01. 02. 03. 04.

BPHTB PPh Bea

PBB Final Meterai

1
Pajak Bumi dan
Bangunan
PBB

3
DASAR HUKUM PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

a. UU No 12 Tahun 1985 stdtd UU No. 12 Tahun 1994 tentang PBB

b. UU No. 28 Tahun 2009 Pendapatan Daerah dan Retribusi Daerah
c. UU No. 1 Tahun 2022 Hub Keuangan Pemerintah Pusat dan Daerah
d. Perda DKI No. 16 Tahun 2011 tentang PBB
e. PMK-186 Tahun 2019 tentang PBB Sektor P5L
f. Per-19 Tahun 2019 tentang SPOP
g. Ketentuan lainnya

4
“
Bumi dan bangunan
memberikan keuntungan dan/atau
kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik
bagi orang atau badan yang
mempunyai suatu hak atasnya atau
memperoleh manfaat dari padanya,
dan oleh karena itu wajar apabila mereka
diwajibkan memberikan sebagian dari
manfaat atau kenikmatan yang diperolehnya
kepada negara

”
melalui pajak.

Undang-Undang PBB
“
Demi mencapai kemakmuran dan
kesejahteraan rakyatnya,
Negara berkewajiban untuk mengatur
tata hidup dan pendayagunaan tanah
baik sebagai barang ekonomi maupun

”
tempat tinggal.

Undang-Undang PBB
PEMBAHASAN

1 APA

2 SIAPA

3 DI MANA

4 BAGAIMANA

5 KAPAN

7
PENGERTIAN PBB
PBB dapat didefinisikan sebagai
“pajak negara yang dikenakan
terhadap bumi dan/atau bangunan
berdasarkan UU No. 12 Tahun 1985
tentang PBB sebagaimana telah
diubah dengan UU No. 12 Tahun
1994” dan UU No.28 tahun 2009
tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah

PBB adalah pajak yang bersifat

kebendaan dalam arti besarnya pajak
terhutang ditentukan oleh keadaan
objek yaitu bumi/tanah dan/atau
bangunan, keadaan subjek (siapa
yang membayar) tidak ikut
menentukan besarnya pajak
OBYEK PBB
BUMI : Permukaan bumi dan tubuh
bumi yang ada dibawahnya

Bumi Permukaan bumi meliputi tanah dan

perairan pedalaman serta laut wilayah
Indonesia.
Contoh : tanah, perkebunan,
perhutanan, pertambangan dll

BANGUNAN : Konstruksi teknik yang

ditanam atau dilekatkan secara tetap Bangunan
pada tanah dan/atau perairan

Klasifikasi obyek pajak sebagaimana

dimaksud dalam ayat (1) diatur oleh
Menteri Keuangan.
SEKTOR PBB_ UU PBB

PERKEBUNAN PERHUTANAN PERTAMBANG PERDESAAN PERKOTAAN

AN
+ SEKTOR LAIN

Sektor P3L diperinci dengan PMK-

186/2019 menjadi P5L
03/26/23 10
KLASIFIKASI OBJEK PAJAK
PBB (pajak pusat)

OBJEK PAJAK BUMI

DAN/ATAU BANGUNAN (P5L)
OBJEK PAJAK BUMI DAN/ATAU
BANGUNAN (P3L)
Sektor Perkebunan
Sektor Perkebunan
Sektor Perhutanan
Sektor Pertambangan Sektor Perhutanan
Sektor Pertambangan Migas
Sektor Lainnya Sektor Pertambangan Pabum
Sektor Pertambangan Minerba
Sektor Lainnya
 Jalan Fasilitas
lingkar lain

Jalan Kilang,
Tol Pipa

Kolam Gal.Kapal,
Renang
BANGUNAN
Dermaga

Pagar Taman Tempat

mewah mewah olah raga
OBJEK PBB YANG DIKECUALIKAN

1. Digunakan oleh Pemerintah dan Daerah untuk penyelenggaraan

pemerintahan
2. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dibidang
ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak
dimaksudkan memperoleh keuntungan.
3. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan
itu seperti musium
4. merupakan cagar budaya yang tidak dimanfaatkan sebagai tempat
hunian/tempat tinggal, dan kegiatan usaha atau sejenisnya,tidak
dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan
5. Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah
pengembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum
dibebani suatu hak

13
OBJEK PBB YANG DIKECUALIKAN_uu hkpd

6. Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan

timbal balik
7. Digunakan oleh badan/perwakilan organisasi internasional yang ditentukan
oleh Menkeu
8. Bumi dan/atau Bangunan untuk jalur kereta api, moda raya terpadu (Mass
Rapid Transit), lintas raya terpadu (Light Rail Transit, atau yang
sejenisnya)_uuhkpd
9. Bumi dan/atau Bangunan tempat tinggal lainnya berdasarkan NJOP tertentu
yang ditetapkan oleh Kepala Daerah_uuhkpd
10. Bumi dan/atau Bangunan yang dipungut pajak bumi dan bangunan oleh
Pemerintah_uuhkpd

14
 - orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak
atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi,
dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh
manfaat atas bangunan

- Dalam hal atas suatu obyek pajak belum jelas diketahui wajib
Subyek Pajak pajaknya, Direktur Jenderal Pajak (Pemda) dapat menetapkan
subyek pajak sebagai wajib pajak
?
- Subyek pajak yang ditetapkan dapat memberikan keterangan
secara tertulis kepada Direktur Jenderal Pajak bahwa ia bukan
wajib pajak terhadap obyek pajak dimaksud
 - Bila keterangan yang diajukan oleh wajib pajak disetujui, maka
Direktur Jenderal Pajak/Pemda membatalkan penetapan
sebagai wajib pajak dalam jangka waktu satu bulan sejak
diterimanya surat keterangan dimaksud

