PENILAIAN TANAH KAS DESA DAN TANAH WAKAF TERKAIT

PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM

Hamid Yusuf, MAPPI (cert)
Ketua KPSPI

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI)
UU NO. 2/2012 TENTANG PENGADAAN TANAH
 Pengadaan Tanah (UU No.2/2012)

Penyerahan Hasil

Pelaksanaan

Persiapan Kegiatan Pelaksanaan :

Perencanaan
Kegiatan Perencanaan :
• kesesuaian dengan tata
ruang
• lokasi, letak, luas dan
status tanah
• analisis biaya dan manfaat
pembangunan bagi
wialayah dan masyarakat
• perkiraan nilai tanah
Kegiatan Persiapan :
• pemberitahuan rencana
pembangunan;
• pendataan awal lokasi
• konsultasi Publik rencana
pembangunan
• penjelasan cara
penghitungan ganti
kerugian.
opsi
• inventarisasi dan
identifikasi atas tanah;
• penilaian ganti kerugian;
• musyawarah;
• pemberian ganti kerugian;
dan
• pelepasan tanah Instansi.
wajib
opsi
PENILAI
 Apa yang diperlukan?

Pemilik Tanah Penyelenggara

1. Apa objek yang akan diganti rugi 1. Dokumen perencaan yang sesuai
2. Prinsip nilai yang akan digunakan 2. Kegiatan persiapan telah dilakukan
3. Penerapan teknik 3. Proses identifikasi dan
penghitungan/penilaiannya inventarisasi atas objek penilaian
telah sesuai

Penilai
1. Dokumen perencanaan mendukung
2. Kegiatan persiapan telah dilakukan
dengan baik
3. Tersedia daftar nominatif yang sesuai
4. Penilai Pertanahan profesional
melakukan penugasan
 Aspek Keberhasilan PT

Dokumen Perencanaan

Konsultasi Publik

Penilaian Ganti Kerugian

LINGKUP PENUGASAN
 Untuk apa penilaian dilakukan?
Untuk :
• menentukan besaran ganti kerugian pada pengadaan tanah untuk
kepentingan umum (UU No. 2/2012);

Ganti Kerugian adalah penggantian yang

layak dan adil kepada pihak yang berhak
dalam proses pengadaan tanah.

Pengadaan Tanah adalah kegiatan

menyediakan tanah dengan cara memberi
ganti kerugian yang layak dan adil kepada
pihak yang berhak;

Kepentingan Umum adalah kepentingan

bangsa, negara, dan masyarakat yang harus
diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan
sebesar-besarnya untuk kemakmuran
rakyat;
 Siapa Penilainya?

Penilai Pertanahan, dengan persyaratan (pasal 1 UU 12/2012):

• independen dan profesional
• telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan*, dan
• telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan.

*Pemenuhan atas persyaratan Penilai dimaksud dikenal dengan Penilai Publik sebagaimana diatur oleh PMK No.
101/2014.

PMK 101/2014

• KEPI
Wajib Mematuhi KEPI
• SPI 102, 103 – 105
• SPI 204 dan SPI
 Pemberi Tugas & Pengguna Laporan
Lembaga Pertanahan menetapkan Penilai (pasal 31 ayat (1))

Instansi yang memerlukan tanah

Pemberi Tugas namun penetapannya oleh
Lembaga Pertanahan

Besarnya nilai Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian Penilai…..

disampaikan kepada Lembaga Pertanahan (pasal 34 ayat (2))

Pengguna Laporan Lembaga Pertanahan = BPN

 Objek Penilaian
Penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian oleh Penilai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 32 ayat (1)
dilakukan bidang per bidang tanah…... (pasal 33)

a. tanah;
b. ruang atas tanah dan bawah tanah; a ian
e nil
c. bangunan; j e k P
O b
d. tanaman;
e. benda yang berkaitan dengan tanah;
dan/atau
f. kerugian lain yang dapat dinilai
 Kerugian Non Fisik
a) Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan premium serta diukur dalam
bentuk uang berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Penggantian ini dapat meliputi hal-hal yang berkaitan dengan;
1. Kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi (dengan memperhatikan UU No. 2 tahun 2012
pasal 33 huruf f berikut penjelasannya).
2. Kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian tidak berwujud yang dikaitkan dengan pengambilalihan tanah
yang digunakan sebagai tempat tinggal dari pemilik (dengan memperhatikan UU No. 2 tahun 2012 pasal 1 butir 10,
pasal 2 berikut penjelasannya dan pasal 9 ayat 2).
3. Hal-hal yang belum diatur pada butir 1 dan 2 di atas dapat diantisipasi berdasarkan dokumen perencanaan yang
berlaku, sehingga Penilai dapat mempertimbangkan besaran premium atas kerugian non fisik terkait.
 Kerugian Non Fisik
a) Biaya transaksi, asumsi dasar yang dibentuk dari sejumlah biaya perpindahan, pengosongan, pajak/BPHTB, PPAT. Bila
tidak diatur lain, prinsip dasar yang dapat diambil seharusnya mengikuti SPI ini dan/atau pedoman penilaian/juknis yang
berhubungan dengan standar ini.
b) Kompensasi masa tunggu, yaitu sejumlah dana yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara
tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian.
c) Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak
lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya, penggantian atas keseluruhan bidang tanah diperhitungkan,
apabila didasarkan pada kesepakatan tertulis dengan pemberi tugas dan merujuk kepada peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
d) Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya
perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
 Tujuan dan Dasar Penilaian

…untuk tujuan pengadaan tanah bagi

Tujuan Penilaian pembangunan untuk kepentingan umum

… Dasar nilai yang harus digunakan untuk

Dasar Nilai penilaian kepentingan Pengadaan Tanah
sebagaimana diatur dalam UU No. 2 tahun
2012 adalah Nilai Penggantian Wajar (Fair
Replacement Value)
 Nilai Penggantian Wajar (NPW)

• Nilai Penggantian Wajar (Fair Replacement Value) adalah nilai untuk kepentingan pemilik (value to the owner)
yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu properti, dengan memperhatikan unsur
luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti dimaksud.

memperhatikan memperhatikan
basis Pasar
kerugian lainnya pemilik

Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana
dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012
”Nilai Penggantian Wajar seharusnya tidak lebih rendah dari Nilai Pasar Properti”
 Nilai Penggantian Wajar (SPI)

memperhatikan Basis pasar

pemilik

…layak dan adil…

memperhatikan
kerugian lainnya

Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana
dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012
”Nilai Penggantian Wajar seharusnya tidak lebih rendah dari Nilai Pasar Properti”
 Konsep NPW
1. kepentingan pemilik (value to the owner); dapat diartikan manfaat ekonomi yang berasal dari penguasaan atau
kepemilikan dari suatu Properti ;
2. kesetaraan dengan Nilai Pasar; adalah salah satu dasar dalam pembentukan Nilai dengan memperhatikan data
pasar. Untuk beberapa real properti yang memiliki data pasar terbatas atau sama sekali tidak ada data pasarnya, maka
Nilai Pasar dimaksud dapat disetarakan dengan Nilai berdasarkan potensi penggunaannya (tanpa melihat kepentingan
rencana pengadaan tanah untuk kepentingan umum) ;
3. suatu Properti; sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan objek pengadaan;
 Konsep NPW
4. unsur luar biasa terkait dengan kerugian non fisik; disebabkan adanya keterpaksaan bagi pemilik Properti untuk
melepaskan haknya. Kerugian non fisik dan/atau premium adalah kerugian lainnya seperti yang dimaksud dalam UU No.
2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya (lihat SPI 306 dan Juknisnya);
5. kepemilikan properti; tidak terbatas hanya kepada kepemilikan hak saja, namun dapat diartikan pada penguasaan,
pengelolaan dan pemanfaatan atas Properti sesuai yang diatur oleh peraturan perundangan yang berlaku atau sesuai
dengan Lingkup Penugasan yang disepakati
 Tanggal Penilaian

