Oleh: Alwesius, SH, MKn

Notaris-PPAT

Pasuruan, 29 Agustus 2019

BEBERAPA HAL YANG HARUS
DIPERHATIKAN DALAM
PEMBUATAN PERJANJIAN
PENGIKATAN JUAL BELI
 Pada prinsipnya PJB dibuat karena AJB belum dapat ditandatangani, baik karena belum
dipenuhinya syarat tertentu atau tanah yang menjadi obyek jual beli terletak di luar
wilayah Notaris pembuat akta PJB ybs

 Dalam praktek ada juga PJB yang dibuat oleh karena pihak pembeli belum mau
melaksanakan penandatanganan AJB sekalipun semua persyaratan untuk penandatanganan
AJB tersebut telah terpenuhi

 Alasan apapun yang menjadi dasar pembuatan PJB sebaiknya alasan tersebut diuraikan
secara rinci dan tegas di dalam akta PJB

 PJB yang dibuat karena harga belum dapat dibayar secara lunas, sehingga pembayaran
harga dilakukan secara bertahap maka harus secara tegas mengatur tata cara pembayaran
harga jual beli tersebut, yang meliputi tahapan pembayarannya, tanggal pembayarannya,
besarnya pembayaran, tempat pembayaranan dan bagaimana jika pembayaran tidak
dilakukan sesuai waktu yang diperjanjikan, apakah akan dikenakan denda dan jika
dikenakan denda berapa besarnya denda, bagaimana pembayarannya, apakah didakan
batasan waktu sampai seberapa lama pembeli dapat menunda pembayaran?

 PJB yang dibuat karena tanahnya belum dipecah, digabung atau sertipikat belum
dibaliknama atau akan dilakukan perpanjangan hak terlebih dahulu maka harus diatur
secara tegas siapa yang wajib mengurus pemecahannya, penggabungannya dan proses balik
nama tersebut serta siapa yang menanggung biayanya, berapa lama prosesnya dan
bagaimana jika tidak dipenuhinya jangka waktu yang diperjanjikan?
I. Pengecekan sertipikat di Kantor Pertanahan
Asli sertipikat tanah/HMSRS harus diserahkan kepada
Notaris untuk dicek. Setelah dilakukan pengecekan, asli
sertipikat tersebut harus tetap berada dalam penyimpanan
Notaris, sampai ditandatanganinya akta PPJB

II. Meminta dan meneliti kelengkapan dokumen terkait :

1. Subyek Haknya; (KTP, KK, Akta Perkawinan/Buku
Nikah)
2. Obyek Haknya; (IMB) dan
3. Prosedurnya (Akta Kuasa,jika ada, PBB, SSP, SSB)
 Pembuatan tanda terima sertipikat jangan sampai membelenggu Notaris,
sehingga Notaris tidak dapat berbuat bebas
 Cantum klausul dalam surat tanda terima, antara lain menegani hal-hal sbb:
 Penyimpanan sertipikat oleh Notaris dilakukan secara Cuma-Cuma dan atas
permintaan atau kesepakatan para Pihak;
 Apabila diminta oleh Penjual, Notaris akan menyerahkan kembali sertipikat
kepada Penjual, dengan menyerahkan kembali kepada Notaris tanda terima
yang telah diterima oleh Penjual;
 Apabila tanda terima sertipikat tersebut telah diserahkan oleh Penjual kepada
Pembeli secara sah, maka Notaris akan menyerahkan sertipikat yang
bersangkutan kepada yg menyerahkan tanda terima sertipikat dan dengan
disertai bukti yang dapat menjadi dasar atau alas hak penyerahan surat tanda
terima tersebut dari Penjual kepada Pembeli;
 Adanya perselisihan diantara Penjual dan Pembeli terkait dengan
pelaksanaan jual beli, tidak menghalangi Notaris untuk menjalankan hak-
hak/kewenangannya sebagaimana disebutkan diatas.
 Dalam hal Notaris menjalankan hak atau kewenangannya berdasarkan hal-hal
tersebut diatas maka Penjual dan/atau pembeli membebaskan Notaris dari
tuntutan dan/atau gugatan baik secara perdata maupun secara pidana, dan
melepaskan haknya untuk melakukan tuntutan dan/atau gugatan tersebut
karena sebab apapun juga.
A. KECAKAPAN DAN KEWENANGAN PENJUAL
 Hal ini berkaitan dengan Komparisi

