INBRENG TANAH

KE DALAM
PERUSAHAAN
Dr. I. Made Pria Dharsana. SH. M. Hum
• PT (Perseroan Terbatas) merupakan persekutuan modal,
di mana harta PT terpisah dari harta pribadi pemegang
saham. Sebagaimana dijelaskan dalam Pasal
34 Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang
Perseroan Terbatas (“UU PT”), para pendiri/calon
pemegang saham PT menyetorkan modalnya dalam
bentuk: uang tunai, aset, maupun good will (kecakapan/
nama baik).

• Bila pemegang saham menyetorkan modal dalam

bentuk aset pribadinya ke dalam harta kekayaan PT,
maka hal tersebut harus diperhitungkan dengan
sejumlah saham. Perbuatan hukum dimaksud disebut
sebagai: “inbreng”. Atas setoran berupa aset dimaksud,
selanjutnya harus dilakukan balik namanya dari semula
atasnama pemegang saham menjadi ke atas nama PT.
 INBRENG

• Inbreng adalah suatu transaksi yang

terjadi adanya pemasukan harta yang
tidak dalam bentuk uang tunai dari para
pemegang saham dalam penyertaan
modal perseroan yang dapat berupa aktiva
diantaranya berupa tanah.
Beberapa hal yang perlu diperhatikan sehubungan dengan adanya transaksi
Inbreng, yang ditinjau baik dari sisi peraturan perpajakannya maupun dari sisi
peraturan perundang-undangan mengenai Perseroan Terbatas yaitu :

• Penyetoran atas • Dalam hal inbreng, maka

penilaian setoran modal
modal saham tidak didasarkan pada nilai wajar
dan sesuai harga pasar atau
selalu dalam bentuk nilai yang ditetapkan oleh
uang, namun dapat appraisal.
juga dalam bentuk Penyetoran dalam bentuk
lain, baik berupa aset aset, misalnya tanah, harus
diumumkan dalam 1 atau
yang berwujud lebih surat kabar, dalam
jangka waktu 14 hari setelah
maupun yang tidak RUPS memutuskan adanya
berwujud. penyetoran saham tersebut
•Pada dasarnya proses dan perlakukan pajak untuk peralihan hak
atas tanah dengan cara Inbreng tersebut sama hal nya dengan
peralihan hak atas tanah dengan mekanisme jual beli.
•Dengan demikian, pemilik tanah yang menyerahkan tanah tersebut
dikenakan pajak penghasilan sebesar 5% seperti jual beli pada
umumnya. sesuai PMK Nomor: 234/PMK.03/2008. Hal tersebut
dikarenakan, dari penyetoran tanah dengan cara inbreng tersebut,
pemilik tanah mendapatkan saham yang nilainya sama dengan nilai
tanah yang diserahkan.
•Dalam hal inbreng ini dimaksudkan untuk menambah atau
meningkatkan modal PT, maka harus dilakukan perubahan
anggaran dasar dengan meminta persetujuan dari Menteri Hukum
dan HAM. Di sisi lain, PT selaku penerima inbreng, dikenakan
BPHTB sebesar 5% juga. Setelah proses appraisal dan pembayaran
pajak, maka dilanjutkan dengan pembuatan akta inbreng di
hadapan PPAT setempat (sesuai wilayah lokasi tanah). Kemudian
dilakukan peralihan hak pada kantor Pertanahan yang berwenang.
•Berdasarkan Undang-undang No.7 tahun 1983 tentang Pajak
Penghasilan yang telah diubah beberapa kali dan terakhir dengan
Undang-undang No.36 tahun 2008 (selanjutnya disebutkan dangan
UU PPh), khususnya pasal 4 ayat (3) huruf c, bahwa penerimaan
penyetoran modal oleh perseroan dari pemegang sahamnya bukan
merupakan objek Pajak Penghasilan bagi perseroan yang
bersangkutan.
•
Yang dikecualikan dari Pemungutan Pajak Penghasilan Pasal 4 ayat (2) Final
yang
diatur berdasarkan PMK Nomor:234/PMK.03/2008 Pasal 2 menyebutkan :

•1) Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 1 ayat (1) dan Pasal 2 ayat (1) adalah :
orang pribadi yang mempunyai penghasilan dibawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang
melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya
kurang dari Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang
dipecah-pecah; orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Pemerintah guna pelaksanaan
pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus; orang pribadi
yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga
sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan
sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil
yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan.
•Sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau
penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan; badan yang melakukan pengalihan tanah
dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan
sosial termasuk yayasan koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil,
yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan,sepanjang hibah
tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara
pihak-pihak yang bersangkutan; atau pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena
warisan.

