CASH FLOW

CANDRA YULIANA, M.T.

Teknik Sipil F.T. Unlam 1

• Cashflow proyek adalah merupakan
daftaryang mencakup prakiraan (Forecast)
daripenerimaan dan pengeluaran proyek
secaratunai (cash) yang akan terjadi dalam
kurunwaktu tertentu, agar dapat
mengetahuikelebihan ataupun kekurangan
dana dariwaktu ke waktu , termasuk
mengatasi finansialbila defisit.

Teknik Sipil F.T. Unlam 2

 PENGERTIAN
• Aliran dari uang masuk, maupun yang keluar.
• Penerimaan dan pengeluran biaya selama
pelaksanaan suatu proyek (operasioanl dan
non operasional)
• Penerimaan pada proyek konstruksi tidak
terjadi setiap saat, tetapi menurut tahapan
pembayaran/angsuran
• Arus dana disamakan dengan kurva s

Teknik Sipil F.T. Unlam 3

 Tujuan Cash Flow Proyek
1. Untuk mengetahui jumlah pinjaman
yangdiperlukan untuk penyelesaian proyek
2. Untuk mengetahui jadwal pinjaman
yangdiperlukan (jumlah dan waktu)
3. Untuk mengetahui jadwal
pengembalianpinjaman (jumlah dan waktu)
4. Untuk mengetahui jumlah bunga pinjaman
yangharus ditanggung oleh proyek (berpengaruh
padaCost Estimate)
5. Untuk dapat menekan sekecil mungkin
jumlahbunga yang harus ditanggung.
Teknik Sipil F.T. Unlam 4
Data yang diperlukan untuk penyusunan Cash Flow
proyek
• Kontrak
• Jadwal penerimaan (Progress Schedule)
• Jadwal pengeluaran- Jadwal kebutuhan tenaga
(Manpower Schedule)- Jadwal pengadaan bahan
(Material Schedule)- Jadwal Penggunaan
Peralatan (Equipment Schedule)
• Kas Awal
• Jadwal pinjaman
• Jadwal pengembalian pinjaman dan pembayaran
bunganya
• Prakiraan pembayaran kepada subkontrak
Teknik Sipil F.T. Unlam 5
 Susunan Cash Flow
1. Penerimaan
2. Pengeluaran Proyek
3. Selisih Penerimaan dan Pengeluaran
4. Kas Awal
5. Kas/Saldo sebelum finansial
6. Total Finansial
7. Kas Akhir
8. Posisi Pinjaman

Teknik Sipil F.T. Unlam 6

 Prinsip Pembuatan Cash flow
• Cashflow hanya memperhitungkan : Penerimaan
yangdiperhitungkan bukan pendapatan yang mungkin
tidaklangsung berupa pembayaran (bisa berupa piutang),
Pengeluaran yang diperhitungkan bukan biaya
yangmungkin tak langsung berupa pembayaran (bisa
berupahutang)
• Cashflow dibuat dengan berorientasi pada balance
yangpositip atau kondisi liquiditas yang surplus , bukan
defisit
• Effektif dan Efisien , maksudnya agar sasaran
liquiditastercapai dan menjadi surplus , tidak mengganggu
/menyakitkan mitra bisnis dan hubungan bisnispun
tetapmemberi manfaat bersama

Teknik Sipil F.T. Unlam 7

 Penjelasan Cash Flow
• Penerimaan didapat dari pembayaran termiyn
• Pengeluaran merupakan kebutuhan akan biaya langsung dan tidak langsung
• Selisih Penerimaan dan Pengeluaran-
– Menunjukkan kebutuhan atau kelebihan dana dari transaksi operasional
– Pada umumnya selisih ini pada awalnya akan menunjukkan saldo
negatip , namunsemakin lama makin baik (positip) , artinya penerimaan
akan makin lebih besardari pengeluaran
• Kas Awal, menunjukkan minimum kas yang harus dicadangkan dan harus
ada di proyek untukmembiayai kegiatan rutin dan mendesak
• Kas /Saldo sebelum Finansial
– Diperoleh dengan menambah selisih penerimaan dan pengeluaran
dengan kasawal.
– Angka yang tercantum disini menunjukkan sisa kas yang dihasilkan
sebagai akibattransaksi operasional- Atas dasar sisa tersebut , yg bisa
positip atau negatip , maka dapat ditetapkan kebijaksanaan keuangan
perusahaan.
Teknik Sipil F.T. Unlam 8
 Dasar Perhitungan Cash Flow
• Harga satuan
• Volume pekerjaan
• Metode pelaksanaan
• Urutan pekerjaan
• Analisa waktu pelaksanaan
• Network planning
• Time schedule

Teknik Sipil F.T. Unlam 9

 Biaya Modal Proyek
• Biaya modal awal
• Biaya operasi dan pemeliharaan
• Modal yang terlibat dalam proyek (modal yang
diperlukan oleh kontraktor) adalah selisih dari
pengeluaran dan penerimaan.
• Besarnya selisih ini berbeda-beda dari waktu
ke waktu.

