PAJAK DAERAH

 Dalam rangka mengalokasikan sumber daya

nasional secara lebih merata, Pemerintah
memberikan kewenangan kepada Daerah
untuk memungut Pajak Daerah (PD).
 Terdapat 13 jenis PD yang dapat dipungut
oleh Daerah, terdiri dari 6 jenis PD Provinsi
dan 7 jenis PD Kabupaten/Kota.
 PAJAK DAERAH

PAJAK PROVINSI PAJAK KAB/KOT

PBB P2
PKB BPHTB
BBNKB PBJT
PAB Pajak Reklame
PBBKB PAT
PAP PMBLB
Pajak Rokok PSBW
Opsen PMBLB Opsen PKB
Opsen BBNKB
Ps 1 (1) ( 2) UU HKPP
  Pemda dilarang memungut PD lainnya
selain dari 13 jenis PD tersebut.
 Jenis PD tertentu dapat tidak dipungut
dalam hal potensinya kurang mmemadai
dan/atau Pemda menetapkan kebijakan
untuk tidak memungutnya.

Ps 6 (1) ( 2) UU HKPP
 KRITERIA PD

Economic
Yield
efficiency

Suitable
Ability to as local
implement revenue
source
BENDA DAN PENGGOLONGANNYA

Benda

Hak
Kebendaan

Bersifat Bersifat
Memberi Memberi
Kenikmatan Jaminan

Benda Benda Hak Gadai Hak Hipotek

Milik Milik Dg Jaminan Dg Jaminan
Sendiri Orang Lain Bnd Brgrk Bnd T Brgrk
 Benda

Benda Benda
Berwujud Tidak Berwujud

Benda Benda Tidak Surat

HAKI
Bergerak Bergerak Berharga

Perbedaan

Pemilikan Penyerahan Kedaluarsa Pembebanan

(Beziting) (Levering) (Verjaring) (Bezwaring)
 BARANG BERGERAK
BARANG TIDAK BERGERAK

Barang Bergerak Barang Tidak Bergerak

• Pemilikan ditandai dengan • Pemilikan dibuktikan surat/
ada penguasaan secara akta dan pihak lain mem
nyata. berikan pengakuan.
• Penyerahan dengan penye • Penyerahan dengan balik
rahan nyata. nama.
• Tidak ada daluarsa karena • Ada daluarsa setelah lewat
pemilikan mutlak. waktu tertentu.
• Pembebanan hak dengan • Pembebanan hak melalui
gadai. hak tanggungan.
 TANAH/BANGUNAN BENDA BERNILAI

Demand
Utility
Tanah dan/atau
Bernilai
Bernilai Transferability
Bangunan
Scarcity
Valuable
 PERATURAN PERUUAN TTG BPHTB
Ord BBNHT (S 1924 No 21)  Ord BN (S 1834 No 27)  Akta

UU No 21 Th 1997 Ttg BPHTB  UU No 5 Th 1960 Ttg PDPPA

UU No 20 Th 2000 Ttg Perubahan UU No 21 Th 1997 Ttg BPHTB

UUUU
NoNo
28 28
Th Th
2009
2009
TtgTtg
Perubahan
Pajak Daerah
UU Nodan
18Retribusi
Th 1997 Daerah
Ttg PDRD

UU No 1 Th 2022 Ttg Hubungan Keu. Ant. Pempus dan Pemda

Peraturan Daerah Kabupaten atau Kota Ttg PDRD

 DASAR HUKUM

 Ps 23A UUD 1945.

 UU No 1 Th 2022 Ttg Hubungan Keuangan
antara Pempus dan Pemda (UU HKPP).
 PP No 55 Th 2016 Ttg Ketentuan Umum dan
Tata Cara Pemungutan Pajak Daerah.
 Peraturan Pelaksanaan UU HKPP.
 Peraturan Daerah Kabupaten atau Kota Ttg
Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
 Peraturan Bupati atau Walikota dan Aturan
Pelaksanaannya.
 PENGERTIAN
 Bea Perolehan atas Tanah dan/atau Bangunan
(BPHTB) adalah pajak atas perolehan hak atas
tanah dan/atau bangunan.
 Perolehan hak atas tanah dan/atau Bangunan
adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang
mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah
dan/atau bangunan oleh orang pribadi atau
badan.
 Hak atas tanah dan/atau bangunan adalah hak
atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta
bangunan di atasnya, sebagai mana dimaksud
dalam UU di bidang pertanahan dan bangunan.

