PENYELESAIAN KASUS

SERTIFIKAT GANDA

OLEH
DIVKUM POLRI
Jakarta, Maret 2012
 2

HAK ATAS TANAH

PASAL 16 JO PASAL 53 UU NO. 5 THN 1960 TTG
PERATURAN DASAR POKOK-POKOK AGRARIA,
ANTARA LAIN:
• HAK MILIK
• HAK GUNA USAHA
• HAK GUNA BANGUNAN
• HAK PAKAI
• HAK SEWA
• HAK MEMBUKA TANAH
• HAK MEMUNGUT HASIL HUTAN
• HAK-HAK LAIN YG TIDAK TERMASUK DALAM HAK-
HAK TSB DI ATAS YG DITETAPKAN OLEH UU
 3

HAK ATAS TANAH

YG BERSIFAT TETAP
• HAK MILIK
• HAK GUNA USAHA
• HAK GUNA BANGUNAN
• HAK PAKAI
• HAK SEWA TANAH BANGUNAN
• HAK PENGELOLAAN
 4
MENGAPA BISA TERJADI
SERTIFIKAT GANDA?
• PATOK TANAH/LAHAN SEHARUSNYA PERMANEN
• PEMILIK TANAH TIDAK MUNGKIN MENGAWASI LAHAN
MILIKYA SETIAP SAAT
• PIHAK LAIN YG MENGAKU SBG PEMILIK MUNGKIN SJ
MEMILIKI BUKTI YG USIANYA LEBH MUDA DARI BUKTI
PEMILIK ASLI
• JIKA PROSEDUR PENERBITAN SERTIFIKAT DIPENUHI
TIDAK MUNGKIN AKAN MUNCUL SERTIFIKAT GANDA
• ADA ORG YG MERASA HAKNYA MENGAJUKAN
PENDAFTARAN DAN KARENA SECARA FORMAL ALAS
HAKNYA DIDUKUNG BUKTI YG CUKUP SERTIFIKAT
DITERBITKAN, SEMENTARA PEMILIK ASLI TIDAK MAU
MENGKONVERSI HAKNYA SETELAH UU PA
DIBERLAKUKAN
 CONTOH KASUS 5

• IBU SITI MEIMONAH ADALAH PEMILIK TANAH YG TERLETAK DI

KELURAHAN JATIMEKAR, KECAMATAN JATI ASIH GS No. 9176
/ 1986 DENGAN LUAS : 5.195 m2, DIBUKTIKAN DENGAN SHM
No. 1911.
• BELAKANGAN DI ATAS TANAH TERSEBUT DIPASANG PAPAN
PENGKLAIMAN DAN PEMASANGAN PATOK BPN OLEH NYAIN
BIN KILONG DENGAN DASAR GIRIK / C DESA No. 85 PERSIL II
KELAS D-I SELUAS : 5.690 M2. PEMASANGAN TSB
MERUPAKAN TANDA AKAN DIBUAT SERTIFIKAT.
• TINDAKAN PEMILIK SHM, LANGSUNG SAJA PROTES KE BPN
YG MELAKUKAN PEMATOKAN TSB DISERTAI BUKTI-BUKTI
YANG VALID BAHWA TANAH TSB ADALAH MILIK YANG
BERSANGKUTAN
• PEMERINTAH DAERAH TIDAK BISA TERLALU CAMPUR
TANGAN LEBIH JAUH, KARENA ITU MENYANGKUT HAK
PERDATA
 6

PENDAFTARAN PERTAMA KALI –

PEMBERIAN HAK
PERSYARATAN:

1. SURAT PERMOHONAN DAN SURAT KUASA, JIKA

PERMOHONANNYA DIKUASAKAN.

2. IDENTITAS DIRI PARA PEMILIK TANAH

3. PEMOHON DAN ATAU KUASANYA (UNTUK

PERSEORANGAN : FOTOCOPY KTP DAN KK YANG
MASIH BERLAKU ATAU UNTUK BADAN HUKUM :
FOTOCOPY AKTE PENDIRIAN PERSEROAN DAN
PERUBAHAN-PERUBAHANNYA).

4. SURAT KUASA, JIKA PERMOHONANNYA

DIKUASAKAN.
lanjutan 7

5. BUKTI TERTULIS YANG MEMBUKTIKAN ADANYA HAK YANG

BERSANGKUTAN, YAITU:

a. SURAT TANDA BUKTI HAK MILIK YANG DITERBITKAN

BERDASARKAN PERATURAN SWAPRAJA YANG BERSANGKUTAN,
ATAU
b. SERTIPIKAT HAK MILIK YANG DITERBITKAN BERDASARKAN PMA
NO. 9/1959, ATAU
c. SURAT KEPUTUSAN PEMBERIAN HAK MILIK DARI PEJABAT YANG
BERWENANG, BAIK SEBELUM ATAUPUN SEJAK BERLAKUNYA
UUPA, YANG TIDAK DISERTAI KEWAJIBAN UNTUK
MENDAFTARKAN HAK YANG DIBERIKAN, TETAPI TELAH DIPENUHI
SEMUA KEWAJIBAN YANG DISEBUT DIDALAMNYA, ATAU
d. PETUK PAJAK BUMI/LANDRENTE, GIRIK, PIPIL, KIKITIR DAN
VERPONDING INDONESIA SEBELUM BERLAKUNYA PP NO. 10/1961,
ATAU
e. AKTA PEMINDAHAN HAK YG DIBUAT DIBAWAH TANGAN YANG
DIBUBUHI TANDA KESAKSIAN OLEH KEPALA ADAT/KEPALA DESA/
KELURAHAN YANG DIBUAT SEBELUM BERLAKUNYA PERATURAN
PEMERINTAH INI DENGAN DISERTAI ALAS HAK YG DIALIHKAN,
ATAU
f. AKTA PEMINDAHAN HAK ATAS TANAH YANG DIBUAT OLEH PPAT,
YANG TANAHNYA BELUM DIBUKUKAN DENGAN DISERTAI ALAS
HAK YG DIALIHKAN, ATAU
lanjutan 8

g. AKTA IKRAR WAKAF / AKTA PENGGANTI IKRAR WAKAF /

SURAT IKRAR WAKAF YANG DIBUAT SEBELUM ATAU
SEJAK MULAI DILAKSANAKAN PP NO. 28/1977 DGN
DISERTAI ALAS HAK YG DIWAKAFKAN, ATAU
h. RISALAH LELANG YG DIBUAT OLEH PEJABAT LELANG YG
BERWENANG, YG TANAHNYA BELUM DIBUKUKAN DGN
DISERTAI ALAS HAK YG DIALIHKAN, ATAU
i. SURAT PENUNJUKAN ATAU PEMBELIAN KAVELING TANAH
PENGGANTI TANAH YG DIAMBIL OLEH PEMDA, ATAU
j. SURAT KETERANGAN RIWAYAT TANAH YG PERNAH DIBUAT
OLEH KANTOR PELAYANAN PBB DGN DISERTAI ALAS HAK
YG DIALIHKAN, ATAU
k. LAIN-LAIN BENTUK ALAT PEMBUKTIAN TERTULIS DGN
NAMA APAPUN JUGA SBGMN DIMAKSUD DALAM PASAL II,
VI DAN VII KETENTUAN2 KONVERSI UUPA, ATAU
l. SURAT2 BUKTI KEPEMILIKAN LAINNYA YG TERBIT DAN
BERLAKU SBLM DIBERLAKUKAN UUPA.
 9
lanjutan
6. BUKTI LAINNYA, APABILA TIDAK ADA SURAT BUKTI
KEPEMILIKAN: SURAT PERNYATAAN
PENGUASAAN FISIK LEBIH DARI 20 THN SECARA
TERUS- MENERUS DAN SURAT KETERANGAN
KADES/LURAH DISAKSIKAN OLEH 2 ORG TETUA
ADAT/PENDUDUK SETEMPAT.
7. SURAT PERNYATAAN TELAH MEMASANG TANDA
BATAS
8. FOTOCOPY SPPT PBB TAHUN BERJALAN
9. FOTOCOPY SK IZIN LOKASI DAN SKET LOKASI
(APABILA PEMOHON ADALAH BADAN HUKUM)
• Biaya: Sesuai PP 46/2002 Dan SE Ka. BPN
No.600-1900 tanggal 31 Juli 2003
• Waktu: 120 hr / 100 bidang
 10