- Bila keterangan yang diajukan itu tidak disetujui, maka

Subyek Pajak Direktur Jenderal Pajak mengeluarkan surat keputusan
penolakan dengan disertai alasan-alasannya
?
- Apabila setelah jangka waktu satu bulan sejak tanggal
diterimanya keterangan Direktur Jenderal Pajak/Pemda tidak
memberikan keputusan, maka keterangan yang diajukan itu
dianggap disetujui
 SUBJEK PAJAK
Pasal 4 ayat (1)

ORANG ATAU BADAN

Memperoleh Memperoleh
manfaat manfaat
atas bangunan atas bumi

Memiliki, Mempunyai
menguasai suatu hak
bangunan atas bumi

Pasal 4 ayat (2)

SUBJEK WAJIB
PAJAK PAJAK
DASAR PENGENAAN DAN CARA MENGHITUNG PAJAK

 Dasar Pengenaan PBB = Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

 Setiap WP diberikan pengurang Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)
 Ditetapkan secara regional
 Satu kali untuk satu WP untuk NJOP tertinggi
 Dikalikan dengan tarif Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) (20 – 100%). Penggunaan tarif untuk
setiap NJOP tidak digabungkan untuk setiap WP.
 Hasilnya adalah Nilai Jual Objek Pajak untuk perhitungan pajak
 Dikalikan dengan tarif PBB (UU PBB, UU PDRD, UU HKPD)

• Perhitungan umum PBB

• Untuk PBB P2 diatur dengan ketentuan
Perda
 DASAR PENGENAAN DAN CARA MENGHITUNG PAJAK
UU PBB-UU PDRD-UUHKPD

oDasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP).

oBesarnya Nilai Jual Obyek Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) ditetapkan setiap
tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun
sesuai dengan perkembangan daerahnya.

oDasar penghitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) yang ditetapkan serendah-
rendahnya 20% (dua puluh persen) dan setinggi-tingginya 100% (seratus persen) dari nilai
jual obyek pajak (UU PBB). Ketentuan NJKP dalam UU PBB ini dihapus dalam UU PDRD dan
kembali diatur dalam UU HKPD.

oBesarnya persentase Nilai Jual Kena Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (3)
ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah/(Kepala Daerah_UU HKPD).

oKetentuan lebih lanjut mengenai penilaian PBB-P2 sebagaimana dimaksud pada ayat (2)
diatur dengan Peraturan Menteri. (Ps 40 (8) UU HKPD)
19
DASAR PENGENAAN DAN CARA MENGHITUNG PAJAK
UU PDRD

(1) Dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah NJOP.

(2) Besarnya NJOP ditetapkan setiap 3 tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat ditetapkan
setiap tahun sesuai dengan perkembangan wilayahnya.

(3) Penetapan besarnya NJOP dilakukan oleh Kepala Daerah.

(4) Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar
Rp10.000.000,00 untuk setiap Wajib Pajak.

(5) Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak sebagaimana ditetapkan dengan Peraturan Daerah.

20
DASAR PENGENAAN DAN CARA MENGHITUNG PAJAK
UU PDRD

(6) Tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan ditetapkan paling tinggi sebesar 0,3%

(7) Tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan ditetapkan dengan Peraturan Daerah.

Besaran pokok Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan yang terutang dihitung dengan cara
mengalikan tarif sebagaimana dimaksud dalam Pasal 80 ayat (2) dengan dasar pengenaan pajak
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 79 ayat (3) setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 77 ayat (5).

RUMUS

PBB = Tarif (max 0,3%) x (NJOP-NJOPTPK)

21
 DASAR PENGENAAN DAN CARA MENGHITUNG PAJAK
UU HKPD
(1) Dasar pengenaan PBB-P2 adalah NJOP.

(2) NJOP ditetapkan berdasarkan proses penilaian PBB-P2.

(3) NJOPTKP ditetapkan paling sedikit sebesar Rp10.000.000,00 untuk setiap Wajib
Pajak.

(4) Dalam hal Wajib Pajak memiliki atau menguasai lebih dari satu objek PBB-P2 di satu
wilayah kabupaten/kota, NJOPTKP sebagaimana hanya diberikan atas salah satu
objek PBB-P2 untuk setiap Tahun Pajak.

22
 DASAR PENGENAAN DAN CARA MENGHITUNG PAJAK
UUHKPD
(5) NJOP yang digunakan untuk perhitungan PBB-P2 ditetapkan paling rendah 20% (dua puluh
persen) dan paling tinggi 100% dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP

(6) NJOP ditetapkan setiap 3 (tiga) tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap
tahun sesuai dengan perkembangan wilayahnya.

(7) Besaran NJOP ditetapkan oleh Kepala Daerah.

8) Ketentuan lebih lanjut mengenai penilaian PBB-P2 diatur dengan Peraturan Menteri.

(9) Tarif PBB-P2 ditetapkan paling tinggi sebesar 0,5%..

RUMUS

PBB = Tarif (max 0,5%) x %NJKP x(NJOP-NJOPTPK)

23
PENETAPAN NJOP
Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

NJOP ditetapkan setiap 3 tahun oleh Menkeu, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap
tahun sesuai perkembangan daerahnya, dengan memperhatikan :

1. Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar
2. Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan telah
diketahui harga jualnya
3. Nilai perolehan baru
4. Penentuan Nilai Jual Objek Pengganti

24
 PENILAIAN OBYEK PBB

Pendekatan Cara
penilaian penilaian

- Pendekatan data pasar - Penilaian massal

- Pendekatan biaya - Penilaian individual
- Pendekatan pedapatan
UU PBB VS UU PDRD VS UU HKPD
No Uraian UU PBB UU PDRD UU HKPD
Bumi dan Bangunan kecuali Bumi dan Bangunan kecuali digunakan
digunakan untuk kegiatan untuk kegiatan pertambangan
1 Objek Bumi dan Bangunan
pertambangan kehutanan dan kehutanan dan perkebunan
perkebunan
2 Tarif 0,50% Max 0,3% Max 0,5%

