PERSEWAAN TANAH DAN

BANGUNAN
GAMBARAN UMUM
  Pajak Sewa Tanah dan Bangunan dapat diartikan sebagai
pungutan atas penghasilan yang diterima atau diperoleh
melalui persewaan tanah dan/atau bangunan. Penghasilan
yang diperoleh melalui persewaan tanah dan/atau bangunan
ini berupa tanah, rumah, rumah susun, apartemen,
kondominium, gedung perkantoran, gedung pertemuan, dan
gedung pertokoan. 
 Adapun penghasilan berupa sewa tanah dan bangunan
merupakan salah satu objek pajak penghasilan yang bersifat
final (PPh 4 ayat 2), sehingga pajak atas sewa tanah dan
bangunan ini tidak dapat dikreditkan dari total pajak yang
terutang. Berikut merupakan beberapa kewajiban pajak yang
harus ditanggung, baik untuk pihak penyewa maupun pihak
yang memberikan sewa (pemiliki tanah/bangunan): 
 Pihak penyewa memotong PPh Final 4(2) dari total biaya sewa, dan pihak penyewa wajib menyetorkannya, lalu
wajib memberkan bukti pemotongan PPh Pasal 4(2) kepada pemilik tanah dan bangunan 
 Jika penyewa adalah  penyelenggara kegiatan, badan pemerintahan, kerja sama operasi, badan usaha tetap,
perwakilan perusahaan luar negeri, dan orang pribadi yang ditetapkan DJP, maka penyewa juga wajib memotong
PPh Final 4(2). Setelah itu, penyewa juga wajib memberikan bukti potong kepada pihak yang memberikan sewa
atas tanah dan bangunan. 
 Jika penyewa adalah Wajib Pajak Orang Pribadi atau bukan subjek pajak penghasilan, maka pihak pemberi sewa /
pemilik tanah dan bangunan yang wajib membayar PPh Final 4(2) nya. 
Contoh pt abc menyewakan 1 unit gudang kepada pt xyz seharga 480 juta untuk 2 tahun dari 1 april 2022 sampai 1
april 2024 masing masing pihak sudah di kukuhkan sebagai pkp ( pengusaha kena pajak) sehingga kedua pihak akan
melakukan kewajiban pajak sesuai ketentuan yang berlaku.
1. Gimana mencatat jurnal bagi pt abc dan pt xyz 1 april 2022

Jurnal bagi pihak penyewa (pt xyz)

Sewa di bayar di muka 480 jt
PPN masukan 52,8 jt
Utang PPH Final 4(2) 48 juta
cash 484,8 juta
jurnal bagi pihak menyewakan ( pt abc)
cash 484,8 juta
PPH Final 4(2) 48 jt
PPN keluaran 52,8 jt
sewa diterima di muka 480 juta
Contoh pt abc menyewakan 1 unit gudang kepada pt xyz seharga 480 juta untuk 2 tahun dari 1 april 2022 sampai 1 april 2024 masing masing pihak
sudah di kukuhkan sebagai pkp ( pengusaha kena pajak) sehingga kedua pihak akan melakukan kewajiban pajak sesuai ketentuan yang berlaku.
1. Gimana mencatat jurnal bagi pt abc dan pt xyz 1 april 2022

Jurnal bagi pihak penyewa (pt xyz)

Sewa di bayar di muka 480 jt
PPN masukan 52,8 jt
Utang PPH Final 4(2) 48 juta
cash 484,8 juta
jurnal bagi pihak menyewakan ( pt abc)
cash 484,8 juta
PPH Final 4(2) 48 jt
PPN keluaran 52,8 jt
sewa diterima di muka 480 juta
2. Berapa penghasilan sewa/ beban sewa tahun 2022
Penghasilan sewa tahun 2022 480/24 X 9=180 jt
Beban sewa tahun 2022 180 jt
3. Akun dan nilai yang muncul di neraca per 31 december 2022 untuk pt abc dan pt xyz
Penyewa (pt xyz)
Sewa di bayar di muka(480 jt-180 jt) 300 juta
Menyewakan (pt abc)
Sewa di terima di muka(480 jt-180 jt) 300 juta
4. Kewajiban perpajakan bagi pihak penyewa dan pihak yang menyewakan atas transaksi tersebut
Kewajiban penyewa
2. Memotong, menyetor, dan melaporkan PPH pasal 4 ayat 2 sebesar 48 juta

