SECARA UMUM
HIBAH TANAH ADALAH PEMBERIAN
SESEORANG KEPADA ORANG LAIN
DENGAN TIDAK ADA PERGANTIAN
APAPUN DAN DILAKUKAN SECARA
SUKARELA SERTA TIDAK ADA
KONTRAPRESTASI APAPUN DARI PIHAK
PENERIMA PEMBERIAN DAN PEMBERIAN
ITUDILANGSUNGKAN PADA SAAT SI
PEMBERI MASIH HIDUP
UNSUR UNSUR HIBAH
1. MERUPAKAN PERJANJIAN
2. DILAKUKAN OLEH PEMBERI HIBAH PD
WAKTU IA MASIH HIDUP
3. PENERIMA HIBAH YG MENERIMA
PENYERAHAN MASIH HIDUP
4. DILAKUKAN DG CUMA CUMA DAN TIDAK
DAPAT DITARIK KEMBALI
CUMA CUMA : PRESTASI HANYA DILAKUKAN
OLEH SATU PIHAK YAITU SI PEMBERI HIBAH DAN
PENERIMA HIBAH HIBAH DIBEBASKAN DR
KONTRAPRESTASI (IMBALAN)
KESIMPULAN
HIBAH
PERJANJIAN SEPIHAK (UNILATERAL) YG
BERSIFAT SUKARELA DR SESEORANG KETIKA
MASIH HIDUP KEPADA ORANG LAIN, BAIK ORANG
TSB SEBAGAI AHLI WARIS MAUPUN BUKAN YG
TIDAK DAPAT DIBATALKAN DAN PEMBERI HIBAH
BERKEWAJIBAN MEMBERIKAN HARTA YANG
DIHIBAHKANNYA TSB KEPADA SI PENERIMA
HIBAH DENGAN DISERAHKANNYA HARTA HIBAH
KEPADA PENERIMA HIBAH, MAKA HAK MILIK ATAS
HARTA YANG DIHIBAHKAN TERSEBUT AKAN
BERPINDAH PULA
PENGECUALIAN PAJAK
• DIKECUALIKAN DARI PPH :
MEMPUNYAI HUBUNGAN KELUARGA SEDARAH
DALAM GARIS KETURUNAN SATU
DERAJAT(KEATAS/KEBAWAH)
• PENGURANGAN BPHTB SEBESAR 50 % DARI
PAJAK YANG SEHARUSNYA DIBAYAR :
MEMPUNYAI HUBUNGAN KELUARGA SEDARAH
DALAM GARIS KETURUNAN SATU
DERAJAT(KEATAS/KEBAWAH)
SYARAT SYARAT
• SERTIFIKAT HAT
• KTP DAN KK PEMBERI HIBAH(SUAMI/ISTRI)
• KTP, KK DAN AKTA KELAHIRAN PENERIMA HIBAH
• IDENTITAS SAUDARA KANDUNG DR PENERIMA
HIAH
• SURAT PERNYATAAN , BAHWA YANG DIHIBAHKAN
TERSEBUT TIDAK MELEBIHIHARTA KEKAYAAN
NYA YANG DIKETAHUI OLEH KELURAHAN
• SURAT PERSETUJUAN DARI AHLI WARIS LAINNYA
• PBB ( SPPT DAN STTS) 5 TAHUN TERAKHIR
• HARUS ADA TANDA TANGAN MINIMAL DUA ORANG
SAKSI
PEMBUATAN AKTA
HIBAH
• DIHADIRI OLEH PEMBERI HIBAH (S/I- SUDAH MENIKAH
• DISAKSIKAN SEKURANG KURANGNYA 2 ORANG SAKSI
• PPAT MEMBACAKAN ISI AKTA HIBAH DIHADAPAN PARA
PIHAK DAN SAKSI SAKSI
• APABILA PEMBERI DAN PENERIMA HIBAH MENYETUJUI
ISI AKTA TERSEBUT, MAKA AKTA DI TANDATANGANI
OLEH PEMBERI DAN PENERIMA HIBAH, SAKSI DAN PPAT
• AKTA DIBUAT RANGKAP DUA ASLI, SATU RANGKAP
DISIMPAN DIKANTOR PPAT SEBAGAI MINUTA DAN SATU
RANGKAP DISERAHKAN KE KANTOR PERTANAHAN
UNTUK KEPENTINGAN PROSES PENDAFTARAN/BALIK
NAMA DAN SALINANNYA DIBERIKAN KEPADA PARA
PIHAK
CONTOH CARA MENGHITUNG
PAJAK HIBAH
- Warisan
- dll
SYARAT:
- ATAS PENGECUALIAN TERSEBUT DIMOHONKAN
KEPADA KANTOR PAJAK SETEMPAT DAN
DIBUKTIKAN DG SURAT KETERANGAN BEBAS
PAJAK
- SESUAI DENGAN PERATURAN PER-UU-AN
BPHTB VERSUS PPHTB
• PP 24/97 / PERKABAN NO 3/97 JO UU NO
28/2009/PERDA KAB-KOTA
“ PPAT/NOTARIS HANYA DAPAT
MENANDATANGANI AKTA PEMINDAHAN
HAT DAN/ BANGUNAN SETELAH WAPA
MENYERAHKAN BUKTI PEMBAYARAN
PAJAK”
PP 34/2016
“Pejabat yang berwenang hanya menandatangani
akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang
atas pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan
apabila kepadanya dibuktikan oleh orang pribadi atau
badan dengan menyerahkan fotokopi Surat Setoran
Pajak atau hasil cetakan sarana administrasi lain
yang disamakan dengan Surat Setoran Pajak yang
bersangkutan yang telah dilakukan penelitian oleh
Kantor Pelayanan Pajak. “
PENGECUALIAN BPHTB
AKTA TUKAR MENUKAR
• DASAR HUKUM: PMK NO 91/PMK-03/2006
Tentang PERUBAHAN KEDUA ATAS PMK NO
561/PMK-03/2004 Tentang PENGURANGAN BPHTB
- ORANG PRIBADI/BADAN HUKUM YANG MENERIMA
PENGALIHAN ATAS TUKAR MENUKAR
DIPERUNTUKAN UNTUK KEPENTINGAN
PENDIDIKAN DAN SOSIAL YANG SEMATA MATA
TIDAK UNTUK MENCARI KEUNTUNGAN AL: RUMAH
IBADAH, PANTI ASUHAN/PANTI JOMPO, TEMPAT
PELAYANAN SOSIAL KESEHATAN (SWASTA)
UNTUK MELAYANI MASYARAKAT DLL
- PAJAK YANG DIBAYAR 50% DARI PAJAK YANG
SEBENARNYA (WARISAN , HIBAH SATU DERAJAT)
CATATAN
• PASAL87 AYAT (4)UU NO 28/2009
TENTANG PAJAK DAN RETRIBUSI DAERAH
BERBUNYI ;
“ PENGURANGAN BPHTB
(NPOPTKP)SEBESAR RP 60.000.000,-
(ENAM PULUH JUTA RUPIAH) UNTUK
SETIAP WAJIB PAJAK “
• DALAM PRAKTEK (PENAFSIRAN FISCUS)
NPOPTKP HANYA DIBERIKAN SATU KALI
KEPADA WAPA DALAM SATU TAHUN
TAKWIN (FAKULTATIF)
PASAL PASAL
PASAL 1
Mulai hari ini para penghadap Masing-masing
telah menerima penyerahan obyek tukar menukar
sebagai penukaran dari hak kepunyaannya semula
dan segala keuntungan yang didapat dari dan
segala kerugian/beban atas obyek tukar menukar
tersebut menjadi hak/beban pihak yang
menerimanya masing-masing. -----------------------
• PASAL 2
Kedua pihak satu sama lain saling
menjamin bahwa obyek tukar menukar
tersebut tidak tersangkut dalam suatu
sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat
sebagai jaminan untuk sesuatu utang yang
tidak tercatat dalam sertipikat, dan bebas
dari beban-beban lainnya berupa apapun.
• PASAL 3
Pihak Kedua dengan ini menyatakan
bahwa dengan tukar menukar ini
kepemilikannya tidak melebihi ketentuan
maksimum penguasaan tanah menurut
ketentuan perundang-undangan yang
berlaku sebagaimana tercantum dalam
pernyataannya tanggal
• PASAL 4
Dalam hal terdapat perbedaan luas
tanah yang menjadi obyek tukar
menukar dalam akta ini dengan hasil
pengukuran oleh Instansi Badan
Pertanahan Nasional, maka para pihak
akan menerima hasil pengukuran
instansi Badan Pertanahan Nasional
tersebut dengan tidak memperhitungkan
kembali nilai tukar menukar dan tidak akan
saling mengadakan gugatan
• PASAL 6 (FAKULTATIF)
Pihak Kesatu menjamin atas kebenaran identitas
dan kewenangannya untuk melakukan tindakan
hukum atas pengalihan Hat, berikut semua apa
yang tertanam, tumbuh dan berdiri diatasnya tanpa
kecuali dan Surat-surat Perijinannya sebagaimana
diuraikan tersebut diatas. Jika dikemudian hari
ternyata tidak benar dan jika ada tuntutan hukum
baik pidana maupun perdata, akan menjadi
tanggungan Pihak Kesatu sepenuhnya dan
membebaskan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
serta pembeli dari tuntutan hukum.
