Pengertian STRATA TITLE,

SHM Sarusun & Hak Atas Tanah

IWAN SUKIRMAN
Desember 2014
Agenda TOPIK PRESENTASI

1. Pengertian Rumah Susun (Strata Title)

2. Nilai Perbandingan Proporsional (NPP)
3. Hak Milik Bersama (Tanah, Bagian & Benda Bersama)
4. Iuran Wajib Sarusun
5. 4 Jenis Rusun & 2 Jenis Sertifikat Sarusun
6. Pembuatan SHM Sarusun
7. Hipotek, Hak Tanggungan dan Fidusia
8. Jenis-jenis hak atas tanah (UUPA)
Kepemilikan Rumah Susun
Dan Kewajibannya
PENGERTIAN RUMAH SUSUN (STRATA TITLE)

Arti Rumah Susun (Strata Title) menurut Pasal 1 ayat 1,

Undang-Undang no 20 tahun 2011:
 Bangunan gedung bertingkat;
 Dibangun dalam suatu lingkungan yang terdiri
dari bagian-bagian;
 Distrukturkan secara fungsional, baik dalam
arah horizontal maupun vertikal;
 Merupakan satuan-satuan yang masing-
masing dapat dimiliki dan digunakan secara
terpisah, terutama untuk tempat hunian;
 Dilengkapi dengan bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama.

4
PENGERTIAN RUMAH SUSUN

Bangunan Gedung
Bertingkat

5
SEJARAH STRATA TITLE

• Istilah Strata Title pertama kali dikenal melalui Conveyancing

(Strata Titles) Act, 1961 yang diberlakukan oleh Parlemen
New South Wales pada 1 July 1961 dan kemudian
disempurnakan pada tahun 1973 melalui the NSW Strata
Titles Act and Regulations. Gedung Strata Title pertama
didunia adalah Lindsay Gardens, a block of 18 units yang
terletak di jalan 189 Liverpool Road, Burwood, Sydney.

6
TERMINOLOGI DALAM STRATA TITLE

7
TERMINOLOGI DALAM UU No.20 Tahun 2011

• Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) Angka yang

menunjukkan perbandingan antara Sarusun terhadap hak atas bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan
nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun
secara keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan pertama kali
memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk
menentukan harga jualnya.

8
PERHITUNGAN NPP

Nilai Perbandingan Proporsional (NPP)

 Angka dalam persentase
 Menunjukkan perbandingan antara
Sarusun terhadap hak & kewajiban atas
Bagian Bersama, Benda Bersama dan
Tanah Bersama.
 Dihitung berdasarkan luas atau nilai
Sarusun yang bersangkutan terhadap
jumlah luas atau nilai seluruh Sarusun.

Luas atau Harga Satuan Rumah Susun (m2 atau Rp)

NPP (%) = ------------------------------------------------------------------------------
Jumlah Luas atau Harga Seluruh Rumah Susun (m2 atau Rp)

9
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

Hak atas
bagian
bersama
Hak atas Hak atas
benda tanah
bersama bersama

Dihitung
berdasarkan
NPP

10
 Kepemilikan Bersama Dalam Rumah
Susun

Bagian Bersama Benda Bersama Tanah Bersama

• Dimiliki secara kolektif • Benda yang bukan • Sebidang Tanah yang

merupakan bagian digunakan atas
• Untuk pemakaian secara
Rumah Susun, tetapi dasar hak bersama
bersama dalam kesatuan
dimiliki secara tidak secara tidak terpisah
fungsi dengan satuan-
terpisah untuk pema-
satuan rumah susun • Tempat berdirinya
kaian bersama.
rumah susun dan
• Misalnya : lift, pondasi,
• Misalnya : gardu ditetapkan batasnya
balok, kolom, dinding,
satpam, furnitur dan dalam izin bangunan
lantai, atap, saluran-
bangunan lainnya
saluran pipa, jaringan
yang sifatnya terpisah
listrik, kolam renang dsb
dari struktur utama
Rumah Susun 11
Terminologi dalam UU no.20 /2011

• Tanah Bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa

untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama
secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan
ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan
bangunan.
• Bagian Bersama adalah bagian Rumah Susun yang dimiliki
secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam
kesatuan fungsi dengan Satuan-Satuan Rumah Susun.
• Benda Bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian
Rumah Susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara
tidak terpisah untuk pemakaian bersama .

12
KEWAJIBAN PEMILIK /PENGHUNI Sarusun

IURAN
PENGELOLA
-AN

BIAYA IURAN
LISTRIK CADANGAN
DAN AIR RENOVASI
PEMILIK
/PENGHUNI

PAJAK
IURAN
BUMI &
POKOK
BANGUNAN

13
KEWAJIBAN PEMILIK /PENGHUNI Sarusun

• Iuran Pokok (Modal Dasar). Besarnya dihitung berdasarkan

NPP Sarusun yang dimiliki sesuai yang tercantum dalam
Sertifikat Sarusun atau dalam bentuk pembobotan atau jumlah
lain yang ditetapkan oleh Rapat Pengurus. --> hanya 1 kali.
• Pembayaran PBB (Pajak Bumi & Bangunan). Kewajiban
pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) serta pajak-
pajak atau iuran lainnya yang berhubungan dengan
kepemilikan Satuan Rumah Susun harus ditanggung dan
dibayar oleh masing-masing Anggota. --> 1 kali /tahun.
• Pembayaran Listrik dan Air. Besarnya tagihan listrik dan air
dihitung berdasarkan jumlah pemakaian perbulan dan dibayar
oleh masing-masing Penghuni Sarusun. --> setiap bulan.
14
KEWAJIBAN PEMILIK /PENGHUNI Sarusun

• Iuran Pengelolaan (Service Charge) Besarnya dihitung

berdasarkan luas Sarusun dikali tarif Iuran setiap meter
persegi per bulan, yang ditetapkan oleh Rapat Pengurus
dengan memperhatikan segi-segi keadilan dan dapat ditinjau
kembali sesuai perkembangan keadaan. --> setiap bulan.
• Iuran Cadangan Renovasi (Sinking Fund) Besarnya dihitung
berdasarkan jumlah total perkiraan biaya untuk perbaikan
atau penggantian pada Benda Bersama dan Bagian Bersama,
dengan memperhitungkan dari segala aspek. Penentuan iuran
cadangan per meter persegi per bulan dilakukan dengan cara
membagi perkiraan biaya per tahun terhadap total luas Rumah
Susun sesuai dengan NPP Sarusun. --> setiap bulan.
15
KEWAJIBAN Bulanan PEMILIK /PENGHUNI

BIAYA LISTRIK • Besarnya bervariasi

& AIR • Berdasarkan konsumsi

IURAN • Besarnya tetap

PENGELOLAAN • Berdasarkan luas sarusun

IURAN • SF biasanya 1/10 dari SC

CADANGAN • Berdasarkan luas sarusun

16
Iuran Pengelolaan (Service Charge)

Penggunaan Iuran Pengelolaan meliputi :

 Common Area Maintenance (perawatan dan
perbaikan peralatan ME dan Sipil gedung)
 Utilities in common area (listrik untuk lift, AC di lobby,
penerangan, air di toilet, kolam renang, dsb)
 Services (housekeeping, security, pest control,
landscaping, pembuangan sampah, dll)
 Management cost & Perijinan (permit)
 Building Insurance & Taxes (bukan isinya)

17
Iuran Dana Cadangan (Sinking Fund)

Penggunaan Iuran Cadangan meliputi :

 Penggantian peralatan atau instalasi ME yang nilainya
besar (Lift, AC sentral, Roof Tank dll)
 Pengecatan Gedung (facade, basement dll)
 Pekerjaan renovasi besar sipil dan arsitektur
 Perpanjangan HGB (setelah 20 tahun)
 Cadangan biaya apabila dana operasional tidak
mencukupi

18
Besarnya Iuran (Service Charge & Sinking Fund)

SC (Rp) = Luas Semigross(*) Sarusun (m2) x tarif SC/m2/bulan

SF (Rp) = Luas Semigross(*) Sarusun (m2) x tarif SF/m2/bulan

(*) : Luas semigross dihitung berdasarkan metode BOMA. Luas Semigross = Luas
Netto Sarusun + Luas Prorata Areal Umum (dg metode BOMA).

