PERPAJAKAN II

BPHTB
WASINININGSIH S.E.M.Ak
Pertemuan 6
 BPHTB
Bea Perolehan Hak
Atas Tanah dan
Bangunan
 - BPHTB -
BEA PEROLEHAN HAK ATAS
TANAH DAN BANGUNAN
 Istilah – istilah yang ada dalam UU No 21/ 1997 dan
UU No 20/ 2000 BPHTB

• BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah
dan atau bangunan, selanjutnya disebut pajak.
• Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau
peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan
atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.
• Hak atas tanah dan atau bangunan termasuk hak atas pengelolaan,
beserta bangunan diatasnya, sebagaimana dimaksud dalam UU No 5 /
1960 tentang peraturan dasar pokok pokok agraria, UU No 16 tahun
1985 tentang rumah susun.
 DASAR HUKUM

• UU No. 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dengan UU No 20

Tahun 2000
• PP No.XX Tahun 2000
• Kep. Men.Keu No. XX/KMK.04/2000
• UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
• Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 2016 Tentang Ketentuan
Umum dan Tatacara Pemungutan Pajak Daerah
 Tanah dan bangunan

Tanah termasuk
Objek Pajak tanaman diatasnya
BPHTB
UU BPHTB Pasal 2 dan 3

Bangunan
 Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan
Bangunan
• Pemindahan hak :
karena :
a. jual beli
b. tukar menukar
c. Hibah wasiat
d. waris
e. penunjukan pembeli dalam lelang
f. penggabungan usaha
g. peleburan usaha
h. pemekaran usaha
• Pemberian hak baru
Jenis hak atas tanah dan atau
bangunan

• Dalam UU NO 5 / 1960 tentang peraturan dasar pokok pokok agraria :

a. hak milik (HM)
b. hak guna usaha (HGU)
c.hak guna bangunan (HGB)
d. hak pakai (HP)
• Dalam UU NO 16/ 1985 tentang rumah susun
a. hak milik atas satuan rumah susun
b. hak pengelolaan
Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB
ₓ Perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas timbal balik
ₓ Negara untuk penyelenggaraan pemerintah atau pelaksanaan
pembangunan guna kepentingan umum
ₓ Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan
keputusan mentri keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau
melakukan kegiatan lain diluar fungsi dan tugasnya
ₓ Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan
hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama, termasuk pengakuan
hak oleh pemerintah
ₓ Orang pribadi atau badan karena wakaf
ₓ Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah
 Wajib Pajak BPHTB

Wajib pajak BPHTB adalah

orag pribadi atau Badan yang
memperoleh Hak atas Tanah
dan /atau Bangunan
 NILAI PEROLEHAN OBYEK PAJAK

1. Jual beli adalah HARGA TRANSAKSI

2. Tukr menukar adalah NILAI PASAR

3. Hibah adalah NILAI PASAR

4. Waris adalah NILAI PASAR

5. Pemasukan perseroan atau badan hukum lainnya adalah NILAI PASAR

6. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralian adalah NILAI PASAR

 LANJUTAN
7. Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
adalah NILAI PASAR
8. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah NILAI
PASAR
9. Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah adalah NILAI PASAR
10. Penggabungan Usaha adalah NILAI PASAR
11. Peleburan usaha adalah NILAI PASAR
12. Pemekaran usaha adalah NILAI PASAR
13. Hadiah adalah NILAI PASAR
14. Penunjukan pembeli dalam lelang adalah HARGA TRANSAKSI YANG TERCANTUM DALAM
RISALAH LELANG
 DASAR PENGENAAN BPHTB

Dasar Pengenaan BPHTB

adalah Nilai Perolehan Obyek
Pajak
TARIF PAJAK UU BPHTB Pasal 5

Untuk kesederhanaan dan kemudahan

penghitungan pajak, BPHTB menggunakan tarif
tunggal yaitu : 5 %

Tarif BPHTB 5%
 CARA PERHITUNGAN BPHTB

BPHTB = 5% X (NPOP – NPOPTKP)

