Jenis Hak Definisi Subyeknya Obyeknya Cara Memperolehnya Hak dan Kewajiban Jangka Waktu Hapusnya Hak

Pemegang Hak
Hak Milik Hak milik adalah Perorangan WNI Tanah Jual beli dan prosedur Hak mili atas tanah dapat Sepanjang tidak 1. Pencabutan
hak turun temurun, dan Badan Hukum perorangan(SHM) pengajuan jual beli dijadikan jaminan hutang ditentukan lain oleh Hak;
Pasal 20 s/d terkuat, dan yang Ditunjuk, atau tanah negara adalah: (1) Terang – dengan dibebani hak pemilik sah. 2. Penyerahan
27 UUPA; terpenuh yang antara lain meliputi yang diberikan oleh dilakukan di hadapan tanggungan. Sukarela oleh
dapat dipunyai bank-bank yang pemerintah dalam pejabat umum yang Pemiliknya;
Pasal 570 orang atas tanah didirikan oleh rangka pelaksanaan berwenang/PPAT, (2) Pemilik wajib 3. Ditelantarkan;
KUHPerdata dengan kedaulatan negara (bank program pemerintah: Tunai – artinya mendaftarkan 4. Subyek haknya
sepenuhnya serta negara), koperasi 1. Transmigrasi; dibayarkan secara tunai, kepemilikannya, demikian Tidak
dapat beralih dan pertanian, badan dan (3) Riil – artinya jual setiap peralihan, Memenuhi
2. Redistribusi
dialihkan kepada keagamaan, dan beli dilakuan secara nyata. pembebanan dengan hak Syarat;
tanah;
orang lain. badan sosial. Jadi, apabila harga belum lainnya, dan hapusnya 5. Peralihan hak.
3. Konsolidasi lunas, maka belum dapat kepemilikan – pendaftaran
tanah; dilakukan proses jual beli sebagai alat bukti yang
4. Program yang sebagaimana dimaksud. kuat dan sah.
dibiayai oleh
Anggaran
Pendapatan dan
Belanja Negara
(“APBN”)
dan/atau
Anggaran
Pendapatan dan
Belanja Daerah
(“APBD”); dan
5. Pendaftaran
tanah yang
bersifat strategis
dan massal.

Hak Pakai Hak Pakai adalah Hak Pakai hanya Tanah Negara, Tanah Terjadinya hak pakai Pasal 52 PP No. 40 Tahun Hak Pakai atas Tanah 1. Jangka
hak untuk bisa diberikan Hak Pengelolaan dan atas tanah negara 1996, hak dari Negara dan Tanah Hak waktunya
Pasal 41 s/d menggunakan kepada Warga Tanah Milik. adalah melalui pemegang hak pakai Pengelolaan: jangka berakhir dan
43 UUPA; dan/atau Negara Indonesia keputusan pemberian adalah: waktunya maksimal tidak
memungut hasil (WNI), orang asing hak oleh menteri atau “Pemegang hak pakai adalah 25 tahun dan diperpanjang
Pasal 41 s/d dari tanah yang yang berkedudukan pejabat yang ditunjuk. berhak menguasai dan dapat diperpanjang atau
54 PP No. 40 dikuasai di Indonesia, badan Terjadinya hak pakai atas mempergunakan tanah untuk jangka waktu diperbaharui;
Tahun 1996 langsung oleh hukum yang hak pengelolaan adalah yang diberikan dengan hak tertentu. Keperluan 2. Dibatalkan oleh
Negara atau didirikan menurut melalui keputusan pakai selama waktu tertentu yang pejabat yang
tanah milik orang hukum Indonesia pemberian hak oleh tertentu untuk keperluan dimaksud adalah hak berwenang,
lain. Hak Pakai ini dan berkedudukan menteri atau pejabat yang pribadi atau usahanya pakai yang diberikan pemegang hak
timbul berdasarkan di Indonesia, ditunjuk berdasarkan usul serta untuk memindahkan kepada: pengelolaan
keputusan departemen, pemegang hak hak tersebut kepada pihak 1. Departemen, atau pemegang
pemberiannya oleh lembaga pengelolaan. Untuk hak lain dan membebaninya lembaga hak milik
pejabat yang pemerintah non pakai atas tanah hak atau selam digunakan pemerintah non sebelum
berwenang departemen, milik perorangan dapat untuk keperluan tertentu”. departemen, dan jangka