3. Memberikan bukti potong kepada pihak yang menyewakan

Kewajiban pihak yang menyewakan

4. Memungut dan menyetor PPN sebesar 52,8 juta

5. Membuat faktur pajak dan menyerahkan nya kepada pihak penyewa

 Dalam sisi pengenaan PPN atas sewa tanah dan bangunan, berikut
merupakan beberapa kewajiban pajak yang harus ditanggung, baik
untuk pihak penyewa maupun pihak yang memberikan sewa
(pemiliki tanah/bangunan): 
 Pihak pemberi sewa / pemilik tanah dan bangunan wajib
memungut PPN sebesar 11% dari total biaya sewa, serta
menerbitkan faktur pajaknya. 
 Jika pihak pemberi sewa / pemilik tanah dan bangunan adalah
Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka biaya sewa yang dibayar oleh
penyewa dalam satu periode tidak termasuk PPN. 
 Jika pihak pemberi sewa / pemilik tanah dan bangunan bukan
merupakan PKP, maka total biaya sewa yang harus dibayarkan
oleh penyewa adalah uang sewa ditambah PPN, yang berarti
bahwa di dalam total biaya sewa tersebut sudah termasuk unsur
PPN
KEGIATAN DARI USAHA PERSEWAAN TANAH DAN
BANGUNAN

 Kegiatan persewaan tanah dan/atau bangunan menjadi opsi yang

menarik bagi sejumlah kalangan masyarakat untuk menghasilkan
keuntungan. Dalam hal ini, masyarakat menyewakan tanah, ruangan,
pabrik, dan bentuk bangunan lainnya, untuk mendapatkan penghasilan
(passive income). Sebagai informasi, penghasilan yang diterima atau
diperoleh melalui persewaan tanah dan/atau bangunan tidak luput dari
pengenaan pajak penghasilan (PPh). Secara khusus, penghasilan yang
bersumber dari persewaan tanah dan/atau bangunan merupakan objek
PPh yang bersifat final. Ketentuan mengenai perpajakan untuk kegiatan
persewaan tanah dan/atau bangunan ini, diatur dalam Pasal 4 Ayat (2)
huruf d Undang-undang (UU) Nomor 36 tahun 2008 tentang Pajak
Penghasilan (UU PPh), yang terakhir diubah dengan UU Nomor 7 tahun
2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP). Sementara,
pengaturan teknis perpajakan terkait dengan tarif, dasar pengenaan
pajak (DPP), kewajiban pihak pemotong, dan aturan teknis lainnya
tercantum dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2017
ASPEK ASPEK PAJAK DARI PERSEWAAN TANAH DAN
BANGUNAN

 Aspek perpajakan atas sewa tanah dan bangunan adalah PPh

Pasal 4 ayat (2) dan PPN masing-masing tarifnya 11%. PPh
Pasal 4 ayat (2) dipotong dan disetorkan oleh pihak penyewa
tanah dan/atau bangunan. PPN dipungut dan disetorkan oleh
pihak PKP yang menyewakan tanah dan/atau bangunan
 PPh

