Nilai Dalam Penggunaan

Latar Belakang
Dalam perspektif ekonomi, terdapat beberapa filosofi dan ahli seperti Aristoteles (384-322
SM) berpendapat bahwa konsep nilai secara ekonomi dapat dilihat dari konteks pertukaran.
Menurutnya, suatu benda dapat dipertukarkan maka benda harus dibuat sama, dan
persamaan itu akan menghasilkan ekspresi nilai (Manya M. Mooya, 2016). Namun tidak
hanya itu saja, Aristoteles lebih lanjut memberikan kontribusi teori nilai ada dua, pertama
nilai dalam kegunaan (base on utility) dan kedua nilai dalam pertukaran (value in exchange).
Bagi Aristoteles, keadilan harga berdasarkan kesetaraan nilai yang dipertukarkan dan
memperlakukan fenomena ekonomi sebagai turunan dari pertimbangan etis atau moral
(Manya M. Mooya, 2016).
Dalam pandangan era ekonomi klasik, Adam Smith (1723 – 1790) meneruskan pemahaman
Aristoles terkait nilai dalam penggunaan dan nilai dalam pertukaran. Adam Smith (An Inquiry
Into The Nature and Cause of The Wealth Of Nations, 1776), menyebutkan teori nilai
memiliki dua arti yang berbeda, kadangkala terlihat dari manfaat atau kegunaan dari suatu
objek atau barang, dan kadangkala pada barang yang lain dapat dilihat dari kekuatan daya
belinya. Yang pertama dapat disebut “Nilai Dalam Penggunaan” (value in use) dan
berikutnya dapat disebut dengan “Nilai Dalam Pertukaran” (value in exchange). Pendapat
ini dapat memberikan makna bahwa, pada satu sisi nilai dalam penggunaan pada suatu
barang atau properti lebih dilihat dari penggunaannya dalam menghasilkan produksi.
Sedangkan Nilai dalam pertukaran memiliki kecendrungan pasar sehingga barang atau
properti lebih dilihat sebagai komoditas.
Pemahaman ini memberikan arti bahwa hakekat nilai sesungguhnya terbentuk dari suatu
kondisi, dimana objek tersebut berada, bagaimana pasarnya tercipta dan apa
penggunaannya pada saat penilaian dilakukan. Dalam kondisi terkini, nilai tidak lagi dapat
dipahami dalam batasan penggunaan dan pertukaran, karena objek penilaian telah
berkembang dengan tingkat variasi yang berbeda dari jenis objeknya maupun dari sisi
tujuan penilaiannya sendiri. Bila pemahaman para filosof maupun para ahli yang diuraikan di
atas kita simpulkan maka, setidaknya nilai itu berhubungan dengan penggunaan dan
kekuatan daya beli bila dipertukarkan di pasar.
Pembahasan berikut ini kita akan mendiskusikan salah satu kategori nilai yang termasuk
dalam nilai selain Nilai Pasar, yang dikenal dengan Nilai Dalam Penggunaan (Value in Use).
Pengertian
Untuk menghindari terjadinya kesalahpahaman dan/atau kerancuan di antara Penilai dan
pengguna jasa penilaian sehubungan dengan penggunaan dan penerapan Dasar Nilai
selain Nilai Pasar, Penilai yang bertanggung jawab untuk menerapkan bagaimana dasar
nilai digunakan, harus memastikan bahwa dasar-dasar yang tepat telah dipilih dengan
menggunakan semua cara yang wajar untuk meningkatkan pemahaman para pengguna
penilaian, dan menghindari keadaan yang dapat menyesatkan masyarakat, serta
menyatakan estimasi yang didukung di dalam laporan secara obyektif. Salah satu dasar
nilai yang dapat dipergunakan Penilai adalah Nilai Dalam Penggunaan (NDP).

1
a. Nilai dalam Penggunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu aset bagi
penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak
berkaitan dengan Nilai Pasar. Nilai dalam Penggunaan ini adalah nilai yang diberikan
oleh aset tertentu kepada badan usaha dimana aset tersebut merupakan bagian dari
badan usaha tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari aset tersebut,
atau jumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya (SPI 102 – 3.2).
Definisi akuntansi dari Nilai dalam Penggunaan yang dikenal dengan Nila Pakai
adalah nilai kini dari estimasi aliran kas yang diharapkan untuk didapat dari penggunaan
berkelanjutan atas suatu aset dan dari penjualannya di akhir umur penggunaannya.
b. Nilai Wajar adalah harga yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan untuk
pengalihan liabilitas dalam transaksi yang teratur diantara pelaku pasar pada tanggal
pengukuran (SPI 102 – 3.17).
c. Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua
pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan (SPI 101-3.1).

Implementasi NDP
Apa saja yang menjadi tujuan sehingga NDP dapat digunakan atau diterapkan sebagai
dasar nilai? Bila merujuk kepada SPI 103 bagian lampiran, terdapat beberapa tujuan
penilaian yang dapat dijadikan alternatip untuk diterapkan.

1. Penilaian untuk  Nilai Wajar  SPI 102 – 3.17  Terikat kepada SPI
kepentingan 201
 Nilai Dalam  SPI 102 – 3.2
Standar
Penggunaan
Akuntansi
Keuangan (SAK)

2. Penilaian untuk  Nilai Pasar  SPI 101 – 3.1  Terikat kepada SPI
Standar 203
 Nilai Pasar untuk  SPI 102 – 3.6
Akuntansi
Penggunaan yang  Nilai-nilai dimaksud
Pemerintah
Ada selanjutnya
(SAP)
dicatatkan sebagai
 Nilai dalam
 SPI 102 – 3.2 Nilai Wajar
Penggunaan
sebagaimana
dimaksud SAP

Sumber: SPI 103 - 2018

NDP merupakan nilai non-pasar yang diukur dari perspektif pengguna tertentu. Nilai ini
kadang-kadang disebut sebagai "nilai bagi pengguna atau pemilik tertentu". Nilai dalam
pertukaran lebih dikenal dengan Nilai Pasar (Lihat SPI 101 butir 1.2) merupakan nilai yang

2
diakui oleh suatu pasar dimana pertukaran kepemilikan aset diperkirakan benar-benar terjadi.
Sedangkan pengertian Nilai Pasar yang sesuai untuk tujuan pelaporan keuangan yang dikenal
dengan Nilai Wajar didasarkan pada prinsip nilai dalam pertukaran (Value in Exchange) bukan
Nilai dalam Penggunaan (Value in Use).
Merupakan suatu kebetulan jika NDP suatu aset sama dengan Nilai Pasar-nya. NDP suatu
aset cenderung lebih tinggi dari Nilai Pasar jika perusahaan mampu beroperasi secara lebih
efektif dan efisien dan menguntungkan dibandingkan dengan tipikal perusahaan sejenis.
Sebaliknya, NDP dapat lebih rendah dari Nilai Pasar atau Nilai Wajar apabila perusahaan tidak
menggunakan suatu aset sesuai dengan kapasitas dan efisiensi maksimumnya.
NDP dapat juga menjadi lebih tinggi dari Nilai Pasar atau Nilai Wajar sewaktu perusahaan
memiliki hak-hak produksi, kontrak-kontrak, hak-hak paten dan lisensi-lisensi, keahlian tertentu,
goodwill khusus serta aset tak berwujud lainnya yang tidak dapat dialihkan kepada pihak lain.

Dasar Nilai Tujuan Penilaian Asumsi/Basis Dasar

Nilai Pasar Transaksi Jual Beli  Hipotesa transaksi

 Arm‟s Length Transaction

Nilai Wajar Pelaporan Keuangan:  Harga keluaran (exit price)

 Transaksi yang teratur
(PSAK 68/IFRS 13)  Aset Keuangan
 Partisipasi pasar
 Aset Non Keuangan
 Premis HBU untuk aset non
 Properti Investasi
finansial
 Liabilitas
Nilai Dalam Penurunan Nilai Aset  Cash Generating Unit (CGU)
Penggunaan (Impairment)
 Non HBU
(PSAK 48/IAS 36  Aset dalam keadaan insitu
dikenal dengan Nilai
Pakai) operasional (Going Concern)

