Header halaman gasal: Penggalan Judul Artikel Jurnal

ANALISIS YURIDIS ATAS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NO. 2864 K/Pdt/2009 TENTANG
KEABSAHAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH DI BAWAH TANGAN

Monalisa Windioko
Program S-1 Ilmu Hukum, Fakultas Ilmu Sosial, Universitas Negeri Surabaya, monalisawindioko@gmail.com.

Abstrak

Hukum tanah di Indonesia didasarkan pada Hukum Adat. Hal ini terdapat dalam Pasal 5 Undang-undang No. 5
tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Menurut Pasal 37 Ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24
Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, jual beli hak atas tanah harus dibuat di hadapan PPAT tetapi masih banyak jual
beli hak atas tanah yang dilakukan tidak di hadapan PPAT. Hal demikian akan merugikan pihak pembeli, karena
pembeli hanya dapat menguasai hak atas tanah secara fisik saja, sedangkan secara hukum kepemilikan hak atas tanah
tersebut adalah tetap pada nama yang tercantum didalam sertipikat hak atas tanah. Seperti yang terjadi dalam perkara
yang telah diputuskan dalam Putusan Mahkamah Agung No. 2864 K/Pdt/2009.

Tujuan penelitian berikut adalah untuk mengetahui apakah jual beli di bawah tangan sah menurut hukum yang
berlaku dan untuk meneliti apakah putusan Mahkamah Agung No. 2864 K/Pdt/2009 tersebut sudah tepat. Penelitian ini
menggunakan metode penelitian hukum normatif dengan pendekatan perundang–undangan, pendekatan kasus dan
pendekatan konsep.

Hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa jual beli hak atas tanah yang dilakukan tanpa akta jual beli PPAT
atau di bawah tangan tetap sah dalam hukum adat, namun untuk melakukan pendaftaran permohonan hak milik yang
baru harus dengan akta autentik yang dibuat dihadapan PPAT. Pertimbangan hukum hakim dalam putusan tersebut
sudah sesuai dengan hukum yang berlaku.

Kata Kunci: jual beli, hak atas tanah, di bawah tangan

Abstract

Land Law in Indonesia is based on Adat Law.This is stated in article 5 Law number 5 Year 1960 concerning
Basic Rules of Land Law. According to article 37 subsection (1) Government Regulation number 24 Year 1997
concerning Land Registration, land transaction must be made in front of PPAT but there are lots of transaction which are
made without the existence of PPAT. It will be detrimental to the buyer, because buyer only can posses land right
physically while legally, ownership rights over the land still belongs to the name listed in the certificate. The example of
the case is the Supreme Court's Verdict Number 2864 K/Pdt/2009.

The following research objectives are to find out whether the transaction without the existence of PPAT is valid
according to the applicable law and to examine whether the Supreme Court's Verdict Number 2864 K/Pdt/2009 is
suitable with the law. This research uses normative legal research method with a statute, case and concept approach.

From the results it can be concluded that the land transaction done without the existence of PPAT remain valid
based on Adat Law, however to register the new land right application must be accompanied by authentic akta made in
front of PPAT. Judicial consideration made by the judge in the Verdict has been in accordance with the applicable law.

Keywords: transaction, land right, without the existence

1
 Tertib Peraturan
PENDAHULUAN Indonesia. Adapun administrasi Pemerintah Nomor
Tanah landasan pertanahan 24 Tahun 1997 yang
merupakan konstitusional merupakan tujuan mana isinya meliputi
kebutuhan pokok kebijakan utama dalam usaha penyelenggaraan
dalam kehidupan pembangunan memperoleh pendaftaran tanah
manusia, baik bidang pertanahan kepastian hak atas mulai dari
sebagai tempat pada intinya tanah. UUPA telah pengukuran,
tinggal maupun bersumber pada meletakkan pemetaan,
sebagai sumber Pasal 33 ayat (3) kewajiban pada penyelenggaraan tata
penghasilan untuk Undang-Undang pemerintah untuk usaha pendaftaran
memenuhi Dasar 1945 yang melaksanakan dan pendaftaran
kebutuhan- berbunyi : “Bumi pendaftaran tanah- peralihan hak atas
kebutuhan hidup. dan air serta tanah yang ada di tanah serta
Demikian pula kekayaan alam yang seluruh Indonesia pemberian surat
dalam pelaksanaan terkandung disamping bagi para tanda bukti hak yang
pembangunan didalamnya dikuasai pemegang hak untuk berlaku sebagai alat
nasional yang oleh Negara dan mendaftar hak atas bukti yang kuat yaitu
bertitik berat pada dipergunakan tanah yang ada berupa sertipikat hak
pembangunan sebesar-besarnya padanya sesuai atas tanah.
ekonomi dan kemakmuran dengan ketentuan Tujuan
tercapainya rakyat”. Sebelum pada Pasal 19 UUPA pendaftaran tanah
masyarakat adil berlakunya Undang- Nomor 5 Tahun menurut Pasal 19
makmur berdasarkan Undang Pokok 1960 yakni : “Untuk UUPA adalah
Pancasila dan Agraria (UUPA), menjamin kepastian kepastian hukum,
Undang-Undang hukum tanah di hukum oleh yang meliputi :
Dasar 1945, tanah Indonesia bersifat Pemerintah diadakan a) Kepastian
memiliki peran yang dualisme, artinya pendaftaran tanah di mengenai
sangat penting. peraturan-peraturan seluruh wilayah orang/badan
Begitu pentingnya yang bersumber Republik Indonesia hukum yang
tanah bagi pada hukum adat menurut ketentuan- menjadi
kehidupan manusia (hukum yang sudah ketentuan yang pemegang
sehingga tidak lama melekat di diatur dengan hak atas tanah
mengherankan masyarakat Peraturan yang disebut
apabila setiap Indonesia) dan Pemerintah”. pula
manusia ingin hukum barat (hukum Selanjutnya, kepastian
memiliki atau pemerintahan Peraturan subyek hak
menguasainya yang Kolonial belanda). Pemerintah yang atas tanah.
berakibat pada Masyarakat pribumi dimaksud dalam b) Kepastian
timbulnya masalah- tunduk pada hukum pasal 19 UUPA letak, batas-
masalah pertanahan barat dan hukum adalah batasnya,
yang sering adat sedangkan dikeluarkannya panjang dan
menimbulkan pemerintah Kolonial Peraturan lebar yang
perselisihan. belanda tidak Pemerintah Nomor disebut
Salah satu tujuan memperdulikan 10 Tahun 1961 dengan
pembentukan hukum adat yang tentang Pendaftaran kepastian
Undang-Undang sudah turun temurun Tanah yang obyek hak
Nomor 5 Tahun di masyarakat dikeluarkan atas tanah.2
1960 Tentang Indonesia. Setelah Pemerintah tanggal Diadakannya
Peraturan Dasar berlakunya UUPA 23 Maret 1960. pendaftaran tanah
pokok-Pokok pada tanggal 24 Dalam tentunya akan
Agraria (Selanjutnya September 1960 perkembangannya membawa akibat
disebut UUPA) berakhirlah masa Peraturan hukum yaitu
adalah meletakkan dualisme hukum Pemerintah Nomor diberikannya surat
dasar-dasar untuk tanah yang berlaku 10 Tahun 1961 ini tanda bukti hak atas
memberikan jaminan di Indonesia menjadi direvisi menjadi
kepastian hukum suatu unifikasi 2
Irawan
mengenai hak-hak hukum tanah.1 Tanah dan Soerodjo,2003, Kepastian
atas tanah bagi Pendaftarannya, Hukum Hak Atas Tanah
1
seluruh rakyat Adrian Sutedi,2010, Jakarta, Sinar Grafika, Di Indonesia , Surabaya,
Peralihan Hak Atas hlm.1. Arkola, hlm.78.
tanah yang lazim di Kelurahan sebidang tanah sertipikat tanah BPN
disebut sebagai Rontu yang harus melihat pada
sertipikat tanah Kecamatan diperkirakan buku induk tanah
kepada pemegang Raba Kota seluas 3 are tersebut apakah
hak atas tanah yang Bima. Dalam tersebut, Jumat tercatat dan sudah
bersangkutan yang satu lahan, (4/10/13). diterbitkan sertipikat
berlaku sebagai alat terdapat dua Tanah itu atau belum.
pembuktian yang sertipikat statusnya saat Disisi lain,
kuat mengenai data dengan ini dipinjamkan kenyataanya masih
fisik dan data yuridis kepemilikan pada orang ditemukan jual beli
yang termuat yang berbeda. lain. Diduga, oleh masyarakat di
didalamnya, Kendati pihak daerah-daerah
sepanjang data fisik persoalan dua peminjam pedesaan maupun
dan data yuridis sertipikat memanfaatkan kota besar yang
tersebut sesuai tersebut telah keadaaan.”3 melakukan jual beli
dengan data yang diselesaikan secara adat yakni di
ada dalam surat ukur secara Contoh dari bawah tangan atau
dan buku tanah hak kekeluargaan, kasus diatas tidak dilakukan di
yang bersangkutan namun kedua tercermin bahwa hadapan PPAT .
(Pasal 32 ayat (1) PP kelompok masih terdapat Negara kita sendiri
Pendaftaran Tanah). keluarga penyimpangan mengakui dan
Namun sebagian tersebut masih dalam penerbitan menghormati
besar masih banyak memperebutka sertipikat hak atas kesatuan-kesatuan
masyarakat yang n klaim sebagai tanah, antara lain masyarakat hukum
belum mendaftarkan pemilik lahan sertipikat ganda adat serta hak-hak
tanahnya, ini adalah yang sah. yang masih marak tradisionalnya
kenyataan mengenai Karena upaya di kalangan sepanjang masih
keadaan tanah-tanah perdamaian masyarakat kita. hidup dan sesuai
di Indonesia. tidak bisa Dimana sertipikat dengan
Faktanya diselesaikan ganda terjadi karena perkembangan
sekarang, dalam secara pada waktu masyarakat dan
dunia pertanahan kekeluargaan, dilakukan prinsip Negara
sering beredar sempat pengukuran ataupun Kesatuan Republik
sertipikat palsu, dipermasalahka penelitian Indonesia, yang
sertipikat asli tapi n hingga dilapangan, diatur oleh Undang-
palsu dan sertipikat melibatkan pemohon dengan Undang sesuai
ganda di kalangan unsur aparat sengaja atau tidak dengan Pasal 18B
masyarakat sehingga Kelurahan sengaja ayat (2) Undang-
pemegang hak atas Rontu. Badan menunjukkan letak Undang Dasar Tahun
tanah perlu mencari Pertanahan tanah dan batas- 1945. Hukum adat
informasi tentang Nasional batas yang salah, dalam kaitannya
kebenaran data fisik (BPN) Kota adanya surat bukti dengan hak atas
dan data yuridis Bima pun atau pengakuan hak tanah adalah
yang tertera dalam dipertanyakan, yang ternyata sebagaimana dalam
sertipikat tersebut di karena terbukti Pasal 5 Undang-
Kantor Pertanahan merupakan mengandung Undang Nomor 5
setempat. Salah satu pihak yang ketidakbenaran, Tahun 1960 tentang
contoh kasus berwenang kepalsuan atau tidak Peraturan Dasar
sengketa mengenai menerbitkan berlaku lagi. Pokok-Pokok
sertipikat ganda sertipikat tanah. Seharusnya hal ini Agraria, yang lebih
yang dikutip penulis Kasus kedua tidak dimungkinkan dikenal dengan
dari media internet. sertipikat ganda terjadi, karena untuk sebutan Undang-
“Kab itu terungkap menerbitkan sebuah Undang Pokok
ar Harian ketika Kantor 3
Agraria (UUPA),
Bima” pada Kelurahan BK, Kasus Dua menentukan
hari Jumat Rontu ramai Sertifikat di Atas Satu bahwa4 :
(17/01/2014) didatangi Lahan, 10 Januari 2014,
4
“Kasus sejumlah warga http://kahaba.info/berita Boedi Harsono,
sertipikat yang ribut soal -bima/12384/kasus-dua- 2002, Hukum Agraria
ganda, muncul sertipikat sertifikat-di-atas-satu- Indonesia, Himpunan
lahan.html (13.40) Peraturan-Peraturan
 “Hukum Kemudian menurut dinyatakan dalam PP di lapangan
Agraria yang Hukum (BW) Pasal No. 24 tahun 1997 menunjukan bahwa
berlaku atas 1457 disebutkan tentang Pendaftaran proses jual beli yang
bumi, air, dan bahwa jual-beli Tanah Pasal 37 ayat dilakukan oleh
ruang angkasa tanah adalah suatu 1 yang berbunyi: masyarakat
ialah hukum perjanjian dengan ”Peralihan hak dilakukan secara
adat, sepanjang mana penjual atas tanah dan sederhana yaitu
tidak mengikatkan dirinya hak milik atas saling mempercayai
bertentangan (artinya berjanji) satuan rumah antara penjual dan
dengan untuk menyerahkan susun melalui pembeli. Alat bukti
kepentingan hak atas tanah yang jual-beli, tukar- yang digunakan
nasional dan bersangkutan kepada menukar, hanya berupa
Negara yang pembeli yang hibah, kwitansi dan
berdasarkan mengikatkan dirinya pemasukan selembar kertas
atas persatuan untuk membayar data segel yang
bangsa, dengan kepada penjual harga perusahaan dan ditandatangani kedua
Sosialisme yang telah perbuatan pihak dan
Indonesia serta disepakatinya.5 hukum ditandatangani pula
dengan Semenjak pemindahan oleh dua orang saksi
peraturan- diundangkanya hak karena serta diketahui oleh
peraturan yang UUPA, maka lelang hanya Kepala Desa
tercantum pengertian jual-beli dapat setempat. Seperti
dalam Undang- tanah bukan lagi didaftarkan jika kita ketahui bahwa
Undang ini dan suatu perjanjian dibuktikan perbuatan hukum
dengan seperti dalam Pasal dengan akta jual beli dapat
peraturan 1457 jo 1458 KUH yang dibuat dilakukan asalkan
perundang- Perdata Indonesia, oleh PPAT yang dapat memenuhi
undangan melainkan perbuatan berwenang syarat yang telah
lainnya, segala hukum pemindahan menurut ditetapkan antara
sesuatu dengan hak untuk selama- ketentuan lain, menurut Maria
mengindahkan lamanya yang peraturan S. W. Sumardjono
unsur-unsur bersifat tunai dan perundang- sifat jual beli tanah
yang kemudian undangan yang menurut hukum
bersumber pada selanjutnya diatur berlaku”.6 adat, adalah :7
hukum agama.” dalam Peraturan Jadi jual beli a) Tunai,
Pelaksanaan dari Hak atas Tanah artinya
Menurut Boedi UUPA yaitu PP No. harus dilakukan di penyeraha
Harsono, “Dalam 10 tahun 1961 yang hadapan Pejabat n hak atas
Hukum Adat telah diperbaruhi Pembuat Akta Tanah tanah oleh
perbuatan dengan Peraturan (PPAT). Hal tersebut pemilik
pemindahan hak Pemerintah Nomor sebagai bukti bahwa tanah
(jual-beli, hibah, 24 tahun 1997 telah terjadi jual beli (penjual)
tukar-menukar) tentang Pendaftaran sesuatu hak atas dilakukan
merupakan Tanah. Yang tanah dan bersamaan
perbuatan hukum menentukan bahwa selanjutnya Pejabat dengan
yang bersifat tunai”. jual–beli tanah harus Pembuat Akta Tanah pembayara
Jual-beli dalam dibuktikan dengan (PPAT) membuat n harganya
hukum tanah dengan suatu akta yang akta jual beli-nya oleh pihak
pembayaran dibuat oleh dan di yang kemudian lain
harganya pada saat hadapan Pejabat diikuti dengan (pembeli).
yang bersamaan Pembuat Akta Tanah pendaftarannya pada Dengan
secara tunai. Tunai (PPAT), Kantor Pertanahan perbuatan
di sini maksudnya, sebagaimana setempat sesuai hukum jual
bahwa perbuatan 5
dengan lokasi tanah. beli
pemindahan hak dan Harun Al-Rashid, 1986, Tidak dapat tersebut,
pembayaran Sekilas Tentang Jual- dipungkiri, 7
harganya dilakukan Beli Tanah (Berikut kenyataan yang ada Urip Santoso,
secara langsung. Peraturan- 2011, Pendaftaran dan
6
Peraturannya), Jakarta, Boedi Harsono, Peralihan Hak Atas
Hukum Agraria, Jakarta, Ghalia Indonesia, hlm. 2002, Op, Cit. hlm. 538- Tanah , Jakarta, Kencana,
Djambatan, hlm. 7. 51-52. 539. hlm. 361.
 maka ketentuan tanah harus dibuat di peralihan hak
seketika itu hukum yang hadapan Pejabat milik atas tanah
juga terjadi berlaku PPAT yang telah yang dilakukan
peralihan ditunjuk. Hal ini diantara Warga
hak atas Permasalahan diperkuat dengan Negara
tanah. yang muncul Pasal 2 ayat (1) Indonesia yang
Harga berikutnya adalah Peraturan dibuktikan
yang bagaimanakah Pemerintah No. 37 dengan akta
dibayarkan dengan keabsahan Tahun 1998 tentang yang tidak
pada saat akta-akta di bawah Peraturan Pejabat dibuat oleh
penyeraha tangan tersebut Pembuat Tanah Pejabat
n hak tidak dalam memberikan (PPAT) yang Pembuat Akta
harus lunas jaminan kepastian berbunyi sebagai Tanah, tetapi
atau penuh hak kepada pemilik berikut : ”PPAT menurut Kantor
dan hal ini baru, agar tidak bertugas pokok Pertanahan
tidak terjadi melaksanakan tersebut kadar
mengurang penyimpangan sebagian kegiatan kebenarannya
i sifat tunai dalam penerbitan pendaftaran tanah dianggap cukup
tadi. sertipikat terhadap dengan membuat untuk
b) Riil, artinya hak atas tanah. akta sebagai bukti mendaftar
kehendak Masyarakat di telah dilakukannya peralihan hak
atau niat Indonesia umumnya perbuatan hukum yang
yang masih banyak yang tertentu mengenai bersangkutan.
