PERJANJIAN KHUSUS

1. PERJANJIAN JUAL BELI

Perjanjian jual beli diatur dalam Pasal 1457 s/d Pasal 1540 KUHPerdata.

Jual beli adalah suatu perjanjian bertimbal balik dalam mana pihak yang satu (si penjual) berjanji
untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedangkan pihak yang lainnya (si pembeli)
berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan
hak milik tersebut (Pasal 1457 KUHPerdata).

Barang yang menjadi obyek perjanjian jual beli harus cukup tertentu, setidak-tidaknya dapat
ditentukan wujud dan jumlahnya pada saat ia akan diserahkan hak miliknya kepada si pembeli.

Bagi pihak penjual ada 2 kewajiban utama yaitu:

1. Menyerahkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan.
• Untuk barang bergerak, dengan penyerahan kekuasaan atas barang itu (Pasal 612
KUHPerdata).
• Untuk barang tetap (tak bergerak), dengan perbuatan yang dinamakan “balik nama”
(Pasal 616 dihubungkan dengan Pasal 620 KUHPerdata), kecuali untuk hak atas tanah
berlaku ketentuan dalam Pasal 26 ayat (1) Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) jo. Pasal 37 Peraturan Pemerintah No. 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang menyebutkan “peralihan hak atas tanah
melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh
PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”
• Untuk barang tak bertubuh, dengan perbuatan yang dinamakan cessie (Pasal 613
KUHPerdata). Cessie adalah pengalihan suatu piutang kepada pihak lain dengan cara
membuat akta otentik/di bawah tangan, dengan mana hak-hak atas kebendaan itu
dilimpahkan kepada pihak lain. Pengalihan ini baru berakibat bagi debitur (berutang)
setelah pengalihan ini diberitahukan kepada debitur (berutang) atau secara tertulis
disetujui/diakui oleh debitur (berutang).
2. Menanggung kenikmatan tenteram atas barang tersebut dan menanggung terhadap cacat-
cacat yang tersembunyi.

Kewajiban utama pihak pembeli yaitu membayar harga pembelian pada waktu dan di tempat
sebagaimana ditetapkan menurut perjanjian.

Risiko adalah kewajiban memikul kerugian yang disebabkan oleh suatu kejadian (peristiwa) di
luar kesalahan salah satu pihak.
Mengenai risiko dalam perjanjian jual beli terdapat 3 ketentuan, yaitu:
• Mengenai barang tertentu, ditetapkan bahwa barang itu sejak saat pembelian (saat ditutupnya
perjanjian) adalah tanggungan si pembeli, meskipun penyerahannya belum dilakukan dan si
penjual berhak menuntut harganya (Pasal 1460 KUHPerdata).
• Mengenai barang-barang yang dijual menurut berat, jumlah atau ukuran, risikonya diletakkan
di pundak si penjual hingga barang-barang itu telah ditimbang, dihitung atau diukur (Pasal
1461 KUHPerdata).
• Mengenai barang-barang yang dijual menurut tumpukan, risikonya diletakkan pada si
pembeli meskipun barang-barang itu belum ditimbang, dihitung atau diukur (Pasal 1462
KUHPerdata).

1
Jadi selama barang yang dijual belum diserahkan (dilever), maka risikonya masih harus dipikul
oleh si penjual (yang masih merupakan pemilik) sampai pada saat barang itu secara yuridis
diserahkan kepada si pembeli.

2. PERJANJIAN SEWA MENYEWA

Perjanjian sewa menyewa diatur dalam Pasal 1547 s/d Pasal 1600 KUHPerdata.

Sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya
untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu
waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak yang tersebut terakhir itu
disanggupi pembayarannya (Pasal 1548 KUHPerdata).

Pihak yang menyewakan mempunyai kewajiban yaitu:

1. Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa.
2. Memelihara barang yang disewakan sedemikian hingga itu dapat dipakai untuk keperluan
yang dimaksudkan.
3. Memberikan kepada si penyewa kenikmatan tenteram dari barang yang disewakan selama
berlangsungnya sewa menyewa.