memberikannya pemerintah daerah, terjadi melalui Pasal 50 PP No. 40 Tahun pemerintah waktunya
atau dalam badan keagamaan pemberian tanah oleh 1996, kewajiban daerah; berakhir
perjanjian dengan dan sosial, serta pemegang hak milik pemegang hak pakai 2. Perwakilan negara karena:
pemilik tanahnya, badan hukum asing dengan akta yang adalah: asing dan a. Tidak
yang bukan yang mempunyai dibuat oleh PPAT. Setiap 1. Membayar uang perwakilan badan dipenuhinya
perjanjian sewa- perwakilan di pemberian hak pakai pemasukan yang internasional; kewajiban-
menyewa atau Indonesia. tersebut wajib didaftarkan jumlah dan cara 3. Badan keagamaan kewajiban
perjanjian dalam buku tanah pada pembayarannya dan badan sosial. pemegang hak
pengolahan tanah. kantor pertanahan. ditetapkan dalam Pembaharuan hak dan/atau
keputusan pemberian pakai diberikan dilanggarnya
haknya, perjanjian atas tanah yang ketentuan-
penggunaan tanah sama dengan ketentuan
hak pengelolaan atau persyaratan mengenai hak
dalam perjanjian perpanjangan atau dan kewajiban
emberian hak pakai pembaharuan hak pemegang hak
atas tanah hak milik; pakai atas tanah pakai;
2. Menggunakan tanah negara dan hak b. Tidak
sesuai dengan pakai atas tanah dipenuhinya
peruntukannya dan hak pengelolaan syarat-syarat
persyaratan adalah sebagai atau
sebagaimana berikut: kewajiban-
ditetapkan dalam 1. Tanahnya kewajiban yang
keputusan masih diatur dalam
pemberiannya atau dipergunakan perjanjian
perjanjian dengan baik pemberian hak
penggunaan tanah sesuai dengan apakai antara
hak pengelolaan atau keadaan sifat pemegang hak
perjanjian pemberian dan tujuan pakai dan
hak pakai atas tanah pemberian pemegang hak
hak milik; hak; milik atau
3. Memelihara dengan 2. Syarat-syarat perjanjian
baik tanah dan pemberiah penggunaan
bangunan yang ada di hak dipenuhi hak
atasnya serta dengan baik pengeolaan;
menjaga kelestarian oleh c. Putusan
lingkungan hidup; pemegang pengadilan
4. Menyerahkan kembali hak; yang telah
tanah yang diberikan 3. Pemegang hak mempunyai
dengan hak pakai masih kekuatan
kepada negara, memenuhi hukum yang
pemegang hak syarat sebagai tetap.
pengelolaan atau pemegang 3. Dilepaskan
pemegang hak milik hak; oleh pemegang
sesudah hak pakai 4. Untuk hak haknya
tersebut hapus; pakai atas sebelum
5. Menyerahkan tanah hak jangka
sertifikat hak pakai pengelolaan waktunya
yang hapus kepada dapat berakhir;
Kepala Kantor diperpanjang 4. Dicabut untuk
Pertanahan. atau kepentingan
diperbaharui umum
Pasal 50 PP No. 40 Tahun atas usul (berdasarkan
1996 menentukan pemegang UU No. 20
 kewajiban tambahan hak Tahun 1961
bagi pemegang hak pengelolaan; tentang
yang tanahnya mengurung 5. Permohonan Pencabutan
atau menutup pekarangan diajukan Hak-hak atas
atau bidang tanah lain dari paling lambat Tanah dan
lalu lintas umum atau dua tahun Benda-benda
jalan air juga wajib sebelum hak yang ada di
memberikan jalan keluar pakai Atasnya);
atau jalan air atau berakhir. 5. Ditelantarkan;
kemudahan lain bagi 6. Tanahnya
pekarangan atau bidang musnah;
tanah yang terkurung 7. Orang atau
tersebut. badan hukum
yang
mempunyai
hak pakai tidak
lagi memenuhi
syarat sebagai
pemegang hak
(wajib
melepaskan
atau
mengalihkan
haknya paling
lambat satu
tahun).
Terhadap tanah
yang hak pakainya
hapus karena
ketentuan tersebut,
maka tanahnya
menjadi tanah
negara.

