KAJIAN ANALISIS MAKRO

MALL MALIOBORO

Dayana Permatasari 22/501106/PEK/28690

Nabila Miftaahur Ramah 22/500622/PEK/28624

Risma Rizky Amaliyah 22/498903/PEK/28485

Magister Ekonomika Pembangunan

Fakultas Ekonomika dan Bisnis
Universitas Gajah Mada
2022
 DAFTAR ISI

I. ANALISIS LINGKUNGAN.............................................................................................................. 3
A. Sejarah perkembangan kawasan malioboro ........................................................................... 3
B. Deskripsi Mall Malioboro ....................................................................................................... 3
C. Aksesibilitas ........................................................................................................................... 4
II. ANALISIS HUKUM....................................................................................................................... 5
A. Peruntukkan Kawasan............................................................................................................ 5
B. Status Kepemilikkan ............................................................................................................... 6
C. Garis Sempadan Bangunan .................................................................................................... 7
D. Koefisien Lantai Bangunan ..................................................................................................... 8
III. ANALISIS PASAR ..................................................................................................................... 9
A. Gambaran umum ................................................................................................................... 9
B. Ruang lingkup analisis pasar ................................................................................................... 9
IV. KESIMPULAN........................................................................................................................ 16

2
I. ANALISIS LINGKUNGAN
A. Sejarah perkembangan kawasan malioboro
Jaman Kerajaan Jalan Malioboro terletak di atas sumbu imajiner yang menghubungkan
Kraton Yogyakarta, Tugu dan puncak Gunung Merapi. Dalam bahasa sansekerta kata
Malioboro bermakna sebagai karangan bunga. Pada abad 17 jalan Malioboro digunakan
untuk upacara dan penyambutan para tamu kerajaan. Pendirian jalan Malioboro bertepatan
dengan pendirian kraton Yogyakarta. Pada Jaman kerajaan jalan Malioboro terbentuk
menjadi suatu lokalitas perdagangan setelah Sri Sultan Hamengku Buwono I
mengembangkan sarana perdagangan melalui sebuah pasar tradisional semenjak tahun 1758.

Jaman Kolonial pada tahun 1790-1945 pola penataan kota yang ada dikawasan Malioboro
mulai terganggu dengan belanda mulai membangun benteng Vredeburg pada tahun 1790
Dutch club tahun 1822, Dutch Governor‟s Residence (1830), Java Bank dan kantor Pos
untuk mempertahankan dominasi mereka di Yogyakarta. Terjadi perdagangan antara orang
belanda dengan orang tionghoa, dan pembagian tanah oleh Sultan kepada masyarakat
tionghoa di sub segmen yang ada di jalan Malioboro. Sehinggah jalan Malioboro dibagi
menjadi 3 (tiga) sub segmen yaitu: Jawa, Indish dan Tionghoa.

Setelah berlalu 259 tahun lamanya, eksistensi Fungsi Kawasan Malioboro masih bertahan
sampai sekarang sebagai kawasan bisnis dan perdagangan. Berbagai atraksi wisata dapat
ditemui di sepanjang kawasan Malioboro, mulai dari Tugu Pal Putih, angkringan kopi jos,
Mall Malioboro, Pasar Beringharjo, Benteng Vredeburg, dan Monumen Serangan Umum 1
Maret. Selain itu, kawasan Malioboro merupakan pusat budaya, yaitu dijajakannya berbagai
hasil industry kerajinan, serta banyaknya komunitas seni yang melakukan berbagai atraksi
khas di sepanjang Malioboro.

B. Deskripsi Mall Malioboro

Malioboro Mall, adalah sebuah pusat perbelanjaan yang berada di pusat kota Yogyakarta,
tepatnya di Jalan Malioboro No. 52-58, Kelurahan Suryatmajan, Kecamatan Danurejan, Kota
Yogyakarta, Daerah Istimewa Yogyakarta. Mal ini berdiri pada tahun 1993 diatas lahan milik
Pemda DIY dan Milik BUMD PT Anindya Mitra Internasional. Mall Malioboro ini terdiri
dari 6 lantai dengan luas bangunan sekitar 22.000 m2, ini terhubung dengan Ibis Malioboro
Yogyakarta Hotel serta Novotel Suites Yogyakarta Malioboro. Mall Malioboro ini buka
setiap hari, senin hingga mingu pada pukul 10.00- 22.00 WIB. Malioboro Mall merupakan
satu-satunya mal di area Malioboro. Berada di jantung kota dan area wisata, mal ini
menawarkan rekreasi belanja berbalut kehangatan dan keramahan khas kota gudeg.