 Cakap = Dewasa/Telah Menikah

 Dewasa untuk melakukan perbuatan hukum = 18 tahun (SEMA NO. VII TAHUN 2012)

 Disamping kecakapan bertindak, juga harus diperhatikan kewenangan penghadap untuk

bertindak melakukan perbuatan hokum ybs.
B. TIDAK MENIKAH
Perhatikan identitasnya (KTP, KK) dan Nama yang tertulis dalam sertipikat
C. MENIKAH DENGAN PERJANJIAN KAWIN
 Perhatikan identitas Suami dan Isteri (KTP), KK, Akta Perkawinan/Buku Nikah
 Perhatikan Perjanjian Perkawinannya ( Aktanya, Isinya dan Pencatatannya sesuai
ketentuan UU)
 Perhatikan nama yang tercantum dalam sertipikat, ada perbedaan data atau tidak
D. MENIKAH TANPA PERJANJIAN KAWIN
 Perhatikan identitas suami dan Isteri (KTP), KK, Akta Perkawinan/Buku Nikah
 Perhatikan status harta yang ada, apakah merupakan Harta Pribadi atau Harta
Bersama, dengan melihat siapa yang memperoleh, sebab perolehannya dan kapan
perolehannya.
E. PERKAWINAN CAMPUR
 Perhatikan identitas Suami dan Isteri (KTP, Kitas/Passport Pihak WNA), KK, Akta
Perkawinan/Bukti Perkawinannya
 Perhatikan kapan Obyek Jual Belinya diperoleh dan status tanahnya === INGAT
ORANG ASING TIDAK DAPAT MEMILIKI TANAH HAK MILIK MAUPUN HGB
=== PERHATIKAN SEBAB PEROLEHANNYA, APAKAH JUAL BELI (PASAL 26
AYAT 2 UUPA) ATAU PEWARISAN, PERKAWINAN CAMPUR, PERALIHAN
WARGA NEGARA (PASAL 21 AYAT 3 UUPA) DAN AKIBAT HUKUMNYA
F. PERKAWINAN DI LUAR NEGERI
 Perhatikan apakah perkawinannya telah memenuhi syarat === telah dilaporkan kepada
Instansi Pelaksana Perkawinan di tempat tinggalnya === Ada Kutipan Akta Perkawinan
dan Bukti Pelaporan Perkawinannya
G. PERKAWINAN TIDAK DICATAT
 Perkawinan yang telah dilakukan sesuai ketentuan agama adalah sah (Pasal 2 ayat 1 UU
Perkawinan ) === Lihat juga Penjelasan Pasal 2 ayat 2 UU Perkawinan
H. ADA PERBEDAAN NAMA, TANGGAL LAHIR DLL
 Dalam hal terdapat perbedaan nama, tanggal lahir maka harus dipastikan bahwa nama-
nama yang berbeda tersebut adalah merupakan orang yang sama.Hal ini bisa dicocokan
dengan semua dokumen yang ada, misalnya KTP, KK, Akta Kelahiran, Akta
Perkawinan/Buku Nikah, Ijazah atau dokumen resmi lainnya, dilengkapi dengan Surat
Keterangan dari Kelurahan domisili ybs (PM 1)
A. KECAKAPAN DAN KEWENANGAN PENJUAL
 Hal ini berkaitan dengan Komparisi

 Perhatikan ketentuan AD dan ART (jika ada) dan UU yang mengatur Badan Hukum
tersebut untuk menentukan siapa yang berwenang bertindak mewakili Badan Hukum ybs.

B. PENJUAL BERUPA PT
 PT diwakili oleh Direksi === siapa Direksinya, apakah masa jabatannya belum berakhir
atau sudah berakhir.
 Siapa yg berwenang mewakili Direksinya, apakah ada pembatasannya. Misalnya harus
memperoleh persetujuan Dewan Komisaris atau RUPS.
 Bagaimana jika di dalam AD tertulis Direksi harus memperoleh persetujuan Komisaris
Utama? INGAT DEWAN KOMISARIS MERUPAKAN “MAJELIS” === Persetujuan
hanya oleh sebagian anggota Dewan Komisaris dapat dilakukan, jika berdasarkan
keputusan Dewan Komisaris baik melakui Rapat dewan komisaris maupun melalui
keputusan yg diambil secara sirkuler.
A. KECAKAPAN DAN KEWENANGAN PEMBELI
 Hal ini berkaitan dengan Komparisi