• PASAL 7
Kedua belah pihak dalam hal
ini dengan segala akibatnya
memilih tempat kediaman
hukum yang umum dan tidak
berubah pada Kantor Panitera
Pengadilan Negeri
• PASAL 8
Biaya pembuatan akta ini,
uang saksi dan segala biaya
peralihan hak ini dibayar oleh
kedua pihak masing-masing
untuk separuh bagian. ( SESUAI
DENGAN YANG SEBENARNYA >> fakultatif)
PENUTUP
Akhirnya hadir juga dihadapan Saya, dengan dihadiri
oleh saksi-saksi yang sama dan disebutkan pada
akhir akta ini, yang menerangkan telah
mengetahui apa yang diuraikan diatas dan
menyetujui tukar menukar dalam akta ini
Demikianlah akta ini dibuat dihadapan para pihak
dan
SAKSI SATU………….. (DIURAIKAN SESUAI DENGAN
KTP)
SAKSI DUA……..( DIURAIKAN SESUAI DENGAN KTP)
sebagai saksi-saksi dan setelah dibacakan
sertadijelaskan, maka sebagai bukti kebenaran
pernyataan yang dikemukakan oleh Pihak
Pertama dan Pihak Kedua tersebut di atas, akta
ini
ditandatangani/cap ibu jari oleh Pihak Pertama,
Pihak Kedua, para saksi dan Saya, PPAT,
sebanyak 2 (dua) rangkap asli, yaitu 1
(satu) rangkap lembar pertama disimpan di
kantor Saya, dan 1 (satu) rangkap lembar
kedua disampaikan kepada Kepala
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
untuk keperluan pendaftaran peralihan hak akibat
tukar menukar dalam akta ini.
CATATAN
I. PPH
NORMATIF
- MENGACU PADA PP NO 71/TAHUN 2008
TENTANG “PEMBAYARAN PAJAK
PENGHASILAN ATAS PENGALIHAN HAT
DAN /ATAU BANGUNAN”, MAKA 5% X
NPOPKP
- MENGACU PADA UU NO 36/TAHUN 2008
TENTANG “PAJAK PENGHASILAN “, MAKA
TARIF ( PASAL 17 AYAIT 1 UU NO 36/2008)
DIKALIKAN PENGHASILAN YANG DITERIMA
• TARIF BERDASARKAN PASAL 17 AYAT 1 UU NO
36/2008 SBB: TARIF PERORANGAN
- Tarif PajaK Sampai dengan 50 juta 5%
- Di atas 50 juta sd 250 juta 15%
- Di atas 250 juta sd 500 juta 25%
- Di atas 500 juta 30%
TARIF BADAN HUKUM
- 28 %
II. BPHTB
5 % X (NPOPKP - NPOPTKP)
CONTOH KASUS
TUAN BUDIMAN MEMILIKI HAK MILIK ATAS TANAH
SELUAS 5000 METER PERSEGI , DENGAN HARGA RP
500.000,- PERMETER PERSEGI, TELAH TERJADI
KESEPAKATAN BAHWA TUAN BUDIMAN AKAN
MEMBERIKAN HGB DIATAS TANAH HAK MILIKNYA
TERSEBUT KEPADA TUAN RAHARJO DENGAN
MEMBAYAR KONPENSASI SEBESAR RP
1.000.000.000,- (SATU MILIAR RUPIAH)
PERTANYAAN;
1. BERAPA PPH YANG HARUS DIBAYAR TUAN
BUDIMAN
2. BERAPA BPHTB YANG HARUS DIBAYAR TUAN
RAHARJO
AKTA PEMBERIAN HAK
TANGGUNGAN (APHT)
ADALAH AKTA YANG DIBUAT OLEH PPAT
YANG BERISI JAMINAN YANG
DIBEBANKAN PADA HAK HAK ATAS
TANAH/HMSRMS BERIKUT ATAU TIDAK
BERIKUT BENDA BENDA LAIN YANG ADA
DIATASNNYA YANG MERUPAKAN SATU
KESATUAN DENGAN TANAH ITU, UNTUK
PELUNASAN UTANG TERTENTU YANG
MEMBERIKAN KEDUDUKAN YANG
DIUTAMAKAN KEPADA KRIDITUR
TERTENTU TERHADAP KREDITUR
KRIDITUR LAIN
DASAR HUKUM
• UU NO 4 TAHUN 1996 sebagai pengganti
dari Hypotheek (selanjutnya disebut
