Faktor Penghitungan Pajak PBB Terhutang

Dalam menghitung Pajak PBB terhutang, berikut ini beberapa faktor yang
mempengaruhi dalam perhitungannya.

#1 Tarif Pajak

Tarif PBB mempunyai tarif tunggal (single tariff) sebesar 0,5% yang berlaku
sejak Undang-undang PBB tahun 1985 sampai dengan sekarang.

#2 Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

 NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang
terjadi secara wajar. Apabila tidak terdapat transaksi secara wajar, NJOP
ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis,
atau nilai perolehan baru, atau NJOP Pengganti.
 NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk
daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya.
 Klasifikasi bumi dan bangunan dan perhitungan pajak bumi
dan bangunan dapat Anda lihat pada link.

#3 Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

 NJKP adalah nilai jual yang digunakan sebagai dasar perhitungan pajak,
yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya.
 Besarnya persentase NJKP:
o Objek pajak perkebunan, kehutanan dan pertambangan adalah 40%
o Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan):
 apabila NJOP-nya ≥ Rp1.000.000.000,00 adalah 40%
 apabila NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00 adalah 20%

NILAI JUAL KENA PAJAK = 20% atau 40% x Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

#4 Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

 Di dalam pengenaan PBB terdapat suatu batas nilai yang tidak dikenakan
pajak yang disebut Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).
 Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah kabupaten/kota, ditetapkan oleh
Kepala Kanwil Ditjen Pajak atas nama Menteri Keuangan berdasarkan
pendapat Pemda setempat.
 Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No: 201/KMK.04/2000
tanggal 6 Juni 2000 ditetapkan batas NJOPTKP maksimum sebesar
 Rp12.000.000 (dua belas juta rupiah) per Wajib Pajak dan ditetapkan
secara regional

Pajak Bumi Bangunan Terhutang = Tarif Pajak x Nilai Jual Kena

Pajak (NJKP)
Keterangan singkatan yang digunakan dalam perhitungan PBB.

 PBB = Pajak bumi dan bangunan.

 NJOP = Nilai jual objek pajak.
 NJKP = Nilai jual kena pajak.
 NJOPTKP = Nilai jual objek pajak tidak kena pajak.

1. Pak Budi memiliki rumah seluas 50 meter persegi yang berdiri di atas sebidang tanah
seluas 100 meter persegi. Diketahui harga bangunan tersebut adalah Rp 500.000 m2,
sedangkan harga tanah tersebut adalah Rp 1.000.000m2. Jadi berapakah PBB yang
harus dibayarkan oleh Pak Budi?

Pertama, kita hitung terlebih dahulu nilai bangunan dan tanahnya :

Bangunan: 50 x Rp500.000 = Rp 25.000.000

Tanah : 100 x Rp 1.000.000 = Rp 100.000.000

Kedua, kita hitung NJOP nya dengan menjumlahkan nilai bangunan dan tanah :

Nilai Bangunan: Rp 25.000.000

Nilai Tanah : Rp 100.000.000
————————————— +
Rp 125.000.000 (NJOP)

Terakhir, setelah diketahui NJOP nya, kita bisa langsung menghitung PBB nya:

NJKP : 20% x Rp125.000.000 = Rp25.000.000

PBB : 0,5% x Rp 25.000.000 = Rp125.000

 PBB atas Rumah Mewah

Pak bondan punya Rumah mewah berikut fasilitasnya sebagai berikutt:

1. Luas tanah = 850 m2, kelas 045

2. Bangunan rumah = 250 m2, kelas 010
3. Taman = 150 m2, kelas 030
4. Kolam renang = 250 m2, kelas 020
5. Pagar mewah = 180 m2, kelas 020

Bagaimana Perhitungan PBBnya? Perda Jakarta NJOPTKP Rp 12.000.000,00.

Jawab
Perhitungan PBB
1) Luas tanah = 850 x Rp 5.625.000,00 = Rp 4.781.250.000,00
2) Bangunan rumah = 250 x Rp 6.950.000,00 = Rp 1.737.500.000,00
3) Taman = 150 x Rp 264.000,00 = Rp 39.600.000,00
4) Kolam renang = 250 x Rp 1.516.000,00 = Rp 379.000.000,00
5) Pagar mewah = 180 x Rp 1.516.000,00 =Rp 72.880.000 ,00 +
NJOP = Rp 7.210.230.000,00
NJOPTKP = Rp 12.000.000,00 –
NJOPKP = Rp 7.198.230.000,00
PBB terutang pusat = 0,5% x 40% x Rp 7.198.230.000,00 = Rp 14.396.460,00
PBB terutang daerah = 0,3% x Rp 7.198.230.000,00 = Rp 21.594.690,00

1. Tuan Boni seorang mahasiswa S1 Keguruan USU, pada tahun 2017 hanya memiliki sebuah
objek pajak berupa bumi di kawasan Soekarno-Hatta, Pangkalpinang dan diketahui Nilai Jual
Objek Pajak (NJOP) Bumi tersebut sebesar Rp. 10.000.000. Berapakah Besar PBB yang
terhutang pada tahun 2017 milik Tuan Boni !

Jawab :
Karena besarnya NJOP kurang dari Rp. 12.000.000,- maka objek pajak tidak dikenakan Pajak
Bumi dan Bangunan.

2. Tuan Sule seorang pengusaha terkenal memiliki 2 buah rumah pada tahun 2007, objek
pertama terletak di desa Wlingi, Blitar dan Objek kedua terletak di desa Bendo, Blitar.
Diketahui bahwa untuk objek pertama NJOP Bumi sebesar Rp. 8.000.000,- dam NJOP
Bangunan sebesar Rp. 7.500.000,-. Untuk Objek yang kedua diketahui NJOP bumi sebesar
Rp. 9.000.000,- dan NJOP Bangunan sebesar Rp. 6.000.000,-
Hitung PBB terhutang tahun 2007 Tuan Ponco atas kedua objek tersebut !

Jawab:
PBB Terhutang = Tarif (0,5%) x NJKP
NJKP = NJOP – NJOPTKP
Dimana NJOP = NJOP Bumi + NJOP Bangunan

NJOP Di desa Wlingi

 NJOP Bumi = Rp. 8.000.000,-
NJOP Bangunan = Rp. 7.500.000,-
Total Rp. 15.500.000,- Merupakan NJOP terbesar

NJOP di desa Bendo

NJOP Bumi = Rp. 9.000.000,-

NJOP Bangunan = Rp. 6.000.000,-
Total Rp. 15.000.000,-

Desa Wlingi :
NJOP Bumi = Rp. 8.000.000,-
NJOP Bangunan = Rp. 7.500.000,-
NJOP sbg dasar pengenaan PBB Rp. 15.500.000,- (NJOP Terbesar)
NJOPTK Rp. 12.000.000 –
NJOP utk
Perhitungan PBB Rp. 3.500.000,-

Desa Bendo :
NJOP Bumi = Rp. 9.000.000,-
NJOP Bangunan = Rp. 6.000.000,-
NJOP sbg dasar pengenaan PBB Rp. 15.000.000,-
NJOPTK Rp. 0,- (-)
NJOP utk
Perhitungan PBB Rp. 15.000.000,-

PBB Terhutang = Tarif x NJKP

= 0,5% x 20% x Rp. 18.500.000,-
= Rp. 18.500

3. Tuan Poneng adalah seorang pengusaha terkenal memiliki 2 buah rumah yang terletak di
Blitar. Objek pertama terletak di jalan semeru dan objek kedua terletak di jalan raya rinjani.
Diketahui objek pertama NJOP bumi sebesar Rp. 1.000.000.000,- (1 M) dan NJOP bangunan
Rp. 3.500.000,- (3,5 M) sedangkan untuk yang kedua diketahui NJOP bumi sebesar Rp.
1.000.000.000,- (1 M) dan NJOP Bangunan sebesar Rp. 4.500.000.000,- (4,5 M). Hitunglah
PBB terhutang Tuan Poneng atas kedua objek tersebut.
Jawab :
NJOP terbesar adalah terletak pada NJOP di Jalan Raya Rinjani dengan :
NJOP Bumi = Rp. 1. 000.000.000,-
NJOP Bangunan = Rp. 4.500.000.000,- +
NJOP sbg dasar
Pengenaan PBB = Rp. 5.500.000.000,-
NJOPTKP = Rp. 12.000.000,- (-)
NJOP utk
Perhitungan PBB Rp. 5.488.000.000,-

Jl. Semeru :
NJOP Bumi = Rp. 1.000.000.000,-
NJOP bangunan = Rp. 3.500.000.000,- +
 NJOP sbg dasar
Pengenaan PBB = Rp. 4.500.000.000,-
NJOPTKP = Rp. 0,- (-)
NJOP utk
Perhitungan PBB = Rp. 4.500.000.000,-

NJOP = NJOP Bumi + NJOP Bangunan = Rp. 5.488.000.000 + Rp. 4.500.000.000,- =

Rp.9.988.000.000.

PBB Terhutang = Tarif x NJKP = Tarif x (NJOP-NJOPTKP)

= 0,5% x 40% x 9.988.000.000.
= Rp. 19.970.000,-

4. Tuan Bondan seorang pegawai negeri yang memiliki 2 buah rumah pada suatu Kawasan Real
Estate bernama Pondok Indah. Objek pertama terletak di Pondok Indah Estate dengan NJOP
sebesar Rp. 28.000.000,- dan NJOP Bangunan sebesar Rp. 23.500.000,- Untuk Objek kedua
terletak di Puncak Dieng dengan NJOP Bumi sebesar Rp. 31,000,000,- dan NJOP Bangunan
sebesar Rp. 10.000.000,-. Hitunglah PBB terhutang pada tahun 2007 dari Tuan Boni !

Jawab :

Rumah di kawasan Pondok Indah :

NJOP Bumi = Rp. 28.000.000,-

NJOP Bangunan = Rp. 23.500.000,-
Total NJOP = Rp. 41. 500.000

Rumah di kawasan Puncak Dieng :

NJOP Bumi = Rp, 31.000.000,-

NJOP Bangunan = Rp, 10.000.000,-
Total NJOP = Rp. 41.000.000,-

NJOP terbesar terletak Pada Rumah Di kawasan Pondok Indah.

NJOP Bumi = Rp. 28.000.000,-

NJOP Bangunan = Rp. 23.500.000,-
NJOP sbg dasar
Pengenaan PBB = Rp. 41. 500.000,-
NJOPTKP = Rp 12. 000.000,- (-)
NJOP utk
Perhitungan PBB Rp 29.500.000,-.

Kemudian untuk Pondok Dieng Estate :

NJOP Bumi = Rp. 31.000.000,-

NJOP Bangunan = Rp. 10.000.000,-
NJOP sbg dasar
Pengenaan PBB = Rp. 41.000.000,-
 NJOPTKP = Rp. 0,- (-)

NJOP utk
Perhitungan PBB Rp. 41.000.000,-

PBB Terhutang = Tarif x NJKP = Tarif x (NJOP-NJOPTKP)

= 0,15% x 20% x Rp. 70.500.000,-
= Rp. 70,500,-