PPL WAJIB TAHUN 2020 UNTUK PENILAI PUBLIK PROPERTI DAN PERSONAL

PROPERTI .
NILAI LIKUIDASI UNTUK TUJUAN LELANG PADA PENILAIAN PROPERTI DAN NILAI
LIKUIDASI UNTUK PENERAPAN PENDEKATAN ASSET DENGAN METODE NILAI
LIKUIDASI ( LIQUIDATION VALUE METHOD ) PADA PENILAIAN BISNIS .

Nilai Likuidasi Aset dan Nilai Likuidasi Pada Penilaian Bisnis

PENDAHULUAN

Likuiditas aset adalah konsep yang banyak dibahas dalam dunia finansial. Karena berbagai
alasan, aset likuid adalah bagian yang sangat penting dalam profil finansial suatu perusahaan.
Aset likuid adalah aset yang segera bisa dikonversi menjadi tunai dengan mudah dan cepat.
Bahkan aset likuid bisa disebut dengan aset tunai karena pencairannya yang mudah .

Aset likuid biasanya dipandang setara dengan uang tunai, karena nilai mereka sama tingginya
ketika dijual. Dalam artian Anda sebagai pemilik aset tidak rugi (atau bahkan mendapatkan
untung) dari aset likuid yang dimiliki. Aset likuid adalah bentuk aset yang paling dasar, dan
dimiliki secara personal maupun perusahaan

Contoh aset yang termasuk likuid adalah:

 Uang tunai
 Tabungan
 Emas
 Jenis investasi tertentu.

Aset likuid adalah aspek penting dalam total aset yang Anda miliki. Total aset adalah hasil
penjumlahan semua aset yang dimiliki, baik itu likuid atau tidak likuid, kemudian dikurangi
liabilitas (hutang). Setelah mengetahui total harta yang dimiliki berjumlah besar, penting bagi
perusahaan untuk mengetahui berapa aset likuid yang dimiliki. Aset likuid menentukan berapa
jumlah uang tunai yang bisa perusahaan miliki dan aset yang bisa dicairkan dengan cepat jika
suatu saat nanti kondisi ekonomi perusahaan memburuk.

1
Saat menghitung aset mana yang likuid, Perusahaan juga bisa tahu aset apa saja yang tidak
likuid. Aset tidak likuid adalah semua harta benda yang membutuhkan waktu beberapa lama
untuk dicairkan menjadi tunai. Aset tidak likuid antara lain adalah:

 Properti ( Tanah dan Bangunan )

 Barang-barang berharga, misalnya perhiasan / Intan
 Kendaraan
 Mesin – mesin dan peralatannya

Segala investasi yang berkaitan dengan properti, tanah, dan bangunan , kendaraan , mesin –
mesin dan peralatannya tidak termasuk ke dalam aset likuid. Hal ini disebabkan butuh waktu
cukup lama untuk menjual properti sehingga perusahaan mungkin tidak bisa memperoleh nilai
pasar yang setara saat menjualnya, terutama jika perusahaan membutuhkan dana cepat , oleh
sebab itu diperlukan perhitungan Nilai Likuidasi .

Aset Likuid dalam Dunia Bisnis

Tidak hanya pada skala pribadi saja, aset likuid juga berlaku untuk perusahaan, organisasi, dan
bisnis lainnya. Dalam bisnis, yang termasuk aset likuid antara lain adalah account
receivable atau piutang (uang yang dihutang oleh nasabah atau klien) karena transaksi tersebut
akan terbayarkan (likuid) dalam jangka waktu kurang dari satu tahun, bahkan lebih cepat dari
perkiraan.

Inventaris perusahaan yang dimiliki seperti produk jadi atau persediaan yang dijual juga
termasuk ke dalam aset likuid, karena Anda bisa menjualnya setiap saat kapanpun Anda
membutuhkan dana. Dalam neraca perusahaan, uang tunai ada di daftar teratas sebagai aset
likuid, kemudian diikuti dengan aset-aset lain yang dianggap likuid, berdasarkan tingkat
likuiditasnya (seberapa mudah proses dan berapa waktu likuiditas yang dibutuhkan).

Selain beberapa hal di atas, aset setara kas (cash equivalent) juga termasuk aset likuid. Aset
setara kas adalah investasi jangka pendek yaitu kurang dari 90 hari, dianggap sebagai aset
likuid karena dapat ditunaikan dalam waktu singkat.

