Makalah Seminar Pengda Bengkulu Ini - 28 November 2023

HABIB ADJIE
08121652894
Habib Adjie
hb_adjie
Habib Adjie
tanyahabibadjie
A adjieku61@gmail.com
copyright@hba-inc 1
copyright@hba-inc 2
UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA
NOMOR 1 TAHUN 2022
TENTANG
HUBUNGAN KEUANGAN ANTARA PEMERINTAH PUSAT
DAN PEMERINTAHAN DAERAH
PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK

INDONESIA NOMOR 35 TAHUN 2023 TENTANG
KETENTUAN UMUM PAJAK DAERAH DAN
RETRIBUSI DAERAH
PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/ KEPALA BADAN

PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA NOMOR 16 TAHUN 2021
TENTANG PERUBAHAN KETIGA ATAS PERATURAN MENTERI NEGARA
AGRARIA/KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 3 TAHUN 1997
TENTANG KETENTUAN PELAKSANAAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24
TAHUN 1997 TENTANG PENDAFTARAN TANAH
copyright@hba-inc 3
SUBTANSI KETIGA PERATURAN
PERUNDANG-UNDANGAN
TERSEBUT DALAM PASAL-
PASAL TERTENTU BERKAITAN
DENGAN PELAKSANAAN
TUGAS JABATAN NOTARIS -
PPAT YANG PERLU KITA
KETAHUI UNTUK MEMBERIKAN
PELAYANAN PARIPURNA
KEPADA MASYARAKAT.
copyright@hba-inc 4
MEMAHAMI :
PASAL 44 – 49 (BPHTB) DALAM
UNDANG-UNDANG REPUBLIK
INDONESIA NOMOR 1 TAHUN
2022 TENTANG HUBUNGAN
KEUANGAN ANTARA
PEMERINTAH PUSAT DAN
PEMERINTAH DAERAH
5
d. bahwa sesuai dengan Pasal l8A ayat (21
Undang-Undang Dasar Negara Republik
Indonesia Tahun 1945, hubungan keuangan,
pelayanan umum, pemanfaatan sumber daya
alam, dan sumber daya lainnya antara
pemerintah pusat dan pemerintahan daerah
diatur dan dilaksanakan secara adil dan selaras
berdasarkan undang-undang;
e. bahwa sesuai dengan Pasal 23A Undang-

Undang Dasar Negara Republik Indonesia
Tahun 1945, pajak dan pungutan lain yang
bersifat memaksa untuk keperluan negara
diatur dengan undang-undang
HBA - 08121652894
6
KETENTUAN UMUM :
PASAL 1 ANGKA 21, 23,24
21. Pajak Daerah yang selanjutnya disebut Pajak adalah
kontribusi wajib kepada Daerah yang terutang oleh orang
pribadi atau badan yang bersifat memaksa berdasarkan
Undang-Undang, dengan tidak mendapatkan imbalan
secara langsung dan digu.nakan untuk keperluan Daerah
bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
23. Subjek Pajak adalah orang pribadi atau badan yang dapat
dikenai Pajak.
24. Wajib Pajak adalah orang pribadi atau badan,
meliputi pembayar pajak, pemotong pajak, dan
pemungut pajak, yang mempunyai hak dan
kewajiban perpajakan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.
HBA - 08121652894 7
KETENTUAN UMUM : PASAL 1 ANGKA 27
Badan adalah sekumpulan orang dan/atau modal
yang merupakan kesatuan, baik yang melakukan
usaha maupun yang tidak melakukan usaha yang
meliputi perseroan terbatas, perseroan komanditer,
perseroan lainnya, badan usaha milik negara, BUMD,
atau badan usaha milik desa, dengan nama dan
dalam bentuk apa pun, firma, kongsi, koperasi, dana
pensiun, persekutuan, perkumpulan, yayasan,
organisasi massa, organisasi sosial politik, atau
organisasi lainnya, lembaga dan bentuk badan
lainnya, termasuk kontrak investasi kolektif dan
bentuk usaha tetap.
HBA - 08121652894 8
KETENTUAN UMUM : PASAL 1 ANGKA 33 - 35
33. PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PERDESAAN
DAN PERKOTAAN YANG SELANJUTNYA
DISINGKAT PBB-P2 ADALAH PAJAK ATAS BUMI
DAN/ATAU BANGUNAN YANG DIMILIKI,
DIKUASAI, DAN / ATAU DIMANFAATKAN OLEH
ORANG PRIBADI ATAU BADAN.
34. Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah
dan perairan pedalaman.
35. Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam
atau dilekatkan secara tetap di atas permukaan Bumi
dan di bawah permukaan Bumi.
HBA - 08121652894 9
KETENTUAN UMUM : PASAL 1 ANGKA 36
Nilai Jual Objek Pajak yang selanjutnya

disingkat NJOP adalah HARGA RATA-RATA
YANG DIPEROLEH DARI TRANSAKSI JUAL BELI
YANG TERJADI SECARA WAJAR, dan bilamana
tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP
ditentukan melalui perbandingan harga
dengan objek lain yang sejenis, atau nilai
perolehan baru, atau NJOP pengganti.
HBA - 08121652894 10
KETENTUAN UMUM : PASAL 1 ANGKA 37 - 39
37. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang
selanjutnya disingkat BPHTB adalah Pajak atas
perolehan hak atas tanah dan/atau Bangunan.
38. Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah
PERBUATAN atau PERISTIWA HUKUM yang
mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah
dan/atau Bangunan oleh orang pribadi atau Badan.
39. Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah hak atas
tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta Bangunan
di atasnya, sebagaimana dimaksud dalam undang-
undang di bidang pertanahan dan Bangunan
HBA - 08121652894 11
PARAGRAF 9 BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU
BANGUNAN (BPHTB) – PASAL 44
(1) Objek BPHTB adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
(2) Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:
a. pemindahan hak karena:
1. Jual beli
2. tukar-menukar
3. hibah;
4. hibah wasiat;
5. waris;
6. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain;
7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
8. penunjukan pembeli dalam lelang;
9. pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
10. penggabungan usaha;
11. peleburan usaha;
12. pemekaran usaha; atau
13. hadiah; dan
b. pemberian hak baru karena:
1. kelanjutan pelepasan hak; atau
2. di luar pelepasan hak
HBA - 08121652894 12
(3) Hak atas Tanah dan/atau Bangunan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:
a. hak milik;
b. hak guna usaha;
c. hak guna bangunan;
d. hakpakai;
e. hak milik atas satuan rumah susun; dan
f. hak pengelolaan.
(4) Yang dikecualikan dari objek BPHTB adalah
Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan:
HBA - 08121652894 13
a. untuk kantor Pemerintah, Pemerintahan Daerah, penyelenggara
negara dan lembaga negara lainnya yang dicatat sebagai barang
milik negara atau barang milik Daerah;
b. oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau
untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
c. untuk badan atau perwakilan lembaga internasional dengan
syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di
luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan lembaga tersebut
yang diatur dengan Peraturan Menteri;.
d. untuk perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas
perlakuan timbal balik;
e. oleh orang pribadi atau Badan karena konversi hak atau karena
perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
f. oleh orang pribadi atau Badan karena wakaf;
g. oleh orang pribadi atau Badan yang digunakan untuk
kepentingan ibadah; dan
h. untuk masyarakat berpenghasilan rendah sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
HBA - 08121652894 14
BANGUNAN (BPHTB) – PASAL 45
(1) Subjek Pajak BPHTB adalah orang

PRIBADI atau BADAN yang
memperoleh Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan.
(2) Wajib Pajak BPHTB adalah orang
PRIBADI atau BADAN yang
memperoleh Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan
HBA - 08121652894 15
BANGUNAN (BPHTB) – PASAL 46 AYAT 1 - 2
(1) Dasar pengenaan BPHTB adalah NILAI PEROLEHAN OBJEK
PAJAK.
(2) Nilai perolehan objek pajak sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) ditetapkan sebagai berikut:
a. HARGA TRANSAKSI UNTUK JUAL BELI
b. NILAI PASAR UNTUK TUKAR MENUKAR, HIBAH, HIBAH
WASIAT, WARIS, pemasukan dalam perseroan atau badan
hukum lainnya, PEMISAHAN HAK YANG MENGAKIBATKAN
PERALIHAN, peralihan hak karena pelaksanaan putusan
hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, pemberian
hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak,
pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak,
penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha,
dan hadiah; dan
c. HARGA TRANSAKSI yang tercantum dalam RISALAH LELANG
untuk penunjukan pembeli dalam lelang
HBA - 08121652894 16
BANGUNAN (BPHTB) – PASAL 46 AYAT 3 – 4.
(3) Dalam hal nilai perolehan objek pajak sebagaimana
dimaksud pada ayat (2) tidak diketahui atau lebih rendah
daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak
bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan,
dasar pengenaan BPHTB yang digunakan adalah NJOP
YANG DIGUNAKAN DALAM PENGENAAN PAJAK BUMI
DAN BANGUNAN PADA TAHUN TERJADINYA PEROLEHAN.
(4) Dalam menentukan besaran BPHTB terutang, Pemerintah
Daerah menetapkan nilai perolehan objek pajak tidak kena
pajak sebagai pengurang dasar pengenaan BPHTB
sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
HBA - 08121652894 17
(5) Besarnya nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak

ditetapkan paling sedikit sebesar Rp. 80.000.000,00 (delapan
puluh juta rupiah) UNTUK PEROLEHAN HAK PERTAMA WAJIB
PAJAK DI WILAYAH DAERAH TEMPAT TERUTANGNYA BPHTB.
(6) Dalam hal perolehan hak karena HIBAH WASIAT atau WARIS
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 44 ayat (2) huruf a angka 4
dan angka 5 yang diterima orang pribadi yang masih dalam
HUBUNGAN KELUARGA SEDARAH DALAM GARIS KETURUNAN
LURUS SATU DERAJAT KE ATAS ATAU SATU DERAJAT KE BAWAH
DENGAN PEMBERI HIBAH WASIAT ATAU WARIS, TERMASUK
SUAMI/ISTRI, nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak
ditetapkan paling sedikit sebesar Rp.300.000.000,00 (tiga ratus
juta rupiah).
HBA - 08121652894 18
(7) Atas perolehan hak karena HIBAH WASIAT
atau WARIS tertentu, Pemerintah Daerah
dapat menetapkan nilai perolehan objek
pajak tidak kena pajak yang LEBIH TINGGI
daripada nilai perolehan objek pajak tidak
kena pajak sebagaimana dimaksud pada ayat
(6)
(8) NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK TIDAK
KENA PAJAK SEBAGAIMANA DIMAKSUD
PADA AYAT (5) DAN AYAT (6) DITETAPKAN
DENGAN PERDA.
HBA - 08121652894 19
PARAGRAF 9 BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH
DAN/ATAU BANGUNAN (BPHTB) – PASAL 47
(1)Tarif BPHTB ditetapkan

paling tinggi sebesar 5%
(lima persen).
(2)Tarif BPHTB sebagaimana
dimaksud pada ayat (1)
ditetapkan dengan PERDA.
HBA - 08121652894 20
(1) Besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung
dengan cara mengalikan dasar pengenaan
BPHTB sebagaimana dimaksud dalam Pasal 46
ayat (1) setelah dikurangi nilai perolehan objek
pajak tidak kena pajak sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 46 ayat (5) atau ayat (6), dengan
tarif BPHTB sebagaimana dimaksud dalam Pasa1
47 ayat (2).
(2) BPHTB yang terutang dipungut di wilayah
Daerah tempat tanah dan/atau Bangunan
berada
HBA - 08121652894 21
Saat terutangnya BPHTB ditetapkan:
a. PADA TANGGAL DIBUAT DAN DITANDATANGANINYA
PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI UNTUK JUAL
BELI;
b. PADA TANGGAL DIBUAT DAN DITANDATANGANINYA
AKTA UNTUK TUKAR-MENUKAR, HIBAH, HIBAH
WASIAT, pemasukan dalam perseroan atau badan
hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan
peralihan, penggabungan usaha, peleburan usaha,
pemekaran usaha, dan/atau hadiah;
c. PADA TANGGAL PENERIMA WARIS ATAU YANG
DIBERI KUASA OLEH PENERIMA WARIS
MENDAFTARKAN PERALIHAN HAKNYA ke kantor
bidang pertanahan untuk waris;
HBA - 08121652894 22
d. pada tanggal putusan pengadilan yang mempunyai

kekuatan hukum yang tetap untuk putusan hakim;
e. pada tanggal diterbitkannya surat keputusan
pemberian hak untuk pemberian hak baru atas
tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak;
f. pada tanggal diterbitkannya surat keputusan
pemberian hak untuk pemberian hak baru di luar
pelepasan hak; atau
g. pada tanggal penunjukan pemenang lelang untuk
lelang.
HBA - 08121652894 23
KETENTUAN PIDANA : PASAL 181
(1) Wajib Pajak yang karena kealpaannya tidak
memenuhi kewajiban perpajakan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat
(5), sehingga merugikan Keuangan Daerah,
diancam dengan pidana kurungan paling
lama 1 (satu) tahun atau pidana denda
paling banyak 2 (dua) kali jumlah Pajak
terutang yang tidak atau kurang dibayar.
HBA - 08121652894 24
(2) Wajib Pajak yang dengan sengaja tidak
memenuhi kewajiban perpajakan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5
ayat (5), sehingga merugikan Keuangan
Daerah, diancam dengan pidana
penjara paling lama 2 (dua) tahun atau
pidana denda paling banyak 4 (empat)
kali jumlah Pajak terutang yang tidak
atau kurang dibayar.
HBA - 08121652894 25
KETENTUAN PERALIHAN : PASAL 187
b. Perda mengenai Pajak dan Retribusi
yang disusun berdasarkan Undang-
Undang Nomor 28 Tahun 2009
tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah masih tetap berlaku paling
lama 2 (dua) tahun terhitung sejak
tanggal diundangkannya Undang-
Undang ini;
HBA - 08121652894 26
KETENTUAN PERALIHAN : PASAL 188
b. peraturan perundang-undangan yang merupakan
peraturan pelaksanaan dari Undang-Undang Nomor
28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun
2009 Nomor 130, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 5049) sebagaimana telah
beberapa kali diubah, terakhir dengan Undang-
Undang Nomor 11 Tahun 2O2O tentang Cipta Kerja
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2020
Nomor 245, Tambahan Lembaran Negara Republik
Indonesia Nomor 6573), DINYATAKAN TETAP
BERLAKU SEPANJANG BELUM DIGANTI DAN TIDAK
BERTENTANGAN DENGAN KETENTUAN DALAM
UNDANG-UNDANG INI.
HBA - 08121652894 27
KETENTUAN PENUTUP : PASAL 192
• PERATURAN PELAKSANAAN DARI UNDANG-
UNDANG INI DITETAPKAN PALING LAMA 2 (DUA)
TAHUN SEJAK UNDANG-UNDANG INI MULAI
BERLAKU.
• UU TERSEBUT MULAI BERLAKU 5 JANUARI 2022 –
5 JANUARI 2024, SETELAH TANGGAL 5 JANUARI
2024  SEMUANYA BERLAKU EFEKTIF SEMUA
PERDA BPHTB HARUS MENGACU PADA UU
TERSEBUT (PASAL 47 AYAT 2).
HBA - 08121652894 28
29
• KETENTUAN TENTANG BPHTB TERSEBUT HARUS

