BANGUNAN MULTIFUNGSI

BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang

Semakin tingginya tingkat pertumbuhan penduduk di kota besar di

Indonesia, telah memacu perkembangan kota menjadi semakin padat dan
kurang terkendali. Sementara itu ketersediaan lahan perkotaan sangat
terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi tinggi, sehingga
terjadi satu struktur yang kompleks di mana semua kegunaan dan fasilitas
saling berkaitan dalam kerangka integrasi yang kuat.
 Masalah pembangunan di kota tidak hanya terbatas pada masyarakat
yang berpenghasilan rendah melainkan juga menyangkut golongan
penduduk yang berpenghasilan tinggi. Keberadaan pengusaha-pengusaha
muda menuntut bangunan hunian dengan tingkat keamanan yang tinggi
sekaligus perkantoran yang nyaman dengan letak lokasi strategis ditenggah
kota dalam konsep bangunan multifungsi.

Dengan terjadi keseimbangan dalam merealisasikan program

pemerintah, bentuk bangunan yang dapat diterapkan adalah bangunan
vertikal dengan kepemilikannya bersifat sementara dan letak lokasi yang
strategis dan penggunaan lahan yang tidak terlalu luas serta didukung
dengan kelengkapan fasilitas-fasilitas pendukung yang ada baik di dalam
maupun disekitar hunian yang tidak dimiliki oleh hunian lainnya yang
diperuntukkan bagi pengusaha-pengusaha muda yang mempunyai keluarga
kecil maupun yang belum menikah, yaitu berupa kantor sewa dan
apartemen.
 Jadi pengadaan bangunan multifungsi dengan fungsi kantor sewa dan
rumah tinggal dalam bentuk vertikal yang terletak di pusat kota untuk saat ini,
apalagi pada saat mendatang sangatlah penting dan merupakan keharusan
untuk menciptakan kondisi kota Makassar sebagai kota metropolitan dimasa
yang akan datang.
 BAB II
TINJAUAN UMUM
2.1 Pengertian Bangunan Multifungsi

Bangunan multifungsi merupakan pendekatan perancangan yang

berusaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian
area suatu kota yang disebabkan karena luas area terbatas, harga tanah
mahal, letak strategis, nilai ekonomi tinggi, sehingga terjadi satu struktur yang
kompleks di mana semua kegunaan dan fasilitas saling berkaitan dalam
kerangka integrasi yang kuat (Meyer, 1983).
 Pengertian Kantor Sewa

Menurut Cyril M. Harris, kantor berarti bangunan yang digunakan untuk

tujuan professional ataupun administrasi, dan tidak ada bagian yang
dipergunakan untuk keperluan hunian, kecuali oleh para penjaga dan
pembersih kantor.
Sewa atau rent ( lease ) berarti perjanjian peralihan hak milik dari
bangunan, tanah dan lain-lain, selama jangka waktu tertentu dan biasanya
dengan pembayaran pada waktu-waktu tertentu pula.
Jadi kantor sewa mempunyai arti, ruang untuk kegiatan bisnis, profesi
dan administrasi yang dialihkan hak miliknya selama jangka waktu tertentu
disertai dengan pembayaran pada waktu - waktu tertentu pula.
 Pengertian Apartemen

Apartemen adalah bangunan yang terdiri dari beberapa unit hunian

yang digunakan secara terpisah dalam kehidupan bersama, pada suatu
lingkungan terbatas, yang dapat dimiliki/dihuni oleh orang-orang yang
mampu membayar.
 BAB III
ACUAN PERANCANGAN
3.1 Penentuan Lokasi

Sesuai dengan fungsi bangunan yaitu perkantoran sewa yang bersifat

komersial dan apartemen yang pada dasarnya adalah pembentukan suatu
lingkungan di dalam kota dimana fasilitas pemukiman beserta masyarakat
penghuninya dapat hidup berdampingan dan saling menunjang dengan
sektor perdagangan dan jasa. Dengan demikian salah satu kespesifikan
bangunan multifungsi ini adalah lokasinya.
Dasar pertimbangan dalam pemilihan lokasi adalah :

a. Segi pengembangan kota

b. Segi pelayanan
c. Segi transportasi dan utilitas
 Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut yang dihubungkan
dengan pola perkembangan kota Makassar dimasa yang akan datang,
maka lokasi yang dipilih adalah pada radius sekitar pusat kota.

