PENGENAAN BPHTB

ATAS OBJEK LELANG

DENGAN ACTA DE COMMAND

21 Februari 2022
Direktorat KPT, DJPK

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

 OBJEK BPHTB DALAM UU PDRD DAN UU HKPD

OBJEK
Objek BPHTB adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

PEROLEHAN HAK
• Pemindahan Hak: Jual Beli, Tukar Menukar, Hibah, Hibah Wasiat,
Waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain,
pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan
pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang
mempunyai kekuatan hukum tetap, penggabungan usaha,
peleburan usaha, pemekaran usaha, hadiah
• Pemberian Hak Baru: kelanjutan pelepasan hak, di luar pelepasan
hak

HAK ATAS TANAH

Hak Milik, Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak
Pakai, Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, dan Hak Pengelolaan

Secara umum tidak terdapat perubahan objek BPHTB dalam UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang HKPD
KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA 2
PENGECUALIAN OBJEK BPHTB DALAM UU PDRD DAN UU HKPD

untuk kantor Pemerintah, Pemda, oleh negara untuk penyelenggaraan

01. 02.
penyelenggara negara dan lembaga negara pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan
lainnya yang dicatat sebagai BMN dan pembangunan guna kepentingan umum
BMD

untuk badan atau perwakilan lembaga

internasional dengan syarat tidak menjalankan untuk perwakilan diplomatik dan konsulat
03. usaha kegiatan lain di luar fungsi dan tugasnya,
yang diatur dengan Peraturan Menteri
04. berdasarkan asas perlakuan timbal balik

oleh orang pribadi atau Badan karena konversi

05. 06.
hak atau karena perbuatan hukum lain dengan oleh orang pribadi atau Badan karena wakaf
tidak adanya perubahan nama

untuk masyarakat berpenghasilan rendah

07. 08.
oleh orang pribadi atau Badan yang digunakan
untuk kepentingan ibadah sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.

Terdapat penambahan pengecualian objek dalam UU HKPD (ditandai dengan font bold)

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA 3

 SUBJEK DAN DASAR PENGENAAN BPHTB DALAM UU PDRD DAN UU HKPD

DASAR PENGENAAN PAJAK

SUBJEK DAN
• DPP = Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)
WAJIB PAJAK • NPOP meliputi:
✓ Harga transaksi untuk jual beli
✓ Nilai pasar untuk tukar menukar, hibah, hibah wasiat,
waris, pemasukan dalam perseroan atau badan
hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan
peralihan, peralihan hak karena pelaksanaan putusan
• Subjek Pajak BPHTB adalah
hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap,
orang pribadi atau Badan yang
pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan
memperoleh Hak atas Tanah
dari pelepasan hak, pemberian hak baru atas tanah di
dan/atau Bangunan
luar pelepasan hak, penggabungan usaha, peleburan
• Wajib Pajak BPHTB adalah
usaha, pemekaran usaha, dan hadiah
orang pribadi atau Badan yang
✓ harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang
memperoleh Hak atas Tanah
untuk penunjukan pembeli dalam lelang
dan/atau Bangunan
• NPOPTKP minimal Rp 80 juta dan diberikan hanya untuk
perolehan pertama di kab/kota ybs
• NPOPTKP waris minimal Rp 300 juta, kecuali untuk hibah
Terdapat perubahan batasan wasiat dan waris tertentu dapat ditetapkan lebih besar.
minimal NPOPTKP dalam UU HKPD • Hibah wasiat/waris tertentu antara lain yang berlaku
(ditandai dengan font bold) pada kebudayaan dan adat istiadat di Daerah tertentu di
mana tanah/bangunan yang diperoleh tidak dapat dijual
atau harus diwariskan.

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA 4

TARIF DAN SAAT TERUTANG BPHTB DALAM UU PDRD DAN UU HKPD

01 02

SAAT TERUTANG
TARIF MAKSIMAL
• pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli untuk jual beli →
batas waktu pembayaran saat A JB
• pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta untuk tukar-menukar, hibah, hibah wasiat,
pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan
peralihan, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan/atau hadiah
• pada tanggal penerima waris atau yang diberi kuasa oleh penerima waris mendaftarkan
peralihan haknya ke kantor bidang pertanahan untuk waris
• pada tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap untuk putusan
hakim
• pada tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak untuk pemberian hak baru atas
tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak, dan untuk pemberian hak baru di luar pelepasan
hak
• pada tanggal penunjukan pemenang lelang untuk lelang

Tidak terdapat perubahan saat terutang BPHTB atas lelang dalam UU HKPD, yaitu saat penunjukan pemenang lelang

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA 5

 DEFINISI LELANG

LELANG
Permenkeu Nomor 213/PMK.06/2020
Lelang adalah Penjualan barang yang terbuka untuk
umum dengan penawaran harga secara tertulis
dan/atau lisan yang semakin meningkat atau
menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang
didahului dengan Pengumuman Lelang.
Pasal 1 VR Jo Pasal 1 angka 1 Permenkeu 213/PMK.06/2020

Setiap pelaksanaan lelang harus dilakukan oleh dan/atau di

hadapan Pejabat Lelang kecuali ditentukan lain oleh
Undang-Undang atau Peraturan Pemerintah.
Pasal 1a VR Jo Pasal 21 Permenkeu 213/PMK.06/2020

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA 6

CONTOH PENGHITUNGAN BPHTB ATAS LELANG

• Sebuah rumah yang terdiri dari tanah dan bangunan dilelang

• Terjual kepada pemenang Lelang (penunjukan pemenang lelang)
tanggal 10 Januari 2022 dengan harga Rp 2 miliar yang dicantumkan
dalam risalah lelang
• NPOPTKP yang ditetapkan dalam Perda Pajak Daerah Kab. Y sebesar Rp60
juta
• Tarif BPHTB dalam Perda Pajak Daerah Kab. Y sebesar 5%

BPHTB terutang
• BPHTB atas lelang = 5% x (Rp 2.000.000.000 – Rp 60.000.000) = Rp97
juta
• Tempat Terutang adalah wilayah Pemda Kab. Y (tempat dimana
tanah dan bangunan berada)
• Saat terutang adalah saat penunjukan pemenang lelang yang
menyebabkan terjadinya peralihan hak (10 Januari 2022)

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA 7

LELANG AYDA DENGAN ACTA DE COMMAND

2 Bank sebagai Pembeli 3 Belum terdapat peralihan

Sementara hak secara definitif
Dengan acta de command, selama Objek BPHTB adalah peralihan hak, sedangkan
jangka waktu waktu 1 tahun tersebut dalam lelang dengan acta de command, belum
status bank adalah sebagai pembeli terdapat peralihan hak secara definitif mengingat
sementara atau belum menjadi Bank hanya sebagai pembeli sementara. Jika
pembeli tetap. waktu 1 tahun terlampaui dan Bank tidak dapat
menjual kepada pihak lain, saat itulah baru
terjadi peralihan secara definitif kepada Bank.

1 Pasal 79 4 Simpulan
PMK 213/PMK.06/2020
• Saat terutang BPHTB atas lelang adalah
pembelian oleh bank kreditor dilakukan
saat penunjukan pembeli
dengan menggunakan acta de command
• Dengan acta de command, penunjukan
menyatakan bahwa pembelian itu dilakukan
pembeli secara definitif baru terjadi saat
untuk pihak lain yang akan ditunjuk kemudian
bank berhasil menjual kepada pihak
dalam waktu paling lama 1 tahun. Apabila
ketiga atau saat bank menjadi pembeli
dalam waktu 1 tahun bank tidak dapat
definitif jika waktu 1 tahun terlampaui.
menunjuk pembeli yang tetap, maka bank
Saat itulah terutang terjadi peralihan hak
ditetapkan sebagai Pembeli. dan terutang BPHTB

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA 8

 KEMENTERIAN KEUANGAN
REPUBLIK INDONESIA

TERIMA KASIH
Direktorat Jenderal Kementerian Keuangan RI
Perimbangan
Keuangan

DitjenPK @DitjenPK direktorat jenderal 150420

ditjenpk perimbangan keuangan
Kemenkeu RI

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA 9