Teknik Sipil F.T. Unlam 10

Rp, uang

Gambar 1 t, waktu
Proyek Umum

Teknik Sipil F.T. Unlam 11

Rp, uang

t, waktu
Gambar 2
Proyek Konstruksi

Teknik Sipil F.T. Unlam 12

• Pada gambar 1 untuk arus penerimaan terjadi
setiap saat
• Pada gambar 2 untuk arus penerimaan terjadi
setiap adanya pembayaran yang diterima oleh
kontraktor berdasarkan kontrak.
• Selisih pengeluaran dan penerimaan (Gambar 2)
merupakan modal yang harus disediakan oleh
kontraktor (daerah arsir mendatar) dan
merupakan surplus/keuntungan (daerah arsir
tegak).
• Selain besarnya selisih tersebut, perlu juga
diperhatikan lamanya modal tersebut.

Teknik Sipil F.T. Unlam 13

• Besarnya modal awal yang diberikan kepada
kontraktor biasanya sekitar 20%
• Kurva arus penerimaan dapat diramalkan dari
kemajuan fisik di lapangan dan sistem
pembayaran termin.

Teknik Sipil F.T. Unlam 14

 Macam-macam Sistem Pembayaran
A. Pembayaran menurut prosentase kemajuan fisik
proyek, misalnya urutan pembayaran diatur
menurut prosentase 25%, 50%, 75%, dan 100%
dari nilai proyek.
B. Pembayaran menurut prosedur kemajuan fisik
per pos pekerjaan. Misalnya proyek Rp 100 M
terdiri dari pos pekerjaan gedung A Rp 50 M,
gedung B Rp 40 M, dan gedung C Rp 10 M.
Syarat pembayaran termyn pos 25%, 50%, 75%,
dan 100% dari masing-masing pos.

Teknik Sipil F.T. Unlam 15

C. Pembayaran menurut kemajuan fisik bulanan
(MC). Artinya pada tanggal tertentu setiap
bulan dihitung menurut kontrak, berapa nilai
kemajuan fisik yang telah dikerjakan
kontraktor.
D. Pembayaran menurut tahap kontruksi.
Misaknya termyn I dibayarkan bila pekerjaan
pondasi telah selesai, termyn II dibayarkan
setelah pekerjaan struktur selesai, dst.
E. Pembayaran secara pendanaan penuh (Full-
financing)
Teknik Sipil F.T. Unlam 16
Tabel 1. Pembayaran menurut prosentase kemajuan fisik proyek

Prestasi Kemajuan Tahap Pembayaran Pembayaran

0% 0% Uang muka 20% 20%
20% 20% Termyn 1 20% 20% - (20% x 20%) – (5% x
20%) = 15%
50% 30% Termyn 2 30% 30% - (30% x 20%) - 5% x
30%) = 22,5%
75% 25% Termyn 3 25% 25% - (25% x 20%) - 5% x
25%) = 18,75%
100% 25% Termyn 4 20% 25% - (25% x 20%) - 5% x
25%) = 18,75%
100% - Termyn 5 5% 5%
Jumlah = 100%

Teknik Sipil F.T. Unlam 17

 Tabel 2. Pembayaran menurut prosedur
kemajuan fisik per pos pekerjaan

Gedung 25% 25% x Rp 50 M Gedung 25% 25% x Rp 50 M

A B
Rp 50 M 50% 25% x Rp 50 M Rp 40 M 50% 25% x Rp 50 M
75% 25% x Rp 50 M 75% 25% x Rp 50 M
100% 25% x Rp 50 M 100% 25% x Rp 50 M

Teknik Sipil F.T. Unlam 18

Tabel 3. Pembayaran menurut kemajuan fisik
bulanan

Bulan ke 1 2 3 4 5
Progress 10% 20% 35% 45% 60%
Kemajuan 10% 10% 15% 10% 15%

Bulan ke 6 7 8 9 10 11
Progress 67% 75% 80% 93% 97% 100%
Kemajuan 7% 8% 5% 13% 4% 3%

Teknik Sipil F.T. Unlam 19

Tabel 4. Pembayaran menurut tahap konstruksi

Tahap Konstruksi Pembayaran

Pondasi Termyn 1
Struktur Termyn 2
Finishing Termyn 3

Teknik Sipil F.T. Unlam 20

 Langkah-Langkah Perhitungan Cash Flow

1. Dari data proyek didapatkan Rencana Anggaran Biaya

(RAB).
– membuat actual cost proyek berupa Rencana Anggaran
Pelaksanaan (RAP), dengan asumsi bahwa pada nilai
kontrak (RAB) sudah termasuk profit Kontraktor dan
juga overhead umum sebesar 10%.
RAB = RAP + Profit
RAP = RAB-10% RAB
RAP = 0,9 . RAB

Teknik Sipil F.T. Unlam 21

2. Actual cost proyek / RAP dibedakan menjadi:
– Biaya tak langsung / overhead proyek, diambil
asumsi bahwa besarnya biaya tak langsung
proyek adalah sebesar 5% dari RAB, dapat ditulis
Biaya tak langsung = 0,05 x RAB
– Biaya langsung, merupakan biaya pelaksanaan
konstruksi fisik yang besarnya adalah selisih
antara RAP dan biaya tak langsung, dapat
dihitung sebagai berikut
Biaya langsung = RAP - Biaya tak langsung
= 0,9 x RAB - 0,05 x RAB
= 0,85 x RAB

Teknik Sipil F.T. Unlam 22

3. Menghitung besarnya profit Kontraktor dapat
dirumuskan : Profit = 0,1 x RAB
4. Pembayaran dari Owner kepada Kontraktor
dan besarnya pembayaran telah ditentukan
tergantung dari fisik pekerjaan.
5. Overdraft merupakan selisih antara biaya
yang diperlukan dengan pembayaran:
Overdraft = RAP kum–Bayar kum
6. Bunga Overdraft, besarnya bunga Overdraft
tiap bulan sebesar 1 % dari Overdraft. Bunga
Overdraft = 0,01 . Overdraft

Teknik Sipil F.T. Unlam 23

 Format Cashflow
No Uraian Tahun
1 2 3 4 dst
1 Penerimaan
2 Pengeluaran
3 Selesih
4 Kas Awal
5 Saldo sblm Finansial
6 Finanasial
a Pinjaman
b Pengeluaran
c Bunga
Total 6
7 Kas Akhir
8 Posisi Pinjaman
Teknik Sipil F.T. Unlam 24
 Contoh Kasus (1)
• Suatu kontraktor PT. XYZ memperoleh
kontrakproyek pembangunan jalan senilai Rp.
10 ,-milyar (termasuk PPN 10 %) , didalam
kontrak diatur cara pembayaran sbb :
Termin Prestasi Dibayar
I 20 % 15%
II 50% 30%
III 80% 30%
IV 100% 20%
V Selesai masa 5%
pemeliharaan

Teknik Sipil F.T. Unlam 25

• Menurut Time Scheduled yang telah dibuat
,proyek akan dapat diselesaikan dalam
waktu10 bulan , dengan progress sbb :

Bulan ke Prestasi Pekerjaan

3 20%
5 50%
7 80%
10 100%

Teknik Sipil F.T. Unlam 26

• Bagian keuangan proyek memerlukan waktu
satu bulan untuk proses pencairan termin
sejak prestasi termin tercapai (termin I yang
sudah dapat dicapai bulan ke 3 , baru
dapatditerima pada bulan ke 4)
• Masa pemeliharaan ditetapkan satu bulanatau
bulan ke 11 , sehingga retensi sebesar 5%
dapat dicairkan pada bulan ke 12

Teknik Sipil F.T. Unlam 27

• Untuk pelaksanaan proyek telah disusun
rencana pengeluaran sebagai berikut :-Biaya
tidak langsung atau biaya tetap akan dibayar
Rp. 100 ,- juta tiap bulan (dari awalsampai
dengan bulan ke 11)
• Biaya langsung akan dikeluarkan sesuai jadwal
sbb :

Teknik Sipil F.T. Unlam 28

 Bulan Pengeluaran (Rp juta)
1 400
2 550
3 600
4 600
5 1050
6 900
7 900
8 900
9 550
10 400
11 50

• Jika kas awal sebesar Rp. 100.000.000 ,-

danbunga pinjaman 2 % per-bulan diminta untuk
membuat Cashflow nya
Teknik Sipil F.T. Unlam 29
• contoh arus kas.xlsx

Teknik Sipil F.T. Unlam 30

 TUJUAN
DARI PERENCANAAN CASH FLOW
• Untuk mengetahui :
– Jumlah pinjaman uang tunai yang diperlukan
– Jadwal pinjaman yang diperlukan (jumlah &
waktunya)
– Jadwal pengembalian pinjaman (jumlah &
waktunya)
– Jumlah bunga pinjaman yang harus ditanggung
oleh proyek
 DATA YANG DIPERLUKAN DALAM MENYUSUN
CASH FLOW
• Jadwal penerimaan proyek sesuai dengan
persyaratan pembayaran dan kontrak
• Jadwal pengeluaran proyek, sesuai dengan
kebijakan pembelanjaan
• Kas awal yang dipunyai atau diberikan kepada
proyek
Kebijaksanaan pembelanjaan Cash Flow

Bila kondisi keuangan tidak mencukupi untuk menunjang kegiatan

pelaksanaan proyek, dapat ditempuh dua cara, yaitu :

• Pinjam uang ke Bank atau Lembaga Keuangan lain, untuk keperluan

pembiayaan secara tunai, agar dapat menekan biaya, tetapi dilain
pihak harus membayar bunga pinjaman.

• Tidak pinjam uang, tetapi menggunakan kebijakan kredit atau

barang atau jasa yang diperlukan. Dalam hal ini memang terbebas
dari bunga pinjaman, tetapi harga yang diperoleh biasanya lebih
tinggi dibanding bila dilakukan secara tunai.

Dari dua cara tsb harus dievaluasi yang mana yang lebih
memungkinkan.
 MANFAAT
PERENCANAAN CASH FLOW

• Menjamin lancarnya kemajuan pelaksanaan

proyek dari segi pembayaran
• Menekan sekecil mungkin biaya pinjaman
yang harus ditanggung oleh proyek
 Unsur-unsur Cash Flow
1. Penerimaan bersih, yaitu uang dari proyek yang masuk ke dalam kas (plus)
2. Pengeluaran, yaitu uang yang dikeluarkan untuk keperluan pelaksanaan
proyek (minus)
3. Selisih penerimaan dan pengeluaran
4. Bila positif tanpa diberi tanda dan bila negatif diberi tanda kurung sebagai
pengganti tanda minus
5. Kas awal, yaitu uang yang disediakan sebelum kegiatan proyek dimulai
6. Kas sebelum finansial, yaitu kondisi kas sebelum ada kebijakan finansial
(atau penjumlahan butir 3 dan 4)
7. Finansial, terdiri dari pinjaman, pengembalian pinjaman dan bunga
pinjaman serta total finansial
8. Kas akhir, yaitu penggabungan kas sebelum finansial dan total finansial
9. Jumlah pinjaman secara komulatif, merupakan total pinjaman yang terjadi
pada tiap akhir bulan
10. Jumlah komulatif pinjaman yang paling tinggi dipergunakan untuk
menetapkan plafond pinjaman
 FORMULIR CASH FLOW

BULAN
NO URAIAN KETERANGAN
1 2 3 4 5 6 7 8
1 Penerimaan Bersih - - 200 - 300 300 - 200
2 Pengeluaran (50) (150) (150) (150) (100) (150) (100) (50)
3 Selisih Penerimaan -
Pengeluaran (50) (150) 50 (150) 200 150 (100) 150
4 Kas Awal 50 200 46 92 38 32 80 80
5 Kas Sebelum Finansial
- 50 96 (58) 238 182 (20) 230
6 Financial 6.1.
Pinjaman 200 - - 100 - - 100 -
6.2. Pengembalian - - - - (200) (100) - (100)
6.3. Bunga Pinjaman
(2%) - (4) (4) (4) (6) (2) - (2)
Total Financial 200 (4) (4) 96 (206) (102) 100 (102)
7 Kas Akhir 200 46 92 38 32 80 80 128
8 Komulatif Pinjaman 200 200 200 300 100 - 100 -
 Detail
Penerimaan dan Pengeluaran

BULAN
NO URAIAN KETERANGAN
1 2 3 4 5 6 7 8
1 Penerimaan
1.1. Uang Muka Pekerjaan
1.2. Prestasi Pekerjaan
1.3. Lain-lain
Total Penerimaan

BULAN
NO URAIAN KETERANGAN
1 2 3 4 5 6 7 8
2 Pengeluaran
2.1. Material
2.2. Upah
2.3. Alat
2.4. Sub Kontraktor
2.5. Persiapan &
Penyelesaian
2.6. Overhead
2.7. Lain-lain
Total Pengeluaran
 PENGENDALIAN CASH FLOW

• Oleh karena itu ada dua hal pokok

• Kegiatan Pengendalian
pada Csah Flow adalah
penting sekali, karena bila
rencana penerimaan dan
atau pengeluaran berbeda
realisasinya, maka cash
flow harus direvisi total.
dalam pengendalian pada Cash Flow
yaitu :
– PENGENDALIAN PENERIMAAN
Hal ini sangat dipengaruhi oleh pihak
luar yang terlibat dlm proses
pembayaran.
Oleh karena itu fokus pengendalian
adalah keluar.
– PENGENDALIAN PENGELUARAN
Hal ini merupakan kegiatan yang dapat
dikendalikan dalam proses pelaksanaan
kebijakan pengeluaran.
Oleh karena itu fokus pengendaliannya
adalah kedalam, dengan memikirkan
semua konsekuensinya
 PENGENDALIAN CASH FLOW

• Bila saldo antara • Oleh karena itu

penerimaan dan pengendalian Cash
pengeluaran tidak Flow proyek
imbang, biasanya merupakan hal yang
kebijakan pengeluaran sangat penting yang
yang disesuaikan dengan dalam kenyataan
segala konsekuensinya sering diabaikan para
engineer
 PENERAPAN KURVA S PADA CASH FLOW

• Metode untuk cash flow adalah menggunakan

analisis kurva-s yang menampilkan hubungan
antara network planing dengan pengeluaran.
• Biaya komulatif proyek akan membentuk kurva-s
• Cash Flow sering dipersamakan dengan kurva – s
karena bentuknya mirip hurup S
 Gambar kurva-s untuk ES dan LS yang
mengindikasikan perbedaan waktu dari cash flow
dari aktivitas ES terhadap LS
 Proyeksi Cash Flow

• Proyeksi dari pendapatan dan pengeluaran

selama umur proyek dapat dikembangkan
dari time schedule yang digunakan
kontraktor
• Kontraktor membuat barchart proyek,
menandai biaya pada bars dan
menghubungkan jumlah total pengeluaran
proyek sehingga terbentuk kurva-s-
Kurva S pengeluaran
• Kurva arus penerimaan dapat kita ramalkan
dari kemajuan fisik dilapangan dan sistim
pembayaran termyn a.l : pembayaran
merurut prosentase kemajuan fisik
proyek,bulanan, tahap konstruksi dll
• Profil pendapatan dan pengeluaran
• Pengaruh uang muka terhadap profil
pendapatan dan pengeluaran :
Profil pendapatan dan pengeluaran
Pengaruh uang muka thdp Profil pendapatan
dan pengeluaran
 OVERDRAFT
• Overdraft adalah selisih antara pengeluaran
pada suatu proyek dengan pembayaran dari
owner kepada kontraktor, sehingga
merupakan kebutuhan dari kontraktor untuk
menyediakan dana terlebih dahulu sebelum
menerima pembayar dari owner
• Kontraktor perlu mengetahui overdraft
maksimum yang akan terjadi selama umur
proyek untuk mengetahui jumlah kridit bank
yang harus dibuat
• Kontraktor harus membayar bunga kepada
bank untuk jumlah overdraf pada akhir bulan
Overdraft
Tabel Diagram Aliran Kas ( Dalam Juta Rupiah)

Bulan 1 Bulan 2
Aliran Kas 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Jumlah Saldo
Kas Masuk
1 Uang Muka 25 25
2 Termin 25 25 25 75
3 Retensi 5 5
Jumlah 25 0 25 0 25 0 25 0 5 105
Kumulatif 25 25 50 50 75 75 100 100 105 105

Aliran Kas 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Jumlah

Kas Keluar
A Biaya Langsung
1 Material 1 1 1,5 2,5 4,5 1,5 1 1,5 1,5 16
2 Upah Kerja 0,35 0,35 0,5 0,75 1 0,5 0,3 1,5 1,5 6,75
3 Sewa Alat 0,1 0,1 0,2 0,3 0,5 0,2 0,2 0,5 0,5 2,6
4 Mobilisasi 1,5 1,5 1,5 1,5 6
B Biaya Tak Langsung
1 Gaji Pegawai 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 0,75 0,75 12
2 Peralatan Kantor 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,9
3 Listrik,n Telp, Air 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 1,35
4 Transport 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 1,8
5 Lain-lain 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,9
Jumlah 5 3,5 4,25 5,6 8,05 4,25 5,05 6,3 6,3 48,3
Kumulatif 5 8,5 12,75 18,35 26,4 30,65 35,7 42 48,3 48,3
Saldo Akhir 56,7

Dari Tabel Arus Kas diatas , margin keuntungan perusahaan adalah Rp. 56,7 Juta