MODUL

PBB/BEA METERAI/BPHTB
Dan
PAJAK DAERAH
DISUSUN OLEH :
H. Dachlan SH.

BALAI PENDIDIKAN PELATIHAN KEUANGAN PERPAJAKAN (BPPKP)

KAMPUS USB YPKP Jl. PHH. MUSTOFA NO. 68-70 BANDUNG
(PINDAHAN DARI Jl. ACEH N0.52 BANDUNG)

CATATAN
DENGAN BERLAKUNYA UU NO 28 TH 2009 TENTANG PDRD
PBB PEDESAAN(Pds) DAN PERKOTAAN(Pkt), STATUSNYA
BERUBAH, YANG SEMULA MERUPAKAN PAJAK PUSAT
MENJADI JENIS PAJAK DAERAH KABUPATEN/KOTA.
PERATURAN PELAKSANAANNYA ADALAH UU NO 28 TH
2009, PERDA KABUPATEN/KOTA, PERATURAN
BUPATI/WALIKOTA DIKELOLA OLEH DINAS PAJAK DAERAH
DAN MERUPAKAN SUMBER PENERIMAAN APBD
KABUPATEN/KOTA
SEDANGKAN PBB PERKEBUNAN (Pkb), PERHUTANAN (Pht)
DAN PERTAMBANGAN (Ptb) STATUSNYA TETAP
MERUPAKAN PAJAK PUSAT. PELAKSANAANNYA DIATUR
DENGAN UU NO 12 TH 1985 std. DENGAN UU NO 12 TH
1994, PERATURAN MENKEU, PERATURAN DIRJEN PAJAK
DAN MERUPAKAN SUMBER PENERIMAAN NEGARA (APBN)
DIKELOLA OLEH KANTOR PELAYANAN PAJAK(KPP).

PBB : Pajak yang dikenakan atas

BUMI dan/atau BANGUNAN

Bumi :

adalah permukaan bumi dan tubuh

bumi yang ada dibawahnya
Permukaan bumi meliputi tanah dan
perairan pedalaman serta laut wilayah
Indonesia
(ps.1 angka 1)

Bangunan : Konstruksi teknik yang ditanam atau

dilekatkan secara tetap pada tanah
dan/atau perairan
(ps.1 angka 2)

JALAN
LINGK.

FASILITAS
LAIN

JALAN
TOL

KILANG,
PIPA

GAL. KAPAL,
DERMAGA

KOLAM
RENANG

PAGAR
MEWAH

TAMAN
MEWAH

TEMPAT
OLAHRAGA
6

Kepentingan umum dibid.

Ibadah, sosial kesehatan,
dikbudnas
Kuburan peninggalan
purbakala

Ps.3 a (1)

Badan/ Organisasi
Internasional

Hutan lindung/ suaka alam/

wisata, tmn nasional, tanah
pengembalaan desa

Perwakilan diplo./konsulat
berdasarkan azas timbal
balik

ORANG PRIBADI atau BADAN yang secara nyata mempunyai

suatu hak atas BUMI, dan/atau memperoleh manfaat atas
BUMI, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh
manfaat atas Bangunan

Subjek Pajak Yang dikenakan kewajiban membayar

pajak, menjadi Wajib Pajak (Pasal 4 a (2)

Wajib Pajak tidak diketahui dengan jelas, Dirjen Pajak

atau Kepala Dinas Pajak Daerah Kab/Kota dapat
menetapkan subjek Pajak (Pasal 4 a (3)

SP yang ditetapkan sebagai WP dapat memberikan

Keterangan tertulis bahwa ybs. bukan WP atas op
dimaksud paling lambat 3 bulan sejak diterimanya
penunjukan sebagai WP (Pasal 4 a (4)

Apabila setelah jangka waktu 1 bulan sejak diterimanya

keterangan tersebut, Dirjen Pajak atau Kepala Dinas
Pajak Daerah Kab/Kota tidak memberikan keputusan,
maka keterangan yang diajukan WP dianggap disetujui
(Pasal 4 a (7)
9

Dasar Pengenaan
1)
Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yaitu :
Harga Rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi
secara wajar dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP
ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek pajak yang
sejenis atau NJOP pengganti
(Pasal 1 angka 3 dan Pasal 6 a (1)
2)

Transaksi jual beli dinilai wajar apabila:

a. Cukup waktu bagi pembeli dan penjual untuk melakukan negosiasi
b. Kedudukan pembeli dan penjual sama
c. Harga yang disepakati di daerah tersebut berlaku relatif lama dan
mewakili NJOP dikawasan yang bersangkutan.
Catatan:
Khusus PBB Pkb, Pht dan Ptb sedangkan untuk
PBB Pds/Pkt diatur lebih lanjut dengan Perda
Kabupaten/Kota

10

 PENDAFTARAN :
WP AKTIF mendaftrakan op & sp
MENGGUNAKAN SPOP
SPOP harus diisi : Jelas, Benar, lengkap Tanda tangan
SPOP kirim ke KPP dalam waktu 30 hari, lewat 30 hari
terbit surat Tegoran
SPOP kembali, terbit: SPPT, STTS, DHKP
PENDATAAN : FISKUS (DitJen Pajak atau Dinas Pajak
Daerah Kabupaten/Kota) AKTIF
11

Cara Penilaian Objek Pajak :

1.