diucapkan menganut hukum hak atas tanah atau
harus adat dimana jual beli Hak Milik Atas Dalam hal ini
diikuti masih dilakukan di Satuan Rumah timbul pertanyaan di
dengan bawah tangan dalam Susun yang akan kalangan masyarakat
perbuatan arti bahwa jual beli dijadikan dasar bagi dimana dalam
yang nyata tersebut cukup pendaftaran keabsahan jual beli
menunjukka dilakukan dengan perubahan data hak atas tanah di
n tujuan kesepakatan kedua pendaftaran tanah bawah tangan, masih
jual beli belah pihak dan yang diakibatkan menimbulkan
tersebut, disaksikan oleh para oleh perbuatan kerancuan dalam
misalnya saksi. Apabila hukum itu.” menentukan
dengan dianggap kurang Di lain pihak, kepastian hukum.
diterimanya meyakinkan maka Pemerintah juga Seperti pada kasus
uang oleh dibuatkan kwitansi, mengeluarkan suatu gugatan sertipikat
penjual, dan ataupun jika ingin peraturan yang ganda yang terjadi di
dibuat perjanjian jual beli berbunyi Pengadilan Negeri
perjanjian itu lebih jelas lagi sebagaimana lebih Kota Mojokerto,
di hadapan isinya maka lanjut diuraikan dimana sudah
Kepala dibuatkanlah dalam Pasal 37 ayat berkekuatan incraht
Desa. pernyataan yang (2) Pemerintah pada Putusan
c) Terang, ditulis di atas kertas Nomor 24 Tahun Mahkamah Agung
artinya segel yang 1997 tentang Nomor :
untuk ditandatangani oleh pendaftaran tanah 2864/K/Pdt/2009
perbuatan kedua belah pihak yang berbunyi :8 bahwa pada saat
hukum serta disaksikan oleh Bahwa dalam tanggal 21 Februari
tersebut orang-orang tertua di keadaan 2008 Pengadilan
haruslah di desa disahkan oleh tertentu Negeri Mojokerto
lakukan di Kepala Desa sebagaimana melaksanakan
hadapan setempat. Sedangkan yang eksekusi
Kepala dalam Pasal 37 ayat ditentukan oleh pengosongan atas 2
Desa 1 Peraturan Menteri, bidang tanah dengan
sebagai Pemerintah Nomor Kepala Kantor bangunan yang
tanda 24 Tahun 1997 Pertanahan melekat diatasnya
bahwa mewajibkan setiap dapat sesuai SHM No. 696
perbuatan perjanjian yang mendaftar Luas 465 m dan
itu tidak berkenaan dengan 8
SHM No. 697 Luas
melanggar pemindahan hak atas Boedi Harsono, 654 m2, namun pada
2002, Op, Cit. hlm. 539.
kenyataannya dan bukan dengan merupakan objek tersebut maka cacat
pelaksanaan akta jual beli yang sengketa dari Ibu yuridis pula Surat
eksekusi tersebut dibuat oleh Pejabat Larasati , padahal Keterangan Riwayat
digagalkan karena pembuat Akta Tanah faktanya Mulyadi Tanah tanggal 20
Suharti (tergugat III) (PPAT). Dengan dan Sulami (tergugat Oktober 1999
merasa mempunyai demikian telah jelas I) membeli tanah No.310/110/407.44.0
sertipikat atas rumah bahwa kwitansi jual objek sengketa 2/199 sehingga
dan tanah yang beli dibawah tangan tersebut dari Bapak sertipikat No.1336
ditempati yang tersebut tidak sah Kuswandi. atas nama Mulyadi
dimana rumah menurut Pasal 37 Selain itu dan Sulami (tergugat
tersebut termasuk ayat (1) PP No. 24 bahwa pendapat dan I) adalah cacat
dalam obyek Tahun 1997 tentang pertimbangan secara yuridis
eksekusi tersebut. Pendaftaran Tanah. hukum Majelis sehingga tidak sah
Pada saat dilakukan Menurut Dwi Hakim pada tingkat dan batal demi
pengukuran oleh Bijanto (penggugat) banding yaitu hukum. Adanya
Kantor Pertanahan pendapat Pengadilan Pengadilan Tinggi bukti dari Kantor
Kota Mojokerto Tinggi Surabaya Surabaya Pertanahan Kota
(tergugat IV) pada adalah salah menyatakan bahwa Mojokerto yaitu
lokasi obyek memberikan tidak ada perbuatan kwitansi jual beli
eksekusi tersebut, pertimbangan bahwa melawan hukum tanah objek sengketa
tanah dan bangunan Mulyadi dan Sulami yang dilakukan para tertanggal 1 Januari
yang di klaim (tergugat I) telah tergugat adalah salah 1997 antara Larasati
Suharti (tergugat III) nyata membeli tanah bahwa Mulyadi dan dengan Mulyadi dan
memiliki sertipikat yang kemudian Sulami (tergugat I) Sulami (tergugat I)
merupakan bagian bersertipikat hak dan Kepala Desa semakin
dari tanah dan milik No.1336 luas Prajurit Kulon membuktikan
bangunan yang 188 m2 terletak di (tergugat II) adanya kejanggalan
dimiliki oleh Dwi Kelurahan Prajurit mengatur dalam jual beli tanah
Bijanto (penggugat) Kulon Kota sedemikian rupa tersebut, adanya
dalam SHM 697 Mojokerto dari agar bisa di terbitkan kwitansi jual beli
seluas 654 m2. Dan Larasati pada Tahun sertipikat No.1336 tertanggal 1 Januari
setelah diteliti lebih 1990, karena pada atas nama pemegang 1997 adalah
dalam lagi, ternyata persidangan tgl 25 hak Mulyadi dan rekayasa Mulyadi
sertipikat hak milik Juni 2008, Majelis Sulami (tergugat I). dan Sulami (tergugat
No. 1336 yang Hakim Pengadilan Merekayasa I), bagaimana
dimiliki oleh Suharti Negeri Mojokerto sebagian tanah yang mungkin kwitansi ini
(tergugat III) bukan yang memeriksa terletak di persil 14 d ada, fakta hukum
beratas namakan perkara ini dengan No.Petok D: berdasarkan
milik Suharti melakukan 181 atas nama keterangan saksi
melainkan atas nama pemeriksaan Larasati, tertanggal 1 membuktikan
Mulyadi dan Sulami setempat terhadap Januari 1997 padahal Larasati meninggal
(tergugat I) jadi objek sengketa Larasati meninggal dunia pada tahun
dalam hal ini Suharti tersebut didapati dunia pada Tahun 1996. Pendapat
(tergugat III) bukan fakta bahwa dalam 1996 sehingga tidak Pengadilan Tinggi
pemegang Hak yang persidangan di mungkin ada Surabaya yang
sah atas sertipikat Pengadilan Negeri kwitansi tersebut. mengganggap
tersebut. Dalam Mojokerto Bahwa dengan tidak kwitansi tertanggal 1
penerbitan sertipikat menyatakan bahwa adanya catatan Januari 1997 hanya
hak milik No. 1336 Mulyadi dan Sulami dalam Buku C Desa kesalahan yang
tersebut berdasarkan (tergugat I) membeli dan Kecamatan sifatnya administrasi
kwitansi jual beli tanah tersebut dari Prajurit Kulon Kota adalah sangat salah,
dibawah tangan Bapak Kuswandi Mojokerto yang karena sesuai dengan
antara Mulyadi dan dengan demikian menyatakan bukti dari Dwi
Sulami (tergugat I) pendapat Pengadilan peralihan hak dari Bijanto (penggugat)
dengan pihak Tinggi Surabaya Larasati kepada dan Suharti (tergugat
penjual pada tanggal adalah salah karena Mulyadi dan Sulami III) yakni sertipikat
1-1-1997 yang menyatakan Mulyadi diperkuat dengan hak milik No.1336
disahkan oleh dan Sulami (tergugat cacat yuridisnya diterbitkan tanggal
Kepala Desa Prajurit I) telah nyata kwitansi tertanggal 1 23 Oktober 2001
Kulon (tergugat II) membeli tanah yang Januari 1997 atas nama pemegang
hak Mulyadi dan Kemudian Suharti tangan yang mana hak atas tanah di
Sulami (tergugat I) (tergugat III) yang masih dilakukan bawah tangan.
