PBB & BPHTB

PBB
Sektor P2
• Pedesaan
• Perkotaan

Sektor P3
• Pertambangan
• Perhutanan
• Perkebunan
DASAR HUKUM

• UU No. 28 Tahun 2009

P2
• Tentang Pajak dan Retribusi
Daerah

• UU No 12 Tahun 1985

P3
• Diubah menjadi UU No. 12 Tahun
1994
• Tentang Perubahan Pajak Bumi
dan Bangunan
OBJEK PAJAK P2 PS. 77 AYAT 1
Bumi: permukaan bumi yang
meliputi tanah dan perairan
pedalaman serta laut wilayah
kabupaten/kota.
Bangunan: konstruksi teknik
yang ditanam atau dilekatkan
secara tetap pada tanah
dan/atau perairan pedalaman
serta laut wilayah
kabupaten/kota.
Kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha
perkebunan, pertambangan, dan perhutanan.
OBJEK PAJAK P3 PS. 2 AYAT 1
Bumi: permukaan bumi yang
meliputi tanah dan perairan
pedalaman serta laut wilayah
Indonesia, dan tubuh bumi
yang ada di dalamnya.

Bangunan: konstruksi teknik

yang ditanam atau dilekatkan
secara tetap pada tanah
dan/atau perairan.
OBJEK YANG TIDAK DIKENAKAN PBB
PS. 77 AYAT 3

1. Kepentingan Umum (exp: tempat ibadah, sosial,

kesehatan, dll)
2. Kuburan dan peninggalan purbakala.
3. Hutan lindung/suaka alam/wisata, taman nasional,
tanah penggembalaan desa.
4. Perwakilan diplomatik/konsulat.
5. Badan/organisasi internasional.
SUBJEK PAJAK
PASAL 78

 Yang dimaksud Subjek Pajak adalah ORANG atau BADAN

yang SECARA NYATA mempunyai suatu hak atas BUMI
dan/atau memperoleh manfaat atas BUMI dan/atau
memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat
atas BANGUNAN.
 Subjek pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak
disebut WAJIB PAJAK.
DASAR PENGENAAN PAJAK
PASAL 79 AYAT (1) & (2)

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) adalah harga rata – rata

yang diperoleh dari transaksi jual – beli yang terjadi
secara wajar.

Apabila tidak ada transaksi jual – beli, NJOP

ditentukan dari:
- Perbandingan harga dengan OP lain sejenis
- Nilai perolehan baru
- Nilai jual OP pengganti
KLASIFIKASI OBJEK PAJAK
 Yang dimaksud dengan klasifikasi Bumi dan
Bangunan adalah pengelompokan Bumi dan
Bangunan menurut Nilai Jualnya dan digunakan
sebagai pedoman serta untuk memudahkan
penghitungan pajak yang terutang.
FAKTOR PENTING DALAM MENENTUKAN KLASIFIKASI BUMI DAN BANGUNAN

Bumi/Tana
Bangunan
h
Letak Bahan
Peruntukan Rekayasa

Pemanfaat
an Letak
Kondisi Kondisi
lingkungan, lingkungan,
Dll. Dll.
NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NJOPTKP) SEKTOR P2 PS 77 AYAT 4

 Ditetapkan paling rendah Rp10.000.000,00 untuk setiap

Wajib Pajak  PMK Terbaru: PMK No. 23 tahun 2014 sebesar
Rp12.000.000.
 Per Wajib Pajak;
 Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan;
 Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa objek pajak, yang
diberikan NJOPTKP hanya salah satu objek pajak yang nilainya
terbesar.
NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK SEKTOR P3 PS 3 AYAT 3

 Ditetapkan Secara regional, maksimal Rp12.000.000,00 untuk setiap Wajib

Pajak
 Per Wajib Pajak;
 Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan;
 Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa objek pajak, yang diberikan
NJOPTKP hanya salah satu objek pajak yang nilainya terbesar .
 Peraturan Dirjen Pajak Nomor PER-24/PJ/2016 tentang Tata Cara
Penilaian Untuk Penentuan NJOP sebagai dasar pengenaan
PBB. http://
ketentuan.pajak.go.id/index.php?r=aturan/rinci&idcrypt=oJqin
KI%3D
 Contoh Perhitungan
WP A. NJOP s.d Rp. 500 jt
 Luas Tanah = 250m2 (NJOP = Rp 300.000/m2)
 Luas Bangunan = 200 m2 (NJOP = Rp 350.000/m2)
 Perhitungan :
 NJOP Bumi = 250m2 X Rp 300.000 = Rp 75.000.000
 NJOP Bangunan = 200m2 X Rp 350.000 = Rp
70.000.000
+
 Jumlah NJOP Bumi dan Bangunan = Rp 145.000.000
 NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak) = Rp 12.000.000

-
 NJOPKP = Rp 133.000.000
 Tarif PBB = 0,1% X NJOPKP = Rp 133.000

 PBB Terhutang sebesar Rp 133.000,-

 Klasifikasi Nilai Jual Tanah
(Kelompok A)

Klas Penggolongan Nilai Jual Tanah Nilai Jual Tanah

(Rp/M2) (Rp/M2)
1 > 3.000.000 s/d 3.200.000 3.100.000
2 > 2.850.000 s/d 3.000.000 2.925.000
3 > 2.708.000 s/d 2.850.000 2.779.000
4 > 2.573.000 s/d 2.708.000 2.640.000
5 > 2.444.000 s/d 2.573.000 2.508.000
6 > 2.261.000 s/d 2.444.000 2.352.000
7 > 2.091.000 s/d 2.261.000 2.176.000
8 > 1.934.000 s/d 2.091.000 2.013.000
9 > 1.789.000 s/d 1.934.000 1.862.000
10 > 1.655.000 s/d 1.789.000 1.722.000
……
dst
 Klasifikasi Nilai Jual Tanah
(Kelompok B)

