ANALISIS

SERTIFIKAT DIGITAL DALAM PEDAFTARAN TANAH

Untuk memenuhi tugas Mata Kuliah Hukum Pendaftaran Atas Tanah

Dosen Pengampu: Dr. Iwan Permadi, S.H.,M.Hum

OLEH:
WAHYU CIPTANING TYAS
NIM: 226010200111002

PROGAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS BRAWIJAYA MALANG

2023
 BAB I
PENDAHULUAN
1.1 LATAR BELAKANG
Sewa menyewa menurut Pasal 1548 KUHPerdata adalah suatu perjanjian, dengan mana
pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan
dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang
oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya. Obyek dalam perjanjian sewa
menyewa adalah barang atau benda, baik bergerak maupun tidak bergerak dengan syarat barang
atau benda yang disewakan adalah barang yang halal, artinya tidak bertentangan dengan
undangundang, ketertiban, dan kesusilaan. Obyek sewa menyewa tersebut tidak dapat di sewa-
ulangkan atau dipindahtangankan, hal tersebut telah diatur didalam KUHPerdata Pasal 1559.
Namun demikian, seiring perkembangan zaman dengan kebutuhan hidup akan suatu barang
yang semakin hari semakin meningkat. Dilihat dari kenyataan tersebut, sewa menyewa menjadi
alternatif untuk memenuhi kebutuhan akan suatu barang. Akan tetapi dalam prakteknya di dalam
sewa menyewa tersebut seringkali terjadi wanprestasi. Wanprestasi tersebut biasanya dapat
berupa sewa ulang terhadap obyek sewa menyewa, perpindah tanganan obyek sewa dan
pengalihan fungsi lahan terhadap obyek sewa. Wanprestasi dalam sewa menyewa terjadi karena
alasan yang bermacam-macam. Salah satunya karena tidak mengerti bagaimana prosedur-
prosedur dalam sewa menyewa dan tidak tertibnya penyewa terhadap peraturan yang ada.
Padahal jika ketika melakukan sewa menyewa penyewa harus memperhatikan aturan yang telah
diperjanjikan diawal perjanjian. KUHPerdata tidak menentukan secara tegas tentang bentuk
perjanjian sewa menyewa yang dibuat oleh para pihak. Perjanjian sewa menyewa dapat dibuat
dalam bentuk tertulis maupun lisan. Dalam praktik, perjanjian sewa menyewa misalnya seperti
bangunan/tanah dibuat dalam bentuk tertulis dan isi perjanjian telah dirumuskan oleh para pihak.
Di dalam Pasal 1550 KUHPerdata telah diatur kewajiban pihak yang menyewakan. Pasal 1560
KUHPerdata diatur kewajiban pihak penyewa. Perjanjian sewa menyewa bertujuan hanyalah
memberikan hak pemakaian saja kepada pihak penyewa. Sehingga status hak atas benda yang
diserahkan oleh yang menyewakan kepada pihak penyewa dapat juga bukan benda yang
berstatus hak milik.

1.2 RUMUSAN MASALAH

Bagaimana penerapan asas dalam perjanjian?
 BAB II
PEMBAHASAN
2.1 PENGERTIAN KONTRAK

Perjanjian/ kontrak adalah suatu perbuatan hukum, guna untuk memperoleh hak dan kewajiban. Setiap
perjanjian sebenarnya merupakan pencerminan maksud/ kepentingan dari para pihak untuk
mewujudkan tujuan bersama. Oleh karena itu dapat ditemukan keanekaragaman maksud/ kepentingan
para pihak yang dapat melatar belakangi suatu transaksi yang dirumuskan dalam bentuk
perjanjian/kontrak. Kontrak atau perjanjian harus diakui sebagai tonggak dari kehidupan masyarakat
modern, terutama ketika aktivitas ekonomi mengalami perkembangan yang luar biasa. 1 Istilah kontrak
sendiri berasal dari bahasa Inggris yakni dari kata “contract”. Dalam bahasa Indonesia istilah kontrak
dikenal dengan istilah perjanjian yang merupakan terjemahan dari kata Overeenkomst dalam bahasa
Belanda.2 Tetapi penulis tidak akan membedakan antar istilah “kontrak” dan “perjanjian”, karena
keduanya mempunyai makna yang sama. Pada dasarnya perjanjian adalah salah satu dari sumber
hukum perikatan.3 Perjanjian dalam pasal 1313 BW diartikan sebagai suatu perbuatan dengan mana satu
orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih.

2.2 PENGERTIAN ASAS

Menurut terminologi bahasa, yang dimaksud dengan istilah asas ada dua pengertian. Arti asas
yang pertama adalah dasar, alas, pondamen. sedangkan menurut asas yang kedua adalah sesuatu
kebenaran yang menjadi pokok dasar atau tumpuan berfikir atau berpendapat.
Sedangkan menurut R.H. Soebroto Brotodiredjo, asas adalah suatu sumber atau sebab yang
menjadi pangkal tolak sesuatu, hal yang inherent dalam segala sesuatu, yang menentukan
hakikatnya.
Bellefroid mengatakan bahwa asas hukum umum adalah norma dasar yang dijabarkan dari
hukum positif dan yang boleh ilmu hukum tidak dianggap berasal dari aturan-aturan yang lebih
umum. Asas hukum umum merupakan pengendapan dari hukum positif.
Menurut Eikima Hommes Asas Hukum itu tidak boleh menganggap sebagai norma-norma
hukum yang konkrit, akan tetapi perlu dipandang sebagai dasar-dasar umum atau petunjuk bagi
hukum yang berlaku.Pembentukan hukum praktis perlu berorientasi pada asas-asas hukum
tersebut.
Pendapat terakhir dari Sajipto Raharjo. Ia mebgatakan bahwa, asas hukum adalah unsur yang
penting dan pokok dari peraturan hukum. Asas hukum adalah jantungnya peraturan hukum
karena ia merupakan landasan yang paling luas bagi lahirnya peraturan hukum atau ia adalah
sebagai ratio legisnya peraturan hukum.
Dari beberapa pendapat tadi kita dapat menyimpulkan, bahwa yang dinamakan asas hukum itu
adalah dasar-dasar umum yang terkandung dalam peraturan hukum, dasar-dasar umum tersebut
merupakan sesuatu yang mengandung nilai-nilai etis .
Asas Hukum atau Prinsip Hukum bukanlah peraturan hukum konkrit, melainkan pikiran dasar
yang umum sifatnya. Atau, merupakan latar belakang yang mendasari peraturan yang konkrit,
yang terdapat di dalam dan di belakang setiap sistem hukum yang terjelma dalam peraturan
1
1 Dr. Tri Budiyono, SH,M.Hum , Genelogi, Universitas Kristen Satya Wacana, Salatiga 2012, hal. 17
2
Christiana Tri Budhayati, SH,M.Hum , Dinamika Hukum Kontrak Di Indonesia, Universitas Kristen Satya Wacana,
Salatiga 2012, hal. 41
3
Dr. Muhammad Syaifudin, SH., M.Hum , Hukum Kontrak, Mandar Maju, Bandung 2006, hal.17
perundang-undangan dan putusan hakim yang merupakan hukum positif dan dapat diketemukan
dengan mencari sifat-sifat umum dalam peraturan konkrit tersebut.
Apabila kita membicarakan tentang asas hukum, maka pada saat itu kita membicarakan unsur
yang penting dan pokok dari peraturan hukum. Barangkali tidak berlebihan apabila dikatakan,
bahwa asas hukum ini merupakan jantungnya peraturan hukum. Ini berarti bahwa peraturan-
peraturan hukum itu pada akhirnya bisa dikembalikan kepada asas-asas tersebut. Kecuali disebut
landasan, asas hukum ini layak disebut sebagai alasan bagi lahirnya peraturan hukum, atau
merupakan ratio legis dari peraturan hukum. Asas hukum ini tidak akan habis kekuatanya dengan
melahirkansuatu peraturan hukum, melainkan akakn tetap saja ada dan akan melahirkan
peraturan-peraturan selanjutnya .
Karena asas hukum mengandung tuntutan etis, maka asas hukum merupakan jembatan antara
peraturan-peraturan hukum dengan cita-cita social dan pandngan etis masyarakatnya. Dengan
singkat dapat dikatakan, bahwa melalui asas hukum ini, peraturan-peraturan hukum berubah
sifatnya menjadi bagian dari suatu tatanan etis. Bagaimana orang sampai kepada asas-asas
hukum itu dapat digambarkan urutannya.
Pengertian-pengertian yang telah di temukan itu masih bisa ditarik pada peringkat yang lebih
tinggi dan dengan demikian secara terus menerus, sampai kita tiba pada suatu titik yang
keadaanya berbeda dari pengertian-pengertia sebelumnya. Kita sampai pada suatu penemuan
yang bersifat serta merta, artinya ia tidak bisa di jelaskan oleh pengertian yang lebih tinggi lagi.
salah satu contohnye adalah : “Di mana ada kesalahan, disitu ada pengantian kerugian”, inilah
yang disebut asas hukum itu. Pengertian hukum atau konsep hukum, standar hukum dan asas
hukum merupakan unsur-unsur dari peraturan hukum ini bisa diberi arti sebagai norma yang
memberikan suatu konsekuensi yang jelas sebagai kelanjutan dilakukanya suatu perbuatan.