penerbitannya dalam menguasai meskipun Dalam
didasarkan salah objek sengketa tidak menganalisis hasil
dikeluarkan
satunya karena berdasar pada penelitian, peneliti
adanya kwitansi jual ketentuan hukum Peraturan juga menggunakan
beli dibawah tangan yang berlaku. Pemerintah No. 24 pendekatan
tanggal 1 Januari Undang-Undang Tahun 1997 tentang Perundang-
1997 ini . No.5 tahun 1960 Pendaftaran Tanah undanngan,
Dengan tentang Pokok dengan judul : pendekatan kasus
demikian adanya Pokok Agraria ANALISIS dan pendekatan
kwitansi jual beli dengan Peraturan YURIDIS ATAS konsep. Adapun
dibawah tangan atas Pemerintah No.24 peraturan
PUTUSAN
objek sengketa Tahun 1997 sebagai perundang-undangan
antara Larasati peraturan MAHKAMAH yang digunakan
dengan Mulyadi dan pelaksananya AGUNG NO. 2864 penulis sebagai dasar
Sulami (tergugat I) menentukan bahwa K/Pdt/2009 untuk melakukan
ini dan bukti -bukti setiap peralihan hak TENTANG analisis keabsahan
lain berupa foto atas tanah hanya KEABSAHAN jual beli hak atas
copy Surat dapat dibuktikan JUAL BELI HAK tanah dibawah
Pernyataan dengan akta yang tangan dan
ATAS TANAH DI
Pemilik/Penguasaan dibuat oleh Pejabat pertimbangan hakim
Tanah atas nama Pembuat Akta Tanah BAWAH TANGAN. dalam perkara
Mulyadi dan Sulami (PPAT). Sehingga tersebut adalah :
tertanggal 2 Mei perolehan Mulyadi a) Undang-
2000 yang dan Sulami (tergugat METODE Undang
dikeluarkan oleh III) atas tanah objek Jenis penelitian Dasar
Kepala Desa/Lurah sengketa tersebut yang digunakan Republik
Prajurit Kulon dan tidak sah menurut dalam penyusunan Indonesia
foto copy Surat hukum, oleh karena skripsi ini adalah Tahun 1945
Pernyataan tanggal itu Mulyadi dan jenis penelitian b) Kitab
29 Oktober 1997 Sulami (tergugat III) hukum Normatif. Undang-
yang diketahui oleh secara hukum tidak Penelitian hukum Undang
Kepala Desa Prajurit berhak atas tanah Normatif adalah Hukum
Kulon merupakan objek sengketa penelitian hukum Perdata
rekayasa yang tersebut. Faktanya yang meletakkan c) Undang-
menimbulkan mengapa Majelis hukum sebagai Undang No.
kesalahan substansiil hakim membenarkan sebuah bangunan 5 Tahun
dan sangat bahwa akta jual beli sistem norma. 1960
merugikan Dwi hak atas tanah di Penelitian hukum tentang
Bijanto. Dalam hal bawah tangan Normatif yaitu Peraturan
ini tersebut sah, padahal penelitian hukum Dasar
penggugat/Pemohon Dwi Bijanto yang menggunakan Pokok-
Kasasi (pemegang (Penggugat) sumber data Pokok
lelang dan pemegang merupakan sekunder atau data Agraria
hak yang sah pemegang lelang yang diperoleh d) Undang-
berdasarkan yang pada dasarnya melalui bahan Undang No.
sertipikat hak milik sudah memenuhi kepustakaan (bahan 5 Tahun
yang di terbitkan syarat formal yakni hukum dan bahan 2004
tanggal 21 Juli 1992) memilik akta yang non hukum). Hal ini tentang
sangat dirugikan dibuat oleh pejabat berkaitan dengan Perubahan
dengan adanya/ PPAT. menganalisis serta Atas
terbitnya sertipikat Berdasarkan mengkaji Undang-
No.1336 tanggal 23 pertimbangan hakim Undang
hal-hal tersebut di
Oktober 2001 Desa dalam Putusan Nomor 14
atas penulis menjadi Mahkamah Agung
Prajurit Kulon, Tahun 1985
tertarik untuk No. 2864
Kecamatan Prajurit tentang
Kulon Kota meneliti keabsahan K/Pdt/2009, serta Mahkamah
Mojokerto yang jual beli hak atas mengkaji Hukum Agung
cacat secara yuridis. tanah di bawah Pertanahan tentang
keabsahan jual beli
 e) Peraturan (tergugat IV) pada (tergugat I) telah tergugat adalah salah
Pemerintah lokasi objek nyata membeli tanah bahwa Mulyadi dan
No. 24 eksekusi tersebut, yang kemudian Sulami (tergugat I)
Tahun 1997 tanah dan bangunan bersertipikat hak dan Kepala Desa
tentang yang di klaim milik No.1336 luas Prajurit Kulon
Pendaftaran Suharti (tergugat III) 188 m2 terletak di (tergugat II)
Tanah memiliki sertipikat Kelurahan Prajurit mengatur
f) Peraturan merupakan bagian Kulon Kota sedemikian rupa
Pemerintah dari tanah dan Mojokerto dari agar bisa di terbitkan
No. 37 bangunan yang Larasati pada Tahun sertipikat No.1336
Tahun 1998 dimiliki oleh Dwi 1990, karena pada atas nama pemegang
tentang Bijanto (penggugat) persidangan tgl. 25 hak Mulyadi dan
Peraturan dalam SHM 697 Juni 2008, Majelis Sulami (tergugat I).
Pejabat seluas 654 m2. Dan Hakim Pengadilan Merekayasa
Pembuat setelah diteliti lebih Negeri Mojokerto sebagian tanah yang
Akta Tanah dalam lagi, ternyata yang memeriksa terletak di persil 14 d
(PPAT) sertipikat hak milik perkara ini dengan No.Petok D:
g) Putusan No. 1336 yang melakukan 181 atas nama
Mahkamah dimiliki oleh Suharti pemeriksaan Larasati, tertanggal 1
Agung (tergugat III) bukan setempat terhadap Januari 1997 padahal
Nomor beratas namakan objek sengketa Larasati meninggal
2864/K/Pdt/ milik Suharti tersebut didapati dunia pada Tahun
2009 melainkan atas nama fakta bahwa dalam 1996 sehingga tidak
Mulyadi dan Sulami persidangan di mungkin ada
HASIL DAN (tergugat I) jadi Pengadilan Negeri kwitansi tersebut.
PEMBAHASAN dalam hal ini Suharti Mojokerto Bahwa dengan tidak
(tergugat III) bukan menyatakan bahwa adanya catatan
A. Pemaparan Kasus pemegang Hak yang Mulyadi dan Sulami dalam Buku C Desa
sah atas sertipikat (tergugat I) membeli dan Kecamatan
Pada saat tersebut. Dalam tanah tersebut dari Prajurit Kulon Kota
tanggal 21 Februari penerbitan sertipikat Pak Kuswandi Mojokerto yang
2008 Pengadilan hak milik No. 1336 dengan demikian menyatakan
Negeri Mojokerto tersebut berdasarkan pendapat Pengadilan peralihan hak dari
melaksanakan kwitansi jual beli Tinggi Surabaya Larasati kepada
eksekusi dibawah tangan adalah salah karena Mulyadi dan Sulami
pengosongan atas 2 antara Mulyadi dan menyatakan Mulyadi diperkuat dengan
bidang tanah dengan Sulami (tergugat I) dan Sulami (tergugat cacat yuridisnya
bangunan yang dengan pihak I) telah nyata kwitansi tertanggal 1
melekat diatasnya penjual pada tanggal membeli tanah yang Januari 1997
sesuai SHM No. 696 1-1-1997 yang merupakan objek tersebut maka cacat
Luas 465 m dan disahkan oleh sengketa dari Ibu yuridis pula Surat
SHM No. 697 Luas Kepala Desa Prajurit Larasati , padahal Keterangan Riwayat
654 m2, namun pada Kulon (tergugat II) faktanya Mulyadi Tanah tanggal 20
kenyataannya dan bukan dengan dan Sulami (tergugat Oktober 1999
pelaksanaan akta jual beli yang I) membeli tanah No.310/110/407.44.0
eksekusi tersebut dibuat oleh Pejabat objek sengketa 2/199 sehingga
digagalkan karena pembuat Akta Tanah tersebut dari Bapak sertipikat No.1336
Suharti (tergugat III) (PPAT). Dengan Kuswandi atas nama Mulyadi
merasa mempunyai demikian telah jelas Selain itu dan Sulami (tergugat
sertipikat atas rumah bahwa kwitansi jual bahwa pendapat dan I) adalah cacat
dan tanah yang beli dibawah tangan pertimbangan secara yuridis
ditempati yang tersebut tidak sah. hukum Majelis sehingga tidak sah
dimana rumah Menurut Dwi Hakim pada tingkat dan batal demi
tersebut termasuk Bijanto (penggugat) banding yaitu hukum. Adanya
dalam objek pendapat Pengadilan Pengadilan Tinggi bukti dari Kantor
eksekusi tersebut. Tinggi Surabaya Surabaya Pertanahan Kota
Pada saat dilakukan adalah salah menyatakan bahwa Mojokerto yaitu
pengukuran oleh memberikan tidak ada perbuatan kwitansi jual beli
Kantor Pertanahan pertimbangan bahwa melawan hukum tanah objek sengketa
Kota Mojokerto Mulyadi dan Sulami yang dilakukan para tertanggal 1 Januari
1997 antara Larasati Pemilik/Penguasaan dibuat oleh Pejabat tanah atau
dengan Mulyadi dan Tanah atas nama Pembuat Akta Tanah pemindahan hak atas
Sulami (tergugat I) Mulyadi dan Sulami (PPAT). Sehingga tanah adalah suatu
semakin tertanggal 2 Mei perolehan Mulyadi perbuatan hukum