Atau
BPHTB = 5% X (NJOP – NPOPTKP)
NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(60 jt)

NPOPKP = NJOP - NPOPTKP

 NPOPTKP (PM Keu No 14/PMK.03/2009)

• Paling banyak Rp 300.000.000 untuk waris atau hibah wasiat

bagi orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga
sedarah dalam garis keturunan lurus, termasuk suami istri
• Khusus dalam perolehan hak atas Rumah Sederhana Sehat
ditetapkan sebesar Rp 55.000.000
• Perolehan hak baru melalui program pemerintah yang
diterima pelaku usaha kecil menengah ditetapkan sebesar Rp
10.000.000
• Paling banyak Rp 60.000.000 selain 3 hal diatas
NPOPTKP UU PDRD (28/2009)

• Nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak, ditetapkan

paling rendah Rp60.000.000
• Perolehan karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang
pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam
garis keturunan lurus satu derajat keatas atau kebawah
dengan pemberi wasiat termasuk istri/ suami ditetapkan
paling banyak Rp300.000.000
• Besaran NPOPTKP ditetapkan dengan PERDA ( Kab. BOGOR
PERDA NO 4 TAHUN 2011)
CONTOH 1 JUAL BELI

1. Pada tgl 3 April 2019 Tuan Hari membeli tanah yang terletak di
Kabupaten Bogor dengan harga Rp50.000.000. NJOP PBB
Tahun 2019 Rp40.000.000. Mengingat NJOP lebig kecil dari
harga transaksi, maka NPOP – Nya sebesar Rp50.000.000.
NPOPTKP untuk kabupaten Bogor ditetapkan sebesar Rp
30.000.000.
jawab :
BPHTB = 5% X ( Rp50.000.000 – Rp30.000.000 )
= 5% x Rp20.000.000
= Rp1.000.000
CONTOH 2

• Pak Wahyu membeli sebuah rumah di Bogor

dengan luas tanah 200 meter persegi dan luas
bangunan 100 meter persegi. Berdasarkan
NJOP harga tanah Rp700.000 permeter
persegi dan nilai banguan Rp600.000
permeter persegi. Hitunglah BPHTB-nya?
jawab

• Harga tanah 200 m2 x Rp1.000.000 = Rp200.000.000

• Harga bangunan 100 m2 x Rp800.000 = Rp80.000.000
• Jumlah harga pembelian Rp280.000.000

• Nilai tidak kena pajak Rp60.000.000 -

• Nilai untuk penghitungan BPHTB Rp220.000.000

• BPHTB yang harus dibayar 5%xRp220.000.000= Rp11.000.000

CONTOH 3 WARISAN

Ibu Nana mendapat warisan dari suami yang telah meninggal

berupa tanah beserta bangunan diatasnya di wilayah Depok dengan
nilai pasar Rp. 700 juta. Harga rumah tersebut menurut NJOP adalah
Rp 900 juta. Pemerintah Depok menetapkan NPOPTKP warisan
sebesar Rp 300 juta. Hitung besar BPHTB yang harus dibayar Ibu
Reni ?

jawab :
BPHTB =50% X 5% X ( Rp900.000.000 – Rp300.000.000 )
= 50% X 5% x Rp600.000.000
= Rp15.000.000
TUGAS

BPHTB
Pada tanggal 6 Juni 2019 Tuan Z membeli tanah secara tunai seluas
2.000 m² dijalan kebangsaan dengan harga transaksi Rp
240.000.000. diketahui bahwa NJOP PBB tanah per meter didaerah
tersebut adalah Rp 110.000. tiga bulan kemudian Tuan Z
mendapatkan hibah wasiat dari ayahnya berupa rumah dan tanah
senilai Rp550.000.000. NPOPTKP wilayah pemerintah terssebut
ditetapkan senilai Rp 60.000.000 dan Rp 280.000.000. berapa BPHTB
yang dibayarkan Tuan Z pada tahun 2019?
SEKIAN

TERIMAKASIH