Penilaian Massal :
NJOP bumi dihitung berdasarkan NIR yang terdapat
pada setiap ZNT ;
NJOP bangunan dihitung berdasarkan DBKB ;
Perhitungan dilakukan terhadap op Konstruksi
umum dengan menggunakan program komputer
(Computer Assissted Valuation/ CAV)

2)

Penilaian Individual :
Diterapkan untuk op yang bernilai tinggi (tertentu)
baik op khusus, atau op standar
Proses penilaian dengan memperhitungkan seluruh
karakteristik op.
12

1. Harga rata-rata dari transaksi

jual beli yang terjadi secara
wajar atau melalui perbandingan
harga dengan objek pajak lain
yang sejenis (Market Data
Approach)
2. Nilai Perolehan Baru (Cost
Approach / Reproduction Cost
New)

Pendekatan
data pasar/
perbandingan
Harga

Pendekatan
Biaya

Pendekatan
Pendapatan

3. Nilai Jual Objek Pajak Pengganti

(Income Approach)

13

(yang ditetapkan dengan Peraturan MenKeu untuk

PBB Pkb, Pht dan Ptb atau Peraturan Bupati/Walikota
untuk PBB Pds/Pkt)
Contoh :
Luas Tanah : 1.000 M ; Nilai nya Rp 1 Milyar
Nilai tanah/ M = Rp 1 M : 1.000 = Rp. 1 juta
Nilai tanah Rp 1 Juta di konversi ke klas : A.15
Untuk perhitungan PBB klas A.15 = Rp. 1.032.000/ M
Luas Bangunan 400 M ; Nilainya = Rp 800 Juta
Nilai Bangunan/ M = Rp 800 Juta : 400 = Rp 2 Juta
Nilai Bangunan Rp 2 Juta di konversi ke Klas = Klas
B.19
Untuk perhitungan PBB Klas B.19 = Rp 1.833.000/ M

14

Sumber Informasi untuk Penilaian

NJOP
Iklan pernawaran property (di media massa baik

cetak maupun elektronik)

Makelar Tanah
Notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)
Kepala Desa/Kelurahan di wilayah kerjanya

Manfaat NJOP PBB

Dasar Pengenaan PBB
Acuan NPOP sebagai Dasar Pengenaan BPHTB
Acuan menghitung PPh atas Penjualan Harta

Tetap (Tanah dan/atau Bangunan)

Acuan Nilai Agunan Kredit Perbankan
Acuan Nilai Tukar Guling
Acuan Nilai Ganti Rugi Pembebasan Tanah

Yang dimaksud dengan klasifikasi Bumi dan Bangunan

adalah pengelompokan Bumi dan Bangunan menurut Nilai
Jualnya dan digunakan sebagai pedoman serta untuk
memudahkan penghitungan pajak yang terutang. (Klasifikasi
Bumi dan Bangunan tsb ditetapkan dengan Peraturan
MenKeu untuk PBB Pkb, Pht dan Ptb atau Peraturan
Bupati/Walikota untuk PBB Pds/Pkt)

Bumi/ Tanah :

Bangunan:

1.Letak;
2.Peruntukan ;
3.Pemanfaatan ;
4.Kondisi lingkungan dll.

1.Bahan Yang digunakan

2.Rekayasa
3.Letak
4.Kondisi Lingkungan dll.

17

Dasar Penghitungan Pajak adalah :

Nilai Jual kena Pajak (NJKP),
yang ditetapkan :
Serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100%
Catatan:
Khusus untuk PBB Pkb, Pht
dan Ptb yang berlaku
sekarang adalah 40% diatur
dalam PP No 25 Tahun 2002

Dari
NJOP
18

KEP MENKEU RI :
No.201/ KMK.04/ 2000 Tgl 6 Juni 2000 menetapkan
NJOPTKP Maksimum : Rp 12 Juta per WP dan
ditetapkan secara Regional

Catatan:
Khusus untuk PBB Pkb, Pht
dan Ptb
19

PBB = TARIF X NJKP X (NJOP NJOPTKP)

0,5 % X 20 %
0,5 % X 40 %
TARIF EFEKTIF

X (NJOP NJOPTKP)
X (NJOP NJOPTKP)

FORMULA UU NO. 12/1985

NJOP = NJOP BUMI +(NJOP BANGUNAN BTKP)
FORMULA UU NO. 12/ 1994
NJOP = (NJOP BUMI + NJOP BANGUNAN) - NJOPTKP
Catatan:
Khusus untuk PBB Pkb, Pht
dan Ptb

20

OP 1
Jl. Gatot Subroto
NJOP TANAH
NJOP BNG
NJOP t + b
NJOPTKP
NJOP untuk
perhit. PBB
PBB

= Rp 400 Juta
= Rp 200 Juta
= Rp 600 Juta
= 0
= Rp 600 Juta

= 0,5% x 20%x Rp 600 Juta

= Rp. 600.000,-

OP 2
Jl. Sudirman
NJOP TANAH
NJOP BNG
NJOP t + b
NJOPTKP
NJOP untuk
perhit. PBB
PBB