membuktikan 2000 yang dan Sulami (tergugat yang bertujuan
adanya kejanggalan dikeluarkan oleh III) atas tanah objek memindahkan atau
dalam jual beli tanah Kepala Desa/Lurah sengketa tersebut mengalihkan hak
tersebut, adanya Prajurit Kulon dan tidak sah menurut atas tanah dari yang
kwitansi jual beli foto copy Surat hukum, oleh karena mengalihkan kepada
tertanggal 1 Januari Pernyataan tanggal itu Mulyadi dan yang menerima
1997 adalah 29 Oktober 1997 Sulami (tergugat III) pengalihan.9 Dan
rekayasa Mulyadi yang diketahui oleh secara hukum tidak menurut Undang-
dan Sulami (tergugat Kepala Desa Prajurit berhak atas tanah Undang Pokok
I), bagaimana Kulon merupakan objek sengketa Agraria Pasal 20
mungkin kwitansi ini rekayasa yang tersebut. Faktanya ayat (1) disebutkan
ada, fakta hukum menimbulkan mengapa Majelis bahwa hak milik
berdasarkan kesalahan substansiil hakim membenarkan dapat beralih dan
keterangan saksi dan sangat bahwa akta jual beli dialihkan kepada
membuktikan merugikan Dwi hak atas tanah di pihak lain. Yang
Larasati meninggal Bijanto. Dalam hal bawah tangan dimaksud dalam
dunia pada tahun ini tersebut sah, padahal pasal ini adalah hak
1996. Pendapat penggugat/Pemohon Dwi Bijanto milik dapat dijual,
Pengadilan Tinggi Kasasi (pemegang (Penggugat) ditukarkan dengan
Surabaya yang lelang dan pemegang merupakan benda lain,
mengganggap hak yang sah pemegang lelang dihibahkan dan
kwitansi tertanggal 1 berdasarkan yang pada dasarnya diberikan dengan
Januari 1997 hanya sertipikat hak milik sudah memenuhi wasiat. Pengertian
kesalahan yang yang di terbitkan syarat formal yakni dialihkan
sifatnya administrasi tanggal 21 Juli 1992) memiliki akta yang menunjukkan bahwa
adalah sangat salah, sangat dirugikan dibuat oleh pejabat hak milik dapat
karena sesuai dengan dengan PPAT. berpindah kepada
bukti dari Dwi adanya/terbitnya pihak lain karena
Bijanto (penggugat) sertipikat No.1336 B. Analisis adanya perbuatan
dan Suharti (tergugat tanggal 23 Oktober B.1 Status Keabsahan hukum yang sengaja
III) yakni sertifikat 2001 Desa Prajurit Jual Beli Hak dilakukan dengan
hak milik No.1336 Kulon, Kecamatan Atas Tanah Di tujuan agar pihak
diterbitkan tanggal Prajurit Kulon Kota Bawah Tangan lain memperoleh hak
23 Oktober 2001 Mojokerto yang Pada Putusan itu. Peralihan hak
atas nama pemegang cacat secara yuridis. Mahkamah atas tanah sendiri
hak Mulyadi dan Kemudian Suharti Agung No.2864 menurut Undang-
Sulami (tergugat I) (tergugat III) yang K/Pdt/2009 Undang Pokok
penerbitannya dalam menguasai Antara Mulyadi Agraria terdiri dari
didasarkan salah objek sengketa tidak dan Sulami dua kategori yakni
satunya karena berdasar pada (Tergugat I) pewarisan tanpa
adanya kwitansi jual ketetuan hukum Dengan Suharti wasiat dan
beli dibawah tangan yang berlaku. (Tergugat III) pemindahan hak.
tanggal 1 Januari Undang-Undang RI . Menurut Hukum Adapun pemindahan
1997 ini . No.5 tahun 1960 Yang Berlaku hak bentuk
Dengan tentang Pokok Pengertian pemindahannya
demikian adanya Pokok Agraria Peralihan hak atas dibagi lagi yaitu Jual
kwitansi jual beli dengan Peraturan tanah menurut John beli, Tukar-menukar,
dibawah tangan atas Pemerintah No.24 Salindeho bahwa Hibah, Pemberian
objek sengketa Tahun 1997 sebagai peralihan hak atas menurut adat,
antara Larasati peraturan tanah dengan inbreng, legaat dan
dengan Mulyadi dan pelaksananya pemindahan hak atas lelang. Dalam
Sulami (tergugat I) menentukan bahwa tanah adalah sama, penelitian skripsi ini
ini dan bukti-bukti setiap peralihan hak ia berpendapat penulis lebih
lain berupa foto atas tanah hanya bahwa peralihan hak 9
copy Surat dapat dibuktikan atas tanah atau John
Pernyataan dengan akta yang pemindahan hak atas Salindeho,1993, Op. Cit.
hlm 37
memfokuskan jual tercantum dalam a karena
beli yakni jual beli undang-undang tergantu hukum
hak atas tanah. ini dan dengan ng pada dan
Pengertian jual peraturan hak apa tanah
beli dalam perundangan yang jatuh
pengertian sehari- lainnya, segala ada pada pada
hari dapat diartikan sesuatu dengan tanah negara
sebagai suatu mengindahkan tersebut, (Pasal
perbuatan dimana unsur-unsur yang apakah 26 ayat
seseorang bersandar pada hak (2)
menyerahkan uang hukum Agama.10 milik, UUPA)
untuk mendapatkan hak b) Penjual
barang yang Adapun syarat banguna berhak
dikehendaki. Sejak jual beli tanah n, atau menjual
diundangkannya menurut UUPA hak tanah
Undang-Undang yaitu syarat pakai. yang
Pokok Agraria materiil dan Menurut bersang
(UUPA) pada syarat formal : UUPA, kutan
tanggal 24 1. Syarat yang Yang
September 1960 Materiil dapat berhak
yang menghapuskan a) Pembeli mempun menjual
dualisme hukum berhak yai hak suatu
tanah di Indonesia, membeli milik bidang
pengertian jual beli tanah atas tanah
tanah dapat diartikan yang tanah tentu
sebagai jual beli bersang hanya saja si
tanah dalam kutan. warga pemega
pengertian Hukum Maksud negara ng yang
Adat, mengingat nya Indonesi sah dari
Hukum Agraria yang adalah a hak atas
berlaku adalah pembeli tunggal tanah
Hukum Adat sebagai dan tersebut
sebagaimana termuat penerim badan- yang
dalam Pasal 5 a hak badan disebut
Undang-Undang harus hukum pemilik.
No. 5 Tahun 1960 memenu yang Kalau
Tentang Peraturan hi syarat ditetapk pemilik
Dasar Pokok-Pokok untuk an oleh sebidang
Agraria yang memilik Pemerin tanah
berbunyi : i tanah tah hanya
Hukum Agraria yang (Pasal satu
yang berlaku akan 21 orang,
atas, bumi, air dibeliny UUPA). maka ia
dan ruang a. Untuk Jika berhak
angkasa adalah menentu pembeli untuk
Hukum Adat, kan mempun menjual
sepanjang tidak berhak yai sendiri
bertentangan atau kewarga tanah
dengan tidaknya negaraa itu.
kepentingan si n asing Akan
nasional dan pembeli di tetapi,
Negara, yang memper samping bila
berdasarkan atas oleh hak kewarga pemilik
persatuan atas negaraa tanah
bangsa, dengan tanah n adalah
sosialisme yang Indonesi kedua
Indonesia serta dibeliny a maka orang
dengan 10
jual beli itu
peraturan- Boedi tersebut bersama
peraturan yang Harsono, 2002,Op, Cit. batal -sama.
hlm.7
 Tidak PPAT tidak dipenuhi, pelaksanaan jual beli
boleh (Pejabat dalam arti penjual tanah menurut
seorang Pembuat bukan merupakan hukum adat, serta
saja Akta orang yang berhak maksud yang
yang Tanah) atas tanah yang terkandung di
bertinda akan dijualnya atau dalamnya maka jual
k membua pembeli tidak beli hak atas tanah
sebagai t akta memenuhi syarat dalam hukum adat
penjual. /jual untuk menjadi mempunyai sifat
c) Tanah belinya. pemilik hak atas tunai dan
hak Akta tanah atau tanah, nyata/terang. Terang
yang jual beli yang diperjualkan berarti perbuatan
bersang menurut belikan sedang hukum jual beli
kutan Pasal 37 dalam sengketa atau tersebut benar-benar
boleh Peratura merupakan tanah dilaksanakan
diperjual n yang tidak boleh dihadapan Kepala
belikan Pemerin diperjualbelikan, Adat atau Kepala
dan tah No maka jual beli tanah Desa. Tunai berarti,
tidak 24 tersebut dapat adanya dua
sedang Tahun dikatakan tidak sah. perbuatan berarti
dalam 1997 Jual beli tanah yang adanya dua
sengketa harus dilakukan oleh yang perbuatan yang
Mengen dibuat tidak berhak adalah dilaksanakan secara
ai tanah- oleh batal demi hukum. bersamaan, yaitu
tanah PPAT. Artinya, sejak pemindahan hak atas
hak apa Jual beli semula hukum tanah yang menjadi
yang yang menganggap tidak obyek jual beli dari
boleh dilakuka pernah terjadi jual penjual kepada
diperjual n tanpa beli. pembeli dan
belikan di Selanjutnya, pembayaran harga
telah hadapan Menurut Van Dijk dari pembeli kepada
ditentuk PPAT bahwa jual beli penjual terjadi
an tetap sah tanah menurut serentak dan secara
dalam karena hukum adat adalah bersamaan.
UUPA UUPA perpindahan tanah Kasus dalam
yaitu berlanda untuk selama- Putusan Mahkamah
hak skan lamanya dengan Agung No. 2864
milik pada menerima sejumlah K/Pdt/2009 pada
(Pasal Hukum uang yang dibayar awalnya memang
20), hak Adat secara tunai atau mengenai tentang
guna (Pasal 5 kontan oleh pembeli sertipikat ganda,
usaha UUPA), dan pembeli namun pembahasan
(Pasal sedangk memperoleh hak yang akan penulis
28), hak an milik penuh atas teliti lebih dalam lagi
guna Hukum tanah tersebut. yakni tentang
banguna Adat Pembayaran secara keabsahan jual beli
n (Pasal sistem tunai dan kontan ini hak atas tanah di
35), hak yang dilakukan di bawah tangan yakni
pakai dipakai hadapan kepala desa Mulyadi dan Sulami
(Pasal adalah sebagai saksi atas (Tergugat I) dimana
41). sistem sahnya transaksi jual telah menjual tanah
2. Syarat yang beli tersebut.12 Salah yang dimilikinya
Formal konkret/ satu contohnya yakni selama 7 tahun
Setelah kontan/n jual beli hak atas kepada Suharti
semua yata/riil tanah di bawah (Tergugat III) pada
persyara .11 tangan. Dengan tanggal 8 Juni 2004
tan Jika salah satu memperhatikan dengan di bawah
materiil syarat materiil ini pengertian dan tangan dan
dipenuhi 11 12
disaksikan oleh
maka Ibid, hlm. 77- A.Soehadi, pengurus RW. 01 da
79. Op, Cit. hlm. 66.
RT. 01 Kelurahan tanah perbuata dilakukan secara
Prajurit Kulon oleh n yang tunai dan terang/rill
Kecamatan Prajurit pemilik nyata di hadapan Kepala
Kulon Kotamadya tanah menunju Desa. Selanjutnya
Mojokerto. Dalam (penjual kkan jual beli hak atas
kasus tersebut ) tujuan tanah menurut
Suharti (Tergugat dilakuka jual beli Hukum Tanah
III) berpendapat n tersebut, Nasional apabila
bahwa telah bersama misalny dikaitkan dalam
memiliki tanah an a kasus tersebut
tersebut selama dengan dengan dijelaskan bahwa
kurang lebih 4 pembay diterima dalam UUPA istilah
(empat) Tahun dan aran nya jual beli hanya
tiba-tiba terjadi hargany uang disebutkan pada
eksekusi oleh a oleh oleh pasal 26 UUPA No 5
Pengadilan Negeri pihak penjual, Tahun 1960 yaitu
Mojokerto, karena lain dan yang menyangkut
Dwi Bijanto selaku (pembeli dibuat jual beli hak milik
Penggugat merasa ). perjanjia atas tanah, akan
memiliki sertipikat Dengan n di tetapi mengingat
hak milik yang perbuata hadapan dalam pasal 5 UUPA
sah .Obyek gugatan n hukum Kepala disebutkan bahwa
yang menjadi jual beli Desa. Hukum Tanah
sengketa dalam tersebut, c) Terang, Nasional kita adalah
Putusan Mahkamah maka artinya Hukum Adat, berarti
Agung No. 2864 seketika bahwa kita menggunakan
K/Pdt/2009 adalah itu juga perbuata konsepsi, asas-asas,
tanah dan bangunan terjadi n hukum lembaga hukum, dan
yang melekat di peraliha tersebut Sistem Hukum
atasnya sesuai SHM n hak haruslah Adat.13 Berdasarkan
NO. 696 Luas 465 m atas di pasal 5 UUPA
dan SHM No.697 tanah. lakukan tersebut dengan
Luas 654 m2 yang Harga di tegas dinyatakan
terletak di yang hadapan bahwa hukum
Desa/Kelurahan dibayark Kepala agraria yang baru
Prajurit Kulon, an pada Desa didasarkan atas
Kecamatan Prajurit saat sebagai hukum adat yang
Kulon, Kota penyera tanda disesuaikan dengan
Mojokerto. han hak bahwa asas-asas yang ada
Berdasarkan tidak perbuata dalam UUPA, karena
Rumusan Pengertian harus n itu dalam UUPA
Jual beli hak atas lunas tidak menganut sistem dan
tanah di atas bahwa atau melangg asas hukum adat
perbuatan hukum penuh ar maka perbuatan jual
jual beli dapat dan hal ketentua beli tersebut adalah
dilakukan asalkan ini tidak n hukum merupakan jual beli
dapat memenuhi mengura yang yang riil dan tunai.
syarat yang telah ngi sifat berlaku. Sehingga jual beli
ditetapkan antara tunai Berdasarkan antara Mulyadi dan
lain menurut Maria tadi. hal tersebut, jelas Sulami dengan
S.W Sumardjono b) Riil, dan sudah Suharti adalah sah
yang menyatakan artinya selayaknya menurut hukum
sifat jual beli tanah kehenda dikatakan bahwa jual adat.
menurut hukum adat k atau beli tanah antara Akan tetapi
adalah : niat Suharti (Tergugat pelaksanaan dari jual
a) Tunai, yang III) dengan Mulyadi beli itu sendiri sudah
artinya diucapk dan Sulami tidak lagi dihadapan
penyera an harus (Tergugat I) sah Kepala Desa karena
han hak diikuti menurut hukum adat 13
atas dengan yang berlaku, karena Adrian
Sutedi,Op, Cit, hlm. 76.
setiap peralihan hak pernah ada dan Sulami dengan
atas tanah harus permasalahan (Tergugat I) dengan akta
dilakukan dihadapan apapun. Suharti (Tergugat PPAT itu
pejabat yang Setelah semua III) yang dilakukan pada
ditunjuk oleh persyaratan materiil tanpa dihadapan hakikatn
Menteri Agraria dipenuhi, maka PPAT tetap sah dan ya juga
seperti dalam Pasal untuk syarat memenuhi syarat memuat
37 Peraturan formilnya PPAT materiil dan formil, keharusa
Pemerintah Nomor (Pejabat Pembuat karena Hukum n bahwa
24 Tahun 1997. Akta Tanah) akan Tanah Nasional jual beli
Kenyataan dalam membuat akta jual berdasarkan pada itu
kasus Putusan belinya. Akta jual Hukum Adat (Pasal dilakuka
Mahkamah Agung beli menurut Pasal 5 UUPA No 5 Tahun n di
No. 2864 37 Peraturan 1960) yang pada hadapan
K/Pdt/2009 antara Pemerintah No 24 prinsipnya adalah pejabat
Suharti (Terugat III) Tahun 1997 harus sama dengan tersebut.
dengan Mulyadi dan dibuat oleh PPAT. pengertian jual beli Atas
Sulami (Tergugat I) Karena UUPA tanah menurut dasar
ini bahwa jual beli berlandaskan pada hukum adat, yaitu pertimba
hak atas tanah yang Hukum Adat (Pasal perbuatan hukum ngan itu,
dilakukan oleh 5 UUPA), jual beli pemindahan hak atas maka
pihak-pihak tersebut yang dilakukan tanah untuk selama- perbuata
berdasarkan kwitansi tanpa di hadapan lamanya yang n yang
jual beli hak atas PPAT tetap sah. Jika bersifat tunai dan tidak
tanah dibawah satu syarat materiil terang. dilakuka
tangan. Adapun ini tidak dipenuhi, Dalam hal ini n di
syarat materiil jual dalam arti penjual ditemui pendapat- depan
beli tanah menurut bukan merupakan pendapat lain yang PPAT
UUPA seperti yang orang yang berhak berbeda dan bukanla
sudah dijelaskan atas tanah yang dikemukakan dalam h jual
sebelumnya bahwa dijualnya atau buku Dr. J. Kartini beli
pembeli adalah pembeli tidak Soedjendro, S.H. yang
Suharti telah memenuhi syarat yang berjudul mengaki
memenuhi syarat untuk menjadi “Perjanjian batkan
untuk memiliki pemilik hak atas Peralihan Hak atas beralihn
tanah yang dibelinya tanah atau tanah Tanah yang ya hak
yakni Suharti yang diperjualkan Berpotensi Konflik” atas
merupakan Warga belikan sedang pendapat-pendapat tanah
Negara Indonesia dalam sengketa atau tersebut antara lain : yang
yang sesuai dengan merupakan tanah a) Ada bersang
Pasal 21 UUPA. yang tidak boleh yang kutan
Syarat berikutnya diperjualbelikan, berpend kepada
bahwa penjual maka jual beli tanah apat pembeli.
adalah Mulyadi dan tersebut dapat bahwa Dalam
Sulami penjual yang dikatakan tidak sah. pasal 19 hubunga
sah, telah sepakat Jual beli tanah yang PP No. n ini,
untuk menjual tanah dilakukan oleh yang 10 pasal 43
yang dimiliki tidak berhak adalah Tahun PP No.
mereka. Persyaratan batal demi hukum. 1961 10
materiil yang Artinya, sejak tentang Tahun
terakhir bahwa tanah semula hukum Pendafta 1961yan
yang akan menganggap tidak ran g
diperjualbelikan pernah terjadi jual Tanah berfungs
Mulyadi dan Sulami beli. Jadi menurut yang i sebagai
tidak dalam sengketa pendapat penulis menghar sanksi
hal ini diperjelas dapat disimpulkan uskan dari
dalam putusan bahwa jual beli hak jual beli ketentua
tersebut bahwa atas tanah dibawah tanah n pasal
hampir 7 (tujuh) tangan yang dibuktik 19 harus
tahun tanah tidak dilakukan Mulyadi an diangga
p b) Pihak demikia tersebut
sebagai lain n, hal itu masih
petunjuk berpend tidak diraguka
bahwa apat berarti n
ketentua bahwa jika apakah
n pasal 19 tidak akan
merupak itu dilakuka mempun
an diadaka n di yai
peratura n dalam hadapan kekuata
n yang rangka PPAT n hukum
diadaka peraliha suatu karena
n demi n hak jual beli hal itu
ketertiba atas tanah harus
n umum tanah yang diatur
yang yang memenu dengan
kalau bertujua hi syarat undang-
dilangga n materiil undang.
r memberi (baik Pasal 43
memba kan alat mengen dan 44
wa pembukt ai PP No.
akibat ian yang penjual, 10
bahwa kuat pembeli, Tahun
perbuata kepada maupun 1961
n yang pembeli tanahny tentang
dilakuka untuk a) Pendafta
n akan dapat menjadi ran
menimb mendaft tidak Tanah
ulkan ar atau sah, tidak
akibat mencata artinya memuat
hukum t bukan ketentua
yang peraliha sesuatu n bahwa
tidak n perbuata jika
dikehen sesuatu n hukum terjadi
daki hak atas yang pelangg
oleh tanah, di mengkib aran
pihak- mana atkan yang
pihak syarat beralihn dimaksu
yang untuk ya hak dkan,
bersang pendafta atas jual beli
kutan, rannya tanah menjadi
tegasnya harus yang tidak
tidak ada bersang sah.
akan bukti kutan Pasal-
melahirk jual kepada pasal
an jual belinya. pihak tersebut
beli Dengan yang diadaka
yang sendirin telah n
perlu ya PPAT membay dengan
diikuti hanya ar tujuan
jual beli akan hargany agar
yang membua a. Pasal para
sebenarn t akta 19 tidak pihak
ya di jual beli menentu menolak
mana yang kan melakuk
harus dilakuka demikia an
dilakuka n n, dan perbuata
n di dihadap seandain n itu,
hadapan annya. ya ada dengan
PPAT. Tetapi ketentua harapan
biarpun n semua
 jual beli adalah sah menurut Pasal 19 PP No. 10 tersebut. Namun
(peraliha hukum adat. Namun Tahun 1961 yang apabila diteliti
n hak di sisi lain, disempurnakan kembali ternyata
atas dikarenakan jual beli dengan Peraturan sertipikat yang
tanah) yang menurut Pemerintah No. 24 dimiliki oleh Suharti
dilakuka hukum adat Tahun 1997 Tentang ternyata masih atas
n di dilakukan bersifat Pendaftaran Tanah nama Mulyadi dan
depan tidak dihadapan yang menyatakan Sulami sebagai
PPAT. PPAT dan tidak bahwa setiap tergugat I dan
Menurut dilakukan dalam peralihan hak atas penerbitan sertipikat
pendapat penulis daerah terpencil atau tanah harus dibuat di yang dimiliki
berdasarkan masih dalam daerah hadapan Mulyadi dan Sulami
Peraturan yang masih Notaris/PPAT karena dengan penjual
Pemerintah No. 24 terjangkau oleh jual beli yang dibuat disahkan oleh
Tahun 1997 tentang sarana dan dibawah tangan Kepala Desa Prajurit
Pendaftaran Tanah prasarana, maka tidaklah Kulon tergugat II
dan penjelasannya. kepemilikan menyebabkan pada tanggal 8 Juni
Bahwa peralihan hak mengenai hak milik peralihan hak atas 2004 dan bukan
atas tanah yang tidak oleh Suharti tidak tanah. Namun dengan Akta Jual
dilakukan di dapat didaftarkan merujuk kembali Beli yang dibuat
hadapan PPAT atau karena tanpa bukti pada pasal 5 No. 5 Pejabat Pembuat
dibawah tangan akta otentik jual beli Tahun 1960 tentang Akta Tanah (PPAT)
memang tidak ada yang dibuat oleh Peraturan Dasar hal ini jelas bahwa
sanksinya bagi para PPAT. Agar Pokok-Pokok jual beli hak atas
pihak dan sah permohonan Agraria bahwa tanah yang
menurut hukum pendaftaran tanah hukum tanah dilakukan ialah jual
adat. Namun apabila secara sporadis dapat nasional negara beli hak atas tanah
diteliti kembali pada dikabulkan oleh Indonesia adalah dibawah tangan.
penjelasan pasal 37 Kepala Kantor hukum adat. Jual Menurut
ayat (2) PP No. 24 Pertanahan beli yang dilakukan pendapat penulis
Tahun 1997 tentang Kabupaten/Kota, tanpa akta jual beli dalam putusan
Pendaftaran Tanah maka dilakukan jual PPAT dapat tersebut
yakni terdapat beli ulang oleh dikatakan bahwa pertimbangan hakim
pengecualian dimana penjual dan pembeli statusnya telah mengatakan bahwa
terhadap ketentuan yang dibuat dengan mengikat antara judex facti tidak
pasal 37 ayat (1) PP akta PPAT. pihak penjual salah menerapkan
No. 24 Tahun 1997 dengan pembeli, hukum, dalam kasus
perlu diberikan B.2. Pertimbangan akan tetapi dalam ini Dwi Bijanto
dalam keadaan Majelis Hakim perbuatan hukumnya dalam memori
tertentu yaitu untuk Mengenai tidak dapat kasasinya
daerah-daerah yang Penolakan didaftarkan di mengatakan
terpencil dan belum Gugatan Dwi Kantor Pertanahan beberapa fakta kasus
ditunjuk PPAT. Bijanto untuk melakukan yang sebenarnya
Sedangkan di daerah (Penggugat) perubahan data terjadi. Namun
yang tidak terpencil Dalam Putusan kepemilikan atas menurut penulis hal
jual beli harus di Mahkamah tanah dan bangunan tersebut salah
hadapan PPAT agar Agung Nomor: tersebut. diterapkan apabila
dapat didaftarkan 2864 K/Pdt/2009 Dalam kasus dikemukakan dalam
hak milik yang baru. Dapat ini Dwi Bijanto tahap kasasi. Karena
Pada putusan Dibenarkan selaku penggugat dalam tahap kasasi
Mahkamah Agung Menurut Hukum merasa memiliki yakni tahap
No. 2864 Yang Berlaku tanah SHM No. 697 pembatalan atas
K/Pdt/2009 yang Dalam jual beli seluas 654 yang keputusan suatu
menjadi objek hak atas tanah, ada berawal dari kasus perkara pada
penelitian penulis beberapa mekanisme sertipikat ganda Pengadilan Tingkat
yakni jual beli yang perlu yang pada awalnya Pertama atau
dibawah tangan diperhatikan Suharti selaku Pengadilan Tingkat
yang dilakukan sehingga syarat Tergugat III juga Banding yang
Mulyadi dan Sulami tunai, riil dan terang merasa memiliki dilakukan pada
dengan Suharti terpenuhi. Dalam tanah dan bangunan tingkat Peradilan
Terakhir (Mahkamah hukum acara perdata tunai, terang dan undang No. 5
Agung) dan dimana yakni tidak riil. Untuk Tahun 2004
menetapkan menyebutkan perihal memperoleh tentang
perbuatan atau jenis gugatan pemindahan hak Perubahan Atas
pengadilan- yang secara tegas atas tanah dan Undang-Undang
pengadilan lain dan tidak menyebutkan balik nama harus No. 14 tahun
para hakim yang alas hak dan causal memiliki akta 1985 Mahkamah
bertentangan dengan perkara khususnya yang dibuat oleh Agung. Bahwa
hukum. tentang riwayat PPAT karena hakim
Menurut perolehan Sertipikat peralihan hak pengadilan
pendapat penulis Hak Milik No. 696 atas tanah banding sudah
bahwa majelis hakim dan Sertipikat Hak melalui jual beli tepat
sudah tepat Milik No. 697. Dwi tanah harus menerapkan
menerapkan hukum Bijanto juga tidak dibuktikan hukum yang
yakni sesuai dengan menjelaskan letak- dengan akta berlaku. Jual beli
sesuai Pasal 30 ayat letak/batas-batas autentik yang yang dilakukan
(1) Undang-undang objek sengketa dibuat oleh PPAT dibawah tangan
No. 5 Tahun 2004 berarti dalam kasus , yang menurut hukum
tentang Perubahan ini gugatan Mulyadi merupakan syarat adat masih sah
Atas Undang- dan Sulami Error in formil dalam sepanjang sesuai
Undang No. 14 Objecto. Maka peralihan jual dalam Pasal 37
tahun 1985 sudah seharusnya beli hak atas Peraturan
Mahkamah Agung bahwa keputusan tanah dan Pemerintah No.