Hak Guna Hak Guna Usaha 1. Warga negara Tanah yang dapat HGU diberikan Pemegang hak guna usaha HGU dapat diberikan 1. Berakhirnya
Usaha adalah hak untuk Indonesia; diberikan HGU adalah berdasarkan Penetapan berhak untuk menguasai untuk jangka waktu jangka waktu
mengusahakan 2. Badan hukum tanah negara. Pemerintah, yaitu dengan dan menggunakan tanah paling lama 25 tahun. sebagaimana
Pasal 28 s/d tanah yang dikuasai yang didirikan HGU hanya dapat keputusan pemberian hak yang dipunyai untuk Untuk perusahaan ditetapkan
34 UUPA; langsung oleh menurut hukum diberikan atas tanah oleh Menteri (yang melaksanakan usaha di yang memerlukan dalam
negara dalam Indonesia dan yang luasnya minimal bertanggung jawab di bidang pertanian, waktu lebih lama dapat keputusan
jangka waktu berkedudukan 5 Hektar. bidang perkebunan, perikanan, diberikan HGU untuk pemberian
tertentu untuk di Indonesia. pertanahan/agraria) atau dan atau peternakan. jangka waktu paling atau
usaha pertanian, Jika luas tanah yang pejabat yang ditunjuk. Untuk mendukung lama 35 tahun. Atas perpanjangann
perikanan, atau dimohonkan HGU usahanya tersebut, maka permintaan pemegang ya;
peternakan. mencapai 25 hektar HGU terjadi sejak didaftar pemegang hak guna usaha HGU dan mengingat 2. Dibatalkan
atau lebih, maka oleh Kantor Pertanahan berhak untuk menguasai keadaan haknya oleh
penggunaan HGU nya dalam buku tanah sesuai dan menggunakan sumber perusahaannya jangka pejabat yang
harus menggunakan peraturan yang berlaku. air dan sumber daya alam waktu tersebut dapat berwenang
investasi modal yang lainnya yang terdapat di diperpanjang dengan sebelum
layak dan teknik atas tanah tersebut waktu paling lama 25 jangka
perusahaan yang dengan memperhatikan tahun. waktunya
baik sesuai dengan ketentuan yang berlaku berakhir
perkembangan dan kepentingan Perpanjangan dan karena:
zaman. masyarakat sekitar. pembaharuan HGU
Hak pemegang HGU dapat dilakukan atas  Tidak
Jika tanah yang akan adalah dapat permohonan terpenuhinya
diberikan HGU mengusahakan tanahnya pemegang hak bila kewajiban-
merupakan tanah sesuai luas dan jangka memenuhi syarat: (i) kewajiban
negara yang waktu yang telah tanahnya masih pemegang hak
merupakan kawasan diberikan. diusahakan dengan dan/atau
hutan, maka Pada Lampiran II  baik sesuai dengan dilanggarnya
pemberian HGU baru Peraturan Kepala Badan keadaan, sifat, dan ketentuan-
dapat dilakukan Pertanahan Nasional tujuan pemberian hak ketentuan
setelah tanah Rebublik Indonesia Nomor tersebut, (ii) syarat- sebagaimana
tersebut dilepaskan 1 Tahun 2010 disebutkan syarat pemberian hak dimaksud
dari statusnya mengenai persyaratan- tersebut dipenuhi dalam Pasal
sebagai kawasan persyaratan yang harus dengan baik oleh 12, Pasal 13
hutan. dipenuhi oleh pemohon pemegang hak, (iii) dan/atau Pasal
HGU jika ingin pemegang hak masih 14 PP No.
Pemberian HGU atas mendaftarkan HGU, yang memenuhi syarat 40/1996;
suatu tanah yang mana hal ini juga telah sebagai pemegang
telah memiliki hak diatur dalam Pasal 12 ayat hak.  Putusan
tertentu baru dapat (1) PP No. 40/1996, yaitu: pengadilan
dilaksanakan setelah yang telah
diselesaikannya 1. Membayar uang mempunyai
pelepasan hak pemasukan kepada kekuatan
tersebut sesuai negara; hukum tetap;
dengan tata cara 2. Melaksanakan usaha
yang diatur dalam pertanian,  Dilepaskan
peraturan yang perkebunan, secara sukarela
berlaku. perikanan dan/atau oleh pemegang
peternakan sesuai haknya
Jika diatas tanah peruntukan dan sebelum
yang akan diberikan persyaratan jangka
HGU terdapat sebagaimana waktunya
tanaman atau ditetapkan dalam berakhir;
bangunan milik pihak keputusan pemberian
lain yang haknya;  Dicabut
keberadaannya 3. Mengusahakan sendiri berdasarkan
berdasarkan alas hak tanah HGU dengan Undang-
yang sah, maka baik sesuai dengan Undang Nomor
pemegang HGU yang kelayakan usaha 20 Tahun
baru wajib berdasarkan criteria 1961;
memberikan ganti yang ditetapkan oleh
kerugian kepada instansi teknis;  Ditelantarkan;
pemilik bangunan 4. Membangun dan
dan tanaman memelihara prasarana  Tanahnya
tersebut. lingkungan dan musnah;
fasilitas tanah yang
ada dalam lingkungan  Pemegang HGU
 areal HGU; tidak lagi
5. Memelihara kesuburan memenuhi
tanah, mencegah syarat untuk
kerusakan sumber dapat
daya alam dan mempunyai
menjaga kelestarian HGU
kemampuan sebagaimana
lingkungan hidup diatur dalam
sesuai dengan Pasal 30 ayat
peraturan perundang- (2) UUPA.
undangan yang
berlaku;
6. Menyampaikan
laporan tertulis setiap
akhir tahun mengenai
penggunaan HGU;
7. Menyerahkan kembali
tanah yang diberikan
dengan HGU kepada
negara sesudah HGU
tersebut hapus;
8. Menyerahkan
sertipikat HGU yang
telah hapus kepada
Kepala Kantor
Pertanahan.