3
Perpaduan modernitas dan budaya lokal dapat dijumpai dari variasi tenant, event dan
pameran yang ada. Mall Malioboro memiliki situs web yaitu http://malmalioboro.co.id/ yang
dapat dikunjungi jika ingin mengetahui tentang apa saja yang ada di mall maliboro tanpa
harus dating langsung ke lokasi.

C. Aksesibilitas
Letak Malioboro Mall yang strategis membuat mal ini sangat mudah diakses. Jalan
Malioboro merupakan jalan kolektor sekunder dengan lebar jalan 6 meter dan merupakan
jalan satu arah. Akses menuju Malioboro Mall melalui Jl. Mataram, belok kiri sebelum
Indomaret. Mal ini dapat dijangkau dalam waktu 3 menit dari Stasiun Tugu, dan banyak
transportasi umum mengambil rute melewati mal. Kemudahan akses ini menjadikan mal
salah satu destinasi wisata belanja bagi para turis yang ingin menjelajahi kawasan Malioboro.
Posisi mal yang dekat dengan obyek wisata seperti, keraton, Taman Sari, Benteng Vredeburg,
Taman Pintar dan titik nol memberi keunggulan tersendiri ditambah dengan adanya akses
menuju Novotel Suite Malioboro. Berikut gambar lokasi mall malioboro:

Sumber: Google Maps

Dari gambar diatas mall malioboro dapat diakses melalui beberapa jalan yaitu:

- Jalan malioboro 110 m

- Jalan Mataram 450 m
- Jalan Sosrokusuman 550 m
- Jalan Abu Bakar Ali 700 m

4
 Dengan aksesibilitas yang mudah, membuat mall Malioboro sangat ramai dikunjungi dan
menjadikan mall ini sebagai tujuan utama orang-orang yang jalan di sepanjang jalan
Malioboro.

II. ANALISIS HUKUM

Aspek hukum merupakan aspek yang berguna untuk memastikan penggunaan lahan yang
diizinkan untuk dibangun pada area tersebut. Batasan-batasan tersebut yang dibuat oleh
pemerintah daerah melalui Perda diantaranya zonasi, peraturan bangunan, perlindungan
terhadap benda-benda maupun kawasan bersejarah, peraturan mengenai lingkungan hidup,
dan faktor lainnya yang mempengaruhi kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti.
Berikut analisa aspek hukum yang diidentifikasi dalam aset penelitian .

A. Peruntukkan Kawasan
Jalan Malioboro adalah salah satu landmark yang sangat terkenal bagi para wisatawan Kota
Yogyakarta. Letaknya yang dekat dengan sarana transportasi yaitu stasiun tugu yogjakarta,
menjadikan daya Tarik tersendiri untuk mempertahankan eksistensi Kawasan Malioboro.
Berdasarkan peraturan walikota Yogyakarta nomor 118 tahun 2021 tentang Rencana Detail
Tata Ruang (RDTR) Kota Yogyakarta tahun 2021 – 2041, objek penelitian yaitu mall
Malioboro terletak pada zona cagar budaya (heritage). Zona Cagar Budaya (CB) adalah
peruntukan ruang yang di dalamnya terdapat warisan budaya bersifat kebendaan berupa
benda cagar budaya, bangunan cagar budaya, struktur cagar budaya, situs cagar budaya,
dan/atau kawasan cagar budaya di darat dan/atau di air yang perlu dilestarikan keberadaannya
karena memiliki nilai penting bagi sejarah, ilmu pengetahuan, pendidikan, agama, dan/atau
kebudayaan melalui proses penetapan.

