“Perjanjian Sewa

Menyewa dan Jual Beli”

Oleh:
Wardatul Fitri, S.H., M.H.,C.Ftax.
Kata Sepakat (konsensus)

• persesuaian kehendak para pihak

• Pasal 1321 dinyatakan bahwa : “Tiada sepakat yang sah apabila
sepakai itu diberikan karena kekhilafan, atau diperolehnya dengan
paksaan atau penipuan”.
FAKTOR PENYEBAB CACAT KEHENDAK

• Kekhilafan/kesesatan (dwaling) : Kekhilafan terjadi apabila seseorang

menghendaki sesuatu dan ia telah mengeluarkan pernyataan yang sesuai
dengan kehendak tersebut akan tetapi pihak yang mengeluarkan
pernyataan tersebut salah pengertian.
• Paksaan (dwang): suatu yang mengakibatkan seseorang melakukan suatu
perbuatan, ancaman tersebut dapat berupa kekerasan jasmani maupun
dengan ancaman terhadap jiwa.
• Penipuan (bedrog)
• Penyalahgunaan keadaan (misbruik van omstadigheden / undue influence)
Suatu hal tertentu

• segala hal yang diperjanjikan dalam suatu perjanjian harus tertentu

atau setidak-tidaknya harus ditentukan.
Suatu sebab yang halal

• Pasal 1337 KUHPerdata dinyatakan bahwa: “ Suatu sebab adalah

terlarang, apabila dilarang oleh Undang-Undang, atau apabila
berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum,”
 ASAS-ASAS HUKUM
PERJANJIAN

ASAS ASAS KEBEBASAN ASAS PACTA SUNT

ASAS KEPRIBADIAN ASAS IKTIKAD BAIK
KONSENSUALISME BERKONTRAK SERVANDA
Berdasar pada Setiap orang bebas • Semua perjanjian
kesepakatan untuk : yang dibuat secara • Perjanjian hanya • Suatu perjanjian
• Membuat atau tidak sah mengikat berlaku bagi para harus dilaksanakan
membuat perjanjian sebagai Undang- pihak yang dng itikad baik
• Membuat perjanjian Undang bagi para membuatnya • Iktikad baik
dengan siapapun pihak berdasar pada
• Menentukan isi dan kepatutan dan
syarat perjanjian kepantasan dalam
• Menentukan bentuk pelaksanaan
perjanjian perjanjian
• Menentukan pada
hukum mana
perjanjian tunduk
Pengertian Jual Beli

Perjanjian jual beli adalah perjanjian antara penjual dan

pembeli di mana penjual mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan hak miliknya atas suatu barang kepada
pembeli, dan pembeli mengikatkan dirinya untuk membayar
harga barang itu. (Pasal 1457 KUHPerdata)
SAAT TERJADINYA PERJANJIAN JUAL BELI
Unsur-Unsur Pokok dalam Perjanjian
Jual Beli
• barang dan harga. Dan sesuai dengan asas
konsensualisme yang menjiwai hukum perjanjian,
maka perjanjian jual beli sudah dilahirkan sejak detik
tercapainya "sepakat" mengenai barang dan harga.
(Pasal 1458 KUHPer)
Jual beli hanya bersifat obligatoir, artinya
menurut KUHPer jual beli belum
memindahkan hak milik, ia baru
memberikan hak dan meletakkan kewajiban
kepada kedua belah pihak, yaitu hak pembeli
untuk menuntut diserahkannya hak milik
atas barang yang dijual. (Pasal 1459 KUHPer)
Kewajiban Penjual

Pasal
1474
KUHPer Menyerahkan barang yang dijual kepada pembeli. Kewajiban ini meliputi segala perbuatan yang menurut hukum
diperlukan untuk mengalihkan hak milik atas barang yang diperjual-belikan itu dari si penjual kepada si pembeli.

Menanggung atau menjamin (vrijwaring) atas barang yang dijual. Penanggungan tersebut adalah untuk menjamin 2 hal,
yaitu:
a. Menjamin penguasaan barang yang dijual
secara aman dan tentram
b. Menjamin terhadap adanya cacat barang
tersebut yang tersembunyi
Kewajiban Pembeli
Kewajiban utama si pembeli ialah
membayar harga pembelian pada waktu
dan di tempat sebagaimana ditetapkan
menurut perjanjian. (Pasal 1513 KUHPer)
Harga tersebut harus berupa sejumlah
uang.
Perjanjian jual beli yang harganya harus
ditetapkan oleh pihak ketiga pada
hakekatnya adalah suatu perjanjian dengan
suatu syarat tangguh karena perjanjiannya
baru akan jadi kalau harga sudah
ditetapkan oleh orang ketiga.
Contoh Perjanjian Jual Beli
(2)
(3)
(4)
Perjanjian Sewa Menyewa
Sumber Hukum : Pasal 1548-1600
Bab VII Buku ke-III BW

Sewa menyewa adalah perjanjian yang mana pihak yang satu

mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang
lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama satu waktu
tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang oleh
pihak lainnya disanggupi pembayaran.
Terjadinya Sewa Menyewa

Sewa menyewa adalah perjanjian konsensual, dimana

perjanjian ini sudah sah dan mengikat pada saat
tercapainya kata sepakat mengenai barang dan harga
sewanya.
HAK DAN KEWAJIBAN YANG MENYEWAKAN

Berhak menuntut sejumlah uang sewa atas barang-barang yang disewakan. Dan berkewajiban:
• menyerahkan barang yang disewakan dalam keadaan baik kepada penyewa (Pasal 1550 ayat (1),
Pasal 1551 KUHPer)
• Memelihara barang yang disewa sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk memperoleh
menfaat dari apa yang disewakan. (Pasal 1550 ayat (2))
• melakukan segala penbetulan yang perlu dari apa yang disewakan, kecuali hal itu harus
dilakukan oleh penyewa.
• memberikan kepada penyewa kenikmatan tentram dari barang yang disewakan selama
berlangsungnya perjanjian sewa menyewa.
• harus menanggung penyewa terhadap semua cacat dari barang yang disewakan yang
merintangi pemakaian barang itu (Pasal 1552 KUHPer)
HAK DAN KEWAJIBAN PENYEWA

Berhak menerima barang yang disewa serta memperoleh manfaatnya:

• memakai barang yang disewanya sebagai seorang bapak rumah yang
baik sesuai dengan tercantum dalam perjanjian.
• membayar sewa pada waktu yang telah ditentukan dalam perjanjian.
Menyewakan Kembali Sewa Menyewa

Penyewa jika kepadanya tidak telah diizinkan oleh pemilik barang tidak
diperbolehkan mengulang sewakan barang-barang yang disewanya, ataupun
melepaskan sewa-sewa kepada orang lain, kecuali atas tanggung jawab
sendiri, penyewa menyewakan sebagian dari barang yang disewakan kepada
orang lain, kecuali hal ini dengan jelas dilarang dalam perjanjian (Pasal 1559
ayat (2))
Contoh Perjanjian Sewa Menyewa
Contoh Perjanjian Sewa Menyewa
Contoh Perjanjian Sewa Menyewa (bag
akhir)
 TERLAKSANA

WANPRESTASIPRESTASI
TIDAK
TERLAKSANA

tidak terlaksananya suatu

prestasi karena kesalahan
debitur, baik krn
kesengajaan maupun
kelalaian.
BENTUK-BENTUK WANPRESTASI

Debitur sama sekali tidak berprestasi

Debitur berprestasi tetapi tidak tepat waktu

Debitur berprestasi tetapi tidak sesuai dengan yang diperjanjikan

TUNTUTAN KREDITUR

Pemenuhan
Pemenuhan perjanjian Pemutusan
perjanjian disertai ganti perjanjian
rugi