•(2) Termasuk yang dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak.
•
 CONTOH INBRENG
• Bila pemegang saham menyetorkan modal dalam
bentuk aset pribadinya ke dalam harta
kekayaan PT, maka hal tersebut harus
diperhitungkan dengan sejumlah saham.
Perbuatan hukum dimaksud disebut sebagai:
“inbreng”. Atas setoran berupa aset dimaksud,
selanjutnya harus dilakukan balik namanya dari
semula atasnama pemegang saham menjadi ke
atas nama PT.
• Jika SESEORANG memasukkan mobil dan aset-
aset pribadi lainnya, maka IA melepaskan
kepemilikan harta tersebut untuk sepenuhnya
menjadi harta kekayaan PT. Untuk proses
penyetoran modal dalam bentuk aset, jika tidak
dilakukan pada waktu pendirian PT, maka harus
dilakukan perubahan anggaran dasar dan
mengubah komposisi kepemilikan saham NYA
dalam PT dimaksud. Berdasarkan Pasal 41 ayat (1)
UU PT, penambahan modal harus melalui
mekanisme Rapat Umum Pemegang Saham
(“RUPS”).
• Penambahan modal mengakibatkan prosentase
kepemilikan saham berubah, hal itu harus
dicantumkan dalam akta perubahan anggaran
dasar, dan perbuatan hukum ini harus
diberitahukan ke Kementerian Hukum dan HAM
untuk dicatat dalam daftar perseroan (Pasal 42
• Kembali ke pertanyaan Bapak,
berdasarkan Pasal 21 ayat (4) UU PT,
Notaris berwenang membuat surat tersebut,
tapi bukan Surat Keterangan Aset
Perusahaan, melainkan Akta Perubahan
Anggaran Dasar mengenai penambahan
modal yang telah disetujui dalam RUPS,
untuk kemudian Notaris akan
memberitahukan ke Kementrian Hukum dan
HAM, dengan syarat, badan usaha
yang Bapak dirikan telah mendapatkan
statusnya sebagai badan hukum Perseroan
Terbatas.
• Dalam hal PT masih dalam proses
pengesahan, bisa ditanyakan ke Notarisnya
sudah sampai di mana proses
pendaftarannya pada Sistem Administrasi
Badan Hukum pada Kementerian Hukum
dan HAM. Jika sudah dalam posisi Tidak
Keberatan Menteri, sebaiknya menunggu SK
Menteri keluar, baru dilakukan RUPS untuk
mengubah anggaran dasar dan
pelaksanaan inbreng atas aset-aset
dimaksud. Karena jika dilakukan di tengah
jalan, akan menghambat proses SK Menteri.
Namun, jika masih dalam proses entry data
DIAN-1, bisa dilakukan permohonan
pembuatan akta perubahan/perbaikan yang
mengubah tentang setoran modal dimaksud.
 LaNTAS bagaimana cara untuk
melakukan proses inbreng ini?
- Tentunya penyertaan modal atas tanah maupun rumah susun
ini harus sah dan legal di mata hukum. Tentu saja ada
beberapa prosedur yang harus dilakukan. Sebelumnya perlu
diingat kembali bahwa dengan memasukkan tanah maupun
rumah susun sebagai penyertaan modal perusahaan itu artinya
aset pribadi tersebut sudah sepenuhnya menjadi kekayaan
milik perusahaan.

• Penyertaan modal non tunai ini bisa disertakan bersamaan

dengan Anda melakukan pendirian perusahaan. Akan tetapi
bila penyertaan modal perusahaan non tunai ini setelah
perusahaan didirikan dan telah beroperasi, maka Anda harus
melakukan penambahan modal ini melalui mekanisme Rapat
Umum Pemegang Saham atau RUPS.
 PENYERTAAN ASET
BERDASARKAN UU PT
• Secara jelas dalam Undang-undang Perseroan Terbatas pasal 41 ayat 1.
Sedangkan untuk peralihan hal pemasukan atas tanah maupun rumah
susun kedala, perusahaan ini juga diatur dalam beberapa peraturan
seperti di dalam Undang-undang no 5 tahun 1960 tentang UUPA,
kemudian diatur pula dalam Peraturan Kepala BPN RI no 1 tahun 2010,
dan berbagai peraturan lainnya.

• Seperti yang telah dijelaskan bahwa penyertaan aset non tunai dalam
PT ini harus dilakukan dalam sistem Rapat Umum Pemegang Saham
atau RUPS. Dimana disana akan ditentukan secara lebih lengkap dan
lebih detail. Lalu selanjutnya Anda juga harus menyelesaikan urusan
Anda terkait dengan perpajakan aset tanah maupun rumah susun
tersebut.

