SURAT EDARAN DIREKTUR JENDERAL PAJAK

NOMOR SE - 38/PJ.4/1995
TENTANG
PERLAKUAN PAJAK PENGHASILAN ATAS PENGHASILAN
SEHUBUNGAN DENGAN PERJANJIAN BANGUN GUNA SERAH (SERI PPh UMUM
NOMOR 17)
DIREKTUR JENDERAL PAJAK,
Sehubungan dengan telah diterbitkannya Keputusan Menteri Keuangan Nomor:
248/KMK.04/1995 tanggal 2 Juni 1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan terhadap Pihakpihak yang melakukan Kerja sama dalam bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah.("Built Operate
and Transfer"), dengan ini diberikan penegasan sebagai berikut :
I.

II.

Umum
1.

Sesuai dengan Pasal 1 Keputusan Menteri Keuangan Nomor:

248/KMK.04/1995tanggal 2 Juni 1995 yang dimaksud dengan bangun guna serah
adalah bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas
tanah dengan investor yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah
memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa
perjanjian bangun guna serah, dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut
kepada pemegang hak atas tanah setelah masa bangun guna serah berakhir.

2.

Bangunan yang didirikan oleh investor dapat berupa gedung perkantoran,

apartemen, pusat perbelanjaan, rumah toko (ruko), hotel, dan/atau bangunan
lainnya.

3.

Pihak-pihak yang melakukan perjanjian bangun guna serah adalah investor yang
diberikan hak untuk mendirikan bangunan dan menggunakan atau mengusahakan
bangunan tersebut selama masa perjanjian bangun guna serah, dan pemegang hak
atas tanah yang memberikan hak kepada investor.

Penghasilan dan biaya bagi investor

1.

Penghasilan
Penghasilan investor sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah adalah
penghasilan yang diterima atau diperoleh investor dari pengusahaan bangunan
yang didirikan antara lain :
a.

sewa dan penghasilan sehubungan dengan penggunaan harta;

2.

b.

Penghasilan sehubungan dengan hak pengusahaan bangunan seperti

penghasilan dari pengusahaan hotel, pusat fasilitas olah raga ("Sport
center"), tempat hiburan, dan sebagainya;

c.

penggantian atau imbalan yang diterima atau diperoleh dari pemegang hak
atas tanah apabila masa perjanjian bangun guna serah diperpendek dari
masa yang telah ditentukan.

Biaya
2.1.

Biaya yang boleh dikurangkan dari penghasilan bruto bagi investor adalah biaya sebagaim
memperhatikan pasal 9 ayat (1) Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 sebagaimana telah
Tahun 1994 berkenaan dengan pengusahaan bangunan yang didirikan berdasarkan perjan
2.2.

Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh investor untuk mendirikan bangunan merupakan nilai
menggunakan atau hak mengusahakan bangunan tersebut, dan nilai perolehan tersebut ole
besar setiap tahun selama masa perjanjian bangun guna serah
Contoh 1 :
Investor PT. ABC mendirikan bangunan gedung perkantoran 12 lantai atas tanah milik PT
dengan biaya Rp 30.000.000.000,00 untuk masa selama 15 tahun. Amortisasi yang dilaku
2.000.000.000,00 (Rp.30.000.000.000,00 : 15)
2.3.

Apabila masa perjanjian bangun serah guna menjadi lebih pendek dari masa yang telah di
pembangunan yang belum diamortisasi, amortisasi sekaligus oleh investor pada tahun ber
pendek tersebut.
Contoh 2 :
Berdasarkan contoh 1, PT. ABC pada akhir tahun ke dua belas menyerahkan bangunan ke
perjanjian tersebut kepada PT. ABC diberikan imbalan oleh PT. PG sebesar Rp 5.000.000
berakhirnya masa perjanjian bangun guna serah) PT. ABC memperoleh tambahan pengha
30.000.000.000,00 - (12x Rp 2.000.000.000,00).
2.4.

Apabila masa perjanjian bangun guna serah menjadi lebih panjang dari masa yang telah d
penambahan bangunan, maka biaya penambahan tersebut ditambahkan dengan sisa biaya
tersebut diamortisasi hingga berakhirnya masa bangun guna serah yang lebih panjang ters
Contoh 3 :
Berdasarkan Contoh 1, PT. ABC pada tahun ke sebelas menambah bangunan dengan biay
serah diperpanjang 5 tahun sehingga menjadi 20 tahun. Penghitungan amortisasi PT. ABC
- sisa yang belum diamortisasi pada awal tahun ke sebelas: Rp.10.000.000.000,- Nilai perolehan hak atas penambahan bangunan pada tahun ke sebelas Rp.20.000.000.00
- dasar amortisasi yang baru Rp. 30.000.000.000,,00
- masa amortisasi adalah 10 tahun (20 tahun-10 tahun)

- Amortisasi setiap tahun mulai tahun ke sebelas (Rp.30.000.000.000,00 : 10) = Rp.3.000.

2.5.

Amortisasi biaya mendirikan bangunan dimulai pada tahun bangunan tersebut digunakan
meliputi masa lebihdari satu tahun sebelum dapat digunakan atau diusahakan, maka biaya
III.

Penghasilan dan biaya bagi pemegang hak atas tanah

1.

Penghasilan
1.1.

Penghasilan yang terima atau diperoleh pemegang hak atas tanah sehubungan dengan per
a.

pembayaran berkala yang dilakukan oleh investor kepada pemegan

guna serah;

b.

bagian dari uang sewa bangunan ;

c.

bagian keuntungan dari pengusahaan bangunan dengan nama dan d

investor;

d.

Penghasilan lainnya sehubungan dengan perjanjian bangun guna se

tanah.

1.2.

Dalam hal bangunan yang didirikan investor tidak seluruhnya menjadi hak investor tetapi
tanah, maka bagian bangunan yang diserahkan merupakan penghasilan bagi pemegang at
penyerahan tersebut terutang pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bru
Jual Obyek Pajak (NJOP) bagian bangunan yang diserahkan, dan harus dilunasi selambat
penyerahan.
1.3.

Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah setelah masa P
penghasilan baik pemegang hak atas tanah, dan terutang Pajak Penghasilan sebesar 5% (l
antara nilai pasar dengan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) bangunan yang telah diserahkan
selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa bangun guna serah berakhi
1.4.

Nilai bangunan yang diterima oleh pemegang hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada
bangunan apabila bangunan tersebut dialihkan kepada pihak lain.
2.

Biaya Biaya yang dapat dikurangkan oleh pemegang hak atas tanah selama masa
bangun guna serah adalah biaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1)
dan dengan memperhatikan Pasal 9 ayat (1) Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983

sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 10 Tahun

1994.
IV.

Lain-lain
1.

Pembayaran Pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) yang dilakukan oleh

pemegang hak atas tanah atas penyerahan bangunan yang dilakukan oleh investor
sebagaimana dimaksud dalam butir III.1.2 dan 1.3 bagi orang pribadi bersifat final
dan bagi Wajib Pajak badan adalah merupakan pembayaran Pajak Penghasilan
Pasal 25 yang dapat diperhitungkan dengan Pajak Penghasilan yang terutang
untuk tahun pajak yang bersangkutan.

2.

Dikecualikan dari pengenaan Pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) tersebut

di atas apabila pemegang hak atas tanah adalah badan pemerintah.

3.

Surat Edaran ini mulai berlaku atas perjanjian bangun guna serah yang berakhir
setelah tahun pajak 1994.

Demikianlah untuk dilaksanakan dengan sebaik-baiknya.