Dr.Iwan Suhardi, S.H., M.

Kn
Materi Minggu VI
Peranan PPAT Dalam Pelaksanaan UU Hak Tanggungan
(UU Nomor 4 Tahun 1996)
PPAT memegang peranan utama dalam pelaksanaan UU Hak
Tanggungan berkaitan dengan:
1. Pemberian Hak Tanggungan (Psl 10 ayat 2 UU No. 4/1996)
2. Pendaftaran Hak Tanggungan (Psl 13 ayat 2 UU No. 4/1996)

 Pasal 10 ayat 2 UU No. 4 / 1996

Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta
Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.

 Pasal 13 ayat 2 UU No. 4 / 1996

Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah
penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat 2 , PPAT wajib
mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang
bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan kepada Kepala
Kantor Pertanahan.
Proses Pemberian Hak Tanggungan
1. Tahap persiapan;
2. Tahap pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
atau Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT);
3. Tahap penyampaian APHT dan warkah/dokumen pendukung.

Tahap Persiapan
1. Pengecekan keabsahan sertipikat hak atas tanah dan objek
hak atas tanah yang dijaminkan tidak dalam sengketa ke
Kantor Pertanahan.
2. Penelitian surat-surat kelengkapan yang berhubungan
dengan objek hak atas tanah yang akan dijaminkan, subjek
pemberi Hak Tanggungan, dan pemegang Hak Tanggungan
3. Penelitian mengenai objek Hak Tanggungan
4. Penelitian mengenai kewenangan pemberi Hak Tanggungan
5. Penelitian mengenai kewenangan penerima Hak
Tanggungan
 Penelitian surat-surat Kelengkapan.
Surat-surat yang diminta pada pemberi tanggungan antara lain :
- Asli sertipikat hak atas tanah yang dijaminkan;
- Identitas pemberi Hak Tanggungan (KTP, KSK)
- Persetujuan tertulis istri/suami dari pemberi Hak Tanggungan (Jika
istri/suami berhalangan hadir)
- Jika pemberi Hak Tanggungan adalah sebuah badan hukum
harus menyerahkan
 Akta Pendirian Perseroan dan perubahannya beserta surat
bukti pengesahan sebagai badan hukum & laporan akta
perubahannya.
 Berita Acara Persetujuan RUPS (perhatikan ketentuan pasal
102 UU 40 thn 2007)

Surat-surat yang harus diserahkan oleh pemegang Hak

Tanggungan :
 Identitas pemegang Hak Tanggungan
 Akta Pendirian jika pemegang Hak Tanggungan adalah
Perseroan Terbatas (dan kelengkapannya sama dgn badan
hukum pemberi hak HT tsb di atas)
 Surat Kuasa dari Direksi suatu badan hukum jika Direksinya
berhalangan hadir
 Akta Perjanjian kredit / Pengakuan hutang / Perjanjian lain.
Perjanjian Pokok yang Dapat Dijamin Dengan Hak
Tanggungan:

Timbulnya Hak Tanggungan hanya dimungkinkan apabila

sebelumnya telah diperjanjikan didalam perjanjian utang-piutang
(perjanjian kredit) yang menjadi dasar pemberian hutang yang
dijamin dengan Hak Tanggungan itu. (Pasal 10 ayat 1 UUHT)
Perjanjian pokok yang menimbulkan hutang itu dapat dibuat
dengan akta dibawah tangan atau dengan akta otentik,
bergantung kepada ketentuan hukum yang mengatur perjanjian
itu.
Dalam praktek perbankan tidak ada ketentuan perundang-
undangan yang mengharuskan perjanjian kredit dibuat dengan
akta otentik. Perjanjian kredit yang berjumlah pinjaman besar
biasanya dibuat dengan akta notaris, sedangkan untuk kredit
berjumlah kecil, Misal, kredit usaha (KUK) cukup dibuat dibawah
tangan.
Dalam hal Hak Tanggungan, perjanjian utang-piutangnya boleh
dibuat di dalam negeri maupun di luar negeri, para pihak dalam
perjanjian utang-piutang boleh orang-perseorangan WNA atau
badan hukum asing, asal diperhatikan syaratnya yaitu sepanjang
kredit yang diperoleh digunakan untuk kepentingan pembangunan
di wilayah Indonesia (Penjelasan Pasal 10 (ayat 1) UUHT)
Pengertian Utang

- Utang debitur yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan dapat

berasal dari satu hubungan hukum, atau satu hutang atau lebih
yang berasal dari beberapa hubungan hukum.
- Utang yang dimaksud dapat berupa utang yang sudah ada, tetapi
juga utang yang belum ada, akan tetapi sudah diperjanjikan,
contoh : pembayaran yang dilakukan oleh kreditor untuk
kepentingan debitor dalam rangka pelaksanaan Bank Garansi
- Jumlah utang dapat ditetapkan secara tetap dalam perjanjian
utang. Dapat pula ditentukan dikemudian berdasarkan cara
perhitungan yang ditentukan dalam perjanjian yang menimbulkan
utang-piutang, misalnya : bunga atas pinjaman pokok dan ongkos-
ongkos lain yang jumlahnya baru dapat ditentukan kemudian.
- Perjanjian dapat berupa pinjam-meminjam, perjanjian
pengelolaan harta kekayaan orang belum dewasa atau dibawah
pengampuan yang diikuti dengan pemberian Hak Tanggungan.
Pemberian Hak Tanggungan Secara “Pari Pasu”

Dapat tejadi pemberian Hak Tanggungan

secara “Pari Pasu” yaitu debitur berhutang
kepada lebih dari satu kreditur, masing-
masing didasarkan pada perjanjian hutang
yang berlainan. (Penjelasan Pasal 3 ayat (2)
UUHT)
Pemberian Hak Tanggungan Dalam Kredit Sindikasi:
Piutang para kreditur tersebut dijamin dengan:
 Satu Hak Tanggungan kepada semua kreditur
 Dalam satu Akta Pemberian Hak Tanggungan
 Dibebankan atas tanah yang sama
 Hubungan antara para kreditur satu sama lain diatur
oleh mereka sendiri
 Kalau pemberi Hak Tanggungan bukan debitur sendiri
maka mereka (para kreditur) akan menunjuk salah
satu kreditur yang bertindak atas nama mereka
misalnya siapa yang akan menghadap PPAT dalam
pemberian Hak Tanggungan dan siapa yang akan
menerima dan menyimpan sertifikat Hak Tanggungan.
Penelitian mengenai objek Hak Tanggungan
 Hak atas tanah yang dapat dijadikan objek Hak
Tanggungan harus memenuhi 2 unsur pokok yaitu:
a. Hak tersebut sesuai dengan ketentuan yang
berlaku, wajib di daftar di Kantor Pertahanan.
b. Hak tersebut menurut sifatnya harus dapat
dipindahtangankan.
 Objek Hak Tanggungan

- Hak Milik
- HGU
- HGB
- Hak Pakai atas tanah negara
- Tanah-tanah yang belum terdaftar/belum bersertipikat : girik,
petok, pipil (Pasal 8 UU No. 7 Tahun 1992 jo UU No. 10 Tahun
1998 tentang Perbankan)
- Hak Jaminan atas rumah susun dan hak milik atas satuan
rumah susun (Pasal 27 UUHT)
- Bangunan, tanaman, hasil karya yang sekarang dan
dikemudian hari ada yang merupakan satu kesatuan dengan
tanah tersebut baik yang berada dalam kepemilikan yang sama
maupun kepemilikan berbeda.
Perubahan Objek Hak Tanggungan
Hak Milik
Hak Guna Usaha (Pasal 30 ayat (1) PP 18
Tahun 2021)
- Di atas tanah negara
- Di atas tanah Hak Pengelolaan
Hak Guna Bangunan (Pasal 45 ayat (1) PP 18
Tahun 2021)
- Di atas tanah negara
- Di atas tanah Hak Pengelolaan
- Di atas tanah Hak Milik (?)
Hak Pakai (dengan jangka waktu tertentu)
 Pasal 60 ayat (1) PP 18 Tahun 2021
* Di atas tanah negara
* Di atas tanah hak pengelolaan
* Di atas tanah hak milik (?)
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
(Tidak termasuk Hak Milik atas Satuan Rumah Susun oleh
orang asing, terhadap hak atas tanah bersamanya tidak
dihitung
 Penjelasan Pasal 67 ayat (1) PP 18 Tahun 2021.
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas
* Ruang atas Tanah
* Ruang Bawah Tanah
 Pasal 81 PP 18 Tahun 2021: Ketentuan mengenai
Pembebanan atas tanah juga berlaku secara mutatis
mutandis.
 Hak atas tanah yang tidak bisa dijadikan
objek Hak Tanggungan adalah:
 Hak Pakai atas nama Pemerintah ;
 Hak Pakai atas nama Badan Keagamaan dan Sosial, Hak Pakai atas nama
Perwakilan asing
 Tanah Hak Milik yang sudah diwakafkan dan tanah-tanah yang
dipergunakan untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya,
karena menurut sifat dari tujuannya tidak dapat dipindahtangankan
(Penjelasan umum UUHT)
Hak atas tanah yang tidak bisa dijadikan objek
Hak Tanggungan berdasarkan PP 18 Tahun
2021 meliputi :
1) Hak Pakai selama dipergunakan (Hak Pakai tanpa
Jangka Waktu) yaitu:
a) Hak Pakai Instansi Pemerintah Pusat
b) Hak Pakai Pemerintah Daerah
c) Hak Pakai Pemerintah Desa
d) Hak Pakai Perwakilan Negara Asing dan
Perwakilan Badan Internasional
(Penjelasan Pasal 60 ayat 3 PP 18 Tahun
2021)
2) Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang
diberikan kepada instansi pemerintah pusat atau
instansi pemerintah daerah (Pasal 67 ayat 2 PP 18
Tahun 2021)
Pembebanan Objek Hak Tanggungan
Objek Hak Tanggungan dapat dibebankan lebih
dari satu Hak Tanggungan (Pasal 5 UUHT)
• Sehingga terdapat pemegang Hak Tanggungan
peringkat pertama, kedua, dst.
• Pembuatan beberapa akta pemberian Hak
Tanggungan tersebut hanya dapat dilakukan
PPAT yang sama. (Penjelasan Pasal 5 ayat (3)
UUHT).
Penentuan Peringkat Hak Tanggungan
Peringkat Hak Tanggungan ditentukan oleh
tanggal pendaftaran ke Kantor Pertanahan.
Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada
tanggal yang sama ditentukan oleh tanggal
pembuatan akta pemberian Hak Tanggungan
yang bersangkutan.
Dalam hal terdapat lebih dari satu Hak
Tanggungan atas suatu objek Hak Tanggungan
dibuat pada tanggal yang sama, peringkat Hak
Tanggungan ditentukan oleh nomor urut akta
pemberiannya.
 Pembebanan Benda-benda yang berkaitan dengan tanah