19
 Sertifikat Hak Milik (SHM)
Satuan Rumah Susun (SARUSUN)
4 JENIS RUMAH SUSUN (UU no.20/2011)

Rumah Susun • Rusun yang diselenggarakan untuk mendapatkan

Komersial keuntungan (Pasal 1 ayat 10 UU Rusun)

• Rusun yang diselenggarakan untuk memenuhi

Rumah Susun kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan
Umum rendah (MBR) (Pasal 1 ayat 7 UU Rusun)

Rumah Susun • Rusun yang diselenggarakan untuk memenuhi

Khusus kebutuhan khusus (Pasal 1 ayat 8 UU Rusun)

• Rusun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai

Rumah Susun tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan
Negara keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat
dan /atau pegawai negeri (Pasal 1 ayat 9 UU Rusun)

21
2 JENIS SERTIFIKAT RUMAH SUSUN (UU no.20/2011)

SKBG Sarusun (Sertifikat

SHM Sarusun (Sertifikat
Kepemilikan Bangunan
Hak Milik Satuan Rumah
Gedung Satuan Rumah
Susun)
Susun)
Tanda bukti kepemilikan Tanda bukti kepemilikan
atas satuan rumah susun atas satuan rumah susun
(Sarusun) di atas tanah : (Sarusun) di atas :
• hak milik (HM), • barang milik negara
• hak guna bangunan /daerah berupa tanah
(HGB) atau atau
• hak pakai (HP) di atas • tanah wakaf
tanah negara, serta dengan cara sewa.
• HGB atau HP di atas
tanah hak pengelolaan
(HPL)

22
PEMBUATAN SHM (ps.39 ayat 5 PP no.4 th.1988)

Pelaku pembangunan (developer) wajib

memisahkan rumah susun atas sarusun,
bagian bersama, benda bersama, dan
tanah bersama dalam bentuk gambar dan
uraian (Pasal 30 PP no.4/1988)

gambar dan uraian tersebut dituangkan

dalam bentuk akta pemisahan (Peraturan
BPN no.2/1989) yang disahkan oleh bupati
/walikota (Pasal 31 PP no.4/1988)

dibuat Buku Tanah untuk setiap satuan

rumah susun yang bersangkutan

dilakukan penerbitan SHM Sarusun

tersebut.

23
PROSES Sertifikasi Rumah Susun (PP No.4/1988)

24
PROSEDUR PERMOHONAN IMB (Ps.30 PP no.4/1988)

25
PENGESAHAN PERTELAAN (Ps. 31 PP no.4/1988)

Pertelaan  Dokumen dan gambar

 Menunjukkan batas-batas Satuan
Rumah Susun, Bagian Bersama,
Benda Bersama dan Tanah Bersama
 Menghasilkan Nilai Perbandingan
Proporsional masing-masing Satuan
Rumah Susun tersebut

Pasal 31, PP no.4 tahun 1988

Penyelenggara pembangunan wajib meminta pengesahan dari
Pemerintah Daerah atas pertelaan yang menunjukkan batas yang jelas
dari masing-masing satuan rumah susun, bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama beserta uraian nilai perbandingan
proporsionalnya, setelah memperoleh izin sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 30.

26
Isi SHM Sarusun & Jaminan Kredit

Merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri

atas:
a. Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
b. Gambar denah lantai pada tingkat rumah rusun
bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki.
c. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang
bersangkutan.
Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak
tanggungan sesuai dengan ketentuan perundang-undangan
(Pasal 47 ayat 5 UU No.20/2011).
27
Isi SKBG Sarusun & Jaminan Kredit

Merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri

atas:
a. Salinan buku bangunan gedung
b. Salinan surat perjanjian sewa atas tanah
c. Gambar denah lantai pada tingkat rusun yang bersangkutan
yang menunjukkan sarusun yang dimiliki
d. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian
bersama dan benda bersama yang bersangkutan.
Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fiducia sesuai
dengan ketentuan perundang-undangan (Pasal 48 ayat 4 UU
No.20/2011) dan harus didaftarkan ke kementerian di bidang
hukum (Pasal 48 ayat 5 UU No.20/2011).
28
HIPOTEK (ps.1162 jo 1168 KUH Per)

Harus dipublikasikan (didaftarkan) pada kantor

agraria setempat

Untuk benda tidak bergerak (selain tanah dan

atau bangunan –> dikenai hak tanggungan).

OBYEK yang dibebani Hipotek adalah benda

tidak bergerak, HGU, hasil sewa dan Hak pakai

Harus ada perjanjian hutang piutang & benda

tidak bergerak yang dijadikan jaminan

29
HAK TANGGUNGAN (UU no.4 /1996)

Melalui pembuatan “Akta Pemberian Hak

Tanggungan” (APHT) oleh PPAT

SUBYEK adalah perorangan atau badan hukum

yang mempunyai kewenangan melakukan
perbuatan hukum atas obyek hak tanggungan

OBYEK dari Hak Tanggungan dapat merupakan

benda bersertifikat Hak Milik /HGU /HGB (hanya
Tanah dan atau Bangunan)

Pelepasan hak tanggungan melalui pelunasan

hutang dan pengalihan /pelepasan hak atas
benda yang menjadi jaminan

30
FIDUSIA (UU no.42/1999 & PMK No. 201/PMK.06/ 2010)

Dapat dihapus melalui : musnahnya benda yg

menjadi obyek, konkordansi, pelepasan hak atas
jaminan fidusia

Persamaan Hak Tanggungan, Hipotek dan Fidusia

adalah Obyeknya masih dikuasai oleh Debitur
dan diikat dalam perjanjian /didaftarkan.

OBYEK adalah benda bergerak /tidak bergerak,

hak milik /dialihkan, terdaftar /tidak terdaftar yg
tidak dibebeani hak tanggungan atau hipotek

Sebagai agunan atas pelunasan hutang dimana

benda jaminan fidusia tetap dikuasai (fisik) oleh
debitur meskipun HAKnya dialihkan

31
 Hak Atas Tanah
Dalam UU Pokok Agraria
JENIS-JENIS HAK ATAS TANAH (Menurut UUPA)

33
HAK ATAS TANAH (Hak Milik)

 Badan Hukum tidak boleh 4 Golongan Badan Hukum yang

memiliki HAK MILIK atas berhak mempunyai tanah (PP
tanah (Pasal 21 ayat 2 no.38/1963):
UUPA) = tidak bisa 1. Badan-badan pemerintah
memiliki SHM atas tanah 2. Perkumpulan koperasi
pertanian
 Warga Negara Indonesia 3. Badan sosial yang ditunjuk
bisa memiliki hak milik oleh menteri dalam negeri
atas tanah (SHM), 4. Badan keagamaan yang
sedangkan WNA tidak ditunjuk oleh menteri
diijinkan (HGB boleh). dalam negeri

34
3 JENIS HAK ATAS TANAH (Menurut UUPA)

Hak Primer, hak atas Hak Sekunder, hak Hak Lainnya, memberi
tanah yang diberikan atas tanah dari sumber hak atas tanah dari
oleh negara lain sumber lain