PPh Final yang dimaksud adalah Pajak Penghasilan Sehubungan

dengan Pengalihan Hak Atas Tanah & Bangunan yang
dikenakan dengan tarif dan DPP tertentu atas penghasilan yang
diterima selama tahun berjalan. Pemungutannya dipotong pihak
lain maupun yang disetor sendiri bukan merupakan pembayaran
dimuka atas PPh terutang, melainkan pelunasan PPh terutang
atas penghasilan tersebut. Jadi wajib pajak dianggap telah
melakukan pelunasan kewajiban pajaknya
 PBB merupakan pajak yang dipungut atas tanah & bangunan
karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi
yang lebih baik bagi orang atau badan yang memiliki hak
atasnya atau memperoleh manfaat daripadanya. Besaran nilai
PBB juga bergantung pada lokasi yang bisa dilihat dari Surat
Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan
(SPPT PBB). Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek
Pajak (NJOP). Pembayaran juga
 PPN dikenakan untuk properti primary yang dijual oleh
pengembang ke konsumen. Sehingga transaksi jual beli
properti secondary atau rumah pernah pakai tidak lagi
dikenakan PPN. Besarnya PPN yang dikenakan adalah 11%
dari Nilai Peralihan sesuai dengan peraturan yang saat ini
berlaku.
 BPHTB adalah pungutan atas perolehan hak atas
tanah dan/atau bangunan. Besaran BPHTB adalah 5%
dari nilai transaksi. Nilai transaksi ini dikurangi
terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak
Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang besarannya
berbeda-beda setiap daerah. Sejauh ini, untuk nilai
NPOPTKP Jakarta sebesar 80 juta, sedangkan untuk
BODETABEK sebesar 60 juta.
 PNBP Pembayaran PNBP dilakukan ketika pengajuan
permohonan balik nama sertifikat di Badan
Pertanahan Nasional (BPN).
PT ALAM SUTERA REALTY
 Gambaran umum
 PT Alam Sutera Realty Tbk adalah perusahaan Indonesia
yang bergerak di bidang pembangunan real estate.
Perusahaan ini mengembangkan dan memanajemen
properti-properti tempat tinggal, tempat usaha komersil,
tempat industri dan pusat perbelanjaan, kantor dan juga
tempat rekreasi. Alam Sutera Realty telah menjadi
pengembang properti terintegrasi yang berfokus pada
aktivitas-aktivitas bisnisinya dalam pembangunan dan
manajemen area tempat tinggal, usaha komersil, industri,
dan juga manajemen pusat-pusat perbelanjaan, pusat-
pusat rekreasi dan perhotelan (termasuk kawasan terpadu
skala besar).
VISI DAN MISI
VISI: Menjadi pengembang properti terbaik yang mengutamakan inovasi untuk
meningkatkan kualitas kehidupan manusia.
MISI
1. Untuk pelanggan, kami memberikan layanan prima dan produk inovatif
berkualitas dalam membangun komunitas yang nyaman, aman, dan sehat.
2. Bagi karyawan, kami memberikan kesempatan untuk tumbuh dan
menciptakan lingkungan kerja yang profesional berdasarkan nilai-nilai
perusahaan, di mana semua karyawan dapat mewujudkan potensi mereka
dan meningkatkan produktivitas Perusahaan.
3. Bagi pemegang saham, kami membangun tata kelola yang hati-hati untuk
mempertahankan pertumbuhan berkelanjutan Perusahaan.
4. Untuk mitra bisnis, kami menjalin hubungan yang saling menguntungkan
dan berkelanjutan untuk menjadi mitra pilihan.
5. Bagi pemangku kepentingan, kami memaksimalkan potensi semua
pengembangan properti melalui pengembangan terintegrasi untuk
memberikan nilai pengembalian yang tinggi.
KEGIATAN YANG DI LAKUKAN
 Didirikan pada tahun 1994, Alam Sutera pertama kali
berbadan hukum PT Adhihutama Manunggal di bawah
kepemimpinan Haryanto Tirtohadiguno. Alam Sutera
adalah pengembang properti terintegrasi yang berfokus
pada pembangunan dan pengelolaan kawasan hunian dan
komersial serta pengelolaan pusat perbelanjaan, pusat
rekreasi, dan perhotelan. Saat ini, Alam Sutera telah
menjadi pengembang properti terpercaya, berkomitmen
untuk membangun kualitas hidup yang lebih baik dan
menghadirkan produk berkualitas tinggi secara tepat
waktu.
ASPEK PERPAJAKAN
1. PPH pasal 4 ayat 2 :perserwaan tanah atau bangunan yang
harus di potong oleh penyewa dan di setorkan sebesar 10% jatuh
tempo pada tanggal 15 bulan berikut nya
2. BPHTB :hak atas tanah yang di lihat dari hak pengelolaan,
yang di kenakan tarif pajak sebesar 5%
3. PPH 21 : pajak yang timbul karena adanya pembayaran jasa
dan kegiatan secara pribadi dan di kenakan tarif pajak sebesar 5%
4. PPH 23 : pajak yang timbul karena adanya penggunaan jasa
atas perusahaan lain dan di kenakan tarif pajak sebesar 2%
pelunasan yang jatuh tempo 10 bulan setelah masa pajak berakhir
5. PPH 26 : pajak yang timbul karena harus membayar
penghasilan jasa dari luar negri, dikenakan pajak 20% yang jatuh
tempo 10 bulan setelah masa pajak berakhir (PPH 23)
PERTANYAAN
 Nathanael Verrel 125190153 - berapa tarif pph untuk
sewa tanah dan bangunan?
 Rio 125180401 -kapan waktu penyetoran pph 4 ayat 2
atas sewa tanah dan bangunan? apa saja yang
termasuk sewa atas tanah dan bangunan?
JAWAB
 Pertanyaan verel nathanael
PPh Pasal 4 ayat 2
Mengacu pada Undang-Undang No 36 Tahun 2008 tentang Pajak
Penghasilan s.t.d.t.d Undang-Undang No 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi
Peraturan Perpajakan, tarif pajak yang dikenakan atas sewa tanah dan
bangunan yang dikenakan PPh 4 ayat 2 adalah sebesar 10% yang dihitung
dari biaya sewanya.
 Pertanyaan rio yang pertama

yang jatuh tempo pada tanggal 15 bulan berikut nya

Yang kedua
Pajak penghasilan yang bersifat final terutang atas persewaan tanah dan/atau
bangunan dapat berupa tanah, rumah, apartemen, kondominium, gedung
perkantoran, rumah kantor, toko, rumah toko, gedung dan industri. Tarif
yang dikenakan atas penghasilan dari persewaan atas tanah dan/atau
bangunan sebesar 10% dari nilai persewaan (jumlah bruto), tarif berlaku
sama baik untuk wajib pajak orang pribadi ataupun wajib pajak badan.