Ps 1 UU HKPP
 MEKANISME PENGENAAN

TB

Pihak Pihak
Mengalihkan Memperoleh
HTB HTB

Rp

PPh Final
PHTB BPHTB
PPJBTB
 OBJEK PAJAK

Objek BPHTB adalah perolehan hak

atas tanah dan/atau bangunan

Perolehan hak atas tanah dan/atau

bangunan meliputi :

Pemindahan hak Pemberian hak baru

Pemindahan hak adalah pemindahan
hak karena :

• Jual beli,
• Tukar menukar,
• Hibah,
• Hibah wasiat,
• Waris,
• Pemasukan dalam perseroan atau
badan hukum lain (inbreng),
• Pemisahan yang mengakibatkan peralihan,
• Penunjukan pembeli dalam lelang,
• Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai
kekuatan hukum tetap,
• Penggabungan usaha (merger),
• Peleburan usaha (consolidation),
• Pemekaran usaha,
• Hadiah.
 Pemberian hak baru adalah pemberian
hak baru karena :

– Kelanjutan pelepasan hak,

– Di luar pelepasan hak.

Ps 44 (1) ( 2) UU HKPP
 Hak atas tanah dan/atau bangunan
meliputi :

Hak Milik Hak Guna Usaha

Hak Guna Bangunan Hak Pakai

Hak Milik Satuan

Hak Pengelolaan
Rumah Susun

Ps 44 (3) UU HKPP
 BUKAN OBJEK PAJAK

Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan :

1. Untuk kantor pemerintah, pemda, penyelenggara
negara dan lembaga negara lain yang dicatat
sebagai barang milik negara atau daerah,
2. Untuk negara guna penyelenggaraan pemerintahan
dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan untuk
kepentingan umum,
3. Untuk badan atau perwakilan dari lembaga
internasional dengan syarat tidak menjalankan
usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi
dan tugasnya (diatur Menkeu),
 4. Untuk perwakilan diplomatik dan konsulat (asas
timbal balik),
5. Untuk orang pribadi atau badan karena konversi
hak atau karena perbuatan hukum lain dengan
tidak adanya perubahan nama,
6. Untuk orang pribadi atau badan karena wakaf,
7. Untuk orang pribadi atau badan untuk kepentingan
ibadah.
8. Untuk masyarakat berpenghasilan rendah sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Ps 44 (6) atau (4)? UU HKPP

 PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN
UMUM OLEH PEMERINTAH DAN/ATAU PEMDA
Ruang lingkupnya meliputi untuk pembangunan :
a. Pertahanan dan keamanan nasional.
b. Jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api,
stasiun kereta api, fasilitas operasi kereta api.
c. Waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air
dan sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya.
d. Pelabuhan, bandar udara, dan terminal.
e. Infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi.
f. Pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan/atau
distribusi listrik.
g. Jaringan telekom dan informatika pemerintah.
h. Tempat pembuangan dan pengelolaan sampah.
i. Rumah sakit pempus atau pemda.
j. Fasilitas keselamatan umum.
k. Pemakaman umum pempus atau pemda.
l. Fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka
hijau publik.
m. Cagar alam dan cagar budaya.
n. Kantor pempus, pemda, atau desa.
o. Penataan pemukiman kumuh perkotaan dan/ atau
konsolidasi tanah serta perumahan untuk
masyarakat berpenghasilan rendah dengan status
sewa termasuk untuk pembangunan rumah umum
dan rumah khusus.
p. Prasarana pendidikan atau sekolah pempus
atau pemda.
q. Prasarana olah raga pempus atau pemda.
r. Pasar umum dan lapangan parkir umum.
s. Kawasan industri hulu dan hilir migas yang
diprakarsai dan/atau dikuasai oleh pempus,
pemda, BUMN, atau BUMD.
t. Kawasan ekonomi khusus yang diprakarsai
dan/atau dikuasai oleh pempus, pemda,
BUMN, atau BUMD.
u. Kawasan industri yang diprakarsai dan/atau
dikuasai oleh pempus, pemda, BUMN, atau
BUMD.
v. Kawasan pariwisata yang diprakarsai dan/
atau dikuasai oleh pempus, pemda, BUMN,
atau BUMD.
w. Kawasan ketahanan pangan yang diprakarsai
dan/atau dikuasai oleh pempus, pemda,
BUMN, atau BUMD.
x. Kawasan pengembangan teknologi yang
diprakarsai dan/atau dikuasai oleh pempus,
pemda, BUMN, atau BUMD.