= Rp 900 Juta
= Rp 500 Juta
= Rp 1,4 Milyar
= Rp 12 Juta
= Rp 1,388 M

= 0,5% x 40%x Rp 1.388 M

= Rp. 2.776.000,-

Catatan:
NJOPTKP hanya diberlakukan untuk OP-2 yang NJOP-nya paling
tinggi

21

Rp 500 rb/ M

Perhitungan PBB
NJOPnya beragam

atas

satu

Objek

yang

1
Misal :
Luas Tanah 1 : 900 M ; Nilai : 900 jt
Luas Tanah 2 : 900 M ; Nilai : 450 jt
Rp 1 Juta / M

Luas Tanah 1&2 = 1.800 M ; Nilai : 1.350 jt

Nilai Tanah /M = 1.350 jt : 1.800 = Rp. 750 rb
Nilai Tanah Rp 750 rb /M masuk Klas A.17
Untuk perhitungan PBB Klas A.17 = Rp. 802.000 /M

NJOP Tanah = 1.800 x Rp. 802.000

NJOP TKP (asumsi)
NJOP untuk perhitungan PBB
PBB = 0,5% x 40% x Rp. 1.433.600.000,-

= Rp. 1.443.600.000,= Rp.

10.000.000,= Rp. 1.433.600.000,= Rp.
2.867.200,22

LATIHAN KASUS
Sebuah Pusat Pertokoan Bersama di Kota Bandung berdiri diatas
tanah 36.000 m2 terdiri dari Kios tipe 75 m2 sebanyak 80 buah dan tipe
120 m2 sebanyak 100 buah. Disamping itu terdapat bangunan
bersama seluas 7.200 m2. NJOP tanah = Rp. 2.750.000/m2 dan
NJOP bangunan Rp. 3.500.000,- dan NJOPTKP = Rp. 25.000.000,Pertanyaan :
A Hitung Pajak yang terutang untuk sebuah Kios tipe 120 m2
B: Berapa Pajak yang terutang untuk sebuah Kios lain di Pusat
Pertokoan yang sama dengan tipe yang sama dan dimiliki oleh WP
yang sama.
23

JAWABAN
A : a) Luas Tanah Bersama
b) Luas Bangunan KIOS
c)
d)
e)
f)
g)
h)

= 36.000 m2
= 80 x 75 m2 = 6.000 m2
120 x 100 m2 = 12.000 m2
Jumlah
= 18.000 m2
Luas Bangunan Bersma
= 7.200 m2
NJOP atas Bagian Tanah Bersama
= 36.000 x 120 x Rp. 2.750.000,= Rp. 660.000.000,18.000
NJOP atas Bagian Bangunan Bersama
= 7.200 x 120 x Rp. 3.500.000,= Rp. 168.000.000,18.000
NJOP atas Sebuah KIOS tipe 120 m2
= 120 x Rp. 3.500.000,= Rp. 420.000.000,NJOP atas kepemilikan KIOS tipe 120 m2
= Rp. 1.248.000.000,Pajak yang terutang = 2 x (1.248.000.000 25.000.000)
= 2 x Rp. 1.233.000.000,= Rp. 2.446.000,-

B : Pajak yang terutang KIOS yang satu lagi (Luas Sama)

= 2 % x (Rp. 1.248.000.000 Rp. 0)*
= 2 x Rp. 1.248.000.000,= Rp. 2.496.000,*) NJOP hanya dikurangkan untuk satu obyek pajak saja manakala WP memiliki
lebih dari 1 (satu) op yang NJOP nya paling tinggi

24

Sebuah Apartemen di Kota Cimahi berdiri di atas tanah 24.000 m 2 terdiri

dari hunian tipe 75 m2 sebanyak 80 buah dan tipe 120 m2 sebanyak 100
buah. Disamping itu terdapat bangunan bersama seluas 3600 m 2
NJOP tanah = Rp.2.750.000/m2 dan NJOP bangunan Rp.3.500.000,dan NJOPTKP = Rp.10.000.000,Pertanyaan :
A:
Hitung Pajak yang terutang untuk sebuah Kios tipe 120 m2
B:
Berapa Pajak yang yang terutang yang harus dilunasi apabila
baru dibayar 24 bulan setelah diterima SPPT

25

Apartemen yang terletak di Kota Cimahi

A:

a) Luas Tanah
b) Luas Hunian

= 24.000 m2
= 80 x 75 m2
= 6.000 m2
100 x 120 m2
= 12.000 m2
Jumlah
= 18.000 m2
c) NJOP atas Bagian Tanah Bersama
= 24.000 x 120 x Rp. 2.750.000,- = Rp. 440.000.000,18.000
d) NJOP atas Bagian Bangunan Bersama
= 3.600 x 120 x Rp. 3.500.000,- = Rp. 84.000.000,18.000
e) NJOP atas hunian tipe 120
= 120 x Rp. 3.500.000,=Rp.420.000.000,f) NJOP atas kepemilikan sebuah
hunian tipe 120 m2
= Rp. 944.000.000,g) Pajak yang terutang = 2 0/00 (944.000.000 10.000.000)
= 2 0/00 x Rp. 934.000.000,= Rp. 1.868.000,B:
Apabila dilunasi 24 bulan setelah diterima SPPT
a)Pokok Pajak
= Rp. 1.868.000,b)Bunga
= 18 bln x 2% x Rp. 1.868.000,= Rp. 672.480
c)Pajak yang harus dilunasi
= Rp. 2.540.480,- (a+b)