Didalam kontrak/ perjanjian dikenal dengan adanya berbagai asas, diantaranya adalah:
1. Asas Konsesualisme, yakni lahirnya perjanjian pada saat terjadinya kesepakatan. Pada dasarnya
perjanjian berawal dari ketidak samaan kepentingan antara para pihak. Hal seperti ini biasanya di awali
dengan negosiasi di antara pihaknya dan dari negosiasi inilah timbul kata sepakat. 4
2. Asas Mengikatnya Kontrak/Perjanjian (Pacta Sunt Servanda), setiap orang yang membuat perjanjian,
dia terikat untuk memenuhi perjanjian tersebut karena perjanjian tersebut mengandung janji-janji yang
harus dipenuhi dan janji tersebut mengikat para pihak sebagaimana mengikatnya undangundang. Hal ini
dapat dilihat pada pasal 1338 ayat (1) yang menentukan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah
berlaku sebagai undangundang. Itu artinya daya mengikat perjanjian itu baru bisa dipersamakan dengan
undang-undang jika memenuhi syarat sahnya perjanjian yang tertuang dalam pasal 1320 BW bahwa
sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat, yaitu: a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya b.
Kecakapan untuk membuat suatu perikatan c. Suatu hal tertentu d. Suatu sebab yang halal
3. Asas Itikad Baik, ketentuan itikad baik ini diatur dalam pasal 1338 ayat (3) bahwa perjanjian harus
didasarkan pada itikad baik. Para pihak tidak dapat mengundurkan diri atas kehendaknya sendiri,kecuali
jika ini di persetujui dengan lawan janjinya atau karena alasan yang dinyatakan oleh undangundang
cukup untuk itu

Sewa menyewa termasuk perjanjian konsensual yaitu perjanjian yang dianggap sah atau ada
setelah terjadi kesepakatan antara para pihak. Oleh undang-undang diadakan pembedaan
terutama dalam hal akibat-akibatnya antara perjanjian sewa tertulis dan lisan.

4
Dr. Agus Yudha Hernoko, SH., MH, Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas Dalam Kontrak Komersial,
Prenadamedia Group, Jakarta 2010, hal.1
Apa saja unsur sewa menyewa?
Unsur esensial dari sewa menyewa adalah barang, harga dan waktu tertentu.
Sebagaimana halnya perjanjian jual beli, perjanjian sewa menyewa merupakan
perjanjian konsesualisme, dimana perjanjian terbentuk berasaskan kesepakatan antara
para pihak, satu sama lain saling mengikatkan diri.