PERHIMPUNAN PEMILIK DAN

PENGHUNI
SATUAN RUMAH SUSUN (PPPSRS)
 ETIMOLOGI
RUMAH SUSUN

CONDOMINIUM
Berasal dari bahasa Latin
Com = Together with (secara bersama-sama)
Dominium = Right of ownership (hak memiliki)
“a building or complex of buildings containing a number of individually owned
apartments or houses (joint sovereignity)”
 ETIMOLOGI
RUMAH SUSUN

APARTMENT
Berasal dari bahasa Italia
Italian : appartamento (a separated space)
“A private rooms for the use of one person within a house”
 ETIMOLOGI
RUMAH SUSUN

STRATA TITLE
Diadopsi dari bahasa Latin
Strata (Stratum) : Horizontal layer
Title : Ownership
“Form of ownership devised for multi-level apartment blocks and horizontal
subdivisions with shared areas”
 DEFINISI RUMAH SUSUN
Sesuai UU No. 16 Thn 1985, UU No. 20 Thn 2011 dan PP No. 4 Thn 1988

RUMAH SUSUN
“Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam
bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun
vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat DIMILIKI DAN
DIGUNAKAN SECARA TERPISAH, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi
dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.”
DASAR HUKUM RUMAH SUSUN

UU NO. 16 TAHUN 1985 UU NO. 20 TAHUN 2011

TENTANG RUMAH SUSUN TENTANG RUMAH SUSUN
PP NO. 4 TAHUN 1988 BELUM ADA
TENTANG RUMAH SUSUN

KEPMEN NO. 6 TAHUN 1995 PERMEN PUPR

TENTANG PEDOMAN PEMBUATAN
AKTA PENDIRIAN, ANGGARAN
DASAR, DAN ANGGARAN RUMAH
TANGGA PERHIMPUNAN
PENGHUNI RUMAH SUSUN
NO. 23/PRT/M/2018
TENTANG PERHIMPUNAN
PEMILIK DAN PENGHUNI
SATUAN RUMAH SUSUN

PERMEN NO. 15 TAHUN 2007

TENTANG TATA LAKSANA BELUM ADA
PEMBENTUKAN PPRS
SEDERHANA MILIK
 PERUNTUKAN
RUMAH SUSUN
UU NO. 16 TAHUN 1985 UU NO. 20 TAHUN 2011
TENTANG RUMAH SUSUN TENTANG RUMAH SUSUN

HUNIAN HUNIAN

NON HUNIAN CAMPURAN

CAMPURAN
 APLIKASI DAN PROBLEMATIKA HUKUM

 KAPAN PPPSRS DIBENTUK ?

 APA ITU PERTELAAN ?

 TATA CARA PEMBENTUKAN PPPSRS ?

 PARA PIHAK YANG TERLIBAT DALAM PEMBENTUKAN

 HAK SUARA

 PENGESAHAN PPPSRS
 APLIKASI HUKUM
KAPAN PPPSRS DIBENTUK ?

Pasal 75 ayat 1 UU No. 20 Thn 2011

Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat
sebelum masa transisi sebagaimana dimaksud pada Pasal 59 ayat (2) berakhir

Pasal 59 ayat 2 UU No. 20 thn 2011

Masa transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan paling lama 1 (satu)
tahun sejak PENYERAHAN pertama kali sarusun kepada pemilik.

Penjelasan Pasal 59 ayat 1

Yang dimaksud dengan “masa transisi” adalah masa ketika sarusun belum seluruhnya terjual.
 PENGERTIAN PENYERAHAN

Penyerahan Fisik = Pada saat Rumah Susun mendapat

Sertipikat Laik Fungsi (SLF) sehingga Rumah Susun dapat dihuni

Penyerahan Yuridis = Pada saat Penandatanganan AJB

(atau minimal saat Pertelaan dan Akta Pemisahan telah disahkan
oleh Pemda)

Merujuk Pasal 1 butir 1 UU No. 20 Thn 2011

Maka bangunan tersebut baru dapat disebut Rumah Susun setelah
disahkannya Pertelaan
 YURISPRUDENSI HUKUM
TERKAIT PEMBENTUKAN PPPSRS

Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor : 117K/TUN/2016

yang membatalkan pengesahan pembentukan PPPSRS Apt Robinson

DENGAN SALAH SATU PERTIMBANGAN :

“PADA SAAT PEMBENTUKAN PPPSRS DILAKUKAN

OLEH PEMILIK DENGAN DASAR PPJB”
 YURISPRUDENSI HUKUM
TERKAIT PEMBENTUKAN PPPSRS

Sehingga dengan kata lain Pembentukan PPPSRS

harus memenuhi ketentuan Pasal 74 ayat (1)

“PEMILIK SARUSUN wajib membentuk PPPSRS”

Dimana sesuai Pasal 47 ayat (1)

“Sebagai TANDA BUKTI KEPEMILIKAN ATAS SARUSUN di atas

tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di
atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di
atas tanah hak pengelolaan DITERBITKAN SHM SARUSUN.”
 PEMBENTUKAN PPPSRS

Pasal 57 ayat 1 PP No. 4 Thn 1988

Pengurus perhimpunan penghuni, keanggotaannya dipilih
berdasarkan asas kekeluargaan oleh dan dari anggota
perhimpunan penghuni melalui RAPAT UMUM
PERHIMPUNAN PENGHUNI yang khusus diadakan untuk
keperluan tersebut.
Lampiran 1 Kepmen No. 6 Thn 1995
RAPAT PENDIRIAN
Para pemilik dan/atau penghuni rumah susun, terlebih dahulu
mengadakan rapat pembentukan Perhimpunan Penghuni, dan dari
rapat tersebut hasilnya dituangkan dalam risalah (notulen) rapat.
 PERTELAAN
Pasal 10 PP 4 th 1988

“Batas pemilikan bersama harus digambarkan secara jelas dan mudah dimengerti oleh
semua pihak dan ditunjukkan dengan gambar dan uraian tertulis yang terperinci.”

Pemisahan antara kepemilikan pribadi dengan kepemilikan bersama tersebut

dapat dilihat didalam gambar pertelaan. Gambar pertelaan akan disahkan oleh
Pemerintah Daerah setempat dimana dibangunnya Rumah Susun.
 PROSES PENYERAHAN RUMAH SUSUN
GAMBAR PERMOHONAN
PERIKSA
PERTELAAN PERTELAAN PADA
TOPPING OFF DAN URAIAN KANWIL (GAMBAR DAN
KELENGKAPAN BERKAS
DAN TINJAU LOKASI
TEKNIS ADMINISTRASI LAIN)

MECHANICAL PENGESAHAN RAPAT KORDINASI

ELECTRICAL DAN SLF OLEH DAN REVISI
PERMOHONAN SLF
PEMPROV PERTELAAN

RAKOR DINAS REKOMENDASI PENGKAJIAN

DAN VERBAL BERKAS REVISI DAN
DAN TEST PENGESAHAN
COMITIONING SLF
NOTA DINAS

PENERBITAN SHM PENDAFTARAN HASIL KAJIAN DAN

SARUSUN ATASNAMA PEMISAHAN SHM PENGESAHAN NOTA DINAS
PELAKU SARUSUN PADA PERTELAAN DIKIRIMKAN KE BPN
PEMBANGUNAN KANTOR PERTANAHAN UNTUK PROSES VERBAL
 SIAPA YANG TERLIBAT DALAM
PEMBENTUKAN PPPSRS?

1. PELAKU PEMBANGUNAN = FASILITATOR (PASAL 75 AYAT

1 UU 20 TH 2011)
Fasilitas yang diberikan antara lain :
a. Sebagai panitia penyelenggara RUA (mengundang, menyelenggarakan
dan membiayai);
b. Pimpinan Rapat dalam RUA.
2. PARA PEMILIK : SELAKU PEMEGANG HAK SUARA
3. PEMERINTAH DAERAH : SELAKU PEMBINA
4. NOTARIS : UNTUK MENCATAT JALANNYA RUA
 HAK SUARA

HAK SUARA PEMILIKAN = NPP

HAK SUARA PENGELOLAAN = NPP
HAK SUARA PENGHUNIAN = 1 NAME 1 VOTE

Hak Suara Melekat pada Sarusun (NPP)

 PENGESAHAN PPPSRS

Pasal 54 ayat 2 PP 4 thn 1988

Pembentukan perhimpunan penghuni dilakukan dengan pembuatan akta

yang disahkan oleh Bupati atau Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II,
dan untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta oleh Gubernur Kepala Daerah
Tingkat I.
TERIMA KASIH