26

Sebuah rumah Susun Sederhana di Kab. Sumedang berdiri

di atas tanah 27.000 m2 terdiri atas hunian tipe 50 m2
sebanyak 120 buah dan tipe 60 m 2 sebanyak 200 buah.
Selain itu terdapat bangunan bersama dengan luas 5400
m2. NJOPTKP = Rp.10.000.000,- Adapun NJOP tanah =
Rp.1.250.000/m2
dan
NJOP
Bangunan
=
Rp.1.500.000/m2
Pertanyaan :
A : Hitung Pajak PBB terutang atas kepemilikan sebuah
hunian tipe 60 m2
B : Hitung Pajak terutang yang harus dilunasi apabila baru
dibayar 24 bulan setelah tgl. Jatuh tempo.
27

Rumah Susun Sederhana yang terletak di Kabupaten Sumedang

A:

a) Luas Tanah
b) Luas Hunian

= 27.000 m2
= 50 x 120 m2
= 6.000 m2
60 x 200 m2
= 12.000 m2
Jumlah
= 18.000 m2
c) NJOP atas Bagian Tanah Bersama
= 27.000 x 60 x Rp. 1.250.000,- = Rp. 112.500.000,18.000
d) NJOP atas Bagian Bangunan Bersama
= 5.400 x 60 x Rp. 3.500.000,= Rp. 27.000.000,18.000
e) NJOP atas hunian tipe 60 m2
= 60 x Rp. 1.500.000,= Rp. 90.000.000,f) NJOP atas kepemilikan sebuah hunian tipe 60 m2 = Rp. 229.500.000,g) Pajak yang terutang = 1 0/00 (229.500.000 10.000.000)
= Rp. 219.500,B:
Apabila dilunasi 24 bulan setelah diterima SPPT
a)Pokok Pajak
= Rp. 219.500,b)Bunga 24 bulan x 2% = 48 % x Rp. 219.500,= Rp. 105.360
a)Pajak yang harus dilunasi
= Rp. 324.850,- (a+b)
28

 Penerbitan SPPT PBB atas PTS apabila :

1.SPP dan pungutan lain =/> 2 juta/ tahun
2.Luas bangunan =/> 2.000 M
3.Lantai bangunan =/> 4 lantai
4.Jumlah mahasiswa =/> 3.000 orang
Dikenakan PBB sebesar 50% dari yang seharusnya
terutang.
Catatan:
Diatur lebih lanjut dengan
Perda Kabupaten/Kota

29

 Rumah Sakit swasta Institusi Pelayanan Sosial

Masyarakat :
1.Minimal 25% jumlah tempat tidur untuk pasien tidak
mampu
2.Sisa hasil usaha digunakan untuk reinvestasi rumah
sakit ybs.
Dikenakan PBB sebesar 50% dari yang seharusnya
terutang
Catatan:
Diatur lebih lanjut dengan
Perda Kabupaten/Kota

30

1) Tahun Pajak adalah jangka waktu satu tahun

takwim
2) Saat yang menentukan Pajak yang terutang adalah
menurut keadaan op pada tanggal 1 Januari ;
3) Tempat Pajak terutang :
a) Untuk Daerah Jakarta, di Wil. DKI Jakarta;
b) Untuk Daerah lainnya, di Kab/Kota ybs. yang meliputi
letak objek pajak
Catatan:
Untuk PBB Pds/Pkt diatur
lebih lanjut dengan Perda
Kabupaten/Kota

31

30 hari

SPOP

TIDAK

DIKEMBALIKAN
YA

SPPT

1 Bulan

Jatuh
Tempo

STP + Bunga 2%
Per bln maks 24 bl

SKP += Denda
Pokok
25%
Pajak
Dariyang
Pokok
Pajaka
kurangygbayar
Kurang
+
Denda
Bayar
25%

SPOP Tidak
Benar

6 Bulan

1 Bulan

Jatuh
Tempo

SKP +
= Denda
Pokok
25%
Dariyang
Pokok
Pajak
Pajak
seharusnya
terutang +
Denda 25%

7 hari

21 hari

SP

Teguran

2 x 24 jam

Catatan:
Untuk PBB Pds/Pkt diatur lebih
lanjut dengan Perda
Kabupaten/Kota

Permintaan jadwal
Waktu & tempat lelang

Tercepat
10 Hari

SPMP
32

WP langsung ke BANK/ Kantor Pos TP

Melalui PB/ Transfer Uang
Melalui ATM
Melalui Petugas Pemungut (khusus PBB
Pds/Pkt)

33

SPPT
6 BULAN
KPP/Dinas
Pajak
Daerah

SKP/
SKPD

STP/
STPD

1 BULAN

TEMPAT
PEMBAYARAN
(Bank, Kantor Pos dan
Giro atau tempat yang
ditunjuk)

1 BULAN

34

PERKEBUNAN
(SE-21/PJ.6/99)

Areal Emplasemen
NJOP = NJOP Tanah
+ Bangunan

Areal Lain
NJOP = NJOP Tanah

Areal Produktif
NJOP = NJOP Tanah + SIT

Areal Sudah diolah belum

ditanami
NJOP = NJOP Tanah + Biaya
pengolahan 1 tahun

35

PERIKANAN LAUT/SUNGAI

PERIKANAN DARAT

1.Areal Perikanan :
NJOP = 10 x Hasil Bersih
2.Areal Pembudidayaan Ikan :
NJOP = 8 x Hasil Bersih
3.Areal Lain :
NJOP = NJOP Tanah

1.Areal Pembudidayaan Ikan

NJOP = NJOP T + BIP
2.Areal Lain :
NJOP = NJOP Tanah

36

NJOP Perairan = Berdasarkan korelasi garis lurus kesamping

dengan klasifikasi NJOP permukaan bumi berupa tanah
sekitarnya
NJOP Areal Pembenihan = NJOP Perairan + Biaya Investasi
Pembenihan dalam satu tahun (biaya bibit dan pemeliharaan)

37

1.
2.
3.
4.
5.
6.