Adapun lokasi yang terpilih pada kawasan BWK dengan 3 (tiga) lokasi
yaitu :

a. Alternatif 1 : Berada di BWK A

b. Alternatif 2 : Berada di BWK G
c. Alternatif 3 : Berada di BWK D
 Alternatif I : Kec. Tamalate

Bagian wilayah kota G, yang merupakan wilayah kota yang

diperuntukkan sebagai wilayah pemukiman dengan fungsi penunjang
transportasi, perdagangan dan jasa pelayanan sosial. Dalam program
pengembangan wilayah pemukiman sesuai rencana pemerintah dalam
Minasaupa dengan letaknya berbatasan kabupaten Gowa dengan luas
wilayah 1357,6 Ha, dimana kondisi lahan relatif rendah pada kemiringan 0% -
5%, dalam pengembangan wilayah kearah selatan disepanjang jalan poros
Gowa Raya.
 Alternatif II : Kec. Panakkukang

Bagian wilayah kota H, yang merupakan wilayah kota yang

dominan diperuntukkan sebagai daerah pemukiman dengan fungsi
penunjang perdagangan, peternakan dan pertanian. Dalam
pengembangan wilayah kota termasuk salah satu daerah pusat
pelayanan dengan kondisi lahan relatif datar dengan ketingian dari
pemukiman laut berkisar 10 m 15 m dari pemukiman laut.
 Alternatif III : Kec. Biringkanaya

Bagian wilayah kota K, yang merupakan wilayah kota dominan

diperuntukkan sebagai perguruan tinggi dengan fungsi penunjang
sebagai perdagan, industri dan peternakan. Kondisi lahan relatif
berkontur dengan ketinggian dari permukaan laut berkisar 10 25 m.
Luas lahan 80,06 Km2 dan dalam pengembangannya menjadi 5600 Ha
dan termasuk dalam salah satu pusat pelayanan dengan infra instruktur
kota yang mendukung.
 3.2 Penentuan Tapak

Dalam menentukan Site yang tepat untuk kantor sewa dan apartemen,
terdapat beberapa pertimbangan yaitu :

a. Terletak pada kawasan perkantoran dan pemukiman pada lokasi yang

ditentukan .

b. Pencapaian tapak mudah dan memiliki luasan yang dapat memenuhi

kebutuhan ruang untuk bangunan .

c. Tersedia sarana utilitas kota seperti air bersih, listrik dan telepon pada lokasi
yang ditentukan.
 Alternatif tapak/site berdasarkan kriteria tersebut diatas :

Alternatif I : Tapak terletak di kompleks Panakkukang Mas, di jalan Pengayoman

disekitar Makasa dan Alfa, kondisi tapak siap bangun dengan topografi datar,
merupakan pusat pengembangan pelayanan dan kota masa depan.

Alternatif II : Tapak terletak disekitar rencana jalan Midle Road dan jalan Dg. Sirua
dan sungai Sinrijala, kondisi tapak luas dengan topografi relatif rendah dengan
kemiringan 0%-10% merupakan pengembangan pusat pelayanan dan rekreasi.
 Dari hasil pertimbangan di atas, maka terpilih alternatif II dengan faktor
penentu antara site tersebut berada pada daerah yang lingkungan sosialnya
tidak jauh berbeda dengan penghuni apartemen sehingga mendukung
keberadaan apartemen.

Peruntukan lokasi pada kecamatan ini adalah bangunan umum, jasa

komersial, perdagangan, perkantoran dan pemukiman yang memungkinkan
untuk pembangunan apartemen bagi kalangan menegah keatas, yang akan
dikembangkan menjadi bagian wilayah kota yang mempunyai fungsi
dominan sebagai kawasan pemukiman vertikal dengan fungsi menunjang
perdagangan/perkantoran dan jasa pelayanan sosial.
3.3 Konsep Dasar Perancangan Makro

a. Kantor Sewa

Sistem Peruangan
1. Fleksibilitas ruang

Karena fungsi kantor sewa sebagai wadah kegiatan yang bersifat

insidentil, artinya penyewa menggunakan pada waktu tertentu saja. Jadi
fleksibilitas ruang disini adalah mampu menyesuaikan dirinya untuk sesuai
dengan fungsi dan sasaran yang diimpikan. Fleksibilitas secara keseluruhan
maupun fleksibilitas perunit.
2. Modul ruang

Modul perancangan mengikuti dimensi modul dasar tadi, yaitu

merupakan kelipatannya, berkisar pada :

Modul vertikal = 2 m , 4 m dan seterusnya

Modul horizontal = 3 m, 6 m dan seterusnya
 Besaran Ruang
TOTAL
LUAS (m2)
KELOMPOK ELEMEN UNSUR LUAS (m2)

1. Kantor Sewa 1.Unit Terkecil - R. Pimpinan 17

- R. Sekretaris 8

- R. Staf 35
Jumlah 60
Sirkulasi 20%
Total luas kantor Sewa 20.868,16
2.Bank Cabang Banking Hall Hall / R. Tunggu 100

Customer Service 45

R.Informasi dan Jaga 7.5

ATM 10

Teller 70

Operasi Bagian Kredit 60

Bagian Luar Negeri 40

Bagian Umum 70

Bagian Pembukuan 70

Bagian Khusus 81

R. Khasanah 80

R. Save Deposit Box 30

R. Coupon Booth 40

R. Administrasi 35

R. Pimpinan 30

R. Wapim 25

Sekretaris 12

R. Komputer 25

R. Teller 30

R. Arsip 25

R. Foto copy 17

R. Rapat 100

R. Posko 17 1019,5
Penunjang Restoran Utama R. Makan 150

Panggung 35

Dapur, Gudang 35

Kasir 6

R. Administrasi 20

R. Karyawan 35

Coffe Shop - R. Makan 176

- R. Dapur 65

- R. Karyawan 26
R. Serbaguna R. Pertemuan 268

R. Persiapan 80

Panggung 35

R.ganti 40

Retail Kantor Pos 70

Wartel 35

Biro Perjalanan 70

Money Changer 52

Toko Souvenir 35

Toko Obat 17

Toko Buku 35

Toko Roti 40
 Toko Buah dan Kembang 35

Salon 35

Butik 35

Penjahit 35

Plaza / Hall 493

R. Pameran 282

2200

Kantor Pengelola Administrasi R. Informasi 10

R. Tunggu 20

R. Pimpinan 35

R. Wakil Pimpinan 17

R. Sekretaris 17

R. Pemasaran 25

R. Administrasi 20

R. Rapat 25

169
R. Sekurity R. Jaga dan Istirahat 8

Power House R. Genset 70

Gudang 70

R. ME 70

218
1) Luas unit ruang kantor terkecil yang dapat disewakan

Dasar perhitungan diambil jenis kantor terkecil yang membutuhkan

fasilitas kantor sewa dengan jumlah personil : 5 orang x 12 m2 = 60 m2.

2) Pengelompokkan ruang
Sesuai dengan hasil perhitungan dimensi bangunan, ruang-ruang dapat
dibedakan yaitu :
Kelompok ruang kegiatan utama (perkantoran)
Kelompok ruang kegiatan penunjang
Kelompok kegaitan ruang pengelola
Kelompok ruang service dan areal parkir di dalam dan diluar bangunan.
b. Apartemen

Sistem pelayanan yang direncanakan mempertimbangkan faktor-

faktor sebagai berikut :
Efisien, keamanan dan kenyamanan.
Memberikan kebebasan yang terkoordinir pada penghuni untuk memilih
sistem pelayanan yang disukai.
 Pengelompokan Ruang

Ruang Dalam

Berdasarkan sifat kegiatan maka penzoningan ruang-ruang dapat dibagi

atas :
Daerah Publik
- Pintu masuk
- Lobby
- Information desk
- Sirkulasi
- Restaurant dan Mini Market
- Ruang serbaguna
- Toilet
- Fasilitas kegiatan pengelola :
Ruang pengelola
Ruang Jaga
Ruang mekanikal
Pantry
Giudang
Ruang reservoir
Mushalla
Kamar mandi / WC
 Daerah Pribadi

Terdiri dari ruang-ruang yang terdapat dalam unit hunian dimana

penghuni melakukan segala aktivitas yang meliputi istirahat, tidur,
mempersiapkan pekerjaan untuk besok hari, makan dan membersihkan
tubuh.