PENDAFTARAN PERTAMA KALI

(KONVERSI, PEMBERIAN HAK)
PERSYARATAN:
1. SURAT PERMOHONAN DAN SURAT KUASA, JIKA
PERMOHONANNYA DIKUASAKAN.
2. IDENTITAS DIRI PEMOHON DAN ATAU KUASANYA
(FOTOCOPY KTP DAN KK YANG MASIH
BERLAKU).
3. BUKTI TERTULIS YANG MEMBUKTIKAN ADANYA
HAK YANG BERSANGKUTAN, YAITU:
a. SURAT TANDA BUKTI HAK MILIK YANG
DITERBITKAN BERDASARKAN PERATURAN
SWAPRAJA YANG BERSANGKUTAN, ATAU
b. SERTIPIKAT HAK MILIK YANG DITERBITKAN
BERDASARKAN PMA NO. 9/1959, ATAU
lanjutan 11

c. SURAT KEPUTUSAN PEMBERIAN HAK MILIK DARI PEJABAT YANG

BERWENANG, BAIK SEBELUM ATAUPUN SEJAK BERLAKUNYA
UUPA,YANG TIDAK DISERTAI KEWAJIBAN UNTUK MENDAFTARKAN
HAK YANG DIBERIKAN, TETAPI TELAH DIPENUHI SEMUA
KEWAJIBAN YANG DISEBUT DIDALAMNYA, ATAU
d. PETUK PAJAK BUMI/LANDRENTE, GIRIK, PIPIL, KEKITIR DAN
VERPONDING INDONESIA SEBELUM BERLAKUNYA PP NO. 10/1961,
ATAU
e. AKTA PEMINDAHAN HAK YG DIBUAT DIBAWAH TANGAN YG
DIBUBUHI TANDA KESAKSIAN OLEH KEPALA ADAT/KEPALA
DESA/KELURAHAN YG DIBUAT SEBELUM BERLAKUNYA
PERATURAN PEMERINTAH INI DGN DISERTAI ALAS HAK YG
DIALIHKAN, ATAU
f. AKTA PEMINDAHAN HAK ATAS TANAH YANG DIBUAT OLEH PPAT,
YG TANAHNYA BELUM DIBUKUKAN DENGAN DISERTAI ALAS HAK
YG DIALIHKAN, ATAU
g. AKTA IKRAR WAKAF/SURAT IKRAR WAKAF YG DIBUAT SEBELUM
ATAU SEJAK MULAI DILAKSANAKAN PP NO. 28/1977 DGN DISERTAI
ALAS HAK YG DIWAKAFKAN, ATAU
h. RISALAH LELANG YG DIBUAT OLEH PEJABAT LELANG YANG
BERWENANG, YG TANAHNYA BELUM DIBUKUKAN DENGAN
DISERTAI ALAS HAK YG DIALIHKAN, ATAU
 12

lanjutan
i. SURAT PENUNJUKAN ATAU PEMBELIAN
KAVELING TANAH PENGGANTI TANAH YG DIAMBIL
OLEH PEMDA, ATAU
j. SURAT KETERANGAN RIWAYAT TANAH YANG
PERNAH DIBUAT OLEH KANTOR PELAYANAN PBB
DGN DISERTAI ALAS HAK YG DIALIHKAN, ATAU
k. LAIN-LAIN BENTUK ALAT PEMBUKTIAN TERTULIS
DGN NAMA APAPUN JUGA SBGMN DIMAKSUD
DALAM PASAL II, VI DAN VII KETENTUAN2
KONVERSI UUPA
l. SURAT-SURAT BUKTI KEPEMILIKAN LAINNYA YG
TERBIT DAN BERLAKU SEBELUM DIBERLAKUNYA
UUPA.
4. SURAT PERNYATAAN TIDAK DALAM SENGKETA
DIKETAHUI KADES/LURAH DAN 2 SAKSI DARI TETUA
ADAT/PENDUDUK SETEMPAT.
5. FOTO COPY SPPT PBB TAHUN BERJALAN
 13
Pengukuran Dan Pemetaan
Kadastral
PERSYARATAN:
1. PERORANGAN
2. IDENTITAS PEMILIK TANAH / PEMEGANG HAK ATAU KUASANYA
(FOTO COPY KTP /KK DAN MEMPERLIHATKAN ASLINYA ) KEPADA
SATUAN TUGAS TEKNIS
3. MENUNJUKKAN FOTO COPY SURAT SURAT TANAH
4. SURAT PERNYATAAN TANDA BATAS TELAH DIPASANG

BADAN HUKUM
1. IDENTITAS BADAN HUKUM (AKTA PENDIRIAN KORPORASI)
2. FOTO COPY IZIN LOKASI
3. SKET LOKASI
4. SURAT PERNYATAAN TANDA BATAS TELAH DIPASANG
BIAYA YG DIPERLUKAN: SESUAI PP 46/2002 DAN SE KA. BPN
NO.600-1900 TANGGAL 31 JULI 2003
WAKTU/LAMA PROSES: 25 HARI / 100 BIDANG/ 1 HARI /4 BIDANG
 14

SERTIFIKAT TANAH
FISIK SERTIFIKAT TANAH:
1. SAMPUL LUAR,
2. SAMPUL DALAM,
3. BUKU TANAH DAN SURAT UKUR/GS.
4. DALAM PRAKTEK SEHARI-HARI: BUKU TANAH DAN SURAT
UKUR / GS.

 DALAM SEBUAH SERTIFIKAT TANAH TERDAPAT HAL HAL

SBG BUKTI:
1. JENIS HAK ATAS TANAH,
2. MASA BERLAKU HAK ATAS TANAH,
3. NAMA PEMEGANG HAK,
4. KETERANGAN FISIK TANAH,
5. BEBAN DI ATAS TANAH DAN;
6. PERISTIWA YANG BERHUBUNGAN DENGAN TANAH.
 15

PEMEGANG HAK
• NAMA PEMEGANG HAK TERCANTUM DALAM BUKU
TANAH
• DALAM BUKU TANAH TERCATAT PERALIHAN HAK
ATAS TANAH.
• APABILA TERJADI JUAL BELI NAMA PEMEGANG HAK
YG TERDAHULU AKAN DICORET (BPN)
• NAMA PEMEGANG HAK YG BARU DICANTUMKAN,
DAN BEGITULAH SETERUSNYA, OLEH KARENA
GAMPANG DIKETAHUI SIAPA SESUNGGUHNYA
PEMEGANG HAK ATAS TANAH YBS
 16

• PRAKTEKNYA: KERAPKALI TERJADI, SELESAI TRANSAKSI

JUAL BELI TANAH DILAKUKAN, PEMILIK TANAH YG
BARU LALAI BALIK NAMA DAN MENDAFTARKANNYA KE
BPN/KANTOR PERTANAHAN SETEMPAT.

• KELALAIAN AKAN MERUGIKAN PEMILIK TANAH YANG BARU

(PEMBELI), KARENA

• BISA TERJADI PEMILIK TANAH LAMA YG NAMANYA MASIH

TERCATAT DI KANTOR PERTANAHAN, MENGURUS KEMBALI
PENERBITAN SERTIFIKATNYA DGN ALASAN SERTIFIKAT
HILANG/TERCECER/MUNGKIN SJ MASIH DIJAMINKAN DI
BANK DAN BELUM DIBERESKAN HUTANGNYA DI
BANK/TERBAKAR DSB