Hasil Bersih = Pend. Kotor Biaya Eksploitasi

Pend. Kotor = Total hasil Produksi dalam tahun pajak
sebelumnya x Harga pasar kayu bulat tahun pajak
berjalan (harga pasar 1 Januari)
Biaya Eksploitasi :
Penanaman (Perhutani)
Pemeliharaan dan perawatan hutan (Perhutani)
Pengendalian kebakaran & pengamanan
Penebangan (upah kerja & peralatan)
Pengangkutan ke Log Ponds/ Log yards
PBB dan PSDH areal blok tebangan tahun lalu
38

Areal Produktif = Areal blok tebangan sesuai RKT :

areal yang pohon-pohonnya dapat ditebang.

Areal blm/tdk Produktif = hutan non blok tebangan :

areal yang pohon-pohonya belum dapat ditebang.

Areal Lain = Tidak ada tegakannya (rawa payau,

waduk/danau, digunakan pihak ke 3)

Log Ponds = Areal perairan tempat penimbunan kayu

Log Yards = Areal daratan tempat penimbunan kayu

39

PERHUTANAN
HPH/HPHH/IPK/IZIN LAIN
Areal Emplasemen
NJOP = NJOP Tanah

Areal Lain
NJOP = NJOP Tanah

Log Pond
NJOP = NJOP Perairan

Areal Produktif (RKT)

NJOP = 8,5 x HB Setahun

Areal belum/ Tidak Prod

NJOP = NJOP Tanah
40

PERHUTANAN
(HPHTI)

Areal Emplasemen
NJOP = NJOP Tanah

Areal Lain
NJOP = NJOP Tanah

Areal Produktif
NJOP = NJOP T + SBPHTI

41

PBB SEKTOR
PERTAMBANGAN

ENERGI
PANAS BUMI

MIGAS

NON MIGAS

NON MIGAS
GALIAN C

42

Areal Produktif = Areal yang telah dieksploitasi/

menghasilkan bahan tambang
NJOP = 9,5 x hasil bersih galian tambang dalam satu
tahun
Hasil Bersih = Pendapatan Kotor hasil penjualan
galian tambang setahun biaya eksploitasi di mulut
tambang (Run On Mine)

43

Areal Belum Produktif = Areal yg belum menghasilkan

tapi sewaktu-waktu akan menghasilkan (tahap
penyelidikan umum eksplorasi dan konstruksi)
NJOP = NJOP Tanah
Penyel. Umum = 5% dari luas area WKP
Eksplorasi th 1 s/d 5 = 20% dari luas area WKP
Eksplorasi Perpanjangan I & II = 50% luas WKP
Pemb. Konstruksi s/d Prod = luas areal WKP

44

Areal Tidak Produktif : Areal yang sama sekali tidak

menghasilkan galian tambang
NJOP = NJOP Tanah
Areal Emplasemen : Areal yang diatasnya terdapat
bangunan dan atau pekarangan
NJOP = NJOP Tanah + NJOP Bangunan
Areal Lain : Areal perairan yang digunakan untuk
pelabuhan khusus pertambangan
NJOP = NJOP Perairan

45

Areal Produktif : Areal yang telah dieksploitasi/

menghasilkan bahan tambang
NJOP = Angka Kapitalisasi x Hasil Bersih Setahun
Angka Kapitalisasi : sesuai jenis tambang
Hasil Bersih : Pendapatan Kotor hasil penjualan
galian tambang setahun biaya eksploitasi di mulut
tambang (Run On Mine)

46

Areal Belum Produktif : Areal yg belum menghasilkan

galian tambang tapi sewaktu-waktu akan menghasilkan
(peny. Umum, eksplorasi, dan konstruksi)
NJOP = NJOP Tanah
Areal Tidak Produktif, Areal Emplasemen
NJOP = NJOP Tanah
Areal Pelabuhan Khusus Pertambangan
NJOP = NJOP Perairan

47

Areal Produktif : Areal di dalam WKP yang telah

dieksploitasi
NJOP = 9,5 x hasil bersih penjualan Migas setahun
Areal Belum Produktif :
1. Areal Penyelidikan Umum (Gen. Survey)
2. Areal Eksplorasi
3. Areal Non Producing Open
4. Areal Non Producing Plug and Abandon
NJOP (1 s/d 4) = NJOP Tanah

48

Areal Tidak Produktif : Areal yang sama sekali tidak

menghasilkan Migas
NJOP = NJOP Tanah
Areal Emplasemen : Areal didalam/ diluar WKP yang
diatasnya terdapat bangunan/pekarangan
NJOP = NJOP Tanah + bangunan
Areal Lainnya : Pengamanan & Tanah Kosong
NJOP = NJOP Tanah
Areal Perairan: Untuk Pelabuhan Khusus
NJOP = NJOP Perairan

49

Asset Pertamina : Pimpinan Pertamina di daerah kecuali

DKI oleh Pertamina Pusat cq.
Dinas pertanahan dan bangunan dengan cara mengisi
SPOP rangkap 3 ke KPP
KPS dilaksanakan oleh WP/KPS dengan mengisi SPOP
dari KPP Pertamina Pusat/Badan Pembinaan dan
Pengawasan Kontraktor Asing (BPPKA) untuk
konfirmasi kemudian dikirim ke KP DJP