DIBUAT DENGAN PERDA (PERATURAN
DAERAH), JIKA PARA NOTARIS/PPAT
BERKEPENTINGAN ATAS HAL TERSEBUT DI ATAS
MELALUI PENGDA INI/IPPAT KOTA/KABUPATEN
DAPAT MEMBERIKAN MASUKAN KEPADA DPRD
KOTA/KABUPATEN DAN PEMERINTAH
(WALIKOTA/ BUPATI).
• SILAHKAN PENGURUS DAERAH INI/IPPAT
UNTUK BERGERAK MELAKUKANNYA DAN
MEMBERIKAN KONTRIBUSI PEMIKIRAN
/PENDAPAT KEPADA DPRD KOTA/KABUPATEN
DAN PEMERINTAH (WALIKOTA/ BUPATI).
HBA - 08121652894
TENTANG BPHTB DALAM
PERATURAN PEMERINTAH
REPUBLIK INDONESIA
NOMOR 35 TAHUN 2023
TENTANG KETENTUAN
UMUM PAJAK DAERAH DAN
RETRIBUSI DAERAH
copyright@hba-inc 30
PASAL 1 ANGKA 11
Pajak Daerah yang selanjutnya disebut
Pajak adalah kontribusi wajib kepada
Daerah yang terutang oleh orang pribadi
atau badan yang bersifat memaksa
berdasarkan Undang-Undang, dengan
tidak mendapatkan imbalan secara
langsung dan digunakan untuk keperluan
Daerah bagi sebesar-besarnya
kemakmuran rakyat.
PASAL 1 ANGKA 27 – 28.
27. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan yang selanjutnya disingkat BPHTB
adalah Pajak atas perolehan hak atas tanah
dan/atau Bangunan.
28. Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah
hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan,
beserta Bangunan di atasnya, sebagaimana
dimaksud dalam undang-undang di bidang
pertanahan dan Bangunan.
PASAL 1 ANGKA 55
NILAI JUAL OBJEK PAJAK YANG SELANJUTNYA
DISINGKAT NJOP ADALAH HARGA RATA-RATA
YANG DIPEROLEH DARI TRANSAKSI JUAL BELI
YANG TERJADI SECARA WAJAR, DAN
BILAMANA TIDAK TERDAPAT TRANSAKSI JUAL
BELI, NJOP DITENTUKAN MELALUI
PERBANDINGAN HARGA DENGAN OBJEK LAIN
YANG SEJENIS, ATAU NILAI PEROLEHAN BARU,
ATAU NJOP PENGGANTI.
PASAL 2 HURUF b DAN PASAL 3 AYAT
(4) HURUF b.
Pasal 2 :
Jenis Pajak terdiri atas:
b. Pajak kabupaten/kota.
Pasal 3 :
(4) Jenis Pajak kabupaten/ kota sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 2 huruf b yang dipungut
berdasarkan penghitungan sendiri oleh Wajib
Pajak terdiri atas:
a. BPHTB;
PASAL 18
(1) Dasar pengenaan BPHTB sebagaimana
dimaksuddalam Pasal 3 ayat (4) huruf a
merupakan nilai perolehan objek pajak
sebagaimana diatur dalam peraturan
perundang-undangan yang mengatur
mengenai Pajak dan Retribusi.
(2) Saat terutang BPHTB ditetapkan pada saat
terjadinya perolehan tanah dan/atau
Bangunan dengan ketentuan:
a. PADA TANGGAL DIBUAT DAN DITANDATANGANINYA PERJANJIAN
PENGIKATAN JUAL BELI UNTUK JUAL BELI;
b. PADA TANGGAL DIBUAT DAN DITANDATANGANINYA AKTA UNTUK TUKAR-
MENUKAR, HIBAH, HIBAH WASIAT, PEMASUKAN DALAM PERSEROAN
ATAU BADAN HUKUM LAINNYA, PEMISAHAN HAK YANG MENGAKIBATKAN
PERALIHAN, PENGGABUNGAN USAHA, PELEBURAN USAHA, PEMEKARAN
USAHA, DAN/ ATAU HADIAH;
c. PADA TANGGAL PENERIMA WARIS ATAU YANG DIBERI KUASA
OLEH PENERIMA WARIS MENDAFTARKAN PERALIHAN
HAKNYA KE KANTOR BIDANG PERTANAHAN UNTUK WARIS;
d. pada tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang
tetap untuk putusan hakim;
e. pada tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak untuk
pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak;
f. pada tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak untuk
pemberian hak baru di luar pelepasan hak; dan
g. pada tanggal penunjukan pemenang lelang untuk lelang
(3) DALAM HAL JUAL BELI TANAH DAN/
ATAU BANGUNAN TIDAK MENGGUNAKAN
PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI
SEBAGAIMANA DIMAKSUD PADA AYAT (2)
HURUF a, SAAT TERUTANG BPHTB UNTUK
JUAL BELI ADALAH PADA SAAT
DITANDATANGANINYA AKTA JUAL BELI.
(4) Wilayah Pemungutan BPHTB yang
terutang merupakan wilayah Daerah
tempat tanah dan/atau Bangunan berada.
SANKSI UNTUK
PPAT/NOTARIS
PASAL 60
(1) Pejabat pembuat akta tanah atau notaris
sesuai kewenangannya wajib:
a. meminta bukti pembayaran BPHTB kepada
Wajib Pajak, sebelum menandatangani akta
pemindahan Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan; dan
b. melaporkan pembuatan perjanjian pengikatan
jual beli dan/atau akta atas tanah dan/atau
Bangunan kepada Kepala Daerah paling
lambat pada tanggal 10 (sepuluh) bulan
berikutnya.
(1) Dalam hal pejabat pembuat akta tanah atau notaris
melanggar kewajiban sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) dikenakan sanksi administratif berupa:
a. denda sebesar Rp10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah)
untuk setiap pelanggaran sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) huruf a; dan/atau
b. denda sebesar Rp I .000.OOO,00 (satu juta rupiah)
untuk setiap laporan sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) huruf b.
(3) Kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara
wajib:
a. meminta bukti pembayaran BPHTB kepada Wajib Pajak,
sebelum menandatangani risalah lelang; dan
b. melaporkan risalah lelang kepada Kepala Daerah paling
lambat pada tanggal 1O (sepuluh) bulan berikutnya.
(4) Kepala kantor yang membidangi
pelayanan lelang negara yang melanggar
ketentuan sebagaimana dimaksud pada
ayat (3) dikenakan sanksi sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-
undangan.
(5) Ketentuan lebih lanjut mengenai tata
cara pelaporan bagi Pejabat sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) huruf b dan ayat
(3) huruf b diatur dengan Perkada.
SANKSI UNTUK
PPAT/NOTARIS
(SEBELUMNYA SUDAH ADA DAN TETAP BERLAKU)
UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA
NOMOR 20 TAHUN 2000
TENTANG
PERUBAHAN ATAS UNDANG-UNDANG NOMOR 21 TAHUN 1997
TENTANG BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
"Pasal 26 :
(1) Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Pejabat Lelang Negara yang
melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) dan ayat
(2), dikenakan sanksi administrasi dan denda sebesar Rp7.500.000,00 (tujuh
juta lima ratus ribu rupiah) untuk setiap pelanggaran.
(2) Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris yang melanggar ketentuan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 25 ayat (1), dikenakan sanksi administrasi dan denda
sebesar Rp250.000,00 (dua ratus lima puluh ribu rupiah) untuk setiap laporan.
(2a) Pejabat yang berwenang menandatangani dan menerbitkan surat keputusan
pemberian hak atas tanah yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 24 ayat (2a), dikenakan sanksi menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
(3) Pejabat Pertanahan Kabupaten/Kota yang melanggar ketentuan sebagaimana
dimaksuddalam Pasal 24 ayat (3), dikenakan sanksi menurut ketentuan peraturan
(3a) Kepala Kantor Lelang Negara, yang melanggar ketentuan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 25 ayat (1), dikenakan sanksi menurut ketentuan peraturan
MEMAHAMI DISPARITAS
PENCANTUMAN HARGA
JUAL BELI DALAM PPJB
DENGAN AKTA JUAL BELI
DENGAN AKTA PPAT.
HBA - 08121652894 44
UNSUR-UNSUR DALAM JUAL BELI
ADA SUBJEK HUKUM - PENJUAL
ADA SUBJEK HUKUM - PEMBELI
ADA OBJEK YANG DITRANSAKSIKAN
ADA HARGA
ADA DOKUMEN PENDUKUNGNYA
HBA - 08121652894 45
TENTANG HARGA JUAL BELI
AKAN DICANTUMKAN DALAM AJB PPAT :
SEKARANG INI ADA YANG :
1. BERDASARKAN RIEL – TRANSAKSI ANTARA PENJUAL DAN
PEMBELI.
2. BERDASARKAN NJOP PBB.
3. BERDASARKAN NILAI YANG DITENTUKAN DISPENDA (ATAU
INSTANSI LAIN YANG DIBERI KEWENANGAN) DI TIAP
KOTA/KABUPATEN.
4. BERDASARKAN APRAISAL.
YANG JELAS UNTUK PEMBAYARAN PPH/BPHTB  AKAN

DIAMBIL HARGA YANG DITENTUKAN DISPENDA (ATAU
INSTANSI LAIN YANG DIBERI KEWENANGAN) DI TIAP
KOTA/KABUPATEN
HBA - 08121652894 46
• Pencantuman nilai/angka jual
beli dalam akta PPAT merupakan
syarat esensalia dalam
perjanjian jual beli.
• Nilai/angka tersebut merupakan
kesepakatan para pihak sendiri
(penjual - pembeli) yang
diinformasikan kepada PPAT
HBA - 08121652894 47
• Pencantuman nilai/angka jual beli tersebut
berkaitan dengan PPh (untuk Penjual) dan
BPHTB/SSB (atau istilah lainnya karena pajak
pembelian menjadi hak daerah
(kota/kabupaten) - (untuk Pembeli) yang
besarnya disebutkan dalam Peraturan Daerah
(Perda) yang dikeluarkan oleh Pemerintah
Daerah setempat berdasarkan UNDANG-
UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 1
TAHUN 2022 TENTANG HUBUNGAN
KEUANGAN ANTARA PEMERINTAH PUSAT DAN
PEMERINTAH DAERAH
HBA - 08121652894 48
• DALAM PEMBUATAN AKTA JUAL BELI WAJIB
MENCANTUMKAN HARGA JUAL BELI (BAIK
DALAM AKTA NOTARIS SEPERTI PENGIKATAN
JUAL BELI ATAU AKTA JUAL BELI PPAT).
• BERAPAPUN HARGA YANG AKAN
DISEBUTKAN DALAM AKTA MERUPAKAN
KESEPAKATAN PENJUAL - PEMBELI SENDIRI,
PPAT TIDAK MEMPUNYAI KEWAJIBAN UNTUK
MENYARANKAN DAN MENCANTUMKAN -
MENENTUKAN HARGA TERTENTU DALAM
AKTA TERSEBUT.
HBA - 08121652894 49
 DALAM KENYATAANNYA JUAL BELI (BERBAGAI VARIASI),
SERING TERJADI DISPARITAS HARGA, ARTINYA ANTARA NILAI
YANG TERSEBUT DALAM AJB PPAT (LANGSUNG DENGAN
AKTA PPAT TANPA PPJB) DENGAN HARGA TRANSAKSI YANG
SEBENARNYA TIDAK SESUAI ATAU BERDASARKAN HASIL
PERHITUNGAN DISPENDA (ATAU INSTANSI LAIN YANG DIBERI
KEWENANGAN) DI TIAP KOTA/KABUPATEN  HARGA JUAL
BELI MANA YANG AKAN DICANTUMKAN OLEH PPAT ATAS
PERMINTAAN PENJUAL – PEMBELI ?
 APAKAH AKAN MEMILIH HARGA :
 TRANSAKSI YANG SEBENARNYA ?
 HASIL PERHITUNGAN DISPENDA ?
 NJOP PBB ?
ADA KEMUNGKINAN NILAI-NILAI ATAU HARGA JUAL BELI
TIDAK AKAN SAMA ?
HBA - 08121652894 50
 PARAGRAF 9 BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU BANGUNAN (BPHTB)
– PASAL 46 AYAT 1 – 2 huruf a :
(1) Dasar pengenaan BPHTB adalah NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK.
(2) Nilai perolehan objek pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan
sebagai berikut : (a) HARGA TRANSAKSI UNTUK JUAL BELI.
• NILAI IDEAL  BERDASARKAN KETENTUAN TERSEBUT  HARGA TRANSAKSI
UNTUK JUAL BELI = BPHTB.
• BPHTB  NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK  HASIL PERHITUNGAN DISPENDA
(ATAU INSTANSI LAIN YANG DIBERI KEWENANGAN) DI TIAP KOTA/KABUPATEN
 BUKAN HARGA JUAL BELI YANG HARUS DICANTUMKAN DALAM AKTA, TAPI
UNTUK PERHITUNGAN BPHTB.
• HARGA JUAL BELI YANG HARUS DICANTUMKAN DALAM AJB PPAT  HARGA
TRANSAKSI UNTUK JUAL BELI  HARGA RATA-RATA YANG DIPEROLEH DARI
TRANSAKSI JUAL BELI YANG TERJADI SECARA WAJAR (PASAL 1 ANGKA 36).
• JIKA TERJADI SEPERTI AKAN ADA DISPARITAS NILAI HARGA YANG AKAN
DICANTUMKAN DALAM AJB PPAT, BUKAN NILAI NJOP YANG DICANTUMKAN,
TAPI HARGA TRANSASKI UNTUK JUAL BELI.
• APA BUKTI TRANSAKSI JUAL BELI YANG TERJADI SECARA WAJAR TERSEBUT ? 
KUITANSI YANG DIBUAT OLEH PARA PIHAK SENDIRI.
HBA - 08121652894 51
 JIKA JUAL BELI TERSEBUT DIAWALI DENGAN PPJB (YANG
SUDAH LUNAS SEKALIGUS/CICILAN/ANGSURAN YANG
SUDAH LUNAS)  DALAM NILAI TRANSAKSI MANA YANG
AKAN DICANTUMKAN DALAM AJB PPAT APAKAH :
 YANG TERCANTUM DALAM PPJB (SEBAGAI TRANSAKSI
YANG SEBENARNYA) ?
 TRANSAKSI YANG SEBENARNYA BERDASARKAN HARGA
PASAR PADA SAAT AKTA AJB PPAT DITANDATANGANI ?
 HASIL PERHITUNGAN DISPENDA ?
 NJOP PBB ?
PARAGRAF 9 BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH
DAN/ATAU BANGUNAN (BPHTB) – PASAL 49 HURUF a :
pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian
pengikatan jual beli untuk jual beli;  SAAT TERUTANGNYA
BPHTB.
APAKAH SUBSTANSI TERSEBUT BISA BERDIRI SENDIRI ?
HBA - 08121652894 52
• PERLU DIINGAT BAHWA  BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU
BANGUNAN (BPHTB) pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya
perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) untuk jual beli;  AKAN MENGIKAT
(BAGI PENJUAL DAN PEMBELI) JIKA PENJUAL MELAKUKAN PEMBAYARAN
PPH/PAJAK PENGHASILAN PADA SAAT DITERIMA HASIL PENJUAL DAN
PAJAKNYA DIBAYARKAN  HARUS DIKAITKAN DENGAN PERATURAN
PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 34 TAHUN 2016 TENTANG
PAJAK PENGHASIL,AN ATAS PENGHASILAN DARI PENGALIHAN HAK ATAS
TANAH DAN/ATAU BANGUNAN, DAN PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI
ATAS TANAH DAN/ATAU BANGUNAN BESERTA PERUBAHANNYA juncto
PERATURAN MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA NOMOR
261/PMIZ.03/2016 TENTANG TATA CARA PENYETORAN, PELAPORAN, DAN
PENGECUALIAN PENGENAAN PAJAK PENGHASILAN ATAS PENGHASILAN
DARI PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN/ ATAU BANGUNAN, DAN
PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI ATAS TANAH DAN/ ATAU BANGUNAN
BESERTA PERUBAHANNYA DAN PEMBELI PADA SAAT ITU MEMBAYAR
BPHTB KE DISPENDA.
HBA - 08121652894 53
CATATAN
• ILUSTRASI TERSEBUT BISA
MERUPAKAN FAKTA YANG AKAN
TERJADI, AGAR TIDAK MENJADI
MASALAH YANG BERKEPANJANGN
DALAM PRAKTEK, HARUS
DIJELASKAN DALAM PERDA YANG
AKAN DIBUAT YANG BERKAITAN
DENGAN BPHTB TERSEBUT.
HBA - 08121652894 54
KHUSUS UNTUK WARIS KETENTUAN
TERSEBUT DI ATAS YANG MASIH
DALAM PEMILIKAN BERSAMA YANG
TERIKAT DAN SUDAH ADA
PEMBAGIAN HARUS DIKAITKAN
DENGAN :
55
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/
BADAN PERTANAHAN NASIONAL
DIREKTORAT JENDERAL
PENETAPAN HAK DAN PENDAFTARAN TANAH
Jalan Sisingamangaraja Nomor 2 Jakarta Selatan 12014 Kotak Pos 1403 Telp. 021-7393939, 7228901 email : surat@atrbpn.go.id
Nomor : B/HR.02/1012/IV/2023 J a ka r ta , 13 April 2023

Sifat : Segera
Lampiran : -
Hal : Petunjuk Pendaftaran Peralihan
Ha k Karena Pewarisan, Hibah
Wasiat dan Pembagian H ak
Bersama
Yth. 1. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional

2. Kepala Kantor Pertanahan
di seluruh Indonesia
Sehubungan dengan adanya ketidakseragaman penafsiran

mengenai ketentuan peralihan hak karena pewarisan, hibah wasiat dan
pembagian hak bersama termasuk ketentuan mengenai perpajakan, perlu dibuat
petunjuk bagi pelaksana di Kantor Pertanahan agar terwujud keseragaman dalam
pelaksanaannya, sebagai berikut:
1. Peralihan H a k Karena Pewarisan
Beberapa pengaturan terkait peralihan ha k karena pewarisan mempedomani
ketentuan:
a. Pasal 42 ayat (4) dan ayat (5) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang berbunyi:
( 4 ) J i k a penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak
tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang
memuat keterangan bahwa H ak Atas Tanah atau Ha k Milik Atas
Satuan Ru ma h Su s u n tertentu jatuh kepada seorang penerima
warisan tertentu, pendaftaran peralihan H ak Atas Tanah atau Hak
Milik Atas Satuan R u mah S u s u n itu dilakukan kepada penerima
warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai
ahli waris dan akta pembagian waris tersebut.
(5) Warisan berupa Ha k Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan R uma h
S u s u n yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama
antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum
ada akta pembagian warisnya, didaftar peralihan haknya kepada
para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka
berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta
pembagian waris tersebut.
b. Pasal …
-2-
b. Pasal 111 ayat (1), ayat (4) dan ayat (5) Peraturan Menteri Agraria dan
Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2021
tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah, yang berbunyi:
(1) Surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa:
a. wasiat dari pewaris;
b. putusan pengadilan;
c. penetapan hakim/ketua pengadilan;
d. surat pernyataan ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris
dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan diketahui oleh
kepala desa/lurah dan camat tempat tinggal pewaris pada waktu
meninggal dunia;
e. akta keterangan hak mewaris dari Notaris yang berkedudukan di
tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia; atau
f. surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.
(4) Apabila ahli waris lebih dari 1 (satu) orang dan belum ada pembagian
warisan, maka pendaftaran peralihan haknya dilakukan kepada para
ahli waris sebagai pemilikan bersama, dan pembagian hak
selanjutnya dapat dilakukan melalui pembagian hak bersama sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
(5) Apabila ahli waris lebih dari 1 (satu) orang dan pada waktu
pendaftaran peralihan haknya disertai dengan akta waris yang
memuat keterangan bahwa H ak Atas Tanah atau Ha k Milik Atas
Satuan Ru ma h S u s u n tertentu jatuh kepada 1 (satu) orang penerima
warisan, maka pencatatan peralihan haknya dilakukan kepada
penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan akta waris
tersebut.
2. Peralihan H a k Karena Pewarisan yang disertai Hibah Wasiat

Pengaturan terkait peralihan hak karena pewarisan yang disertai hibah
wasiat mempedomani ketentuan Pasal 112 ayat (1) Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang
Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah, antara lain:
a. apabila harta warisan yang dihibahkan sudah ditentukan berdasarkan
wasiat, maka pendaftaran peralihan haknya dilakukan atas permohonan
penerima hibah wasiat; dan
b. apabila harta warisan yang dihibahkan belum ditentukan, maka
pendaftaran peralihan haknya dilakukan kepada seluruh ahli waris
termasuk penerima hibah wasiat sebagai harta bersama.
3. Pembagian …
-3-
3. Pembagian H ak Bersama
Beberapa pengaturan terkait pembagian hak bersama mempedomani
ketentuan:
a. Pasal 51 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah, yang berbunyi:
“Pembagian hak bersama atas tanah atau milik atas satuan rumah
s u s u n menjadi hak masing-masing pemegang hak bersama didaftar
berdasarkan akta yang dibuat PPAT yang berwenang menurut peraturan
yang berlaku yang membuktikan kesepakatan antara para pemegang
hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut”.
b. Pasal 136 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah, antara lain disebutkan jika suatu H a k Atas Tanah
atau H a k Milik Atas Satua n R u ma h Su s u n yang semula dimiliki secara
bersama oleh beberapa orang, dijadikan milik salah satu pemegang hak
bersama dalam rangka pembagian hak bersama, permohonan
pendaftarannya diajukan oleh pemegang hak tunggal yang bersangkutan
atau kuasanya.
4. Dalam rangka menyamakan persepsi atas ketentuan mengenai pendaftaran

peralihan hak karena pewarisan, hibah wasiat dan pembagian hak bersama
sebagaimana tersebut di atas, maka pencatatan peralihan hak dilakukan
sebagai berikut:
a. Pencatatan peralihan hak karena pewarisan dan hibah wasiat:
1) Belum ada pembagian waris:
Apabila ahli waris lebih dari 1 (satu) orang dan belum dilakukan
pembagian harta warisan, maka pencatatan peralihan haknya
dilakukan kepada seluruh ahli waris sebagai pemilikan
bersama/harta bersama, dan pembagian hak selanjutnya dapat
dilakukan berdasarkan Akta Pembagian Hak Bersama yang dibuat
oleh PPAT.
2 ) Su d a h ada pembagian waris:
a) Apabila ahli waris lebih dari 1 (satu) orang dan telah dilakukan
pembagian harta warisan yang dituangkan dalam akta
pembagian waris/surat pembagian waris yang menyatakan
bahwa harta warisan jatuh kepada 1 (satu) orang penerima
warisan maka pencatatan peralihan haknya dilakukan kepada
penerima warisan yang bersangkutan.
b) Apabila akta pembagian waris/surat pembagian waris
sebagaimana dimaksud dalam huruf a) menyatakan bahwa
pembagian harta warisan dibagi kepada seluruh ahli waris atau
beberapa orang penerima warisan, maka :
a. pencatatan peralihan haknya dilakukan kepada penerima
warisan tersebut sesuai pembagian warisan; dan
b. apabila …
-4-
b. apabila harta warisan berupa 1 (satu) bidang tanah maka

dilakukan pemecahan/pemisahan terlebih dahulu menjadi
atas nama masing-masing penerima warisan sesuai
bagiannya.
3) Disertai hibah wasiat:

a) peralihan hak karena pewarisan yang belum menyebutkan secara
tertentu objek hibah wasiat maka pencatatan peralihan haknya
dilakukan kepada seluruh ahli waris dan penerima hibah wasiat
sebagai pemilikan bersama/harta bersama, dan pembagian hak
selanjutnya dapat dilakukan melalui pembagian hak bersama
berdasarkan Akta Pembagian Ha k Bersama yang dibuat oleh
PPAT.
b) peralihan hak karena pewarisan yang sudah menyebutkan secara
tertentu objek hibah wasiat maka pencatatan peralihan haknya
dilakukan kepada pihak yang memperoleh wasiat tersebut.
c. Pencatatan pembagian hak bersama:

1) Pemilikan bersama/harta bersama yang didaftar secara bersama,
baik yang diperoleh dari pewarisan atau dengan cara lain, dapat
dicatat menjadi atas nama:
a. salah satu pemegang hak bersama; atau
b. seluruh atau beberapa pemegang hak bersama sesuai bagian
masing-masing;
yang disepakati oleh seluruh pemegang hak bersama dan dituangkan
dalam Akta Pembagian H ak Bersama yang dibuat oleh PPAT.
2) Apabila pemilikan bersama/harta bersama akan dicatat atas nama
seluruh atau beberapa pemegang hak bersama sebagaimana
dimaksud pada angka 1) huruf b berupa 1 (satu) bidang tanah maka
dilakukan pemecahan/pemisahan terlebih dahulu menjadi atas
nama masing-masing pemegang hak bersama.
c. Ketentuan perpajakan
1) Berdasarkan Pasal 44 sampai dengan Pasal 49 Undang-Undang
Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara
Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, yang merupakan objek
BPHTB antara lain pemindahan hak karena hibah, hibah wasiat dan
waris.
2) Berdasarkan Pasal 6 Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016
tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Ha k
Atas Tanah dan/atau B a ngun an , dan Perjanjian Pengikatan J u a l Beli
Atas Tanah dan/atau Ban gunan Beserta Perubahannya, pengalihan
harta berupa tanah dan/ atau bangunan karena waris dikecualikan
dari kewajiban pembayaran atau pemungutan PPh.
3) Berdasarkan …
4. Dalam rangka menyamakan persepsi atas ketentuan mengenai
pendaftaran peralihan hak karena pewarisan, hibah wasiat dan
pembagian hak bersama sebagaimana tersebut di atas, maka
pencatatan peralihan hak dilakukan sebagai berikut:
a.Pencatatan peralihan hak karena pewarisan dan hibah wasiat:
1) Belum ada pembagian waris:
Apabila ahli waris lebih dari 1 (satu) orang dan belum dilakukan
pembagian harta warisan, maka pencatatan peralihan haknya
dilakukan kepada seluruh ahli waris sebagai pemilikan
bersama/harta bersama, dan pembagian hak selanjutnya dapat
dilakukan berdasarkan Akta Pembagian Hak Bersama yang
dibuat oleh PPAT.
ILUSTRASI 1.
• A MENINGGAL DUNIA SESUAI KETERANGAN AHLI WARIS/ MEWARIS YANG
DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS, AHLI WARIS (AW) YAITU SATU (1) ORANG
ISTERI DAN 2 (ORANGNYA YANG SUDAH DEWASA (YAITU B-C-D). A
MENINGGALKAN HARTA WARISAN (ANTARA LAIN) SEBIDANG TANAH YANG
SUDAH BERSERTIKAT TERTULIS PEMEGANG HAK YAITU : A.
• JIKA AKAN TETAP DIJADIKAN PEMILIKAN BERSAMA YANG
UTUH, MAKA AKAN DILAKUKAN PERALIHAN HAK (BALIK
NAMA WARIS) YANG TERTULIS NAMA KETIGA ORANG NAMA
DARI AHLI WARIS A, YAITU B – C – D.
• JIKA HAL TERSEBUT MAKA DAN TERKENA PAJAK WARIS, MAKA
WAJIB BAYAR BPHTB WARIS  PADA TANGGAL PENERIMA
WARIS ATAU YANG DIBERI KUASA OLEH PENERIMA WARIS
MENDAFTARKAN PERALIHAN HAKNYA KE KANTOR BIDANG
PERTANAHAN UNTUK WARIS;
2) Sudah ada pembagian waris:
a) Apabila ahli waris lebih dari 1 (satu) orang dan telah dilakukan
pembagian harta warisan yang dituangkan dalam akta pembagian
waris/surat pembagian waris yang menyatakan bahwa harta warisan
jatuh kepada 1 (satu) orang penerima warisan maka pencatatan
peralihan haknya dilakukan kepada penerima warisan yang
bersangkutan.
b) Apabila akta pembagian waris/surat pembagian waris sebagaimana
dimaksud dalam huruf a) menyatakan bahwa pembagian harta
warisan dibagi kepada seluruh ahli waris atau beberapa orang
penerima warisan, maka:
a. pencatatan peralihan haknya dilakukan kepada penerima warisan
tersebut sesuai pembagian warisan; dan
b. apabila harta warisan berupa 1 (satu) bidang tanah maka
dilakukan pemecahan/pemisahan terlebih dahulu menjadi atas
nama masing-masing penerima warisan sesuai bagiannya.
ILUSTRASI 2
• A MENINGGAL DUNIA SESUAI KETERANGAN AHLI WARIS/ MEWARIS
YANG DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS, AHLI WARIS (AW) YAITU SATU
(1) ORANG ISTERI DAN 2 (ORANGNYA YANG SUDAH DEWASA (YAITU
B-C-D). A MENINGGALKAN HARTA WARISAN (ANTARA LAIN)
SEBIDANG TANAH YANG SUDAH BERSERTIKAT TERTULIS PEMEGANG
HAK YAITU : A.
• BCD SEBAGAI AHLI WARIS DARI A, SEPAKAT TELAH
MEMBUAT AKTA PEMBAGIAN WARISAN (NOTARIS), BIDANG
TANAH TERSEBUT DISERAHKAN/UNTUK SATU ORANG AHLI
WARIS SAJA, MAKA PERALIHAN HAKNYA SEKALIGUS
JALAN/DILAKUKAN (TANPA APHB LAGI).
• JIKA HAL TERSEBUT MAKA DAN TERKENA PAJAK WARIS,
MAKA WAJIB BAYAR BPHTB WARIS  PADA TANGGAL
PENERIMA WARIS ATAU YANG DIBERI KUASA OLEH
PENERIMA WARIS MENDAFTARKAN PERALIHAN HAKNYA
KE KANTOR BIDANG PERTANAHAN UNTUK WARIS;
ILUSTRASI 2
• JIKA BERDASARKAN ILUSTRASI TERSEBUT DI ATAS
AHLI WARIS A YAITU : BCD, SUATU SAAT- SUATU HARI
INGIN MEMBAGI TANAH TERSEBUT MENJADI MILIK
MASING-MASING (DIPECAH-DIBAGI) ATAU MENJADI
MILIK SATU ORANG AHLI WARIS SAJA, MAKA WAJIB
DIBUAT APHB (AKTA PEMBAGIAN HAK BERSAMA) 
KETENTUAN PAJAKNYA :
DIMANAKAH DASAR HUKUM
KEWENANGAN NOTARIS
UNTUK MEMBUAT AKTA
KETERANGAN HAK WARIS
(AKHW) UNTUK SELURUH
MASYARAKAT YANG
MEMBUTUHKANNYA ?
• SELAMA INI DALAM MASYARAKAT INDONESIA ADA PEMBEDAAN
PEMBUATAN KETERANGAN WARIS BERDASARKAN ETNIS ATAU
GOLONGAN PENDUDUK INDONESIA,YAITU :
• UNTUK PRIBUMI  DIBUAT DIBAWAH TANGAN –
DIKETAHUI/DIREGISTRASI DI KELURAHAN DAN KECAMATAN DI
TEMPAT PEWARIS MENINGGAL DUNIA.
• UNTUK DAN EROPA, CINA/TIONGHOA  DIBUAT OLEH NOTARIS
DALAM BENTUK SURAT PERNYATAAN KETERANGAN WARIS.
• UNTUK TIMUR ASING, ARAB, INDIA, PAKISTAN  DIBUAT OLEH BHP
(BALAI HARTA PENINGGALAN)
• BAHWA NEGARA KITA INDONESIA SUDAH TIDAK MENGENAL LAGI
GOLONGAN PENDUDUK TERSEBUT  UNDANG-UNDANG REPUBLIK
INDONESIA NOMOR 12 TAHUN 2006 TENTANG KEWARGANEGARAAN
REPUBLIK INDONESIA - PASAL 2 YANG MENJADI WARGA NEGARA
INDONESIA ADALAH ORANG-ORANG BANGSA INDONESIA ASLI DAN
ORANG-ORANG BANGSA LAIN YANG DISAHKAN DENGAN UNDANG-
UNDANG SEBAGAI WARGA NEGARA HANYA ADA WNI DAN WNA
68
copyright@hba-inc
• KEWENANGAN NOTARIS PASAL 15
AYAT (3) UUJN – P = (3) Selain
kewenangan sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) dan ayat
(2), NOTARIS MEMPUNYAI
KEWENANGAN LAIN YANG
DIATUR DALAM PERATURAN
PERUNDANG-UNDANGAN.
• UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 7012
TAHUN 2011 TENTANG PEMBENTUKAN PERATURAN
PERUNDANG-UNDANGAN PASAL 8 AYAT (1) : Jenis
Peraturan Perundang-undangan selain sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 7 ayat (1) mencakup
peraturan yang ditetapkan oleh Majelis
Permusyawaratan Rakyat, Dewan Perwakilan
Rakyat, Dewan Perwakilan Daerah, Mahkamah
Agung, Mahkamah Konstitusi, Badan Pemeriksa
Keuangan, Komisi Yudisial, Bank Indonesia, MENTERI,
badan, lembaga, atau komisi yang setingkat yang
dibentuk dengan Undang-Undang atau Pemerintah
atas perintah Undang-Undang, Dewan Perwakilan
Rakyat Daerah Provinsi, Gubernur, Dewan Perwakilan
Rakyat Daerah Kabupaten/Kota, Bupati/Walikota,
Kepala Desa atau yang setingkat.
copyright@hba-inc
•SEHINGGA NOTARIS
71
MEMPUNYAI KEWENANGAN
YANG LAHIR BERDASARKAN
PERATURAN PERUNDANGAN-
UNDANGAN YANG LAIN,
SEPERTI PERATURAN
“MENTERI”  PERATURAN
PERUNDANG-UNDANGAN
copyright@hba-inc
TENTANG KEWENANGAN NOTARIS UNTUK
MEMBUAT AKTA KETERANGAN WARIS
UNTUK SELURUH WARGA NEGARA
INDONESIA  LAHIR BERDASARKAN PASAL
111 PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN
TATA RUANG/ KEPALA BADAN PERTANAHAN
NASIONAL REPUBLIK INDONESIA NOMOR
16 TAHUN 2021 TENTANG PERUBAHAN
KETIGA ATAS PERATURAN MENTERI
NEGARA AGRARIA/KEPALA BADAN
PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 3 TAHUN
1997 TENTANG KETENTUAN PELAKSANAAN
PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24
TAHUN 1997
TENTANG PENDAFTARAN TANAH
72
PASAL 111
• Ketentuan Pasal 111 diubah, sehingga berbunyi sebagai
berikut : (1) Permohonan pendaftaran peralihan Hak
Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
diajukan oleh AHLI WARIS atau kuasanya dengan
melampirkan:
a. sertipikat Hak AtasTanah atau Sertipikat Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun atas nama pewaris atau
alat bukti pemilikan tanah lainnya;
b. surat kematian atas nama pemegang hak yang
tercantum dalam Sertipikat yang bersangkutan dari
kepala desa/lurah tempat tinggal pewaris waktu
meninggal dunia, rumah sakit, petugas kesehatan,
atau instansi lain yang berwenang;
c. surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa:
1. wasiat dari pewaris;
2. putusan pengadilan;
3. penetapan hakim/ketua pengadilan;
4. surat pernyataan ahliwaris yang dibuat oleh para ahliwaris
dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan diketahui oleh
kepala desa/lurah dan camat tempa ttinggal pewaris pada
waktu meninggal dunia;
5. AKTA KETERANGAN HAK MEWARIS DARI NOTARIS YANG
BERKEDUDUKAN DI TEMPAT TINGGAL PEWARIS PADA WAKTU
MENINGGALDUNIA; atau
6. Surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.
d. Surat Kuasa Tertulis dari ahli waris apabila yang mengajukan
permohonan pendaftaran peralihan hak bukan ahli waris yang
bersangkutan; e. bukti identitas ahli waris
• KETENTUAN PASAL 111 TERSEBUT TELAH MENGHILANGKAN / MENIADAKAN
PEMBUATAN KETERANGAN WARIS YANG DIDASARKAN PADA
ETNIS/GOLONGAN PENDUDUK, TAPI BERLAKU UNTUK SELURUH WARGA
INDONESIA DALAM PEMBUATAN KETERANGAN WARIS BOLEH MEMILIH
BERDASARKAN :
1. PUTUSAN PENGADILAN;
2. PENETAPAN HAKIM/KETUA PENGADILAN;
3. SURAT PERNYATAAN AHLIWARIS YANG DIBUAT OLEH PARA AHLIWARIS
DENGAN DISAKSIKAN OLEH 2 (DUA) ORANG SAKSI DAN DIKETAHUI
OLEH KEPALA DESA/LURAH DAN CAMAT TEMPA TTINGGAL PEWARIS
PADA WAKTU MENINGGAL DUNIA;
4. AKTA KETERANGAN HAK MEWARIS DARI NOTARIS YANG BERKEDUDUKAN
DI TEMPAT TINGGAL PEWARIS PADA WAKTU MENINGGALDUNIA; ATAU
5. SURAT KETERANGAN WARIS DARI BALAI HARTA PENINGGALAN.
 BERDASARKAN KETENTUAN
TERSEBUT NOTARIS BERWENANG
(MEMPUNYAI KEWENANGAN
SECARA ATRIBUTIF) UNTUK
MEMBUAT AKTA KETERANGAN HAK
WARIS UNTUK SELURUH WARGA
NEGARA INDONESIA.
 PERINTAHNYA DALAM BENTUK
“AKTA” NOTARIS  JIKA
BENTUKNYA AKTA HARUS
MEMENUHI KETENTUAN PASAL 38
UUJN – P. (BUKAN SURAT
KETERANGAN HAK WARIS).
• NOTARIS MEMBUAT AKTA KETERANGAN NOTARIS
BENTUK AKTANYA BERDASARKAN PASAL 38 UUJN
– P BISA DALAM BENTUK AKTA PIHAK ATAU AKTA
RELAAS.
• AKTA KETERANGAN WARIS TERSEBUT BERSIFAT
DEKLARATOR  FAKTA PERNYATAAN DARI PARA
PIHAK YANG MENGHADAP NOTARIS.
• JIKA DIBUAT DALAM BENTUK RELAAS  NOTARIS
HARUS HADIR DALAM RAPAT PARA AHLI WARIS
UNTUK MENULISKANNYA.
• JIKA DIBUAT DALAM BENTUK AKTA PIHAK 
PARA PIHAK YANG MENYATAKAN DI HADAPAN
NOTARIS.
AKTA KETERANGAN HAK MEWARIS
(AKHW)
1. UNTUK MEMBUKTIKAN DAN SEBAGAI BUKTI SIAPA
SEBAGAI AHLI WARIS DARI SIAPA.
2. DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS BERSIFAT UNIFIKASI,
BERLAKU UNTUK SEMUA WARGA NEGARA INDONESIA.
3. DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS DALAM BENTUK AKTA
PIHAK DAN DEKLARATIF.
4. TIDAK PERLU MENYEBUTKAN HAK/BAGIAN PARA AHLI
WARIS, HAK DAN BAGIAN PARA AHLI WARIS DAPAT
DIBUAT DENGAN AKTA TERSENDIRI SESUAI HUKUM
WARIS BAGI YANG BERSANGKUTAN ATAU KARENA
KESEPAKATAN PARA AHLI WARIS - (HBA)
KETIKA NOTARIS MEMBUAT AKTA KETERANGAN HAK WARIS
PENUHI SYARATNYA SEPERTI :
a. Akta/Kutipan Kematian Pewaris Dari 79
Dukcapil/Kelurahan-Kecamatan.
b. Akta/Surat Nikah Pewaris.
c. Ganti (Beda Nama) Dari Pewaris.
d. Identitas Para Ahli waris (KTP – Akta
Kelahiran – Kartu Keluarga –
Putusan/Penetapan Pengadilan (Jika
Adopsi/Pengangkatan Anak).
e. Keterangan Tidak Ada Wasiat Daftar Pusat
Wasiat (Kemenkumham).
copyright@hba-inc
CONTOH PENERAPANNYA
KEDALAM AKTA NOTARIS
UNTUK KETERANGAN
WARIS YANG DIBUAT DI
HADAPAN NOTARIS
1. Contoh Akta Pernyataan Dari Para Penghadap/Ahli Waris.
PERNYATAAN35
Nomor :
-Pada hari ini,
tanggal
bulan
tahun
pukul
WI (Waktu Indonesia ).
-Menghadap36 kepada saya,
------------------------- .-------------------------
Notaris37 berkedudukan di ---------------------
Wilayah Jabatan Provinsi ------------------------
dengan dihadiri oleh para saksi yang saya, Notaris, kenal yang nama-namanya akan disebutkan
pada bagian akhir akta ini.
TUAN/NYONYA --------------------
dilahirkan di
tanggal
bulan
tahun
Warga Negara Indonesia, Swasta, bertempat tinggal di
Jalan
Rukun Tetangga
35Pernyataan ini dibuat oleh para ahli waris yang mempunyai hubungan darah dengan Pewaris
atau karena ada hubungan perkawinan, yang harus dibuat sebelum dibuat Akta Keterangan Hak
Waris/Akta Hak Mewaris.
36Penggunaan kalimat “Menghadap kepada saya…” atau “Berhadapan dengan saya….” Atau
“Telah hadir di hadapan saya….” mempunyai pengertian dan makna yang sama, yaitu para
pihak hadir secara nyata (fisik) di hadapan Notaris sesuai dengan tempat kedudukan atau
wilayah jabatan Notaris.
37Pada Jabatan Notaris tidak boleh dicantumkan/ditambahkan istilah lain (seperti Notaris
Sebagai Pejabat Pembuat Akta Koperasi), karena Notaris adalah Pejabat Umum yang diatur
Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 dan Undang-undang Nomor 2 Tahun 2014 (UUJN - P).
29
Rukun Warga
Kelurahan
Kecamatan
pemegang Kartu Tanda Penduduk (K.T.P./N.I.K.) nomor ---------------------
-penghadap saya, Notaris, telah kenal berdasarkan identitasnya yang diperlihatkan kepada saya,
Notaris.
-Bahwa dengan ini penghadap menerangkan terlebih dahulu :-----------------------------------------
-penghadap bermaksud untuk membuat Keterangan Ahli Waris/Hak Mewaris yang dibuat
dihadapan Notaris.
-untuk keperluan tersebut, dengan ini penghadap menyatakan :---------------------------------------
a. TUAN dan NYONYA adalah
38.
b. TUAN telah meninggal dunia di39. ------------------------------

c. selama hidupnya almarhum TUAN telah menikah dengan
NYONYA , dan dikaruniai orang anak 40. yaitu :-----
1.
2.
3.
4.
5.
-bahwa selanjutnya penghadap (-para penghadap) menerangkan pula, selama perkawinan
tersebut di atas41. :
1. tidak mempunyai anak diluar kawin, baik yang diakui maupun yang sah.-------------------------
2. tidak mengangkat/mengadopsi anak.
3.tidak mempunyai perjanjian kawin.
bahwa menurut Surat dari Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia, Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum, Direktur Perdata Seksi
38Jikayang bersangkutan suami-isteri, sebutkan dokumennya, misalnya Surat Nikah (dari

Kantor Urusan Agama/KUA) atau Akta Pernikahan (Kantor Catatan Sipil).
39Sebutkan/tuliskanSurat atau Akta Kematiannya.
40Sebutkan/tuliskan Surat atau Akta Kelahirannya.
30
Wasiat 42.:
 Nomor
almarhum tidak meninggalkan wasiat43.--------------------------
dengan demikian menurut keterangan penghadap dan penghadap menyatakan bahwa ahli waris
dari almarhum TUAN yaitu :
1.
2.
3.
4.
5.
-penghadap juga menyatakan bahwa :
-semua keterangan yang diberikan dihadapan saya, Notaris, dan dokumen yang diperlihatkan
kepada saya, Notaris, dan isinya yang dicantumkan dalam akta ini menjadi tanggungjawab
penghadap.
-tidak ada ahli waris lain, selain yang tersebut diatas.-------------------------------------------------
-pernyataan waris ini penghadap buat dengan sebenarnya tidak lain dari pada sebenarnya,
sehingga jika ternyata terbukti bahwa pernyataan ini tidak benar, semuanya menjadi
tanggungjawab penghadap sendiri.
-Selanjutnya penghadap (-para penghadap) menyatakan bahwa :--------------------------
--Menjamin kebenaran dan bertanggungjawab sepenuhnya atas isi semua
identitas/surat/dokumen dan keterangan yang disampaikan kepada saya, Notaris, dan
isinya yang dicantumkan/disebutkan dalam akta ini.-----------------------------------------
-Telah mengerti dan memahami isi akta ini, serta menerima segala akibat hukum
apapun yang timbul, baik sekarang maupun dikemudian hari.-----------------------------
DEMIKIAN AKTA INI
-Dibuat dan diselesaikan di , dengan dihadiri oleh :------------------------------------------
1. .
41Substansi yang tersebut pada point ini sesuai fakta yang sebenarnya, misalnya apakah
menikah atau tidak menikah, punya anak atau tidak punya anak.
42Sebutkan/tuliskan dari Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia,
Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum, Direktur Perdata Seksi Wasiat.

43Jika harus disebutkan/dituliskan akta wasiatnya.
31
2. .
keduanya pegawai kantor Notaris sebagai saksi-saksi.--------------------------------------------------
-setelah saya, Notaris membacakan akta ini kepada penghadap (-para penghadap) dan para
saksi, maka kemudian penghadap (-para penghadap), para saksi dan saya, Notaris
menandatangani akta ini.
-Dibuat dengan.
2. Contoh Akta Hak Mewaris.
HAK MEWARIS44
Nomor :
-Pada hari ini,
tanggal
bulan
tahun
pukul
44-Judul akta bisa, yang judul mencerminkan isi akta. Ada beberapa istilah/terminology yang
dipergunakan seperti : Akta Keterangan Waris/Akta Hak Mewaris (Pasal 111 Peraturan
Menteri Agraria nomor 3/1997); Surat Keterangan Hak Waris (Oe Siang Djie, Media
Notariat, Tahun VI Januari – April 1991, nomor 18 - 19); Keterangan Waris (Tan Thong Kie,
Studi Notariat, Serba – serbi Praktek Notaris, Ichtiar Baru van Hoeve, Jakarta, 1994, hal. 351);
Keterangan Hak Mewaris (I Gede Purwaka, Keterangan Hak Mewaris Yang Dibuat Oleh
Notaris, Program Spesialis Notariat dan Pertanahan Fakultas Hukum Universitas Indonesia,
1999); Surat Keterangan Warisan (Surat Dirjen Agraria nomor Dpi/12/63/12/1969, tanggal
20 Desember 1969); Surat Keterangan Waris (Komar Andasasmita, Hukum Harta Perkawinan
dan Waris, Ikatan Notaris Indonesia, Komisariat Daerah Jawa Barat, 1987).
-Keterangan Ahli Waris ini dibuat oleh para ahli waris yang mempunyai hubungan darah
dengan Pewaris atau karena ada hubungan perkawinan.
-Keterangan yang menerangkan/membuktikan siapa yang meninggal dunia, bagaimana status
perkawinannya semasa hayatnya, siapa keluarga yang ditinggalkan atau ahli-waris yang
ditunjuknya, siapa sebagai ahli waris dari siapa, dan tidak perlu mencantumkan hak/bagian para
ahli waris. Mengenai hukum waris yang akan dipakai dan hak/bagiannya diserahkan kepada
para ahli waris yang bersangkutan.
-Keterangan Ahli Waris dibuat tanpa diskriminatif dan berlaku untuk semua Warga Negara
Indonesia dan penduduk Indonesia.
32
------------------------- .-------------------------
Notaris46 berkedudukan di ----------------------
dengan dihadiri oleh para saksi yang saya, Notaris, kenal yang nama namanya akan disebutkan
pada bagian akhir akta ini47.
TUAN/NYONYA --------------------
dilahirkan di
tanggal
bulan
tahun
Jalan
Rukun Tetangga
Rukun Warga
Kelurahan
Kecamatan
47Berdasarkan Pasal 15 ayat (1) UUJN – P ada 2 (dua) Jenis akta Notaris, yaitu:
1. Akta yang dibuat di hadapan Notaris disebut Akta Pihak.

2. Akta yang dibuat oleh Notaris disebut Akta Relaas (Berita Acara atau Risalah).
sehingga tidak ada jenis akta ketiga. Tapi ternyata dalam praktek setelah berlakunya UUJN dan
UUJN – P yang sebenarnya UUJN dan UUJN – P tidak mengenalnya, yaitu Notaris membuat
Surat Keterangan Ahli Waris atau Surat Keterangan Mewaris dalam bentuk Pernyaataan dari
Notaris sendiri berdasarkan Keterangan dan bukti-bukti dari penghadap. Bahwa Kewenangan
Notaris yaitu membuat Akta dengan syarat dan ketentuan yang ada dalam Pasal 38 UUJN – P,
sedangkan Surat Keterangan seperti itu tidak memenuhi syarat akta dan bukan kewenangan
Notaris. Agar sesuai dengan kewenangan Notaris, maka Keterangan Hak Waris tersebut dibuat
dalam Akta Pihak saja yang membuktikan siapa sebagai ahli waris dari siapa berdasarkan alat
bukti/data/dokumen dan keterangan dari penghadap sendiri. Dalam akta Keterangan Hak Waris
tersebut tidak perlu menyebutkan hak atau bagian para ahli waris, karena hal tersebut menjadi
tangungjawab penghadap sendiri mengenai hukum yang mengatur bagian dan hak waris para
33
-penghadap (-para penghadap) saya, Notaris, telah kenal berdasarkan identitasnya yang
diperlihatkan kepada saya, Notaris.
-penghadap (-para penghadap) menerangkan terlebih dahulu :----------------------------------------
-bahwa penghadap (-para penghadap) telah membuat akta Pernyataan48 nomor -
tanggal
bulan
tahun
yang dibuat dihadapan saya, Notaris.
-bahwa berdasarkan pernyataan tersebut penghadap (-para penghadap) bermaksud untuk
membuat Keterangan Ahli Waris/Hak Mewaris sebagai bukti untuk para Ahli Waris.-------------
-dengan demikan menurut keterangan penghadap (-para penghadap) bahwa ahli waris
dari :
almarhum dan almarhumah , yaitu :---------------------
1. 49.
2. .
3. .
50.
4.
5. .
-penghadap (-para penghadap) juga menyatakan bahwa :----------------------------------------------
-semua keterangan yang diberikan dihadapan saya, Notaris, dan-------------------------------------
dokumen/surat/akta yang diperlihatkan kepada saya, Notaris dan------------------------------------
keterangan serta dokumen/surat/akta yang isi dicantumkan dalam Akta ini menjadi
tanggungjawab penghadap (-para penghadap) sendiri.--------------------------------------------------
--tidak ada ahli waris lain, selain yang tersebut diatas.--------------------------------------------------
--Keterangan Ahli Waris ini penghadap (-para penghadap) buat dengan sebenarnya tidak lain
dari pada sebenarnya, sehingga jika ternyata terbukti bahwa pernyataan ini tidak benar,
semuanya menjadi tanggungjawab penghadap (-para penghadap) sendiri.---------------------------
ahli waris. Keterangan Hak Waris ini dibuat untuk seluruh Warga Negara Indonesia dan
penduduk Indonesia dan tidak diskriminatif.
48Akta Pernyataan ini telah dibuat sebelumnya.
49Sebutkan nama-nama ahli waris sesuai KTP dan Akta Kelahiran.
34
-Selanjutnya penghadap (-para penghadap) menyatakan bahwa :-------------------------------------
identitas/surat/dokumen dan keterangan yang disampaikan kepada saya, Notaris, dan isinya
yang dicantumkan/disebutkan dalam akta ini.
--Telah mengerti dan memahami isi akta ini, serta menerima segala akibat hukum apapun yang
timbul, baik sekarang maupun dikemudian hari.---------------------------------------------------------
DEMIKIAN AKTA INI
1. .
2. .
-Dibuat dengan.
50Sebutkan nama-nama ahli waris sesuai KTP dan Akta Kelahiran.

35
PENEGASAN KETERANGAN AHLI WARIS21
Nomor :
–Pada hari ini,
tanggal
bulan
tahun
pukul
WIB (empat belas Waktu Indonesia Barat). -----------------------------------------
–Menghadap dihadapan saya, , Sarjana Hukum,

Notaris di Kota Semarang, Wilayah Jabatan Propinsi Jawa Tengah,
dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang akan disebut pada bagian akhir
dari akta ini, dan telah dikenal oleh saya, Notaris yaitu : -------------------
1. Tuan AHMAD, lahir di Semarang, tanggal dua puluh satu Juni

seribu Sembilan-- ratus sembilan puluh lima (21-06-1995), Warga
Negara Indonesia, Karyawan Swasta, bertempat tinggal di Kota
Semarang, Jalan Anggraini Raya nomor , Rukun Tetangga
007, Rukun Warga 002, Kelurahan Bulu Lor, Kecamatan Semarang
Utara, pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor : --------
2. Tuan BUDI WARDANI, lahir di Semarang, pada tangga Sebelas

Pebruari seribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan (11-02-
1999), Warga Negara Indonesia, Pelajar, bertempat tinggal di
Kota Semarang, Jalan Anggraini, Rukun Tetangga 007, Rukun
Akta Penegasan ini dibuat ketika para penghadap sudah membuat

21
Surat Keterangan Waris dibawah tangan yang sudah diregister di

kelurahan dan kecamatan, tapi karena yang diminta harus dalam bentuk
akta Notaris, maka Surat Keterangan Waris tersebut ditegaskan ke
dalam bentuk akta Notaris.
Warga 002, Kelurahan Bulu Lor, Kecamatan Semarang Utara,
pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor : .-
– Para penghadap telah dikenal oleh saya, Notaris. --------------------------
– Para penghadap menerangkan terlebih dahulu dalam akta ini :-------
a. Bahwa Almarhumah ENDANG WARDANI pada tanggal tujuh April

dua ribu delapan belas (07-04-2018) telah meninggal dunia
demikian berdasarkan Kutipan Akta Kematian tertanggal dua
puluh april dua ribu delapan belas (20-04-2018), nomor : ,
dari Kantor Pencatatan Sipil Kota Semarang dan Almarhum
MUHAMMAD AHMANUDIN pada tanggal satu Juni dua ribu lima
belas (01-06-2015) telah meninggal dunia, demikian berdasarkan
Kutipan Akta kematian tertanggal delapan belas Juni dua ribu
lima belas (18-06-2015), nomor : dari Kantor Pencatatan
Sipil Kota Semarang ----------------------------------------------------------------------
b. Bahwa selama hidupnya Almarhumah ENDANG WARDHANI

telah
melangsungkan perkawinan dengan Almarhum MUHAMMAD-------
AHMANUDIN pada tanggal 17 Oktober 1999 di Semarang dengan
Kutipan Akta Nikah Nomor : 374/30/X/1999, tertanggal tujuh
belas Oktober seribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan
(17-10-1999).------------------------------------------------------------------------------------
c. Bahwa selama perkawinan Almarhumah ENDANG WARDANI dan
Almarhum MUHAMMAD AHMANUDIN telah dikaruniai 2 (dua)
orang anak kandung, yaitu :------------------------------------------------------------
1. Penghadap Tuan AHMAD, tersebut di atas;-------------------------------
2. Penghadap Tuan BUDI WARDANI, tersebut di atas;------------------

–Bahwa para penghadap dengan ini menyatakan kehendaknya untuk
membuat bukti sebagai ahli waris dari pewaris tersebut di atas dalam
bentuk Penegasan Keterangan Ahli Waris.--------------------------------------------
–Bahwa sesuai dengan Surat Keterangan Waris yang dibuat dibawah
tangan tertanggal sepuluh April dua ribu delapan belas (10-04-2018),
dan telah dicatat di buku Register Kelurahan Bulu Lor oleh Lurah
Bulu Lor tertanggal dua puluh satu- Mei dua ribu delapan belas (21-
05-2018) dengan Nomor , serta telah dicatat dalam
buku Register Kecamatan Semarang Utara oleh Camat Semarang----
Utara tertanggal dua puluh satu Mei dua ribu delapan belas (21-05-
2018) dengan Nomor , Ahli Waris dari
Almarhumah ENDANG WARDANI dan Almarhum MUHAMMAD-------------
AHMANUDIN adalah:-------------------------------------------------------------------------------
1. Penghadap Tuan AHMAD, tersebut di atas; ------------------------------------
2. Penghadap Tuan BUDI WARDANI, tersebut di atas; ------------------------
Dan untuk keperluan ini, copy dari Surat Keterangan Waris tersebut
dilekatkan pada minuta akta ini.------------------------------------------------------------
–Bahwa dengan demikian menurut keterangan para penghadap
bahwa ahli waris dari Almarhumah ENDANG WARDANI dan Almarhum
MUHAMMAD AHMANUDIN, yaitu :----------------------------------------------------------
1. Penghadap Tuan AHMAD, tersebut di atas; ----------------------------------
2. Penghadap Tuan BUDI WARDANI, tersebut di atas; ---------------------

– Para penghadap juga menyatakan bahwa Almarhumah ENDANG
WARDANI dan Almarhum MUHAMMAD AHMANUDIN ketika
hidupnya:----------------------------------------------------------------------------------------------
a. Tidak pernah membuat dan/atau dibuat akta Perjanjian Kawin,
dengan demikian terjadi percampuran harta perkawinan;-------------

b. Tidak mempunyai anak luar kawin, selain tersebut di atas;--------
c. Tidak pernah mengadopsi atau mengangkat anak;------------- ---------
d. Tidak ada perkawinan lain setelah perkawinan Almarhumah
ENDANG WARDANI dengan Almarhum MUHAMMAD AHMANUDIN,
dengan demikian menurut keterangan para penghadap bahwa

ahli waris dari Almarhumah ENDANG WARDANI dan Almarhum
MUHAMMAD AHMANUDIN yaitu :----------------------------------------------------
1. Penghadap Tuan AHMAD, tersebut di atas; ---------- -------------------
2. Penghadap Tuan BUDI WARDANI, tersebut di atas; ----------------

– Para Penghadap juga menyatakan tidak ada ahli waris lain, selain
yang -----------------------------------------------------------------------------------------------------
tersebut diatas.-----------------------------------------------------------------------------------
– Penegasan Keterangan Ahli Waris ini oleh para penghadap dibuat

dengan sebenarnya tidak lain daripada yang sebenarnya, sehingga
jika ternyata terbukti bahwa Penegasan Keterangan Ahli Waris ini
tidak benar, semuanya menjadi tanggung jawab para penghadap
sendiri. -------------------------------------------------------------------------------------------------
–Para Penghadap menyatakan dengan ini menjamin kebenaran
identitas/ surat/dokumen para penghadap sesuai dengan tanda
pengenal yang ---------------------------------------------------------------- ---------------------
disampaikan kepada saya, Notaris dan dan bertanggung jawab
sepenuhnya atas hal tersebut dan selanjutnya para penghadap juga
menyatakan tela mengerti dan memahami isi akta ini.----------------------
– Dari segala sesuatu yang tersebut di atas, dibuatlah : --------------------
------------------------------------------- A K T A – I N I -------------------------------------------
–Dibuat sebagai minit dan diresmikan di Semarang, pada hari,
tanggal, bulan dan tahun tersebut dalam kepala akta ini, dengan
dihadiri oleh : -----------------------------------------------------------------------------------------
1. Tuan MIFTAHUDIN, Sarjana Hukum, lahir di Pekalongan, pada
tanggal sepuluh Juli seribu sembilan ratus tujuh puluh dua (10-07-
1972), Warga Negara Indonesia, Swasta, bertempat tinggal di
Kota Semarang, Perum Klipang PGRI Blok L 124, Rukun Tetangga
012, Rukun Warga 016, Kelurahan Sendangmulyo, Kecamatan
Tembalang, pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor :-------------------
33.7410.100772.0007; -----------------------------------------------------------------------
2. Tuan SRI NIDYANA INDRASAKTI, lahir di Semarang, pada tanggal

dua puluh September seribu sembilanratus lima puluh tujuh (20-
09-1957), Warga- Negara Indonesia, Karyawan Swasta, bertempat
tinggal di Selomulyo Mukti- Barat IX/44, Rukun Tetangga 001,
Rukun Warga 009, Kelurahan Tlogomulyo, Kecamatan
Pedurungan, Pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor:------------
33.7414.480465.0001.------------------------------------------------------------------------
– Kedua-duanya karyawan saya, Notaris, sebagai saksi-saksi.------------
-Segera setelah akta ini dibacakan oleh saya, Notaris, kepada para
penghadap dan saksi-saksi, pada saat itu juga (para) penghadap
membubuhkan sidik jari tangan kanan pada lembaran tersendiri yang
dilekatkan pada minuta akta ini dan akta ini ditandatangani oleh para
penghadap, saksi-saksi, dan saya, Notaris.-------------------------- ---------------
–Dilangsungkan dengan ………………………………………………………………

1. Akta Kesepakatan Pembagian Hak/Bagian Para Ahli Waris
KESEPAKATAN PEMBAGIAN HAK/BAGIAN PARA AHLI WARIS

Nomor :
Pada hari ini,
tanggal
bulan
tahun
pukul
------------------------- .-------------------------
Notaris52 berkedudukan di ---------------------
dengan dihadiri oleh para saksi yang saya, Notaris, kenal yang nama namanya akan disebutkan
pada bagian akhir akta ini.
1. TUAN/NYONYA --------------------
dilahirkan di
tanggal
bulan
tahun
1
Jalan
Rukun Tetangga
Rukun Warga
Kelurahan
Kecamatan
pemegang Kartu Tanda Penduduk (K.T.P./N.I.K.) nomor ----------------------
2. TUAN/NYONYA --------------------
dilahirkan di
tanggal
bulan
tahun
Jalan
Rukun Tetangga
Rukun Warga
Kelurahan
Kecamatan
3. TUAN/NYONYA --------------------
dilahirkan di
tanggal
bulan
tahun
Jalan
Rukun Tetangga
Rukun Warga
Kelurahan
Kecamatan
-menurut keterangan para penghadap, dalam hal ini sebagai ahli waris dari almarhum
TUAN , demikian berdasarkan Akta Hak Mewaris nomor
2
, tanggal ( ), bulan , tahun
( ) yang dibuat di hadapan saya, Notaris.------------
-Penghadap (-para penghadap) saya, Notaris, telah kenal berdasarkan identitasnya yang
diperlihatkan kepada saya, Notaris
-bahwa penghadap (-para penghadap) tersebut telah sepakat untuk membagi harta peninggalan
(warisan) almarhum TUAN tersebut secara damai dengan tidak melakukan
pembagian harta warisan sesuai hukum yang berlaku - para penghadap telah sepakat untuk
membaginya berdasarkan kesepakatan para penghadap sendiri 53.------------------------------------
-berhubung dengan hal-hal yang diuraikan diatas maka dengan ini para penghadap menyatakan
telah sepakat untuk mengadakan perjanjian pembagian warisan secara damai atas tanah dan
bangunan atau harta tersebut yang merupakan harta peninggalan almarhum TUAN
, sebagai berikut :
1. TUAN/NYONYA mendapat bagian
berupa :
a. 1 (satu) bidang tanah (dan bangunan yang di atasnya) dengan Sertifikat Hak Milik
(SHM) nomor , luas M2, yang terletak di Jalan
, tertulis pemegang Hak .--------------
b. 1 (buah) mobil merk/Jenis .----------------------------------------
c. dstnya… ...
berupa :
b. 1 (buah) mobil merk/jenis .------------------------------
c. dstnya… .......
53-Para penghadap juga dapat menyepakati bahwa akan mempergunakan Hukum Waris
tertentu, misalnya Hukum Waris KUHPerdata, Hukum Waris Islam atau Hukum Waris Adat.
-Sebelum dibuat akta tersebut, lebih baik terlebih dahulu dibuat Akta Inventarisasi Harta
Peninggalan Pewaris.
3
berupa :
b. 1 (buah) mobil merk/jenis .---------------------------
c. dstnya… ......................
-Dengan telah disepakatinya pembagian harta warisan almarhum TUAN
tersebut diatas ahli waris, menyatakan telah saling-memberikan
pembebasan dan pemberesan sehingga yang satu terhadap yang lain tidak akan mengadakan
tuntutan dan/atau gugatan dalam bentuk apapun berkenaan dengan pembagian tersebut diatas.--
-Selanjutnya penghadap (-para penghadap) menyatakan pula bahwa :--------------------------------
identitas/surat/dokumen dan keterangan yang disampaikan kepada saya, Notaris, dan isinya
yang dicantumkan/disebutkan dalam akta ini.
--Telah mengerti dan memahami isi akta ini, serta menerima segala akibat hukum apapun yang
timbul, baik sekarang maupun di kemudian hari.--------------------------------------------------------
DEMIKIAN AKTA INI
1. .
2. .
-Dibuat dengan.
4
NOTARIS DALAM MEMBUAT
AKTA KETERANGAN WARIS
HARUS JUGA MEMPERHATIKAN
HAL-HAL YANG TERSEBUT DI
BAWAH INI
AKTA KETERANGAN
HAK MEWARIS (AKHW)
1. UNTUK MEMBUKTIKAN DAN SEBAGAI

BUKTI SIAPA SEBAGAI AHLI WARIS
DARI SIAPA.
2. DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS BERSIFAT

UNIFIKASI, BERLAKU UNTUK SEMUA
WARGA NEGARA INDONESIA.
3. DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS DALAM

BENTUK AKTA PIHAK DAN DEKLARATIF
4. TIDAK PERLU MENYEBUTKAN HAK/BAGIAN PARA

AHLI WARIS, HAK DAN BAGIAN PARA AHLI WARIS
DAPAT DIBUAT DENGAN AKTA TERSENDIRI SESUAI
HUKUM WARIS BAGI YANG BERSANGKUTAN ATAU
KARENA KESEPAKATAN PARA AHLI WARIS - (HBA).
 DALAM PEMBUATAN AKTA KETERANGAN HAK MEWARIS
(AKHW) TERSEBUT NOTARIS WAJIB MENGETAHUI DAN
MEMAHAMI GOLONGAN AHLI WARIS :
 GOLONGAN AHLI WARIS BERDASARKAN KUH

PERDATA :
1. Golongan I : suami/isteri yang hidup terlama dan

anak/keturunannya (Pasal 852 KUHPerdata).
2.Golongan II : orang tua dan saudara kandung Pewaris
3.Golongan III : Keluarga dalam garis lurus ke atas
sesudah bapak dan ibu pewaris
4.Golongan IV : Paman dan bibi pewaris baik dari pihak
bapak maupun dari pihak ibu, keturunan paman dan
bibi sampai derajat keenam dihitung dari pewaris,
saudara dari kakek dan nenek beserta keturunannya,
sampai derajat keenam dihitung dari pewaris.
 GOLONGAN AHLI WARIS BERDASARKAN HUKUM

ADAT :
 Sistem keturunan : sistem ini dibedakan menjadi
tiga macam yaitu sistem PATRILINEAL yaitu

berdasarkan garis keturunan bapak, sistem
MATRILINEAL berdasarkan garis keturunan ibu, dan
sistem BILATERAL/PARENTAL yaitu sistem
berdasarkan garis keturunan kedua orang tua.
 Sistem Individual : berdasarkan sistem ini, setiap

ahli waris mendapatkan atau memiliki harta
warisan menurut bagiannya masing-masing. Pada
umumnya sistem ini diterapkan pada masyarakat
yang menganut sistem kemasyarakatan bilateral.
 Sistem Kolektif : ahli waris menerima harta warisan
sebagai satu kesatuan yang tidak terbagi-bagi
penguasaan ataupun kepemilikannya dan tiap ahli
waris hanya mempunyai hak untuk menggunakan
atau mendapat hasil dari harta tersebut.
 Sistem Mayorat : dalam sistem mayorat, harta

warisan dialihkan sebagai satu kesatuan yang tidak
terbagi dengan hak penguasaan yang dilimpahkan
kepada anak tertentu. Misalnya kepada anak tertua
yang bertugas sebagai pemimpin keluarga
menggantikan kedudukan ayah atau ibu sebagai
kepala keluarga.
 GOLONGAN AHLI WARIS BERDASARKAN HUKUM

WARIS ISLAM :
 Menurut hukum Islam hak waris itu diberikan baik kepada

keluarga wanita (anak-anak perempuan, cucu-cucu perempuan,
ibu dan nenek pihak perempuan, saudara perempuan sebapak
seibu, sebapak atau seibu saja). Para ahli waris berjumlah 25
orang, yang terdiri dari 15 orang dari pihak laki-laki dan 10 dari
pihak perempuan.
 Ahli waris dari pihak laki-laki ialah:
a. Anak laki-laki (al ibn).
b. Cucu laki-laki, yaitu anak laki-laki dan seterusnya kebawah
(ibnul ibn) .
c. Bapak (al ab).
d. Datuk, yaitu bapak dari bapak (al jad).
e. Saudara laki-laki seibu sebapak (al akh as syqiq).
f. Saudara laki-laki sebapak (al akh liab).
g. Saudara laki-laki seibu (al akh lium).
h. Keponakan laki-laki seibu sebapak (ibnul akh as syaqiq).
i. Keponakan laki-laki sebapak (ibnul akh liab).
j. Paman seibu sebapak.
k. Paman sebapak (al ammu liab).
l. Sepupu laki-laki seibu sebapak (ibnul ammy as syaqiq).
m. Sepupu laki-laki sebapak (ibnul ammy
liab).
n. Suami (az zauj).
o. Laki-laki yang memerdekakan,
maksudnya adalah orang yang
memerdekakan seorang hamba
apabila sihamba tidak mempunyai ahli
waris.
 Sedangkan ahli waris dari pihak
perempuan adalah:
a. Anak perempuan (al bint).
b. Cucu perempuan (bintul ibn).
c. Ibu (al um).
d. Nenek, yaitu ibunya ibu (al jaddatun).
e. Nenek dari pihak bapak (al jaddah minal
ab).
f. Saudara perempuan seibu sebapak (al
ukhtus syaqiq).
g. Saudara perempuan sebapak (al ukhtu
liab).
h. Saudara perempuan seibu (al ukhtu
lium).
i. Isteri (az zaujah).
j. Perempuan yang memerdekakan (al
mu’tiqah).
CONTOH PPJB DAN
KUASA JUAL YANG
SALING TERKAIT
PENGIKATAN JUAL BELI
Nomor :
-Pada hari ini
tanggal
bulan
tahun
pukul
WIB (Waktu Indonesia Barat).-------------------------------------------------------------
-Menghadap1 kepada saya,----------------------------------------------------------------
------------- HABIB ADJIE, Sarjana Hukum, Magister Humaniora, ------------
Notaris2 berkedudukan di kota Surabaya, - wilayah jabatan Propinsi Jawa
Timur, dengan dihadiri oleh para saksi yang saya, Notaris, kenal yang
nama-namanya akan disebutkan pada bagian akhir akta ini.---------------------
1. NYONYA/TUAN
dilahirkan di
tanggal
bulan
tahun
Warga Negara Indonesia,
Pekerjaan
bertempat tinggal di
Jalan
Rukun Tetangga (RT)
Rukun Warga (RW)
Kelurahan
1
Penggunaan kalimat “Menghadap kepada saya…” atau “Berhadapan dengan saya….”
Atau “Telah hadir di hadapan saya….” mempunyai pengertian dan makna yang sama,
yaitu para pihak hadir secara nyata di hadapan Notaris sesuai dengan tempat kedudukan
atau wilayah jabatan Notaris.
2
Pada Jabatan Notaris tidak boleh dicantumkan/ditambahkan istilah lain (seperti Notaris
Sebagai Pejabat Pembuat Akta Koperasi), karena Notaris adalah Pejabat Umum yang
diatur Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 dan Undang-undang Nomor 2 Tahun 2014
(UUJN - P).
1
Kecamatan
-Menurut keterangan Penghadap dalam melakukan tindakkan hukum
tersebut di bawah ini telah mendapat Persetujuan dan Kuasa dari
isterinya/suaminya3 yaitu :--------------------------------------------------------------
NYONYA/TUAN
dilahirkan di
tanggal
bulan
tahun
Pekerjaan
Jalan
Rukun Tetangga (RT)
Rukun Warga (RW)
Kelurahan
Kecamatan
-untuk selanjutnya disebut selaku :--------------------------------------------------
---------------------- PENJUAL atau PIHAK PERTAMA. -----------------------
2. NYONYA/TUAN
dilahirkan di
tanggal
bulan
tahun
Pekerjaan
3
Jika yang akan dijual harta gono-gini/harta bersama maka kawan-kawinnya perlu
diminta kuasa dan persetujuannya.
2
Jalan
Rukun Tetangga (RT)
Rukun Warga (RW)
Kelurahan
Kecamatan
-untuk selanjutnya disebut selaku :--------------------------------------------------
-------------------------- PEMBELI atau PIHAK KEDUA. ------------------------
-Penghadap (-para penghadap) saya, Notaris, telah kenal4, berdasarkan
identitasnya yang diperlihatkan kepada saya, Notaris.------------------------------
-Penghadap (-para penghadap) menerangkan terlebih dahulu :----------------
-bahwa Pihak Pertama mengaku/memiliki sebidang tanah dan bangunan
rumah, dengan Sertifikat Hak Milik (HM) nomor
dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB)
yang diuraikan dalam Surat Ukur tanggal
bulan
tahun
nomor
seluas
meter persegi,, yang terletak di
Kelurahan/Desa
Kecamatan
Kota
Propinsi Jawa Timur, setempat dikenal dengan alamat
dengan pemegang hak tertulis atas nama NYONYA/TUAN
--bahwa Pihak Pertama dengan ini menjual seluruh sebidang tanah dan
bangunan tersebut berikut segala apa yang ditanam, ditempatkan dan--------
didirikan di atas tanah tersebut, baik yang sekarang ada maupun
4
Pengertian kenal dalam akta Notaris, bukan berarti kenal dekat atau akrab ataupun
pengertian lainnya, dan berapa lama sudah kenal serta kenal dimana, tapi yang
dimaksud kenal disini kaitannya dalam pembuatan akta Notaris pada saat yang
bersangkutan datang menghadap Notaris untuk membuat akta.
3
dikemudian hari akan didirikan, yang karena sifatnya, peruntukkannya atau
menurut hukum dianggap sebagai barang tetap kepada Pihak Kedua, dan
Pihak Kedua yang menerangkan membeli5, seluruh tanah tersebut dari
Pihak Pertama :--------------------------------------------------------------------------------
-Sertifikat Sertifikat Hak Milik (HM) nomor
bulan
tahun
nomor
seluas
meter persegi, yang terletak di
Kelurahan/Desa
Kecamatan
Kota
-bahwa batas-batas tanah yang dijual tersebut telah diketahui oleh para
pihak, sehingga tidak perlu diuraikan lebih lanjut dalam akta ini.-----------------
-Maka berhubung dengan segala sesuatu yang diuraikan diatas, para
penghadap menerangkan bahwa mereka telah membuat perjanjian
Pengikatan Jual Beli6. sebagaimana mereka dengan ini bersetuju dan
berjanji sebagai berikut :--------------------------------------------------------------------
5
Jika yang dibeli atau dijual sebagaian saja, maka harus dijelaskan dijual atau dibeli
sebagian dengan menyebutkan luasnya.
6
-Pengikatan Jual Beli ini tidak diawali/didasarkan berdasarkan perjanjian lainnya
seperti utang-piutang, pinjam-memijam uang, hal ini perlu diperhatikan putusan
tersebut di bawah ini :
-Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia (Putusan Nomor : 275
K/PDT/2004, tanggal 29 Agustus 2005) yang berkaitan dengan hal tersebut, antara
lain :
 demikian pula ternyata bahwa terjadinya surat jual beli tanah dan rumah sengketa
tersebut, bermula dari masalah hutang piutang kemudian dengan menjaminkan
tanah dan rumah sengketa tersebut karena tidak dapat dilunasinya hutang itu lalu
4
----------------------------------------- PASAL 1 ----------------------------------------------
Pihak Pertama berjanji dan mengikat dirinya untuk menjual kepada Pihak
Kedua, dan Pihak Kedua yang berjanji dan mengikat dirinya untuk membeli
dari Pihak Pertama tanah sebagaimana tersebut diatas berikut segala apa
yang ditanam, ditempatkan dan didirikan di atas tanah tersebut, baik yang
sekarang ada maupun di kemudian hari akan didirikan, yang karena
sifatnya, peruntukkannya atau menurut hukum dianggap sebagai barang
tetap yang merupakan satu kesatuan yang melekat (tidak terpisahkan)-------
dengan tanah tersebut.----------------------------------------------------------------------
-Para pihak saling berjanji dan mengikat diri satu terhadap yang lainnya
dijadikan jual beli, maka perjanjian tersebut merupakan perjanjian semu untuk
menggantikan perjanjian hutang piutang. dengan demikian tergugat I dan II
berada dalam posisi lemah dan terdesak sehingga menandatangani surat-surat
tersebut yang telah memberatkannya, dan dapat disimpulkan bahwa perjanjian
tersebut merupakan perjanjian sebagai kehendak satu pihak serta merupakan
penyalahgunaan keadaan (misbruik van omstandigheden) oleh penggugat.
 Jual beli tanah yang berasal dari utang-piutang dengan jaminan tanah, maka hal
tersebut merupakan perjanjian semu untuk menggantikan perjanjian hutang
piutang.
 Tindakkan hukum tersebut merupakan penyalahgunaan keadaan (misbruik van
omstandigheden) - karena peminjam dalam kedudukan/posisi yang lemah yang
meminjamkan/kreditur tidak boleh dijanjikan diawal (tercantum dalam akta) jika
peminjam wanprestasi, maka yang meminjamkan akan langsung memilikinya
dengan kontruksi jual beli. Jika dilakukan maka jual - beli tersebut batal.
-Dalam kasus tersebut di atas terjadi karena ada paksaan dari salah satu pihak (yang
meminjamkan) sehingga dinilai sebagai penyalahgunaan keadaan (misbruik van
omstandigheden) .
-Bagaimana jika dilakukan tanpa paksaan dan tanpa tekanan - apakah tindakkan
tersebut masih dapat dikategorikan sebagai penyalahgunaan keadaan (misbruik van
omstandigheden)...?
-Bahwa ada atau tidak ada penyalahgunaan keadaan (misbruik van
omstandigheden) jika terjadi gugatan akan tergantung pada pembuktian.
-Bahwa apapun alasannya – notaris untuk menghindari/tidak melakukan pembuatan
akta pinjam-meminjam uang dengan jaminan atau utang-piutang dengan jaminan
yang jika peminjam /pengutang/debitur wanprestasi/ingkar janji pada saat itu juga
dibuatkan akta akta pengikatan jual-beli dan kuasa jual - dengan maksud jika
peminjam/ pengutang/ debitur wanprestasi / ingkar janji maka yang
meminjamkan/kreditur akan langsung menjual tanah tersebut kepada dirinya sendiri
atau pihak lain.
5
untuk segera melaksanakan dan menandatangani akta jual beli tersebut
bilamana semua persyaratan atau surat-surat yang diperlukan untuk jual
beli tanah telah selesai dan/atau bilamana ketentuan dalam Pasal
ayat
Peraturan Pemerintah nomor
Tahun
tentang Pendaftaran Tanah dipenuhi dan/atau surat-surat yang diperlukan
dilengkapi,---------------------------------------------------------------------------------------
Pihak Pertama berjanji dan mengikat dirinya untuk menjual kepada Pihak
Kedua, yang berjanji dan mengikat dirinya untuk membeli dari Pihak
Pertama tanah sebagaimana tersebut diatas.-----------------------------------------
-------------------------------------------- PASAL 2 -------------------------------------------
-Harga jual-beli tersebut seluruhnya telah disepakati sebesar7 ------------------
Rp. 100.000.000.- (seratus juta) rupiah.-------------------------------------------------
-Jumlah uang tersebut menurut keterangan para pihak telah dibayar lunas8
oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama sebelum penandatanganan akta
7
Contoh akta ini untuk penjualan/pembelian jika dibayar lunas, sudah tentu jika dibayar
secara angsuran atau cicilan klausula ini harus diubah dan klausula yang lainnya.
Misalnya klasula sanksi jika tidak dibayar tepat waktu atau klasula batal jika tidak
dibayar lagi.
8
-Jika dibayar lunas telah terjadi BPHTB yang harus dibayar berdasarkan ketentuan :
 PARAGRAF 9 BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU
BANGUNAN (BPHTB) – PASAL 49 UNDANG-UNDANG REPUBLIK
INDONESIA NOMOR 1 TAHUN 2022 TENTANG HUBUNGAN
KEUANGAN ANTARA PEMERINTAH PUSAT DAN PEMERINTAH
DAERAH : Saat terutangnya BPHTB ditetapkan:
 PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 35
TAHUN 2023 TENTANG KETENTUAN UMUM PAJAK DAERAH DAN
RETRIBUSI DAERAH PASAL 18 ayat 2 huruf a : Saat terutang BPHTB
ditetapkan pada saat terjadinya perolehan tanah dan/atau Bangunan dengan
ketentuan:
-Jika belum lunas (angsuran/cicilan) untuk PPh bisa dibayar sesuai dengan jumlah
yang sudah diterima oleh Penjual, untuk BPHTB ketika Pembeli menindaklanjutinya
dengan akta PPAT.
6
ini dan untuk penerimaan jumlah uang tersebut para pihak telah membuat
tanda terima tersendiri. ---------------------------------------------------------------------
------------------------------------------ PASAL 3 ---------------------------------------------
Pihak Pertama berjanji dan mengikat dirinya tidak akan menjual lagi atau
mengalihkan dengan cara apapun juga untuk mengalihkan hak atas tanah
tersebut atau Pihak Pertama berjanji dan mengikat dirinya selama-------------
penjualan tersebut diatas belum dilakukan tidak akan menggadaikan atau
menjaminkan secara bagaimanapun juga menjual atau dengan cara lain
melepaskan tanah tersebut kepada pihak lain.----------------------------------------
----------------------------------------- PASAL 4 ---------------------------------------------
Pihak Pertama menjamin bahwa segala sesuatu yang dijual tersebut benar
miliknya dan ia berhak sepenuhnya melakukan penjualan tersebut, dan
tidak dijaminkan secara bagaimanapun juga kepada pihak lain. Tidak
diberati dengan beban-beban apapun juga dan pula bebas dari sitaan,
sehingga Pihak Kedua tidak akan mendapat gangguan dan atau
rintangan/gugatan dari para ahli waris Pihak Pertama atau pihak lain
mengenai hal itu.------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------- PASAL 5 ----------------------------------------------
Pihak Pertama menjamin bahwa segala sesuatu yang dijual tersebut benar
miliknya dan ia berhak sepenuhnya melakukan penjualan tersebut, dan
tidak dijaminkan secara bagaimanapun juga kepada pihak lain. tidak
diberati dengan beban-beban apapun juga dan pula bebas dari sitaan,
sehingga Pihak Kedua tidak akan mendapat gangguan dan atau
rintangan/gugatan dari para ahli waris Pihak Pertama atau pihak lain
mengenai hal itu.------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------ PASAL 6 --------------------------------------------
Pajak-pajak yang timbul dari jual-beli ini yang dibuat dengan akta Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) akan dibayar sesuai dengan kewajiban
masing-masing.--------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------ PASAL 7 ---------------------------------------------
7
Jika terjadi persengketaan (dispute) dari perjanjian ini, maka para pihak
sepakat terlebih dahulu untuk menempuh jalan musyawarah-mufakat.--------
------------------------------------------ PASAL 8 ---------------------------------------------
Mengenai perjanjian ini dan segala akibatnya para pihak sepakat untuk
memilih tempat kedudukan hukum (domicilie) di Kantor Pengadilan Negeri
___________________________________________9.---------------------------
-Selanjutnya para penghadap (-para penghadap) menyatakan pula
bahwa10 :---------------------------------------------------------------------------------
-Menjamin kebenaran dan bertanggungjawab sepenuhnya atas isi
semua identitas/surat/dokumen dan keterangan yang di sampaikan
kepada saya, Notaris, dan isinya yang dicantumkan/disebutkan dalam
akta ini.------------------------------------------------------------------------------------
9
Penyelesaian sengketa tersebut dapat juga dilakukan melalui Arbitrase dengan klausula :
------------------------------------------------- Pasal 7 --------------------------------------------------
------------------------------------------- PERSELISIHAN -------------------------------------------
1) Segala perselisihan yang timbul dari perjanjian ini sedapat mungkin diselesaikan
melalui negosiasi.—--------------------------------------------------------------------------------
2) Jika tidak didapat kata sepakat sebagaimana dimaksud ayat (1) pasal ini akan
diselesaikan melalui seorang mediator yang dapat diterima kedua belah pihak.---------
3) Jika tidak didapat kata sepakat sebagaimana dimaksud ayat (2) pasal ini akan
diselesaikan oleh Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) Perwakilan
__________________.-----------------------------------------------------------------------------
10
Klausula Proteksi Diri Notaris dalam akta sifatnya fakultatif (bukan keharusan)
tergantung pada Notaris dalam menjalankan tugas jabatannya.
-Untuk mengatasi hal tersebut, karena jabatan Notaris merupakan jabatan pribadi,
maka Notaris wajib melindungi dirinya sendiri. Dengan menjalankan tugas jabatan
dengan baik dan benar (menutut UUJN dan peraturan perundang-undangan lainnya)
sudah merupakan perlindungan diri yang tepat. Tapi terkadang Notaris meminta
kepada para penghadap agar mencantumkan perlindungan diri untuk Notaris jika
terjadi sengketa atau ada hal-hal yangsuatu hari terbukti tidak benar dari para
penghadap sendiri.
-Apakah kalimat proteksi seperti itu boleh dicantumkan dalam akta Notaris ? Atau
apakah penting harus ada kalimat seperti itu ?
-Bahwa jika dasarnya selama tidak dilarang boleh saja, hal tersebut kembali kepada
Notaris yang bersangkutan. Dan penting atau tidak penting Notaris sendiri yang
melakukannya. Serta tidak perlu melarang jika ada Notaris yang ingin
mencantumkan kalimat seperti itu.
-Meskipun ada kalimat tersebut tidak akan menjadi halangan para pihak yang
bersengketa untuk menempatkannya sebagai tergugat atau saksi. Tapi kalimat
tersebut sebagai upaya berhati-hati saja dan menambah keyakinan diri dan
keyakinan hati Notaris yang bersangkutan.
8
--Telah mengerti dan memahami isi akta ini, serta menerima segala
akibat hukum apapun yang timbul, baik sekarang maupun di kemudian
hari.----------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------- DEMIKIAN AKTA INI ----------------------------------
-dibuat dan diselesaikan di _______________________ ,-------------------------------
dengan dihadiri oleh: --------------------------------------------------------------------------------
1. NONA
dilahirkan di
tanggal
bulan
tahun
Jalan
Rukun Tetangga
Rukun Warga
Kelurahan
Kecamatan
pemegang Kartu Tanda Penduduk (K.T.P./N.I.K.) nomor
2. TUAN
dilahirkan di
tanggal
bulan
tahun
Jalan
Rukun Tetangga
Rukun Warga
Kelurahan
Kecamatan
keduanya pegawai kantor Notaris sebagai saksi-saksi.-----------------------------------
9
Setelah saya, Notaris, membacakan11 akta ini kepada (para) penghadap dan
para saksi, pada saat itu juga (para) penghadap, para saksi dan saya, Notaris,
menandatangani akta ini.---------------------------------------------------------------------------
Dibuat dengan__________________________________________----------------
--------------------------------
11
Jika para penghadap menghendaki atau jika para penghadap meminta untuk membaca
sendiri aktanya, maka para penghadap dapat membaca sendiri, kalimat “Notaris
membacakan kepada para penghadap” harus diubah menjadi “Atas permintaan para
penghadap, maka para penghadap telah membaca sendiri akta ini” (Pasal 16 ayat (7)
UUJN - P).
10
KUASA UNTUK MENJUAL
Nomor :
-Pada hari ini
tanggal
bulan
tahun
pukul
WIB (Waktu Indonesia Barat).----------------------------------------------------------
-Menghadap1 kepada saya,--------------------------------------------------------------
----------- HABIB ADJIE, Sarjana Hukum, Magister Humaniora, -----------
Notaris2 berkedudukan di kota Surabaya, - wilayah jabatan Propinsi Jawa
Timur, dengan dihadiri oleh para saksi yang saya, Notaris, kenal yang
nama-namanya akan disebutkan pada bagian akhir akta ini.-------------------
1. NYONYA/TUAN
dilahirkan di
tanggal
bulan
tahun
Pekerjaan
Jalan
Rukun Tetangga (RT)
Rukun Warga (RW)
1
Penggunaan kalimat “Menghadap kepada saya…” atau “Berhadapan dengan saya….”
Atau “Telah hadir di hadapan saya….” mempunyai pengertian dan makna yang sama,
yaitu para pihak hadir secara nyata di hadapan Notaris sesuai dengan tempat
kedudukan atau wilayah jabatan Notaris.
2
Pada Jabatan Notaris tidak boleh dicantumkan/ditambahkan istilah lain (seperti
Notaris Sebagai Pejabat Pembuat Akta Koperasi), karena Notaris adalah Pejabat
Umum yang diatur Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 dan Undang-undang
Nomor 2 Tahun 2014 (UUJN - P).
1
Kelurahan
Kecamatan
-Menurut keterangan Penghadap dalam melakukan tindakkan hukum
tersebut di bawah ini telah mendapat Persetujuan dan Kuasa dari
isterinya/suaminya3 yaitu :-----------------------------------------------------------
NYONYA/TUAN
dilahirkan di
tanggal
bulan
tahun
Pekerjaan
Jalan
Rukun Tetangga (RT)
Rukun Warga (RW)
Kelurahan
Kecamatan
-untuk selanjutnya disebut selaku :-----------------------------------------------
---------------- PEMBERI KUASA atau PIHAK PERTAMA. ----------------
2. NYONYA/TUAN
dilahirkan di
tanggal
bulan
tahun
3
Jika yang akan dijual harta gono-gini/harta bersama maka kawan-kawinnya perlu
diminta kuasa dan persetujuannya.
2
Pekerjaan
Jalan
Rukun Tetangga (RT)
Rukun Warga (RW)
Kelurahan
Kecamatan
-untuk selanjutnya disebut selaku :-----------------------------------------------
------------------ PENERIMA KUASA atau PIHAK KEDUA. ----------------
-Penghadap (-para penghadap) saya, Notaris, telah kenal berdasarkan
identitasnya yang diperlihatkan kepada saya, Notaris.---------------------------
--Penghadap (-para penghadap) dengan ini menerangkan terlebih
dahulu bahwa Kuasa Untuk Menjual ini berkaitan dengan akta
Pengikatan Jual Beli4 nomor
tanggal
bulan
tahun
yang dibuat di hadapan saya, Notaris.--------------------------------------------
-Pihak Pertama dengan ini memberi kuasa kepada Pihak Kedua :-----------
---------------------------------------- K H U S U S ----------------------------------------
-bahwa Pihak Pertama menjual atau mengalihkan dengan cara lainnya
(sebagian-sebagian atau seluruhnya) atas sebidang tanah dan bangunan
dengan Sertifikat Hak Milik (HM) nomor
bulan
4
Akta Kuasa Untuk Menjual ini berkaitan dengan akta Pengikatan Jual Beli yang telah
dibuat sebelumnya, sehingga akta kuasa ini tidak berdiri sendiri dan bukan kategori
Kuasa Mutlak.
3
tahun
nomor
seluas
meter persegi,, yang terletak di
Kelurahan/Desa
Kecamatan
Kota
-Dapat membuat, menyuruh membuat berbagai macam surat/akta dan
menandatangani surat/akta yang diperlukan, mengajukan dan atau
menarik kembali berbagai permohonan-permohonan, dapat memberikan
keterangan secara lisan atau tertulis kepada pihak-pihak yang
memerlukannya, kemudian untuk keperluan itu yang diberi kuasa dapat
melakukan segala tindakan hukum yang oleh yang diberi kuasa
dipandang baik dan berguna tiada satupun yang dikecualikan, meskipun
untuk sesuatu tindakan diperlukan kuasa khusus, maka dalam hal ini
kuasa tersebut telah ada/diberikan dengan akta kuasa ini.---------------------
-Kuasa ini diberikan dengan Hak Substitusi baik seluruhnya atau------------
sebagian-sebagian kepada pihak lain.------------------------------------------------
-Kuasa-kuasa ini tidak berakhir karena sebab-sebab yang
tercantum dalam pasal 1813 kitab Undang-Undang Hukum
Perdata, dan tidak dapat dicabut oleh Pemberi Kuasa dengan
bentuk dan cara apapun.---------------------------------------------------
-Selanjutnya penghadap (-para penghadap) menyatakan bahwa :-----------
-Selanjutnya para penghadap (-para penghadap) menyatakan pula
bahwa5 :--------------------------------------------------------------------------------
5
Klausula Proteksi Diri Notaris dalam akta sifatnya fakultatif (bukan keharusan)
tergantung pada Notaris dalam menjalankan tugas jabatannya.
4
-Menjamin kebenaran dan bertanggungjawab sepenuhnya atas isi
semua identitas/surat/dokumen dan keterangan yang di sampaikan
kepada saya, Notaris, dan isinya yang dicantumkan/disebutkan
dalam akta ini.------------------------------------------------------------------------
--Telah mengerti dan memahami isi akta ini, serta menerima segala
akibat hukum apapun yang timbul, baik sekarang maupun di
kemudian hari.-----------------------------------------------------------------------
------------------------------------ DEMIKIAN AKTA INI --------------------------------
-dibuat dan diselesaikan di _______________________ ,----------------------------
dengan dihadiri oleh: -----------------------------------------------------------------------------
1. NONA
dilahirkan di
tanggal
bulan
tahun
Jalan
Rukun Tetangga
-Untuk mengatasi hal tersebut, karena jabatan Notaris merupakan jabatan pribadi,
maka Notaris wajib melindungi dirinya sendiri. Dengan menjalankan tugas
jabatan dengan baik dan benar (menutut UUJN dan peraturan perundang-
undangan lainnya) sudah merupakan perlindungan diri yang tepat. Tapi terkadang
Notaris meminta kepada para penghadap agar mencantumkan perlindungan diri
untuk Notaris jika terjadi sengketa atau ada hal-hal yangsuatu hari terbukti tidak
benar dari para penghadap sendiri.
-Apakah kalimat proteksi seperti itu boleh dicantumkan dalam akta Notaris ?
Atau apakah penting harus ada kalimat seperti itu ?
-Bahwa jika dasarnya selama tidak dilarang boleh saja, hal tersebut kembali
kepada Notaris yang bersangkutan. Dan penting atau tidak penting Notaris sendiri
yang melakukannya. Serta tidak perlu melarang jika ada Notaris yang ingin
mencantumkan kalimat seperti itu.
-Meskipun ada kalimat tersebut tidak akan menjadi halangan para pihak yang
bersengketa untuk menempatkannya sebagai tergugat atau saksi. Tapi kalimat
tersebut sebagai upaya berhati-hati saja dan menambah keyakinan diri dan
keyakinan hati Notaris yang bersangkutan.
5
Rukun Warga
Kelurahan
Kecamatan
2. TUAN
dilahirkan di
tanggal
bulan
tahun
Jalan
Rukun Tetangga
Rukun Warga
Kelurahan
Kecamatan
keduanya pegawai kantor Notaris sebagai saksi-saksi.--------------------------------
Setelah saya, Notaris, membacakan6 akta ini kepada (para) penghadap dan
para saksi, pada saat itu juga (para) penghadap, para saksi dan saya, Notaris,
menandatangani akta ini.------------------------------------------------------------------------
Dibuat dengan__________________________________________--------------
--------------------------------
6
Jika para penghadap menghendaki atau jika para penghadap meminta untuk membaca
sendiri aktanya, maka para penghadap dapat membaca sendiri, kalimat “Notaris
membacakan kepada para penghadap” harus diubah menjadi “Atas permintaan para
penghadap, maka para penghadap telah membaca sendiri akta ini” (Pasal 16 ayat (7)
UUJN - P).
6
DISCLAIMER
SUBSTANSI/MATERI MAKALAH INI
DISIAPKAN/DISEDIAKAN DENGAN MAKSUD
SEBAGAI PENGANTAR UNTUK SUBSTANSI/MATERI
YANG BERSANGKUTAN/BERKAITAN, DAN TIDAK
BOLEH DIPERLAKUKAN SEBAGAI NASIHAT HUKUM.
NARASUMBER TIDAK BERTANGGUNGJAWAB DAN
BERTANGGUNGGUGAT ATAS KEPUTUSAN YANG
ANDA BUAT SETELAH MEMBACA/MENDENGARKAN
PRESENTASI INI (HBA).
copyright@hba-inc 1
copyright@hba-inc 2
 APABILA REKAN-REKAN MERASA TULISAN INI DAPAT
MEMBERIKAN MANFAAT, MAKA BAGIKANLAH TULISAN
INI KEPADA REKAN-REKAN YANG LAIN.
 JIKA SESEORANG MENINGGAL
DUNIA, MAKA TERPUTUSLAH
AMALANNYA KECUALI TIGA
PERKARA (YAITU) :
1.SEDEKAH/AMAL JARIYAH,
2.ILMU YANG
DIMANFAATKAN/BERMANFAAT
3.DO’A ANAK YANG SHOLEH
(HR. MUSLIM)
INDONESIA NOTARY COMMUNITY (INC) 3

‫ٱلر ْح َٰم ِن ه‬
‫ٱلر ِح ِيم‬ ِ ‫ِب ْس ِم ه‬
‫ٱَّلل ه‬
‫ق فِي ْاْل ِخ ِرين‬ ِ ‫اجع ْل ِلي ِلسان‬

ٍ ‫ص ْد‬ ْ ‫و‬
“Jadikanlah aku buah tutur yang baik bagi orang-orang (yang
datang) kemudian.” (QS. As-Syu’ara:84)
hba-inc@copyright
copyright@hba-inc 5
copyright@hba-inc 6

Makalah Seminar Pengda Bengkulu Ini - 28 November 2023

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Makalah Seminar Pengda Bengkulu Ini - 28 November 2023

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

HABIB ADJIE

PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK

PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/ KEPALA BADAN

e. bahwa sesuai dengan Pasal 23A Undang-

Nilai Jual Objek Pajak yang selanjutnya

(1) Subjek Pajak BPHTB adalah orang

(5) Besarnya nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak

(1)Tarif BPHTB ditetapkan

d. pada tanggal putusan pengadilan yang mempunyai

• KETENTUAN TENTANG BPHTB TERSEBUT HARUS

YANG JELAS UNTUK PEMBAYARAN PPH/BPHTB  AKAN

Nomor : B/HR.02/1012/IV/2023 J a ka r ta , 13 April 2023

Yth. 1. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional

Sehubungan dengan adanya ketidakseragaman penafsiran

2. Peralihan H a k Karena Pewarisan yang disertai Hibah Wasiat

4. Dalam rangka menyamakan persepsi atas ketentuan mengenai pendaftaran

b. apabila harta warisan berupa 1 (satu) bidang tanah maka

3) Disertai hibah wasiat:

c. Pencatatan pembagian hak bersama:

b. TUAN telah meninggal dunia di39. ------------------------------

38Jikayang bersangkutan suami-isteri, sebutkan dokumennya, misalnya Surat Nikah (dari

Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum, Direktur Perdata Seksi Wasiat.

2. Contoh Akta Hak Mewaris.

1. Akta yang dibuat di hadapan Notaris disebut Akta Pihak.

49Sebutkan nama-nama ahli waris sesuai KTP dan Akta Kelahiran.

50Sebutkan nama-nama ahli waris sesuai KTP dan Akta Kelahiran.

–Pada hari ini,

WIB (empat belas Waktu Indonesia Barat). -----------------------------------------

–Menghadap dihadapan saya, , Sarjana Hukum,

1. Tuan AHMAD, lahir di Semarang, tanggal dua puluh satu Juni

Negara Indonesia, Karyawan Swasta, bertempat tinggal di Kota

Semarang, Jalan Anggraini Raya nomor , Rukun Tetangga

007, Rukun Warga 002, Kelurahan Bulu Lor, Kecamatan Semarang

Utara, pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor : --------

2. Tuan BUDI WARDANI, lahir di Semarang, pada tangga Sebelas

1999), Warga Negara Indonesia, Pelajar, bertempat tinggal di

Kota Semarang, Jalan Anggraini, Rukun Tetangga 007, Rukun

Akta Penegasan ini dibuat ketika para penghadap sudah membuat

Surat Keterangan Waris dibawah tangan yang sudah diregister di

pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor : .-

– Para penghadap telah dikenal oleh saya, Notaris. --------------------------

– Para penghadap menerangkan terlebih dahulu dalam akta ini :-------

a. Bahwa Almarhumah ENDANG WARDANI pada tanggal tujuh April

demikian berdasarkan Kutipan Akta Kematian tertanggal dua

puluh april dua ribu delapan belas (20-04-2018), nomor : ,

dari Kantor Pencatatan Sipil Kota Semarang dan Almarhum

MUHAMMAD AHMANUDIN pada tanggal satu Juni dua ribu lima

belas (01-06-2015) telah meninggal dunia, demikian berdasarkan

Kutipan Akta kematian tertanggal delapan belas Juni dua ribu

lima belas (18-06-2015), nomor : dari Kantor Pencatatan

Sipil Kota Semarang ----------------------------------------------------------------------

b. Bahwa selama hidupnya Almarhumah ENDANG WARDHANI

AHMANUDIN pada tanggal 17 Oktober 1999 di Semarang dengan

Kutipan Akta Nikah Nomor : 374/30/X/1999, tertanggal tujuh

belas Oktober seribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan

c. Bahwa selama perkawinan Almarhumah ENDANG WARDANI dan

Almarhum MUHAMMAD AHMANUDIN telah dikaruniai 2 (dua)

orang anak kandung, yaitu :------------------------------------------------------------

1. Penghadap Tuan AHMAD, tersebut di atas;-------------------------------

2. Penghadap Tuan BUDI WARDANI, tersebut di atas;------------------

bentuk Penegasan Keterangan Ahli Waris.--------------------------------------------

–Bahwa sesuai dengan Surat Keterangan Waris yang dibuat dibawah

tangan tertanggal sepuluh April dua ribu delapan belas (10-04-2018),

05-2018) dengan Nomor , serta telah dicatat dalam