2
Pentingnya Likuiditas Aset

Mengapa memiliki aset likuid sangat penting? Aset likuid akan sangat membantu Anda ketika
terjebak dalam situasi darurat. Ketika kondisi finansial sedang terpuruk dan membutuhkan dana
cepat, perusahaan tidak mungkin menunggu hingga rumah atau tanah terjual karena akan
memerlukan waktu yang lama. Yang perusahaan butuhkan adalah dana tunai untuk memenuhi
kebutuhan perusahaan dan membayar tagihan.

Dalam kondisi yang mendesak, berapa total harta yang perusahaan miliki menjadi tidak penting.
Yang terpenting adalah berapa banyak uang tunai yang bisa perusahaan gunakan saat itu juga.
Pihak penyedia pinjaman akan memverifikasi aset likuid yang perusahaan miliki untuk
menentukan apakah perusahaan tetap mampu membayar cicilan saat kondisi finansial Anda
memburuk.

Aset tidak likuid tidak dapat dengan cepat diubah menjadi uang tunai, termasuk investasi
properti dan peralatan yang memberikan nilai jangka panjang bagi bisnis. Menggunakan aset
tidak likuid untuk memenuhi kewajiban finansial tidaklah ideal.

Menjual properti untuk memenuhi kewajiban keuangan, misalnya, tidak efisien dan berpotensi
menjadi berbiaya mahal. Jika dana dibutuhkan dengan cepat, perusahaan mungkin harus
menjual properti tersebut dengan harga diskon untuk memperlancar likuidasi , inilah yang
disebut sebagai Nilai Likuidasi .

Selain itu, melikuidasi jenis aset untuk membayar hutang dapat memiliki dampak yang
merugikan pada kemampuan bisnis untuk beroperasi yang menghasilkan keuntungan dalam
perjalanan usahanya.

Aset yang Tidak Likuid

Aset Tak Likuid adalah aset atau aktiva yang tidak mudah dijual tunai, misalnya pinjaman di
pasar sekunder yang terbatas; namun, pinjaman seperti ini dapat dijual dengan diskonto dan
harga nominal; , seperti halnya real estat yang diperoleh dengan pembayaran di muka dan
surat berharga yang tidak dapat diperjualbelikan (illiquid) tak likuid - ketaklikuidan keuangan:
perusahaan yang tidak mempunyai cukup dana untuk memenuhi kewajiban yang telah jatuh
tempo; Investasi: aset yang tidak dapat segera dicairkan, seperti saham, obligasi, atau

3
 komoditas yang tidak diperdagangkan secara aktif dan akan sulit untuk dijual sekaligus tanpa
menderita rugi atau kerugian (illiquidity).

Contoh Aset yang Tidak Likuid

Seperti yang sudah dijelaskan di atas, bahwa aset tak-likuid adalah aset yang membutuhkan
waktu untuk dikonversikan menjadi uang. Lalu, apa saja yang termasuk dalam aset tak-likuid?
Jenis aset ini umumnya terdapat dalam bisnis real estat atau properti, contoh :

 Rumah

Rumah atau perumahan merupakan aset tak-likuid, ini karena dibutuhkan waktu yang tidak
sebentar agar rumah bisa bisa laku terjual sehingga penjual bisa mendapatkan uang.

 Apartemen

Walaupun bisnis apartemen sedang melonjak, namun aset ini tidak serta merta dengan mudah
dicairkan. Dibutuhkan waktu yang tidak sebentar untuk mengkonversikan apartemen menjadi
uang.

 Tanah

Tanah memang aset tak-likuid. Dibutuhkan waktu yang tidak sebentar untuk menikmati hasil
dari jenis investasi ini. Akan tetapi, nilai aset ini akan terus bertambah seiring berjalannya
waktu. Jadi, semakin lama aset ini disimpan, semakin mahal harganya.

Topik ini dipersiapkan untuk mendalami Nilai Likuidasi Pada Penilai Properti , dan Nilai Likuidasi
untuk menunjang Penilai Publik Bisnis dalam menerapkan Penilaian Bisnis dengan Pendekatan
Aset , dengan menerapkan Metode Nilai Likuidasi atau Liquidation Value Method

Dasar Nilai dari Penentuan Nilai Likuidasi baik pada Penilaian Aset maupun pada Penilaian
Bisnis adalah Nilai Pasar .