yakni pemeriksaan majelis hakim ditegaskan dalam 24 Tahun 1997
dalam tingkat kasasi Mahkamah Agung Pasal 37 Ayat (1) tentang
hanya berkenaan tersebut sudah sesuai Peraturan pendaftaran
dengan adanya dengan hukum yang Pemerintah No. Tanah..
kesalahan penerapan berlaku. 24 Tahun 1997.
hukum, adanya Agar Saran
pelanggaran hukum PENUTUP permohonan Dari beberapa
yang berlaku, Simpulan pendaftaran kesimpulan yang
adanya kelalaian Berdasarkan tanah secara terdapat pada
dalam memenuhi pokok permasalahan sporadis penelitian ini, maka
syarat-syarat yang yang dibahas, dikabulkan oleh penulis mengajukan
diwajibkan oleh penulis Kepala Kantor beberapa saran
peraturan berkesimpulan Pertanahan sebagai berikut :
perundang-undangan bahwa: Kabupaten/Kota,
yang mengancam 1. Bahwa status maka harus 1. Pengaturan
kelalaian itu dengan keabsahan jual dilakukan jual mengenai syarat
batalnya putusan beli hak atas beli ulang oleh sahnya jual beli
yang bersangkutan tanah di bawah penjual dan hak atas tanah
atau bila pengadilan tangan (tanpa pembeli yang harus diatur
tidak berwenang akta Pejabat dibuat dengan secara jelas dan
atau melampaui Pembuat Akta akta PPAT. tegas di dalam
batas wewenangnya. Tanah) pada 2. Dasar kuat Undang-Undang
Dalam kasus ini Putusan pertimbangan No. 5 Tahun
majelis hakim tidak Mahkamah hakim dalam 1960 tentang
salah menerapkan Agung Nomor menolak Peraturan Dasar
hukum, dimana 2864 K/Pdt/2009 permohonan Pokok-Pokok
dalam gugatan antara Mulyadi kasasi Dwi Agraria dan
tingkat pengadilan dan Sulami Bijanto adalah Peraturan
negeri gugatan yang (Tergugat I) menurut Pemerintah No.
diajukan Dwi dengan Suharti pendapat penulis 24 Tahun 1997
Bijanto kepada para (Tergugat III) bahwa majelis tentang
tergugat adalah sah menurut hakim sudah Pendaftaran
gugatan kabur hukum adat, tepat Tanah, sehingga
(Obscuur Libel) karena sudah menerapkan tidak
dimana Dwi Bijanto terpenuhinya hukum yaitu menimbulkan
tidak memenuhi syarat materiil sesuai Pasal 30 kerancuan
prosedur dan teknis yang bersifat ayat (1) Undang- hukum yang
 mengakibatkan Al-Rashid. 1987. Sekilas Perdata. Jakarta:
kebingungan tentang jual beli Djambatan
Kitab Undang-Undang
masyarakat tanah (berikut
Pena, Prima Tim 2005, Hukum Perdata
mengenai peraturan-
Kamus Besar (Staatblad Tahun
keabsahan jual peraturannya).
Bahasa Indonesia, 1847 Nomor 23)
beli hak atas Jakarta : Ghalia
Jakarta, Gitamedia
tanah. Agar Indonesia Undang-Undang No. 5
Press, hlm. 180
meningkatkan Tahun 1960 Tentang
Fajar, Mukti dan Ahmad,
kepastian hukum Salindeho, John. 1993. Peraturan Dasar
Yulianto. 2010.
dan dalam Masalah Tanah Pokok-Pokok
Dualisme
rangka Dalam Agraria (Lembaran
Penelitian Hukum
melindungi Pembangunan. Negara Republik
Normatif dan
kepentingan Jakarta : Grafika Indonesia Tahun
Empiris. Jakarta :
warga 1960 Nomor 104,
Pustaka Pelajar Santoso, Urip. 2011.
masyarakat, Tambahan Lembaran
Pendaftaran dan
perlu segera Harsono, Boedi. 2008. Negara Republik
Peralihan Hak
dibuat undang- Hukum Agraria Indonesia Nomor
Atas Tanah.
undang Indonesia (Sejarah 2043)
Jakarta : Kencana
mengenai hak Pembentukan
Undang-Undang No. 5
milik atas tanah, Undang-undang Saleh, K. Wantjik. 1977.
Tahun 2004 tentang
sebagaimana Pokok Agraria, Isi Hak Anda Atas
Perubahan Atas
diamanatkan dan Tanah. Jakarta :
Undang-Undang
oleh Pasal 50 Pelaksanaanya). Penerbit Ghalia
Nomor 14 Tahun
ayat (1) UUPA. Jakarta : Indonesia
1985 tentang
2. Kepatuhan dan Djambatan
Soerodjo, Irawan. 2003. Mahkamah Agung
kesadaran dari
Kansil, CST. 1986. Kepastian Hukum (Lembaran Negara
masyarakat harus
Pengantar Ilmu Hak Atas Tanah Di Republik Indonesia
ditingkatkan
Hukum dan Tata Indonesia. Tahun 2004 Nomor
antara lain
Hukum Indonesia. Surabaya : Arkola 9, Tambahan
penyuluhan-
Jakarta : Balai lembaran Negara
penyuluhan Sutedi, Adriani. 2010.
Pustaka Republik Indonesia
hukum yang Peralihan Hak
Nomor 4359)
berkaitan dengan Makarao, Moh. Taufik. Atas Tanah dan
masalah hukum 2004. Pokok-pokok Pendaftarannya. Peraturan Pemerintah No.
tanah dengan Hukum Acara Jakarta : Sinar 24 Tahun 1997
bahasanya yang Perdata.Jakarta : Grafika Tentang Pendaftaran
komunikatif agar PT. Rineka Cipta Tanah (Lembaran
dapat dimengerti Sumarjono, S.W. Maria.
Negara Republik
oleh masyarakat Mertokusumo, Sudikno. 1982. Puspita
Indonesia Tahun
awam. Dan 1981.Hukum Serangkum Aneka
1997 Nomor 59,
apabila sudah Acara Perdata Masalah Hukum
Tambahan lembaran
mengerti hukum, Indonesia. Agraria.Yogyakart
Negara Republik
maka hal ini Yogyakarta, : a : Andi Offset
Indonesia Nomor
akan dapat Liberty
Syahrani, Riduan. 1998. 3696)
meningkatkan Muhammad, Kadir Abdul. Hukum Acara
kepatuhan dan Peraturan Pemerintah No.
1999. Hukum Perdata di
kesadaran hukum 37 Tahun 1998
Perusahaan Lingkungan
masyarakat di Tentang Peraturan
Indonesia. Peradilan Umum.
bidang hukum Pejabat Pembuat
Bandung : PT. Jakarta : Pustaka
pertanahan. Akta Tanah (PPAT)
Citra Aditya Bakti Kartini
(Lembaran Negara
Mulyadi, Lilik. A.Soehadi. 1979. Republik Indonesia
1999.Hukum Pengantar hukum Tahun 1998 Nomor
Acara Perdata : adat Indonesia. 52, Tambahan
Menurut Teori & Bandung : Sumur Lembaran Negara
Praktek Peradilan Republik Indonesia
DAFTAR PUSTAKA Peraturan Perundang- Nomor 3746)
Indonesia. Jakarta :
undangan
Djambatan
Putusan Mahkamah
Undang-Undang Dasar Agung Nomor
BUKU Nasir, Muhammad. 2005.
1945 2864/K/Pdt/2009
Hukum Acara
Artikel Internet, Artikel Wahyu Wardhana. Tesis
Jurnal Ilmiah, Pelaksanaan
danMakalah Seminar Pendaftaran Tanah
dari Jual Beli Tanah
BK. Kasus Dua Sertifikat
Menurut Hukum
di Atas Satu Lahan.
Adat di Kecamatan
http://kahaba.info/be
Boyolali.
rita-
http://eprints.undip.a
bima/12384/kasus-
c.id/15941/1/Wahyu
dua-sertifikat-di-
_Wardhana.pdf,
atas-satu-lahan.html
(diakses pada
(diakses tanggal 10
tanggal 27 Februari
Januari 2014 pukul
2014 pukul 23.03
13.40 WIB)
WIB)
Indah Amalia. Jual Beli
dalam Hukum
Nasional dan Islam.
http://indahdear.blog
spot.com/2010/11/ju
al-beli-dalam-
hukum-nasional-
dan.html (diakses
pada tanggal 27
Februari 2014 pukul
20.54 WIB)
Nas. Sertifikat Ganda
Menjamur di BPN
Jaksel dan Jakpus
.http://www.pelita.or.
id/baca.php?
id=54988 (diakses
pada tanggal 11
Januari 2014 pukul
20.35 WIB)
RoufIbnuMu’thi.Pendafta
ran dan Peralihan
Hak Atas
Tanah.http://roufibn
umuthi.blogspot.com
/2012/09/pendaftara
n-dan-peralihan-hak-
atas-tanah.html
(diakses pada
tanggal 20 Februari
2014 pukul 22.15
WIB)
Utoyo Sutopo. 1992.
Masalah
Penyalahgunaan
Sertipikat Dalam
Masyarakat Dan
Upaya
Penanggulangannya
, (Makalah pada
Seminar Nasional
Kegunaan Sertipikat
Dan
Permasalahannya).
Yogyakarta