Penggolongan PPh Final

Psl 4(2)
>12
Psl 22 Psl 15
1 5
PPh
Final
Psl 21 Psl 17(2)d
4 1
Psl 19
1
KATEGORI PPh FINAL PASAL 4 AYAT (2)

1. PPh Final Bunga Deposito dan Tabungan Lainnya,

2. PPh Final Bunga Obligasi dan Surat Utang Negara,
3. PPh Final Bunga Simpanan Anggota (OP) Koperasi,
4. PPh Final Hadiah Undian,
5. PPh Final Transaksi Saham dan Sekuritas Lain serta
Derivatifnya yang Diperdagangkan di Bursa,
6. PPh Final Perusahaan Modal Ventura dari Transaksi
Penjualan Saham atau Pengalihan Penyertaan Modal
pada Perusahaan Pasangannya,
7. PPh Final Pengalihan Hak Tanah dan Bangunan
dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan
Bangunan beserta Perubahannya,
8. PPh Final Usaha Jasa Konstruksi,
9. PPh Final Usaha Real Estate,
10. PPh Final Persewaan Tanah dan Bangunan,
11. PPh Final UMKM,
12. PPh Final atas Penghasilan Tertentu Lainnya (ber
dasarkan PP).
 DASAR HUKUM

• Ps 5 (2) UUD 1945.

• Ps 4 (2) UU No 7 Th 1983 TTg PPh stdtd UU No
7 Th 2021 Ttg HPP (UU PPh).
• PP No 29 Th 1996 Ttg Pembayaran PPh atas
Penghasilan dari Persewaan TB.
• PP No 5 Th 2002 Ttg Perubahan PP No 29 Th
1996 Ttg Pembayaran PPh atas Penghasilan dari
Persewaan TB.
• PP No 34 Th 2017 Ttg PPh atas Penghasilan dari
Persewaan TB  Mengganti PP No 29 Th 1996
stdd PP No 5 Th 2002.
 PENGERTIAN
 Bangunan ialah konstruksi teknik yang ditanam
atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/
atau perairan.
 Penyewa ialah OP/Badan yang menyewa tanah
dan/atau bangunan dari pemilik atau dari pihak
yang menyewakan tanah dan/atau bangunan.
 Investor adalah OP atau Badan yang diberikan
hak untuk mendirikan bangunan dan menggu-
nakan/mengusahakan bangunan berdasarkan
perjanjian BGS selama masa perjanjian BGS.
  BGS adalah bentuk perjanjian kerja sama yang di-
lakukan antara pemegang hak atas tanah dengan
investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak
atas tanah memberikan hak kepada investor untuk
mendirikan bangunan selama masa perjanjian dan
mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut ke-
pada pemegang hak atas tanah setelah investor
mengoperasikan bangunan tersebut atau sebelum
investor mengoperasikannya.

Ps 1 (1,2,3,4) PP 34
 SUBJEK DAN OBJEK PAJAK

Atas penghasilan yang diterima/

diperoleh OP atau Badan dari :

1. Persewaan Tanah/Bangunan
(PTB),

2. Pelaksanaan Perjanjian BGS

(PPBGS),

dikenai PPh yang bersifat final

(PPh Final PTB).
Ps 2 (1,2) PP 34
 Penghasilan PTB

 Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau

bangunan, baik sebagian maupun seluruh
bangunan.
 Sebagian bangunan ialah areal di dalam dan
di luar bangunan yang merupakan bagian dari
bangunan tersebut seperti teras bangunan,
kamar dalam rumah, paviliun, kolam renang,
dan sebagainya.

Ps 2 (1) PP 34
 Mekanisme PTB - Pengenaan PPh Final PTB

TB

Tenant Owner
Penyewa Menyewakan

Dipotong Dibayar
Rp
Tenant Owner

PPh Final PTB

Tenant Tenant Bkn
Pemotong Pemotong
Pajak Pajak
 PENGHITUNGAN PPh FINAL PTB
 Tarif PPh Final PTB untuk PTB sebesar 10%.
 DPP adalah Jumlah Bruto Nilai Persewaan Tanah
dan/atau Bangunan (JBNPTB).
 JBNPTB merupakan semua yang dibayarkan atau
yang diakui sebagai utang oleh penyewa dengan
nama dan dalam bentuk apapun yang berkaitan
dengan TB yang disewa termasuk biaya perawat-
an, biaya pemeliharaan, biaya keamanan, biaya
layanan (service charge), biaya fasilitas lainnya
baik yang perjanjiannya dibuat terpisah maupun
yang disatukan.
 Formula penghitungan PPh Final PTB :
PPh Final PTB = 10% x JBNPTB
Ps 4 (1,2,3,4) PP 34
 BUILD OPERATE AND
TRANSFER
(BOT)
BANGUN GUNA SERAH
(BGS)
 KONTRAK KONSTRUKSI
o Klasifikasi Kontrak Konstruksi.
– Cara penunjukan  DN, LN, langsung, lelang.
– Sumber pendanaan  APBN, perusahan, loan.
– Waktu penyelesaian  1 tahun, multi years.
– Pemberi tugas  swasta, pemerintah.
– Bidang pekerjaan  konstruksi, pengadaan, jasa.
– Penunjukan kontraktor  tender, negosiasi.
– Pembayaran kontraktor  lump-sum contract,
cost-reimburseable contract, unit price contract.
o Tipe Kontrak Konstruksi.
– Tipe kontrak konstruksi semakin lama semakin
banyak seiring dengan perkembangan bisnis
konstruksi itu sendiri.
– Dalam praktek paling tidak ada 26 tipe kontrak
konstruksi yang satu sama lain terkadang saling
overlapping atau dapat digunakan kombinasi
dari 2 atau lebih tipe tersebut (Fuady, 1998)
seperti tradisional, turn-key, build operate own,
build and transfer, build operate and transfer,
joint operation, build lease transfer, dan lainnya.
o Berdasarkan sistem pembiayaannya, tipe kontrak
konstruksi dapat digolongkan menjadi :
• Tradisional (konvensional)  pembayaran secara
lump-sum, fee, unit price.
• Produk baru  build operate and transfer, build
and transfer, dan lainnya.
 PENGERTIAN BOT
BOT is variety of type of project financing known as
contractor provided financing. In the standard con-
tractor provided financing a project entity may
request proposal for the construction of a project
pursuant to which the contractor will not only
provided the materials and sevices needed to
complete the project but will also provide or at least
arrange the necessary financing. The contractor will
also need to operate the project and use its cash
flows to repay the debt it has incurred.
(Clifford W. Garstang)
BGS adalah bentuk perjanjian kerja sama yang di-
lakukan antara pemegang hak atas tanah dengan
investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak
atas tanah memberikan hak kepada investor untuk
mendirikan bangunan selama masa perjanjian dan
mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut ke-
pada pemegang hak atas tanah setelah investor
mengoperasikan bangunan tersebut atau sebelum
investor mengoperasikannya.
(Pasal 1 (3) PP Nomor 34 Tahun 2017)
 UNSUR-UNSUR BGS
 Ada para pihak, owner (swasta atau pemerintah)
dan investor,
 Ada objek yang diperjanjikan dalam BOT Agree-
ment, lahan dan bangunannya,
 Investor dalam jangka waktu tertentu diberi hak
kelola atas bangunan untuk mengambil manfaat
ekonomi dengan pola bagi hasil, royalti, atau
kompensasi,
 Setelah BOT Term berakhir investor mengemba-
likan bangunan dan fasilitasnya ke owner.
 PERJANJIAN BGS
Karena BGS terdiri dari bangun, guna, dan serah,
dalam perjanjian BGS bukan hanya antara owner
dan investor saja, tapi juga :
 Perjanjian borongan pekerjaan  kontraktor dan
investor,
 Perjanjian kredit perbankan  bank kreditur dan
investor debitur,
 Perjanjian asuransi  perusahaan asuransi dan
investor,
 Perjanjian persewaan  investor yang menye-
wakan dan pengguna penyewa.
 Penghasilan PPBGS
Penghasilan pemegang hak atas tanah dari investor
terkait pelaksanaan perjanjian BGS, yang meliputi :
 Penghasilan pembayaran berkala selama masa
perjanjian BGS,
 Penghasilan berupa bangunan yang diserahkan
sebelum perjanjian BGS berakhir,
 Penghasilan berupa bangunan yang diserahkan/
seharusnya diserahkan pada saat perjanjian BGS
berakhir, dan
 Penghasilan lain termasuk pembayaran bagi hasil
penggunaan bangunan dan denda perjanjian BGS.
Ps 2 (2) PP 34
Mekanisme BGS - Pengenaan PPh Final PTB

1
2
5 3
Owner 6 Investor 4 Kontraktor
7
8

5, 6, 7, dan 8 dikenai PPh Final PTB

1 = Pembuatan/penandatanganan BOT
Agreement, owner dan investor.
2 = Pemberian hak atas tanah dari owner
ke investor.
3 = Pembuatan/penandatanganan kontrak
konstruksi, investor dan kontraktor.
4 = Penyerahan bangunan dari kontraktor
ke investor untuk dioperasikan selama
masa konsesi.
5 = Penyerahan sebagian bangunan oleh
investor ke owner (bila ada).
6 = Pembayaran berkala ke owner selama
BOT term.
7 = Penyerahan seluruh bangunan oleh
investor ke owner di akhir BOT term.
8 = Pembayaran lain terkait perjanjian BOT.
 PENGHITUNGAN PPh FINAL PPBGS

 Tarif PPh Final PTB untuk PPBGS sebesar 10%.

