Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) Resmi

Menggeser Keberlakuan Izin Membangun Bangunan

(IMB), Bagaimana Implementasinya?
 News
Sebelumnya, untuk membangun maupun mengubah suatu bangunan, pemilik bangunan gedung harus
memiliki izin mendirikan bangunan gedung (IMB) yang diterbitkan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota
terlebih dahulu. Namun, sejak diundang-undangkan Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021
tentang Bangunan Gedung (“PP 16/2021”), kini posisi IMB resmi digeser dan digantikan oleh Persetujuan
Bangunan Gedung (PBG).

Dengan amanat dari Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2021 tentang Cipta Kerja (“UU Ciptaker”),
Pemerintah memperkenalkan prosedur perizinan pembangunan gedung yang baru melalui PP 16/2021.
Tentunya peraturan ini menjadi payung hukum atas prosedur penerbitan PBG.

Apabila dibandingkan dengan permohonan penerbitan IMB, prosedur permohonan sampai penerbitan
PBG diasumsikan lebih ringkas dan sederhana. Selama ini salah satu permasalahan utama yang menjadi
perhatian adalah banyaknya perizinan untuk mendirikan bangunan yang kerap menumpuk di Pemerintah
Daerah. Melalui sistem ini diharapkan akan menciptakan prosedur perizinan yang tidak berbelit dan
menjadi motivasi baru bagi para pelaku usaha untuk melaksanakan investasi di tanah air.

Dalam rangka memperkenalkan PBG dan bagaimana pengimplementasiannya, kami membuat beberapa
poin penting yang perlu diketahui para pelaku usaha mengenai PP 16/2021, khususnya mengenai
prosedur perizinan pembangunan gedung.

 Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)

Mengacu kepada pasal 1 angka 17 PP 16/2021, yang dimaksud dengan Persetujuan Bangunan Gedung
(PBG) adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru,
mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan standar teknis
bangunan gedung.

Berdasarkan ketentuan tersebut, memang tidak ada perbedaan mengenai scope pembangunan gedung

antara PBG dan IMB. Namun melalui PBG, pemilik gedung hanya perlu berfokus pada pemenuhan
standar teknis bangunan gedung, dimana sebelumnya pemilik diwajibkan untuk memenuhi persyaratan
administratif dan persyaratan teknis terlebih dahulu sebelum melakukan kegiatan pembangunan gedung.
 

 Fungsi Bangunan Gedung

Selanjutnya, melalui ketentuan pasal 4 ayat (2) jo. pasal 4 ayat (3) PP 16/2021, kini fungsi bangunan
gedung tidak hanya meliputi fungsi hunian, fungsi keagamaan, fungsi usaha, fungsi social dan budaya,
dan fungsi khusus. Pemerintah membuka peluang untuk menerapkan fungsi campuran pada satu
bangunan. Dengan ini, fungsi suatu bangunan bisa langsung diajukan lebih dari satu fungsi sekaligus.
Tentu apabila pelaku usaha mengajukan permohonan PBG dengan fungsi bangunan campuran, tetaplah
harus menetapkan aktivitas yang menjadi prioritas fungsi bangunan gedung tersebut.

 Proses Penerbitan PBG

Pelaksanaan konstruksi harus dilaksanakan setelah pemilik bangunan gedung mendapatkan PBG yang
dikeluarkan dari Pemerintah Daerah atau Pemerintah Pusat khusus untuk wilayah DKI Jakarta.

Proses permohonan PBG dibagi menjadi dua:

1. Konsultasi perencanaan; dan

2. Penerbitan
Konsultasi perencanaan meliputi pendaftaran, pemeriksaan pemenuhan Standar Teknis, dan Pernyataan
Pemenuhan Standar Teknis.

Dalam proses pendaftaran, Pemohon harus mengajukan dokumen rencana teknis. Dokumen rencana
teknis meliputi dokumen rencana arsitektur, dokumen rencana struktur, dokumen rencana utilitas dan
dokumen spesifikasi teknis bangunan gedung. Dokumen rencana teknis tersebut kemudian diperiksa dan
disetujui, pemilik akan mendapatkan rekomendasi penerbitan pemenuhan standar teknis. Setelah
mendapatkan rekomendasi, Dinas Teknis akan menerbitkan Surat Pernyataan Pemenuhan Standar
Teknis. Surat Pernyataan Pemenuhan Standar Teknis ini akan menjadi dasar untuk diterbitkannya PBG.

Selanjutnya, penerbitan PBG akan dilakukan setelah Pemohon telah melakukan pembayaran retribusi
daerah yang telah ditetapkan. Penerbitan PBG ini dilakukan melalui Sistem Informasi Manajemen
Bangunan Gedung (SIMBG).
 
 Ketentuan Sanksi
Pemilik yang tidak memenuhi kesesuaian penetapan fungsi dalam PBG dapat dikenakan sanksi
administratif mulai dari peringatan tertulis sampai pencabutan izin dan/atau pembongkaran bangunan
gedung.

 Ketentuan Peralihan
Ketentuan ini mulai berlaku sejak tanggal 2 Februari 2021.

Bagi bangunan gedung yang telah memperoleh perizinan yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah
sebelum berlakunya PP 16/2021, izin tersebut masih tetap berlaku.

Bagi bangunan gedung yang telah memperoleh izin mendirikan bangunan dari Pemerintah Daerah
sebeleum PP 16/2021 ini berlaku, izinnya masih tetap berlaku sampai dengan izin berakhir.

Bangunan gedung yang telah berdiri dan belum memilik PBG, untuk memperoleh PBG harus mengurus
Sertifikat Laik Fungsi (SLF) berdasarkan ketentuan PP 16/2021,

Perda Perlu Menyesuaikan Dengan UU Cipta Kerja

Kanwil Jatim   Dilihat: 268

SURABAYA – Kanwil Kumham Jatim kembali menerima konsultasi dan koordinasi terkait
pembentukan peraturan daerah (perda). Hari ini (20/4) rombongan dari DPRD dan Pemkab
Pamekasan berkunjung untuk membahas beberapa perda. Tim Perancang Peraturan Perundang-
undangan menitikberatkan kesesuaian perda dengan UU Cipta Kerja.

Rapat yang digelar di Ruang Rapat Law and Human Rights Centre itu dipimpin Kabid Hukum Hari
Nasiroedin. Dia diampingi tim perancang per-UU dengan zonasi Pamekasan. Kegiatan tersebut
dihadiri oleh anggota Pansus DPRD Pamekasan dan OPD Pemrakasa.

Salah satu yang dibahas dalam forum tersebut adalah Perda Nomor 19 Tahun 2019 tentang
perubahan atas Perda Nomor 13 Tahun 2015 tentang penyelenggaraan bangunan gedung. Salah
satu anggota perancang per-UU Anang Wahyu Widodo menjelaskan bahwa secara kewenangan,
pemerintah daerah bisa membentuk suatu produk hukum daerah. Namun, dengan adanya Undang-
undang Cipta Kerja, maka setiap produk hukum daerah harus disesuaikan PP No.16 tahun 2021
dalam mengatur pelakasanaan Undang-undang tentang bangunan gedung. “Di dalam peraturan
daerah perubahan perlu adanya penyesuaian dengan PP bangunan gedung, sehingga perda yang
ada ini perlu dicabut dan disesuaikan dengan PP No.16 tahun 2021,” ujarnya.
Selain itu, forum juga membahas beberapa perda yang perlu penyesuaian dengan peraturan yang
terbaru. Diantaranya Perda Kabupaten Pamekasan Nomor 4 Tahun 2019 tentang Izin Usaha Jasa
Konstruksi dan Tanda Daftar Usaha Perseorangan. Yang memerlukan adanya suatu kewenangan
yang akan diatur adalah penemuan komitmen pada pembinaan dan pengawasan.

Setelah itu ada juga Perda Nomor 2 tahun 2017 tentang badan usaha milik desa. Perancang Per-UU
Ahli Muda Chaerulli menyatakan bahwa pendaftaran badan usaha milik desa posisinya terletak di
Kemenkumham. Namun, pada PP Nomor 11 Tahun 2021 ada syarat tambahan yaitu perlu adanya
musyawarah desa di dalam pemenuhan membuat rencana kerja. “Peraturan daerah ini perlu
dicabut dan disusun kembali dengan mengacu PP Nomor 11 Tahun 2021,” urainya. (Humas
Kumham Jatim)

Persetujuan Bangunan Gedung

Pada 2 November 2020, Presiden Joko Widodo memberlakukan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020
tentang Cipta Kerja (“UU Cipta  Kerja”) yang berlaku pada hari yang sama. Beberapa peraturan pelaksana UU
Cipta Kerja diterbitkan oleh Pemerintah, antara lain Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang
Peraturan Pelaksana Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“PP No. 16/2021”),
yang telah menggantikan Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan UU
Bangunan Gedung. PP 16/2021 mengatur berbagai ketentuan antara lain, persetujuan bangunan gedung. 
Artikel ini akan focus kepada persetujuan bangunan gedung saja.
Sejak UU Cipta Kerja berlaku Izin Mendirikan Bangunan (“IMB”) diganti dengan Persetujuan Bangunan
Gedung (“PBG”). Berdasarkan Pasal 1 angka 17 PP No. 16/2021, PBG adalah perizinan yang diberikan
kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun bangunan baru, mengubah, memperluas, mengurangi,
dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan standar teknis bangunan gedung.
PBG merupakan persyaratan “baru” yang perlu diperoleh oleh pemilik gedung sebelum memulai kontruksi
atau mengubah bagunan gedung. Tetapi, IMB yang diterbitkan sebelum berlakunya PP No. 16/2021 tetap
berlaku sampai dengan berakhir. Dilihat dari definisi, tidak ada perbedaan subtansial antara PBG dan IMB.
Akan tetapi, terdapat penggunaan kata-kata yang berbeda terkait dengan acuan yang digunakan dalam
pemberian izin. Untuk IMB, izin diberikan apabila telah sesuai dengan persyaratan administratif dan
persyaratan teknis yang berlaku. Sedangkan, PBG diberikan apabila sudah sesuai dengan standar teknis
bangunan gedung.
Standar Teknis Bangunan Gedung
UU Cipta Kerja mengatur bahwa PBG hanya dapat diterbikan apabila telah terpenuhinya standar teknis
bangunan yang ditentukan oleh Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah terkait. Ketentuan-ketentuan
tersebut perihal persyaratan standar teknis bangunan gedung meliputi:
 standar perencanaan dan perancangan bangunan gedung;
 standar pelaksanaan dan pengawasan konstruksi bangunan gedung;
 standar pemanfaatan bangunan gedung;
 standar pembongkaran bangunan gedung;
 ketentuan penyelenggara bangunan gedung cagar Budaya (BGCB);
 ketentuan penyelenggara bangunan gedung fungsi khusus (BGFK);
 ketentuan penyelenggara bangunan gedung hijau (BGH);
 ketentuan penyelenggara bangunan gedung negara (BGN);
 ketentuan dokumen; dan
 ketentuan pelaku penyelenggara bangunan gedung.

Tata Cara Pengajuan PBG

Proses penerbitan PBG meliputi (i) konsultasi perencanaan, dan (ii) penerbitan PBG. PBG dapat diperoleh
apabila dokumen rencana teknis telah diperiksa dan telah disetujui dalam proses kosultasi perencanaan.
Berikut adalah uraian mengenai tata cara pengajuan PBG mengacu pada ketentuan pada PP No. 16/2021.
1. Pendaftaran Konsultasi Perencanaan

Pemilik Bangunan Gedung atau kuasanya (“Pemohon”), mendaftar melalui Sistem Informasi
Manajemen Bangunan Gedung (“SIMBG”) untuk dapat melakukan proses konsultasi
perencanaan. Dokumen yang perlu disertakan untuk pendaftaran tersebut adalah:
a. Data pemohon;
b. Data bangunan gedung; dan
c. Dokumen rencana teknis.
2. Konsultasi Perencanaan

Konsultasi Perencaan melibatkan sekelompok penyedia jasa bangunan, termasuk termasuk

penyedia jasa perencanaan konstruksi, penyedia jasa pelaksana konstruksi dan penyedia jasa
pengawasan atau penyedia jasa manajemen konstruksi.
Penyedia jasa perencana konstruksi tersebut akan menyiapkan rencana teknis yang kemudian
akan disampakan kepada pihak berwenang melalui SIMBG untuk permohonan PBG.
 Pemeriksaan Pemenuhan Standar Teknis
Tenaga ahli atau teknis yang telah ditunjuk oleh pemerintah daerah akan
memeriksa apakah dokumen yang diajukan oleh Pemohon telah memenuhi Standar
Teknis atau tidak. 13 Tenaga ahli atau teknis tersebut terdiri atas 2 (dua) kelompok
tergantung pada luas bangunannya, yakni:

1. Tim Penilai Teknis (“TPT”) yang melakukan pemeriksaan atas

dokumen rencana teknis untuk Bangunan Gedung berupa rumah
tinggal tunggal 1 (satu) lantai dengan luas paling banyak 72m2 (tujuh
puluh dua meter persegi) dan rumah tinggal tunggal 2 (dua) lantai
dengan luas lantai paling banyak 90m2 (sembilan puluh meter
persegi); atau
2. Tim Penilai Ahli (“TPA”), yang melakukan pemeriksaan atas
Dokumen Rencana Teknis untuk Bangunan Gedung selain dari
Bangunan Gedung yang diperiksa oleh TPT di atas.
Apabila Pihak yang berwenang untuk memeriksa telah menerima
permohonan PBG, maka pihak tersebut akan menilai:
1) Dokumen rencana arsitektur; dan
 2) Dokumen rencana struktur, mekanikal, elektrikal dan perpipaan
(plumbing).

 Pernyataan Pemenuhan Standar Teknis

Apabila dokumen telah memenuhi seluruh persyaratan teknis, Dinas Teknis terkait
yang bertanggung jawab atas urusan bangunan di daerah akan mengeluarkan
rekomendasi untuk penerbitan pernyataan tertulis kepatuhan terhadap persyaratan
teknis. Rekomendasi tersebut juga akan menentukan biaya wajib yang harus
dibayarkan oleh pemohon PBG yang akan menjadi dasar penerbitan PBG.
2. Penerbitan PBG
Pihak yang berwenang untuk menerbtikan PBG adalah Dinas Penanaman Modal Pelayanan
Terpadu Satu Pintu (“DPMPTSPT”) kabupaten/kota atau provinsi. Proses penerbitan PBG
meliputi:
a. Penetapan nilai retribusi daerah;
b. Pembayaran retribusi daerah; dan
c. Penerbitan PBG.
DPMPTSP akan menerbitkan PBG apabila telah menerima bukti pembayaran retribusi oleh
Pemohon. PBG yang diterbitkan meliputi dokumen PBG dan lampiran dokumen PBG.

Pasca Penerbitan PBG

Apabila PBG telah diterbitkan dan Pemohon telah memberikan tanggal dimulainya konstruksi kepada Dinas
Teknis melalui SIMBG, maka konstruksi dapat dimulai. Jika pemohon tidak memberikan tanggal, maka Dinas
Teknis akan meminta klarifikasi tanggal dimulainya konstruksi. Kemudian, apabila pemohon tetap belum
memberikan tanggal, PBG akan dicabut dan dinyatakan tidak sah.
Lalu, selama pembangunan gedung, Dinas Teknis melalui pengawas yang ditunjuk (pemilik ), akan melakukan
pengawasan pembangunan untuk memastikan bahwa hal tersebut sejalan dengan PBG.
Sehubungan dengan pembangunan beberapa bangunan dalam satu area di bawah rencana teknis yang sama, PP
No. 16/2021 mewajibkan bagi satu penyedia layanan untuk membangunnya. Kemudian, bangunan tersebut
harus dimiliki oleh satu orang/badan hukum ketika permohonan PBG diajukan dan PBG kolektif akan
diterbitkan.
Perubahan PBG
Apabila terdapat perubahan pada hal-hal tertentu yang berkaitan dengan gedung, maka PBG harus diubah. Hal
yang berkaitan dengan gedung tersebut antara lain:
1. fungsi bangunan;
2. lapis bangunan;
3. luas bangunan;
4. tampak bangunan;
5. spesifikasi dan dimensi komponen bangunan yang mempengaruhi aspek keselamatan dan/atau
kesehatan bangunan;
6. perkuatan bangunan terhadap tingkat kerusakan sedang atau berat;
7. perlindungan atau pengembangan bangunan cagar budaya; atau
8. perbaikan bangunan yang terletak di kawasan cagar budaya dengan tingkat kerusakkan ringan,
sedang, atau berat.
Untuk pemeliharaan atau perawatan bangunan, tidak perlu dilakukan amendemen pada PBG.