(Ps 10 UU No 2 Th 2012 Ttg Pengadaan Tanah

Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum
stdtd Perpu No 2 Th 2022 Ttg CK).
 SUBJEK PAJAK DAN WP

o Subjek Pajak BPHTB adalah orang pribadi

atau badan yang memperoleh hak atas
tanah dan/atau bangunan.
o WP BPHTB adalah orang pribadi atau
badan yang memperoleh hak atas tanah
dan/atau bangunan.

Ps 45 UU HKPP
 SUBJEK PAJAK = WP

 Jual Beli  Pembeli.

 Tukar menukar  Kedua belah pihak.
 Hibah  Penerima hibah.
 Hibah wasiat  Penerima hibah wasiat.
 Waris  Penerima waris.
 Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum
lainnya  Perseroan atau badan hukum.
 Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
 Orang pribadi atau badan penerima peralihan.
 Penunjukan pembeli dalam lelang  Pemenang.
 Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai
kekuatan hukum tetap  Pihak memperoleh hak
sesuai putusan hakim.
 Penggabungan usaha  Badan usaha eksis.
 Peleburan usaha  Badan usaha baru.
 Pemekaran usaha  Badan usaha baru.
 Hadiah  Penerima hadiah.
 Perolehan hak baru karena kelanjutan dari
pelepasan hak  Orang pribadi atau badan
yang mem peroleh hak.
 Perolehan hak baru di luar pelepasan hak 
Orang pribadi atau badan yang memperoleh
hak tanah Negara.
 PENGHITUNGAN BPHTB

Pajak = Tarif x DPP

BPHTB = ≤5% x NPOPKP

NPOPKP = NPOP - NPOPTKP

NPOP = Nilai Tertinggi Harga Transaksi >< NJOP PBB

atau Nilai Pasar >< NJOP PBB

Tarif = ≤5%
 FORMULA MENGHITUNG BPHTB
Harga
Trans
Hg Trans
NPOP Tertinggi NJOP
Ris Lel
Nilai
Pasar

NPOP DPP
_
NPOPTKP
=
NPOPKP
x
Tarif ≤5%
=
BPHTB
 DPP

 Secara umum, Dasar Pengenaan Pajak (DPP)

untuk menghitung BPHTB ialah Nilai Perolehan
Objek Pajak (NPOP).
 Pada dasarnya ada 3 jenis nilai (harga) yang
menjadi NPOP :
– Nilai Pasar.
– Harga Transaksi.
– Harga Transaksi Risalah Lelang.
 Ps 46 (2) UU HKPP menetapkan yang menjadi
NPOP sebagai DPP untuk masing-masing jenis
perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan
adalah menurut tabel pada slide berikutnya.
 PENETAPAN NPOP

Jenis Perolehan NPOP

Jual beli Harga transaksi
Tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris,
pemasukan dalam perseroan atau badan
hukum lainnya, pemisahan hak yang
mengakibatkan peralihan, peralihan hak
karena pelaksanaan putusan hakim yang
Nilai pasar
mempunyai kekuatan hukum tetap, pemberian
hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari
pelepasan hak, pemberian hak baru atas
tanah di luar pelepasan hak, penggabungan,
peleburanusaha, pemekaran usaha, hadiah
Penunjukan pembeli lelang Harga Trans RL

Ps 46 (1) (2) UU HKPP

  Dalam hal nilai pasar atau harga transaksi
yang menjadi NPOP tidak diketahui atau
lebih rendah dari NJOP PBB pada tahun
terjadinya perolehan, DPP BPHTB yang
digunakan adalah NJOP PBB tersebut.

