TUGAS RANGKUMAN

RUMAH SUSUN

NAMA : ALFAJ'RI

NPM : 21510072

PROGRAM STUDI ILMU HUKUM

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSTAS DAYANU IKHSANUDDIN
2023
1. PENGERTIAN RUMAH SUSUN

Dalam Pasal 1 angka 1 UU No. 20 Tahun 2011, Rumah susun adalah

bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang
terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik
dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang
masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama
untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama.

Berdasarkan pengertian diatas dapat diketahui bahwa rumah susun

secara yuridis merupakan bangunan gedung bertingkat, yang senantiasa
mengandung sistem pemilikan perseorangan dan hak bersama yang
penggunaannya untuk hunian atau bukan hunian, secara mandiri atau
terpadu sebagai satu kesatuan sistem bangunan. Dengan demikian berarti
tidak semua bangunan gedung bertingkat dapat disebut sebagai rumah
susun, tetapi setiap rumah susun adalah selalu bangunan gedung bertingkat.
Sedangkan yang dimaksud dengan satuan rumah susun diatur dalam Pasal 1
angka 3 UU No. 20 Tahun 2011 yaitu Satuan rumah susun yang selanjutnya
disebut sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan
secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai
sarana penghubung ke jalan umum. Sedangkan pengertian hak milik atas
satuan rumah susun ini diatur dalam Pasal 46 UU ini. Disebutkan bahwa
Hak kepemilikan atas sarusun merupakan hak milik atas sarusun yang
bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Dan untuk kepemilikan sarusun tersebut akan diterbitkan

sertifikat sebagai tanda bukti hak sebagaimana diatur dalam Pasal 1
angka 11 UU No. 20 Tahun 2011, Sertifikat hak milik sarusun yang
selanjutnya disebut SHM sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas
 sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di
atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah
hak pengelolaan. Melalui keberadaan undang-undang ini, menciptakan
dasar hukum hak milik atas satuan rumah susun yang meliputi:

1. Hak milik perseorangan atas satuan-satuan rumah susun yang

digunakan secara terpisah;
2. Hak bersama atas bagian-bagian dari bangunan rumah susun;
3. Hak bersama atas benda-benda;
4. Hak bersama atas tanah yang semuanya merupakan satu kesatuan hak
yang secara fungsional tidak terpisah.

Tujuan pembangunan rumah susun seperti yang tercantum dalam UU

No. 16/1985 antara lain:

1. Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama

golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjamin
kepastian hukum dalam pemanfaatannya; dan
2. Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah pekotaan
dengan memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan menciptakan
lingkungan pemukiman yang lengkap, serasi, dan seimbang.

2. HAK ATAS TANAH YANG DAPAT DIBANGUN RUMAH SUSUN

Berdasarkan ketentuan Pasal 7 ayat (1) Undang –Undang Nomor 16

Tahun 1985, Rumah Susun dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak
guna bangunan, hak pakai atas tanah negara atau hak pengelolaan sesuai
dengan peraturan perundang undangan yang berlaku. Yang dimaksud hak
milik, hak guna bangunan dan hak pakai adalah hak-hak atas tanah
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Republik Indonesia
Nomor 5 Tahun 1960 tentang UUPA adalah sebagai berikut:
1. Hak milik adalah hak turun menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah. Hal ini dengan mengingat ketentuan dalam
Pasal 6 subyek hak milik adalah warga negara Indonesia tunggal dan
badan-badan hukum, ketentuan mengenai hak milik diatur dalam
Pasal 20 sampai dengan Pasal 27 UUPA.

2. Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai

bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Jangka waktunya
20 tahun dan paling lama 30 tahun, yang kemudian dapat
diperpanjang lagi paling lama 20 tahun. Subyek hak guna bangunan
adalah warga Negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan
menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Mengenai
hak guna bangunan diatur dalam Pasal 35 sampai dengan Pasal 40
UUPA.

3. Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil

dari tanah yang langsung dikuasai oleh Negara atau tanah milik orang
lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikanya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang
bukan perjanjian sewamenyewa atau perjanjian pengolahan tanah,
segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-
ketentuan UUPA. Jangka waktu hak pakai adalah selama jangka
waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan
yang tertentu. Subyek hak pakai adalah warga negara Indonesia, orang
asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan
menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia serta badan
hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Pengaturan
mengenai hak pakai terdapat dalam Pasal 41 sampai dengan Pasal 43
UUPA. Tidak ada pasal dalam UUPA yang mengatur mengenai hak
pengelolaan, hak pengelolaan hanya disebut dalam penjelasan umum
 angka 2 (dua) UUPA sedangkan dalam penjelasan Pasal 7 ayat (1)
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 1985 Tentang
Rumah Susun, yang dimaksudkan dengan hak pengelolaan adalah hak
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Republik
Indonesia Nomor 8 Tahun 1953 43 jo. Peraturan Menteri Agraria
Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 1965, Peraturan Menteri Dalam
Negeri Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1974 dan Peraturan
Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 1977.

4. PERSYARATAN PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN

a) Secara Administratif

Pembangunan rumah susun dan lingkungannya harus dibangun dan

dilaksanakan berdasarkan perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah
setempat sesuai dengan peruntukkannya (persyaratan administratif). Merujuk
kepada penjelasan Pasal 6 Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang
Rumah Susun, yang dimaksud dengan persyaratan administratif
pembangunan rumah susun yaitu persyaratan yang mengatur mengenai:

1. Perizinan usaha dari perusahaan pembangunan perumahan

2. Izin lokasi dan/atau peruntukkannya

3. Perizinan mendirikan bangunan.

Perizinan tersebut diajukan oleh penyelenggara pembangunan kepada

Pemerintah Daerah terkait dengan melampirkan persyaratan-persyaratan
sebagai berikut:

1. Sertifikat hak atas tanah

2. Fatwa peruntukkan tanah

3. Rencana tapak
 4. Gambar rencana arsitektur yang memuat denah dan potongan beserta
pertelaannya yang menunjukkan dengan jelas batasan secara vertikal
dan horizontal dari satuan rumah susun

5. Gambar rencana struktur beserta perhitungannya

6. Gambar rencana menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda

bersama, dan tanah bersama

7. Gambar rencana jaringan dan instalasi beserta perlengkapannya.

5. SANKSI

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah

Susun, Pasal 21 dan Pasal 22, pelanggaran yang sengaja dilakukan terhadap
persyaratan administratif maupun teknis sebagaimana yang telah diuraikan
sebelumnya, maka penyelenggara pembangunan rumah susun diancam
dengan pidana penjara selama-lamanya 10 (sepuluh) tahun atau denda
setinggi-tingginya Rp 100.000.000,- (seratus juta Rupiah). Sedangkan
pelanggaran yang terjadi karena kelalaian, maka penyelenggara
pembangunan rumah diancam dengan pidana kurungan selama-lamanya 1
(satu) tahun dan/atau denda setinggi-tingginya Rp. 1.000.000,- (satu juta
Rupiah) dan dibebankan kewajiban untuk memenuhi ketentuan yang belum
dilaksanakan.

Terkait dengan sanksi yang dimuat dalam Undang-Undang Nomor 16

tahun 1985 tentang Rumah Susun ini, penulis berpendapat bahwa sanksi
tersebut relatif ringan jika dibandingkan dengan kemungkinan resiko bahaya
yang dihadapi penghuni jika terjadi pembangunan rumah susun yang tidak
sesuai dengan bestek yang ditetapkan maupun kerugian keuangan negara jika
anggaran pembangunan didanai oleh APBN.