Pemutusan
perjanjian
Ganti rugi
disertai ganti
rugi
SOMASI / TEGURAN

• Untuk menyatakan debitur wanprestasi, harus dilakukan SOMASI

(TEGURAN) terlebih dahulu kepada debitur..
• Somasi tidak diperlukan, jika :
a. Adanya batas waktu (fataal termijn) dalam perjanjian
b. Prestasi yang diperjanjikan adalah “tidak berbuat sesuatu”
c. Debitur mengakui dirinya wanprestasi
OVERMACHT / FORCE MAJEUR

Suatu keadaan tak terduga diluar ke-

mampuan manusia yang menyebabkan
debitur tidak dapat berpretasi, dan debitur
tidak dapat dipersalahkan.
MACAM-MACAM OVERMACHT

a. Overmacht absolut (obyektif) :

 overmacht yang benar-benar tidak dapat diatasi

b. Overmacht relatif (subyektif) :

 overmacht yang sesungguhnya dapat diatasi, tetapi dengan
pengorbanan yang besar
TEORI OVERMACHT RELATIF

• INSPANNINGS THEORIE (TEORI UPAYA) dikemukakan oleh

Houwing :
“jika debitur telah berusaha sebaik mungkin sesuai dengan ukuran
yang wajar dalam masyarkat, maka tidak dipenuhinya prestasi tidak
dapat lagi di-persalahkan kepadanya”
 BERAKHIRNYA PERJANJIAN

a. Ditentukan oleh para pihak dlm perjanjian

b. Ditentukan waktunya oleh UU
c. Berdasarkan keputusan hakim
d. Kesepakatan para pihak (herroeping)
e. Tujuan perjanjian telah tercapai
f. Terjadinya suatu peristiwa tertentu
g. Pernyataan penghentian perjanjian (opzegging)
Bentuk Perjanjian Perjanjian Standar

UU No 8 Tahun 1999 Suharnoko Hondious

Perlindungan Konsumen
• “ setiap aturan atau ketentuan dan
syarat-syarat yang telah dipersiapkan
dan ditetapkan terlebih dahulu secara
sepihak oleh pelaku usaha yang
dituangkan di dalam sebuah dokumen
dan/atau perjanjian yang mengikat dan
wajib dipenuhi oleh konsumen.”.
• Perjanjian baku adalah perjanjian yang
dibuat sepihak dan pihak lainnya hanya
mempunyai pilihan untuk menerima
atau menolak perjanjian tersebut tanpa
di beri kesempatan untuk
merundingkan isinya
• perjanjian baku adalah konsep
perjanjian tertulis yang disusun tanpa
membicarakan isinya dan lazimnya
dituangkan ke dalam sejumlah
perjanjian tidak terbatas yang sifatnya
tertentu

Menurut Badrulzaman, klausula eksonerasi

adalah klausula yang berisi pembatasan
pertanggungjawaban dari kreditur.
UU NO 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan
Konsumen

• pasal 18 ayat (1) dikatakan bahwa:

“Pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa yang ditujukan untuk diperdagangkan dilarang
membuat atau mencantumkan klausula baku pada setiap dokumen dan/atau perjanjian apabila:
• a. menyatakan pengalihan tanggung jawab pelaku usaha;
• b. menyatakan bahwa pelaku usaha berhak menolak penyerahan kembali barang yang dibeli konsumen;
• c. menyatakan bahwa pelaku usaha berhak menolak penyerahan kembali uang yang dibayarkan atas barang
dan/atau jasa yang dibeli oleh konsumen;
• d. menyatakan pemberian kuasa dari konsumen kepada pelaku usaha baik secara langsung maupun tidak
langsung untuk melakukan segala tindakan sepihak yang berkaitan dengan barang yang dibeli oleh konsumen
secara angsuran;
• Pasal 18 ayat (2) dikatakan bahwa:
“ Pelaku usaha dilarang mencantumkan klausula baku yang letak atau bentuknya sulit terlihat atau tidak
dapat dibaca secara jelas, atau yang pengungkapannya sulit dimengerti.
Terima Kasih