 Cakap = Dewasa/Telah Menikah

 Dewasa untuk melakukan perbuatan hukum = 18 tahun (SEMA NO. VII TAHUN 2012)

B. MENIKAH
 Perhatikan identitas Suami dan Isteri (KTP), KK, Akta Perkawinan/Buku Nikah
 Perhatikan Perjanjian Perkawinannya ( Aktanya, Isinya dan Pencatatannya sesuai
ketentuan UU)

C. PERKAWINAN CAMPUR === CEK ADA PERJANJIAN KAWIN ATAU TIDAK, JIKA
TIDAK ADA MAKA SUAMI/ISTERINYA YG WNI TIDAK DAPAT BERTINDAK
UNTUK MEMBELI TANAH HAK MILIK ATAU HGB
 Obyeknya milik Perorangan atau Badan hukum
 Jika milik perorangan, apakah merupakan harta pribadi atau
harta bersama
 Jika merupakan harta pribadi, apakah terdapat perubahan
atas obyek tersebut, yang mengakibatkan di dalamnya
terdapat harta bersama
 Bagaimana jika Penjual WNI yang menikah dengan WNA
tanpa membuat perjanjian perkawinan, dan tanahnya dibeli
didalam perkawinan?
 Bagaimana jika obyeknya sedang dibebani hak tanggungan?
 Apakah ada perbuatan yang diperlukan atas obyeknya, agar
memenuhi syarat untuk dilakukannya jual beli; misalnya
perubahan hak, pengeringan tanah dll
 NOTARIS/PPAT TIDAK MENJAMIN SESEORANG TERSEBUT “BERKATA BENAR” TAPI MENJAMIN BAHWA SESEORANG
TERSEBUT “BENAR BERKATA”

 HARGA JUAL BELI YANG DICANTUMKAN DIDALAM AJB MAUPUN AKTA PJB MERUPAKAN HARGA YANG DISEPAKATI
OLEH PARA PIHAK DALAM TRANSAKSI JUAL BELI TERSEBUT, YANG DISAMPAIKAN KEPADA NOTARIS/PPAT, YANG
KEMUDIAN DIKONSTANTIR OLEH NOTARIS/PPAT DI DALAM AKTA

 NOTARIS/PPAT TIDAK BOLEH TERLIBAT UNTUK MENENTUKAN BESARNYA HARGA YANG AKAN DICANTUMKAN DI
DALAM AKTA, SEKALIPUN DIMINTA OLEH PARA PIHAK UNTUK MENCANTUMKAN HARGA YANG BERBEDA DALAM
AKTA YG DIBUATNYA.

 APABILA PARA PIHAK BELUM MENYEPAKATI MENGENAI BESARNYA HARGA JUAL BELI MAKA NOTARIS/PPAT
MEMPERSILAHKAN PARA PIHAK UNTUK TERLEBIH DAHULU MENYELESAIKAN PERMASALAHAN TERSEBUT

 BESARNYA HARGA DAN CARA PEMBAYARANNYA HARUS DISEBUTKAN SECARA TEGAS DI DALAM AKTA

 JIKA HARGA JUAL BELI DIBAYAR SECARA BERTAHAP MAKA DI DALAM AKTA PJB HARUS TEGAS DISEBUTKAN
TAHAPAN PEMBAYARANNYA, BESARNYA ANGSURAN, TANGGAL PEMBAYARAN TIAP-TIAP ANGSURAN, TEMPAT
PEMBAYARANNYA, BAGAIMANA APABILA PEMBELI TERLAMBAT ATAU TIDAK MEMBAYAR HARGA JUAL
BELI/ANGURANNYA SESUAI WAKTU YANG DIPERJANJIAKAN (HARUS DIATUR SECARA PASTI)

 HARGA JUAL BELI DALAM AJB HARUS SAMA DENGAN HARGA JUAL BELI DALAM PPJB

 BAGAIMANA APABILA HARGA BELUM DIBAYAR LUNAS TAPI PARA PIHAK MEMINTA DITANDATANGANINYA AKTA JULA
BELI? APAKAH PPAT DAPAT MEMENUHI PERMINTAAN TERSEBUT?
I. PENGECEKAN SERTIPIKAT
II. PENELITIAN KELENGKAPAN DOKUMEN DAN KEBENARAN DATA
III. PEMBUATAN AKTA HARUS DI KANTOR NOTARIS
IV. AKTA HARUS DIBACAKAN OLEH NOTARIS KEPADA PARA PENGHADAP
V. NOTARIS HARUS MEMBERIKAN PENJELASAN SEJELAS-JELASNYA
MENGENAI POKOK-POKOK ISI AKTA KEPADA PARA PENGHADAP
VI. DALAM HAL TERDAPAT RENVOOI MAKA RENVOOI HARUS DILAKUKAN
SEBELUM PENANDATANGAN AKTA
VII. AKTA HARUS DITANDATANGANI SEGERA SETELAH SELESAI
PEMBACAAN
VIII. PEMBACAAN DAN PENANDATANGANAN HARUS DILAKUKAN
DIHADAPAN SAKSI-SAKSI
IX. PENANDATANGANAN DILAKUKAN OLEH PARA PENGHADAP, PARA
SAKSI DAN NOTARIS
X. SETELAH SELESAI PENANDATANGANAN AKTA MAKA SELESAILAH
PROSES PEMBUATAN AKTA DAN KARENANYA TIDAK BOLEH LAGI ADA
TAMBAHAN, PENCORETAN MAUPUN PERUBAHAN PADA AKTA
 SERINGTERJADI DI DALAM PRAKTEK SESEORANG YANG
TELAH MENGUASAI TANAH DAN BANGUNAN BERDASARKAN
PJB MENJUAL KEMBALI TANAH DAN BANGUNAN TERSEBUT
KEPADA PIHAK KETIGA KARENA BERBAGAI MACAM ALASAN

 APAKAHHAL TERSEBUT DIMUNGKINKAN, APAKAH NOTARIS

DAPAT MEMBANTU PEMBUATAN AKTANYA JIKA DIMINTA
OLEH YBS?

 APAYANG HARUS DILAKUKAN AGAR KEINGINAN CALON

PEMBELI TERSEBUT DAPAT TERPENUHI, DAN HAL-HAL APA
SAJA YANG HARUS DIPERHATIKAN?
 DI DALAM PRAKTEK SERING TERJADI TANAH DAN
BANGUNAN YANG DIPEROLEH DENGAN FASILITAS KPR DAN
TELAH DIBEBANI HAK TANGGUNGAN DIJUAL OLEH
PEMILIKNYA KEPADA PIHAK LAIN

 HAL TERSEBUT DAPAT DILAKUKAN ASAL SAJA ADA

PERSETUJUAN BANK

 BAGAIMANAJIKA HAL ITU DILAKUKAN TANPA PERSETUJUAN

BANK? DAPATKAH HAL TERSEBUT DILAKUKAN DAN
DAPATKAN NOTARIS MEMBUAT AKTANYA?
 Prinsipnya
dalam hal terdapat penghasilan maka timbul
kewajiban untuk membayar PPh

 Dalam Pembuatan PJB, baik secara bertahap maupun PJB

Lunas, karena telah ada pembayaran maka terdapat
Penghasilan dan karenanya wajib membayar PPh === Yang
ditetapkan dalam PP No. 34 Tahun 2016 sudah tepat

 Notaris/PPATdilarang membuat akta jika PPh tersebut

belum dilunasi === memang ada masalah, dimana utang
pajak belum timbul, tapi sudah harus dibayar
 Cover Note Notaris/PPAT adalah merupakan keterangan yang
diberikan oleh Notaris/PPAT mengenai akta yang telah
ditandatangani oleh Notaris/PPAT atau mengenai pekerjaan
tertentu yang sedang dalam pengurusan Kantor
Notaris/PPAT, yang berisikan kesanggupan/janji Notaris/PPAT
untuk melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan tersebut
dan meyerahkan hasilnya dalam waktu tertentu.

 Notaris/PPAT tidak boleh memberikan keterangan di dalam

Cover Note mengenai kesanggupan untuk melakukan hal
tertentu atau menjamin sesuatu, yang bukan merupakan
kewenangan/komptensi dari Notaris/PPAT

 Cover Note harus sesuai dengan fakta yang sebenarnya dan

berada dalam batas-batas kewenangan notaris/PPAT
 KETENTUAN PEMASARAN DAN
PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI
ATAS RUMAH DAN RUMAH SUSUN
MENURUT PERMEN PUPR NOMOR 11
TAHUN 2019
 Ruang lingkup PerMEN meliputi sistem PPJB yang terdiri
atas: (Pasal 2 Permen)
a. Pemasaran; dan
b. PPJB.

 SistemPPJB berlaku untuk Rumah umum milik dan Rumah

komersial milik yang berbentuk Rumah tunggal, Rumah
deret, dan Rumah Susun.

 Pelaku pembangunan dalam Sistem PPJB terdiri atas

orang perseorangan dan/atau badan hukum.
 Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian
Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah
kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang
untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun
yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum
pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses
pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang
dinyatakan dalam akta notaris.

 Pemasaran adalah kegiatan yang direncanakan pelaku

pembangunan untuk memperkenalkan, menawarkan,
menentukan harga, dan menyebarluaskan informasi
tentang rumah atau perumahan dan satuan rumah susun
atau rumah susun yang dilakukan oleh pelaku
pembangunan pada saat sebelum atau dalam proses
sebelum penandatanganan PPJB.
PEMASARAN
 Pasal 3 Permen :

1) Pelaku pembangunan dapat melakukan Pemasaran

Rumah tunggal atau Rumah deret pada saat dalam tahap
proses pembangunan.
2) Pelaku pembangunan dapat melakukan Pemasaran
Rumah Susun sebelum pembangunan dilaksanakan.
3) Pemasaran sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan
ayat (2) harus memuat informasi Pemasaran yang benar,
jelas, dan menjamin kepastian informasi mengenai
perencanaan dan kondisi fisik yang ada.
 Pelakupembangunan yang melakukan Pemasaran
harus memiliki paling sedikit:

a. kepastian peruntukan ruang;

b. kepastian hak atas tanah;
c. kepastian status penguasaan Rumah;
d. perizinan pembangunan perumahan atau Rumah
Susun; dan
e. jaminan atas pembangunan perumahan atau
Rumah Susun dari lembaga penjamin.
(Pasal 4 ayat 1)
 Pembayaran yang dilakukan oleh calon pembeli kepada
pelaku pembangunan pada saat Pemasaran menjadi
bagian pembayaran atas harga Rumah. (Pasal 7 ayat 1)

 Pelaku pembangunan yang menerima pembayaran pada

saat Pemasaran harus menyampaikan informasi mengenai:

a. jadwal pelaksanaan pembangunan;

b. jadwal penandatanganan PPJB dan akta jual beli; dan
c. jadwal serah terima Rumah.
(Pasal 7 ayat 2)
PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI
(PPJB)
 Calon pembeli berhak mempelajari PPJB sebelum
ditandatangani paling kurang 7 (tujuh) hari kerja. (Pasal
12 ayat 1)

 PPJB ditandatangani oleh calon pembeli dan pelaku

pembangunan yang dibuat di hadapan notaris. (Pasal 12
ayat 2)
 PPJB dilakukan setelah pelaku pembangunan
memenuhi persyaratan kepastian atas:
a. status kepemilikan tanah;
b. hal yang diperjanjikan;
c. kepemilikan izin mendirikan bangunan induk atau
izin mendirikan bangunan;
d. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
dan
e. keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh
persen).
(Pasal 10 ayat 1)
 Keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen),
dibuktikan dengan:
a. untuk Rumah tunggal atau Rumah deret keterbangunan paling
sedikit 20% (dua puluh persen) dari seluruh jumlah unit Rumah
serta ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum dalam
suatu perumahan yang direncanakan; atau
b. untuk Rumah Susun keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh
persen) dari volume konstruksi bangunan Rumah Susun yang
sedang dipasarkan. (Pasal 10 ayat 7)

 Keterbangunan20% (dua puluh persen) tersebut sesuai dengan hasil

laporan dari konsultan pengawas pembangunan atau konsultan
manajemen konstruksi. (Pasal 10 ayat 8)
 PPJB paling sedikit memuat:
a. identitas para pihak;
b. uraian objek PPJB;
c. harga Rumah dan tata cara pembayaran;
d. jaminan pelaku pembangunan;
e. hak dan kewajiban para pihak;
f. waktu serah terima bangunan;
g. pemeliharaan bangunan;
h. penggunaan bangunan;
i. pengalihan hak;
j. pembatalan dan berakhirnya PPJB; dan
k. penyelesaian sengketa.
(Pasal 11 ayat 2 )
 DIMUATDALAM KOMPARISI DAN HARUS SESUAI DENGAN
DOKUMEN YG ADA, YANG MENUNJUKKAN IDENTITAS,
KECAKAPAN DAN KEWENANGAN PENGHADAP UNTUK
BERTINDAK DIHADAPAN NOTARIS
 Uraian objek PPJB, Memuat objek yang akan diperjanjikan berupa
Rumah, dengan menjelaskan:
a) mengenai data fisik:
1) luas tanah dan luas bangunan untuk Rumah tunggal atau Rumah
deret; dan
2) luas Sarusun untuk Rumah Susun;
b) letak (desa atau kelurahan, kecamatan, kota atau kabupaten,
provinsi); dan
c) lokasi:
1) Rumah blok, nomor, klaster, untuk Rumah tunggal atau Rumah
deret; dan
2) satu bangunan Rumah Susun, lantai dan nomor unit untuk
Sarusun pada Rumah Susun.
 Harga Rumah dan tata cara pembayaran:

a) memuat harga penjualan Rumah;

b) memuat penjelasan mengenai tata cara dan waktu
pembayaran, serta biaya-biaya yang timbul dari
perjanjian; dan
c) pelaku pembangunan tidak boleh menarik dana lebih
dari 80% (delapan puluh persen) kepada pembeli
sebelum memenuhi persyaratan PPJB.
 Jaminan pelaku pembangunan:
a) memuat jaminan pelaku pembangunan terhadap
keabsahan kepemilikan akan Rumah tidak dalam
sengketa; dan
b) memuat jaminan bukti kepemilikan atas Rumah
berupa hak guna bangunan, hak pakai, atau hak
milik.
 Hak pelaku pembangunan paling sedikit memuat:
1) menerima pembayaran Rumah; dan
2) hak lainnya yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-
perundangan dan/atau sesuai kesepakatan;

 Kewajiban pelaku pembangunan paling sedikit memuat:

1) melakukan pembangunan Rumah sesuai rencana tapak (site plan) dan
perizinan;
2) menyelesaikan pembangunan Rumah secara tepat waktu;
3) menginformasikan kemajuan pembangunan kepada pembeli;
4) menyediakan prasarana, sarana, dan utillitas sesuai perizinan dan
menyerahkan kepada Pemerintah Daerah;
5) memberikan kesempatan kepada pembeli untuk mempelajari PPJB;
6) memberikan penjelasan dan informasi yang jelas kepada pembeli
mengenai isi PPJB; dan
7) khusus untuk Sarusun: (1) memfasilitasi dan mensosialisasikan
pembentukan perhimpunan pemilik dan penghuni Sarusun sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; (2) melakukan
pengelolaan selama masa transisi sebelum terbentuknya P3SRS; dan (3)
menjelaskan mengenai bagian bersama, benda bersama dan tanah
bersama;
 Hak pembeli paling sedikit memuat:
1) memperoleh informasi yang benar, jujur, dan akurat mengenai
Rumah;
2) mengetahui syarat dan ketentuan dalam jual beli Rumah sebelum
melakukan pembayaran atas harga Rumah;
3) menerima serah terima Rumah pada jangka waktu sesuai dengan
yang diperjanjikan;
4) mengajukan klaim perbaikan atas kondisi fisik Rumah yang tidak
sesuai dengan spesifikasi yang diperjanjikan;
5) mendapat perlindungan hukum dari tindakan pelaku pembangunan
yang beritikad buruk;
6) melakukan pembelaan diri sepatutnya didalam penyelesaian hukum;
7) hak untuk membentuk P3SRS dalam pembangunan Rumah Susun
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; dan
8) hak lain yang diatur sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
perundangan dan/atau sesuai kesepakatan;
 Kewajiban pembeli paling sedikit:
1) melakukan pembayaran harga Rumah sesuai dengan jumlah dan jadwal
pembayaran yang telah disepakati dalam PPJB;
2) memenuhi kewajiban pembayaran biaya, termasuk Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang timbul dari jual beli Rumah;
3) melakukan pembayaran harga Rumah sesuai dengan jumlah dan jadwal
pembayaran yang telah disepakati dalam PPJB;
4) menggunakan Rumah sesuai dengan peruntukannya;
5) membentuk perhimpunan pemilik dan penghuni Sarusun khusus untuk pembeli
Sarusun;
6) mentaati peraturan tata tertib lingkungan yang diterbitkan oleh pelaku
pembangunan selaku pengelola sementara sebelum terbitnya peraturan tata tertib
yang ditetapkan oleh perhimpunan pemilik dan penghuni Sarusun;
7) beritikad baik untuk melaksanakan ketentuan dalam PPJB; dan
8) kewajiban lain yang diatur sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
perundangan dan/atau sesuai kesepakatan.
 Serah terima dilakukan oleh pelaku pembangunan
terhadap unit Rumah atau Sarusun yang telah
terbangun, dilengkapi dengan dokumen:
a) berita acara serah terima kunci; dan
b) akta jual beli atau sertifikat hak milik/sertifikat
hak milik Sarusun/sertifikat kepemilikan
bangunan gedung Sarusun.
 Penyerahan obyek jual beli harus diatur secara tegas di dalam
Akta PJB atau dalam Akta Pengosongan (Untuk AJB yang
obyeknya belum bisa diserahkan)

 Dalam klausul penyerahan harus disebutkan secara tegas

waktu penyerahan obyek jual beli

 Bagaimana akibatnya jika terlambat dilakukannya penyerahan?

 Untuk jual beli rumah sekunder :

 Adanya pemberian kuasa pengosongan
 Apabila obyek jual beli belum dapat diserahkan karena sedang
dikuasai pihak lain (disewa dll) maka pihak yang menguasai obyek
jual beli harus ikut menandatangani akta pengosongan ybs

TAPI INGAT PENGOSONGAN OBYEK JUAL BELI TIDAK BOLEH DIPAKAI

UNTUK MENGURANGI HARGA JUAL BELI
 Pemeliharaan bangunan
a) pelaku pembangunan bertanggung jawab terhadap
pemeliharaan untuk Rumah paling singkat 3 (tiga) bulan
sejak ditandatangani berita acara serah terima Rumah;
b) selama masa pemeliharaan, pembeli berhak
menyampaikan keluhan atas ketidaksesuaian dan/atau
ketidaksempurnaan Rumah sesuai dengan yang
diperjanjikan; dan
c) perbaikan atas keluhan, termasuk penggantian dan biaya
yang timbul, menjadi tanggung jawab pelaku
pembangunan.
Penggunaan bangunan :
a) penggunaan Rumah sebagai tempat tinggal
sesuai dengan tujuan dan peruntukannya;
dan
b) biaya penggunaan fasilitas berbayar
dan/atau utilitas berbayar yang
dipergunakan oleh pembeli menjadi
tanggung jawab pembeli.
 Pengalihan Hak
a. pembeli dilarang untuk mengalihkan hak Rumah
tunggal atau Rumah deret dan Sarusun sebelum
dilakukan proses penandatanganan akta jual beli;
b. pengalihan hak sebelum penandatanganan akta
jual beli dapat dilakukan apabila mendapat
persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pelaku
pembangunan; dan
c. pengalihan hak dilakukan dihadapan notaris.
 Pembatalan dan berakhirnya PPJB
a) pembatalan PPJB hanya dapat dilakukan sesuai
ketentuan yang mengatur mengenai syarat pembatalan
dalam PPJB yang disepakati oleh pembeli dan pelaku
pembangunan; dan

b) berakhirnya PPJB adalah terpenuhinya prestasi atau

perikatan yang disepakati dan syarat-syarat tertentu
dalam perjanjian.
 Untuk menjamin kepastian hukum diantara para pihak maka
di dalam akta PJB dicantumkan klausul larangan melakukan
pembatalan PJB secara sepihak

 Perlu diatur secara tegas, jika pihak Penjual atau Pembeli

membatalkan perjanjian tersebut secara sepihak maka pihak
yang membatalkan akan dikenakan sanksi, misalnya : jika
Penjual membatalkan perjanjian secara sepihak maka
Penjual wajib mengembalikan seluruh jumlah uang yang
telah diterimanya dari Pembeli ditambah denda ganti rugi
sebesar ………… % (……….. persen) dari jumlah yang telah
diterimanya, yang wajib dibayar dengan seketika dan
sekaligus lunas kepada Pembeli atau wakilnya yang sah. ===
dan sebaiknya juga disebutkan tempat pengembaliannya.
 Dalam akta PJB perlu juga diatur bahwa Pembeli
dilarang untuk mengalihkan haknya kepada pihak lain
tanpa persetujuan tertulis dari Penjual

 Di dalam akta PJB yang dibuat oleh Pengembang

biasanya di dalam klausul ini juga diatur adanya biaya
administrasi yang wajib dibayar oleh Pihak Pembeli
kepada Pengembang jika Pembeli mengalihkan haknya
kepada pihak lain

