Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

1. Pengertian BPHTB
BPHTB sendiri merupakan pertimbangan untuk perolehan hak atas tanah dan/atau
bangunan. Biaya ini dibayar oleh pembeli dan hampir seperti pajak penghasilan bagi penjual.
Sehingga timbul kewajiban membayar pajak baik pada penjual maupun pembeli.
Sebelumnya, BPHTB dipungut oleh pemerintah pusat, namun berdasarkan UU No. Pasal 28
Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Pembayaran Daerah mengatur jika BPHTB dialihkan
ke salah satu jenis pajak yang ditetapkan oleh pemerintah kabupaten/kota. Adanya BPTHB
dikenakan kepada orang pribadi atau badan karena perolehan hak atas tanah dan/atau
bangunan merupakan perbuatan hukum atau peristiwa yang mengakibatkan orang atau
badan memperoleh hak dan/atau bangunan. Tarif BPHTB sendiri sebesar 5% dari harga jual,
yang telah dikurangi dengan Biaya Perolehan Barang Kena Pajak (NPOPTKP).

2. Objek yang Dikenakan Tarif BPHTB

Pasal 85 ayat (1) UU 28/2009 menyebut objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah atau
bangunan. Perolehan tersebut diantaranya dapat berasal dari pemindahan hak karena
terjadi jual-beli, penunjukan pembeli dalam lelang, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan
hadiah. Lebih rinci apa saja yang dikenakan tarif BPHTB sebagai berikut:

1. Jual beli
2. Pertukaran
3. Hibah
4. Waris
5. Hibah wasiat
6. Pemasukan dalam perseroan maupun badan hukum lain
7. Penunjukan pembeli saat lelang
8. Pemisahan hak yang menyebabkan peralihan
9. Terkait pelaksanaan putusan hakim dengan kekuatan hukum tetap
10. Peleburan usaha atau merger
11. Penggabungan usaha
12. Pemekaran usaha
13. Hasil lelang dengan non-eksekusi
14. Hadiah

Adapun jenis hak dasar yang menjadi objek BPHTB meliputi hak milik, hak guna usaha, hak
guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan. Meski
memiliki cakupan objek pajak luas, tidak semua perolehan hak atas tanah dan/atas
bangunan dikenai BPHTB.

3. Objek yang Tidak Dikenakan BPHTB

Ada 6 pihak yang atas perolehan hak tanah atau bangunannya tidak dikenakan BPHTB.
Keenam pihak yang tidak dikenakan BPHTP tersebut adalah:
 1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasar perlakuan timbal balik.
2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintah atau pelaksanaan pembangunan guna
kepentingan umum.
3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan Menteri Keuangan.
4. Seorang individu atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan
tidak adanya perubahan nama.
5. Wakaf atau warisan.
6. Digunakan kepentingan ibadah

4. Subjek Pajak

No Jenis Perolehan Hak Subjek Pajak

.
1 Jual Beli Pembeli
2 Tukar menukar Pihak yang menerima tanah/bangunan yang
ditukar
3 Hibah Penerima Hibah
4 Hibah Wasiat Penerima Hibah Wasiat
5 Waris Ahli Waris (Penerima Waris)
6 Pemasukan dalam perseroan Perseroan/badan hukum lain yang memperoleh
hak atas atau badan hukum
7 Pemisahan hak yang Orang atau badan yang ditetapkan sebagai
mengakibatkan peralihan hak
8 Penunjukan pembeli dalam lelang Orang/badan yang ditetapkan sebagai
pemenang lelang
9 Pelaksanaan dari putusan hakim yang Pihak yang memperoleh hak atas tanah dan
mempunyai kekuatan hukum tetap bangunan dalam putusan hakim yang telah
memiliki kekuatan hukum tetap.
10 Penggabungan usaha Badan usaha yang menjadi tempat bergabung
satu atau lebih badan usaha lain
11 Peleburan usaha Badan usaha yang didirikan sebagai hasil
peleburan usaha
12 Pemekaran usaha Badan usaha yg baru didirikan sebagai hasil
pemekaran usaha
13 Hadiah Orang atau badan memperoleh hadiah
14 Perolehan hak baru sebagai Orang atau suatu badan yang memperoleh hak
atas kelanjutan pelepasan hak
15 Perolehan hak baru di luar Orang atau suatu badan yang memperoleh hak
atas

5. Nilai Perolehan Objek Pajak dan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
a) Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Obyek Pajak. Nilai Perolehan Objek
Pajak (NPOP) tersebut ialah:
1) Jual Beli adalah harga transaksi
2) Tukar Menukar adalah nilai pasar
3) Hibah adalah nilai pasar
4) Hibah Wasiat adalah nilai pasar
5) Waris adalah nilai pasar
 6) Pemasukan dalam perseroan atau Badan Hukum lainnya adalah nilai pasar
7) Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar
8) Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum
tetap adalah nilai pasar
9) Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai
pasar
10) Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar
11) Penggabungan Usaha adalah nilai pasar
12) Peleburan Usaha adalah nilai pasar
13) Pemekaran Usaha adalah nilai pasar
14) Hadiah adalah nilai pasar
15) Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam
Risalah Lelang

Dalam hal NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang dipakai adalah
NJOP PBB.

b) Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)

NPOPTKP ditetapkan paling rendah Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) untuk
setiap wajib pajak, kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang
diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis
keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah
wasiat, termasuk suami/istri, ditetapkan paling rendah Rp300.000.000,00 (tiga ratus juta
rupiah). NPOPTKP tersebut ditetapkan dengan peraturan daerah. Setiap daerah dapat
menetapkan NPOPTKP yang berbeda sepanjang tidak lebih rendah dari jumlah tersebut
di atas.

6. Tarif BPHTB
Berdasarkan Pasal 88 UU PDRD, tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
ditetapkan paling tinggi sebesar 5%. Penentuan tarif juga ditetapkan dengan peraturan
daerah. Jadi besaran pokok BPHTB terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif.

BPHTB terutang = 5% (maksimal) X (NPOP-NPOPTKP)

Saat terutangnya pajak atas bea perolehan hak atas tanah dan atau bangunan ditetapkan
untuk:
a. Jual beli adalah sejak tanggal di buat dan ditandatanganinya akta;
b. Tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
c. Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
d. Hibah wasiat adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
e. Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke
Kantor Bidang Pertanahan;
f. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainya adalah sejak tanggal dibuat
dan ditandatanganinya akta;
g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta;
h. Putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan
hukum yang tetap;
i. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak
tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
j. Pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat
keputusan pemberian hak;
k. Penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
l. Peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
m. Pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan dtandatanganinya akta;
n. Hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
o. Lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang. BPHTB terutang ini harus
dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak.

Berdasarkan Pasal 91 UU PDRD, terdapat beberapa hal yang baru dapat dilakukan
setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak, yaitu:

1. Penandatanganan akta pemindahan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris;
2. Penandatanganan risalah lelang Perolehan Hak atas Tanah/atau Bangunan
oleh Kepala Kantor yang membidangi pelayanan lelang Negara;
3. Pendaftaran Hak atas Tanah atau pendaftaran peralihan Hak atas Tanah
oleh Kepala KantorBidang Pertanahan.

Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Kepala Kantor yang membidangi

pelayanan lelang negara melaporkan pembuatan akta atau risalah lelang Perolehan Hak
atas Tanah dan/atau Bangunan kepada Kepala Daerah paling lambat pada tanggal 10
(sepuluh) bulan berikutnya. Tata cara pelaporan ini diatur dengan Peraturan Kepala
Daerah

Pemungutan BPHTB dilakukan berdasarkan self-assessment system, yakni wajib

pajak menghitung, membayar, dan melaporkan sendiri jumlah BPHTB yang terutang.
Dalam sistem seperti ini, pembayaran BPHTB yang dilakukan oleh wajib pajak perlu
divalidasi oleh petugas pajak untuk mengetahui kebenaran pembayaran yang telah
dilakukan. Salah satu elemen yang perlu divalidasi adalah kebenaran dasar pengenaan
BPHTB, yaitu Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) yakni nilai terbesar antara nilai
transaksi dan NJOP untuk penghitungan PBB.Berhubung data NJOP terdapat pada
database Direktorat Jenderal Pajak, maka untuk memudahkan pemerintah daerah
mengakses informasi mengenai NJOP, Direktorat Jenderal Pajak membangun suatu
program aplikasi komputer yang dapat digunakan oleh pemerintah kabupaten/kota
mengakses data NJOP dari database Kantor Pelayanan Pajak Pratama. Program aplikasi
tersebut didistribusikan kepada seluruh pemerintah daerah melalui Kantor Pelayanan
Pajak Pratama yang ada di masing- masing daerah.