Pihak penyewa mempunyai kewajiban yaitu:

1. Memakai barang yang disewa sebagai seorang ‘bapak rumah yang baik’, sesuai dengan
tujuan yang diberikan kepada barang itu menurut perjanjian sewanya.
2. Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan menurut perjanjian sewanya.

Menurut Pasal 1553 KUHPerdata, dalam sewa menyewa itu risiko mengenai barang yang
dipersewakan dipikul oleh si pemilik barang, yaitu pihak yang menyewakan.

3. PERJANJIAN SEWA BELI

Perjanjian sewa beli (hire purchase) tidak diatur secara khusus di dalam KUHPerdata. Perjanjian
sewa beli adalah suatu ciptaan praktek (kebiasaan) yang sudah diakui secara sah oleh
yurisprudensi.
Sewa beli adalah suatu macam jual beli, setidak-tidaknya lebih mendekati jual beli daripada sewa
menyewa, meskipun merupakan campuran dari keduanya dan diberi judul sewa menyewa.
Pada perjanjian sewa beli, penyerahan hak milik baru akan dilakukan pada waktu dibayarnya
angsuran yang terakhir, penyerahan mana dapat dilakukan dengan pernyataan saja karena
barangnya sudah berada dalam kekuasaan si pembeli dalam kedudukannya sebagai penyewa.
Cara penyerahan ini disebut traditio brevi manu (penyerahan dengan tangan pendek).

4. PERJANJIAN PENITIPAN BARANG

Perjanjian penitipan barang diatur dalam Pasal 1694 s/d 1739 KUHPerdata.

Penitipan adalah terjadi, apabila seorang menerima sesuatu barang dari orang lain, dengan syarat
bahwa ia akan menyimpannya dan mengembalikannya dalam wujud asalnya (Pasal 1694
KUHPerdata).
Berdasarkan Pasal 1695 KUHPerdata, penitipan barang dapat dibedakan menjadi 2 macam yaitu:

A. Penitipan Barang Yang Sejati

Penitipan barang yang sejati dianggap dibuat dengan cuma-cuma, jika tidak diperjanjikan
sebaliknya, sedangkan ia hanya dapat mengenai barang-barang yang bergerak (Pasal 1696
KUHPerdata).

2
Penitipan barang terjadi dengan sukarela atau karena terpaksa (Pasal 1698 KUHPerdata).
• Penitipan barang dengan sukarela terjadi karena sepakat bertimbal balik antara pihak yang
menitipkan barang dan pihak yang menerima titipan (Pasal 1699 KUHPerdata).
• Penitipan barang karena terpaksa adalah penitipan yang terpaksa dilakukan oleh seseorang
karena timbulnya suatu malapetaka, misalnya kebakaran, runtuhnya gedung, perampokan,
karamnya kapal, banjir, dan lain-lain peristiwa yang tak tersangka (Pasal 1703 KUHPerdata).

Pihak penerima titipan mempunyai kewajiban yaitu:

Menyimpan atau memelihara barang yang dititipkan, seperti ia memelihara barang miliknya
sendiri.
Pemeliharaan barang titipan harus dilakukan secara ‘lebih berhati-hati’, jika penitipan itu sesuai
dengan Pasal 1707 KUHPerdata, yaitu:
1. Jika si penerima titipan telah menawarkan dirinya untuk menyimpan barangnya.
2. Jika ia telah meminta diperjanjikannya sesuatu upah untuk menyimpan itu.
3. Jika penitipan telah terjadi sedikit banyak untuk kepentingan si penerima titipan.
4. Jika telah diperjanjikan bahwa si penerima titipan akan menanggung segala macam kelalaian.