4
Pada Penilaian Aset

Penggunaan Nilai Pasar dan selain Nilai Pasar adalah penting untuk dipahami baik bagi Penilai
maupun bagi pengguna jasa penilaian . Untuk memahami secara jelas perbedaan antara
penilaian yang berdasarkan Nilai Pasar dan selain Nilai Pasar , serta dampaknya ( bila ada ) ,
Penilai perlu memahami perbedaan Konsep – konsep tersebut agar penerapannya tidak terjadi
kesalahpahaman dikemudian hari .
Untuk menghindari terjadinya kesalahpahaman dan atau kerancuan diantara penilai Properti
dan Penilai Bisnis dalam penggunaan dasar Nilai Likuidasi , Maka Penilai Properti maupun
Penilai Bisnis diharapkan dapat memahami penggunaan dan penerapan Dasar Nilai selain Nilai
Pasar , Penerapan Nilai Likuidasi diharapkan Penilai Properti memahami juga definisi Nilai
Likuidasi yang diperlukan oleh Penilai Bisnis . Penggunaan Nilai Likuidasi perlu dijelaskan juga
dalam laporan penilaian agar Pemahaman Nilai Likuidasi pada penilaian Asset dan Nilai
Likuidasi pada Penilaian Bisnis tidak menimbulkan pemahaman yang salah dalam
penerapannya pada Penilaian Bisnis dengan Pendekatan Aset .

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dapat
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian , antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual , dalam suatu transaksi bebas ikatan
,yang pemasarannya dilakukan secara layak , dimana kedua pihak masing – masing bertindak
atas dasar pemahaman yang dimilikinya , kehati-hatian dan tanpa Paksaan.

Nilai Likuidasi ( Pada Penilaian Aset ) adalah :

Sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang
relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar . Pada
beberapa situasi , Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual , dan
pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual .

Definisi ini berlaku untuk penilaian Aset tetap yang umumnya berlaku dalam konteks jaminan
pembiayaan dan lelang aset .

Nilai Likuidasi Pada Penilaian Asset untuk Tujuan Lelang

 Dalam menentukan Nilai Pasar atau Nilai Likuidasi , Penilai harus menggunakan analisis
atau opini waktu ekspos ( Exposure time ) yang dapat direalisasikan terhadap kondisi
kedua nilai yang diopinikan sesuai Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi .

5
Waktu Ekspos dalam proses Penilaian Penting , ini disebabkan :

 Waktu Ekspos pasar yang dapat diterima adalah adalah waktu ekspos yang
tergambarkan dalam definisi Nilai Pasar .

 Identifikasi dalam menentukan waktu ekspose yang wajar dapat mempengaruhi Opini
Nilai Pasar , yang selanjutnya kesimpulan Nilai Pasar diharapkan dapat dipercaya .

 Riset terhadap Nilai Pasar dan Waktu Ekspos , disimpulkan dari analisis aktivitas pasar
yang sesuai dengan Properti yang di Nilai

 Penggunaan pembanding yang cukup dan sesuai akan menggambarkan waktu ekspos
yang dapat dijelaskan secara pasti .

 Mempelajari waktu ekspos membutuhkan suatu riset yang berkelanjutan terhadap waktu
pemasaran suatu Properti yang harus dipasarkan secara terbatas karena transaksi
likuidasi

 Riset terhadap harga jual suatu properti dan waktu yang dibutuhkan dalam menjual
dapat memberikan gambaran waktu ekspos yang diperlukan untuk menjual .

ASET TETAP ( PROPERTI )

Aset tetap Properti ( Tanah & Bangunan ) adalah salah satu Instrumen Investasi yang
mempunyai ciri yang berbeda dengan Investasi Properti lainnya seperti Personal Properti .

Investasi dalam Bidang Properti ( Tanah & Bangunan ) pada umumnya

mengharapkan :

 Investasi Properti selalu mengharapkan Pendapatan / Income

 Kenaikan Nilai Tanah / Appresiasi Nilai Pasar Tanah , Pada umumnya tanah akan naik
dari tahun ke tahun . kondisi ini dikenal sebagai Capital Gain yang Pasif

 Kenaikan Nilai Tanah / Apresiasi Nilai Pasar Tanah , Tanah bila dikembangkan oleh
developer dari tanah mentah menjadi tanah matang yang ada manfaatnya maka ,
kondisi ini dikenal sebagai Capital Gain yang Aktif

6
 Investasi Properti berbeda dengan Investasi aset lainnya , yang perlu menjadi
Pertimbangan Penilai dalam melakukan Penilaian Properti .

 Lokasi Properti tetap dan tidak akan berubah tempatnya .

 Properti memerlukan Pengembangan , tanah dalam pengembangan sebagai usaha
maka memerlukan perencanaan dalam pengembangannya .
 Pengembangan Properti perlu keahlian dalam melakukan development property
 Tidak ada data resmi tentang Properti , misalnya jumlah Ruko , Jumlah Rumah di suatu
kota dan lain lainnya terutama dikota-kota di Indonesai
 Tidak ada pasar resmi tentang Pasar Properti yang sama , karena property hampir tidak
ada yang sama . Maka Pasar Properti disebut Pasar yang tidak sempurna
 Pengetahuan tentang pasar real estate tidak seperti barang – barang lainnya , karena
pasar nya tidak menempati ruangan tertentu , pasar terjadi dimana Properti tersebut
terletak .
 Investasi Properti pada umumnya memerlukan biaya yang besar maka perlu struktur
pembiayaan dari Lembaga keuangan
 Investasi Properti adalah investasi untuk jangka panjang .
 Investasi Properti ( Tanah dan Bangunan ) adalah investasi yang tidak dapat dipisah
pisahkan .

INFORMASI PASAR PROPERTI

Hal yang penting dalam mempelajari Pasar Properti adalah kondisi permintaan dan
penawaran, harga dan kecenderungan pasar (trend), tersedianya kredit sebagai
pembiayaan investasi dalam bidang properti, tingkat suku bunga atas pinjaman, tingkat
pendapatan atas investasi properti yang diharapkan.

Kecenderungan kondisi pasar biasanya ditinjau dari kondisi pasar di masa yang lalu yang
kemudian digunakan untuk menganalisa kondisi pasar di masa yang akan datang.

Pasar Properti berbeda dengan pasar saham dalam bursa saham, karena Pasar Properti
tidak memiliki informasi yang khusus seperti dalam bursa saham, dan ini harus dikumpulkan
dari berbagai sumber.

7
Sumber informasi Pasar Properti dapat diperoleh dari beberapa sumber sebagai berikut :

a. Data Agen Properti.

Agen-agen properti yang besar pada umumnya mempunyai data transaksi penjualan
dan pembelian, data kontrak atas properti, data sewa atas ruang kantor dan lain-lain.
Data ini diperlukan sebagai data penjualan maupun pembelian di pasar

b. Penilai / Appraisers

Laporan penilaian yang dibuat oleh perusahan penilai, merupakan opini penilai yang
mana nilai yang diperoleh , berbasis pada data – data yang dikumpulkan oleh Penilai.
Data - data penilaian dapat dipakai sebagai data , sedang hasil Penilaian dapat dipakai
sebagai data , tetapi harus dianggap sebagai data sekunder , dan perlu dianalisa lagi
mengingat hasil penilaian merupakan OPINI seorang penilai atas data yang
dikumpulkan .
c. Iklan dan Berita dalam Surat Kabar maupun Data Elektronik .

Iklan dan berita penjualan serta penawaran properti dalam surat kabar dapat juga
sebagai sumber data , Data elektronik yang saat ini banyak tersedia , juga dapat
sebagai sumber data , yang tentunya harus dianalisa terlebih dahulu kebenaran data
tersebut .

d. Laporan Agen Properti

Agen properti yang besar biasanya mengeluarkan laporan berkala atas Pasaran Properti
yang ditanganinya.

e. Laporan Lembaga Keuangan

Lembaga keuangan dan Asuransi dibeberapa negara ada juga menyediakan hasil survai
berkala atas properti .

8
 f. Informasi dari Kantor Pemerintah.

Informasi dari Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Banguan (PBB) yang memuat Nilai
Jual Objek Pajak (NJOP) dapat digunakan sebagai perbandingan data.

SIFAT DARI PROPERTI ( TANAH DAN BANGUNAN )

Sesuai dengan sifat dari bermacam – macam Asset , dalam teori ekonomi dikenal asset yang
Likuid dan Aset yang Illikuid ( Tidak Likuid ) . Asset yang likuid adalah Asset yang dengan
mudah dapat dicairkan menjadi uang ” Cash ) . Beberapa asset yang dapat disebut sebagai
asset yang Likuid adalah : emas , saham , obligasi . Sedang beberapa asset yang tidak mudah
dijadikan ” Cash ” seperti : Properti ( Tanah dan Bangunan ) , Personal Properti ( Mesin –
mesin dan peralatannya ) , Mobil dll yang tidak mudah dijadikan ” Cash ” .

Dari sifat Asset ini maka Nilai Pasar menjadi patokan para pelaku Pasar untuk diukur
kemampuan Asset – asset tersebut untuk menjadi ” Cash ” . Kemampuan asset – asset
tersebut untuk menjadi ” Cash ” / Uang Tunai , perlu dikoreksi dari Nilai Pasar supaya asset –
asset tersebut bila dipertukarkan dalam Pasar menjadi Likuid / mudah dicairkan menjadi ” Cash
” / Uang Tunai .
Untuk itu Nilai Pasar asset – asset tersebut perlu dikoreksi / diturunkan . Nilai Pasar yang
diturunkan agar ada banyak pembeli yang berminat dalam teori Penilaian disebut sebagai Nilai
Likuidasi .

9
HUBUNGAN ANTARA HARGA , PROSPEK PEMBELI DAN WAKTU TERJUAL PROPERTI
DAPAT DIGAMBARKAN SEBAGAI BERIKUT :

Harga Tinggi ≈ Tidak ada Pembeli ≈ Tidak Dapat Dijual

Harga Wajar ≈ Hanya ada satu Pembeli ≈ 60 sampai 90 hari

Ada beberapa calon Pembeli dapat terjual

Harga Rendah ≈ Ada banyak Pembeli yang ≈ 15 sampai 59 hari

berminat dapat terjual

Harga Murah ≈ Banyak Sekali Calon Pembeli ≈ Terjual Secepatnya

yang berminat ≤ 15 hari dapat terjual

Hubungan ini dapat digambarkan sebagai berikut :

Hubungan antara Harga Properti Dengan Waktu yang dibutuhkan untuk menjual

Waktu yang
Harga
dibutuhkan untuk
Properti
menjual

Rp 1,500,000,000 Tidak pernah terjual

°
Harga yang tepat Rp 1,200,000,000 3 bulan

Rp 1,000,000,000 1 bulan

Rp 825,000,000 3 hari
Jumlah Prospek
Rp 600,000,000 Segera Laku

Segitiga Harga

Sumber :

Champion Real Estate Agent

Penulis : Francis Lai Pang Fee FRICS, FSISV, AREINZ, ANZIQS chartered surveyor .
Dari gambar diatas dapat diambil kesimpulan bahwa :

10
Nilai Likuidasi ( Pada Penilaian Bisnis ) adalah :

Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin direalisasikan saat sebuah atau
sekelompok aset dialihkan secara satu – persatu ( piecemeal basis ) .

Dasar Nilai ini digunakan dalam konteks penilaian untuk kepentingan likuidasi perusahaan .

Pendekatan Aktiva

Pendekatan Aktiva ( Aset Base Approach ) adalah Pendekatan pada penilaian Bisnis untuk
menentukan indikasi Nilai dari suatu usaha / business interest atau Nilai dari ekuitas suatu
perusahaan yang berpedoman pada Neraca atau Balance Sheet , dengan menggunakan
beberapa metode penilaian untuk melakukan penilaian kembali atas aktiva maupun kewajiban
dari perusahaan . Penilaian atas aktiva maupun kewajiban harus dinilai berdasarkan Nilai Pasar
atau Nilai Lainnya sesuai dengan kondisi perusahaan yang di nilai . Dari metode ini dihasilkan
Nilai Pasar Perusahaan / business interest dan atau Nilai Pasar Ekuitas .

Pendekatan Aktiva ( Aset Base Approach ) di kenal ada 2 ( dua metode )

1. Net Asset Value ( NAV ) method .

Dengan metode ini , Nilai Ekuitas dari perusahaan dihitung dengan melakukan
penyesuaian Nilai Asset dan Kewajiban berdasarkan hasil penilai dengan dasar Nilai
adalah Nilai Pasar .

2. Liquidation Value ( LV ) method

Dengan metode ini , Nilai Ekuitas dari perusahaan dihitung dengan penyesuaian Nilai
Aset ( baik aktiva tetap maupun aktiva lancar ) serta penyesuaian kewajiban yang masih
harus dibayar karena likuidasi perusahaan . Nilai asset dan kewajiban berdasarkan hasil
penilaian Penilai dikurangi biaya biaya yang mungkin ada selama proses Likuidasi
perusahaan dengan cara mendiskonto semua biaya dengan tingkat diskonto tertentu .

