HAK TANGGUNGAN KONVENSIONAL

DAN ELEKTRONIK
Disampaikan pada Tim Legal PT. BPR Surya Artha Utama Surabaya
Oleh : Hadi Soetopo, S.H.,M.Kn.

SURABAYA, KAMIS WAGE 26 SEPTEMBER 2019

 DEFINISI HAK TANGGUNGAN
Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah,

yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan

pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5

Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok -- Pokok Agraria, berikut atau tidak

berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,

untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang

diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor – kreditor lain.

 Dasar Hukum Hak Tanggungan
■ Undang-undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
atas Tanah Beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan Tanah.
■ UUHT disahkan pada tanggal 9 April Peraturan ini dimaksudkan
sebagai pengganti hypotheek yang diatur dalarn KUH Perdata
yang berlaku sejak tanggal 1 Mei 1848 dengan Staatsblaad 1847
Nomor 67 dan Creditverband (Staatsblaad 1908 : 190). Dengan
demikian sejak bulan April hanya ada satu hukum pertanggungan
dan sebagai lembaga pertanggungan tanahnya disebut hak
tanggungan (HT).
 Subyek Hak Tanggungan

■ Pemberi HT, yaitu orang perseorangan atau badan hukum

yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan
hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan
(Pasal 8 ayat (1) UUHT.)
■ Pemegang HT, yaitu orang perseorangan atau badan hukum
yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. Dalam
hal ini pemegang HT adalah perseorangan maupun Badan
Hukum yang menjadi kreditur (Pasal 9 UUHT).
 Obyek Hak Tanggungan
Tanah dan benda atau hasil karya yang terkait dengan tanah.
Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah
tanah dengan status:
a. Hak Milik
b. Hak Guna Usaha
c. Hak Guna Bangunan
d. Hak Pakai Diatas Tanah Negara
e. Tanah Hak Pengelolaan.
 Pembebanan Hak Tanggungan
Dapat meliputi juga benda – benda yang terkait dengan tanah dengan
memperjanjikannya dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan, seperti :
a. Bangunan yang berada di atas tanah maupun di bawah permukaan tanah
obyek Hak Tanggungan (basement)
b. Satuan rumah susun atau apartemen yang berada di atas tanah obyek Hak
Tanggungan (Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai di
atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan)
c. Tanaman yang tumbuh di atas tanah obyek Hak Tanggungan
d. Mesin-mesin yang tertanam dalam fondasi tanah obyek Hak Tanggungan
e. Hasil karya lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan hak atas tanah
obyek Hak Tanggungan dan secara hukum dianggap sebagai benda tidak
bergerak.
 Pemberian Hak Tanggungan
Agar pembebanan Hak Tanggungan dapat diakui secara hukum dan mengikat bagi para pihak maka
pemberiannya harus melalui tiga fase sebagai berikut :
1. Pembuatan perjanjian kredit sebagai perjanjian pokok yang di dalamnya terdapat janji untuk
memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan kredit
2. Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang menunjuk pada perjanjian pokok
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang wilayah kerjanya mencakup tempat di mana
hak atas tanah berada
3. Pendaftaran APHT ke Kantor Pertanahan (BPN). Pendaftaran merupakan syarat mutlak lahirnya
Hak Tanggungan dan mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak ketiga. Sebagai bukti
pendaftaran Hak Tanggungan diterbitkan Sertifikat Hak Tanggungan (SHT) oleh Kantor
Pertanahan di mana sertifikat tersebut memuat irah-irah “Demi Ketuhanan Yang Maha Esa”
sehingga mempunyai kekuatan eksekutorial sebagaimana putusan pengadilan.
Tata Cara Pendaftaran Hak Tanggungan
Konvensional
Ketentuan mengenai pendaftaran hak tanggungan telah diatur
dalam Pasal 13 – Pasal 14 UUHT sebagai berikut:
1. Pendaftaran dilakukan di Kantor Pertanahan.
2. Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) dalam waktu 7 hari
setelah ditandatanganinya pemberian Hak Tanggungan wajib
mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan
warkah lainnya kepada Kantor Pertanahan beserta membawa
berkas berupa:
a. Surat Pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap dua dan memuat daftar
jenis surat-surat yang disampaikan;
b. Surat permohonan pendaftaran Hak Tanggungan dari penerima Hak
Tanggungan;
c. Fotocopy surat identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;
d. Sertifikasi asli hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun
yang menjadi objek Hak Tanggungan;
e. Lembar kedua akta pemberian Hak Tanggungan;
f. Salinan akta pemberian Hak Tanggungan yang sudah diparaf oleh PPAT
yang bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor
Pertanahan untuk pembuatan Sertipikat Hak Tanggungan; dan
g. Bukti pelunasan biaya pendaftaran Hak Tanggungan.
3. Kantor Pertanahan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya
dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta
menyalin catatan tersebut pada Sertipikat Hak atas Tanah yang bersangkutan.
4. Tanggal buku tanah Hak Tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah
penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan untuk pendaftaran. Jika hari
ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari
kerja berikutnya.
5. Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah Hak Tanggungan dibuatkan.
6. Kantor Pertanahan menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan yang memuat irah-
irah, “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”, sehingga setifikat
tersebut memiliki kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan dan
kemudian diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan.
 Hak Tanggungan Elektronik
Sejak dikeluarkannya Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala
Badan Pertahanan Nasional Nomor 9 Tahun 2019 tentang Pelayanan Hak
Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik dikenal istilah Sistem Hak
Tanggungan Elektronik (“Sistem HT-el”). Sistem HT-el, sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 1 angka 6 Permen Agraria 9/2019, adalah:
“serangkaian proses pelayanan hak tanggungan dalam rangka
pemeliharaan data pendaftaran tanah yang diselenggarakan
melalui sistem elektronik yang terintegrasi.”
 Pelaksanaan Sistem HT-el ini diselenggarakan oleh Kantor
Pertanahan secara bertahap menyesuaikan dengan kesiapan
data pendukung.
Jenis layanan Hak Tanggungan yang dapat diajukan melalui
Sistem HT-el salah satunya adalah pendaftaran hak
tanggungan sebagaimana yang Anda tanyakan. Selain itu,
sistem ini juga melayani peralihan Hak Tanggungan,
perubahan nama kreditor dan penghapusan Hak Tanggungan.
 Tanda Tangan Pada Hak Tanggungan
Elektronik dalam System HT – el
Untuk menjaga keutuhan dan keautentikan dokumen elektronik, Sertipikat Hak
Tanggungan yang diterbitkan oleh Sistem HT-el diberikan tanda tangan elektronik.
Tanda tangan elektronik adalah tanda tangan yang terdiri atas informasi elektronik
yang dilekatkan, terasosiasi atau terkait dengan informasi elektronik lainnya yang
digunakan sebagai alat verifikasi dan autentikasi sebagaimana dimaksud dalam
undang-undang informasi dan transaksi elektronik.
Pasal 2 ayat (1) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 3 Tahun 2019 tentang Penerapan Tanda Tangan Elektronik kemudian
menjelaskan bahwa tanda tangan elektronik dapat digunakan untuk memberikan
persetujuan dan/atau pengesahan suatu dokumen elektronik pertanahan dalam
penyelenggaraan tugas dan fungsi Kementerian Agraria dan Tata Ruang
(“Kementerian”).
 Adapun hal yang perlu digarisbawahi yaitu tanda tangan
elektronik hanya dapat dilakukan setelah penanda tangan
memiliki sertifikat elektronik.
Untuk mendapatkan sertifikat elektronik tersebut, setiap
pejabat mengajukan permohonan pendaftaran tanda tangan
elektronik kepada otoritas pendaftaran pada unit kerja yang
mempunyai tugas di bidang pengelolaan data dan informasi
pertanahan dan tata ruang.
Tata Cara Pendaftaran Hak Tanggungan
Elektronik
Pada dasarnya untuk menggunakan Sistem HT-el, pengguna harus terdaftar terlebih
dahulu dengan ketentuan sebagai berikut:
1. Pengguna layanan Sistem HT-el terdiri dari perseorangan/badan hukum selaku
kreditur dan Aparatur Sipil Negara Kementerian yang bertugas melayani Hak
Tanggungan
2. Terhadap perseorangan/badan hukum sebagaimana dimaksud sebelumnya harus
menjadi pengguna terdaftar pada Sistem HT-el, dengan memenuhi persyaratan:
a. mempunyai domisili elektronik;
b. Surat Keterangan Terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan;
c. pernyataan pemenuhan persyaratan dan kriteria serta
persetujuan ketentuan sebagai Pengguna Terdaftar; dan
d. syarat lainnya yang ditentukan oleh Kementerian.
 Pengaturan Pada Hari Libur
■ Sertipikat HT terbit pada hari ke – 7, jika jatuh pada hari
libur maka sertipikat HT akan diterbitkan pada hari kerja
berikutnya
■ Hari pendaftaran dihitung sebagai hari pertama
■ Hari libur nasional disetting oleh Pusdatin pada awal bulan
■ Hari libur daerah disetting oleh kantor pertanahan setempat
■ Hari sabtu sebagai hari kerja tergantung pada peraturan
daerah setempat
MATUR NUWUN