Simulasi penghitungan

PBB Pedesaan dan

Perkotaan
KELOMPOK 6
Nama Anggota:
•Antonius Henri Sijabat
•Andini Ghanifia
•Naja Asoka
POKOK BAHASAN

Penghitungan Penghitungan
PBB PBB rumah
perumahan
susun atau
apartemen

Penghitungan
PBB rumah
Penghitungan sakit
PBB rumah
mewah
 I. PERHITUNGAN PBB PERUMAHAN
1. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)
• Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah Kabupaten/Kota setinggi-tingginya Rp 12.000.000,.(dua belas juta rupiah)
• Apabila seorang wajib pajak memiliki beberapa objek pajak,maka yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu objek pajak
yang mempunyai nilai jual paling besar.

2. Klasifikasi Bumi dan/atau Bangunan dalam penghitungan PBB

 
Klasifikasi,Penggolongan dan Ketentuan Nilai Jual BUMI Kelompok A

Kelas Penggolongan ,Nilai Jual Nilai Jual (Rp/M2)

Permukaan Bumi(Tanah)
16 > 855.000 s/d 977.000 916.000
22 > 362.000 s/d 426.000 394.000

Klasifikasi,Penggolongan dan Ketentuan Nilai Jual BANGUNAN Kelompok A

Kelas Penggolongan,Nilai Jual Ban- Nilai Jual (Rp/M2)

gunan (Rp/M2)

2 > 920.000 s/d 1.034.000 968.000

5 > 534.000 s/d 656.000 595.000

 Rumus penghitungan PBB = Tarif x NJKP

a. Jika NJKP = 40% x (NJOP - NJOPTKP), maka besarnya PBB

= 0,5% x 40% x (NJOP - NJOPTKP)

= 0,2%x(NJOP-NJOPTKP)
b. Jika NJKP = 20% x (NJOP - NJOPTKP), maka besarnya PBB
= 0,5% x 20% x (NJOP - NJOPTKP)
= 0,1% x (NJOP -NJOPTKP)
 CONTOH SOAL
Diketahui :
 Luas Bumi 1.000 m2 dengan nilai jual Rp 950.000,00/m2 Nilai jual tanah tersebut termasuk kelas A 16
dengan nilai jual Rp 916.000,-/m2.
 Luas Bangunan 400 m2 dengan nilai jual Rp 1.000.000,00/m2. Nilai jual bangunan tersebut termasuk kelas
A 2 dengan nilai jual Rp 968.000,-/m2

Penyelesaian :

Penghitungan PBB-nya :
- Jumlah NJOP bumi 1.000 x Rp 916.000,- = Rp 916.000.000
- Jumlah NJOP Bangunan 400 x Rp 968.000,- = Rp 387.200.000 (+)
- NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp 1.303.200.000
- NJOPTKP = Rp 12.000.000 (-)
- NJOP untuk penghitungan PBB = Rp 1.291.200.000
Maka NJKP 40% x Rp.1,291.200.000 = Rp 516.480.000
PBB yang terutang adalah 0,5% x Rp.516.480.000 = Rp 2.582.400
Atau 0.2% x Rp 1.291.200.000 = Rp 2.582.400
 II.PERHITUNGAN PBB RUMAH
MEWAH
Berikut adalah contoh penghitungan PBB Rumah Mewah yang berlaku di Kota Malang
berdasarkan peraturan yang berlaku :
Tuan Ardi memiliki rumah mewah beserta fasilitasnya sebagai berikut
Luas tanah = 900 m2, kelas 035
Bangunan = 300 m2, kelas 012
Pagar mewah = 240 m2, kelas 029
Kolam Renang = 100 m2, kelas 020
Taman = 250 m2, kelas 020
Penghitungan berdasarkan Peraturan Daerah Kota Malang Nomor 11 Tahun 2011 Tentang Pajak
Bumi Dan Bangunan Perkotaan, dengan NJOPTKP sebesar Rp 10.000.000,-
 Keterangan :
Klasifikasi NJOP Bumi
Kelas Pengelompokkan Nilai Jual Bangunan NJOP Bumi
(Rp/m2) (Rp/m2)
001 > 67.390.000,00 S.D. 69.700.000,00 68.545.000,00
….
035 > 12.650.000,00 S.D. 13.600.000,00 13.125.000,00
036 > 11.740.000,00 S.D. 12.650.000,00 12.195.000,00
Peraturan Walikota Malang
Nomor 107 Tahun 2012
Tentang Tata Cara Klasifikasi NJOP Bangunan
Pembayaran, Penyetoran
Dan Penetapan Tempat
Pembayaran Pajak Bumi Dan Pengelompokkan Nilai Jual Bangunan NJOP Bangunan
Bangunan Perkotaan
(Rp/m2) (Rp/m2)
001 > 14.700.000,00 s.d. 15.800.000,00 15.250.000,00
….
012 > 5.150.000,00 s.d. 5.850.000,00 5.500.000,00
020 > 1.366.000,00 s.d. 1.666.000,00 1.516.000,00
029 > 272.000,00 s.d. 348.000,00 310.000,00
 PENYELESAIAN:
Luas tanah = 900 x Rp 13.125.000,00 = Rp 11.812.500.000
Bangunan = 300 x Rp 5.500.000 = Rp 1.650.000.000
Pagar mewah = 240 x Rp 310.000 = Rp 74.400.000
Kolam Renang = 100 x Rp 1.516.000 = Rp 151.600.000
Taman = 250 x Rp 1.516.000 = Rp 379.000.000 +
NJOP = Rp 14.067.500.000
NJOPTKP = Rp 10.000.000 -
NJOPKP = Rp 14.057.500.000

PBB Terutang = 0,5% x 40% x Rp 14.057.500.000

= Rp 28.115.000
Perhitungan PBB Rumah Susun/Apartemen

Pasal 1 angka 1 UU Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun,

bahwa yang dimaksudkan dengan rumah susun adalah bangunan
bertingkat dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian
yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal
maupun vertical dan merupakan  satuan-satuan yang masing-masing
dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat
hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan
tanah bersama.
Objek PBB P2 yang dikenakan terhadap rumah susun meliputi tanah (yang ter-
diri dari tanah bersama), bangunan (yang terdiri dari bangunan masing-masing
unit dan bangunan bersama).
Ketentuan perhitungan PBB Rumah Susun/Apartemen

 Penentuan besarnya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), sebagai dasar

pengenaan PBB P2 atas rumah susun hendaknya dilakukan dengan cara
penilaian secara individual dengan metode atau pendekatan biaya (cost
approach).
 Perhitungan PBB P2 Rumah Susun dapat dihitung sebelum dilakukan
pertelaan dan sesudah dilakukan pertelaan
 “CONTOH SOAL”

Sebuah rumah susun yang terletak di Kota Surabaya, terdiri dari satu
unit bangunan  berdiri di atas tanah seluas 5.000 M2. Bangunan rusun
terdiri dari 10 lantai dengan masing-masing lantai bangunan seluas
 1.000 M2. Rumah susun tersebut  terdiri dari 100 unit bangunan tipe
21, 100 unit bangunan tipe 36, dan 50 unit bangunan tipe 45.
Setelah dilakukan penilaian secara individual atas rumah susun
tersebut diperoleh NJOP per M2 atas tanah sebesar Rp3.100.000 per
M2 dan bangunan sebesar Rp4.200.000 per M2.
Dengan asumsi tarif PBB P2 yang berlaku di kota Surabaya sebesar
 0,1% untuk NJOP sampai dengan Rp1.000.000.000 dan
 0,2% untuk NJOP di atas Rp1.000.000.000.
 Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) ditetapkan
sebesar Rp20.000.000 per wajib pajak.
 Perhitungan :
Luas tanah : 5.000 M2
Luas bangunan seluruhnya : 10 x 1.000m2 = 10.000 m2
Luas masing-masing unit :
Tipe 21 : 21 m2 x 100 unit: = 2.100 m2
Tipe 36 : 36 m2 x 100 unit : = 3.600 m2
Tipe 45 : 45 m2 x 50 unit : = 2.250 m2
Total luas bangunan hunian = (2.100 + 3.600 + 2.250) = 7.950m2

Sehingga luas bangunan bersama

= 10.000 – 7.950 = 2.050 m2

Perhitungan PBB P2 sebelum pertelaan :

Besarnya PBB P2 terutang atas tanah dan bangunan rumah susun tersebut adalah sebesar Rp114.960.000
Perhitungan PBB P2 setelah pertelaan :

Berdasarkan data tersebut di atas maka besarnya  PBB P2 terutang atas setiap unit rumah susun sudah dapat dihitung,
dengan asumsi masing-masing unit dimiliki oleh wajib pajak yang berbeda-beda, hal ini terkait dengan pemberian
pengurang berupa NJOPTKP.

Dalam menghitung PBB P2 masing-masing unit terlebih dahulu harus dihitung luas objek PBB P2, yang terdiri dari
tanah bersama, bangunan unit dan bangunan bersama. Perhitungan luas tanah bersama dan bangunan bersama dilakukan
secara proporsional terhadap masing-masing tipe dan unit bagunan hunian yang akan menjadi milik dari setiap pemilik unit
rumah susun.

Tipe 21 :
Tanah bersama: ((2.100/7.950) x 5000)/100 = 13,21 m2
Bangunan Unit = 21 m2
Bangunan Bersama : ((2.100/7.950) x 2.050)/100 = 5,42 m2
Tipe 36 :
Tanah bersama: ((3.600/7.950) x 5000)/100 = 22,64 m2
Bangunan Unit = 36 m2

Bangunan Bersama : ((3.600/7.950) x 2.050)/100 = 9,28 m2

Tipe 45 :
Tanah bersama: ((2.250/7.950) x 5000)/50 = 28,30 m2
Bangunan Unit = 45 m2
Bangunan Bersama : ((2.250/7.950) x 2.050)/50 = 11,60 m2
Besarnya PBB P2 terutang dihitung dengan formula sebagai berikut :
PBB P2 terutang = Tarif  x (NJOP – NJOPTKP) 

NJOP terdiri dari :

 NJOP Tanah (tanah bersama)= Luas Tanah x NJOP Tanah per M2
 NJOP Bangunan
Bangunan Unit : Luas Bangunan Unit x NJOP per M2
Bangunan Bersama : Luas Bangunan Bersama x NJOP per m2

Dengan formula penghitungan PBB P2 tersebut di atas, selanjutnya dapat dihitung besarnya
PBB P2 masing-masing unit dan tipe rumah susun sebagai berikut :

1 unit tipe 21 :

Besarnya PBB P2 terutang untuk masing-masing unit tipe 21

adalah sebesar Rp 148.127
1 unit tipe 36 :

Besarnya PBB P2 terutang untuk masing-masing unit tipe 36 adalah sebesar Rp 240.360
 
1 unit tipe 45 :

Besarnya PBB P2 terutang untuk masing-masing unit tipe 45 adalah sebesar Rp 305.450
PENGHITUNGAN PBB RUMAH SAKIT

Berdasarkan pasal 3 ayat 3 Peraturan Daerah Kota Malang Nomor 11 Tahun 2011, yang
tidak termasuk objek pajak salah satunya adalah objek pajak yang semata-mata digunakan
untuk melayani kepentingan umum di bidang kesehatan.
Namun, dalam kaitannya dengan PBB, ternyata tidak semua rumah sakit dibebaskan dari
PBB. Hanya Rumah Sakit Pemerintah yang dapat dibebaskan dari pengenaan Pajak Bumi dan
Bangunan. Adapun Rumah Sakit Swasta dibahas perhitungan pajaknya dalam Keputusan
Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 796/KMK.04/1993. Rumah Sakit Swasta yang
dimaksud dalam keputusan tersebut ialah Rumah Sakit Swasta IPSM (Institusi Pelayanan Sosial
Masyarakat yang :
1. 25% dari jumlah tempat tidur digunakan untuk pasien tidak mampu.
2. Sisa Hasil Usaha digunakan untuk reinvestasi Rumah Sakit dalam rangka pengembangan
Rumah Sakit dan tidak digunakan untuk investasi di luar.

Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan kepada Rumah Sakit Swasta, yaitu sebesar 50% dari
jumlah Pajak Bumi dan Bangunan yang seharusnya terutang.

 
 Contoh soal

Rumah Sakit Wava Husada adalah rumah sakit yang IPSM yang memiliki
Luas sebesar 14.876 meter persegi yang berdiri di atas sebidang tanah seluas 15.000
meter persegi.
Diketahui harga bangunan tersebut adalah Rp 700.000, sedangkan harga tanah
tersebut adalah Rp 900.000. Jadi berapakah PBB yang harus dibayarkan oleh
Rumah Sakit Wava Husada?
 Penyelesaian
Hitung terlebih dahulu nilai bangunan dan tanahnya :
Banguna : 14.876m2 x Rp 700.000 = Rp 10.413.200.000
Tanah : 15.000m2 x Rp 900.000 = Rp 13.500.000.000
Hitung NJOP nya dengan menjumlahkan nilai bangunan dan tanah :
Nilai Bangunan : Rp 10.413.200.000
Nilai Tanah : Rp 13.500.000.000 +

Rp 23.913.200.000
NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB = Rp. 23.913.200.000 – NJOPTKP (12.000.000)
= Rp. 23.901.200.000
Terakhir, setelah diketahui NJOP nya, kita bisa langsung menghitung PBB nya:
NJKP: 40% x Rp 23.901.200.000 = Rp 9.560.480.000
PBB Terutang  : 0,5% x Rp 9.560.480.000 = Rp 47.802.400

Dikarenakan Rumah Sakit Wava Husada adalah Rumah Sakit Swasta yang memiliki IPBM
dikenai tarif pajak sebesar 50%
PBB Terutang : 50% x Rp 47.802.400 = Rp 23.901.200
thankyou
Any questions?