20% dan 40% (PP- 20% s.d. 100%

3 NJKP Tidak ada
48/1997)
Max 24 juta (Kanwil DJP Min 10 juta
4 NJOPTKP Min 10 juta
an Menkeu)
0,5% x 20% (NJOP – Max 0,5% x %NJKP (NJOP – NJOPTKP )
5 Penghitungan Max 0,3% ( NJOP – NJOPTKP )
NJOPTKP )
0,5% x 40% ( NJOP –  
     
NJOPTKP )
26
SAAT TERUTANGNYA SERTA TEMPAT YANG MENENTUKAN
PAJAK TERUTANG

1. Tahun pajak adalah jangka waktu satu tahun takwin

2. Saat yang menentukan pajak yang terhutang adalah menurut
keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari
3. Tempat pajak yang terutang adalah di wilayah daerah yang meliputi
letak objek pajak.

PBB 27
FORMULIR
 SPOP = Surat Pemberitahuan Objek Pajak
 SPPT = Surat Pemberitahuan Pajak Terutang
 SKP = Surat Ketetapan Pajak

Berdasarkan SPOP, DJP/Kepala Daerah menerbitkan SPPT.

SKP dikeluarkan apabila :

1. SPOP tidak disampaikan dan telah ditegur secara tertulis
2. Berdasarkan pemeriksaan/keterangan lain, jumlah pajak lebih besar daripada hitungan SPOP
yg disampaikan WP

SPOP ke WP
-perkebunan,migas,pabum 1 Feb
-perhutanan, minerba, lain 31 Mar
Per-19/2019

28
 SPPT & STTS
 PENDATAAN
Pasal 9 ayat (1), (2), (3)

WAJIB PAJAK MENGISI SPOP

• JELAS
• BENAR
• LENGKAP
• DITANDATANGANI
 PENERBITAN KETETAPAN
Pasal 10

SPOP

tidak disampaikan dalam waktu 30

disampaikan dalam waktu 30 hari
hari

Setelah ditegor secara tertulis SPPT

BERDASARKAN PEMERIKSAAN/ DATA

SKP LAIN SPOP TIDAK BENAR
SANKSI ADMINISTRASI
 WP yg tidak menyampaikan SPOP dan telah ditegur tertulis dikenakan
sanksi administrasi sebesar 25% dari pokok pajak
 WP yg berdasarkan hasil pemeriksaan ternyata jumlah pajak terhutang
lebih besar dari laporan SPOP dikenakan sanksi administrasi 25% dari
selisih pajak terutang
 WP yg tidak atau kurang membayar setelah lewat jatuh tempo
pembayaran dikenakan sanksi 2% per bulan dari tgl jatuh tempo sampai
hari pembayaran, maksimal 24 bulan

PBB 32
 PENGURANGAN
Pasal 19 dan 20 UU PBB

Menteri Keuangan dalam hal :

- Kondisi tertentu Objek pajak yang ada
PAJAK
hubungannya dengan subjek pajak/sebab -
TERUTANG
sebab tertentu lainnya

- Objek pajak terkena bencana alam atau

sebab lain yang luar biasa

Dirjen Pajak/Kepala Daerah atas

DENDA
permintaan WAJIB PAJAK karena hal-hal
ADMINISTRASI
tertentu
 TATA CARA PEMBAYARAN DAN PENAGIHAN
Pasal 11, 12, 13, dan 14

DASAR PENAGIHAN

6 bulan SEJAK
SPPT D
I
1 bulan T TEMPAT PEMBAYARAN
SKP E - Bank, kantor Pos, tempat lain
R yg ditunjuk
I
1 bulan M
STP A

MENTERI KEUANGAN DAPAT MELIMPAHKAN KEWENANGAN PENAGIHAN PAJAK KEPADA

GUBERNUR dan BUPATI/WALIKOTA
KEBERATAN DAN BANDING
Apabila WP keberatan terhadap SPPT dan surat ketetapan pajak (SKP), WP dapat
mengajukan Surat Keberatan kepada DJP (sektor P3) atau kepala daerah/pejabat yg
ditunjuk (sektor P2),
Persyaratan:
1.masing2 satu surat tersendiri dan untuk setiap tahun pajak.

2.Keberatan diajukan dalam bahasa Indonesia dengan menyertakan alasan yg jelas.

3.Keberatan harus diajukan dalam waktu 3 bulan sejak diterimanya SPPT atau SKP.

WP yg tidak puas terhadap Putusan Keberatan dapat mengajukan banding ke Pengadilan

Pajak.
 PBB yang sudah tidak dikelola oleh
Direktorat Jenderal Pajak?
sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009
tentang Pajak dan Retribusi Daerah

PBB P2 dikelola oleh pemerintah kabupaten/kota.

PBB P2
PBB Sektor Perdesaan dan Perkotaan
PBB SEBAGAI PAJAK DAERAH

Objek PBB pedesaan dan perkotaan adalah Bumi

dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai,
dimanfaatkan oleh Orang Pribadi atau Badan,
kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan
usaha perkebunan, perhutanan dan pertambangan

40
PERATURAN DAERAH PROVINSI DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA
NOMOR 16 TAHUN 2011
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PERDESAAN DAN PERKOTAAN

Bahwa dengan ditetapkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah, menyebutkan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan menjadi
pajak daerah

Sektor pedesaan dan perkotaan adalah pengenaan PBB terhadap semua bumi dan bangunan
yang ada di wilayah tersebut kecuali atas lahan perkebunan, pertambangan dan kehutanan.

41
 Dasar Pengenaan PBB

(1) Dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
(2) Besarnya NJOP sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan setiap 1
(satu) tahun.
(3) Penetapan besarnya NJOP sebagaimana dimaksud pada ayat (2) ditetapkan
dengan Peraturan Gubernur.

Perda DKI 16/2011

42
 NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK
(NJOPTKP)

NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan/atau bangunan yang tidak kena pajak

Besarnya NJOPTKP dengan ketentuan sbb:

1. Setiap WP memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali dalam satu tahun
pajak
2. Apabila WP mempunyai beberapa objek pajak, maka yang mendapatkan pengurangan
NJOPTKP hanya satu objek pajak yang nilainya terbesar dan tidak bisa digabungkan
dengan objek pajak lainnya
3. Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) ditetapkan sebesar
Rp.15.000.000,- (lima belas juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak (Perda DKI 16/2011)

43
 Tarif PBB di DKI Jakarta
Tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan ditetapkan sebagai berikut :
1.Tarif 0,01% untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan/atau Bangunan kurang dari Rp
200.000.000,-
2.Tarif 0,1% untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan/atau Bangunan Rp 200.000.000,- sampai

dengan kurang dari Rp.2.000.000.000.

3.Tarif 0,2% untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan/atau Bangunan Rp.2.000.000.000.-
sampai dengan kurang dari Rp 10.000.000.000.-
4.Tarif 0,3% untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan/atau Bangunan lebih dari Rp

10.000.000.000,-

PBB 44
Tarif PBB di Yogyakarta
 0,1 % untuk NJOP sampai dengan Rp 500.000.000
 0,125 % untuk NJOP di atas Rp 500.000.000 sampai dengan Rp 1.000.000.000
 0,160 % untuk NJOP di atas Rp 1.000.000.000 sampai dengan Rp 2.000.000.000
 0,220 % untuk NJOP di atas Rp 2.000.000.000 sampai dengan Rp 5.000.000.000
 0,3 % untuk NJOP lebih dari Rp 5.000.000.000

PBB 45
Contoh Perhitungan
Contoh: 1
Wajib Pajak A mempunyai obyek pajak berupa:
- Tanah seluas: 200 m2 dengan harga jual Rp 500.000/m2
- Bangunan seluas: 100 m2 dengan harga jual 900.000/m2

46
Contoh Perhitungan

47
Contoh Perhitungan

48
Contoh Perhitungan

49
PERATURAN GUBERNUR DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA
NOMOR 23 TAHUN 2022
Gubernur menetapkan PBB-P2 tahun pajak 2022 terhadap Objek PBB-P2 berupa Rumah Tapak
yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan Wajib Pajak orang pribadi dengan NJOP PBB-P2
sampai dengan kurang dari Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) dengan pembebasan sebesar
100% (seratus persen)

Gubernur menetapkan PBB-P2 tahun pajak 2022 terhadap Objek PBB-P2 berupa Rumah Tapak
yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan Wajib Pajak orang pribadi dengan NJOP PBB-P2
Rp 2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) atau lebih, berupa:
a. pembebasan sebagian untuk Bumi seluas 60 m2 dan Bangunan seluas 36 m2 dari PBB-P2
terutang; dan
b. pembebasan sebagian sebesar 10% (sepuluh persen) dari sisa PBB-P2 yang terutang.

*) Rumah Tapak adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang merupakan kesatuan antara tanah dan
bangunan dengan bukti kepemilikan berupa surat keterangan, sertipikat, atau akta yang dikeluarkan oleh lembaga atau
pejabat yang berwenang.
*) pelaksanaan uuhkpd
PBB untuk Apartemen/Rumah Susun

Soal
Luas tanah 5,000 m2
(NJOP = Rp 3.600.000)

Bangunan
200 unit tipe 21@21m2 4,200 m2
100 unit tipe 36@36m2 3,600 m2
50 unit tipe 48@48m2 2,400 m2
Jumlah luas bangunan 10,200 m2
(NJOP = Rp 2.640.000)

Bangunan bersama 1,800 m2

(NJOP = Rp 2.640.000)

Bangunan sarana (jalan, tempat parkir) 2,000 m2

(NJOP = Rp 2.640.000)

Ditanya: Hitung PBB untuk apartemen tipe 36 dengan NJOPTKP = Rp 15 juta

51
PBB untuk Apartemen/Rumah Susun

Jawab
NJOP
Tanah : 5.000 x Rp 3.600.000 18,000,000,000
Bangunan:
Hunian = 10.200 x Rp 2.640.000 26,928,000,000
Bangunan bersama = 1.800 x Rp 2.640.000 4,752,000,000
Bangunan sarana = 2.000 x Rp 2.640.000 5,280,000,000
NJOP Bangunan 36,960,000,000
NJOP tanah dan bangunan keseluruhan 54,960,000,000

PBB untuk apartemen tipe 36

NJOP tanah = 36/10.200 x Rp 18.000.000.000 63,529,412
NJOP bangunan = 36/10.200 x 36.960.000.000 130,447,059
NJOP tanah dan bangunan 193,976,471
NJOPTKP (15,000,000)
NJOP untuk perhitungan PBB 178,976,471
PBB = 0,01% x 17,898
52
 PBB SEBAGAI PAJAK PUSAT
Berdasarkan UU PDRD th 2009, PBB yang masih menjadi kewenangan Pemerintah
Pusat yaitu :
1.PBB sektor Perkebunan

2.PBB sektor Perhutanan

3.PBB sektor Pertambangan

PBB 53
PBB apa saja yang dikelola oleh
Direktorat Jenderal Pajak?

PBB P5L
PBB apa saja yang dikelola oleh
Direktorat Jenderal Pajak?
1. Sektor
Perkebunan
PBB apa saja yang dikelola oleh
Direktorat Jenderal Pajak?
2. Sektor
Perhutanan
PBB apa saja yang dikelola oleh
Direktorat Jenderal Pajak?
3. Sektor
Pertambangan
Migas
PBB apa saja yang dikelola oleh
Direktorat Jenderal Pajak?
4. Sektor
Pertambangan
Panas Bumi
PBB apa saja yang dikelola oleh
Direktorat Jenderal Pajak?
5. Sektor
Pertambangan
Minerba
PBB apa saja yang dikelola oleh
Direktorat Jenderal Pajak?
6. Sektor
Lainnya
* Berada di wilayah perairan NKRI
dan selain objek PBB P2

a. Ruas Jalan Tol

PBB apa saja yang dikelola oleh
Direktorat Jenderal Pajak?
6. Sektor
Lainnya
* Berada di wilayah perairan NKRI
dan selain objek PBB P2

b. Perikanan Tangkap
PBB apa saja yang dikelola oleh
Direktorat Jenderal Pajak?
6. Sektor
Lainnya
* Berada di wilayah perairan NKRI
dan selain objek PBB P2

c. Perikanan Budidaya
PBB apa saja yang dikelola oleh
Direktorat Jenderal Pajak?
6. Sektor
Lainnya
* Berada di wilayah perairan NKRI
dan selain objek PBB P2

d. Jaringan Pipa
PBB apa saja yang dikelola oleh
Direktorat Jenderal Pajak?
6. Sektor
Lainnya
* Berada di wilayah perairan NKRI
dan selain objek PBB P2

e. Jaringan Kabel
PBB apa saja yang dikelola oleh
Direktorat Jenderal Pajak?
6. Sektor
Lainnya
* Berada di wilayah perairan NKRI
dan selain objek PBB P2

f. Fasilitas Penyimpanan dan Pengolahan

DASAR PENGHITUNGAN
Pasal 6 ayat (3) dan (4)

NILAI JUAL KENA PAJAK

SERENDAH-RENDAHNYA 20 %
DAN
SETINGGI-TINGGINYA 100 %

PERSENTASE NJKP
DITETAPKAN DENGAN
PERATURAN PEMERINTAH
 PENETAPAN BESARNYA
NILAI JUAL KENA PAJAK
(PP No. 25 TAHUN 2002)

NILAI JUAL KENA PAJAK

1. OBJEK PAJAK PERKEBUNAN,

KEHUTANAN, DAN PERTAMBANGAN;
NILAI JUAL OBJEK PAJAK
2. OBJEK PAJAK LAINNYA BILA NJOP Rp. 1 KURANG DARI Rp. 1 MILYAR
MILYAR ATAU LEBIH

40% X NJOP 20% X NJOP

PBB SEKTOR PERKEBUNAN
 Sektor Perkebunan adalah objek pajak Pajak Bumi dan Bangunan yang
digunakan untuk pengusahaan tanaman perkebunan dengan luasan
paling sedikit 2 (dua) hektar, termasuk emplasemen.
 Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Perkebunan adalah
hasil penjumlahan antara perkalian luas areal perkebunan dengan NJOP
bumi per meter persegi dan perkalian luas bangunan dengan NJOP
bangunan per meter persegi.
 Nilai tanah merupakan penjumlahan nilai dasar tanah dan SIT.
 STANDAR INVESTASI TANAMAN (SIT) PERKEBUNAN
PMK-186/2019

Standar Investasi adalah jumlah biaya yang diinvestasikan untuk suatu pembangunan
dan/atau penanaman dan/atau penggalian jenis sumber daya alam atau budidaya
tertentu, yang dihitung berdasarkan komponen tenaga kerja, bahan dan alat, mulai
dari awal pelaksanaan pekerjaan hingga tahap produksi atau menghasilkan

SIT adalah jumlah biaya yang diinvestasikan untuk satu jenis tanaman budidaya perkebunan per
hektar yang dihitung berdasarkan :
- koomponen tenaga kerja;
- bahan dan alat;
mulai dari pengolahan tanah hingga tanaman menghasilkan

Catatan :
Penentuan SIT perkebunan diatur sebagai berikut :
a. Besarnya SIT perkebunan dihitung berdasarkan jumlah biaya yang diinvestasikan untuk suatu
jenis tanaman budidaya perkebunan per hektar dalam satu tahun.
b. Apabila suatu jenis tanaman budidaya perkebunan dalam satu tahun mengalami lebih dari satu
kali periode tanam, maka besarnya SIT perkebunan dalam satu tahun dihitung sebesar standar
investasi untuk sekali periode tanam dikalikan jumlah periode tanam dalam satu tahun.
 PENENTUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR PERKEBUNAN

 Areal kebun :
NJOP = NJOP tanah + Jumlah Investasi Tanaman
Perkebunan sesuai dengan SIT menurut umur tanaman

 Areal emplasemen dan areal lainnya dalam kawasan

perkebunan
NJOP = NJOP tanah sekitar dengan penyesuaian
seperlunya

 Objek Pajak berupa bangunan

NJOP = Nilai konversi biaya pembangunan baru
setiap jenis bangunan - penyusutan fisik
 ISTILAH - ISTILAH

 Areal Produktif adalah suatu areal di dalam wilayah suatu perkebunan yang telah
ditanami dengan monoditas perkebunan baik telah menghasilkan ataupun belum
menghasilkan.
 Areal Belum Produktif merupakan suatu areeal di dalam wilayah suatu perkebunan
yang terdiri dari arel yang sudah diolah tetapi belum ditanami dan areal yang
belum diolah.
 Areal Emplasemen adalah suatu areal didalam wilayah suatu perkebunan yang
diatasnya terdapat bangunan-bangunan dan sarana pelengkap lainnya (mess,
kantor dll)
 Areal lainnya terdiri dari areal yang tidak produktif (cadas, rawa dll) dan areal
Jalan untuk kepentingan perusahaan
Contoh soal
PT.Sawit Seberang, sebuah perusahaan perkebunan kelapa sawit didaerah Sumatera selatan memiliki/menguasai/me
ndapat manfaat dari tanah dan bangunan dengan rincian sebagai berikut:
A. Tanah
1. Areal kebun :

a. Usia tanaman 2 tahun : 100 Ha, kelas A.178 Lamp I ( Rp1.700,- / M2 )

S I T : Rp 2.795.000,- per Ha
b. Tanaman sudah menghasilkan : 300 Ha, kelas A. 178 Lamp I ( Rp1.700,- / M2 )
S I T : Rp 5.646.000,- per Ha
2. Areal emplasemen :

a. Kantor : 0,5 Ha, kelas A. 140 Lamp I ( Rp14.000,- / M2 )

b. Gudang : 1 Ha, kelas A. 147 Lamp I ( Rp10.000,- / M2 )
c. Pabrik : 2 Ha, kelas A. 87 Lamp I ( Rp10.000,- / M2 )

B. Bangunan :
a. Kantor : 500 M2 , kelas B. 72 Lamp I ( Rp700.000,- / M2 )
b. Gudang : 1.000 M2, kelas B. 78 Lamp I ( Rp505.000,- / M2 )
c. Pabrik : 4.000 M2, kelas B. 84 Lamp I( Rp365.000,- / M2 )

Hitung PBB atas perkebunan tersebut bila NJOPTKP : Rp10 juta

JAWABAN
A. NJOP Tanah
1. Areal Kebun :

a. Usia tanaman 2 tahun : 100 x 10.000 x Rp1.700,- = Rp 1.700.000.000,-

SIT: 100 x Rp2.795.000,- = Rp 279.500.000,-
b. Tanaman sdh menghasilkan : 300 x 10.000 x Rp1.700,- = Rp 5.100.000.000,-
SIT: 300 x Rp5.646.000,- = Rp 1.693.800.000,-
2. Areal Emplasemen :

a. Kantor : 0,5 x 10.000 x Rp14.000,- = Rp 70.000.000,-

b. Gudang : 1 x 10.000 x Rp10.000,- = Rp 100.000.000,-
c. Pabrik : 2 x 10.000 x Rp10.000,- = Rp 200.000.000,-
NJOP Tanah ( 1 + 2 ) = Rp 9.143.300.000,-
 JAWABAN

B. NJOP Bangunan :
a. Kantor : 500 x Rp700.000,- = Rp 350.000.000,-
b. Gudang : 1.000 x Rp505.000,- = Rp 505.000.000,-
c. Pabrik : 4.000 x Rp365.000,- = Rp 1.460.000.000,-
NJOP Bangunan = Rp 2.315.000.000,-
 
C. NJOP Tanah dan Bangunan ( A + B ) = Rp 11.458.300.000,-
NJOPTKP = Rp 10.000.000,-
NJOP untuk perhitungan PBB = Rp 11.448.300.000,-

PBB : 0,5% x 40% x Rp11.448.300.000,- = Rp 22.896.600,-

PBB SEKTOR PERHUTANAN
Ada 2 macam jenis pengelolaan perhutanan :
1. Sektor Kehutanan yang dikelola berdasarkan Hak Pengusahaan Hutan T
anaman Industri ( HPHTI )
2. Sektor Kehutanan yang dikelola berdasarkan Hak Pengusahaan Hutan (
HPH), Hak Pemungutan Hasil Hutan (HPHH), Izin Pemanfaatan Kayu (IPK
) dan Izin Sah lainnya selain Hak Pengusahaan Hutan Tanaman Industri (
HPHTI )
 PENENTUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR KEHUTANAN
A. Untuk HPHTI
 Areal hutan :
NJOP = NJOP tanah + jumlah biaya pembangunan
hutan tanaman industri menurut umur tanaman

 Areal emplasemen dan areal lainnya dalam kawasan hutan

tanaman industri
NJOP = NJOP tanah sekitar dengan penyesuaian
seperlunya

 Objek Pajak berupa bangunan

NJOP = Nilai konversi biaya pembangunan baru

setiap jenis bangunan - penyusutan fisik
 PENENTUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR KEHUTANAN

B. Untuk HPH, HPHH, IPK, serta ijin sah lain selain HPHTI
 Areal produktif :

NJOP = 8,5 x Hasil bersih setahun sebelum tahun pajak

berjalan

Indeks kapitalisasi ditetapkan dengan KEP Dirjen Pajak

 Areal belum/tidak produktif, emplasemen dan areal lainnya
NJOP = NJOP tanah sekitar dengan penyesuaian
seperlunya

 Objek Pajak berupa bangunan

NJOP = Nilai konversi biaya pembangunan baru setiap
jenis bangunan - penyusutan fisik
AREAL DALAM SEKTOR KEHUTANAN
 Areal Produktif yang disebut juga Areal Blok Tebangan yaitu areal hutan dimana kayu-kay
u pada areal tersebut mempunyai umur ataupun diameter yang cukup untuk ditebang dan
bernilai ekonomis. Luas areal ini biasanya dinyatakan didalam Rencana Karya Tahunan (RK
T) yang diterbitkan oleh Dinas Kehutanan kepada para pengusaha hutan..
 Areal Belum/Tidak Produktif yang disebut juga Areal Non Blok Tebangan yaitu areal huta
n dimana kayu-kayunya belum layak ditebang karena belum cukup umur dan tidak ekono
mis untuk ditebang.
 Areal Lainnya yaitu areal yang tidak ada tegakannya (tidak ada pepohonannya) seperti raw
a, payau, waduk/danau, atau yang digunakan oleh pihak ketiga secara tidak sah.
 Log Ponds yaitu areal perairan didalam hutan yang digunakan untuk tempat penimbunan
kayu.
 Log Yards yaitu areal daratan didalam hutan yang digunakan untuk penimbunan kayu.
PT Warna Lestari usaha perhutanan di Kalimantan Timur telah
menyampaikan SPOP :

A. Tanah
1.Areal produktif tanah hutan blok tebangan berupa kayu meranti Luas 200 Ha, kelas 198
2
( Rp 200/m )
2. Areal belum produktif tanah hutan non blok tebangan Luas 4.000 Ha, kelas 198 ( Rp 200/m 2
)
3.Areal Log
a.Log ponds (tempat penampungan kayu di air) Rp 2,7 per m 2, luas 10 Ha, kelas 523

b. Log yards (penumpukan kayu di darat), luas 5 Ha, kelas 198 ( Rp 200/m 2 )
4. Areal lainnya berupa tanah rawa, luas 100 Ha, kelas 200 ( Rp 140/m 2 )
5. Areal implasemen
2
a. Pabrik 20.000 m2, kelas 188 ( Rp 670 / m )
2
b. Gudang 2.000 m2, kelas 188 ( Rp 670 / m )
2
c. Kantor 1.000 m2, kelas 188 ( Rp 670 / m )
2
d. Perumahan 10.000 m2, kelas 185 ( Rp 910 / m )

 
B. Bangunan :
1. Pabrik 1.000 m2, kelas 088 ( Rp 264.000,00 per m2 )

2. Gudang 500 m2, Rp 264.000,00 per m2

2
3. Kantor 200 m2, kelas 086 ( Rp 310.000 / m )
2
4. Perumahan 5.000 m , kelas 086 ( Rp 310.000 / m )
2

Angka kapitalisasi adalah 8,5 sedangkan hasil bersih tahun sebelumnya sebesar Rp 1.000.000.000,00
NJOPTKP ditetapkan Rp 24.000.000,-

Hitung PBB Terhutang.

 JAWABAN
A. NJOP Tanah
1. Areal Produktif : 8,5 x Rp 1.000.000.000,- = Rp 8.500.000.000,-
2. Areal Belum Produktif : 40.000.000 x Rp 200,- = Rp 8.000.000.000,-
3. a. Log Ponds : 100.000 x Rp 2,7 = Rp 270.000,-
b. Log Yards : 50.000 x Rp 200,- = Rp 10.000.000,-
1. Areal Lain / Rawa : 1.000.000 x Rp 140,- = Rp 140.000.000,-
2. Areal Emplasmen :
a. Pabrik 20.000 x Rp 670 = Rp 13.400.000,-
b. Gudang 2.000 x Rp 670 = Rp 1.340.000,-
c. Kantor 1.000 x Rp 670 = Rp 670.000,-
d. Perumahan 10.000 x Rp 910 = Rp 9.100.000,-
Total NJOP Tanah = Rp 16.674.780.000,-
 JAWABAN
B. NJOP Bangunan
1. Pabrik 1.000 x 264.000,- Rp 264.000.000,-
2. Gudang 500 x 264.000,00 Rp 132.000.000,-
3. Kantor 200 x Rp 310.000 Rp 62.000.000,-
4. Perumahan 5.000 x Rp 310.000,- Rp 1.550.000.000,-
Total NJOP Bangunan Rp 2.008.000.000,-

C. NJOP Tanah dan Bangunan ( A + B ) Rp 18.682.780.000,-

NJOPTKP Rp 24.000.000,-
NJOP untuk perhitungan PBB Rp 18.658.780.000,-

PBB : 0,5% x 40% x Rp18.658.780.000,- Rp 37.317.560,-

PBB SEKTOR PERTAMBANGAN
Jenis pertambangan :
1. Sektor Pertambangan Minyak Gas dan Bumi
2. Sektor Pertambangan Energi Panas Bumi
3. Sektor Pertambangan Minerba
 PENENTUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR PERTAMBANGAN MINYAK DAN GAS BUMI

 Areal produktif :

NJOP = 9,5 x Hasil penjualan minyak dan gas bumi

dalam satu tahun sebelum tahun pajak berjalan

 Areal belum/tidak produktif, emplasemen dan areal lainnya

didalam atau diluar wilayah kuasa pertambangan
NJOP = NJOP tanah sekitar dengan
penyesuaian seperlunya

 Objek Pajak berupa bangunan

NJOP = Nilai konversi biaya pembangunan
baru setiap jenis bangunan - penyusutan fisik
 PENENTUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR PERTAMBANGAN ENERGI PANAS BUMI

 Areal produktif :
NJOP = 9,5 x Hasil penjualan energi panas
bumi/ listrik dalam satu tahun sebelum tahun
pajak berjalan
 Areal belum/tidak produktif, emplasemen dan areal lainnya
didalam atau diluar wilayah kuasa pertambangan
NJOP = NJOP tanah sekitar dengan
penyesuaian seperlunya

 Objek Pajak berupa bangunan

NJOP = Nilai konversi biaya pembangunan
baru setiap jenis bangunan - penyusutan fisik
 PENENTUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR PERTAMBANGAN NON MIGAS SELAIN PERTAMBANGAN ENERGI PANAS BUMI
DAN GALIAN C ( LOGAM DAN BATUAN )

 Areal produktif :
NJOP = 9,5 x Hasil bersih galian tambang
dalam satu tahun sebelum tahun pajak
berjalan
 Areal belum/tidak produktif, emplasemen dan areal lainnya
didalam atau diluar wilayah kuasa pertambangan

NJOP = NJOP tanah sekitar dengan

penyesuaian seperlunya
 Objek Pajak berupa bangunan
NJOP = Nilai konversi biaya pembangunan
baru setiap jenis bangunan - penyusutan fisik
 PENENTUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR PERTAMBANGAN NON MIGAS GALIAN C ( NON LOGAM NON BATUAN )

 Areal produktif :
NJOP = Angka kapitalisasi tertentu X hasil bersih galian tambang dalam
setahun sebelum tahun pajak berjalan

 Areal belum/tidak produktif, emplasemen dan areal lainnya

didalam atau diluar wilayah kuasa pertambangan
NJOP = NJOP tanah sekitar dengan penyesuaian
seperlunya
 Objek Pajak berupa bangunan
NJOP = Nilai konversi biaya pembangunan baru setiap jenis
bangunan - penyusutan fisik

Catatan : NJOP atas Objek Pajak sektor pertambangan yang dikelola berdasarkan
Kontrak Karya atau Kontrak Kerjasama ditetapkan sesuai dengan yang diatur
dalam kontrak yang berlaku
Contoh soal
PT. Equatorial Mining, sebuah perusahaan tambang minyak bumi di Papua
menguasai/memeperolah menfaat dari bumi dan bangunan sebagi berikut :

A. Tanah
1. Areal produktif : 400 Ha, kelas A.48 ( Rp 270 )
2. Areal belum Produktif :
a.areal General Survey : 300Ha, kelas A.50 ( Rp 140 )

b.areal Eksplorasi : 100 Ha , kelas A.49 ( Rp 200 )

c.areal non produksi open : 250 Ha , kelas 198 ( Rp 200 )

d.areal non produksi plug and abandone : 100 Ha kelas 198 ( 200 )

e.Areal tidak produktif berupa tanah pengamanan 100 Ha kelas 198 ( Rp 200)

f.Areal penambangangan khusus perairan : 1 Ha kelas A 39 ( Rp 72 )

 Contoh soal

3. Areal emplasemen :
a.Pabrik : 20 Ha , kelas 185

b.Gudang : 2 Ha , kelas A.182

c.Kantor : 1 Ha, kelas 154

d.Perumahan : 5 Ha, kelas ( Rp 10.000 )

4. Bangunan :
a.Pabrik : 6 Ha , kelas.084

b.Gudang : 5.000m2, kelas B.81

c.Kantor : 200m2, kelas B.078

d.Perumahan : 1 Ha, kelas B.075

 Contoh soal

B. Bangunan :
a. Pabrik : 50.000 M2, kelas B.86 lamp I
b. Gudang : 5.000 M2, kelas B.86 lamp I
c. Kantor : 2.000 M2, kelas B.84 lamp I ( Rp365.000,- / M2 )
d. Perumahan : 10.000 M2, kelas B.81 lamp I

C. Hasil berih penjualan bahan galian tambang setahun = Rp. 1 Milyar

angka kapitalisasi = 9,5

Hitung PBB atas perkebunan tersebut bila NJOPTKP : Rp10 juta

 Jawab
A. NJOP Tanah
1. Areal Produktif = 9,5 x Rp. 1.000.000.000 = Rp. 9.500.000.000

 2. Areal belum produktif :

a. General Survey : (5%x500x10.000)xRp.140 =Rp. 35.000.000
b. Eksplorasi thn ke-4: (20%x100x10.000)xRp.200 =Rp. 40.000.000
c. Eksplorasi perpanj ke II : (50%x150x10.000)xRp.200 =Rp. 150.000.000

 3. Areal tidak produktif : 100x10.000xRp.140 =Rp. 140.000.000

 4. Areal Emplasemen :
a. Pabrik : 20x10.000xRp. 1.200 =Rp. 240.000.000
b. Gudang : 20x10.000xRp. 1.200 =Rp. 24.000.000
c. Kantor : 1x10.000xRp. 5.000 =Rp. 50.000.000
d. Perumahan : 5x10.000xRp.10.000 =Rp. 500.000.000

 NJOP BUMI/TANAH =Rp. 10.697.000.000

 Jawab
B. NJOP Bangunan
1. Pabrik : 50.000xRp.310.000 =Rp. 15.500.000.000
2. Gudang : 5.000xRp.310.000 =Rp. 1.550.000.000
3. Kantor : 2.000xRp.365.000 =Rp. 730.000.000
4. Perumahan : 10.000xRp.429.000 =Rp. 4.290.000.000
NJOP BANGUNAN =Rp. 22.070.000.000

NJOP BUMI DAN BANGUNAN =Rp. 32.749.000.000

NJOPTKP =Rp. 10.000.000
NJKP untuk perhitungan PBB =Rp. 32.739.000.000
PBB = 0.5%x40%xRp. 32.739.000.000 =Rp. 65.478.000
 TATA CARA PENETAPAN NJOP BUMI PBB SEKTOR LAINNYA

Penilaian objek pajak utk penetapan NJOP dilakukan oleh Penilai Pajak
NO OBJEK
1 Perikanan Tangkap
A Kapitalisasi.
2 Pembudidayaan Ikan
B
3 Jaringan Pipa
4 Jaringan Kabel
5 Ruas Jalan Tol
BUMI
TIDAK TERDAPAT HASIL
TERDAPAT HASIL PRODUKSI
PRODUKSI
NJOP/m² x Luas Bumi
Nilai Jual Pengganti, yaitu hasil
NJOP/m² ditetapkan dengan
perkalian pendapatan bersih Keputusan Direktur Jenderal Pajak
perikanan tangkap dengan Angka
NJOP/m² x Luas Bumi
Nilai Jual Pengganti, yaitu hasil
NJOP/m² ditetapkan dengan
perkalian pendapatan bersih Keputusan Direktur Jenderal Pajak
pembudidayaan ikan dengan Angka
Kapitalisasi.
NJOP/m² x Luas Bumi
NJOP/m² ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak
NJOP/m² x Luas Bumi
NJOP/m² ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak
NJOP/m² x Luas Bumi
NJOP/m² ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak

Fasilitas Penyimpanan Dan NJOP/m² x Luas Bumi

6 Pengolahan (FSO, FPS,FPU,
FSU,FPSO,FSRU) NJOP/m² ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak