RESERECH PROPOSAL

Judul : PELAKSANAAN PERJANJIAN SEWA

MENYEWA RUSUNAWA MENURUT
UNDANG-UNDANG NO 20 TAHUN
2011 (STUDY KASUS DI KOTA
PEKANBARU)

Program studi : ILMU HUKUM

Program kekhususan : HUKUM PERDATA

A. Latar Belakang

Di zaman saat ini , rumah adalah salah satu yang wajib dimiliki. Rumah

adalah kebutuhan dan merupakan faktor yang sangat penting dalam meningkatkan

harkat dan martabat bagi manusia. Karena saat ini keluarga harus memiliki rumah.

Sehubungan dengan hal tersebut, untuk menyediakan perumahan yang layak bagi

masyarakat maka upaya pembangunan perumahan dan pemukiman harus

ditingkatkan .

Pada pasal 28 H ayat (1) UUD 1945 yang menyatakan “Setiap orang

berhak hidup sejahtera lahir dan bathin, bertempat tinggal dan mendapatkan

lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh layanan

kesehatan”. Sesuai dengan ketentuan pasal 5 ayat (1) Undang-Undang Republik

Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan permukiman yang

menyatakan “Negara bertanggungjawab atas penyelenggaraan perumahan dan

kawasan pemukiman yang pembeninaannya dilaksanakan oleh pemerintah”. dan

1
pada akhirnya pemerintah merencanakan pembangunan rumah susun untuk

masyarakat yang berpenghasilan rendah.

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 1985 tentang

rumah susun dan kemudian diganti dengan Undang-Undang Republik Indonesia

Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah susun yang disingkat UURS merupakan

pengaturan pembangunan Rumah Susun. Didalam pasal 1 angka 1 meyelaskan

bahwa “Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam

suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara

fungsional baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-

satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah.

Terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama,benda

bersama dam tanah bersama”.

Bagian rumah susun yang dimiliki secara terpisah disebut bagian bersama

sedangkan benda bersama adalah benda yang dimiliki bersama secara tidak

terpisah untuk pemakaian bersama dan tanah bersama adalah sebidang tanah yang

digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya didirikan

rumah susun. (Sutedi, 2010, hal. 173)

Dalam UURS, rumah susun terbagi atas 4 bagian yaitu yang pertama

rumah susun umum, kedua rumah susun khusus, ketiga rumah susun negara dan

keempat rumah susun komersil. Rumah susun umum terbagi atas 2 yaitu

rusunawa dan rusunawi. Rusunawa pembangunannya dikelola oleh Kementrian

Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat dan Badan Usaha Milik Daerah.

Rusunawa merupakan program dari pemerintah untuk masyarakat berpenghasilan

2
randah untuk dihuni dan disewa secara bulanan. Sehingga didalam “penjelasan

pasal 1 angka 1 Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor

14/PERMEN/M/2007 tentang Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa”

“Rumah Susun Sederhana Sewa adalah bangunan gedung bertingkat yang

dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang

distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan

merupakan satuan-satuan yang masing-masing digunakan secara terpisah”. Dalam

status penguasaan Rusunawa yaitu sewa serta dibangun dengan menggunakan

dana anggaran pendapatan dan belanja negara dan aturan anggaran pendapatan

dan belanja derah dengan fungsi utamanya tempat hunian.

Rusunawa yangg ada dikota pekanbaru pada saat ini ada 2 yaitu Rusunawa

Yos Sudarso Dan Rusunawa Rejosari. Rusunawa Rejosari terdiri dari 4 tingkat

dengan total jumlah 99 unit. Bangunan rusunawa digunakan untuk masyarakat

berpenghasilan rendah. Mereka yang sudah berkeluarga hanya boleh sebnayak 4

orang dalam satu kamar. Masyarakat yang ingin tinggal dirusunawa terlebih

dahulu membicarakannya kepada penglola. Hal ini membutuhkaan suatu

perjanjian sewa menyewa atara calon penghuni dengan pengelola. Rusunawa yang

telah ditempati oleh masyarakat memiliki banyak kekurangan. Banyak rusunawa

yang kurang terawat dengan baik dan kurang terpelihara. Disebabkan karena

kurangnya pengawasan dari pihak pengelola. Meskipun telah dibentuk pengelola

tetapi masih banyak rusunawa yang belum terpelihara secara maksimal. Setelah

mengetahui masalah utamanya disebabkan karena kurangnya memahamai

penerapan peraturan yang dibuat antara pengelola dengan penghuni.

3
 Berdasarka survey yang saya lakukan di rusunawa rejosari. Proses

pelaksanaan perjanjian sewa menyewa rusunawa rejosari antara pengelola dan

penghuni yang tidak sesuai dengan perjanjian. Pelanggaran yang menyimpang

yaitu berupa pembayaran sewa menyewa yang dilakukan penghuni lewat dari

tanggal yang telah ditentukan didalam suatu perjanjian, kurangnya fasilitas yang

diberikan, terdapat tunggakan yang dimiliki penyewa yang melampaui batas

waktu yang telah ditetapkan ataupun yang telah disepakati dan lain-lain.

Berdasarkan latar belakang diatas penulis tertarik untuk melakukan

penelitian dengan judul “Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Rusunawa

Menurut Undang-Undang No 20 Tahun 2011 (Study Kasus di Kota

Pekanbaru”

B. Perumusan Masalah

1. Bagaimana pelaksanaan perjanjian sewa menyewa rusunawa di Kota

Pekanbaru?

2. Bagaimanakah akibat hukum dari perbuatan wanprestasi dalam perjanjian

sewa menyewa rusunawa di Kota Pekanbaru?

C. Tujuan Dan Manfaat Penelitian

1. Tujuan

a. Untuk mengetahui pelaksanaan perjanjian sewa menyewa rusunawa di

Kota Pekanbaru

b. Untuk mengetahuhi akibat hukum dari perbuatan wanprestasi dalam

perjanjian sewa menyewa rusunawa di Kota Pekanbaru

2. Manfaat

4
 a. Hasil penelitian ini diharapkan dapat menambah ilmu pengetahuan

penulis dalam bidang hukum, khusunya mengenai perjanjian.

b. Sebagai salah satu syarat untuk mendapatkan gelar sarjana hukum

pada fakultas hukum Universitas Islam Riau.

c. Sebagai acuan rekan-rekan pembaca yang hendak melakukan

penelitian terhadap masalah yang sama.

D. Tinjauan Pustaka

1. Tinjauan Umum Tentang Sewa Menyewa

Perjanjian sewa menyewa ialah bentuk perjanjian yang terdapat di

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang memberikan pengaturan tentang

sewa menyewa 1548 sampai dengan pasal 1587, yang mana dalam pasal 1548

menyebutkan bahwa “sewa menyewa adalah perjanjian dengan mana pihak

yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya

kenikmatan dari suatu barang, selama waktu tertentu dan dengan pembayaran

sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi

pembayarannya”.

Perjanjian sewa menyewa dapat dibuat dengan akta otentik maupun

dengan akta bawah tangan, yang isi perjanjiannya dapat ditentukan sendiri

oleh pihak-pihak yang bersangkutan sepanjang tidak bertentangan dengan

peraturan serta kesusilaan dalam masyarakat.

Hukum perjanjian dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,

hukum perdata menganut system terbuka atau asas kebebasan berkontrak

5
sebagaimana terkandung dalam pasal 1338 ayat (1) yang berbunyi “semua

perjanjian yang dibuat secara sah dan berlaku sesuai dengan undang-undang

mereka yang membuatnya”

Sehingga para pihak bebas dalam menentukan isi dari perjanjian yang

mereka buat, asalkan memenuhi syarat-syarat yang ditetapkan pleh pasal 1320

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yaitu:

1. “Sepakat mereka yang mengikat diri

2. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian

3. Suatu hal tertentu

4. Suatu sebab yang halal”

Dalam perjanjian sewa menyewa salah satu prestasinya adalah

membayar uang sewa. Apabila salah satu pihak tidak memenuhi prestasinya

seperti yang mereka perjanjikan, maka dia dikatakan wanprestasi.

Menurut pasal 1315 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

menyatakan bahwa “pada umumnya tak seorang dapat mengikatkan diri atas

nama sendiri atau meminta ditetapkannya suatu janji dari pada untuk dirinya

sendiri.” Dalam pasal 1340 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ayat 9

adalah “persetujuan-persetujuan hanya berlaku antara pihak-pihak yang

membuatnya.”

Dalam Pasal 1313 KUHPerdata Kontrak sebagaimaana didefenisikan

dengan sebutan perjanjian merupakan suatu perbuataau yang mengikat dirinya

antara satu pihak atau lebih. Definisi pengikat yang dimaksud ialah hubungan

6
 hukum yang dilakukan dengan kesepakatan dan menimbulkan akibat hukum

berupa hak dan kewajiban, yang harus dipenuhi oleh pihak-pihak yang

membuat dan melaksanakan kontrak tersebut.(Admiral, 2018)

Mengenai “prosedur pelaksanaan perjanjian sewa menyewa pihak

menyewakan diwajibkan:

1. Menyerahkan barang yang disewakan itu kepada si penyewa

2. Memelihara barang yang disewakan sedemikian, hingga barang itu

dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud

3. Memberikan sipenyewa kenikmatan yang tentram dari barang yang

disewakan selama berlangsungnya persewaan”.

Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dalam hukum Eropa

Kontinental, syarat sahnya perjanjian diatur dalam 1320 Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata atau pasal 1365 Buku IV NBW (BW Baru) Belanda. Pasal 1320

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menentukan “4 syarat sahnya perjanjian,

yaitu:

1. Adanya kesepakatan keduabelah pihak

Syarat ini adalah adanya kesepakatan atau consensus pada pihak.

Kesepakatan ini diatur dalam pasal 1320 ayat (1) Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata. Yang dimaksud dengan kesepakatan adalah persesuaian

pernyataan kehendak antara satu orang atau lebih dengan pihak lainnya. Yang

sesuai itu adalah pernyataan, karena kehendak itu tidak dapat dilihat/diketahui

oleh orang lain.

7
 2. Kecakapan untuk melakukan perbuatan hokum

Kecakaopan bertindak adalah kecakapan atau kemampuan untuk

melakukan perbuatan hokum. Perbuatan hokum adalah perbuatan yang akan

mengadakan perjanjian haruslah orang-orang yang cakap dan mempunyai

wewenang untuk melakukan perbuatan hokum, sebagaimana yang telah

ditentukan oleh Undang-Undang. Orang yang cakap dan mempunyai

wewenang untuk melakukan perbuatan hokum adalah orang yang sudah

dewasa.

3. Adanya objek

Yang menjadi objek perjanjian adalah prestasi (pokok perjanjian).

Prestasi adalah apa yang menjadi kewajiban debitur dan apa yang menjadi

hak kreditur. Prestasi ini terdiri dari perbuatan positif dan negative.

Prestasi terdiri dari.

a. Memberikan sesuatu

b. Berbuat sesuatu

c. Tidak berbuat sesuatu”

Dalam hukum perjanjian mengandung asas-asas sebagai berikut:

1. “Asas kebebasan berkontrak

Adalah tiap-tiap orang bebas mengadakan suatu perjanjian apa saja

baik perjanjian itu sudah diatur dalam undang-undang maupun tidak.

2. Asas itikad baik

8
a. Subjektif

Dapat diartikan sebagai kejujuran seseorang dalam melakukan sesuatu

perbuatan hokum yaitu apa yang terletak pada sikap batin seseorang pada

waktu diadakan perbuatan hukum

b. Objektif.

Bahwa melaksanakan suatu perjanjian itu harus didasarkan pada norma

keputusan atau apaapa yang didasarkan pada norma kepatutan atau apa-apa

yang dirasakan sesuai dengan yang patut dalam masyarakat.

3. Asas paca sun servanda

Merupakan asas dalam perjanjian yang berhubungan dengan

mengikatnya suatu perjanjian yang dibuat secara sah oleh para pihak adalah

mengikat bagi mereka yang membuat seperti Undang-Undang. Artinya adalah

perjanjian yang dibuat secara sah oleh oleh para pihak yang akan mengikat

mereka seperti Undang-Undang.

4. Asas kensensuil

Artinya dalam suatu perjanjian cukup ada suatu kata sepakat dari

mereka yang membuaut perjanjian itu tanpa diikuti dengan perbuatan hokum

lain kecuali perjanjian yang bersifat formil”.

2. Tinjauan Umum Tentang Rumah Susun

9
 Rumah susun menurut Undang-Undang No 20 Tahun 2011 Pasal 1

yaitu “Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan

yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik

dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang

masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk

tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan

tanah bersama”

Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak

terpisah untuk pemakaian bersama, sedangkan benda bersama merupakan

bagian rumah susun yang dimiliki secara bersama secara tidak terpisah untuk

pemakaian bersama. Tanah bersama adalah sebidang tanah yag digunakan atas

dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya didirikan rumah susun.

Rumah susun nerupakan rumah resmi yang dibuat oleh pemerintah

untuk hunian atau tempat tinggal yang bertingkat seperti flat, apartemen,

kondonium, dan lain-lain. Rumah susun mempunyai konsep pembangunan

yang bertingkat dan dapat dihuni bersama keluarga. Akan tetapi satuan unit

dari bangunan dibuat secara terpisah. Sehigga membuat tampilan kota menjadi

rapi karena rumah susun dapat mengurangi kawasan kumuh diperkotaan,

berdasarkan pasal 2 UU No 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun terdiri dari

beberapa asas yaitu:

10
1. “Asas kesejahteraan adalah kondisi terpenuhinya kebutuhan rumah susun

yang layak bagi masyarakat agar mampu mengembangkan diri sehingga

dapat melaksanakan fungsi sosialnya.

2. Asas keadilan dan pemerataan adalah memberikan hasil pembangunan

dibidang rumah susun agar dapat dinikmati secara proposional dan merata

bagi seluruh rakyat.

3. Asas keasionalan adalah memberikan landasan agar kepemilikan rusun

dimanfaatkan sebesar-besarnya untuk kepentingan nasional.

4. Asas keterjangkauan dan kemudahan adalah memberikan landasan agar

hasil pembangunan rumah susun dapat dijangkau seluruh rakyat serta

memberikan kemudahan bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah.

5. Asas kemanfaaatan adalah memberikan kemanfaatan sebesar-besarmya

bagi kesejahteraan rakyat.

6. Asas kemitraan adalah memberikan landasan agar penyelenggaraan rumah

susun dilakukan oleh pemerintah dan pemerintah daerah dengan

melibatkan pelaku usaha dan masyarakat dengan prinsip saling

mendukung.

7. Asas keserasian dan keseimbangan adalah landasan memberikan landasan

agar penyelenggaraan rumah susun dilakukan dengan mewujudkan

keserasian dan keseimbangan pola pemanfaatan ruang.

8. Asas kesehatan adalah memberikan landasan agar rumah susun

diselenggarakan secara terpadu dalam hal kebijakan dalam perencanaan,

pelaksanaan, pemanfaatan dan pengendalian.

11
 9. Asas keselamatan dan kenyamanan adalah memebrikan landasan agar

bangunan rumah susun memenuhi persyaratan keselamatan yaitu

kemampuan bangunan rumah susun mendukung beban muatan,

pengamanan bahaya kebakaran dan bahaya petir, persyaratan kenyamanan

ruang dan gerak antar ruang, pengkondisian udara, pandangan, getaran,

serta persyaratan hubungan kemudahan didalam bangunan, kelengkapan

prasarana, dan sarana rumah susun termasuk fasilitas dan aksebilitas bagi

penyandang cacat dan lanjut usia.

10. Asas keamanan, ketertiban dan keteraturan adalah agar pengelola dan

pemanfaatan rumah susun dapat menjamin bangunan, lingkungan, dan

penghuni dari segala gangguan dan ancaman keamanan, ketertiban, dalam

melaksanakan kehidupan bertempat tinggal dan kehidupan sosialnya serta

keteraturan dalam pemenuhan ketentuan administratif”.

Berdasarkan Undang-Undang Rumah Susun Nomor 20 Tahun 2011 ada

beberapa jenis-jenis rumah susun yaitu:

1. “Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk

memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan menengah

kebawah dan berpeenghasilan rendah yang pembangunnya mendapatkan

kemudahan dan bantuan pemerintah. pembangunan dan pengelolaannya

merupakan tanggung jawab pemerintah. penguasaannya dapat dilakukan

dengan cara dimiliki atau disewa.

2. Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan oleh

negara atau swasta untuk memenuhi kebutuhan sosial, yang pembangunan

12
 dan pengelolaannya merupakan tanggung jawab pemerintah.

penguasaannya dapat dilakukan dengan cara pinjam pakai atau sewa

menyewa.

3. Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara yang

berfungsi sebagai tempat tinggal tau hunian untuk menunjang pelaksanaan

tuga pejabat atau pegawai beserta keluarganya, yang pembangunan dan

pengelolaannya merupkan tanggung jawab pemerintah. penguasaannya

dapat dilakukan dengan cara pinjam pakai, sewa atau sewa beli.

4. Rumah komersil adalah rumah susun yang diperuntukan bagi masyarakat

yang memiliki kemampuan ekonomi dan dapat diperjual belikan sesuai

dengan mekanisme pasar. Pembangunannya dapat dilakukan oleh setiap

orang namun pengelolaannya harus dilakukan oleh badan hukum.

Penguasaannya dapat dilakukan engan cara memiliki atau disewa. Seperti

apartemen”.

Rusun umum terbagi menjadi 2(dua) yaitu Rusunawi dan Rusunawa.

Rusunawi adalah rusun yang biasanya dibangun dan dikembangkan oleh

developer swasta dan konsumen dapat memilikinya. Istilah lain yang sering

disebut para ahli untuk rusunawi adalah apartemen bersubsidi. (Sutedi, 2010, hal.

190)

Rusunawa adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu

lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara

fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan

yang masing-masing digunakan secara terpisah, status penguasaannya sewa serta

13
dibangun dengan menggunakan dana anggaran pendapatan dan belanja negara dan

atau anggaran pendapatan dan belanja daerah dengan fungsi utamanya adalah

sebagai hunian. “Rumah susun di Indonesia dibagi menjadi 3(tiga) macam yaitu:

1. Rumah Susun Sederhana (Rusun)

Rusun yang pada umumnya dihuni oleh masyarakat yang kurang mampu.

Biasanya dijual atau disewakan oleh Prumnas(BUMN)

2. Rumah Susun Menengah (Apartemen)

Apartemen biasanya dijual atau disewakan oleh BUMN atau pihak swasta

kepada masyarakat menengah kebawah.

3. Rumah Susun Mewah (Apartemen/Condominium)

Biasanya dijual atau disewakan keoada masyarakat menengah keatas

selain itu juga kepada orang asing oleh pengembang swasta”.

Pembangunan rumah susun bertujuan untuk mewujudkan kesejahteraan

lahir dan bathin seluruh rakyat Indonesia secara adil dan merata, salah satu usaha

untuk mengisi cita-cita perjuangan bangsa Indonesia bagi terwujudnya masyarakat

adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar Indonesia

1945. Salah satunya adalah terpenuhinya kebutuhan akan perumahan, yang

merupakan kebutuhan dasar bagi masyarakat Indonesia.

Dengan uraian diatas maka kebijakan pembangunan rumah susun adalah

untuk memenuhi kebutuhan yang layak dalam lingkungan yang sehat, secara adil

dan merata dan mewujudkan permukiman yang serasi dan seimbang sesuai

14
dengan pola tata ruang kota dan tata daerah serta tata guna tanah yang berdaya

guna dan berhasil guna. (Sutedi, 2010, hal. 158)

Tujuan pemerintah membangun rumah susun untuk masyarakat

berpenghasilan rendah , diantaranya:

a. Untuk masyarakat berpenghasilan rendah yang tidak memiliki

pendapatan dan pekerjaan tetap yaitu mereka yang sulit mendapatkan

kredit kepemilikan rumah karena persyaratan bank tidak terpenuhi.

b. Masyarakat yang tinggalnya tidak menetap karena pekerjaannya.

c. Masyarakat yang belum mendapat kesempatan memiliki rumah yang

dibangun perumnas atau dibangun sendiri.

d. Masyarakat yang baru berumah tangga dan belum mampu membeli

rumah. (Luthfiah, 2010).

3. Tinjauan Umum Tentang Wanprestasi

Suatu keadaan yang dikarenakan kelalaian atau kesalannya, sehingga

debitur tidak dapat memenuhi prestasi seperti yang telah ditentukan dalam

perjanjian dan bukan dalam keadaan yang memaksa merupakan definisi dari

wanprestasi. “Ada beberapa kelalaian atau kealpaan yang dilakukan debitur

dapat berupa:

1. Melakukan apa yang dijanjikannya tapi terlambat

2. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya

3. Melaksanakan apa yang dijanjikannya tetapi tidak sebagaimana yang

dijanjikan

15
 4. Tidak melakukan apa yang disangguppi akan dilakukannya”. (Subekti,

Hukum Perjanjian, 2005, hal. 45)

Debitur dinyatakan lalai apabila terlambat berprestasi, tidak memenuhi

prestasi atau berprestasi tidak semestinya. Jadi, wanprestasi baru terjadi setelah

adanya pernyataan lalai dari pihak kreditur kepada debitur. Pernyataan lalai ini

bertujuan untuk menetapkan tenggang waktu (yang wajar) kepada debitur untuk

memenuhi prestasinya dengan sanksi tanggung gugat atas kerugian yang dialami

kreditor. (Hernoko, 2010, hal. 261)

Akibat hukum bagi debitur atau pihak yang mempunyai kewajiban

melaksanaka prestasi dalam kontrak tetapi melakukan wanprestasi:

1. Dia harus membayar ganti kerugian yang diderita oleh kreditur atau pihak

yang mempunyai hak menerima prestasi.

2. Dia harus menerima peralihan risiko sejak terjadinya wanprestasi

3. Dia harus menerima pemutusan kontrak disertai dengan uang ganti

kerugian. (Syaifuddin, 2012, hal. 343)

Pembatalan perjanjian karena wanprestasi yaitu apabila kreditur yang

dirugikan akibat tindakan debitur tersebut, maka kreditur harus memebuktikan

kesalahan debitur, kerugian yang diderita, dan hubungan kausal antara kerugian

dan wanprestasi.

Masalah pembatalan perjanjian karna kelalaian atau wanprestasi telah

diatur dialam pasal 1266 KUHPerdata ayat i menyatakan bahwa “syarat batal

16
selalau dicantumkan dalam perjanjian, jika salah satu pihak tidak memenuhi

kewajiban”. (Khairandy, 2013, hal. 282)

Kewajiban membayar ganti kerugian bagi debitur atau pihak yang

mempunyai kewajiban melaksanakan prestasi dalam kontrak tetapi melakukan

wanprestasi baru dapat dilakukan jika memenuhi 4 syarat yaitu:

1. Dia tidak dalam keadaan memaksa

2. Dia memang telah lalai dalam melakukan wanprestasi

3. Dia telah melakukan pembelaan untuk melawan tuntutan ganti

kerugian

4. Dia telah menerima pernyataan lalai atau somasi. (Syaifuddin, 2012,

hal. 344)

E. Konsep oprasional

Untuk memberikan kemudahan terhadap pemahaman atas penelitian yang

dilakukan, maka penulis memberikan batasan-batasan tentang terminologi yang

terdapat dalam judul dan ruang lingkup penelitian yaitu sebagai berikut:

Pelaksanaan adalah perihal (perbuatan usaha dan sebagainya)

melaksanakan rencangan dan sebagainya (Senja, 2004, hal. 281)

Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang

lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal. Dari

peristiwa ini timbullah suatu hubungan antara dua orang tersebut yang dinamakan

perikatan (Subekti, Hukum Perjanjian, 2010, hal. 1)

17
 Sewa menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu

mengikat dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari

sesuatu barang, selama sewaktu waktu tertentu dengan pembayaran sesuatu harga

yang oleh pihak terakhir disanggupi pembayarannya.

“Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam

suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan sebagai

fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-

satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah,

terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda

bersama, dan tanah bersama”.

Kecamatan Tenayan Raya Kota Pekanbaru adalah lokasi penelitian yang

mmerupakan suatu kota terdapat di provinsi Riau.

F. Metode Penelitian

1. Jenis dan Sifat Penalitian

Penelitian ini dilihat dari jenisnya tergolong pada penelitian observational

research / sosiologi dengan cara survey, dengan menggunakan alat pengumpul

data yang berupa wawancara dan kusioner. Sedangkan bila dilihat dari sifatnya,

maka penelitian ini bersifat deskriptif yakni menggambarkan tentang perjanjian

sewa menyewa rusunawa di Kecamatan Rumabai Pesisir Kota Pekanbaru.

2. Lokasi Penelitian

18
 Adapun lokasi penelitaian ini adalah Kota Pekanbaru. Kota pekanbaru

yang memiliki penduduk yang mayoritas penduduk asli yaitu suku melayu

ditambah dengan suku pendatang yang diantaranya adalah suku minang, jawa,

batak dan suku lainnya yang menyantuni dalam satu kawasan wilayah hukum

nasional dan peraturan daerah.

Alasan dipilihnya Kecamatan Tenayan Raya Kota Pekanbaru adalah

melihat kondisi perkembangan pembangunan wilayah kota yang cukup

berkembang. Sehingga melihat kondisi perkembangan kota yang semakin

meningkat tersebut membuat penulis ingin mengetahui bagaimana cara memiliki,

menyewa serta menduduki rusunawa tersebut.

3. Populasi, Sample dan Responden

a. Populasi

Populasi adalah keseluruhan dari objek pengamatan dan atau objek yang

menjadi penelitian. Populasi dalam penelitian ini adalah:

1. Pengelola Rusunawa Rejosari, 1(satu) orang

2. Penghuni Rusunawa Rejosari

3. Penghuni yang Bermasalah Di Rusunawa Rejosari

b. Sample

Sample adalah bagian populasi atau yang dianggap mewakili populasi atau

yang menjadi objek penelitian

Tabel I. 1

19
 Populasi dan Responden

No Populasi Responden Sample Presentase

Kepala pengelola
1 1 1 5,5%
rusunawa
Penghuni rusunawa
2 45 14 77,8%
(Per KK)
Penghuni yang Telat
3 10 3 16,7%
Bayar
4 Jumlah 56 18 100%
Berdasarkan Tabel I.I di atas dapat penulis kemukakan bahwa yang

menjadi responden dari rusunawa Rejosari Pekanbaru berjumlah 1 orang.

Disebabkan karena jumlah populasinya hanya 1 orang, penulis menetapkannya

sebagai responden (Pengelola Rusunawa Rejosari Pekanbaru) dengan cara sensus.

Sedangkan penghuni rusunawa rejosari berjumlah 14 orang. Oleh karena

karakteristik dari responden memiliki tingkat kesamaan yang relative besar maka

penulis mengambil 30% dari jumlah populasi. Dan penghuni yang bermasalah

berjumlah 3orang. Oleh karena karakteristik dari responden memiliki tingkat

kesamaan yang relative besar maka penulis mengambil 30% dari jumlah populasi.

4. Data dan Sumber Data

a. Data Primer

Data primer adalah data yang diperoleh dari responden berupa data

tentang prosedur perjanjian sewa menyewa rusunawa di Kecamatan

Rumbai Pesisir Kota Pekanbaru.

b. Data Sekunder

20
 Yaitu data yang diperoleh oleh jurnal, literatur peraturan perundang-

undangan yang berlaku serta buku-buku yang berkaitan dengan

masalah yang diteliti

5. Alat Pengumpul Data

a. Kusioner

Kusioner adalah pertanyaan yang bersifat tertutup mengenai perjanjian

sewa menyewa rusunawa DiKecamatan Rumbai Pesisir Kota

Pekanbaru.

b. Wawancara

Wawancara adalah proses tanya jawab secara lisan dengan para

pengelola rumah susun, dengan berpedoman pada daftar pertanyaan

yang telah dipersiapkan sebelumnya.

6. Analisis Data

Setelah data diperoleh dan terkumpul secara lengkap, baik data primer

maupun skunder, lalu data tersebut diolah dengan cara mengelompokkan

duata menurut jenisnya berdasarkan masalah pokok penelitian. Data yang

diperoleh melalui pembagian kusioner penulis sajikan dalam bentuk tabel,

kemudian data yang diperoleh melalui wawancara penulis sajikan dalam

bentuk uraian kalimat, untuk melihat pelaksanaan perjanjian sewa

menyewa rusunawa diKecamatan Rumbai Pesisir Kota Pekanbaru.

Kemudian dianalisa dengan cara membandingkan dengan teori, peraturan-

peraturan hukum dan pendapat para ahli, terakhir ditarik kesimpulan

21
 dengan menggunakan metode deduktif yaitu dari data yang bersifat umum

kearah yang bersifat khusus.

G. Sistematika Penulisan

Untuk memudahkan dalam penulisan skripsi ini, maka diperlukan

sistematika penulisan untuk oenelitian ini. Adapun dalam penelitian ini penulis

menyajikan dan memakai sistematika IV BAB yaitu:

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

B. Rumusan Masalah

C. Tujuan & Manfaat Penelitian

D. Tinjauan Pustaka

E. Konsep Oprasional

F. Metode Penelitian

BAB II TINJAUAN UMUM

A. Tinjauan umum tentang Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa

Rusunawa

B. Tinjauan Umum Tentang Rusun

C. Tinjauan Umum Wanprestasi

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Pelaksanaan perjanjian sewa menyewa rusunawa Di Kecamatan

Tenayan Raya Kota Pekanbaru

22
 B. Akibat hukum dari perbuatan wanprestasi dalam perjanjian sewa

menyewa rusunawa di Kecamatan Tenayan Raya Kota Pekanbaru

BAB IV PENUTUP

A. Kesimpulan

B. Saran

DAFTAR PUSTAKA

23
24