Investasi Properti

 Pendahuluan
 Karakteristik Properti
 Why Property Investment?
 Implikasi Krisis Ekonomi
 REITS & SMF
 Pelaku Usaha
 Conclusion
Prospek Bisnis Properti di Indonesia
Prospek Bisnis Properti di Indonesia
Residensial

Komersial

Industrial

Khusus
 Property : The Unique
Characteristics
 Fixed Locations
 Immovable
 Relatively Indivisible
 Perlunya Pengembangan
 Kebutuhan akan Keahlian Khusus
 Heterogenity
 No Formal Market
 Illiquid
 Durability
 Legal complexity
 Property Market : The Unique
Characteristics

 Ketidaksempurnaan Pasar.
 Permintaan Turunan.
 Penawaran yang tidak elastis.
 Siklus.
 Sensitifitas perubahan suku bunga
 The Property Investors:
 Developers
 Owner occupiers
 Investors for income
 Speculators
 Why Property Investment?
KELEBIHAN KELEMAHAN
 Very Tangible
 Illiquidity
 Pride of ownership
 Individual management  Time Constraint
control  Depreciation Factor
 Personal use and
occupancy  Government Control
 Security of capital  Highly Related to
 High operating yield Market Cycle
 Leverage through finance
 Tax shelter factor
 Capital appreciation
 KELEBIHAN INVESTASI
PROPERTI
• Pride of ownership
Investor properti selain memiliki motif investasi murni,
mereka juga merasakan kebanggaan akan kepemilikan
properti tersebut. Sebagai gambaran yang mudah suatu
perusahaan yang berkembang pesat dan memiliki
prestise di pasar tentunya ingin melengkapi prestise
tersebut dengan memiliki gedung kantor yang megah
dan sesuai dengan nuansa dan visi perusahaan tersebut.
Sebagai contoh hampir semua BUMN besar, perusahaan
konglomerasi dan perusahaan multinasional memiliki
gedung sendiri sebagai kantor pusat.
 KELEBIHAN INVESTASI
PROPERTI
• Personal control
Berdasarkan dengan dasar legalitas kepemilikan atas
properti yang memang sangat ketat dan kuat, tentunya
sebagai implikasi daripada kepemilikan tersebut
investor sebagai pemilik memiliki kontrol yang sangat
kuat terhadap pengelolaan properti bersangkutan.
 KELEBIHAN INVESTASI
PROPERTI
• Personal use and occupancy
Terkait dengan pertumbuhan bisnis perusahaan, maka
prestise perusahaan tersebut di mata pasar juga akan
meningkat. Selain itu, pertumbuhan bisnis juga akan
meningkatkan akumulasi pertumbuhan kapital atau
modal yang dimiliki oleh perusahaan. Biasanya, sebagai
pendukung prestise tersebut dan juga ditunjang oleh
kemampuan kapitalnya, maka perusahaan akan
menguasai properti untuk dipergunakan sendiri, seperti
sebagai kantor pusat, fasilitas akomodasi internal, ruang
menjamu tamu penting perusahaan, ataupun
penggunaan internal lainnya.
 KELEBIHAN INVESTASI
PROPERTI
• Security of capital
Properti sebagaimana dalam pandangan investasi
merupakan salah satu option atau portofolio dalam
investasi. Berkenaan dengan hal tersebut, akumulasi
kapital sebagai implikasi dari tabungan dan akumulasi
pendapatan memberikan pandangan kepada pemilik
modal untuk mengamankan kapitalnya. Sebagai salah
satu option investasi, maka properti juga menjadi satu
sarana untuk mengamankan kapitalnya.
 KELEBIHAN INVESTASI
PROPERTI
• High operating yield
Properti sendiri memiliki kinerja yang memungkinkan
untuk mendapatkan tingkat pengembalian investasi yang
tinggi dari pendapatan operasinya. Hal ini terlihat dari
tingkat pengembalian properti yang relatif lebih tinggi
dibandingkan portofolio investais lainnya.
 KELEBIHAN INVESTASI
PROPERTI
• Leverage
Investasi properti sangat memungkinkan orang dengan
dana yang terbatas mampu untuk menguasai ataupun
mengelola investasi properti yang besar. Hal ini mungkin
terjadi oleh karena adanya pinjaman yang menambah
kemampuan permodalan untuk investasi. Sebagai
gambaran iklim investasi properti di Indonesia adalah
debt to equity ratio yang bisa mencapai 70% : 30%.
 KELEBIHAN INVESTASI
PROPERTI
• Tax shelter factor
Investasi properti juga memungkinkan untuk dikenakan
kebijakan pembayaran pajak yang lebih rendah.
Dengan adanya mekanisme depresiasi dan amortisasi,
investasi properti dapat menurunkan beban pajak dari
pendapatan operasinya.
 KELEBIHAN INVESTASI
PROPERTI
• Capital appreciation
Properti sendiri memiliki ciri khas yang meningkatkan
nilai kapital sebagai implikasi kenaikan harga tanah.
Kenaikan nilai ini memang sebagai implikasi supply
demand mechanism oleh karena tanah memiliki
keterbatasan supply sedangkan deman terus meningkat,
sehingga secara relatif harga akan terus meningkat.
 KELEMAHAN INVESTASI
PROPERTI
• Illiquidity
Investasi properti sangat sulit untuk mampu secara cepat
dikonversikan dalam bentuk uang cash. Hal ini terkait
dengan nilainya yang besar.
• Time constraints
Properti membutuhkan waktu yang cukup lama untuk
dilakukan transaksi ataupun perpindahan kepemilikan.
• Depreciation factor
Properti mengalami apa yang dikenal dengan
depresiasi (penurunan nilai).
 KELEMAHAN INVESTASI
PROPERTI
• Government control
Properti sangat sarat dengan kontrol pemerintah, mulai
dari kebijakan investasi, peraturan pembangunan,
peraturan peruntukan tanah dan bangunan, perpajakan
dan lain-lain.
• Highly related to market cycle
Investasi properti sangat terkait dengan siklus pasar
properti.
 TUJUAN INVESTASI DI BIDANG
REAL ESTATE
 Memaksimalkan :
Pendapatan kotor,Pendapatan Bersih,
Pengurangan Bunga dan Peningkatan nilai
 Meminimalkan :
Biaya operasi, biaya finansial, dan biaya
manajemen
 Meningkatkan Perolehan :
RoR yang acceptable, laba, manfaat sosial,
kesejahteraan masyarakat dan pemegang
saham
 A Framework of Real Estate Institutions
Mortgage Lender
Bank, Insurance, Individual,
REITS

MORTGAGE DOCUMENT DEBT SERVICE

Equity Investor RESTRICTION ON USE

PROPERTY RIGHT TAXATION Government
Individual, REAL ESTATE
INVESTMENT Federal,
Corporation,
Partnership, State,
REITS CASH FLOW Local

LEASEHOLD USE OF PROPERTY

Tenant/User
Residential, Commercial,
Sumber: Ir. Doli Siregar, Course Packet MEP-UGM Industrial, Special Purposes,
Others
 Developer
/pengemb
ang

Properti Kontraktor/
Manager Pemborong

Pelaku
Notaris/ Usaha Lembaga
Jasa
PPAT Keuangan

Agen/
Appraiser
Broker
TERIMA KASIH

25