KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

KANTOR WILAYAH BADAN PERTANAHAN NASIONAL PROVINSI JAWA TIMUR

Peralihan Kepemilikan Hak Atas Tanah

YANG BERKEADILAN DAN

BERKEPASTIAN HUKUM

Bidang Penetapan Hak dan Pendaftaran

Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi Jawa Timur
 UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria;

Dasar Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

Tanah;

Hukum
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah; Jo. Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan
Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998;

Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 tentang

Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah dan telah mengalami perubahan
hingga perubahan ketiga dengan Peraturan Menteri Agraria dan
Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun
2021;

Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI Nomor 1 Tahun

2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP 37 Tahun 1998 Jo.
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI Nomor 23 Tahun
2009 tentang Perubahan atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan
Nasional RI Nomor 1 Tahun 2006;

Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI Nomor 1 Tahun

2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan.
Kepemilikan
Hak Atas Tanah
(Pasal 4 Ayat (1) UU No. 5 Tahun 1960
Hak atas tanah adalah hak atas permukaan bumi, yang
disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai
oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama
dengan orang lain serta badan-badan hukum.
 Jenis-Jenis Hak Atas Tanah secara umum
Hak Milik
• hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah;
• dapat beralih/dialihkan kepada pihak lain.
Hak Guna Usaha
• hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara, guna perusahaan pertanian,
perikanan atau peternakan;
• dapat beralih/dialihkan kepada pihak lain
Hak Pengelolaan
• hak menguasai dari negara yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada
pemegang Hak Pengelolaan;
• tidak dapat beralih/dialihkan kepada pihak lain hanya
dapat dilepaskan.
Hak Guna Bangunan
• hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan
atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka
waktu paling lama 30 tahun;
• dapat beralih/dialihkan kepada pihak lain
Hak Pakai
• hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari
tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik
orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang
ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat
yang berwenang memberikannya.
• Hak Pakai ada 2 macam:
Hak Pakai berjangka waktu = dapat beralih/dialihkan
kepada pihak lain;
Hak Pakai Selama Dipergunakan = tidak dapat
beralih/dialihkan kepada pihak lain, hanya dapat
dilepaskan;
 Peralihan Hak Atas Tanah
Pasal 94 Ayat (3) Permen ATR/Ka.BPN Nomor 16 Tahun 2021,
penyebab adanya perubahan data yuridis pada Hak Atas Tanah adalah beberapa dikarenakan Peralihan

01 03
02 04
peralihan hak karena jual beli, peralihan hak karena
tukar menukar, hibah, penggabungan, peleburan
peralihan hak karena pembagian hak bersama.
pemasukan dalam atau pemisahan perseroan
pewarisan;
perusahaan, dan perbuatan atau koperasi sesuai dengan
hukum pemindahan hak ketentuan peraturan
lainnya; perundangundangan;
 Syarat Pendaftaran Peralihan Hak
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2010 Lampiran 2

Pelayanan Pemeliharaan Hak

Pemilikan Hak Atas Tanah dan Satuan Rumah Susun

Peralihan Hak - Jual Beli

Peralihan Hak - Pewarisan/Wasiat
Peralihan Hak - Tukar Menukar
Peralihan Hak - Hibah
Peralihan Hak - Pembagian Hak Bersama
Peralihan Hak - Lelang
Peralihan Hak - Pemasukan ke Dalam
Perusahaan/Inbreng
Peralihan Hak Merger
 Komitmen Kementerian ATR/Ka. BPN
Dalam percepatan pelayanan pertanahan
Keputusan Menteri ATR/Ka. BPN Nomor 440/SK-HR.02/III/2023
tentang 7 (tujuh) Layanan Pertanahan Prioritas
 Alur Proses Permohonan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah
(Perubahan Data Yuridis) Karena Peralihan Hak Atas Tanah

Subyek Penerima Peralihan atau kuasanya

mengajukan permohonan dilengkapi Maksimal sesuai ketentuan mengenai
dengan persyaratannya kepada petugas 1 6 waktu penyelesaian permohonan,
Loket Kantor Pertanahan pemohon dapat mengambil sertipikat di
loket penyerahan

Petugas Back Office melakukan proses

Petugas Loket Pendaftaran akan
memeriksa kelengkapan 2 5
persyaratan berkas permohonan
dimaksud
Apabila telah lengkap, Petugas loket akan
mencetak Surat Tanda Terima Dokumen
dan Surat Perintah Setor (PNBP Peralihan
Hak)
Perubahan Data Yuridis (-melakukan
pencoretan terhadap pemilik lama dan
selanjutnya mencatatkan dasar
perubahan dan nama pemilik baru
pada kolom sebab perubahan pada
Sertipikat HAT dan ditandatangani oleh
Kepala Kantor Pertanahan)
3 4 Pemohon membayar PNBP melalui
perbankan sesuai kode biling SPS dan
memberikan bukti pembayaran SPS
dimaksud

Kewajiban PPAT dalam
Pembuatan Akta
Memastikan kebenaran data fisik dan yuridis obyek tanah yang akan
dialihkan:
Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau
pembebanan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun,
Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib:
• memastikan kesesuaian data fisik dan data yuridis pada Sertipikat
dengan data elektronik pada pangkalan data melalui layanan informasi

Peralihan dan pertanahan elektronik; dan

Pendaftaran Peralihan
Haknya Berkepastian
Hukum
• memastikan dan yakin objek fisik bidang tanah yang akan dialihkan
dan/atau dibebani hak tidak dalam sengketa (Pasal 97 Permen
ATR/Ka. BPN No. 16 Tahun 2021)
Memastikan Subyek yang mengalihkan Hak Atas Tanah adalah Pihak
yang berhak dan cakap secara hukum;

Melakukan Pembuatan Akta Peralihan HAT dan pengadministrasian

dalam rangka Pelaksanaan Jabatan PPAT dilakukan sesuai dengan
ketentuan perundang-undangan yang berlaku;

Akta PPAT harus dibacakan/dijelaskan isinya kepada para pihak dengan

dihadiri oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi sebelum
ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT.

PPAT wajib menyampaikan akta PPAT dan dokumen-dokumen lain

yang diperlukan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak yang
bersangkutan kepada Kantor Pertanahan, selambat-lambatnya 7
(tujuh) hari kerja sejak ditandatanganinya akta yang bersangkutan
(Pasal 103 PMNA 3 Tahun 1997)
Surat Tanda Bukti sebagai Ahli Waris
Pasal 111 PMNA No 3 Tahun 1997
c. surat tanda bukti sebagai ahli waris yang
dapat berupa :
1.wasiat dari pewaris, atau
2.putusan Pengadilan, atau
3.penetapan hakim/Ketua Pengadilan, atau
4.. • bagi warga negara Indonesia penduduk
asli: surat keterangan ahli waris yang
dibuat oleh para ahli waris dengan
disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan
dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan
dan Camat tempat tinggal pewaris pada
waktu meninggal dunia;
• bagi warga negara Indonesia keturunan
Tionghoa: akta keterangan hak mewaris
dari Notaris,
• bagi warganegara Indonesia keturunan
Timur Asing lainnya: surat keterangan
waris dari Balai Harta Peninggalan.
Pasal 111 Permen ATR/KBPN
No 16 Tahun 2021
c. surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat
berupa:
1.wasiat dari pewaris;
2.putusan pengadilan;
3.penetapan hakim/ketua pengadilan;
4.surat pernyataan ahli waris yang dibuat oleh para
ahli warisdengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi
dan diketahuioleh Kepala Desa/Lurah dan Camat
tempat tinggal pewarispada waktu meninggal dunia;
5.akta keterangan hak mewaris dari Notaris yang
berkedudukan di tempat tinggal pewaris pada
waktumeninggaldunia; atau
6.surat keterangan waris dari Balai Harta
Peninggalan.
Hapusnya perbedaan etnis
Aturan Pewarisan
Bagaimana Jika Ingin Mengalihkan Hak kepada
Satu Ahli Waris Saja?

Pasal 111 ayat (4) Permen ATR/KBPN Nomor 16 Tahun 2021

Apabila ahli waris lebih dari 1 (satu) orang dan belum ada pembagian warisan,
maka pendaftaran peralihan haknya dilakukan kepada para ahli waris sebagai
pemilikan bersama, dan pembagian hak selanjutnya dapat dilakukan melalui
pembagian hak bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.