• SETELAH SERTIFIKAT DITERBITKAN MENJUAL LAGI

TANAHNYA KEPADA ORANG LAIN.
 17

FUNGSI SERTIFIKAT
• SERTIFIKAT TANAH SEBAGAI ALAT BUKTI
• PEMEGANG HAK ATAU ORANG YG NAMANYA DISEBUT DALAM
SERTIFIKAT TANAH  YANG BERHAK ATAS TANAH YBS
• SERTIFIKAT TANAH  BUKTI HAK ATAS TANAH YANG PALING
KUAT.
• SELAMA DAN SEPANJANG TIDAK ADA ALAT BUKTI
LAIN YANG MEMBUKTIKAN KETIDAKBENARAN SERTIFIKAT
TSB, MAKA KETERANGAN YG TERCANTUM DALAM
SERTIFIKAT TANAH HARUSLAH DIANGGAP BENAR, TANPAK
PERLU ALAT BUKTI TAMBAHAN.
• ALAT BUKTI LAIN (SAKSI-SAKSI, AKTA JUAL - BELI DAN
SURAT – SURAT KETERANGAN PEJABAT) HANYA DIANGGAP
SBG BUKTI AWAL YG MEMERLUKAN PENGUATAN DGN ALAT
BUKTI LAIN YG DIPERLUKAN
 18

Salah satu saran:Bagaimana

menyelesaikan tumpang tindih hak?

• TANAH SENGKETA HARUS DIAMBIL ALIH PEMERINTAH,

DALAM HAL INI PEMERINTAH DAERAH, DAN DIJADIKAN
STATUS QUO.
• PEMERINTAH DAERAH KEMUDIAN MENERBITKAN HAK
PENGELOLAAN LAHAN (HPL) DI ATAS TANAH
TERSEBUT. BARU DARI SITU TUMBUH HAK-HAK LAIN,
SEPERTI HAK MILIK ATAU HAK PAKAI.
• TENTU SAJA PERKEBUNAN ATAU PEMILIK HGB HARUS
RELA MENYERAHKAN TANAH SENGKETA TSB SEBAGAI
HPL PEMDA
• PERKEBUNAN DAN MASYARAKAT YG BERSENGKETA
HARUS BERMITRA DI TANAH SENGKETA TSB
 19

PENYELESAIAN DI PENGADILAN
• PROSES ADMINISTRASI: protes dengan bukti-bukti
yg ada diajukan ke BPN, tetapi kalau sudah
berbentuk sertifikat /sertifikat sdh diterbitkan
protes sulit dikabulkan ada kaitan dg status hak

• PROSES PIDANA: sepanjang ada bukti pemalsuan

atau salah satu syarat penerbitan sertifikat palsu
atau dipalsu, atau memberi keterangan palsu dlm
proses penerbitan syarat2 penerbitan sertifikat,
atau adanya kejahatan atau pelanggaran lain
berkaitan dgn tanah atau diterbitkan sertifikat

• PROSES PERDATA: salah satu pihak pemegang

sertifikat ganda menggugat di pengadilan
 20
BAGAIMANA BERPERKARA DI
PENGADILAN
• PIDANA: MELAPOR KE PENYIDIK POLRI
(PRINSIPNYA PELAPOR / YG DIRUGIKAN YG
BERHAK MELAPOR DAN BOLEH DIDAMPINGI
ADVOKAT).

• PUTUSAN PIDANA TDK MEMBATALKAN

SERTIFIKAT.

• PUTUSAN PIDANA YG MENGHUKUM

TERSANGKA / TERDAKWA DIJADIKAN BUKTI
DALAM PERKARA PERDATA
 21

• PERDATA: MENGGUGAT PEMEGANG SERTIFIKAT

(ALASAN/POSITUM DAN APA YG DIMINTA/POTITUM)

• PUTUSAN PIDANA DIPERLUKAN UTK DIJADIKAN ALAT BUKTI

BHW SERTIFIKAT DITERBITKAN BERDASARKAN BUKTI PALSU
ATAU DIDAHULUI KEJAHATAN

• DALAM POTITUM:
1. BAHWA SERTIFIKAT A.N…… TIDAK SAH;
2. BAHWA SERTIFIKAT AN….. DINYATAKAN DEMI HUKUM

• PUTUSAN PERDATA DASAR BAGI BPN MEMBATALKAN

SERTIFIKAT
 Terima kasih
mudah-mudahan
bermanfaat