5
 Gambar Peta Zonasi pada Kawasan Mall Malioboro
Sumber : https://gistaru.atrbpn.go.id/rdtrinteraktif/

Zona cagar budaya dalam pengembangannya memiliki aturan khusus, hal ini bertujuan untuk
menjaga entitas budaya yang ada di Kawasan tersebut. Mall Malioboro berdasarkan peraturan
walikota Yogyakarta nomor 118 tahun 2021 tentang Rencana Detail Tata Ruang (RDTR)
Kota Yogyakarta tahun 2021 – 2041 merupakan PPK Malioboro di SWP D pada Blok D.2,
sebagai pusat pelayanan kegiatan perekonomian.
B. Status Kepemilikkan
Mall Malioboro merupakan pusat perbelanjaan modern pertama yang ada di Provinsi
Yogjakarta. Mall ini dahulunya merupakan rumah sakit mata, namun seiring dengan
perkembangan sepanjang jalan Malioboro adalah Kawasan perdagangan maka bangunan
tersebut digantikan menjadi pusat perbelanjaan. Status kepemikkan tanah yang terdapat di

6
Mall Malioboro adalah Pemda DIY. Pemda DIY melakukan penyewaan tanah untuk
dibangun mall tersebut dengan sistem build operate transfer (BOT). BOT adalah suatu bentuk
kerja sama antara para pihak di mana suatu objek dibangun, dikelola atau dioperasikan
selama jangka waktu tertentu, jika sudah berakhir aset diserahkan kepada pemilik asli.
Perjanjian BOT yang dilakukan 30 tahun sejak kontak tersebut di sepakati. Pada Senin, 12
September 2022 lalu, terdapat serah terima aset digelar secara tertutup di Kompleks
Kepatihan, Kantor Gubernur DIY. Dengan demikian Pemda DIY secara resmi menghentikan
kontrak sewa terhadap pengelola lama, dalam hal ini PT. YIS. Artinya Aset Malioboro Mal
dan Hotel Ibis itu sekarang menjadi aset Pemda DIY baik tanah dan bangunan diatasnya.

C. Garis Sempadan Bangunan

Garis Sempadan Bangunan adalah jarak terluar dari tapak yang dapat dibangun terhadap jalan
raya. Mall Malioboro terletak di Jl. Malioboro No.52 - 58, Suryatmajan, Kec. Danurejan,
Kota Yogyakarta, Daerah Istimewa Yogyakarta. Berdasarkan peraturan walikota Yogyakarta
nomor 118 tahun 2021 tentang Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Yogyakarta tahun
2021 – 2041, aturan mengenai batas minimum GSB di Kecamatan Danurejan sebagai berikut

Tabel Minimum GSB pada Kecamatan Danurejan

Sumber : RDTR Kota Yogyakarta tahun 2021 – 2041

7
 Gambar GSB Mall Malioboro
Sumber : Google Earth Views

Jalan Malioboro berdasarkan jenisnya tergolong dalam Jalan lokal sekunder, artinya GSB
yang ditetapkan pada Mall Malioboro adalah sebesar 2 m. Jika ditinjau Gambar GSB Mall
Malioboro maka bangunan ini telah memenuhi syarat yang telah di tentukan oleh pemerintah
Kota Yogyakarta.
D. Koefisien Lantai Bangunan
Berdasarkan peraturan walikota Yogyakarta nomor 118 tahun 2021 tentang Rencana Detail
Tata Ruang (RDTR) Kota Yogyakarta tahun 2021 – 2041, objek penelitian yaitu mall
Malioboro terletak pada Kawasan Sumbu Filosofis.
Kawasan Sumbu Filosofi sebagai bagian dari zona inti Kawasan Cagar Budaya Kraton.
Terdapat aturan khusus yang harus di pahuti pada Kawasan tersebut yaitu selain bangunan
cagar budaya, ditetapkan maksimum ketinggian bangunan 18 m (delapan belas meter) sampai
kedalaman 60 m (enam puluh meter) dari garis batas luar ruang milik jalan dan memenuhi
ketentuan membentuk sudut 45º (empat puluh lima derajat) dari as jalan. Berdasakan kondisi
eksisting, Mall Malioboro saat ini memiliki 6 Lantai dengan deskripsi lantai sebagai berikut

Lantai Tenan
Basemant Diperuntukkan untuk parker mobil yang bisa
menampung hingga 120 mobil, dan juga
terdapat mushola, ruang staff dan ruang
security.
Lower Ground Floor Supermarket Malioboro Mall dan tenan UKM
Upper Ground Floor Hammer, MCD, Giordano, iBox, Merche dan
tenan UKM lainnya
Lantai 1 Didominasi oleh produk fashion seperti the
executive, sox gallery, Sports Station,
Someday, dll
Lantai 2 Bata, Perfect Kicks, Number 61, Eiger,
Stroberi, Mr. DIY, dll
Lantai 3 Didominasi oleh produk makanan seperti taste
food studio, KFC, Chatime, Koma, A&W

8
 Resto, dll
Tabel Lantai Bangunan di Mall Malioboro
Sumber : https://www.malmalioboro.co.id/

Jika ditinjau berdasarkan eksisting mall Malioboro memiliki tinggi bangunn dari permukaan
tanah sebesar 16 m, sedangkan maksimum ketinggian bangunan yang ditetapkan oleh
peraturan walikota Yogyakarta nomor 118 tahun 2021 tentang Rencana Detail Tata Ruang
(RDTR) Kota Yogyakarta tahun 2021 – 2041 adalah 18 m. Dapat disimpulkan bahwa
berdasarkan aspek ketinggian bangunan tidak melanggar peraturan yang berlaku.

III. ANALISIS PASAR

Analisis pasar adalah suatu kegiatan untuk mempelajari berbagai masalah pasar. Analisis
pasar menyangkut lokasi pasar, luasnya pasar, sifatnya pasar, dan karakteristik pasar.

A. Gambaran umum

Malioboro Mall merupakan satu-satunya mall di area Malioboro. Berada di jantung kota dan
area wisata, mall ini menawarkan rekreasi belanja berbalut kehangatan dan keramahan khas
kota gudeg. Perpaduan moderenitas dan budaya lokal dapat dijumpai dari variasi tenant,
event, dan pameran yang ada.

Letak Malioboro mall yang sangat strategis membuat mall ini sangat mudah diakses. Akses
menuju Malioboro Mall melalui Jl.Mataram, belok kiri sebelum Indomaret. Mall ini dapat
dijangkau dalam waktu 3 menit dari Stasiun Tugu, 20 menit dari bandara Adisucipto dan
banyak transportasi umum mengambil rute melewati mall. Kemudahan akses ini menjadikan
mall salah satu destinasi wisata belanja bagi para turis yang ingin menjelajahi kawasan
Malioboro. Posisi mall yang dekat dengan obyek wisata seperti keraton, Taman Sari, Benteng
Vredeburg, Taman Pintar dan titik nol memberi keunggulan tersendiri ditambah dengan
adanya akses menuju Novotel Suite Malioboro.

B. Ruang lingkup analisis pasar

Analisis pasar merupakan bagian yang penting yang perlu dilakukan oleh sebuah perusahaan.

Ruang lingkup dari analisis pasar adalah :

1. Pengumpulan data dan fakta yang berhubungan dengan bidang pemasaran.

2. Penafsiran data dan fakta yang berhubungan dengan bidang pemasaran.
3. Penyimpulan data dan fakta yang berhubungan dengan bidang pemasaran.

9
4. Pengendalian dalam bidang pemasaran.

Kemudian secara umum, ruang lingkup dari analisis pasar adalah sebagai berikut :

1. Barang dan jasa yang dipasarkan

Terdapat berbagai macam barang dan jasa yang ditawarkan atau yang diperjualbelikan pada
Mall Malioboro antara lain :
No Toko
1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

10
9.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

18.

19.

11
20.

21.

22.

23.

24.

25.

26.

27.

28.

29.

30.

12
2. Gambaran waktu berkunjung Mall Malioboro
Jam operasional Mall Malioboro mengikuti aturan dari pemerintah Menindak-lanjuti
Instruksi Menteri Dalam Negeri tentang Pembatasan Kegiatan Masyarakat untuk
Pengendalian Penyebaran COVID-19 no.2 tahun 2021 Jam Operasional gedung Mall
Malioboro yaitu jam buka 10.00 WIB sampai dengan 21.00 WIB.

Terlihat pada waktu kunjungan tersebut bahwa kunjungan pada Mall Malioboro pada hari
senin jam 10 pagi sampai jam 12 siang menunjukan kegiatan yang tidak terlalu padat,
kemudian mulai sedikit padat sekitar jam 1 siang sampai dengan jam 6 sore dan ketika jam 7
malam sampai jam 9 malam kunjungan pada Mall Malioboro menurun kembali.

Selanjutnya pada hari selasa terlihat bahwa pengunjung pada jam 10 pagi sampai dengan jam
1 siang terlihat tidak terlalu padat, kemudian kunjungan mulai sedikit padat yaitu pada jam 2
siang sampai dengan jam 5 sore. Kemudian jam kunjungan jam 6 sore sampai jam 9 malam
terlihat tidak terlalu padat.

13
Pada hari rabu kepadatan pengunjung Mall Malioboro pada jam 10 pagi sampai dengan jam
12 siang tidak terlalu padat kemudian kepadatan pengunjung terjadi pada jam 1 siang sampai
dengan jam 7 malam. Selanjutnya jam 8 malam sampai dengan jam 9 malam kepadatan
pengunjung Mall mengalami penurunan.

Pada hari kamis pengunjung Mall Malioboro pada jam 10 pagi sampai dengan jam 12 siang
tidak terlalu padat kemudian kepadatan pengunjung terjadi pada jam 1 siang sampai dengan
jam 6 malam. Selanjutnya jam 7 malam sampai dengan jam 9 malam kepadatan pengunjung
Mall mengalami penurunan.

14
Terlihat pada waktu kunjungan tersebut bahwa kunjungan pada Mall Malioboro pada hari
jum’at jam 10 pagi dan jam 11 siang menunjukan kegiatan yang tidak terlalu padat, kemudian
mulai sedikit padat sekitar jam 12 siang sampai dengan jam 7 malam dan ketika jam 8 malam
dan jam 9 malam kunjungan pada Mall Malioboro menurun kembali.

Pada hari sabtu kepadatan pengunjung Mall Malioboro pada jam 10 pagi terlihat tidak terlalu
padat kemudian kepadatan pengunjung terjadi pada jam 11 siang sampai dengan jam 9
malam.

15
 Terlihat pada waktu kunjungan tersebut bahwa kunjungan pada Mall Malioboro pada hari
minggu pada jam 10 pagi sampai dengan jam 7 malam terlihat padat dan 8 sampai jam 9
malam kunjungan pada Mall Malioboro menurun kembali.

Dari grafik kunjungan pengunjung tersebut dapat diketahui bahwa puncak kepadatan
pengunjung pada Mall Malioboro terjadi pada hari sabtu dan minggu.

IV.KESIMPULAN
1. Malioboro Mall, adalah sebuah pusat perbelanjaan yang berada di pusat kota
Yogyakarta, tepatnya di Jalan Malioboro No. 52-58, Kelurahan Suryatmajan, Kecamatan
Danurejan, Kota Yogyakarta, Daerah Istimewa Yogyakarta. Mal ini berdiri pada tahun 1993
diatas lahan milik Pemda DIY dan Milik BUMD PT Anindya Mitra Internasional. Mall
Malioboro ini terdiri dari 6 lantai dengan luas bangunan sekitar 22.000 m2,
2. Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Yogyakarta tahun 2021 – 2041 merupakan
PPK Malioboro di SWP D pada Blok D.2, sebagai pusat pelayanan kegiatan perekonomian
sesuai dengan peruntukkannya saat ini. Berdasarkan aspek Ketinggian Bangunan dan Garis
Sempadan Bangunan Mall Malioboro tidak melanggar peraturan yang berlaku.
3. Jam operasional Mall Malioboro telah sesuai dengan aturan dari pemerintah
Menindak-lanjuti Instruksi Menteri Dalam Negeri tentang Pembatasan Kegiatan Masyarakat
untuk Pengendalian Penyebaran COVID-19 no.2 tahun 2021 Jam Operasional gedung Mall
Malioboro yaitu jam buka 10.00 WIB sampai dengan 21.00 WIB.

16
17