Jaminan Tanggungan

Bagian II
Dosen pengampu: Ratih Agustin Wulandari,S.H.,M.H.
Oleh: Sherli Malma Purnama
 Pengertian hak tanggungan

Pasal 1 Ayat (1) UUHT hak tanggungan adalah hak

jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah
sebagaimana yang dimaksud dalam UUPA, berikut atau
tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu
kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan tertentu yang
memberikan kedudukan yang diutamakan kepada
kreditur- kreditur lain.
 Pemberian hak tanggungan

Pemberian Hak Tanggungan adalah sebagai jaminan pelunasan

hutang debitor kepada kreditor sehubungan dengan perjanjian
pinjaman/kredit yang bersangkutan.

Tanah sebagai obyek Hak Tanggungan dapat meliputi benda-benda

lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu.
Syarat pemberian hak tanggungan

Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi syarat spesialitas yang meliputi:

1. Nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan
2. Domisili para pihak, pemegang dan pemberi Hak Tanggungan,
3. Penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijaminkan pelunasannya
dengan Hak Tanggungan,
4. Nilai tanggungan,
5. Uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan
 Pemberian Hak Tanggungan wajib
memenuhi persyaratan publisitas melalui
pendaftaran Hak Tanggungan pada
Kantor Pertanahan setempat
(Kotamadya/ Kabupaten).
Syarat pendaftaran hak tanggungan
syarat-syaratnya yang harus dipenuhi adalah:
• Surat pengantar dari PPAT
• Surat permohonan pendaftaran hak tanggungan dari penerima hak
tanggungan
• Fotocopi bukti identitas pemberi dan pemegang hak tanggungan
• Melampirkan Sertifikat hak atas tanah yang menjadi obyek hak
tanggungan
• Lembar ke dua Akta Pemberian Hak Tanggungan
• Salinan APHT yang sudah diparaf oleh PPAT yang bersangkutan untuk
disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan
• SKMHT Apabila pemberian Hak atas tanah melalui kuasa
 Tata cara pendaftaran hak tanggungan
biasa
1. Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan
2. Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak
Tanggungan dan PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan
dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan
3. Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku-tanah
Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku-tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak
Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak tas tanah yang bersangkutan.
4. Tanggal buku-tanah Hak Tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara
lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari
libur, buku-tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
5. Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku-tanah Hak Tanggungan
❊ Penyampaian berkas persyaratan pendaftaran hak tanggungan oleh PPAT, harus disertai dengan pengantar
yang dibuat rangkap dua, salah satu surat pengantar tersebut yang sudah dibubuhi tanggal penerimaan.
Tanda penerimaan berkas oleh Kantor Pertanahan diberikan dengan mengembalikan kepada PPAT tersebut.
Pengembalian surat pengantar tersebut semata-mata sebagai pemberitahuan mengenai penerimaan berkas
dan tidak selalu merupakan pernyatan bahwa berkas tersebut lengkap. Apabila dalam pemeriksaan
kemudian ternyata bahwa persyaratan yang disampaikan kurang lengkap, maka dalam waktu 7 hari kerja
sesudah tanggal penerimaan, kepala kantor pertanahan wajib memberitahukan secara tertulis kepada PPAT
yang bersangkutan bahwa persyaratan tidak lengkap atau ada yang masih kurang.
❊ Pembuatan Buku Tanah: Menurut Pasal 13 Ayat 3 UUHT bahwa pendaftaran hak tanggungan sebagaimana
dimaksud pada ayat 1, dilakukan oleh kantor pertanahan dengan membuat buku tanah hak atas tanah yang
menjadi hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
Agar pembuatan buku tanah hak tanggungan tersebut tidak berlarut-larut sehingga dapat merugikan pihak-
pihak yang berkepentingan dan mengurangi jaminan kepastin hukum, maka UUHT menetapkan satu
tanggal yang pasti sebagai tanggal buku tanah itu.
 Pendaftaran secara elektronik
● Kreditor mengajukan permohonan pelayanan Hak Tanggungan Elektronik (HT-el)
melalui Sistem HT-el yang disediakan oleh Kementerian Agraria Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional;
● Semua permohonan pelayanan HT-el sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan dan disampaikan dalam bentuk Dokumen Elektonik;
● PPAT menyampaikan akta dan dokumen kelengkapan persyaratan pendaftaran melaui
sistem elektronik mitra kerja yang terintegrasi dengan sistem HT-el;
● Penyampaian dokumen dilengkapi dengan Surat Pernyataan mengenai pertanggung-
jawaban keabsahan dan kebenaran data Dokumen Elektronik yang diajukan
● Permohonan pelayanan HT-el yang telah diterima oleh sistem HT-el diberikan tanda
bukti pendaftaran permohonan yang diterbitkan oleh sistem;
• Melakukan pembayaran pelayaan HT-el sesuai jumlah ketentuan peraturan mengenai
Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP).
• Permohonan diproses setelah data dan biaya yang telah dibayarkan terkonfirmasi oleh
sistem HT-el.
• Apabila pembayaran tidak terkonfirmasi oleh sistem HT-el, kreditor dapat melakukan
konfirmasi secara langsung ke Kantor Pertanahan atau Layanan Pengaduan.
• Pemeriksaan kesesuaian dokumen persyaratan dan konsep sertifikat HT-el oleh Kepala
Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
• Pemeriksaan dilakukan melalui sistem HT-el.
• Apabila dalam hasil pemeriksaan terdapat dokumen tidak lengkap maka akan
diberitahukan kepada kreditor dan/atau PPAT untuk segera berkas dan diberikan jangka
waktu paling lama 5 (lima) hari sejak permohonan layanan diterima oleh sistem HT-el.
Apabila dalam jangka waktu tersebut kreditor atau PPAT tidak melengkapi berkas maka
permohonan dinyatakan batal.
Apabila dokumen persyaratan telah sesuai maka Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat
yang ditunjuk memberikan persetujuan atas unggahan dokumen persyaratan dan konsep
sertifikat HT-el.
Dalam hal Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk tidak melakukan
pemeriksaan sampai pada hari ke-7 (tujuh) dan hasil pelayanan HT-el diterbitka oleh
sistem HTel, dianggap memberikan persetujuan dan atau pengesahan
Hasil pelayanan HT-el berupa Dokumen elektronik yang meliputi (a) sertifikat HT- el. (b)
catatan Hak Tanggungan pada buku tanah hak atas tanah atau, dan (c) catatan Hak
Tanggungan pada Sertifikat Hak Atas Tanah
Pencatatan Hak Tanggungan pada buku tanah hak atas tanah dilakukan pada Buku Tanah
Elektronik oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang diberikan kewenangan.
• Pencatatan Hak Tanggungan pada sertifikat Hak Atas Tanah
Sertifikat hak tanggungan
❊ Menurut Pasal 14 UUHT sebagai tanda bukti adanya hak
tanggungan, maka kantor pertanahan menerbitkan sertifikat
hak tanggungan sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku. Sertifikat hak tanggungan
diterbitkan oleh kantor pertanahan dalam 7 (tujuh) hari
kerja setelah tanggal pembukuan hak tanggungan yang
bersangkutan. Tanggal buku tanah hak tanggungan tidaklah
harus sama dengan tanggal penerbitan sertifikatnya,
terlebih karena sertifikat hk tanggungan terdiri dari salinan
buku tanah hak tanggungn dan salinan APHT yang
disatukan dalam sampul dokumen yang bentuknya
ditetapkan oleh undang-undang
❊ Sertifikat dan sertifikat Hak Tanggungan biasanya dipegang
oleh kreditur atau pihak bank, sampai habis masa kredit
atau pemilik tanah melunasi hutang pada bank tersebut.
Terimakasih