dengan hipotek) sebagaimana yang diatur
dalam Buku II Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata Indonesia sepanjang
mengenai tanah, dan Credietverband yang
diatur dalam Staatsblad 1908-542
sebagaimana telah diubah dengan
Staatsblad 1937-190,
OBYEK APHT
• HAK MILIK
• HAK GUNA BANGUNAN
• HAK GUNA USAHA
• HAK PAKAI ATAS TANAH NEGARA
• HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK
MILIK
• HAK PAKAI ATAS TANAH HAK MILIK
BERDASARKAN PERATURAN PEMERINTAH
(PP NYA BELUM ADA)
PRINSIF PRINSIF APHT
1. APHT ADALAH AKTA PERJANJIAN
ACCESSOIR/TAMBAHAN ATAS PERJANJIAN
HUTANG PIUTANG (PERJANJIAN POKOK), MAKA
APHT MERUPAKAN BAGIAN YANG TIDAK
TERPISAHKAN DARI PERJANJIAN HUTANG
PIUTANG /PERJANJIAN POKOK YANG
BERSANGKUTAN >> TIDAK MUNGKIN ADA APHT
KALAU TIDAK ADA /TIDAK DIDAHULUI PERJANJIAN
HUTANG PIUTANG
- PERJANJIAN HUTANG PIUTANG (PERJANJIAN KRIDIT)
ADALAH PERJANJIAN ANTARA DEBITUR DENGAN
KRIDITUR, BUKAN ANTARA PEMBERI JAMINAN
DENGAN KRIDITUR
- PERJANJIAN APHT ADALAH PERJANJIAN
ANTARA PEMBERI JAMINAN/PEMBERI HAK
TANGGUNGAN DENGAN KRIDITUR
- PEMBERI JAMINAN/PEMBERI HAK TANGGUNGAN
DAPAT SEKALIGUS SEBAGAI DEBITUR ATAU
BUKAN SEBAGAI DEBITUR (FAKULTATIF)
- PERJANJIAN KRIDIT SEBAGAI PERJANJIAN
POKOK DARI PERJANJIAN APHT DALAM PRAKTEK
DIBUAT DENGAN AKTA NOTARIS DAN DAPAT
DIBUAT DENGAN AKTA DIBAWAH TANGAN
(FAKULTATIF)
2. APHT ADALAH AKTA JAMINAN UNTUK PELUNASAN
HUTANG, MAKA Hak Tanggungan hapus karena
hapusnya utang yang dijamin dengan Hak
Tanggungan
3. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya
(hak atas tanah) saja, tetapi dapat pula dibebankan
berikut benda-benda lain yang merupakan satu
kesatuan dengan tanah itu. MAKA;
- DALAM APHT HARUS DITULIS SECARA JELAS DAN
TERPERINCI, BILA TIDAK AKAN MENJADI SULIT APABILA
TERJADI EKSEKUSI
- APABILA PEMILIK TANAH DAN PEMILIK BENDA YANG
ADA DIATASNYA (BANGUNAN )BERBEDA, MAKA KEDUA
DUANYA HARUS IKUT MENANDATANGANI APHT
4. APHT ADALAH AKTA SEBAGAI ALAS HAK
TERJADINYA PEMBEBANAN HAT DAN BUKAN
SEBAGAI ALAS HAK TERJADINYA PERALIHAK HAT,
MAKA PEMEGANG HAK TANGGUNGAN DILARANG
MELAKUKAN PERBUATAN YANG DITAFSIRKAN
SEBAGAI PEMILIK>> PPAT DILARANG MENUANGKAN
HAL HAL YANG BERTENTANGAN DENGAN ASAS
TERSEBUT DALAM APHT
5.APHT MEMBERIKAN KEDUDUKAN YANG DIUTAMAKAN
BAGI PEMEGANG HAK TANGGUNGAN DARI KRIDITUR
KRIDITUR YANG LAIN
-Apabila debitor cedera janji:
(a) pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual
objekHak Tanggungan SESUAI titel eksekutorial yang
terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan
(b) DAPAT MENJUAL objek Hak Tanggungan melalui
pelelangan umum menurut tata cara yang
ditemukan dalam peraturan perundang-undangan
untuk pelunasan piutang pemegang Hak
Tanggungan dengan hak mendahulu daripada
kreditor-kreditor lainnya.
6. Hak Tanggungan Dapat Menjamin Lebih dari Satu
Utang , DENGAN DEMIKIAN ATAS SEBIDANG HAT
DAPAT DIBEBANI LEBIH DARI SATU HAK TANGGUNGAN,
DENGAN SYARAT MASIH ADA NILAI TANAH SETELAH DI
BEBANI JAMINAN SEBELUMNYA, MAKA;
- DIKENAL ADANYA JAMINAN PERINGKAT KESATU,
KEDUA DAN SETERUSNYA
- DIMUNGKINKAN PENERIMA/PEMEGANG HAK
TANGGUNGAN PERINGKAT PERTAMA BERBEDA DENGAN
PENERIMA HAK TANGGUNGAN BERIKUTNYA
7. Hak Tanggungan Mengikuti Objeknya DIMANApun
Objek Hak Tanggungan Itu Berada
8. Di atas Hak Tanggungan Tidak Dapat Diletakkan
Sita oleh Peradilan
10. APHT DAPAT DIBUAT BERDASARKAN SURAT KUASA
MEMASANG HAK TANGGUNGAN (SKMHT) ATAU
LANGSUNG (APABILA TELAH MEMENUHI SYARAT)
11. Hak Tanggungan Wajib Didaftarkan > kantor
pertanahan KABUPATEN/KOTA SETEMPAT >
PERSYARATAN DAN TATA CARA PENDAFTARAN SAMA
DENGAN PENDAFTARAN HAT HAT LAINNYA
12. APHT DIBERIKAN DENGAN DISERTAI JANJI JANJI
JANJI JANJI DALAM
APHT
a TIDAK menyewakan objek Hak Tanggungan,
kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu
dari pemegang Hak Tanggungan
b. TIDAK mengubah bentuk atau susunan objek Hak
Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis
lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan
c. Memberikan kewenangan kepada pemegang Hak
Tanggungan untuk mengelola objek Hak
Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua
Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi
letak objek Hak Tanggungan apabila debitor
sungguh-sungguh cedera janji;
d. janji yang memberi kewenangan kepada pemegang Hak
Tanggungan untuk menyelamatkan objek Hak
Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan
eksekusi atau untuk mencegah dibatalkannya hak yang
menjadi objek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi
atau dilanggarnya ketentuan undang-undang;
e. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama
mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri
objek Hak Tanggungan apabila debitor cedera janji;
f. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan
melepaskan haknya atau objek Hak Tanggungan tanpa
persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak
Tanggungan;
g. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan
memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi
yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk
pelunasan piutangnya apabila objek Hak
Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak
Tanggungan atau dicabut haknya untuk
kepentingan umum;
h. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan
memperoleh seluruh atau sebagian dari uang
asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan
untuk pelunasan piutangnya, jika objek Hak
Tanggungan diasuransikan
i. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan
mengosongkan objek Hak Tanggungan pada
waktu eksekusi Hak Tanggungan
>> janji-janji yang disebutkan dalam UUHT itu
bersifat fakultatif dan limitatif. Bersifat fakultatif
karena janji-janji itu boleh dicantumkan atau tidak
dicantumkan, balk seluruhnya maupun
sebagiannya, Bersifat tidak limitatif karena dapat
pula diperjanjikan janji-janji lain, selain dari janji-
janji yang telah disebutkan dalam Pasal 11 ayat
(2) UUHT
PENDAFTARAN HT
• Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan,
Kantor Pertanahan menerbitkan sertipikat Hak
Tanggungan sesuai dengan peraturan per-undang-
undangan yang berlaku.
• Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud
memuat kata-kata "DEMI KEADILAN
BERDASARKAN KETUHANANYANG MAHA ESA".
• Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud
mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama
dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh
kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai
pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang
mengenai hak atas tanah.
• Kecuali apabila diperjanjikan lain,
sertipikat hak atas tanahyang telah
dibubuhi catatan pembebanan Hak
Tanggungan sebagaimana dimaksud
dikembalikan kepada pemegang hak atas
tanah yang bersangkutan.
• Sertipikat Hak Tanggungan diserahkan
kepada pemegang Hak Tanggungan.
PROSES PENDAFTARAN HT
• SKMHT
adalah surat kuasa yang diberikan pemberi
hak tanggungan kepada kreditur sebagai
penerima hak tanggungan untuk
membebankan hak tanggungan atas objek
hak tanggungan. SKMHT merupakan surat
kuasa khusus yang memberikan kuasa
kepada kreditur untuk membebankan hak
tanggungan. Surat ini wajib dibuat dengan
akta Notaris atau akta PPAT.
PRINSIF PRINSIF SKMHT