Pihak yang menitipkan barang mempunyai kewajiban yaitu:

1. Membayar upah kepada si penerima titipan, sepanjang mengenai upah titipan ada ditentukan
dalam perjanjian. Kalau penitipan terjadi dengan cuma-cuma, maka kewajiban ini tidak bisa
dituntut.
2. Mengganti kepada si penerima titipan segala biaya yang telah dikeluarkan guna
menyelamatkan barang yang dititipkan serta mengganti segala kerugian yang disebabkan
penitipan itu.

B. Sekestrasi
Sekestrasi adalah penitipan barang tentang mana ada perselisihan, ditangannya seorang pihak
ketiga yang mengikatkan diri untuk, setelah perselisihan itu diputus, mengembalikan barang itu
kepada siapa yang akan dinyatakan berhak, beserta hasil-hasilnya.
Penitipan ini ada yang terjadi dengan persetujuan dan ada pula yang dilakukan atas perintah
Hakim atau Pengadilan (Pasal 1730 KUHPerdata).
• Sekestrasi terjadi dengan persetujuan, apabila barang yang menajdi sengketa diserahkan
kepada seorang pihak ketiga oleh satu orang atau lebih secara sukarela (Pasal 1731
KUHPerdata).
• Sekestrasi atas perintah Hakim terjadi apabila Hakim memerintahkan supaya barang tentang
mana ada sengketa, dititipkan kepada seorang (Pasal 1736 KUHPerdata).

5. PERJANJIAN PINJAM PAKAI

Perjanjian pinjam pakai diatur dalam Pasal 1740 s/d 1753 Pasal KUHPerdata.

Pinjam pakai adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu memberikan suatu barang
kepada pihak yang lainnya untuk dipakai dengan cuma-cuma, dengan syarat bahwa yang
menerima barang ini, setelah memakainya atau setelah lewatnya suatu waktu tertentu, akan
mengembalikannya (Pasal 1740 KUHPerdata).
Dalam pinjam pakai, pihak yang meminjamkan tetap menjadi pemilik dari barang yang
dipinjamkan (Pasal 1741 KUHPerdata).

Pihak peminjam mempunyai kewajiban yaitu:

1. Menyimpan dan memelihara barang yang dipinjam sebagai ‘bapak rumah yang baik’.

3
2. Tidak boleh memakai barang yang dipinjam guna suatu keperluan lain, selainnya yang sesuai
dengan sifatnya barangnya atau yang ditetapkan dalam perjanjian, kesemuanya atas ancaman
penggantian biaya, rugi, dan bunga, jika ada alasan untuk itu.

Pihak yang meminjamkan mempunyai kewajiban yaitu:

Tidak boleh meminta kembali barang yang dipinjamkan selainnya setelah lewatnya waktu
yang ditentukan, atau jika tidak ada ketentuan waktu yang demikian, setelah barangnya
dipakai atau dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan (Pasal 1750 KUHPerdata).

6. PERJANJIAN PINJAM MEMINJAM

Perjanjian pinjam meminjam diatur dalam Pasal 1754 s/d Pasal 1769 KUHPerdata.

Pinjam meminjam adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu memberikan kepada
pihak yang lain suatu jumlah tertentu barang-barang yang menghabis karena pemakaian, dengan
syarat bahwa pihak yang terakhir ini akan mengembalikan sejumlah yang sama dari jenis dan
mutu yang sama pula (Pasal 1754 KUHPerdata).

Berdasarkan perjanjian pinjam meminjam itu, pihak yang menerima pinjaman menjadi pemilik
dari barang yang dipinjam, dan jika barang itu musnah, dengan cara bagaimanapun, maka
kemusnahan itu adalah atas tanggungannya (Pasal 1755 KUHPerdata).

Pihak yang meminjamkan mempunyai kewajiban, yaitu:

Tidak boleh meminta kembali apa yang telah dipinjamkannya, sebelum lewatnya waktu yang
ditentukan dalam perjanjian (Pasal 1759 KUHPerdata)

Pihak yang meminjam (si peminjam) mempunyai kewajiban, yaitu:

Mengembalikan dalam jumlah dan keadaan yang sama, dan pada waktu yang ditentukan
(Pasal 1763 KUHPerdata).