Seluruh Ahli Waris Salah satu Ahli Waris

Dialihkan kepada seluruh Ahli Waris sebagai Dialihkan kepada salah satu/beberapa Ahli Waris
pemilikan bersama dengandasar Surat Keterangan dengan dasar AktaPembagian Hak Bersama yang
Ahli Waris. dibuat di hadapan PPAT.
Pasal 111 Ayat (3) dan (5)
Permen 16 tahun 2021
Pasal 111 Ayat (3)
(3) Akta Mengenai pembagian waris sebagaimana dimaksud pada
ayat (2) dapat dibuat dalam bentuk akta di bawah tangan oleh
semua ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi atau
dengan akta notaris.

Pasal 111 Ayat (5)

(5) Apabila ahli waris lebih dari 1 (satu) orang dan pada waktu
pendaftaran peralihan haknya disertai dengan akta waris yang
memuat keterangan bahwa Hak Atas Tanah atau Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun tertentu jatuh kepada 1 (satu)
orang penerima warisan, maka pencatatan peralihan haknya
dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan
berdasarkan akta waris tersebut.
 Akta Kematian
Dalam Pelayanan Pertanahan
SURAT MENTERI DALAM NEGERI TANGGAL
15 FEBRUARI 2023 NOMOR 400.8.2.2/944/SJ
 Lanjutan...
SURAT SEKRETARIS JENDERAL
KEMENTERIAN ATR/ BPN
TANGGAL 04 APRIL 2023
NOMOR B/HR.01/839/IV/2023

Pasal 1330
KUH Perdata
Kriteria seseorang yang tidak cakap
untuk membuat perjanjian yaitu:
Anak yang belum dewasa;
Orang yang ditaruh dibawah
pengampuan;
Perempuan yang telah kawin dalam
hal-hal yang ditentukan undang-
undang dan pada umumnya semua
orang yang oleh undang-undang
dilarang untuk membuat persetujuan
tertentu.
Usia Dewasa dalam melakukan perbuatan Hukum adalah umur 18 Tahun atau sudah menikah
Ketentuan Dewasa Dalam Melakukan
Perbuatan Hukum:
Pasal 330 KUH Perdata mengatur perihal batasan
seseorang dianggap dewasa yang berbunyi:
“Seseorang dianggap sudah dewasa jika sudah berusia 21
tahun atau sudah (pernah) menikah”.
Pasal 39 ayat (1) UU 2/2014 tentang Perubahan Atas UU
No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris yang
berbunyi:
Penghadap harus memenuhi syarat sebagai berikut:
• Paling rendah berumur 18 (delapan belas) tahun atau
telah menikah; dan
• Cakap melakukan perbuatan hukum.
Pasal 7 (1) UU Nomor 16 Tahun 2019 tentang Perubahan
Atas UU Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan.
Perkawinan hanya diizinkan apabila pria dan wanita
sudah mencapai umur 19 (sembilan belas) tahun.
Perwalian dan
Pengampuan
1 Perwalian
Suatu keadaan anak yang di bawah umur yang
berada dibawah kekuasaan wali/orangtua yang
masih hidup terlama dalam pengurusan harta
benda dan kekayaan lainnya yang dimiliki ancak Wali dan/atau Pengampu
di bawah umur. • ditetapkan oleh Pengadilan Agama untuk
beragama islam; atau
Pengampuan • Pengadilan Negeri untuk beragama selain
2 Islam.
Suatu keadaan untuk menempatkan seseorang
yang telah dewasa yang karena sifat atau
dan selanjutnya setelah mendapat penetapan
keadaannya dianggap tidak cakap bertindak
wali/Pengampu, maka penetapan dimaksud segera
sendiri dalam hukum sehingga dapat dianggap
diberitahukan ke BHP dikarenakan BHP mempunyai
seperti orang yang belum dewasa karena dalam
tugas sebagai Wali Pengawas atau Pengampu
keadaan boros, lemah akal, dungu, sakit otak dan
Pengawas.
mata gelap.
 TERIMA KASIH
Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi
Jawa Timur

Bidang Penetapan Hak dan Pendaftaran