Ps 46 (3) UU HKPP
 PENETAPAN NPOPTKP

No Jenis Perolehan NPOPTKP

1 Untuk perolehan pertama ≥Rp 80 Juta
Hibah wasiat atau waris yang diterima
orang pribadi yang masih dalam hubungan
kelauarga sedarah dalam garis keturunan
2 ≥Rp 300 Juta
lurus satu derajat ke atas atau ke bawah
dengan pemberi hibah wasiat atau waris,
termasuk suami/istri
3 Hibah wasiat atau waris tertentu >No 2

CATATAN :
No 1 dan No 2 ditetapkan dengan Perda  Ps 46 (8) UU HKPP.
No 3 ditetapkan oleh Pemda  Ps 46 (7) UU HKPP.
Ps 46 (4-8) UU HKPP
Perolehan hak karena hibah wasiat atau waris
tertentu antara lain waris dan hibah wasiat
yang berlaku pada kebudayaan dan adat
istiadat di daerah tertentu dimana tanah dan/
atau bangunan yang diperoleh tidak dapat
dijual atau harus diwariskan kembali.
 NPOPKP

 Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak

(NPOPKP) adalah jumlah tertentu dari NPOP
yang dikenakan pajak.
 NPOPKP didapat dengan cara mengurangkan
NPOP dengan NPOPTKP.
 Dalam BPHTB, NPOPKP merupakan DPP
untuk diterapkan tarif pajak sebesar ≤5%.

Ps 48 (1) UU HKPP
 TARIF

 Tarif BPHTB ditetapkan ≤ 5%.

 Besar tarif ditetapkan dengan Perda
Kabupaten atau Kota.
 Besar tarif dapat diubah menjadi tarif
yang berlaku nasional yang tata cara
penetapannya diatur dengan PP.

Ps 47 dan 97 (2, 3, 5) UU HKPP

CARA MENGHITUNG BPHTB TERUTANG

• Menetukan jenis perolehan hak atas tanah/bangunan

dan harga transaksi atau niilai pasar atau harga lelang.
• Menghitung NJOP PBB.
– NJOP Bumi/Tanah.
Luas x NJOP per m² XXY
– NJOP Bangunan.
Luas x NJOP per m² XYY
– NJOP Bumi/Bangunan XXX
• Menentukan harga transaksi atau nilai pasar menurut
jenis perolehan hak.
• Bandingkan harga transaksi atau nilai pasar menurut
jenis perolehan dengan NJOP PBB  yang tertinggi 
NPOP DPP.
• Hitung BPHTB terutang.
– NPOP sebagai DPP.
Harga Transaksi atau Nilai Pasar
atau NJOP atau Harga Lelang YYX
– NPOPTKP (YXX)
– NPOPKP YXY
– BPHTB.
5% x YXY YYY
 SAAT TERUTANG

 Secara umum saat terutang BPHTB adalah tanggal :

– Dibuat dan ditandatangani PPJB.
– Dibuat dan ditandatangani akta.
– Pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan.
– Putusan hakim yang berkekuatan hukum tetap.
– Penerbitan surat keputusan pemberian hak.
– Penunjukan pemenang lelang.
 Saat terutang berdasarkan jenis perolehan hak atas
tanah dan/atau bangunan sesuai Ps 49 UU HKPP
adalah menuurut slide berikutnya.
 SAAT TERUTANG BPHTB

 Jual Beli  Tanggal dibuat dan ditandatangani PPJB.

 Tukar menukar, hibah, hibah wasiat, pemasukan
dalam perseroan/badan hukum lainnya, pemisahan
hak yang mengakibatkan peralihan, penggabungan
usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan
hadiah  Tanggal dibuat dan ditandatangani akta.
 Waris  Tanggal penerima waris atau kuasanya
mendaftarkan peralihan hak ke kantor pertanahan.
  Putusan hakim  Tanggal putusan pengadilan
yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap.
 Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan
dari pelepasan hak dan pemberian hak baru di luar
pelepasan hak  Tanggal diterbitkannya surat
keputusan pemberian hak.
 Lelang  Tanggal penunjukan pemenang lelang.