• Hak Milik • HGB • Hak atas Tanah

• HGU • Hak Sewa Wakaf
• HGB • Hak Pakai • Hak Milik atas
• Hak Pakai • Hak Usaha Bagi Hasil Satuan Rumah
• Hak Gadai Susun
• Hak Menumpang • Hak Tanggungan

35
KARAKTERISTIK HAK ATAS TANAH

 Khusus bagi WNI  ps. 21 ayat (1) & (4) UU PA

 Hak turun temurun yang dapat diwariskan, terkuat

dan terpenuh atas tanah  ps. 20 ayat (1) UUPA

 Dapat beralih (karena hukum) dan dialihkan (karena

pemindahan hak)  ps. 20 ayat (2) UUPA
HAK MILIK
 Dapat dibebani dengan Hak Baru (Hak atas tanah
lainnya)  ps. 24 UUPA

 Dapat dibebani dengan Hak Tanggungan, sebagai

jaminan pelunasan hutang  ps. 25 UUPA

 Dapat diwakafkan  ps. 49 UUPA

36
KARAKTERISTIK HAK ATAS TANAH

 Khusus diberikan kepada orang dan badan hukum

Indonesia

HAK GUNA  Penggunannya untuk pertanian, perikanan dan

peternakan.
USAHA
 Jangka waktu yang diberikan paling lama 35 tahun,
dapat diperpanjang paling lama 25 tahun, dan dapat
diperbaharui paling lama 35 tahun.

 Khusus diberikan kepada orang dan badan hukum

Indonesia

 Penggunannya untuk membangun bangunan diatas

HAK GUNA tanah pihak lain.
BANGUNAN
 Jangka waktu yang diberikan paling lama 30 tahun,
dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan dapat
diperbaharui paling lama 30 tahun.

37
KARAKTERISTIK HAK ATAS TANAH

 Khusus diberikan kepada (1) orang Indonesia dan

badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, (2)
Departemen, Lembaga Pemerintah Non
Departemen dan Pemerintah Daerah, (3) Badan-
badan keagamaan dan sosial, (4) orang asing yang
berkedudukan di Indonesia, (5) Badan hukum asing
yang memiliki perwakilan di Indonesia dan (6)
Perwakilan negara asing dan perwakilan Badan
HAK PAKAI Internasional.

 Penggunaannya untuk membangun bangunan atau

usaha pertanian diatas tanah pihak lain.

 Jangka waktu yang diberikan paling lama 25 tahun,

dapat diperpanjang dan diperbaharui dengan jangka
waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya
dipergunakan untuk keperluan tertentu.

38
KARAKTERISTIK HAK ATAS TANAH

 Hak ini dapat digunakan oleh (1) Warga negara

Indonesia, (2) Badan hukum Indonesia, (3) Warga
negara asing yang berkedudukan di Indonesia dan
(4) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan
HAK SEWA di Indonesia.

 Jangka waktunya berdasarkan perjanjian dengan

memperhatikan Pasal 26 ayat 2 UUPA.

39
2 JENIS HGB TANAH STRATA TITLE

SHM Sarusun diatas tanah HGB ‘murni’ (PP No.40 thn. 1996)
Adalah SHM Sarusun dari suatu properti (unit apartemen, unit kantor, unit ruko) diatas
tanah dengan HGB yang merupakan milik Pengembang /Developer. Tanah ini awalnya
adalah SHM (milik WNI) dan karena dibeli oleh suatu Badan Hukum beralih menjadi HGB.
2 tahun sebelum berakhirnya HGB, dapat diperpanjang atau diperbaharui kembali langsung
ke BPN tanpa perlu memperoleh ijin dari pihak lain.

SHM Sarusun ditanah HGB beralas HPL (pasal 21 PP No.40 thn. 1996)
Adalah SHM Sarusun dari suatu properti (unit apartemen, unit kantor, unit ruko) diatas
tanah milik Negara. Pengembang /Developer kemudian mendapat sertifikat HGB karena
bekerja sama dengan Departemen /Pemda /Lembaga Non Departemen yang mendapatkan
hak pengelolaan lahan (HPL) atas tanah tsb. 2 tahun sebelum berakhirnya HGB, dapat
diperpanjang atau diperbaharui kembali setelah mendapatkan ijin dari pihak pemegang
HPL, atas tanah dimana rumah susun /strata title tersebut dibangun.

