Secara singkat bahwa dasar dari

diterbitkannya SHMRS ini didapat dari

akta pemisahan yang telah disahkan dan
didaftar, kemudian dari akta pemisahan
tersebut dibuatlah buku tanah sebagai
dasar penerbitan SHMRS.

ARTI :
Pertelaan Merupakan suatu penunjukan batas
masing-masing satuan rumah susun (unit/lot),
bagian bersama, benda bersama, tanah bersama
beserta nilai perbandingan proporsionalnya dalam
bentuk gambar dan uraian. Pertelaan selalu
disusun /dibuat oleh developer dan harus disahkan
oleh instansi yang berwenang dalam hal ini adalah
pemerintah daerah tempat bangunan berada.

FUNGSI :
Pertelaan berfungsi untuk memberikan
penjelasan bukti pemisahan rumah susun
atas satuan-satuan rumah susun, bagian
bersama, benda bersama dan tanah
bersama dengan pertelaan yang jelas dalam
bentuk gambar, uraian dan batas-batasnya
dalam arah vertikal dan horizontal yang
mengandung nilai perbandingan
proporsional.

TUJUAN:

Pertelaan bertujuan untuk memberikan dasar

ukuran penentuan kepemilikan pada hunian
vertikal terutama menyangkut kepemilikan
bagian bersama, benda bersama
dan tanah bersama.

Jadi, yang dimaksud pertelaan bukanlah

dipecahkannya sertifikat induk, tapi
merupakan suatu keterangan atau
penjelasan dalam bentuk gambar, uraian
dan batas-batasnya dalam arah vertikal
dan horizontal yang mengandung nilai
perbandingan proporsional.

Istilah pertelaan disebutkan dalam UU No. 16 Tahun 1985 tentang

Rumah Susun (UU 16/1985). Dalam pasal 9 ayat (2) UU
16/1985 disebutkan sebagai berikut:
Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun sebagaimana

dimaksud dalam ayat (1) terdiri atas:

a. Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur atas Hak Tanah Bersama
menurut ketentuan Peraturan Pemerintah sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 19 UU No.5 Tahun 1960
b. Gambar Denah Tingkat Rumah Susun yang bersangkutan, yang
menunjukkan satuan Rumah Susun yang dimiliki.
c. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama,
benda bersama dan tanah bersama yang bersangkutan.

Penerbitan SHMRS
Sertifikat Hak Milik atas Rumah Susun (SHMRS)
adalah bentuk kepemilikan yang diberikan
terhadap pemegang hak atas Rumah Susun

SHMRS dibuat dengan cara:

a. Membuat salinan dari buku tanah yang
bersangkutan.
b. Membuat salinan surat ukur atas tanah bersama.
c. Membuat gambar daerah satuan rumah susun yang
bersangkutan
Salinan-salinan tersebut kemudian di jilid menjadi
sebuah dokumen yang disebut dengan Sertifikat Satuan
Rumah Susun (SARUSUN)

RUMUS MENGHITUNG
NILAI PERBANDINGAN PROPORSIONAL (NPP)
HAK
KEWAJIBAN

Atas Kepemilikan Bersama

Pemeliharaan Milik Bersama,
Beban Biaya Service Charge

NPP = LUAS SATUAN x 100 %

JUMLAH LUAS

SERTIFIKAT HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN

TERDIRI DARI :
Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur atas tanah hak bersama;
Gambar Denah tingkat rumah susun, yang menunjukkan
satuan rumah susun yang dimiliki
Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas begian
bersama, benda bersama dan tanah bersama

SUPLEMEN TERKAIT KEPENGHUNIAN

PADA RUMAH SUSUN

BEBERAPA PENGERTIAN PADA RUMAH SUSUN

RUMAH SUSUN adalah bangunan gedung
bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan,
yang terbagi dalam bagian-bagian yang
distrukturkan secara fungsional dalam arah
horizontal maupun vertikal dan merupakan satuansatuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah, terutama untuk hunian,
yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda
bersama dan tanah bersama

 SATUAN RUMAH SUSUN

adalah rumah susun yang tujuan peruntukan
utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat
hunian yang mempunyai sarana penghubung ke jalan
umum

LINGKUNGAN (PEMILIKAN BERSAMA)

BAGIAN BERSAMA
adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak
terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan
fungsi dengan satuan-satuan rumah susun

 BENDA BERSAMA
adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun,
tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk
pemakaian bersama
TANAH BERSAMA
adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak
bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah
susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin
bangunan

 PERTELAAN
adalah sebuah buku besar yang berisikan uraian
dalam bentuk tulisan dan gambar yang
memperjelas batas-batas masing-masing satuan
rumah susun, baik batas-batas horizontal
maupun vertikal, bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama serta uraian nilai
perbandingan proporsional(NPP) masing-masing
satuan rumah susunnya.

6/16/2016

kasturidjuli/Legal Skill for Developer 081905273737

17

 PERHIMPUNAN PENGHUNI
adalah perhimpunan yang anggotanya terdiri dari
para penghuni.

BADAN PENGELOLA
adalah badan yang bertugas untuk mengelola
rumah susun.
AKTA PEMISAHAN
adalah dasar pemecahan sertifikat tanah
bersama menjadi sejumlah Sertifikat Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun.

 HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN adalah pemilikan

perseorangan atas satuan-satuan rumah susun dan hak
bersama yang meliputi :

Hak bersama atas Bagian bersama

Hak bersama atas Benda bersama
Hak bersama atas Tanah bersama
Pemilik sarusun harus memenuhi syarat sebagai pemegang
hak atas Tanah Bersama

6/16/2016

kasturidjuli/Legal Skill for Developer 081905273737

19

PENGELOLAAN KEPENGHUNIAN
Developer wajib bertindak sebagai pengurus PP
Sementara sebelum terbentuknya PP dan membantu
penyiapan terbentuknya PP yang sebenarnya dalam waktu
yang secepatnya

Yang menjadi anggota PP adalah subyek hukum yang

memiliki, atau memakai, atau menyewa, atau menyewa
beli atau yang memanfaatkan sarusun bersangkutan

 Dalam hal pemilik menyerahkan penggunaan sarusun baik

sebagian maupun seluruhnya pada pihak lain berdasarkan
suatu hubungan hukum tertentu, harus dituangkan dalam akta
yang secara tegas mencantumkan beralihnya sebagian atau
seluruh hak dan kewajiban penghuni beserta kewajiban
lainnya. Akta tersebut harus didaftarkan pada PP
Developer yg masih memiliki sarusun bertindak sebagai
anggota PP

PP MEMPUNYAI FUNGSI SEBAGAI BERIKUT

Membina terciptanya kehidupan lingkungan yang sehat, tertib dan aman
Mengatur & membina kepentingan penghuni
Mengelola rumah susun dan lingkungannya

Pengurus PP dipilih Rapat Umum PP, sekurang-kurangnya terdiri dari:

Seorang Ketua,
Seorang Sekretaris,
Seorang Bendahara dan
Seorang Pengawas Pengelolaan

PP MEMPUNYAI TUGAS POKOK :

Mengesahkan AD & ART yg disusun oleh pengurus dalam

Rapat Umum PP
Membina para penghuni ke arah kesadaran hidup bersama
yg serasi, selaras dan seimbang dalam rusun & lingkungannya
Mengawasi pelaksanaan ketentuan yg tercantum dalam AD &
ART
Menyelenggarakan tugas-tugas administrasi penghunian

Menunjuk /membentuk & mengawasi badan

pengelola dalam pengelolaan rumah susun &
lingkungannya

Menyelenggarakan pembukuan &

administrasi keuangan secara terpisah
sebagai kekayaan PP
Menetapkan sanksi terhadap pelanggaran yg
telah ditetapkan dalam AD & ART

KEWENANGAN PENGURUS
(DIATUR DALAM AD & ART)
Membuat & merubah tata tertib, pengelolaan
& penghunian sesuai AD & ART
Melakukan peringatan, teguran & sanksi
terhadap pelanggaran tata tertib, keputusan
Rapat PP, AD & ART
Ketua & Sekretaris dapat mewakili PP di
dalam maupun di luar pengadilan, sesuai
dengan AD & ART

KEWAJIBAN PENGURUS
Memberikan pertanggungjawaban kepada Rapat Umum PP
Melaksanakan tugas administratif sehubungan dengan
penghunian
Melaksanakan keputusan Rapat Umum PP
Mengawasi dan membina penghuni agar mematuhi Tata
Tertib, AD & ART
Menjalin kerjasama dengan pihak-pihak terkait

HAK ANGGOTA
Memilih & dipilih menjadi pengurus PP sesuai dengan syaratsyarat dalam AD & ART
Mengeluarkan usul, pendapat dan hak suara dalam Rapat PP
sesuai AD & ART
Memanfaatkan atas kepemilikan sarusun & lingkungannya
Memperoleh perlindungan sesuai dengan AD & ART

KEWAJIBAN ANGGOTA
Memenuhi Tata Tertib, AD & ART
Membayar kewajiban keuangan yang
dipungut PP atau Pengelola
Memelihara, menjaga dan memperbaiki
sarusun, rusun dan lingkungannya
Membina hubungan antar sesama penghuni
berdasarkan atas kekeluargaan
Menunjang terselenggaranya tugas pokok
Pengurus PP dan Badan Pengelola

HAK PEMILIK
Memanfaatkan sarusun yang dimiliki dan bagian bersama,
benda bersama, tanah bersama sesuai dengan peruntukannya
Menyewakan sarusun yang dimilikinya
Mengagunkan HMSRS sebagai jaminan kredit
Memindahkan HMSRS kepada pihak lain, melalui jual beli,
tukar menukar, hibah
Memperoleh perlindungan sesuai AD & ART
Memilih dan dipilih menjadi pengurus PP

KEWAJIBAN PEMILIK
Menjadi anggota PP
Mematuhi AD & ART
Membayar iuran
Memelihara rusun & lingkungannya
Dilarang melakukan perbuatan yang
membahayakan keamanan, ketertiban,
keselamatan terhadap penghuni lain, rusun dan
lingkungannya
Dilarang merubah bentuk dan/atau menambah
bangunan di luar Sarusun yang dimilikinya tanpa
mendapat tersetujuan terlebih dahulu dari PP

HAK PENGHUNI
Memanfaatkan rusun dan lingkungannya secara aman dan
tertib
Mendapatkan perlindungan sesuai dengan AD & ART
Memilih dan Dipilih menjadi anggota Pengurus PP
KEWAJIBAN PENGHUNI
Mematuhi & melaksanakan peraturan, tata tertib, AD &
ART
Membayar iuran
Memelihara rusun & lingkungannya

HAK SUARA PENGHUNI

Hak Suara Penghunian
Dihitung berdasarkan jumlah suara, dimana setiap pemilik
hak atas sarusun diwakili oleh satu suara
Hak Suara Pengelolaan
Dihitung berdasarkan NPP dari setiap sarusun
Hak Suara Pemilikan
Dihitung berdasarkan NPP dari setiap sarusun

Rapat Umum PP merupakan forum tertinggi untuk :

Memilih & mengesahkan Pengurus PP
Mengesahkan AD & ART
Memberhentikan Pengurus PP
Menilai pertanggungjawaban Pengurus PP
Mengambil keputusan & tindakan yang dianggap perlu
sesuai dengan kewenangan yang diberikan oleh peraturan
perundang-undangan serta AD & ART PP

KEUANGAN PP
Iuran Anggota :
Modal Dasar
Iuran pengelolaan (service charge)
Iuran renovasi/perbaikan (Singking Fund)
Iuran Asuransi
PBB dan Ijin Kelayakan Menggunakan
Bangunan (IKMB)
Usaha-usaha lain yang sah

BADAN PENGELOLA
PP dapat membentuk Badan Pengelola sendiri untuk
mengelola Rusun
PP dapat menunjuk Badan Pengelola terpisah yang
berstatus badan hukum
Tugas, Hak dan Kewajiban Badan Pengelola sesuai
dengan Perjanjian
Dalam melakukan tugasnya, Badan Pengelola wajib
memberikan laporan secara berkala dan
mempertanggungjawabkan kepada Pengurus PP