Berikut standar ruang/Program ruang dan perabotan yang dibutuhkan

adalah :
1. Tipe Studio

JENIS RUANG KEBUTUHAN PERABOT KEBUTUHAN RUANG LUAS (m2)

Rg. Tidur - 1 bh tempat tidur (single bed) 6,24

- 1 bh lemari pakaian

- 1 bh meja rias dan kursi

- 1 bh meja lampu

Rg. Tamu / - 1 set sofa untuk 5 orang 20,80

Rg. Duduk / Rg. Makan / Rg. - 1 bh lemari TV
Belajar
- 1 set meja makan dan 4 bh kursi

- 1 set meja belajar

- kursi
 Pantry/Dapur 1 set peralatan dapur yang terdiri dari kompor, 4,00
bak cuci, meja kerja dan kulkas

Kamar mandi / WC - 1 bh bathtub 6,00

- 1 bh kloset

- 1 bh wastafel

- 1 bh shower

- 1 bh meja rias + kursi

Gudang 3,00

Balkon 2 bh kursi + meja 3,00

Jumlah kebutuhan ruang = 43,04 m2

Sirkulasi 15% x 43,04 m2 = 6,45 m2

= 49,49 m2
 2. Tipe 1 Ruang Tidur

JENIS RUANG KEBUTUHAN PERABOT KEBUTUHAN RUANG LUAS (m2)

Rg. Tidur - 1 bh tempat tidur (Double bed) 14,00

- 1 bh lemari pakaian
- 1 bh meja rias dan kursi
- 1 bh meja lampu

Rg. Tamu / - 1 set sofa untuk 5 orang 23,63

Rg. Duduk / Rg. Makan / Rg. - 1 bh lemari TV
Belajar
- 1 set meja makan dan 4 bh kursi

- 1 set meja belajar

- kursi

Pantry/Dapur 1 set peralatan dapur yang terdiri dari kompor, bak cuci, meja 4,80
kerja dan kulkas
Kamar mandi / WC - 1 bh bathtub 6,00
- 1 bh kloset duduk
- 1 bh wastafel
- 1 bh shower
- 1 bh meja rias + kursi

Gudang 3,00

Balkon 2 bh kursi + meja 6,00

Jumlah kebutuhan ruang = 57,43 m2

Sirkulasi 15% x 57,43 m2 = 8,61 m2
= 66,04 m2
 3. Tipe 2 Ruang Tidur
JENIS RUANG KEBUTUHAN PERABOT KEBUTUHAN RUANG LUAS (m2)

Rg. Tidur Utama - 1 bh tempat tidur (Double bed) 14,00

- 1 bh lemari pakaian
- 1 bh meja rias dan kursi
- 2 bh meja lampu disamping tempat tidur

Rg. Tidur Anak - 1 bh tempat tidur (Single Bed) 14,00

- 1 bh lemari pakaian
- 1 bh meja dan kursi
- 1 set meja rias
Rg. Tamu - 1 set sofa untuk 5 orang 12,00

- 1 bh lemari hiasan

- 1 set meja tamu

Rg. Duduk / - 1 set sofa untuk 5 orang 12,00

Rg. Keluarga - 1 bh lemari TV

Rg. Makan - 1 set meja makan dan 6 bh kursi 10,80

- 1 bh lemari rendah

- 1 bh kulkas
 Rg. Belajar / - 1 bh lemari buku 10,80
Rg. Baca - 1 set meja belajar dan kursi

Pantry/Dapur - 1 set peralatan dapur yang terdiri dari 7,20

kompor, bak cuci, meja kerja dan kulkas.