 Hak tanggungan dapat dibebankan atas bangunan, tanaman,

dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan
tanah
 Pembebanan Hak Tanggungan yang berkaitan dengan tanah
harus dinyatakan dengan tegas dalam APHT (Pasal 4 ayat 4
UUHT). Bila tidak dinyatakan secara tegas maka Hak
Tanggungan hanya mencakup hak atas tanahnya saja. Hal
ini sesuai dengan asas pemisahan horisontal yang dianut
oleh hukum tanah nasional.
 Pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda yang
berkaitan dengan tanah milik pihak lain yang bukan pemilik
tanah hanya dapat dilakukan dengan 2 cara :
1. Ikut sertanya pemilik menandatangani APHT; atau
2. Melalui kuasa dari pemiliknya dengan akta otentik (Pasal 4
ayat 5 UUHT)
Bangunan yang Dapat Dibebani Hak
Tanggungan

 Bangunan yang dibebani dengan Hak Tanggungan adalah

bangunan yang berada diatas tanah dan juga bangunan
dibawah permukaan tanah asal merupakan satu kesatuan
dengan tanah yang dijadikan jaminan.
Contoh : Basement yaitu lantai dibawah tanah dari gedung
bertingkat (Penjelasan Pasal 4 ayat 4 UUHT)
Penelitian mengenai Kewenangan
Pemberi Hak Tangggungan
Siapakah yang dapat menjadi Pemberi Hak Tanggungan
menurut UUHT ?
- Pemberi Hak Tanggungan adalah :
* Orang perorangan; atau
* Badan Hukum
- Mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan
hukum terhadap objek Hak Tanggungan yang bersangkutan
(Pasal 8 ayat 1 UUHT)
- Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap
objek Hak Tanggungan harus ada pada pemberi Hak
Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan
(Pasal 8 ayat 2 UUHT)
Pengertian Kewenangan Melakukan
Perbuatan Hukum

Siapakah yang dimaksud orang perseorangan dan badan

hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan
perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan
tersebut ?

 Jawabannya ada pada Pasal 4 ayat 4 dan ayat 5 UUHT.

1. Yang berwenang adalah pemilik atas suatu hak atas tanah.
2. Pemilik dari bangunan, tanaman, hasil karya manusia yang
berada di atas tanah hak orang lain.
3. Para ahli waris dari tanah hak dan atau bangunan, tanaman,
hasil karya tersebut di atas baik karena kematian maupun
wasiat.
Penelitian Kewenangan Pemegang Hak
Tanggungan

Pemegang Hak Tanggungan adalah :

- Orang Perorangan
- Badan Hukum
- Yang berkedudukan sebagai yang berpiutang
(Pasal 9 UUHT)

Bolehkah CV, Firma menjadi Pemberi atau Penerima Hak

Tanggungan ?