NDP Untuk Kepentingan Pelaporan Keuangan

Sejak standar akuntansi keuangan internasional mengupdate IAS 36 diikuti PSAK 48 untuk
SAK di Indonesia maka, penerapan standar ini memberikan kemungkinan manajemen untuk
mengevaluasi adanya indikasi terjadinya penurunan nilai aset yang disebabkan beberapa
faktor apakah internal maupun eksternal dari aset. Penurunan nilai terjadi ketika nilai tercatat
(carrying amount) atas aset melebihi jumlah terpulihkan (recoverable amount) baik dari
penggunaan yang berkesinambungan dan/atau penjualan aset.
Berdasarkan PSAK 48 Penurunan Nilai Aset, suatu entitias disyaratkan untuk melakukan
kajian beberapa kategori tertentu dari aset pada tanggal pelaporan keuangan untuk
menentukan apakah terdapat indikasi adanya penurunan nilai. Penurunan nilai dapat
diindikasikan dari turunnya nilai aset dikarenakan:
Kondisi eksternal:
 kondisi pasar
 perubahan teknologi, ekonomi dan lingkungan

3
 perubahan suku bunga
 jumlah tercatat aset bersih entitas melebihi kapitalisasi pasarnya
Kondisi internal:
 keusangan aset atau kerusakan fisik aset,
 perubahan signifikan atas penggunaan, penghentian dan masa manfaat aset,
 rendahnya kinerja aset dibandingkan dengan tingkat balikan yang diharapkan,
 keinginan untuk menghentikan atau merestrukturisasi kegiatan operasional.
Apabila penurunan nilai terjadi, jumlah tercatat (carrying amount) dari aset yang berasal dari
biaya historis atau penilaian terdahulu, harus diturunkan menjadi jumlah terpulihkan
(recoverable amount).
Beberapa nomenklatur dan prosedur yang diatur dalam SAK (IFRS) maupun oleh SPI dapat
dilihat menjadi pertimbangan pada uraian berikut:
a) Jumlah Terpulihkan (Recoverable Amount)
Jumlah terpulihkan adalah yang lebih tinggi antara „Nilai dalam Penggunaan‟ dan „Nilai
Wajar dikurangi biaya untuk menjual‟. Penilai tidak selalu harus menentukan kedua nilai
tersebut; apabila salah satu telah melampaui jumlah tercatat (carrying amount) dari
aset, aset dipastikan tidak mengalami penurunan nilai dan karenanya tidak diperlukan
estimasi dari nilai lainnya.
b) Nilai dalam Penggunaan
Nilai dalam Penggunaan dalam SPI 102 secara esensi dapat disamakan dengan Nilai
Pakai dalam PSAK 48.
1. Nilai Pakai didefinisikan dalam PSAK 48 sebagai nilai sekarang dari taksiran arus
kas yang diekspektasikan akan diterima dari aset atau Unit Penghasil Kas (UPK)
atau dikenal juga sebagai Cash Generating Unit (CGU). UPK adalah kelompok aset
terkecil teridentifikasi yang menghasilkan arus kas masuk yang sebagian besar
independen dari arus kas masuk dari aset atau kelompok aset.
2. Nilai Pakai adalah spesifik kepada entitas karena mencerminkan nilai kini dari arus
kas yang diharapkan entitas dihasilkan dari penggunaan berkelanjutan dari aset atau
unit penghasil kas selama umur manfaat yang diantisipasi, termasuk hasil yang
diperoleh dari penjualannya.
3. PSAK 48 menyatakan bahwa hal-hal berikut ini harus tercermin dalam penghitungan
NDP aset;
a. Estimasi dari arus kas masa depan yang diekspektasikan entitas akan diperoleh
dari aset,
b. Harga yang menanggung ketidakpastian
c. Ekspektasi tentang kemungkinan variasi dari jumlah atau waktu arus kas masa
depan tersebut.
d. Nilai waktu dari uang, dicerminkan oleh suku bunga pasar bebas risiko yang
berlaku yang dihitung sebelum pajak, dan

4
 e. Faktor lainnya, seperti ketidaklikuiditasan yang akan dipertimbangkan oleh pelaku
pasar dalam menentukan arus kas masa depan yang diharapkan entitas akan
diperoleh dari aset tersebut.
4. Arus kas yang diharapkan harus diuji untuk kewajarannya dengan memastikan
bahwa asumsi yang mendasari proyeksi entitas konsisten dengan hasil aktual di
masa lalu, dan efek dari kejadian setelah itu (subsequent event) atau keadaan lain
yang tidak terjadi pada saat arus kas aktual dihasilkan membuat arus kas ini menjadi
sesuai. Arus kas diestimasikan untuk aset pada kondisi saat ini dan karenanya arus
kas yang diharapkan seharusnya tidak mencerminkan kenaikan dikarenakan
restrukturisasi atau pengkondisian kembali aset yang saat ini tidak direncanakan
entitas.
5. Tingkat diskonto yang sesuai akan mencerminkan tingkat balikan yang disyaratkan
pelaku pasar atas investasi yang akan menghasilkan arus kas dengan jumlah, waktu
dan profil risiko sebanding dengan yang diharapkan entitas diperoleh dari aset.
c) Nilai Wajar dikurangi Biaya Untuk Menjual
1. Nilai Wajar dikurangi biaya untuk menjual dari suatu Aset atau UPK adalah jumlah
yang dapat dihasilkan dari penjualan dalam transaksi bebas ikatan di antara pihak
yang berpengetahuan dan berkeinginan, dikurangi biaya untuk menjual. Nilai diatas
bukan nilai jual paksa, kecuali entitas pemilik aset bermaksud untuk menjual aset
pada tanggal penilaian tanpa waktu yang cukup untuk pemasaran.
2. Biaya untuk menjual adalah biaya yang langsung ditujukan untuk transaksi, misalnya
biaya hukum, biaya pemasaran, biaya pemindahan, pajak transaksi yang tidak dapat
dikreditkan dan biaya lainnya yang langsung dikeluarkan pada saat persiapan Aset
atau UPK untuk dijual. Biaya ini tidak termasuk biaya lanjutan (consequential cost)
seperti yang berkaitan dengan reorganisasi bisnis setelah penjualan.
d) Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU)
1. Dalam menentukan Nilai Wajar sesuai dengan PSAK-68, Penilai harus dapat
menentukan apakah aset dan/atau liabilitas (individual atau kelompok) telah
memenuhi HBU-nya.
2. Dalam kondisi dimana penggunaan eksisting aset berbeda dengan HBU nya, Penilai
akan memberikan opini Nilai Wajar berdasarkan HBU serta sebagai penjelasan
tambahan, Penilai dapat memberikan opini NDP yang Ada untuk bangunan atau
pengembangan di atas tanah.
Contoh; pabrik di daerah yang sudah berkembang menjadi residensial, dimana
terdapat indikasi bahwa HBU tanah dikembangkan sebagai hunian vertikal, maka
Penilai dapat memberikan opini Nilai Wajar atas tanah dengan asumsi peruntukan
residensial dan memberikan opini Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada untuk
bangunan pabrik dan pengembangan lainnya yang ada di atas tanah.

5
Ilustrasi
1. PT. M adalah perusahaan manufaktur memiliki gedung kantor pusat yang dulu
sepenuhnya ditempati untuk penggunaan internal. Setelah dilakukan down-sizing,
separuh bangunan sekarang digunakan secara internal dan separuhnya lagi disewakan
kepada pihak ketiga. Perjanjian sewa dengan penyewa adalah selama lima tahun.
Apakah Gedung ini termasuk unit penghasil kas (CGU)?
 Tujuan utama bangunan ini adalah untuk dijadikan sebagai aset perusahaan,
mendukung aktivitas manufaktur perusahaan. Oleh karena itu, bangunan secara
keseluruhan tidak dapat dianggap menghasilkan pendapatan yang sebagian besar
tidak bergantung pada arus kas masuk dari entitas secara keseluruhan. Jadi,
kemungkinan besar CGU untuk gedung tersebut adalah entitas secara keseluruhan.
 Bangunan itu tidak untuk sebagai investasi. Oleh karena itu, tidak tepat untuk
menentukan NDP atas bangunan berdasarkan proyeksi pendapatan di masa
mendatang.
2. Suatu entitas pertambangan memiliki jalur kereta api pribadi untuk mendukung aktivitas
pertambangannya. Jalur kereta api pribadi dapat dijual hanya untuk nilai sisanya dan itu
tidak menghasilkan arus kas masuk yang independen dari arus kas masuk dari aset lain
pertambangan itu.
 Tidak dimungkinkan mengestimasi jumlah terpulihkan dari jalur kereta pribadi itu
karena NDP-nya tidak dapat ditentukan dan kemungkinan berbeda dari nilai sisanya.
Oleh karena itu, entitas mengestimasi jumlah terpulihkan dari unit penghasil kas
(CGU) dimana jalur kereta pribadi tersebut tercakup, yaitu pertambangan itu secara
keseluruhan menggunakan NDP.
3. PT. X memiliki hotel berbintang di kota A dengan kapasitas 350 kamar. Dalam kondisi
normal tingkat hunian kamar mencapai rata-rata 70% dengan pertumbuhan pendapatan
mencapai 4% per tahun. Pada tahun ini pendapatan hotel terjadi penurunan drastic
diakibatkan adanya bencana Covid-19 yang bersifat eksternal. Dari hasil kajian
manajemen pencapaian hunian setahun kedepan ini hanya sekitar 30%, tahun
depannya lagi akan naik menjadi 60% dan tahun ketiga dan seterusnya kembali normal
70%.
Manajemen PT. X memperkirakan nilai aset perhotelannya akan berpotensi turun, untuk
itu pihak manajemen telah menugaskan Penilai untuk melakukan penilaian berapa posisi
Nilai Wajar hotel kondisi akhir Juni 2020 yang diperoleh sebesar Rp. 255 (setelah
dikurang biaya penjualan) miliar dimana posisi nilai buku (nilai tercatat) Rp. 300 miliar.
Karena posisi Nilai Wajar masih di bawah nilai tercatat, maka pihak manajemen minta
Penilai menentukan Nilai Dalam Penggunaan karena diperkirakan hotel memiliki nama
yang baik di pasar sehingga potensi huniannya di atas rata-rata. Tingkat diskonto
berdasarkan pasar sebesar 12% dengan pertumbuhan pendapatan 4% maka tingkat
kapitalisasi pada masa terminal menjadi sebesar 8% diakhir periode proyeksi.
Hasil Nilai Dalam Penggunaan yang diperoleh adalah sebesar Rp. 283,529 miliar yang
asrtinya di atas Nilai Wajar namun masih lebih kecil dari nilai tercatat, sehingga posisi
aset masih mengalami impairment. (Penilai memeiliki wewenang hanya memberikan
opini nilai saja).

6
 Ilustrasi Penentuan NDP dengan CGU (Rp. 1.000.000)

Uraian 1 2 3 4 5
Jumlah Kamar 350 350 350 350 350
Tingkat Hunian 30% 60% 70% 70% 70%
Pert. Income ( normal) 4%
Arus Kas Masuk
34.493 68.985 86.231 89.681 93.268
Arus Kas Keluar 24.145 48.290 60.362 62.776 65.287
Arus Kas Bersih
10.348 20.695 25.869 26.905 27.981
Diskon Faktor 12% 0,893 0,797 0,712 0,636 0,567

Nilai Kini 77.126

9.239 16.498 18.413 17.099 15.877
Nilai Terminal (8%) 206.403
Indikasi NDP 283.529
Indikasi Nilai Wajar 255.000
Nilai Tercatat 300.000
Impairment Test (16.471)

Dalam melakukan penilaian ini, beberapa asumsi dasar yang digunakan:

 Hotel tetap dalam beroperasi secara normal
 Selama proyeksi arus kas operasi, seluruh biaya operasional sewajarnya yang
hanya diperhitungkan. Rencana investasi dan sejenisnya tidak termasuk
 Arus kas tanpa memperhitungkan pajak
 Tingkat diskonto dihitung menggunakan metode Band of Investment tidak
mengikutkan serta pajak
 Hubungan bisnis hotel PT. X dengan bisnis traveling termasuk dalam usaha yang
diperhitungkan.

- - - - HY/2020 - - - - -

7
 SELESAI
TERIMA KASIH

Disiapkan oleh : Ir. Hamid Yusuf , M.M., MAPPI ( Cert ), FRICS

PB-1.08.00005

Referensi yang digunakan untuk menyusun materi ini adalah :

1. IFRS (The International Financial Reporting Standards) 13, “Fair Value
Measurement”
2. IAS (International Accounting Standards) 36, “Impairment of Assets”
3. PSAK (Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan) 68, “Pengukuran Nilai Wajar”
4. PSAK (Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan) 48, “Penurunan Nilai Aset”
5. Standar Penilaian Indonesia Edisi VII – 2018, SPI 102 dan 201