Ps 49 UU HKPP
 TEMPAT TERUTANG

• BPHTB yang terutang dipungut di wilayah daerah

tempat tanah dan/atau bangunan berada.
• Tempat pajak terutang berkaitan dengan :
– Pejabat yang berwenang yang menandatangani
akta autentik, keputusan lelang, pendaftaran
hak, dan pemberian hak baru.
– Besarnya NPOPTKP yang dipergunakan dalam
perhitungan BPHTB.
– Besarnya tarif pajak yang dipergunakan dalam
perhitungan BPHTB.

Ps 48 (2) UU HKPP
 SISTEM PEMUNGUTAN

o BPHTB dipungut berdasarkan perhitungan sendiri

oleh WP (self assessment system).
o Dokumen yang digunakan sebagai dasar pada
pemungutan BPHTB antara lain adalah Surat
Pemberitahuan Pajak Daerah (SPTPD).
o SPTPD BPHTB wajib diisi dengan benar dan
lengkap (true, clear, and complete presentation
principle) serta disampaikan WP ke Pemda sesuai
ketentuan peraturan perundang-undangan.

Ps 4 (2) UU HKPP
 POKOK-POKOK PERUBAHAN UU
HKPP MENYANGKUT BPHTB

 Pengecualian objek BPHTB bertambah dengan PHTB

untuk kantor pemerintah, pemda, penyelenggara
negara dan lembaga negara lain yang dicatat sebagai
barang milik negara atau milik daerah dan untuk
masyarakat berpenghasilan rendah sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
 Besarnya NPOPTKP selain karena hibah wasiat atau
waris dari ≥ Rp 60 Juta untuk setiap WP berubah jadi
≥ Rp 80 Juta untuk perolehan hak pertama WP.
 NPOPTKP karena hibah wasiat atau waris tertentu,
dapat ditetapkan ≥ NPOPTKP hibah wasiat atau waris
biasa yang besarnya ≥ Rp 300 Juta.
 Besar tarif BPHTB yang telah ditetapkan dengan Perda
Kabupaten atau Kota dapat diubah menjadi tarif yang
berlaku nasional.
 Saat terutang BPHTB untuk jual beli berubah dari sejak
tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta menjadi
pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya PPJB.
 Ketentuan dalam UU PDRD tentang kewajiban PPAT-
Notaris, Kepala Kantor Lelang Negara, dan Kepala
Kantor Pertanahan, ikut serta dalam pengawasan
pemenuhan kewajiban perpajakan BPHTB WP dengan
cara hanya dapat menandatangani akta pemindahan
HTB, hanya dapat menandatangani risalah lelang
perolehan HTB, hanya dapat melakukan pendaftaran
hak atas tanah, setelah WP menyerahkan bukti
pembayaran BPHTB, berikut sanksinya, tidak diatur
lagi dalam UU HKPP.
 Ketentuan dalam UU PDRD tentang kewajiban PPAT-
Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara melaporkan
pembuatan akta atau risalah lelang perolehan HTB
kepada Kepala Daerah setiap bulan paling lambat
tanggal 10 bulan berikutnya beserta sanksinya, tidak
dicantumkan kembali dalam UU HKPP.
 Ketentuan tentang sistem pemungutan BPHTB adalah
self assessment system diatur dalam UU HKPP, tidak
lagi berdasarkan pendelegasian UU PDRD ke PP.
 KETENTUAN UMUM DAN TATA CARA
PEMUNGUTAN PDRD (KUPDRD)
 Pemungutan PDRD dilaksanakan sesuai dengan
KUPDRD.
 KUPDRD meliputi pengaturan tentang pendaftaran
dan pendataan, penetapan besaran PDRD yang
terutang, pembayaran dan penyetoran, pelaporan,
pengurangan/pembetulan/pembatalan ketetapan,
pemeriksaan, penagihan, keberatan, gugatan,
penghapusan piutang PDRD oleh Kepala Daerah,
pengaturan lain yang berkaitan dengan tata cara
pemungutan PDRD.
 KUPDRD diatur dengan atau berdasarkan PP.
Ps 95 UU HKPP
 PP tentang KUPDRD belum terbit.
 Pengaturan mengenai ketentuan umum dan
tata cara pemungutan pajak daerah saat ini
sudah diatur dengan PP No 55 Th 2016 Ttg
KUPD yang merupakan aturan pelaksanaan
dari UU No 28 Th 2009 TTg PDRD.
13 05 23