Nilai Ganti Kerugian yang dinilai oleh Penilai sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 33 merupakan nilai pada saat pengumuman
penetapan lokasi pembangunan (pasal 34 ayat (1)).

pada saat pengumuman

Tanggal Penilaian
penetapan lokasi
IMPLEMENTASI
 Pola Pengukuran NPW (5.10)
Nilai bagi Kerugian Kesetaraan dengan
Dasar
pemilik fisik Nilai Pasar
Pengukuran

§ Kehilangan
pekerjaan/bisnis/alih
Kerugian non profesi
fisik § Kerugian emosional
§ Biaya transasksi
§ Kerugian sisa tanah &
fisik lainnya

§ Beban masa tunggu untuk

Beban masa masa waktu >6 bulan
tunggu § Beban masa tunggu <6
bulan
TANAH SKALA BESAR VS SKALA KECIL
 Landasan Hukum

Perpres Nomor 148 tahun 2015, pasal 121 :

(1)Dalam rangka efisiensi dan efektifitas, pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya tidak lebih dari 5
(lima) hektar, dapat dilakukan langsung oleh instansi yang memerlukan tanah dengan pihak yang berhak;
(2)Pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya tidak lebih dari 5 (lima) hektar sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) harus sesuai dengan tata ruang wilayah;
(3)Pengadaan tanah untuk kepentingan umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak memerlukan penetapan
lokasi;
(4)Penilaian tanah dalam rangka pengadaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Instansi yang memerlukan
tanah menggunakan hasil penilaian jasa penilai.

Perpres Nomor 148 tahun 2015, pasal 121A :

• Pengadaan tanah bagi pembangunan dengan objek disebutkan dalam UU No. 2 Tahun 2 tentang Pengadaan
Tanah Untuk Kepentingan Umum (dikecualikan pertahanan dan keamanan nasional) yang dilaksanakan oleh badan
usaha swasta, dilakukan langsung dengan cara jual beli, tukar menukar, atau cara lain yang disepakati oleh pihak
yang berhak dengan badan usaha swasta.
 Opsi Dasar Nilai

1. Nilai Penggantian Wajar; adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan
dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik
yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas Properti dimaksud (SPI 102 – 3.8)
2. Nilai Pasar; didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan (SPI 101 – 3.1).
3. Nilai Khusus; adalah sejumlah uang yang mencerminkan atribut tertentu dari aset yang hanya berlaku bagi
pembeli khusus dan bukan pasar secara keseluruhan (SPI 102 – 3.4)
 Lingkup Penugasan (3.2)
Tanah Skala Besar(>5 Tanah Skala Kecil (< 5 hektar)
No. Faktor Perbedaan
hektar) Tidak Terikat Kondisi &Lokasi Tertentu Terikat Kondisi & Lokasi Tertentu
1 Dasar Nilai Nilai Pengganti Wajar Nilai Pasar NPW atau Nilai Khusus
• untuk kepentingan • untuk kepentingan pelaksanaan • untuk kepentingan pelaksanaan
pengadaan tanah pengadaan tanah yang dilakukan pengadaan tanah yang
berdasarkan UUPT secara langsung dilakukan secara langsung atas
pengguna khusus
2 Kepentingan penilaian • nilai bagi pemilik untuk • berdasarkan pandangan pasar • nilai bagi pembeli khusus untuk
kepentingan umum terbuka, karena dibenarkan kepentingan khusus, dan
transaksi langsung dibenarkan transaksi langsung
3 Prinsip penilaian • HBU • HBU • HBU untuk NPW
4 Pemberi tugas & • Instansi yang memerlukan • Instansi yang memerlukan tanah • