PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN SWASTA

Studi Kasus Pengadaan Tanah untuk Pembangunan Perumahan Oleh PT. CITRA
PURI MAHEBAT Di Kecamatan Kota Baru Jambi

1. Definisi pengadaan tanah untuk kepentingan umum sesuai Undang-Undang Nomor 2

Tahun 2012 adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian
yang layak dan adil kepada pihak yang berhak untuk kepentingan bangsa, negara, dan
masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya
untuk kemakmuran rakyat.
2. Pengertian Pengadaan tanah untuk kepentingan swasta adalah pengadaan tanahyang
diperuntukkan untuk memperoleh keuntungan semata, sehingga peruntukan dan
kemanfaatannya hanya dinikmati oleh pihak-pihak tertentu bukan masyarakat luas.
Sebagai contoh untuk perumahan elit, kawasan industri, pariwisata, lapangan golf
dan peruntukan lainnya yang bertujuan untuk memperoleh keuntungan semata. Jadi
tidak semua orang bisa memperoleh manfaat dari pembangunan tersebut, melainkan
hanya orang-orang yang berkepentingan saja. Pengadaan tanah untuk kepentingan
swasta dilakukan secara langsung, antara pemilik tanah dan yang membutuhkan
tanah sesuai kesepakatan bersama
3. Menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 21 Tahun 1994 Tentang Tata Cara Perolehan Tanah Bagi Perusahaan dalam
rangka Penanaman Modal, Pasal 1 ayat (1) Perolehan tanah adalah: ’’setiap kegiatan
untuk mendapatkan tanah melalui pemindahan hak atas tanah atau dengan cara
penyerahan atau pelepasan hak atas tanah dengan pemberian ganti kerugian kepada
yang berhak.
4. Peraturan Pengadaan Tanah
a. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah
b. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Undang-undang PokokAgraria
b. Undang-undang Nomor 51 Tahun 1960 Tentang Larangn pemakaian
Tanah Tanpa Izin Yang Berhak Atau Kuasanya
c. Undang-Undang Nomor 55 Tahun 1993, Tentang Pelaksanaan
Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum
d. Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005, Tentang pengadaan Tanah Untuk
Kepentingan Umum
e. Keputusan Presiden Nomor 34 Tahun 2003, Tentang Kebijakan Nasional dalam
Bidang Pertanahan
f. Keputusan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 21
Tahun 1994, Tentang Tata Cara Perolehan Hak Bagi Perusahaan Dalam
Rangka Penanaman Modal
5. Peraturan pelaksanaan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan
Tanah adalah sebagai berikut :
a. Peraturan Presiden :
1) Perpres 71/2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
2) Perpres 40/2014 Perubahan Pertama.
3) Perpres 99/2014 Perubahan Kedua
4) Perpres 30/2015 Perubahan Ketiga
 5) Perpres 148/2015 Perubahan Keempat.
b. Peraturan Menteri ATR/BPN dan Peraturan Kepala BPN :
1) Perkaban 5/2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah.
2) Peraturan Menteri ATR/BPN No. 6/2015 tentang Perubahan Pertama.
3) Peraturan Menteri ATR/BPN No. 22/2015 tentang Perubahan Kedua.
6. Langkah-langkah Perusahaan pengembang dalam pengadaan Tanah
a. Izin Lokasi
b. Musyawarah
c. Ganti Kerugian Kepada Bekas Pemegang Hak Atas Tanah
d. Cara Pembayaran anti
kerugian
7. Kendala yang dihadapi PT. Citra Puri Mahebat Dalam Proyek Pembangunan
Perumahan Siap Huni :
Adanya sebagian tanah yang belum dibebaskan, dikarenakan tidak tercapai kata
sepakat mengenai besarnya ganti kerugian antara pihak PT.Citra Puri Mahebat
dengan pihak pemegang hak atas tanah. Kesepakatan mengenai besarnya ganti
kerugian tersebut belum tercapai karena pemilik tanah menginginkan ganti
kerugian yang lebih tinggi atau besar dari jumlah ganti kerugian yang ditawarkan
oleh PT. Citra Puri Mahebat.
8. Untuk itu jalan yang ditempuh oleh PT. Citra Puri Mahebat untuk mengatasi kendala
tersebut adalah
a. PT. Citra Puri Mahebat melakukan secara kekeluargaan dengan para pemilik
hak atas tanah sampai harga yang diajukan oleh PT. Citra Puri Mahebat dapat
diterima / disepakati.
b. Apabila dengan jalan pendekatan para pemilik hak atas tanah tetap
tidak menerima harga yang ditawarkan oleh PT. Citra Puri Mahebat,
sedangkan jangka waktu pembebasan telah habis maka PT. Citra Puri
Mahebat tidak dapat memaksakan kehendaknya kepada pemilik hak atas
tanah. Jalan satu- satunya yang bisa ditempuh oleh PT. Citra Puri Mahebat
hanyalah mencari lokasi lain.

PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM

Studi Kasus Pengadaan Tanah Rel Ganda Solo Balapan-Walikukun

1. Rencana Pembangunan Jalur Rel Ganda Solo Balapan – Walikukun melewati 9

Stasiun sepanjang ±41 km (KM 221+104 – KM 262+720), berada pada wilayah
Administrasi Kota Surakarta, Kabupaten Sukoharjo, Kabupaten Karanganyar dan
Kabupaten Sragen meliputi 11 Kecamatan, 30 Desa dan 11 Kelurahan.
2. Pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum diatur dalam UU No 2
tahun 2012 dan Perpres Nomor 71 Tahun 2012 beserta peraturan pelaksana
lainnya, dimana Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum bertujuan menyediakan
tanah bagi pelaksanaan pembangunan dalam hal ini adalah Kementerian
Perhubungan, Dirjen Perkeretaapian, Balai Teknik Perkeretaapian Wilayah
Jawa Bagian Tengah.
3. Ruang lingkup pengerjaan Pengadaan Tanah Rel Ganda Solo Balapan-Walikukun
adalah sebagai berikut :
a. Tahap perencanaan : menyusun dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah Untuk
Pembangunan Jalur Ganda Solo Balapan – Walikukun sesuai dengan peraturan
perundangan yang berlaku;
b. Tahap persiapan : melakukan studi kelayakan mencakup beberapa hal yaitu :
1) Survei sosial ekonomi dan Kelayakan lokasi;
2) Analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi wilayah dan masyarakat;
3) Dampak lingkungan dan dampak sosial yang mungkin timbul akibat dari
pengadaan tanah dan pembangunan;
4) Membantu/mendampingi Balai Teknik Perkeretaapian Wilayah Jawa Bagian
Tengah dalam pengadaan tanah untuk Pembangunan Jalur Ganda Solo
Balapan – Walikukun baik tahapan persiapan maupun pelaksanaan pengadaan
tanah.
c. Tahap pelaksanaan
1) Penyiapan Pelaksanaan inventarisasi dan identifikasi
2) Inventarisasi dan Identifikasi tanah-tanah yang terkena Jalur Ganda Solo
Balapan – Walikukun
3) Pengumuman Hasil Inventarisasi dan Identifikasi
5) Pengadaan jasa Penilai dalam rangka perkiraan nilai tanah dan;
4) Musyawarah Penetapan Bentuk Kerugian tanah-tanah yang terkena Jalur
Ganda Solo Balapan – Walikukun
d. Penyerahan Hasil Proses Pengadaan Tanah Rel Ganda Solo Balapan-Walikukun
4. Kendala dan cara mengatasi masalah Pengadaan Tanah Rel Ganda Solo Balapan-
Walikukun adalah :
a. Waktu pengadaan molor karena melibatkan banyak pihak terkait yaitu instansi
yang membutuhkan tanah, BPN, pemerintah daerah (gubernur/kepala daerah)
b. Ketidaksepakatan dan ketidaktepatan mengenai uang ganti kerugian diatasi
dengan pendekatan face to face langsung dengan pemilik HAT lalu menggunakan
sisa tanah untuk alat negosiasi yaitu dengan membeli secara keseluruhan tanah
sisa meskipun yang terkena pengadaan tanah hanya ¾ nya saja.
c. Adanya rasa kurang percaya kepada aparatur pemerintahan diatasi dengan
melibatkan SDM dengan ragam disiplin ilmu guna saling melengkapi atas
penjelasan yang disampaikan.
d. Kemajemukan dalam masyarakat diatasi dengan pendekatan berbasis klasifikasi
tingkat pendidikan masyarakat serta pendekatan pribadi di luar jam kerja petugas.
ALUR PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM