Kasus Posisi

Hotel Hilton atau sekarang yang disebut dengan Hotel Sultan dibuat berawal dari

kebutuhan Pemerintah Pusat dalam rangka Konferensi PATA (Pasific Asia Travel

Association) yang diserahkan kepada PEMDA DKI Jakarta untuk kapasitas kamar dan

Convention Hall yang memuat 25000 peserta konferensi PATA. Yang mana hotel tersebut

didirikan di lahan Tanah Ex. Jakindra, di Kompleks Gelora Senayan, Jalan MT. Haryono

seluas 13 hektar yang dalam hal ini Kompleks Gelora Senayan yang dahulunya merupakan

tempat eks Asian Games IV 1962 berdasarkan Surat Keputusan No. 1744/A/K/BKD/71

tertangal 21 Agustus 1971 tentang penunjukan dan pemberian izin dalam penggunaan tanah

tersebut.

Berdasarkan SK Gubernur 1744 beberapa syarat yang harus dipenuhi PT.

Indobuild.co, diantaranya :

1. Membangun hotel bertaraf internasional dengan kapasitas minimum 800 kamar tidur

dengan segala perlengkapannya;

2. Jangka waktu penggunaan tanah 30 (tiga puluh) tahun, dan apabila jangka waktu

berakhir, dapat diperpanjang sesuai dengan syarat-syarat dan peraturan yang berlaku;

3. Membayar US $ 1.500.000 kepada Pemerintah DKI Jakarta;

4. Untuk penyelesaian hak atas tanah, maupun perizinan mengenai tanah dan bangunan,

akan dibantu oleh Pemerintah DKI Jakarta dengan biaya dari penerima izin;

5. Harus membangun sebuah ruangan pameran seni kerajinan Indonesia seluas 1.000

m2; dan

6. Mengenai tata letak pembangunan hotel harus terlebih dahulu mendapat izin dari

Pemerintah DKI Jakarta.

 Dari semua syarat dan kewajiban yang telah dipenuhi, PT. Indobuild.co diberikan

fasilitas oleh pemerintah DKI Jakarta, yang mana penggunaan tanah selama 30 tahun dan

dapat diperpanjang sesuai dengan syarat dan ketentuan yang berlaku, dan penyelesaian hak

atas tanah tersebut maupun perizinan lainnya yang menyangkut tanah dan bangunan yang

akan dibantu oleh Pemerintah DKI Jakarta dengan beban keuangan menjadi tanggungan PT.

Indobuild.co

Dengan adanya SK Gubernur No. 1744 tersebut PT. Indobuild.co memohon atas

Pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah tersebut kepada Menteri melalui Kantor

Pertanahan. Hal ini juga didasarkan pada pasal 37 UUPA yang menyatakan bahwa hak guna

bangunan terjadi mengenai tanah yang dikuasai oleh Negara karena Penetapan Pemerintah.

Permohonan PT. Indobuild.co tersebut dikabulkan oleh Menteri dengan

dikeluarkannya SK Menteri dalam Negeri Nomor 181/HGB/DA/72 pada tahun 1972. 2 Pada

SK tersebut secara tegas disebutkan bahwa tanah tersebut merupakan tanah Negara, yaitu

berarti SK Gubernur DKI Jakarta Nomor 1744 dan dengan pembayaran yang telah dilakukan

oleh PT. Indobuild.co tersebut merupakan tanah yang telah dilepaskan haknya kepada PT.

Indobuild.co sebelum dimohonkan HGB. SK Nomor 181 merupakan persetujuan menteri

dimana PT. Indobuild.co telah memenuhi syarat untuk didaftarkan serta diterbitkan sertifikat

atas HGB tersebut. Lalu, terbitlah HGB Nomor 20/Gelora pada tahun 1972. Demi

kepentingan praktis dan perhitungan bisnis sehingga HGB Nomor 20/Gelora tersebut dipecah

menjadi 2 yaitu HGB Nomor 26/Gelora dan HGB Nomor 27/Gelora pada tahun 1973.

DASAR HUKUM

PT. Indobuild.co telah memenuhi syarat-syarat dalam mengajukan HGB yang

diajukan kepada BPN selama 20 tahun hingga 2023. Namun, ternyata pada tanggal 15
Agustus 1989 Kepala BPN Ir. Soni Harsono menerbitkan Keputusan Kepala Badan

Pertanahan No. 169/HPL/BPN/89 tentang Pemberian Hak Pengelolaan Atas nama Sekertariat

Negara Republik Indonesia cq. Badan Pengelola Gelanggang Olahraga Senayan (SK HPL

169). Keputusan ini memberikan HPL kepada Sekretariat Negara yang dimana objek tanah

dari HPl tersebut termasuk juga tanah yang memiliki HGB no. 26 dn HGB no.27. Keputusan

ini tidak hanya muncul secara tiba-tiba dan atas kemauan dari Sekretariat Negara tetapi

didasarkan pada Keputusan Presiden Nomor 4 Tahun 1984 tanggal 13 Januari 1984 yang

telah menetapkan bahwa objek tanah yang diperuntukkan dalam rangka penyelenggaraan

Asian Games IV tahun 1962 di Jakarta dan bangunan yang didirikan diatasnya baik yang

berada di dalam maupun yang ada di luar kompleks Gelanggang Olahraga Senayan serta

hasil-hasil pembangunan dan pengembangannya adalah milik negara Republik Indonesia,

yang penguasaan, pengelolaan dan dministrasiannya dilakukan oleh pemerintah dalam hal ini

adalah Sekertariat Negara. Munculnya kepres tersebut menjadi dasar Sekertariat Negara

menjadi Pemegang Hak Pengelolaan atas tanah bekas Asian Games. Namun, beberapa

dictum dari SK HPL 169 tersebut ternyata mencakup pula tanah HGB no.26 dan HGB no.27

yang seharusnya berlaku hinggan 2003. Dalam membahas pertentangan tersebut yang harus

diketahui bahwa tanah tersebut dahulunya memang merupakan tanah bekas Asian games IV

1962 dan pada tahun yang sama pernah dilakukan pembebasan atas tanah dan pemberian

uang ganti rugi oleh Komando Urusan Pembangunan Asian Games (KUPAG) yang

pengelolannya diserahkan kepada Sekretariat Negara RI cq. Badan Pengelola Gelanggang

Olahraga Senayan. Mereka melakukan pembebasan tanah, pembongkaran dan pemindahan

penduduk pada saat itu. Berdasarkan bukti tersebut tanah yang menjadi HGB no.26 dan HGB

no.27 adalah Tanah milik Negara karena pembebasan yang dilakukan oleh KUPAG

menggunakan uang dari Negara. Sehingga, tanah tersebut menjadi Tanah milik Negara hal itu

yang menyebabkan terjadinya permohonan untuk pemberian HGB kepada PT. Indobuild.co.
 Hak pengelolaan yang diberikan pada tanah HGB no.26 dan HGB no.27 itu

menyalahi aturan karena pada saat pemberian hak, diatas tanah itu memilik hak lainnya yaitu

Hak Guna Bangunan. Diatas hak pengelolaan seharusnya melahirkan hak-hak atas tanah

seperrti Hak Milik, Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan bukan sebaliknya. Selain itu

KEPALA BPN juga menyalahi wewenangnya yang dimana dalam diktrum putusan kedua

dijelaskan dengan kalimat sebagai berikut:

“Menerima pelepasan tanah-tanah Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang nomor
sertipikatnya, letak dan luasnya serta yang akan berakhir haknya pada tanggal sebagaimana
diuraikan dalam Daftar Lampiran Keputusan ini dan pada saat berakhirnya Hak Guna
Bangunan dan Hak Pakai tersebut, baru tanahnya menjadi tanah yang dikuasai langsung
oleh Negara”.

Seiring berjalannya waktu PT. Indobuild.do tidak pernah menyatakan melepaskan

haknya kepada siapapun khususnya negara, dan tidak pernah menguasakan kepada BPN serta

menyatakan melepaskan haknya kepada Negara. Sehingga, dalam hal ini BPN menyalahi

wewenang dengan adanya dictum tersebut. Selain itu faktanya, dari tahun 1973 PT.

Indobuild.co menerima HGB atas tanah itu dengan status tanah adalah tanah Negara

kemudian sebagai pemegang Hak Pengelolaan atas tanah tersebut. Menurut kami dengan

melihat posisi kasus diatas bahwa Tanah Tersebut awalnya memang merupakan bagian dr

kompleks Gelanggang Olahraga Senayan dan merupakan eks Asian Games IV 1962. Tetapi

yang perlu diketahui bahwa dalam SK.181 menjelaskan bahwa tanah tersebut telah

dilepaskan dan diberikan kepada PT. Indobuild.co sebelum dikeluarkannya HGB no.26 dan

HGB no.27 1973.

Ketika PT. Indobuild.co mengajukan perpanjangan kepada BPN seharusnya BPN

melakukan pengecekan terhadap status tanah yang menjadi objek dari HGB no.26 dan HGB

no.27, namun faktanya BPN tetap mengeluarkan izin perpanjangan kepada PT. Indobuild.co

dengan menggunakan dasar hukum mengenai syarat yang terdapa pada Pasal 26 ayat (1) PP
Nomor 40 Tahun 1996, yang dimana seharusnya apabila BPN mengacu pada SK 169 yang

Hak pengelolaan atas tanah tersebut telah dimiliki oleh Sekertariat Negara harus

memberitahukan kepada pihak PT. Indobuild.co mengenai HPL bahwa penerimaan HPL ini

batal demi hukum dikarenakan adanya cacat procedural. Dalam hal ini PT Indobuild.co tidak

mengetahui bahwa status atas tanah tersebut telah berubah sehinggak pihak PT Indobuild.co

tidak meminta persetujuan kepada Pemegang Hak Pengelolaan yang mana adalah Sekretariat

Negara.

Analisis :

Permasalahan yang melibatkan PT. Indobuild Co. dengan Badan Pertanahan Nasional

menyoalkan mengenai keabsahan Hak Guna Bangunan apabila dikaji berdasarka ketentuan

pasal 37 butir a Undang – Undang No.5 Tahun 1960 tentang Undang – Udang Pokok Agrara

menyatakan: “Hak guna bangunan terjadi mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh

Negara karena penetapan Pemerintah.” Berdasarkan kententuan tersebut Hak Guna Bangunan

dapat berasal dari tanah yang dikuasai oleh pemerintah dengan terlebih dahulu

dikeluarkannya penetapan pemerintah. Gubernur Ali Sadikin mengeluarkan Surat Keputusan

No. 1744/A/K/BKD/71 tentang pemberian Izin Menggunakan Tanah Ex Jakindra di

Kompleks Gelora Senayan untuk pembangunan Hotel.

Hak Guna Bangunan ini dapat dihapus untuk kepentingan umum sesuai dengan aturan

Pasal 40 Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria, jikalau memang tanah tersebut akan digunakan untuk kepentingan umum. Namun,

hapusnya tanah tersebut bukan secara langsung jika diinginkan oleh pemerintah tetapi harus
berdasarkan dengan keputusan Presiden dan selain itu harus adanya ganti rugi kepada

pemegang HGB pada saat itu.

Bahwa pemberian Hak Guna Bangunan dari Pemerintah kepada PT. Indobuild co. ini

telah sah dan sesuai dengan peraturan yang berlaku. Hal ini didukung dengan dikeluarkannya

SK Dirjen Agraria atas nama Menteri Dalam Negeri No. 181/HGB/DA/171 ditegaskan

bahwa tanah diberikan merupakan tanah negara. Menurut ketentuan pasal 36 Undang –

Undang No.5 Tahun 1960 tentang Undang – Undang Pokok Agraria menyatakan yang

mempunyai hak guna bangunan ialah:

a. Warga Negara Indonesia;

b. Badan hukum yang didirkan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di

Indonesia.

Hal ini juga ditegaskan kembali di dalam pasal 19 Peraturan Pemerintah No.40 Tahun

1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atas tanah menyatakan yang

dapat menjadi pemegang Hak Guna Bangunan adalah:

a. Warga Negara Indonesia;

b. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di

Indonesia

Selain itu didalam pasal 21 Peraturan Pemerintah No.40 Tahun 1996 tentamg Hak

Guna Usaha, Hak Guna Bangunan,Hak Pakai atas Tanah menyatakan ‘’Tanah yang dapat

diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah:

a. Tanah Negara;

b. Tanah Hak Pengelolaan;

 c. Tanah Hak Milik;

Bahwa pemberian Hak Guna Bangunan dari Pemerintah Kepada PT. Indobuild co. ini

telah sah dan sesua dengan peraturan yang berlaku. Hal ini didukung dengan dikeluarkannya

SK Dirjen Agraria atas nama Menteri Dalam negeri No. 181/HGB/DA/171 ditegaskan bahwa

tanah diberikan merupakan tanah negara. Menurut ketentuan pasal 36 Undang – Undang

No.5 Tahun 1960 tentang Undang – Undang Pokok Agraria menyatakan yang mempunyai

hak guna bangunan ialah:

a. Warga Negara Indonesia;

b. Badan hukum yang didirkan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di

Indonesia.

Hal ini juga ditegaskan kembali di dalam pasal 19 Peraturan Pemerintah No.40 Tahun

1996 tentamg Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan,Hak Pakai atas Tanah menyatakan ‘

Yang dapat menjadi pemegang Hak Guna Bangunan adalah:

1. Warga Negara Indonesia;

2. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di

Indonesia.

PT Indobuild Co mendapat Hak Guna Bangunan dengan prosedur yang sesuai

berdasarkan pasal 22 ayat 1 Peraturan Pemerintah No.40 Tahun 1996 tentamg Hak Guna

Usaha, Hak Guna Bangunan,Hak Pakai atas Tanah menyatakan: “ Hak Guna Bangunan atas

Tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang

ditunjuk “ . Dalam hal ini PT Indobuild co mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan

dan disetujui , sehingga dikeluarkan Surat Keputusan Direktorat Jenderal Agraria

Departemen Dalam Negeri No.181/HGB/DA/72. Pemberian tersebut didasarkan terlebih

dahulu oleh Surat Keputusan No. 1744/A/K/BKD/71. Dengan dikeluarkan Surat Keputusan

No. No.181/HGB/DA/72.

PT. Indobuild Co merupakan subyek Hak Guna Bangunan yang memenuhi syarat

untuk menerima Hak Guna Bangunan sesuai dengan peraturan yang telah dikemukakan

diatas. PT. Indobuild memenuhi salah syarat untuk memperoleh Hak Guna Bangunan dalam

hal ini pihak yang diperkenankan menjadi pemegang Hak Guna Bangunan.

PT Indobuild mendapat Hak Guna Bangunan No.20 tahun 1972. Satu tahun kemudian

Hak Guna Bangunan tersebut dipecah menjadi dua yaitu HGB 26 dan 27

tahun1973.Padapasal23ayat1 PeraturanPemerintahNo.40Tahun1996tentamg Hak Guna

Usaha, Hak Guna Bangunan,Hak Pakai atas Tanah menyatakan “ Pemberian Hak Guna

Bangunan sebagaimana dimaksud dalam pasal 22 a didaftarkan dalam buku tanah pada

Kantor pertanahan” dan Pada pasal 23 ayat 2 Peraturan Pemerintah No.40 Tahun 1996

tentamg Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan,Hak Pakai atas Tanah menyatakan ‘’Hak

Guna Bangunan atas tanah negara atau atas tanah Hak Pengelolaan terjadi sejak didaftar oleh

Kantor Pertanahan”. Hak Guna Bangunan no. 26 dan 27 telah dilakukan pendaftaran haknya

pada tanggal 18 September 1973.

Peraturan jangka waktu untuk Hak Guna Bangunan terdapat pada Pasal 25 Peraturan

Pemerintah No.40 Tahun 1996 tentamg Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan,Hak Pakai

atas Tanah menyatakan “ Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22

diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh lima tahun dan dapat diperpanjang

untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun. . Tata cara perpanjangan PT. Indobuild.co

ini sesuai dengan aturan terhadap perpanjangan atas status tanah Negara yang dijelaskan

didalam Pasal 26 ayat 1 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentamg Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan,Hak Pakai atas Tanah yang menyatakan : “ Hak Guna Bangunan atas

Tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22, atas permohonan pemegang hak dapat

diperpanjang atau diperbaharui, jika memenuhi syarat :

a. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan

tujuan pemberian syarat tersebut;

b. Syarat – syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;

c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak sebagaimana yang

dimaksud dalam pasal 19

d. Tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang

bersangkutan.

Sesuai dengan pasal 30 Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentamg Hak Guna Usaha, Hak

Guna Bangunan,Hak Pakai atas Tanah yang menyatakan “ Pemegang Hak Guna Bangunan

berkewajiban membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan

dalam keputusan pemberian haknya; . Apabila mengacu pada peraturan tersebut PT Indobuild

telah mmberikan uang penggantian sejumlah U$ 8.000 termasuk kewajiban membayar U$

1.500 . Pemenuhan Pembayaran uang pemasukan tersebut merupakan salah satu cara untuk

memperoleh Hak Guna Bangunan. Dengan berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan

yang diperoleh PT. Indobuild.co selama 30 tahun ,maka dilakukan pengajuan kembali

perpanjangan atas Hak Guna Bangunan tersebut pada 10 Januari 2000 . Pada akhirnya

dikabulkan oleh Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional DKI Jakarta pada tanggal 13

Juni 2002, yang menyatakan bahwa perpanjangan jangka waktu keberlakuan Hak Guna

Bangunan nomor 26 dan nomor 27 berlaku hingga 3 Maret 2023.

Dalam pasal 4 ayat 2 Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 tahun 1999 tentang Tata Cara

Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan menyatakan “
dalam hal tanah yang di mohon merupakan tanah hak pengelolaan. Pemohon harus terlebih

dahulu memperoleh penunjukan berupa perjanjian penggunaan tanah dari pemegang hak

pengelolaan.” Jika menurut ketentuan yang telah dijelaskan diatas Hak Guna Bangunan diatas

tanah Hak pengelolaan tidak dapat diperpanjang tanpa persetujuan pemegang Hak

Pengelolaan yaitu Sekretaris Negara..

Amar putusan Mahkamah Agung Nomor: 276 PK/Pdt/2011 hakim menimbang

pernyataan Boedi Harsono (ahli hukum agraria penyusun UUPA) yang dirasa sangat

legalistik dan positivistik, sudah harus ditinggalkan karena tidaklah dapat dibenarkan dalam

era hukum modern sekarang ini, terutama karena penerbitan HPL 1744 adalah keperluan

yang mendesak, sehingga dalam melakukan penerapan hukum tidaklah dapat disamakan

dengan situasi normal karena aplikasinya sangatlah kasuistis.

Ketika HGB nomor 26 dan HGB nomor 27 masih berlaku untuk kurun waktu 30 tahun

hingga 4 Maret 2003 pada tanggal 15 Agustus 1989 terbit Keputusan Kepala Badan

Pertanahan Nasional Nomor 169/HPL/BPN/89 tentang Pemberian Hak Pengelolaan Atas

Nama Sekretariat Negara Republik Indonesia cq Badan Pengelola Gelanggang Olahraga

Senayan. Padahal berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 tahun 1999 tentang Tata

Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan dalam Pasal 1

angka 2 menyatakan bahwa “tanah negara adalah tanah yang langsung dikuasai negara

sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Undang-

Undang Pokok Agraria”. Hak Pengelolaan hanya dapat diberikan diatas tanah Negara bebas

atau dengan kata lain tidak ada hak-hak pihak lain yang berlaku diatasnya.

Pemberian Hak Atas Tanah adalah penetapan pemerintah yang memberikan sesuatu hak atas

tanah Negara, perpanjangan jangka waktu, pembaharuan hak, perubahan hak, termasuk

pemberian hak diatas tanah hak pengelolaan. Asal tanah yang dimohonkan hak pengelolaan
melalui permohonan pemberian hak adalah tanah Negara (menurut pasal 1 angka 2 Permen

Agraria NO. 9 Tahun 1999, tanah negara: tanah yang langsung dikuasai oleh negara dan

belum di haki oleh suatu hak atas tanah). Jika masih dimiliki atau dikuasai dengan hak atas

tertentu, maka terhadap hak atas tanah tersebut dilepaskan atau diserahkan oleh pemiliknya

atau pemegang hak atas tanahnya dengan pemberian ganti rugi oleh calon pemegang hak

pengelolaan. Dengan pelepasan, hak atas tanah menjadi hapus dan tanahnya menjadi tanah

yang dikuasai langsung oleh negara.

Sehingga Hak Pengelolaan yang mencakup tanah Hak Guna Bangunaa Nomor 26 dan

Hak Guna Bangunan Nomor 27 adalah menyalahi hukum. Jika Negara ingin menguasai

kembali tanah tersebut sebelum dapat diberikan Hak Pengelolaan , maka harus dilakukan

pembersihan hak yang ada diatasnya terlebih dahulu. Oleh karena itu Surat Keputusan Kepala

Badan Pertanahan Nasional 169/HPL/BPN/89 tidak sah terhadap Hak Guna Bangunan 26 dan

27 yang dimiliki oleh PT.Indobuild.co.