 Jika di dalam akta PJB diatur mengenai klausul tersebut

maka tentunya Notaris dilarang melakukan pengalihan
hak dengan membuat akta PJB tanpa adanya
persetujuan tertulis dari Pengembang
 Penyelesaian sengketa :

a) sengketa sehubungan dengan PPJB, harus diselesaikan

secara musyawarah untuk mufakat;
b) sengketa diselesaikan secara musyawarah dalam jangka
waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari; dan
c) sengketa dapat diselesaikan melalui upaya penyelesaian
sengketa sebagaimana dimaksud dalam ketentuan
peraturan perundangundangan di bidang perumahan dan
permukiman.
 Lampiran :
a) untuk Rumah tunggal atau Rumah deret melampirkan gambar
bangunan yang dipotong vertikal dan memperlihatkan isi
atau bagian dalam bangunan, dan denah yang menunjukan
lokasi Rumah berada;
b) untuk Rumah Susun dengan satu bangunan Rumah Susun
melampirkan gambar denah tanah bersama, gambar
bangunan yang dipotong vertikal dan memperlihatkan isi
atau bagian dalam bangunan, dan denah yang menunjukan
Sarusun berada; dan
c) untuk Rumah Susun dengan lebih dari satu bangunan Rumah
Susun melampirkan gambar lokasi satu bangunan Rumah
Susun atau blok, gambar atau batas-batas tanah bersama,
gambar bangunan yang dipotong vertikal dan
memperlihatkan isi atau bagian dalam bangunan, dan denah
yang menunjukan lantai Sarusun berada.
PEMBATALAN PEMBELIAN
 Dalam hal pelaku pembangunan lalai memenuhi jadwal pelaksanaan
pembangunan dan/atau penandatanganan PPJB, calon pembeli
dapat membatalkan pembelian Rumah tunggal, Rumah deret atau
Rumah Susun. (Pasal 9 ayat 1)

 Apabila calon pembeli membatalkan pembelian Rumah tunggal,

Rumah deret atau Rumah Susun tersebut, seluruh pembayaran yang
diterima pelaku pembangunan harus dikembalikan sepenuhnya
kepada calon pembeli. (Pasal 9 ayat 2)

 Dalam hal pembatalan pembelian Rumah tunggal, Rumah deret atau

Rumah Susun pada saat Pemasaran oleh calon pembeli yang bukan
disebabkan oleh kelalaian pelaku pembangunan, maka pelaku
pembangunan mengembalikan pembayaran yang telah diterima
kepada calon pembeli dengan dapat memotong 10% (sepuluh persen)
dari pembayaran yang telah diterima oleh pelaku pembangunan
ditambah atas biaya pajak yang telah diperhitungkan.
(Pasal 9 ayat 3)
 Pembatalan tersebut disampaikan secara tertulis.
(Pasal 9 ayat 4)

 Pengembalian pembayaran tersebut atau dalam hal

terdapat sisa uang pembayaran setelah diperhitungkan
dengan pemotongan tersebut, dilaksanakan paling lambat
30 (tiga puluh) hari kalender sejak surat pembatalan
ditandatangani. (Pasal 9 ayat 5)

 Dalam hal pengembalian pembayaran dalam jangka waktu

tersebut tidak terlaksana, pelaku pembangunan
dikenakan denda sebesar 1‰ (satu per-mil) per-hari
kalender keterlambatan pengembalian dihitung dari
jumlah pembayaran yang harus dikembalikan.
(Pasal 9 ayat 6)
 Dalam hal pembatalan pembelian Rumah setelah penandatanganan
PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan maka seluruh
pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli.
(Pasal 11 ayat 1)

 Dalam hal pembatalan pembelian Rumah setelah penandatanganan

PPJB karena kelalaian pembeli maka:
a. jika pembayaran telah dilakukan pembeli paling tinggi 10%
(sepuluh persen) dari harga transaksi, keseluruhan pembayaran
menjadi hak pelaku pembangunan; atau
b. jika pembayaran telah dilakukan pembeli lebih dari 10% (sepuluh
persen) dari harga transaksi, pelaku pembangunan berhak
memotong 10% (sepuluh persen) dari harga transaksi.
(Pasal 11 ayat 2)
 SEKIAN – SEMOGA BERMANFAAT

ALWESIUS, SH, MKn

HP : 081310438333 (WA),
Email: alwesius_notaris@yahoo.co.id dan
alwesius.notaris@gmail.com