40
a. SHM SARUSUN DIATAS HGB ‘MURNI’

Dibeli oleh Developer (Badan Hukum)

Tanah SHM dan menjadi milik Developer tsb.
(milik WNI)

Dibangun Properti (Apartemen,

Tanah sertifikat Kantor, dsb) dan dijual sbg unit
HGB (murni) Rumah Susun /Strata Title.

Unit SHM Perpanjangan HGB ke

Sarusun diatas BPN oleh P3SRS.
HGB

Unit SHM
Sarusun diatas
HGB

41
b. SHM SARUSUN DIATAS HGB BERALAS HPL

Developer (Badan Hukum) bekerja sama

Tanah HPL dengan Departemen /Pemda /Lembaga
(milik Negara) Non Departemen (BUMN /BUMD dll).

Dibangun Properti (Apartemen,

Tanah sertifikat Kantor, dsb) dan dijual sbg unit
HGB diatas HPL Rumah Susun /Strata Title.

Unit SHM Perpanjangan HGB ke

Sarusun diatas BPN setelah mendapat
HGB beralas ijin pemegang HPL.
HPL
Unit SHM
Sarusun diatas
HGB beralas
HPL
42
PERBEDAAN DIANTARA KEDUANYA

SHM Sarusun diatas HGB ‘murni’

1. HGB Dapat diperpanjang sesuai pasal 26, PP no.40 th. 1996.
2. Perpanjangan tidak memerlukan ijin dari pihak lain.
3. Perpanjangan dilakukan 2 tahun sebelum berakhirnya HGB.
4. Membayar biaya perpanjangan HGB dan notaris

SHM Sarusun diatas HGB beralas HPL

1. HGB dapat diperpanjang sesuai Pemendagri No.1 th. 1977
2. Perpanjangan dapat dilakukan setelah mendapat ijin pemegang HPL.
3. Perpanjangan dilakukan 2 tahun sebelum berakhirnya HGB.
4. Membayar biaya perpanjangan HGB, notaris + biaya persetujuan
/rekomendasi dari pemegang HPL.
5. Apabila tidak memperoleh ijin maka status HGB akan hapus dan tanah
akan kembali ke pihak pemegang HPL (pasal 36, PP No.40 th. 1996)
43
DAFTAR PUSTAKA :
 PT. Procon Indah. “Presentation of Strata Title for PIEW Session, 17 Desemeber
2003”
 Eddy Marek Leks, S.H., M.H., ACIArb “DASAR-DASAR HUKUM PERTANAHAN ”,
(www.Lekslawyer.com).
 Lywa Fauzie, ”Bagaimana memahami Strata Title dengan cara yang mudah?”
(http://lywafauzie.weebly.com/article--property-news/bagaimana-orang-awam-
memahami-strata-title)
 Rama Mahendra, S.H. “Hukum Rumah Susun Dalam Perspektif Pengembang”,
(www.Lekslawyer.com).
 UU no.4 tahun 1988 Tentang Rumah Susun dan UU no.20 tahun 2011 Tentang
Rumah Susun, (www.hukumonline.com)
 Perbedaan antara Gadai, Fidusia dan Hipotik
(http://alfifannitamrini.blogspot.com/2012/03/perbedaan-gadai-fidusia-dan-
hipotik.html)
 Apakah Ada Pemegang Tanah HPL Tidak Menyetujui Perpanjangan HGB di
Atasnya? (http://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt4ccd85e6348b9/apakah-
ada-pemegang-tanah-hpl-tidak-menyetujui-perpanjangan-hgb-di-atasnya?)
TERIMA KASIH ATAS PERHATIAN ANDA

(Q & A)