50

1. Areal On-Shore : disampaikan oleh KP.DJP ke KPP

2. Areal Off-Shore dan Hasil Produksi :
Ditatausahakan berdasarkan angka perbandingan
tertimbang yang ditetapkan terlebih dahulu setiap tahun
oleh DJP dengan memperhatikan azas pemerataan dan
keseimbangan serta potensi masing-masing Kab/Kota.
Daftar rincian angka perbandingan tertimbang dan
rincian pembagian datanya disampaikan KPP ybs untuk
dihitung dan diusulkan pengenaan PBBnya kepada
Direktur EXTENSIFIKASI DITJEN PAJAK
51

1. Berdasarkan SPOP asset Pertamina, KPP meneliti menghitung

dan mengusulkan pengenaan PBBnya ke KP.DJP selambatnya
bulan Juli ybs.
2. Berdasarkan SPOP Kontraktor (On-Shore), KPP meneliti,
menghitung dan mengusulkan pengenaan PBBnya ke KP.DJP
selambatnya 2 minggu setelah diterima
3. Berdasarkan SPOP dan daftar rincian angka perbandingan
tertimbang dan rincian datanya (Off-Shore), KPP menghitung dan
mengusulkan pengenaan PBBnya ke KP.DJP selambatlambatnya 2 minggu setelah diterima
4. KP.DJP melakukan penelitian dan memberikan persetujuan
terhadap usulan pengenaan PBB sebagai dasar penerbitan
SPPT.
5. Setelah mendapat persetujuan, KPP menerbitkan SPPT per
Kab/Kota sebanyak rangkap 3 : 1 dan 2 ke KP.DJP untuk diteliti
dan dikirim ke DJLK. Yang ke 3 untuk arsip KPP
52

1. DJP mengajukan permintaan pembayaran ke DJLK dgn rincian :

a. Triwulan I s/d II masing-masing 25% dari RenPen tahun anggaran
berjalan
b. Pelunasan selambatnya akhir bulan tahun berjalan
2. DJLK meminta BI memindah bukukan dari bagian kewajiban
Penerimaan Bersih Usaha sebagai penerimaan PBB ke Rek. KPPN
qq PBB pd Bank Operasional III masing-masing Kab/Kota ybs.
Tembusan dikirim ke KP.DJP, KPP, Kab/Kota ybs.
3. Untuk pencocokan KPP akan menerima :
a. Tembusan permintaan pemindah bukuan masing-masing Kab/Kota
b. Nota Kredit dari Bank Operasional III

53

Areal Produktif : Areal didalam WK PSP yang telah

dieksploitasi dan menghasilkan energi panas bumi.
NJOP = 9,5 x Hasil Penjualan Energi Panas Bumi
setahun
Hasil Produksi : Seluruh jumlah air atau uap panas
bumi yang diperoleh dari proses eksploitasi dan
digunakan sebagai sumber energi/listrik dalam ukuran
Kwh

54


1.
2.
3.

Areal Belum Produktif :

Areal Penyelidikan Umum
Areal Eksplorasi
Areal Cadangan Produksi
NJOP (1 s/d 3) = NJOP Tanah
Areal Belum Produktif : Areal yang sama sekali tidak
menghasilkan energi panas bumi
NJOP = NJOP Tanah

55

Areal Emplasemen : Areal didalam/diluar WKPSP yang

diatasnya terdapat bangunan
NJOP = NJOP Tanah
Areal Lainnya : Pengamanan & Tanah Kosong
NJOP = NJOP Tanah
Areal Perairan: Untuk Pelabuhan Khusus
NJOP = NJOP Perairan

56

Areal Kolam Labuh, Tempat Labuh dan Docking.

NJOP = NJOP Perairan
Areal Perairan Potensial yang belum dimanfaatkan.
NJOP = setingginya kelas A.30 dan lebih kecil dari
tanah darat sekitarnya
Areal Perairan Dangkal (untuk kapal mati)
NJOP = Kelas A.49

57

Keputusan Direktur Jenderal Pajak

No : Kep- 59/PJ./2000 Tgl. 10 Maret 2000
Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak
No : SE-13/PJ.6/2000 Tgl.24 Maret 2000
Catatan:
Untuk PBB Pds/Pkt diatur
lebih lanjut dengan Perda
Kabupaten/Kota

58

 WP tidak sependapat dengan fiskus atas isi

SPPT/SKP mengenai :
Luas, klasifikasi Bumi/Bangunan
Perbedaan penafsiran UU/Peraturan :
a.Penetapan SP sebagai WP
b.op seharusnya tidak kena PBB
c.Penerapan NJKP, SIT, ROM
d.Saat pajak terutang
e.Tanggal Jatuh Tempo

59

 Syarat Formal :
1. Pengajuan dalam waktu 3 bulan
2. Dalam keadaan terpaksa dapat lebih dari 3 bulan
3. Diajukan secara tertulis
4. Diajukan kepada kepala KPP/Kepala Dinas Pajak
Daerah
5. Apabila dikuasakan harus ada surat kuasa

Apabila persyaratan tidak lengkap harus dilengkapi,

sampai batas waktu, tetap diproses
60

 Syarat Materiil :
1. Satu SPPT/SKP satu Surat Keberatan, kecuali
yang kolektif melalui Lurah/Kades (khusus
Pds/Pkt)
2. Mengemukakan
alasan
yang
jelas
dan
mencantumkan besar PBB terutang menurut
perhitungan WP

61

Ketentuan Khusus untuk WP

PBB Pds/Pkt (Pasal 106 UU
no 28 th 2009)
1.

2.

3.
4.

5.

Apabila WP PBB Pds/Pkt mengajukan keberatan atas besarnya

pajak terutang, maka kepada WP diwajibkan membayar
terlebih dahulu pajak yang jumlahnya telah disetujui oleh WP
(sesuai perhitungan WP)
Apabila keberatan ditolak atau disetujui sebagian maka kepada
WP dikenakan sanksi administrasi sebesar 50% dari jumlah
pajak berdasarkan Kep. Keberatan dikurangi dengan jumlah
pajak yang telah dibayar sebelum mengajukan keberatan
Apabila WP mengajukan Banding ke Pengadilan Pajak, maka
sanksi administrasi tersebut pada butir 2 ditiadakan
Apabila Putusan Banding ditolak/disetujui sebagian maka
kepada WP dikenakan sanksi administrasi sebesar 100% dari
jumlah pajak berdasarkan Putusan Banding dikurangi jumlah
pajak yang telah dibayar sebelum mengajukan keberatan
Pengajuan banding menangguhkan kewajiban membayar pajak
sd. 1 bulan sejak tanggal penerbitan Putusan Banding

 Wilayah DKI : Ketetapan Rp. 5.000.000, Wilayah Botabek, Bandung, Semarang, Yogya,
Surabaya, Medan, Denpasar, dan Makasar
Rp. 2.500.000, Wilayah lain Rp. 500.000, op berlokasi di beberapa wilayah KPP
Perbedaan data luas op
Beda NJOP per M antara Fiskus dan WP 20%
Persyaratan dan data pendukung meragukan
Catatan:
Diatur lebih lanjut dengan
Perda Kabupaten/Kota

63

KANWIL DJP
( s/d 1.25 M )

WP

diteruskan

Permohonan
3 bln sejak
terima SPPT

Banding
(3 bln)

Pengadilan
Pajak

Catatan:
Khusus PBB Pkb,Pht dan Ptb

KPP

14 hari

Psk/ Psl

Dit .Jen. Pajak

( > 1.25 M )

Keputusan
12 bulan

1. Menerima
seluruhnya/sebagian
2. Menolak
3. Menambah besarnya
pajak terutang

64

WP OP/Badan karena kondisi tertentu op yang

ada hubungannya dengan SP atau sebab-sebab
tertentu lainnya.
WP OP dalam hal op terkena bencana alam atau
sebab-sebab lain yang luar biasa
WP anggota Veteran Pejuang Kemerdekaan dan
Veteran Pembela Kemerdekaan termasuk
janda/dudanya
Catatan:
Untuk PBB Pds/Pkt diatur
lebih lanjut dengan Perda
Kabupaten/Kota

65

Pertanian/ perkebunan/ perikanan/ peternakan yg

hasilnya sangat terbatas yang dimiliki OP
op milik OP berpenghasilan rendah yg NJOPnya
meningkatkan karena pembangunan
op milik OP yg penghasilannya semata-mata dari
pensiunan
op milik OP yg berpenghasilan rendah
op
milik
Veteran
(Pejuang/
Pembela
Kemerdekaan)
op milik WP Badan yg mengalami kerugian dan
kesulitan likuiditas sepanjang tahun
66

Kondisi tertentu op

Setinggi-tingginya
75%

op terkena bencana

Dapat diberikan
sampai 100%

Status WP : Veteran

Sebesar
75%

67

Diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia

kepada Kepala KPP/Kepala Dinas Pajak Daerah
dengan mencantumkan persentase pengurangan
yang dimohonkan
Untuk SKP/SKPD hanya diberikan atas pokok
pajak
Diajukan dalam waktu 3 bulan sejak terima SPPT/
SKP/SKPD atau sejak bencana
Catatan:
Untuk PBB Pds/Pkt diatur
lebih lanjut dengan Perda
Kabupaten/Kota

68

WP

Permohonan
3 bln sejak
terima SPPT

KPP
(sd 500 jt)

diteruskan
Dlm 14 hari

KANWIL DJP
(> 500JT)

Psk/ Psl

Catatan:
Khusus PBB Pkb, Pht dan Ptb

KEP : (3 bln)
Menerima
Menolak
69

PEMBETULAN : Salah tulis, salah hitung,

kekeliruan penerapan UU/ Peraturan dalam
SPPT/SKP/STP
PEMBATALAN : op tidak ada, Hak SP terhadap op
batal (put.pengadilan), op menjadi Fasum/Fasos,
Bukti lainnya.
Catatan:
Untuk PBB Pds/Pkt diatur
lebih lanjut dengan Perda
Kabupaten/Kota

70


1.
a.
b.
c.
d.

Sebab-sebab Restitusi
Pajak dibayar > Pajak terutang :
Permohonan pengurangan dikabulkan
Permohonan keberatan dikabulkan
Permohonan banding dikabulkan
Perubahan peraturan

2. Pajak dibayar yg seharusnya tidak terutang

Catatan:
Khusus PBB Pkb, Pht dan Ptb
sedangkan PBB Pds/Pkt diatur khusus
dengan Perda Kabupaten/Kota

71

TEMPAT
PEMBAYARAN

Pelimpahan
Form SSP PBB

BANK/ POS & GIRO

PERSEPSI

Pembayaran
Pelimpahan

WP

BANK
OPERASIONAL III

Pembayaran
menukar TTS
dengan STTS

Pembagian

P. PEMUNGUT

Catatan:
Khusus PBB Pkb, Pht dan Ptb

10%

9%

16,2%

Pem.
Pusat

BP

Dati I

64,8%
Dati II

72

Berdasarkan Kep. Men Keu RI No.83/KMK.04/1994

Tanggal 19 Maret 1994

10%
Bagian penerimaan PBB untuk Pemerintah Pusat dibagikan
kepada
KABUPATEN /KOTA
Catatan:
Khusus PBB Pkb, Pht dan Ptb
73

PP No. 16 Tahun 2000

KepMenKeu No: 82/KMK.04/2000
Tentang pembagian Hasil Penerimaan PBB
antara Pemerintah Pusat dan Daerah

Dibagi merata kepada seluruh

Daerah Kab/Kota 6,5%
Pem. Pusat
10%
Dibagi insentif kepada Daerah
Kab/Kota 3,5%

Hasil
Penerimaan
PBB (100%)

Provinsi
16,2%
Pem. Daerah
90%

Kab/Kota
64,8%
Daerah

Catatan:
Khusus PBB Pkb, Pht dan Ptb

B. Pemungut
9%
DJP
74

 Pejabat yang dalam jabatannya/ tugasnya

berkaitan langsung dengan objek pajak, wajib :
a. Menyampaikan laporan bulanan, mengenai
mutasi & perubahan op kepada DJP
b. Memberikan keterangan yang diperlukan atas
permintaan DJP
c. Pejabat yang tidak memenuhi kewajiban
dikenakan sanksi sesuai per/per UU yang
berlaku
Catatan:
Khusus PBB Pkb, Pht dan Ptb
sedangkan PBB Pds/Pkt diatur khusus
dengan Perda Kabupaten/Kota

75

KEALPAAN

1. TIDAK MENGEMBALIKAN SPOP

2. MENYAMPAIKAN SPOP TETAPI
ISINYA TIDAK LENGKAP/ TIDAK
BENAR DAN MENIMBULKAN
KERUGIAN BAGI NEGARA

PIDANA KURUNGAN MAKSIMUM 6 BULAN ATAU

DENDA SETINGGI-TINGGINYA 2x PAJAK
TERUTANG

Catatan:
Khusus PBB Pkb, Pht dan Ptb
sedangkan PBB Pds/Pkt diatur khusus
dengan Perda Kabupaten/Kota

76

KESENGAJAAN

PIDANA KURUNGAN
SELAMA-LAMANYA 2
TAHUN ATAU DENDA
SETINGGI-TINGGINYA
5x PAJAK TERUTANG

1. TIDAK MENGEMBALIKAN SPOP

2. MENYAMPAIKAN SPOP TETAPI
ISINYA TIDAK LENGKAP/ TIDAK
BENAR
3. MEMPERLIHATKAN SURAT/
DOKUMEN PALSU/ DIPALSUKAN
4. TIDAK MEMPERLIHATKAN/
MEMINJAMKAN SURAT DOKUMEN
LAINNYA
5. TIDAK MENYAMPAIKAN/
MENUNJUKAN DATA YANG
DIPERLUKAN.

Catatan:
Khusus PBB Pkb, Pht dan Ptb
sedangkan PBB Pds/Pkt diatur khusus
dengan Perda Kabupaten/Kota

77

TERHADAP BUKAN WAJIB PAJAK YANG BERSANGKUTAN YANG DENGAN

SENGAJA MELAKUKAN TINDAKAN :

TIDAK MEMPERLIHATKAN ATAU TIDAK MEMINJAMKAN SURAT ATAU

DOKUMEN LAINNYA ;
TIDAK MENUNJUKAN DATA ATAU TIDAK MENYAMPAIKAN KETERANGAN YANG
DIPERLUKAN ;
DIPIDANA DENGAN PIDANA KURUNGAN SELAMA-LAMANYA 1 (SATU) TAHUN
ATAU DENDA SETINGGI-TINGGINYA Rp. 2 JUTA (DUA JUTA RUPIAH)

ANCAMAN PIDANA DILIPAT DUA, BILA SESEORANG MELAKUKAN LAGI

TINDAK PIDANA DI BIDANG PERPAJAKAN SEBELUM LEWAT 1 (SATU) TAHUN.
TINDAK PIDANA TIDAK DAPAT DITUNTUT SETELAH LAMPAUI WAKTU 10
(SEPULUH) TAHUN SEJAK BERAKHIRNYA TAHUN PAJAK YANG BERSANGKUTAN.

Catatan:
Khusus PBB Pkb, Pht dan Ptb
sedangkan PBB Pds/Pkt diatur khusus
dengan Perda Kabupaten/Kota

78

Catatan Sektor Kehutanan dan

Pertambangan
1. Provisi Sumber Daya Hutan (PSDH)
2. Kontraktor Production Sharing (KPS)
3. Wilayah Kuasa Penambangan Sumber

Panasbumi (WKPSP)
4. SBPHTI (Standar Biaya Penanaman Hutan
Tanaman Industri)