METODE NILAI LIKUIDASI

Gambaran Umum Metode Nilai Likuidasi
Secara umum, Metode Nilai Likuidasi meliputi beberapa langkah dan analisis yang kompleks.
Seperti halnya dengan Metode “ Net Aset Value “ , Metode Nilai Likuidasi membutuhkan juga
Penilai aset .

11
Menghitung nilai likuidasi melibatkan pengambilan keputusan tentang bagaimana aset
perusahaan dapat dilikuidasi . Penilai harus menentukan cara terbaik untuk melikuidasi asset
perusahaan, yaitu cara praktis untuk mendapatkan hasil bersih maksimum dari proses likuidasi.
Penentuan ini didasarkan pada beberapa faktor, antara lain :

a. Ketentuan hukum yang berlaku, jika ada.

b. Dampak potensial dari penggunaan premis likuidasi dengan kondisi normal
c. Kemampuan perusahaan untuk melikuidasi assetnya dengan cara yang tepat.
d. Nilai likuidasi potensial dari asset takberwujud, jika ada.

Semuanya ini dalam Penilaian adalah dasar untuk memperkirakan periode waktu likuidasi.

Contoh Perhitungan Nilai Likuidasi Untuk Asset dengan Tujuan Lelang

Contoh Perhitungan Nilai Likuidasi adalah sebagai berikut :

CATATAN PROPERTI AGEN / PENILAI BERDASARKAN RESET

Harga Ditawarkan Kesimpulan Nilai Pasar

Nilai Pasar Jangka Waktu Terjual ( Hari ) Kesimpulan Harga Jual
Tipe Properti Lokasi / Terjual terhadap Harga Ditawarkan Nilai Likuidasi
( Terjual )
Rp 000,00 Rp 000,00 15 - 59 60 - 90 ≥ 91 atau Terjual

R Tinggal Pondok Indah 7,400,000 5,900,000 × Nilai Likuidasi Wajar 79.7%

R Tinggal Pondok Indah 7,500,000 7,200,000 × Nilai Pasar Wajar
R Tinggal Puri Indah 6,300,000 6,500,000 × Nilai Pasar Wajar
R Tinggal Puri Indah 7,000,000 6,900,000 × Nilai Pasar Wajar
R Tinggal Pondok Indah 10,500,000 11,000,000 Tidak terjual Nilai Terlalu Tinggi Over Value
R Tinggal Kebon Jeruk 10,000,000 9,500,000 × Nilai Pasar Wajar
R Tinggal Pondok Indah 9,500,000 7,000,000 × Nilai Likuidasi Wajar 73.7%
R Tinggal Puri Indah 8,000,000 5,250,000 × Nilai Likuidasi Wajar 65.6%
R Tinggal Kebon Jeruk 12,000,000 11,500,000 Tidak terjual Nilai Terlalu Tinggi Over Value
R Tinggal Kebon Jeruk 9,000,000 8,900,000 × Nilai Likuidasi Under Value
R Tinggal Kebon Jeruk 10,750,000 6,800,000 × Nilai Likuidasi Wajar 63.3%
R Tinggal Puri Indah 9,750,000 6,500,000 × Nilai Likuidasi Wajar 66.7%
R Tinggal Pondok Indah 6,500,000 5,250,000 × Nilai Likuidasi Wajar 80.8%
R Tinggal Pondok Indah 7,400,000 5,900,000 × Nilai Terlalu Tinggi Nilai Pasar harusnya ≤5,9 M

Kesimpulan : Nilai likuidasi Pondok Indah 78.1%

Nilai likuidasi Puri Indah 66.1%
Nilai likuidasi Kebon Jeruk 63.3%

12
Kisaran Diskon berdasarkan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII -2018 , Pedoman Penilaian
Indonesia 05 ( PPI 05 )

Perkiraan
Kategori Properti * Kategori & Kreteria Waktu Kisaran Diskon
Ekspos **
a. lokasi , jenis / tipe dan fungsi , banyak
diminati investor atau pasarnya relatif 3 - 6 bulan 10 - 19 %
bagus
b. lokasi , jenis / tipe dan fungsi pada
kondisi pasarnya normal , diminati
Properti bersifat investor tetapi tidak secara berlebihan , > 6 - 9 bulan 20 - 40 %
umum ( residensial perlu pemasaran yang cukup untuk
dan komersial ) menjualnya
c. lokasi , jenis / tipe dan fungsi pada
kondisi pasarnya tidak normal atau relatif
tidak menarik investor , perlu pemasaran > 9 bulan > 40 %
dengan waktu yang lebih panjang

a. lokasi , jenis / tipe dan fungsi , banyak

diminati investor atau pasarnya relatif 6 - 9 bulan 20 - 29 %
bagus
b. lokasi , jenis / tipe dan fungsi pada
Properti bersifat
kondisi pasarnya normal , diminati
khusus ( non
investor tetapi tidak secara berlebihan , > 9 - 12 bulan 30 - 50 %
residensial dan
perlu pemasaran yang cukup untuk
komersial seperti
menjualnya
pabrik , peralatan ,
c. lokasi , jenis / tipe dan fungsi pada
perkebunan)
kondisi pasarnya tidak normal atau relatif
tidak menarik investor , perlu pemasaran > 12 bulan > 50 %
dengan waktu yang lebih panjang

* ) tidak termasuk personal property

** ) untuk Nilai Pasar Sumber : SPI dan Juknis 366

Bila ada Rumah di Pondok Indah dengan Nilai Pasar ; Rp 16.500.000.000,-

Nilai Likuidasi berdasarkan hasil Reset = 78.1% x Rp 16.500.000.000,- =

= Rp 12.886.500.000,-

Nilai Likuidasi berdasarkan Tabel dalam SPI = Rp 16.500.000.000,-

Diskon Likuiditas : 19% x Rp 16.500.000.000,- = Rp 3.135.000.000,-

Nilai Likuidasi Properti tersebut = Rp 13.365.000.000,-

13
Contoh Perhitungan Nilai Likuidasi dalam Penilaian Bisnis .

Pendekatan Asset dengan Metode Nilai Likuidasi adalah sebagai berikut :

14
Penilaian Ekuitas Perusahaan PT Mawar yang dilikuidasi
Metode Likuidation Value

Nilai Buku Nilai Buku yang

( Diaudit ) disesuaikan
31 / 12 / 20XX 31 / 12 / 20XX
Aktiva

Kas 1,216,000,000 1,216,000,000

Piutang dagang 2,432,000,000 2,432,000,000
d
Persediaan 8,555,700,000 -3,244,630,000 5,311,070,000
Aktiva lancar lainnya 66,500,000 66,500,000

Total Aktiva lancar 12,270,200,000 9,025,570,000

e
Tanah , Bangunan dan Mesin - 9,690,000,000 -2,464,767,136 7,225,232,864
mesin & peralatan lainnya .

Total depresiasi (2,641,000,000)

Total Aktiva 19,319,200,000 -5,709,397,136 13,609,802,864

Kewajiban

Hutang lancar 627,000,000 627,000,000

Wesel bayar 2,527,000,000 2,527,000,000
Hutang dagang 2,162,200,000 2,162,200,000
Kewajiban yang harus dibayar 418,000,000 418,000,000
Pajak penghasilan yang harus dibayar 437,000,000 437,000,000

Total Kewajiban 6,171,200,000 6,171,200,000

Hutang jangka panjang 3,648,000,000 3,648,000,000

Estimasi biaya langsung & tidak langsung

likuidasi :
a
Biaya penanganan aset -434,333,128 434,333,128
b
Uang Pesangon dan Jasa karyawan -525,000,000 525,000,000
c
Biaya - biaya administrasi untuk likuidasi -2,165,544,624 2,165,544,624
3,124,877,752

Equitas 9,500,000,000 -3,124,877,752 665,725,112

Total kewajiban dan ekuitas 19,319,200,000 13,609,802,864

Indikasi Nilai Ekuitas dengan

Net Asset Value Method 665,725,112

Biaya penanganan aset termasuk asuransi dan pajak - pajak yang mungkin timbul
sampai aset terlikuidasi dengan diskonto 1,25 % perbulan , adalah sebagai berikut :
Rp / bulan Faktor nilai kini Nilai Kini
Persediaan ( 1 bulan ) 10,000,000 1 10,000,000
Mesin dan Peralatan ( 9 bulan ) 18,000,000 8.4623 152,322,210
Tanah dan bangunan ( 15 bulan ) 20,000,000 13.6005 272,010,918

Total 434,333,128

Uang Pesangon dan Jasa karyawan dibayarkan dalam jangka waktu 30 hari , tidak didiskonto .
Pembayaran pesangon dan jasa 525,000,000

Biaya - biaya administrasi untuk likuidasi :

Waktu penyelesaian likuidasi diperkirakan 24 bulan dengan biaya per bulan Rp 105,000,000,00

Nilai Kini biaya - biaya likuidasi 105,000,000 20.62423451 2,165,544,624

( diskonto 1,25 % perbulan )

 Perhitungan Nilai Likuidasi :

15
 Hasil Penilaian Nilai Likuidasi

d
Persediaan

Barang jadi 3,610,000,000 2,707,500,000 Dikurangi 25 % untuk barang jadi

Barang setengah jadi 1,430,700,000 143,070,000 Diperhitungkan Nilai Sekrap ( 10 % )
Bahan baku 3,515,000,000 2,460,500,000 Didiskon 30 % untuk mengeluarkan
persediaan bahan baku dan
pengangkutan bahan baku .
Total 8,555,700,000 5,311,070,000

e
Perhitungan Nilai Likuidasi aktiva tetap

Tanah dan Bangunan

Hasil penilaian Penilai
Aset 7,125,000,000
Dikurangi biaya jasa agen properti , BPHTB
dan biaya lainnya 10
% 712,500,000

6,412,500,000
PV faktor ( 1,25 % untuk 15 bulan ) 0.82999

PV Tanah dan Bangunan 5,322,331,241

Mesin dan Peralatannya

Hasil penilaian Penilai
Aset 5,320,000,000
Dikurangi biaya jasa penjualan dan jasa lain
nya dan pajak bila ada ( 60 % ) 3,192,000,000

2,128,000,000
PV faktor ( 1,25 % untuk 9 bulan ) 0.89422

PV Mesin dan Peralatannya 1,902,901,623

Total Nilai Likuidasi 7,225,232,864

Mengilustrasikan pengaplikasian Metode Nilai Likuidasi ke perusahaan PT Mawar .

16
Contoh ini mengasumsikan sebagai berikut:

a. Penyelesaian Likuidasi Perusahaan akan memakan waktu selama 24 bulan dan juga
termasuk melikuidasi seluruh asset perusahaan dan menyelesaikan kewajibannya.
Mesin dan Peralatannya akan dilikuidasi selama 9 bulan, dan real estate akan terjual
dalam 15 bulan. Aset-aset lainnya akan dilikuidasi selama 90 hari.
b. Operasional perusahaan, selain dari akitivitas likuidasi, telah terhenti.
c. Estimasi hasil Likuidasi bruto adalah sama dengan nilai NAV perusahaan . Dalam
praktiknya, penerimaan karena hasil Likuidasi bruto secara signifikan dapat berbeda dari
hasil nilai NAV.( Jumlah penerimaan tersebut secara umum harus ditentukan oleh
Penilai asset berdasarkan definisi nilai yang relevan).
d. Tingkat diskon yang sesuai ditentukan Penilai 15%.
e. Perusahaan tidak akan mampu membawa atau membawa kembali kerugian yang
dihasilkan dari penjualan aset dan biaya selama periode likuidasi.
f. Perhatikan Pajak – pajak yang akan menjadi kewajiban pada Nilai Likuidasi

17
 SELESAI
TERIMA KASIH

Disiapkan oleh : Ir Benny Supriyanto , MSc . MAPPI ( Cert )

PB – 1.09.00121

Referensi yang digunakan untuk menyusun materi ini adalah :

1. Standar Penilaian Indonesia Edisi VII – 2018

2. Guide To Business Valuations Volume 1 – Volume 3 , Penulis Jay E Fishman, MBA,
ASA, CBA , Shannon P Pratt, DBA, FASA, CFA, CBA, J Clifford Griffith, MPA, CPA ,
D.Keith Wilson , CPA .
3. The Appraisal of Real Estate 14 th Edition, Appraisal Institute
4. Market Analysis for Real Estate, Stephen F. Faning, MAI
5. Champion Real Estate Agent , Francis Lai Pang Fee , FRICS, FSISV, AREINZ, ANZIQS
chartered surveyor .
6. Pengalaman Penulis dalam Praktek Penilaian Properti & Bisnis

18