 DPP adalah Jumlah Bruto Nilai Persewaan Tanah
dan/atau Bangunan (JBNPTB).
 JBNPTB atas penghasilan dalam bentuk bangunan
merupakan nilai bangunan (nilai tertinggi antara
nilai pasar dan NJOP Bangunan) yang diterima
pemegang hak atas TB dari investor.
 Formula penghitungan PPh Final PTB :
PPh Final PTB = 10% x JBNPTB

Ps 4 (1,2,3,4) PP 34
 PENGECUALIAN

Penghasilan yang diterima atau

diperoleh dari jasa pelayanan
penginapan serta akomodasinya

Jasa pelayanan penginapan seperti

kamar, asrama mahasiswa/pelajar,
asrama pekerja, dan rumah kos.

Ps 2 (3) PP 34
 PEMBAYARAN

Pembayaran PPh Final PTB

(PTB dan PPBGS)

Dibayar sendiri oleh

Dipotong oleh
OP/Badan Penerima
Penyewa
Penghasilan

Penyewa bukan
Penyewa sebagai
sebagai Pemotong
Pemotong PPh
PPh
Ps 3 (1,3) PP 34
 Pemotong Pajak

 Badan Pemerintah,
 Subjek pajak Badan DN,
 Penyelenggara Kegiatan,
 Bentuk Usaha Tetap,
 Kerja Sama Operasi,
 Perwakilan Perusahaan LN,
 OP DN Ditunjuk Dir Jen Pajak.

Ps 3 (2) PP 34
WP OP DN Ditunjuk Sebagai Pemotong Pajak
Notaris
PPAT
Akuntan
Dokter
Arsitek
Pengacara
Konsultan
Pembukuan

Melalui
Surat Keputusan Penunjukan
Sebagai Pemotong Pajak dari
Kepala KPP
 PELAPORAN

Pelaporan
PPh Final PTB

WP yang melakukan pemotongan dan

membayar sendiri PPh Final PTB yang
terutang wajib menyetorkan dan
melaporkan PPh tersebut

Ps 3 (4) PP 34
 CONTOH PENGHITUNGAN

1
PT B, salah satu penyewa di gedung perkantoran
AAA, membayar sewa Rp 300 Juta dan service
charge (jasa keamanan, perawatan, kebersihan)
Rp 20 Juta untuk setahun kepada PT A, pemilik
gedung perkantoran tersebut.

PPh Final PT A yang wajib dipotong PT B adalah

= 10% x JBNPTB
= 10% x (Rp 300 Juta + Rp 20 Juta)
= Rp 32 Juta.
 2
PT C (pemilik) dan PT D (penyewa) menanda
tangani perjanjian sewa menyewa menara
telekomunikasi untuk jangka waktu 5 tahun
sebesar Rp 750 Juta.

PPh Final PT C yang wajib dipotong PT D

adalah
= 10% x JBNPTB
= 10% x Rp 750 Juta
= Rp 75 Juta.
 3
PT E (pemilik) dan PT F (penyewa) menanda
tangani perjanjian sewa menyewa tangki untuk
jangka waktu 3 tahun sebesar Rp 450 Juta.

PPh Final PT E yang wajib dipotong PT F ialah

= 10% x JBNPTB
= 10% x Rp 450 Juta
= Rp 45 Juta.
 4
PT G, pemilik tanah, melaksanakan perjanjian
BGS dengan PT H untuk membangun gedung
pusat perbelanjaan (mall). Setelah pemba-
ngunan selesai, PT H mempunyai hak untuk
menggunakan bangunan tersebut selama 25
tahun dengan membayar Rp 200 Juta setiap
bulan ke PT G.

PPh Final PT G yang wajib dipotong PT H

setiap bulan selama 25 tahun adalah
= 10% x JBNPTB
= 10% x Rp 200 Juta
= Rp 20 Juta.
 5
PT I, pemilik gedung perkantoran L, mengadakan
perjanjian kerja sama dengan PT J untuk me-
ngelola keamanan, kebersihan, dan perawatan
gedung tersebut dengan fee Rp 1,25 M per tahun.
PT K, penyewa, membayar sewa Rp 300 Juta dan
biaya service charge Rp 20 Juta per tahun yang
penagihannya dilakukan oleh PT J.

PPh Final PT I yang wajib dipotong PT K adalah

= 10% x JBNPTB
= 10% x (Rp 300 Juta + Rp 20 Juta)
= Rp 32 Juta.
 Gedung
P’kntorn L

Kamn
PT I Kbrsh
PT K
Owner Prwtn Tenant
1.250

PT J 300+20−32
288 Pengelola 288
13 05 23