• Setelah itu, maka Anda melanjutkan dengan melakukan pembuatan

akta inbreg yang dilakukan didepan PPAT setempat. Dengan begitu
Anda bisa melakukan peralihan hak atas tanah maupun rumah susun
yang diserahkan.
Pajak Atas Penyertaan Modal
dalam Bentuk Inbreng
 Lalu, bagaimanakah perlakuan
pajaknya?
• Menurut pajak, nilai yang diakui saat pengalihan
adalah berdasarkan nilai pasar dari harta yang
disetorkan. Hal tersebut merujuk pada Pasal 10
ayat (5) UU PPh, menyatakan bahwa:
• “Apabila terjadi pengalihan harta sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 4 ayat (3) huruf c [harta
termasuk setoran tunai yang diterima oleh badan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1)
huruf b sebagai pengganti saham atau sebagai
pengganti penyertaan modal], maka dasar
penilaian harta bagi badan yang menerima
pengalihan sama dengan nilai pasar dari harta
tersebut.”
 Pasal 4 ayat (3) huruf c UU PPh
menyebutkan bahwa
• “Penerimaan penyetoran modal oleh
perseroan dari pemegang sahamnya
bukan merupakan objek Pajak
Penghasilan bagi perseroan yang
bersangkutan”

• Sehingga, Atas pengalihan harta tersebut,

bukan merupakan objek pajak penghasilan.
 Jika dikaitkan dengan PPN,
• Penyertaan modal dalam bentukinbreng dapat
dikategorikan sebagai penyerahan. Dalam pasal 1A
ayat (1) UU PPN, salah satu yang termasuk dalam
pengertian penyerahan Barang Kena Pajak (BKP)
adalah penyerahan hak atas BKP karena suatu
perjanjian.

• Penyertaan modal dalam bentukinbreng dapat

dikatakan sebagai perjanjian, karena dengan
menyertakan modal, orang atau badan tersebut akan
menerima dividen. Sehingga, harta yang dialihkan
inbreng akan dikenakan PPN,
dalam transaksi
berdasarkan ketentuan Pasal 4 huruf a UU PPN.
Penyerahan tersebut dapat tertuang PPN apabila
memenuhi syarat sebagai berikut;
1. Harta merupakan Barang Kena
Pajak.

2. Penyerahan dilakukan dalam

Daerah Pabean, yaitu wilayah
negara Republik Indonesia; dan
3. Pengusaha yang menyerahkan
harta telah dikukuhkan menjadi
Pengusaha Kena Pajak (PKP) atau
seharusnya telah dikukuhkan
menjadi PKP. Pengusaha yang
seharusnya dikukuhkan menjadi
PKP adalah pengusaha yang
jumlah peredaran bruto atau
omsetnya dalam satu tahun buku
telah melebihi Rp 4.800.000.000
Ketiga syarat tersebut
bersifat
kumulatif.
Jika salah satu syarat atau
lebih tidak terpenuhi, maka
atas penyerahan harta
dalam
bentuk inbreng tidak
terutang PPN.
 Jika harta yang diserahkan bukan barang persediaan, melainkan harta atau
aktiva tetap perusahaan, maka tetap dikenakan PPN sesuai dengan Pasal 16D
UU PPN. PPN dikenakan apabila memenuhi syarat kumulatif berikut;

a. Pengusaha yang menyerahkan sudah dikukuhkan

menjadi PKP.

b. Saat perolehan harta yang tersebut, penyerahan

dikenakan PPN.

c. PPN yang dibayar pada saat perolehan harta tersebut

menurut ketentuan perpajakan dapat dikreditkan. Jika
PPN tersebut tidak dapat dikreditkan, maka
inbreng tidak terutang PPN Pasal 16D. Tetapi jika
saat
tidak dapat dikreditkannya PPN tersebut hanya karena
inbreng
Faktur Pajak-nya cacat, maka saat dapat
terutang PPN Pasal 16D sepanjang kedua syarat a
dan b terpenuhi.
Tata Cara Pendaftaran Pemindahan
Hak Karena Inbreng
1. Mengisi formulir pendaftaran, setelah selesai kemudian menyerahkan
dokumean yang dibawa serta formulir pendaftaran ke petugas loket II untuk
diperiksa kelengkapannya.
2. Setelah diteliti kelengkapannya oleh petugas loket II pemohon diberi tanda
terima sebagai bukti penerimaan dan membuat Surat Perintah Setor (SPS) lalu
SPS dibawa pemohon ke loket III untuk membayar biaya tersebut.
3. Loket III menerima uang SPS dari pemohon dan membuatkan kuitansi sebagai
tanda bukti penerimaan uang permohonan dan memberikan kuitansi kepada
pemohon sebagai tanda bukti pembayaran serta meneruskan salinannya ke
loket II.
4. Setelah diteliti kelengkapannya oleh petugas loket II pemohon diberi tanda
terima berkas.
5. Proses selanjutnya adalah dokumen tadi diserahkan ke petugas pelaksana
untuk
diteliti ulang kelengkapannya dan di sahkan, kemudian diserahkan ke Kasubsi
Peralihan Hak dan PPAT untuk ditandatangani dan disahkan, kemudian
diserahkan ke Kasi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah untuk di tanda tangani,
kemudian diserahkan ke Kepala Kantor tanah untuk ditandatangani dan
disahkan setelah iti diserahkan kembali ke petugas loket IV untuk
pengambilan produk.
 Dari uraian tersebut diatas dapat
disimpulkan sebagai berikut:

•Transaksi Inbreng dapat menimbulkan kewajiban pemungutan pajak bagi subjek

pajak.
•Berdasarkan PMK.234/PJ.03/2008 terhadap transaksi pengalihan tanah yang
dimaksud dalam inbreng, subjek pajak baik orang pribadi maupun badan yang
mengalihkan hak tanahnya berkewajiban memungut PPh Pasal 4 ayat (2) Final
sebesar 5% dari nilai pengalihannya;
• Ada yang berpendapat beda bahwa pihak yang mengalihkan hak tanah tersebut
tidak berkewajiban memungut PPh Pasal 4 ayat (2) Final sebesar 5% dari nilai
pengalihanya, karena sepanjang nilai tanah yang dialihkan sebagai modal dalam
perseroan adalah sama dengan nilai modal yang dicatat dalam laporan keuangan
perseroan pada saat terjadinya transaksi. Sesuai Pasal 4 ayat 1 huruf d angka 1 UU
Pajak Penghasilan No 36 Tahun 2008 ; "keuntungan karena pengalihan harta kepada
perseroan/badan lainnya sebagai pengganti saham/penyertaan modal merupakan
obyek PPh". ( Jika tidak ada keuntungan pada saat Inbreng )
•Pada saat transaksi Inbreng, bagi pihak pemberi tidak dikenakan kewajiban
pemotongan PPN atas pengalihan tersebut, dan nilai transaksi Inbreng bukan sebagai
objek pajak. Berdasarkan Undang-undang No. 36 tahun 2008 khususnya pasal 4 ayat
(3) huruf c, bahwa penerimaan penyetoran modal oleh perseroan dari pemegang
sahamnya bukan merupakan objek Pajak Penghasilan bagi perseroan yang
bersangkutan.
•PT sebagai pihak penerima inbreng, dikenakan BPHTB sebesar 5% dari nilai
pengalihan.
 Kesimpulan selanjutnya,
1. Pendaftaran pemindahan hak karena pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng) antara
lain
• (1) Syarat: Pemohon melengkapi dokumen yang disyaratkan berdasarkan ketentuan SPOP
antara lain surat permohonan, sertifikat asli, akta pemasukan ke dalam perusahaan, akta
pendirian perusahaan yang disahkan oleh kementrian Kehakiman.
• (2) Tata Cara: Surat kuasa jika permohonannya dikuasakan, bukti pelunasan SSB BPHTB
dan SSP PPh Final serta copy SPPT PBB tahun berjalan. Selanjutnya akta tersebut
diserahkan kepada perusahaan yang mengaku telah menerima penyerahan segala
keuntungan dan kerugian yang diderita atas tanag dan bangunan terrsebut diatas menjadi
hak tanggungan perusahaan sebagai pemilik yang sah.
• (3) Biaya: Biaya yang berkaitan dengfan pendaftaran tanah terdiri dari pelayanan
pengukuran dan pemetaan bidang tanah, pelayanan pendaftaran tanah untuk pertama kal
dan pelayanan pemeliharaan data.
2. Faktor penghambat dalam pelaksanaan pendaftaran pemindahan hak karena pemasukan
ke dalam perusahaan (inbreng) di Kantor Pertanahan antara lain:
- pemilik enggan mendaftarkan peralihan hak atas tanahnya ke Kantor Pertanahan karena
mereka beranggapan, biaya inbreng cukup besar karena melalui proses yang rumit
- persayaratan yang dibawa oleh pemohon inbreng belum lengkap, salah satu dari kedua
belah pihak pada waktu melakukan pengukurandan pemeriksaan buku anggaran
perusahaan tidak hadir, serta kurangnya pengetahuan diantara pihak pengelola perusahaan
atau masyarakat tentang inbreng, Kurangnya publisitas pada masyarakat dan perusahaan
tentang pentingnya pendaftaran hak atas tanah.