Hak Sewa Perjanjian dengan 1. Warga negara Tanah/bangunan hak Sewa menyewa terjadi Penyewa menerima Jangka waktu hak Jika si penyewa
mana pihak yang Indonesia; milik. apabila para pihak tercapai barang yang disewakan sewa atas tanah sampai berbuat apa
Pasal 44 dan satu mengikatkan 2. Orang asing suati kesepakatan dalam keadaaan baik, tergantung perjanjian, yang dilarang,
45 UUPA; dirinya untuk yang terhadap obyeka yang sedangkan kewajibannya dengan maka pihak yang
Buku III Pasal memberikan berkedudukan diperjanjikan/disewakan. adalah: memperhatikan Pasal menyewakan dapat
1458-1600 kenikmatan suatu di Indonesia; 1. Barang yang 26 (2) UUPA, “Setiap meminta
KUHPerdata; barang kepada 3. Badan hukum disewakan harus jual-beli, penukaran, pembatalan
pihak lain selama yang didirikan diserhkan kembali penghibahan, perjanjian sewanya
waktu tertentu, menurut dalam keadaan baik; pemberian dengan dengan disertai
dengan hukum 2. Tidak diperkenankan wasita dan perbuatan- pembayaran
pembayaran suatu Indonesia dan mengubah tujuan perbuatan lain yang kerugian. Setelah
harga yang berkedudukan barang yang dimaksudkan untuk dilakukan
disanggupi oleh di Indonesia; disewakan; langsung atau tidak pembatalan
pihak yang 4. Badan hukum 3. Mengganti kerugian langsung tersebut pihak yang
menyewa atau asing yang apabila terjadi memindahkan hak menyewakan tidak
sebagai mempunyai kerusakan yang milik kepada orang wajib mentaati
persetujuan untuk perwakian di disebabkan oleh asing, kepada seorang perjanjian ulang
pemakaian Indonesia. penyewa sendiri, atau warga negara yang sewa dengan pihak
sementara suatu oleh orang-orang dsamping lainnya/pihak
benda, baik yang diam di sekitar kewarganegaraan ketiga.
bergerak maupun benda; Indonesia mempunyai
tidak bergerak, 4. Mengembalikan kewarganegaraan
 dengan barang yang disewa asing atau kepada
pembayaran suatu dalam keadaan suatu badan hukum,
harga tertentu. semula ketika sewa- kecuali yang
menyewa telah habis ditetapkan oleh
Hak sewa atas masanya; pemerintah termaksud
tanah memiliki ciri- 5. Menjaga barang yang dalam Pasal 21 (2),
ciri: disewa sebagai tuan adalah batal demi
Bersifat pribadi, rumah yang hukum karena hukum
dalam arti tidak bertanggung jawab; dan tanahnya jatuh
dapat dialihkan 6. Tidak boleh kepada negara, dengan
tanpa ijin menyewakna lagi ketentuan, bahwa
pemiliknya; barang sewaannya pihak-pihak lain yang
Dapat kepada orang lain – membebaninya tetap
diperjanjikan, bila sudah ditentukan berlangsung serta
hubungan sewa demikaian dan semua pembayaran
putus bila penyewa ketentuan tersebut yang telah diterima
meninggal dunia; dilanggar, maka oleh pemilik tidak
Tidak terputus bila perjanjian dapat dapat dituntut
hak milik dialihkan; dibubarkan dan kembali”. Terjadinya
Tida dapat penyewa dapat hak sewa hak sewa
dijadikan jaminan dituntut mengganti karena perjanjian dan
hutang dengan perongkosan, konversi.
dibebani hak kerugian, serta bunga.
tanggungan;
Dapat dilepaskan;
Tidak perlu
didaftarkan, cukup
dengan perjanjian
yang dituangkan di
atas akta otentik
atau akta bawah
tangan.

Perjanjian sewa
tanah yang
dimaksudkan
dalam pasal
ini tidak boleh
disertai
syarat-syarat
yang
mengandung
unsur-unsur
pemerasan.

Keterangan:
UUPA = UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
PP No. 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB, dan Hak Pakai Atas Tanah