- Lemari-lemari gantung dan lemari dibawah

meja dapur

Kamar mandi / WC - 1 bh bathtub 2 x 6,00

- 1 bh kloset duduk 12,00
- 1 bh wastafel
- 1 bh shower
 Rg. Pembantu - 1 bh tempat tidur (Single Bed) 6,00

- 1 bh lemari pakaian
- 1 bh meja kecil

Kamar mandi / WC pembantu - 1 bh bak mandi 2,25

- 1 bh kloset jongkok

Gudang 3,00

Balkon 4 bh kursi + meja 3,00

Jumlah kebutuhan ruang = 110,05 m2

Sirkulasi 15% x 110,05 m2 = 16,50 m2
= 126,55 m2
= 127 m2
 4. Tipe Penthouse

JENIS RUANG KEBUTUHAN PERABOT KEBUTUHAN RUANG LUAS (m2)

Rg. Tidur Utama - 1 bh tempat tidur (Double bed) 30,00

- 1 bh lemari pakaian
- 1 bh meja rias dan kursi
- 2 bh meja lampu disamping tempat tidur

Rg. Tidur Anak - 1 bh tempat tidur (Single Bed) 3 x 16,00

48,00
- 1 bh lemari pakaian
- 1 bh meja dan kursi
- 1 set meja rias
Rg. Tamu - 1 set sofa untuk 8 orang 20,00

- 1 bh lemari hiasan

- 1 set meja tamu

Rg. Duduk / - 1 set sofa untuk 10 orang 30,00

Rg. Keluarga - 1 bh lemari TV

- 1 bh lemari hiasan

Rg. Makan - 1 set meja makan dan 8 bh kursi 36,00

- 1 bh lemari rendah

- 1 bh kulkas
 Rg. Belajar / - 1 bh lemari buku 12,00
Rg. Baca - 1 set meja belajar dan kursi

Rg. Tidur tamu - 1 bh tempat tidur 20,00

- 1 bh lemari pakaian
- 1 bh meja rias dan kursi
- 1 bh meja lampu disamping tempat tidur

KM/WC utama + Rg. pakaian - 1 bh bathtub 24,00

- 1 bh kloset duduk
- 1 bh wastafel
- 1 bh lemari pakaian
- 1 bh shower
Kamar mandi / WC tamu - 1 bh bathtub 12,00
- 1 bh kloset duduk
- 1 bh wastafel
- 1 bh shower

KM/ WC anak - 1 bh bathtub 12,00

- 1 bh kloset duduk
- 1 bh wastafel
- 1 bh shower

Rg. Hobby 12,00

Pantry/Dapur - 1 set peralatan dapur yang terdiri dari kompor, bak cuci, 12,00
meja kerja dan kulkas.

- Lemari-lemari gantung dan lemari dibawah meja dapur

 Rg. Pembantu - 2 bh tempat tidur (Single Bed) 9,00

- 1 bh lemari pakaian
- 1 bh meja kecil

Kamar mandi / WC pembantu - 1 bh bathtub 6,00

- 1 bh kloset duduk
- 1 bh wastafel
- 1 bh shower

Kamar mandi / WC pembantu - 1 bh bak mandi 2,25

- 1 bh kloset jongkok

Bar - 1 bh meja bar 6,00

- 3 bh kursi

Gudang 3,00

Balkon 4 bh kursi + meja 14,00

Jumlah kebutuhan ruang = 308,00 m2
Sirkulasi 15% x 308,00 m2 = 46,20 m2
= 354,20 m2
RUANG LUAR

1. Daerah Publik
- Parkir/Carport
- Teras dan Entrance Fayer
- Fasilitas penunjang
Play Ground dan taman
Kolam renang
Lapangan tennis
Arena bermain anak
2. Daerah service

Daerah ini mempunyai entrance terpisah dan dapat dilalui untuk

kendaraan besar seperti truck untuk mengangkut sampah.
d. Pola Hubungan Ruang

1. Ruang Publik 2. Ruang Private 3. Ruang Servis

Parkir Rg. Tidur Laundry

Entrance Foyer Kamar Mandi Workshop

Information Desk Rg. Ganti Pakaian Ruang P3K

Lobby Rg. Keluarga Rg. Cleaning Service

Hall Lift Rg. Makan Rg. Mesin

Ruang Serbaguna Rg. Studio/Lobby Mail Room

Toilet Balkon Rg. Penerima Samping

Restaurant Pantry Locker/Rg. Ganti

Mushalla Utility Room Toilet

Mini Market Gudang Rg. Istirahat

Rg. Olahraga Out Door Servant Quarter Parkir