Klas Penggolongan Nilai Jual Tanah Nilai Jual Tanah

(Rp/M2) (Rp/M2)
1 > 67.390.000 s/d 68.760.000 68.545.000
2 > 65.120.000 s/d 67.390.000 66.255.000
3 > 62.890.000 s/d 65.120.000 64.005.000
4 > 60.700.000 s/d 62.890.000 61.795.000
5 > 58.550.000 s/d 60.700.000 59.625.000
6 > 56.440.000 s/d 58.550.000 57.495.000
7 > 54.370.000 s/d 56.440.000 55.405.000
8 > 52.340.000 s/d 54.370.000 53.355.000
9 > 50.350.000 s/d 52.340.000 51.345.000
10 > 48.400.000 s/d 50.350.000 49.375.000

…….
dst
 Klasifikasi Nilai Jual Bangunan
(Kelompok A)
Klas Penggolongan Nilai Jual BGN Nilai Jual BGN
(Rp/M2) (Rp/M2)
1 >1.034.000 s/d 1.366.000 1,200,000
2 >902.000 s/d 1.034.000 968,000
3 >744.000 s/d 902.000 823,000
4 >656.000 s/d 744.000 700,000
5 >534.000 s/d 656.000 595,000
6 >476.000 s/d 534.000 505,000
7 >382.000 s/d 476.000 429,000
8 >348.000 s/d 382.000 365,000
9 >272.000 s/d 348.000 310,000
10 >256.000 s/d 272.000 264,000
11 >194.000 s/d 256.000 225,000
12 >188.000 s/d 194.000 191,000
13 >136.000 s/d 188.000 162,000
14 >128.000 s/d 136.000 132,000
15 >104.000 s/d 128.000 116,000
16 >92.000 s/d 104.000 98,000
17 > 74.000 s/d 92.000 83,000
18 >68.000 s/d 74.000 71,000
19 >52.000 s/d 68.000 60,000
20 <=52.000 50,000
 Klasifikasi Nilai Jual Bangunan
(Kelompok B)
Klas Penggolongan Nilai Jual BGN Nilai Jual BGN
(Rp/M2) (Rp/M2)
1 > 14.700.000 s/d 15.800.000 15.250.000
2 > 13.600.000 s/d 14.700.000 14.150.000
3 > 12.550.000 s/d 13.600.000 13.075.000
4 > 11.550.000 s/d 12.550.000 12.050.000
5 > 10.600.000 s/d 11.550.000 11.075.000
6 > 9.700.000 s/d 10.600.000 10.150.000
7 > 8.850.000 s/d 9.700.000 9.275.000
8 > 8.050.000 s/d 8.850.000 8.450.000
9 > 7.300.000 s/d 8.050.000 7.675.000
10 > 6.600.000 s/d 7.300.000 6.950.000
11 > 5.850.000 s/d 6.600.000 6.225.000
12 > 5.150.000 s/d 5.850.000 5.500.000
13 > 4.500.000 s/d 5.150.000 4.825.000
14 > 3.900.000 s/d 4.500.000 4.200.000
15 > 3.350.000 s/d 3.900.000 3.625.000
16 > 2.850.000 s/d 3.350.000 3.100.000
17 > 2.400.000 s/d 2.850.000 2.625.000
18 > 2.000.000 s/d 2.400.000 2.200.000
19 > 1.666.000 s/d 2.000.000 1.833.000
20 > 1.366.000 s/d 1.666.000 1.516.000
 Contoh Perhitungan
WP B. NJOP > Rp. 500 jt s.d Rp1
M
 Perhitungan :
 NJOP Bumi = 500m2 X Rp 600.000 = Rp 300.000.000
 NJOP Bangunan , terdiri dari :
a. Hunian = 300m2 X Rp 500.000 = Rp 150.000.000
b. Taman = 100m2 X Rp 150.000 = Rp 15.000.000
c. Pagar = 200m X1,5mX Rp 200.000 = Rp 60.000.000
+
Total NJOP Bangunan = Rp 225.000.000
Jmlh NJOP Bumi & Bangunan = Rp 525.000.000
 NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak) = Rp 12.000.000
–
 NJOPKP = Rp 513.000.000
 Tarif PBB = 0,125% X NJOPKP = Rp 641.250

 PBB Terhutang sebesar Rp 641.250,-

 Contoh Perhitungan
WP C. NJOP > Rp. 1M s.d Rp2 M
 Perhitungan :
 NJOP Bumi = 750m2 X Rp 1.000.000 = Rp 750.000.000
 NJOP Bangunan , terdiri dari :
a. Hunian = 500m2 X Rp 750.000 = Rp 375.000.000
b. Taman = 100m2 X Rp 200.000 = Rp 20.000.000
c. Pagar = 200m X1,5mX Rp 250.000 = Rp 93.750.000
+
Total NJOP Bangunan = Rp 448.750.000
Jmlh NJOP Bumi & Bangunan = Rp 1.238.750.000
 NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak) = Rp 12.000.000
–
 NJOPKP = Rp 1.226.750.000
 Tarif PBB = 0,160% X NJOPKP = Rp
1.962.800

 PBB Terhutang sebesar Rp 1.962.800,-

 Contoh Perhitungan
WP D. NJOP > Rp. 2M s.d Rp. 5 M
 Perhitungan :
 NJOP Bumi = 1000m2 X Rp 1.250.000 = Rp
1.250.000.000
 NJOP Bangunan , terdiri dari :
a. Hunian = 750m2 X Rp 750.000 = Rp 562.500.000
b. Taman = 200m2 X Rp 500.000 = Rp 125.000.000
c. Pagar = 500m X1,5mX Rp 250.000 = Rp 187.500.000
+
Total NJOP Bangunan = Rp 875.000.000
Jmlh NJOP Bumi & Bangunan = Rp 2.125.000.000
 NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak) = Rp 12.000.000
–
 NJOPKP = Rp 2.113.000.000
 Tarif PBB = 0,220% X NJOPKP = Rp
4.648.600

 PBB Terhutang sebesar Rp 4.648.600,-

 Contoh Perhitungan PBB

OP - 1 OP - 2
Jl. Melati Jl. Mawar
NJOP tanah = Rp300 juta NJOP tanah = Rp900 juta
NJOP bng = Rp200 juta NJOP bng = Rp500 juta
NJOP t+b = Rp500 juta NJOP t + b = Rp1,4 M
NJOPTKP = 0 NJOPTKP = Rp 12 juta
NJOP utk NJOP utk
perht.PBB = Rp500 juta perht. PBB = Rp1,388 M
PBB = 0,1% x Rp500 juta PBB = 0,16% x Rp1,388 M
= Rp500.000,- = Rp2.220.800,- 21
 Rp500 rb / M2
19
Perhitungan PBB atas satu objek
2 yang NJOPnya beragam
1
Misal :
Luas tanah 1 : 900 M2 ; Nilai: 900 jt
Luas tanah 2 : 900 M2 ; Nilai: 450 jt
Rp1 juta / M2
Luas tanah 1 & 2 = 1.800 M2 ; Nilai :1.350 jt
Nilai tanah / M2 = 1.350 jt : 1.800 = Rp750 rb
Nilai tanah Rp750 rb/M2 masuk Klas A.17
Utk perhitungan PBB Klas A.17= Rp802.000 / M2

NJOP tanah = 1.800 x Rp802.000 = Rp1.443.600.000,-

NJOP TKP ( asumsi ) = Rp 12.000.000,-
NJOP utk perhitungan PBB = Rp1.431.600.000,-
PBB = 0,160 % x Rp1.431.600.000 = Rp 2.290.560,-

22
Perhitungan PBB atas Rumah Susun / Apartemen 20
Contoh :
Luas Tanah : 5.000 M2 ; NJOP = Rp3.100.000,-/ M2
Bangunan hunian : 100 unit , tipe 120 ; NJOP = Rp1.200.000 / M2
Bang. sarana : Jl. lingkungan : 300 M2 ; NJOP = Rp700.000,- / M2
Parkir : 2.000 M2 ; NJOP = Rp823.000,- / M2
K. renang : 600 M2 ; NJOP = Rp968.000,- / M2
Lift : 1.500 M2 ; NJOP = Rp968.000,- / M2

Hitung PBB untuk 1 unit hunian

Jawab :NJOP tanah seluruhnya = Rp15.500.000.000,-
NJOP bangunan: hunian = Rp 14.400.000.000,-
jalan lingkungan = Rp 210.000.000,-
tempat parkir = Rp 1.646.000.000,-
kolam renang = Rp 580.800.000,-
lift = Rp 1.452.000.000,-
NJOP bangunan seluruhnya = Rp18.288.800.000,-
NJOP tanah/unit = 120:12.000 x Rp15.500.000.000 = Rp155 juta
NJOP bang/unit = 120:12.000 x Rp18.288.800.000 = Rp182,888 jt
NJOP tanah & bangunan = Rp337.888.000,-
NJOP TKP ( asumsi ) = Rp 10.000.000,-
NJOP utk perhitungan PBB = Rp327.888.000,-
23
PBB = 0,1 % x Rp327.888.000,- = Rp327.888,-
 TAHUN PAJAK, SAAT, DAN
TEMPAT YANG MENENTUKAN
PAJAK TERUTANG
Pasal 82 ayat (1), (2), (3)

Tahun Pajak
Adalah jangka waktu satu tahun kalender, yaitu
dari tanggal 1 Januari s/d 31 Desember

Saat yang menentukan pajak terutang

Adalah menurut keadaan objek pajak pada
tanggal 1 Januari

Tempat Pajak Terutang

·di wilayah Daerah (Kabupaten atau Kotamadya)
yang meliputi objek pajak.
 PENERBITAN KETETAPAN
Pasal 84

SPOP

Tidak disampaikan dalam Disampaikan

waktu 30 hari dalam waktu 30 hari

Setelah ditegor secara SPPT

tertulis

BERDASARKAN
SKP PEMERIKSAAN/DATA LAIN
SPOP TIDAK BENAR
S
P
P
T
26
S
P
P
T
27
PENDAFTARAN & PENDATAAN
(PS. 9 & 10 )

 PENDAFTARAN :
WP AKTIF mengambil,mengisi dan mengembalikan SPOP.
SPOP harus diisi : Jelas, Benar, Lengkap….Tanda Tangan
SPOP dikirim ke KPP Pratama dalam waktu 30 hari, lewat 30
har i terbit Surat Tegoran, SPOP kembali, terbit: SPPT, STTS,
DHKP.
 PENDATAAN : FISKUS AKTIF

28
PENDATAAN
Pasal 9 ayat (1), (2), (3)
SPOP

WAJIB PAJAK
MENGISI SPOP

• JELAS
• BENAR
• LENGKAP
• DITANDATANGANI

29
NOMOR OBJEK PAJAK (NOP)

STRUKTUR NOP
 Misalnya NOP : 31.73.050.001.004-0056.0
 Kode 31.73.050.001 adalah kode wilayah kelurahan Rawasari, kecamatan Cempaka
Putih, Jakarta Pusat
 Kode 004 adalah kode blok 004 di kelurahan tersebut
 Kode 0056 adalah nomor urut 0056 di blok tersebut
Tanda khusus : 0 adalah kode

30
 PEMBAYARAN DAN PEMBAGIAN
HASIL PENERIMAAN

PAJAK
BUMI DAN BANGUNAN
 TATA CARA PEMBAYARAN
DAN PENAGIHAN
Pasal 101

DASAR PENAGIHAN

SEJAK
SEJAK
SPPT 66bulan
bulan
DD TEMPAT
TEMPAT
II PEMBAYARAN
PEMBAYARAN
TT Bank
Bank
SKPD 11bulan
bulan Tempat
Tempatlain
lainyg
yg
EE
RR ditunjuk
ditunjuk
II
M
M
SS TT P
PDD 11bulan
bulan AA

Kepala Daerah atas permohonan Wajib Pajak

setelah memenuhi persyaratan yang ditentukan
dapat memberikan persetujuan kepada Wajib Pajak
untuk mengangsur atau menunda pembayaran
pajak, dengan dikenakan bunga sebesar 2% (dua
persen) sebulan
 PENDAFTARAN, PENAGIHAN, DAN SANKSI
ADMINISTRASI

DIKEM- SKPD
30 Hari BALIKA TIDAK +Denda 25%
SPOP
N Dari pokok
pajak

YA

SPPT SKPD
Ternyata SPOP tdk + denda 25 %
benar (ketetapan dari selisih pajak
kurang) terutang
6 bulan

JATUH
1 bulan
TEMPO
7
hr
STPD 1
TEGORAN 21 SURAT
+ bunga 2 % bln JATUH PAKSA
sebulan hr
TEMPO
(maks 24 bln)
Paling 2X24 JAM
cepat
PERMINTAAN 10 hari
KLN SURAT PERINTAH
JADWAL & WAKTU MELAKUKAN
PELELANGAN PENYITAAN
KEBERATATAN & BANDING PBB
 KEBERATAN
(Pasal 103)
SKPDKB Pemotongan/pemungutan
SKPD SKPDKBT oleh pihak ketiga
SPPT SKPDN
SKPDLB
KEPUTUSAN:
Menerima
z..z..z Menolak
Maks 3 Maks. Menambah
bln sejak KEPALA 12 bln [Pasal 104 (2)]
diterima DAERAH
SKPD
 BANDING
SK
KEBERATAN
PASAL 105
Maks. 3 bln sejak SK
Keberatan diterima

BANDING

Wajib Pajak Pengadilan Pajak

(Menolak)

Wajib Pajak
(Menerima) PEMBAYARAN
 Pembetulan, Pembatalan,
Pengurangan Ketetapan

Penghapusan atau Pengurangan

Sanksi Administrasi

Dasar Hukum Pasal 107 UU No 28 Tahun

2009
 Pembetulan PBB

Atas permohonan Wajib Pajak atau karena

jabatannya, Kepala Daerah dapat membetulkan
SPPT, SKPD, SKPDKB, SKPDKBT atau STPD,
SKPDN atau SKPDLB yang dalam penerbitannya
terdapat kesalahan tulis dan/atau kesalahan
hitung dan/atau kekeliruan penerapan
ketentuan tertentu dalam peraturan perundang-
undangan perpajakan daerah.
 Kepala Daerah dapat

a. mengurangkan atau menghapuskan sanksi administratif berupa bunga, denda, dan

kenaikan pajak yang terutang menurut peraturan perundang-undangan perpajakan
daerah, dalam hal sanksi tersebut dikenakan karena kekhilafan Wajib Pajak atau
bukan karena kesalahannya;
b. mengurangkan atau membatalkan SPPT, SKPD, SKPDKB, SKPDKBT atau STPD,
SKPDN atau SKPDLB yang tidak benar;
c. mengurangkan atau membatalkan STPD;

d. membatalkan hasil pemeriksaan atau ketetapan pajak yang dilaksanakan atau

diterbitkan tidak sesuai dengan tata cara yang ditentukan; dan
e. mengurangkan ketetapan pajak terutang berdasarkan pertimbangan kemampuan
membayar Wajib Pajak atau kondisi tertentu objek pajak.
 PENGEMBALIAN KELEBIHAN PEMBAYARAN
(Pasal 165)
Karena permohonan WP
antara lain dalam hal:
Karena pengajuan • Kelebihan pembayaran
Pengurangan yang • Terlanjur bayar tetapi
diterima perolehan haknya batal
Karena keberatan/
Banding yang dikabul Dilakukan pemeriksaan
Kan sebagian atau
seluruhnya
SKPDLB
SKPDLB + bunga SKPDN
SKPDLB + bunga
2%/bln apabila pengembalian
2%/bln, lewat 2 bulan
Maks 24 bulan
 KEDALUWARSA PENAGIHAN
PASAL 166

Hak untuk melakukan penagihan Pajak menjadi

kedaluwarsa setelah melampaui waktu 5 (lima)
tahun terhitung sejak saat terutangnya Pajak,
kecuali apabila Wajib Pajak melakukan tindak
pidana di bidang perpajakan daerah.
 SANKSI
PAJAK
BUMI DAN BANGUNAN
 KETENTUAN PIDANA
Pasal 174 Ayat 1

KARENA ALPA

SPOP TIDAK BENAR/

TIDAK MENYAMPAIAKAN SPTD TIDAK LENGKAP
(SPOP) KEPADA PEMDA DAN/ATAU MELAMPIRKAN
KETERANGAN YANG TIDAK BENAR

MENIMBULKAN KERUGIAN PADA NEGARA

PIDANA PENJARA PALING LAMA 1 (SATU) TAHUN DAN/ATAU

DENDA PALING BANYAK 2 (DUA) KALI JUMLAH PAJAK
TERUTANG
 KETENTUAN PIDANA
Pasal 174 ayat (2)

DENGAN SENGAJA

TIDAK MENGISI DENGAN

MENYAMPAIKAN TDK BENAR/ TDK
LENGKAP DAN / ATAU
SPTD (SPOP) MELAMPIRKAN
KETERANGAN YG
TDK BENAR

MENIMBULKAN KERUGIAN PADA NEGARA

 PIDANA PENJARA PALING LAMA 2 (DUA) TAHUN, DAN/ATAU

 DENDA PALING BANYAK 4 (EMPAT) KALI PAJAK YANG
TERUTANG
 KETENTUAN PIDANA
Pasal 177

1) Pejabat atau tenaga ahli yang ditunjuk oleh Kepala Daerah yang karena
kealpaannya tidak memenuhi kewajiban merahasiakan hal sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 172 ayat (1) dan ayat (2) dipidana dengan pidana
kurungan paling lama 1 (satu) tahun dan pidana denda paling banyak Rp.
4.000.000,00 (empat juta rupiah).
2) Pejabat atau tenaga ahli yang ditunjuk oleh Kepala Daerah yang dengan sengaja
tidak memenuhi kewajibannya atau seseorang yang menyebabkan tidak
dipenuhinya kewajiban pejabat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 172 ayat (1)
dan ayat (2) dipidana dengan pidana kurungan paling lama 2 (dua) tahun dan
pidana denda paling banyak Rp. 10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah).
3) Penuntutan terhadap tindak pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan
ayat (2) hanya dilakukan atas pengaduan orang yang kerahasiaannya dilanggar.
4) Tuntutan pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) sesuai
dengan sifatnya adalah menyangkut kepentingan pribadi seseorang atau Badan
selaku Wajib Pajak atau Wajib Retribusi, karena itu dijadikan tindak pidana
pengaduan.
BEA PEROLEHAN HAK
ATAS TANAH DAN
BANGUNAN
(BPHTB)
 DASAR HUKUM
UU RI NO 28 THN 2009
TENTANG
PAJAK DAERAH DAN RETRIBUSI DAERAH

PERATURAN DAERAH KOTA YOGYAKARTA

NOMOR   8    TAHUN 2010
TENTANG
BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

Bagi Penjual: Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016

Tentang Tarif Baru PPh Final 2.5% atas Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan
DASAR PEMUNGUTAN BPHTB
TANAH & BANGUNAN

Memenuhi kebutuhan dasar

Komuditas strategis Alat investasi yang
untuk papan
menguntungkan

Keuntungan ekonomis bagi yang memperoleh hak

atas tanah

WAJAR

Kontribusi kepada DAERAH dengan membayar BPHTB

PRINSIP-PRINSIP YANG DIATUR
DALAM BPHTB

 Pemenuhan kewajiban berdasarkan sistem “Self Assessment”.

 Tarif sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).
PPh 2,5% bagi penjual dari NPOP.
 Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan
paling rendah Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah), dan Rp
300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah) atas waris atau hibah wasiat .
 Pengenaan sanksi terhadap Wajib Pajak dan pejabat-pejabat umum yang
melanggar ketentuan atau tidak melaksanakan kewajibannya.
 Penerimaan BPHTB merupakan penerimaan Pemerintah Daerah
Kabupaten/Kotamadya.
 Semua pungutan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan di
luar ketentuan UU ini tidak diperkenankan.
 OBJEK PAJAK
PS 85

PEROLEHAN HAK ATAS TANAH & BANGUNAN

PEMINDAHAN HAK PEMBERIAN HAK BARU

•Jual beli •Pemisahan hak

•Tukar Menukar •Penunjukan pembeli dlm lelang

•Putusan hakim kekuatan hk
•Hibah tetap •Kelanjutan pelepasan
•Hibah wasiat •Penggab Usaha hak
•Waris •Peleburan Usaha •Diluar pelepasan hak
•Pemekaran Usaha
•Pemasukan dalam
•Hadiah
perseroan/badan hk.
PEMINDAHAN HAK
 Jual beliPerolehan hak atas tanah dan bangunan oleh pembeli dari penjual
(pemilik tanah dan bangunan atau kuasanya) yang terjadi melalui transaksi jual
beli, di mana atas perolehan tersebut pembeli menyerahkan sejumlah uang
kepada penjual.
 Tukar menukar Perolehan hak atas tanah dan bangunan yang diterima oleh
seseorang atau suatu badan dari pihak lain dan sebagai gantinya orang atau
badan tersebut memberikan tanah dan bangunan miliknya kepada pihak lain
tersebut sebagai pengganti tanah dan bangunan yang diterimanya.
 Hibah (Hibah Wasiat) Perolehan hak atas tanah dan bangunan yang diperoleh
oleh seorang penerima hibah yang berasal dari pemberi hibah pada saat pemberi
hibah masih hidup (sdh wafat). Penerima hibah memperoleh hak atas tanah dan
bangunan secara cuma-cuma tanpa perlu memberikan sejumlah uang maupun
suatu barang kepada pemberi hibah.
 Waris Perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh ahli waris dari pewaris
(pemilik tanah dan bangunan) yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia.
PEMINDAHAN HAK CONT….
 Pemasukan dalam PT/badan hukum lainperolehan hak
atas tanah dan bangunan sebagai hasil pengalihan hak atas
tanah dan atau bangunan dari orang pribadi atau badan
kepada perseroan atau badan hukum lainnya sebagai
penyertaan modal pada perseroan atau badan hukum lain
tersebut.
 Pemisahan hak Perolehan hak atas tanah dan bangunan
yang berasal dari pemindahan sebagian hak bersama atas
tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan
kepada sesama pemegang hak bersama.
 Penunjukan pembeli lelang Perolehan hak atas tanah dan
bangunan oleh seseorang atau suatu badan yang
ditetapkan sebagai pemenang lelang oleh pejabat lelang
PEMINDAHAN HAK CONT….
 Pelaksanaan putusan hakimPerolehan hak sebagai pelaksanaan dari
putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap
terjadi dengan peralihan hak dari orang pribadi atau badan hukum
sebagai pihak yang semula memiliki suatu tanah dan bangunan
kepada pihak yang ditentukan dalam putusan hakim menjadi pemilik
baru tanah dan bangunan tersebut.
 Penggabungan usahaPerolehan hak atas tanah dan bangunan oleh
badan usaha yang tetap berdiri dari badan usaha yang telah
digabungkan ke dalam badan usaha yang tetap berdiri tersebut.
 Peleburan usaha Perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh
badan usaha baru sebagai hasil dari peleburan usaha dari badan-
badan usaha yang bergabung dan telah dilikuidasi.
 Pemekaran usaha Perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh
badan usaha yang baru didirikan yang berasal dari aktiva badan
usaha induk yang dimekarkan.
PEMINDAHAN HAK CONT….
 Hadiah Perbuatan hukum berupa penyerahan hak
atas tanah dan atau bangunan yang dilakukan oleh
pribadi atau badan hukum kepada penerima hadiah.
Akta yang dibuat dapat berupa akta hibah.
PEMBERIAN HAK BARU
 Kelanjutan pelepasan hakPemberian hak baru
kepada orang pribadi atau badan hukum dari negara
atas tanah yang berasal dari pelepasan hak.
 Diluar pelepasan hakPemberian hak baru atas
tanah kepada orang pribadi atau badan hukum dari
negara menurut peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
 JENIS HAK HAK ATAS TANAH

HAK MILIK
HAK GUNA USAHA DIATUR DALAM UUPA
HAK GUNA BANGUNAN (UU No. 5/1960)
HAK PAKAI

DIATUR DALAM UU RUMAH

HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN SUSUN
(UU No. 16/1985)

HAK PENGELOLAAN DIATUR DALAM PP No. 8

TAHUN 1953
 HAK ATAS TANAH (1)

Hak Milik: Hak turun temurun, terkuat dan terpenuh

yang dapat dipunyai orang pribadi atau badan-
badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh
pemerintah.

Hak Guna Usaha: hak untuk mengusahakan tanah

yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka
waktu sebagaimana ditentukan oleh perundang-
undangan yang berlaku.

Hak Guna Bangunan: hak untuk mendirikan dan

mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang
bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu yang
 HAK ATAS TANAH (2)

Hak Pakai: hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil

dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah
milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban
yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh
pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam
perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian
sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala
sesuatu sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun: milik atas satuan yang
bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan
rumah susun meliputi pula hak atas bagian bersama,
benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya
merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan
satuan yang bersangkutan.
 HAK ATAS TANAH (3)

Hak Pengelolaan: hak menguasai dari negara yang

kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan
kepada pemegang haknya, antara lain, berupa
perencanaan peruntukan dan panggunaan tanah,
penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan
tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah
tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja
sama dengan pihak ketiga.
OP YANG TIDAK DIKENAKAN BPHTB

OBJEK PAJAK YANG DIPEROLEH:

 Perwakilan diplomatik (asas timbal balik)
 Negara untuk kepentingan umum
 Badan/perwakilan organisasi internasional.
 Orang pribadi/badan karena konversi
hak/perbuatan hukumlain tanpa perubahan nama.
 Karena wakaf
 Untuk kepentingan ibadah
OBJEK PAJAK YANG DIPEROLEH ORANG PRIBADI/BADAN KARENA
KONVERSI HAK TANPA PERUBAHAN NAMA

 Konversi hak adalah perubahan hak dari hak lama mejadi hak
baru menurut UUPA, termasuk pengakuan hak oleh
pemerintah.
 Konversi hak ini pada dasarnya tidak merupakan peralihan
hak atas tanah, karena subyek hukum yang memiliki hak
tersebut sebelum dilakukan konversi adalah sama dengan
setelah dilakukannya konversi hak.
 Yang berubah adalah jenis hak atas tanah yang dimiliki oleh
subyek hukum tersebut sebagai akibat dari dilakukannya
konversi hak.
 Karena tidak ada peralihan hak maka tidak ada perolehan hak
baru akibat konversi hak, sehingga bukan merupakan obyek
BPHTB.
 Sebagai contoh adalah peningkatan hak dari Hak Guna
OBJEK PAJAK YANG DIPEROLEH ORANG PRIBADI/BADAN KARENA
PERBUATAN HUKUM LAIN TANPA PERUBAHAN NAMA

 Undang-Undang BPHTB mengatur bahwa suatu perbuatan hukum yang mengakibatkan

perolehan hak oleh orang pribadi atau badan dengan tidak adanya perubahan nama
bukan merupakan obyek BPHTB.
 Salah satu bentuk perbuatan hukum dimaksud adalah perpanjangan hak atas tanah tanpa
adanya perubahan nama yang dilaksanakan baik sebelum maupun setelah berakhirnya
hak atas tanah tersebut.
 Misalnya saja Hak Guna Bangunan yang dimiliki oleh Tuan Ahmad Murba diperoleh tahun
1971 untuk jangka waktu 30 tahun. Pada tahun 2001 HGB atas tanah tersebut berakhir.
Agar Tuan Ahmad Murba tidak kehilangan haknya atas tanah tersebut maka HGB yang
dimilikinya harus diperpanjang oleh Tuan Ahmad Murba sesuai dengan ketentuan yang
berlaku. Permohonan Tuan Ahmad Murba untuk memperpanjang HGB dimaksud ke Kantor
Pertanahan setempat sepanjang masih atas nama Tuan Ahmad Murba bukan merupakan
obyek BPHTB sehingga pada saat permohonan diajukan tidak ada BPHTB terutang yang
harus dibayar oleh Tuan Ahmad Murba.
OBJEK PAJAK YANG DIPEROLEH ORANG PRIBADI/BADAN KARENA
WAKAF
 Wakaf merupakan perbuatan hukum orang pribadi atau
badan yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya
yang berupa hak milik tanah dan atau bangunan dan
melembagakannya untuk selama-lamanya untuk
kepentingan peribadatan atau kepentingan umum lainnya
tanpa imbalan apapun.
 Pihak yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan
karena wakaf pada dasarnya adalah orang atau badan yang
melakukan kegiatan peribadatan, sehingga perolehan hak ini
dikecualikan dari pengenaan BPHTB.
 TARIF PAJAK
PASAL 88

5%

Misalnya: Untuk Kota Yogyakarta adalah 5% dan PPh penjualan HTB 2,5%
 SUBJEK PAJAK
PASAL 86

“ORANG PRIBADI ATAU BADAN YANG MEMPEROLEH HAK ATAS TANAH DAN
BANGUNAN”

DIKENAKAN KEWAJIBAN MEMBAYAR PAJAK

WAJIB PAJAK
SUBJEK PAJAK
 DASAR PENGENAAN
PASAL 87

NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK

( NPOP )

HARGA TRANSAKSI NILAI PASAR NPOP TDK DIKETAHUI/

LEBIH RENDAH
NJOP

- JUAL BELI
- TUKAR MENUKAR
- PENUNJUKAN PEMBELI
- HIBAH - WARIS NJOP PBB
DLM LELANG
- PEMBERIAN HAK BARU
- dsb-nya
 NPOPTKP

 NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak kena Pajak

 NPOPTKP  besaran tertentu dari Nilai Perolehan Objek Pajak

(NPOP) yang tidak dikenakan pajak

 Sejak tahun 2011 besaran NPOPTKP ditetapkan (untuk setiap

kabupaten/kota) oleh Kepala pemerintah daerah kabupaten/kota.

68
Penetapan NPOPTKP Regional per Kab/Kota

Ditetapkan oleh Bupati/Walikota

dengan Perda

paling rendah Rp300.000.000,00

paling rendah Rp60.000.000,00
untuk waris atau hibah wasiat
selain perolehan hak karena
bagi orang pribadi yang masih
waris & hibah wasiat
dalam hubungan keluarga sedarah
dalam garis keturunan lurus
satu derajat ke atas atau ke bawah,
termasuk suami/isteri .

Pasal 87 (9) Pasal 87 (8)

UU No 28 Tahun 2009 UU No 28 Tahun 2009
69
 NPOPTKP Kab/Kota di DIY Tahun 2014

No Kabupaten/Kota NPOPTKP atas perolehan hak atas (Rp)

Waris dan Hibah Wasiat * Lainnya

Tahun 2014 Tahun 2014

1 Kota Yogyakarta 300.000.000 60.000.000

2 Kab. Sleman 300.000.000 60.000.000
3 Kab. Bantul 300.000.000 60.000.000
4 Kab. Kulonprogo 300.000.000 60.000.000
5 Kab. Gunung Kidul 300.000.000 60.000.000

* Hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau
satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri).

70
 Cara Penghitungan Pajak
Pasal 89

BPHTB = (NPOP – NPOPTKP) X TARIF

ATAU
Bila NJOP digunakan sebagai dasar pengenaan:

BPHTB = (NJOP – NPOPTKP) X TARIF

 CONTOH PERHITUNGAN

Pada tanggal 8 Juni 2014, “Tuan Budi” membeli tanah yang terletak di Kelurahan
Maguwoharjo dari “Nona Ani” dengan Nilai Perolehan Obyek Pajak (NPOP) Rp
160.000.000,00 sedangkan Nilai Jual Objek Pajak yang digunakan sebagai dasar
pengenaan PBB adalah Rp 150.000.000,00. Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak
Kena Pajak (NPOPTKP) untuk perolehan hak karena jual beli untuk Kota Yogyakarta
adalah Rp 60.000.000,00, maka besarnya BPHTB yang terutang adalah :

 NPOP Rp160.000.000
 NPOPTKP Rp 60.000.000 ( - )
 NPOP kena pajak Rp 100.000.000
 BPHTB terutang (5% x Rp. 100.000.000) Rp5.000.000.
 PPh penjual (2,5% x Rp160.000.000) = Rp4.000.000.
CONTOH PERHITUNGAN BPHTB WARIS

Pada Tahun 2014,Tuan C mewariskan sebidang tanah dan bangunan

kepada ahli warisnya yaitu Tuan CC. NJOP yang digunakan sebagai dasar
pengenaan PBB adalah Rp. 400.000.000,00. NPOPTKP untuk perolehan
objek pajak karena waris yang ditetapkan untuk kabupaten di mana objek
pajak berada ditetapkan sebesar Rp 300.000.000,00. Besarnya BPHTB
yang terutang adalah :
 NPOP Rp.400.000.000,00
 NPOPTKP Rp.300.000.000,00 (-)
 NPOP kena pajak Rp.100.000.000,00
 BPHTB terutang 5% x Rp. 100.000.000,00 Rp. 5.000.000,00
SAAT PAJAK TERUTANG
 PASAL 90
•Jual beli
•Tukar menukar
•Hibah Sejak tanggal dibuat dan
•Pemasukan dalam perseroan/ ditandatanganinya akta
Badan hukum
•Pemisahan hak
•hadiah Sejak tanggal penunjukan
Pemenang lelang
Lelang
Sejak tanggal putusan
Putusan Hakim Pengadilan yang tetap
•Hibah wasiat Sejak tanggal pendaftaran
•warisan hak
Pemberian hak abru sbg Sejak tanggal diterbitkan
Kelanjutan pelepasan hak / Nya surat keputusan
Di luar pelepasan hak Pemberian hak
 PEMBAYARAN PAJAK TERUTANG

Wajib Pajak wajib membayar pajak yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya
surat ketetapan

Dibayar ke Kas Daerah melalui Kantor Pos dan atau Bank BUMN atau Bank BUMD atau
tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh Kepala Daerah

Tata cara pembayaran pajak diatur lebih lanjut dengan Keputusan Menteri/Bupati/Walikota
 Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas
Tanah atau/Bangunan

Wajib Pajak
Setor
ke
Bank Persepsi / Kantor Pos
Operasional V
Sebelum:
a. Akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan ditandatangani oleh Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT)/Notaris;
b. Risalah lelang untuk pembeli ditandatangani oleh Kepala Kantor Lelang / Pejabat Lelang;
c. dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dalam hal:
1) pemberian hak baru;
2) pemindahan hak karena pelaksanaan Putusan Hakim, warisan
atau Hibah Wasiat
Dengan
menggunakan

Surat Setoran
Pajak Daerah (SSPD)
PENETAPAN PAJAK
 Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar (SKPDKB)
Pasal 97 Ayat 1 Huruf a

Dalam jk. Waktu 5 thn Dasar Penagihan

Berdasarkan hasil (pasal 102)

pemeriksaan/keterangan lain

Fiskus SKPDKB Wajib Pajak

Pajak + bunga 2%/bln

Tidak/ Maks 24 bulan sejak saat
Kurang terhutang s/d diterbitkan
dibayar SKPDKB
 Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar Tambahan
(SKPDKBT) Pasal 97 Ayat 1 huruf b

Dalam jk. Waktu 5 thn

Berdasarkan hasil pemeriksaan
Dasar Penagihan
(pasal 12)

SKPDKB Fiskus SKPDKBT Wajib Pajak

+ kenaikan 100%, kecuali WP

melapor sebelum pemeriksaan
 Surat Tagihan Pajak Daerah (STPD)
Pasal 100
Menagih pajak yang tidak/
kurang dibayar
+ bunga 2%/
Bulan, maks
24 bln sejak
Saat terhu-
Menagih pajak yang kurang
tang pajak
STPD dibayar karena salah tulis/
Hitung pada SSPD

Menagih sanksi adminis-

trasi berupa bunga dan/
Atau denda
 DASAR PENAGIHAN PAJAK
Pasal 101

SPPT, SKPD, SKPDKB, SKPDKBT, STPD, Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan,
dan Putusan Banding, yang menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar bertambah merupakan dasar
penagihan pajak dan harus dilunasi dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak tanggal
diterbitkan.

Harus dilunasi dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak
diterima oleh Wajib Pajak

Tata Cara Penagihan Pajak diatur dengan PERDA

 SURAT PAKSA
Pasal 102

JUMLAH PAJAK TERUTANG

BERDASARKAN

Pajak yang terutang berdasarkan SPPT, SKPD, SKPDKB, SKPDKBT, STPD, Surat Keputusan Pembetulan, Surat
Keputusan Keberatan, dan Putusan Banding

TIDAK ATAU KURANG DIBAYAR PADA WAKTUNYA

DAPAT DITAGIH DENGAN SURAT PAKSA

KEBERATAN DAN BANDING
 KEBERATAN
Pasal 103

SKBKB

SKBKBT KEPUTUSAN:
KEPALA DAERAH Menerima
SKBLB Menolak
Menambah
SKBN Maks 3 bln sejak Maks. 12 [Pasal 104 (2)]
diterima SKPD bln
BANDING
PASAL 105

WP Menerima Bayar Pajak (BHPTB)

Surat Kep Keberatan

Mengajukan Banding ke
WP Menolak
Badan Peradilan Pajak
 PENGEMBALIAN KELEBIHAN PEMBAYARAN (Pasal 165)

Karena permohonan WP
Karena pengajuan Antara lain dalam hal :
Pengurangan yang • Kelebihan
Kelebihan pembayaran
pembayaran
diterima •• Terlanjur bayar ttp
Perolehan
Perolehan haknya
haknya batal
batal
Karena keberatan/
Banding
Banding yang
yang dikabul
dikabul
Kan sebagian atau
seluruhnya
seluruhnya Dilakukan pemeriksaan

SKPDLB SKPDLB + bunga 2%/bln,

SKPDLB + bunga
Maks 24 bulan
SKPDN
2%/bln apabila
Pengembalian lewat 2 bulan
 KETENTUAN BAGI PEJABAT PS. 91

WP SERAHKAN SSB
(1) PPAT PENANDA TGN AKTE

(2) PEJABAT LELANG PENAND RISALAH LELANG

(2a) PJBT YG WENANG TERBITKAN PENAND PEMBERIAN HAK

KEP PEMB HAK
PENAND PENDAFT WARIS, HIBAH, HIBAH
(3) PEJABAT PERTANAHAN WASIAT

PELAPORAN (pasal 92)

PPAT / KPPLN MELAPORKAN PEMBUATAN AKTA / RISALAH LELANG  TGL 10

BULAN BERIKUTNYA
SANKSI
PS. 93
PPAT/Notaris, PEJABAT KP2LN MELANGGAR PS 91AYAT (1) DAN (2) -

SANKSI ADM DAN DENDA Rp 7.500.000,-

PPAT/Notaris dan KP2LN MELANGGAR PS 92AYAT (1)

SANKSI ADM DAN DENDA Rp 250.000,-

KEPALA KANTOR BIDANG PERTANAHAN BERWENANG TERBITKAN PEMBERIAN HAK MELANGGAR PS 91 AYAT (3)

SANKSI MENURUT KETENTUAN PER-UU YG BERLAKU

SEKIAN, TERIMA KASIH