PENYELENGGARAAN

RUMAH SUSUN MILIK

Agustus 2016

K E M E N T E R I A N P E K E R J A A N U M U M D A N P E R U M A H A N R A K YAT

LATAR BELAKANG

LATAR BELAKANG
PE ME R I NTA H

SWA STA

PERMASALAHAN RUMAH SUSUN

PENGELOLAAN

Adanya dua atau

lebih PPPSRS
belum diserahkan
dari Pengembang
ke Pemilik

Pengelolaan
dianggap tidak
profesional

Perubahan
internal pengurus
PPPSRS

PENGELOLA
AN

Perubahan IPL
tanpa persetujuan
pemilik/ penghuni

Perubahan
AD/ART

PERMASALAHAN RUMAH PELANGGARAN

SUSUN HAK KONSUMEN
Informasi
kepemilikan tanah,
bantuan yang
diterima, dsb

Informasi lama
pembangunan

Pembatasan
Informasi yang
benar, jelas dan
jujur

Belum diterimanya
Sertifikat Hak Milik

PELANGGAR
AN HAK
KONSUMEN

Hak untuk mendapatkan

rusun sesuai nilai tukar
dan kondisi yang
dijanjikan

Spesifikasi
bangunan yang
tidak sesuai
Tidak terwujudnya hak
atas kenyamanan,
keamanan dan
keselamatan
Ilustrasi brosur
tidak sesuai
dengan hasil
pembangunan

LATAR BELAKANG

LATAR BELAKANG

RAPAT DISKUSI IMPLEMENTASI

TUJUAN PENYELENGGARAAN RUMAH

SUSUN
1. Menjamin
terwujudnya
rumah susun yang layak huni
dan
terjangkau
dalam
lingkungan
yang
sehat,
aman,
harmonis
dan
berkelanjutan
serta
menciptakan
permukiman
yang
terpadu
guna
membangun
ketahanan
ekonomi, sosial dan budaya;
2. Mengurangi
luasan
dan
mencegah
timbulnya
perumahan dan permukiman
kumuh;
3. Menjamin
terpenuhinya
kebutuhan rumah susun yang
layak
dan
terjangkau,
terutama bagi MBR dalam

DASAR HUKUM
Landasan Yuridis UU Rusun :
Pasal 28 H ayat (1), (2) dan (4) UUD1945
Undang-Undang No 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi
Manusia
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman
Peraturan Pemerintah Nomor 88 Tahun 2014 tentang
Pembinaan Penyelennggaraan Perumahan dan Kawasan
Permukiman
Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang
Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman
Peraturan Menteri Nomor 15
Tatalakasana Pembentukan PPRS

Tahun

2007

tentang

PENGERTIAN RUMAH SUSUN

DEFINISI
Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang
dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagianbagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah
horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan
yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara
terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi
dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
4 JENIS RUSUN (Pasal 15 ayat 1 dan Pasal 16 ayat 1 UU
Rusun)
Rusun umum : rusun yang diselenggarakan untuk MBR
Rusun khusus : rusun yang diselenggarakan untuk kebutuhan
khusus
Rusun negara : rusun yang dimiliki oleh negara sebagai
tempat tinggal PNS

FUNGSI DAN KARAKTERISTIK RUMAH

SUSUN
2 FUNGSI RUSUN (Pasal 50 UU Rusun)
Rusun Hunian
: rusun yang diselenggarakan untuk hunian
Rusun Campuran :
a. Fungsi hunian dan bukan hunian berada dalam satu
bangunan, sebagian lantai didesain/dimanfaatkan bukan
untuk hunian
Bukan hunian maksudnya adalah bangunan gedung ber
tingkat lainnya yang fungsinya memberikan lapangan
kehidupan masyarakat, misalnya untuk tempat usaha,
pertokoan, perkantoran, dan sebagainya
b. Fungsi hunian dan bukan hunian merupakan bangunan
terpisah dalam satu kawasan terpadu
Rusun Non Hunian sudah tidak dikenal dalam UU RUSUN No.
20 Tahun 2011
4 KARAKTERISTIK RUSUN
Bangunan gedung bertingkat
Terbagi dalam bagian yang distruktur secara fungsional baik

KEGIATAN PENGELOLAAN RUMAH SUSUN

Operasional
sosialisasi
pemanfataan rumah
susun, bagian
bersama, benda
bersama dan tanah
bersama;
pengoperasian
peralatan plambing,
mekanikal,
elektrikal,
elektronika dan
perlengkapan
bangunan di dalam
dan di luar
bangunan rumah
susun;
pengoperasian
jalan, drainase,
sanitasi, parkir,
taman, tempat
bermain, fasilitas
olahraga, sarana
ibadah, balai warga,

Pemeliharaan
pembersihan;
perapihan;
pemeriksaan;
dan/atau
pengujian.

Perawatan
bagian bangunan,
komponen, dan
bahan bangunan;
dan/atau
prasarana, sarana,
dan utilitas umum.

Kegiatan
Pengelolaan

Operasional

Pasal 56
(1)

Pemeliharaan

Perawatan

BENDA BERSAMA, BAGIAN BERSAMA, TANAH

BERSAMA
Masa Transisi 1
tahun
Sebelum
Terbentuknya
PPPSRS

Pelaku
Pembangunan
Wajib
mengelola
rumah susun

Pasal 59
(1)

Biaya ditanggung
Pelaku
Pembangunan +
Pemilik (NPP)

izin usaha dari

Gubernur,
bupati/walikota
Dapat
Bekerja sama
Pasal 59
(3)

PENGELOLA
BERBADAN
HUKUM

Pasal 56
(2)

Dapat
Bekerja sama

Badan
Hukum

Perseoranga
n
Pasal 58

Pasal 56
(3)
- Berhak
Atas

biaya
Pengelolaan
- Pemilik +
Penghuni
Proposional
- Berdasarkan
Kebutuhan
nyata
Pasal
57

Pemilik
Membentuk
Pasal 75
(1)

Pelaku
Pembangunan

Memfasilitasi

Pasal 74
(1)

PPPSRS
Wajib

Diserahkan

Pengelolaan
Benda Bersama,
Bagian Bersama,
Tanah Bersama

Membentuk
Menunjuk

PENGELOLA

Pasal 75
(2)

Pasal 75
(4)

Kepemilikan
dan
Pengelolaan
NPP

Penghunian
Satu Suara

Pasal 77

Pasal 74 (2)
Beranggotakan
(3)

Pemilik dan
Penghuni

Badan Hukum

MENGURUS
kepentingan pemilik
dan penghuni yang
berikatan dengan
Pengelolaan
BENDA BERSAMA,
BAGIAN BERSAMA,
TANAH BETSAMA
Pasal 75
(3)MENGURUS

kepentingan pemilik
dan penghuni yang
berikatan
penghunian
AD/ART

Pasal 76

PERMASALAHAN

1. Permasalahan mekanisme atas penyerahan pengelolaan dari

pengembangan ke kepada PPPSRS setelah berakhirnya masa
transisi.
2. Dalam praktiknya, pembentukan PPPSRS sering mendapatkan
kendala yang pada akhirnya pengelolaan rumah susun masih
dikelola oleh pengembang.
3. Terjadi adanya dua PPPSRS, yang mengakibatkan sengketa
pengelolaan.
4. PPPSRS (a) menilai Badan pengelola dan PPPSRS (b)
membawa kepentingan tertentu, maka dan dalam
melaksanakan tugas-tugasnya dinilai merugikan pihak tertentu.
5. Pengelolaan rumah susun memerlukan kemampuan khusus
profesional, terdapat pihak tertentu yang menilai bahwa
PPPSRS versi pemilik tidak mampu melaksanakan pengelolaan.

PERMASALAHAN
6. Permasalahan penentuan atau perhitungan biaya
pengelolaan yang dikenakan kepada pemilik/penghuni
mengenai Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL).
Kejelasan rincian biaya atas iuran pengelolaan rumah susun
yang disetorkan oleh pemilik/penghuni
Transparansi keuangan dan akuntabilitas keuangan.
Mekanisme Kenaikan IPL (rapat PPPSRS)
Permasalahan biaya Air, Listrik, Asuransi dan Parkir.
Adanya pembebanan berganda terutama adanya area
komersial seperti mall, ruko dan lain-lain.
7. Permasalahan pemanfaatan komersial (ATM, BTS dan
Pemasangan Iklan) atas benda, bagian dan tanah
bersama.
Kewenangan Pemanfaatan (Subjek yang mengelola,
Pemberian Izin dll)
Mekanisme Pertanggung Jawaban (transparansi
pengelolaan)

AMANAT UU NO. 20/2011 TENTANG RUMAH

SUSUN
Di dalam UU Rusun terdapat amanat pemerintah untuk
mempersiapkan peraturan pelaksanaan dalam bentuk :
15 Peraturan Pemerintah
6 Peraturan Menteri
1 Peraturan daerah

Peraturan Pelaksanaan yang diamanatkan

dalam bentuk 15 Peraturan Pemerintah

Pasal 12

Pembinaan penyelenggaraan rusun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 UU

Rusun
(PP 88/2014)

Pasal 16 ayat (4) :

umum sekurangnya

Pasal 20 ayat (4) :

Pemberdayaan tanah wakaf untuk rusun umum

Pasal 27

Pemisahan rusun atas sarusun, bagian bersama, benda bersama, tanah bersama

(PP 4/1988,

Pasal 45 ayat (7) :

Pasal 49
:
(Perkaban 4/1989)

Pasal 54 ayat (4) :

Pasal 55 ayat (2) :

Pasal 60
:
(PERMENPERA
Pasal 69
:
Pasal 71 ayat (2) :

Kewajiban pelaku pembangunan rusun komersial untuk menyediakan rusun

20%

Perkaban 2/1989)
Penguasaan sarusun pada rusun khusus dengan cara pinjam pakai atau sewa
Bentuk SHM sarusun dan SKGB sarusun dan tata cara penerbitannya
Pengalihan kepemilikan sarusun umum untuk kepentingan lain
Pedoman penyewaan sarusun pada rusun negara
Pengelolaan rusun, masa transisi dan tata cara penyerahan pertama kali
14/PERMEN/M/2007)
Peningkatan kualitas rusun
Pengendalian penyelenggaraan rusun

Pasal 73
:
Pembentukan dan penugasan badan pelaksanaan rusun
Pasal78
:
Perhimpunan
pemilik
dan
penghuni
rusun
(KEMENEGPERA
06/KPTS/BPK4N/1995,
PERMENEGPERA No 15/PERMEN/M/2007

No

Pasal 88 ayat (4) :

Tata cara pemberian inisiatif kepada pelaku pembangunan rusun umum dan
rusun khusus serta
bantuan dan kemudahan kepada MBR (PERMENDAGRI No
74/2007, PERMENPERA 21/20011
sebagaimana telah diubah dengan
18
PERMENPERA 9/2013)

Peraturan Pelaksanaan yang diamanatkan

dalam bentuk 6 Peraturan Menteri
Pasal 14 ayat (2)
: Pedoman perencanaan pembangunan rusun
Pasal 32 : Pedoman permohonan izin rencana fungsi dan
pemanfaatan serta pengubahannya
Pasal 40 ayat (4)

: Pedoman standar pelayanan minimal

prasarana, sarana dan utilitas umum rusun

Pasal 54 ayat (5)

: Pedoman tata cara pemberian kemudahan kepemilikan

sarusun
Pasal 57 ayat (5)
Pasal 96 ayat (6)
dan

: Pedoman tata cara perhitungan besaran biaya pengelolaan

: Pedoman peran masyarakat dalam penyelenggaraan rusun

forum pengembangan rusun

Peraturan Pelaksanaan yang diamanatkan

dalam bentuk Peraturan Daerah

Pasal 33

: Permohonan izin rencana fungsi dan pemanfaatan

19

Kementerian Pekerjaan Umum

dan Perumahan Rakyat

TERIMA KASIH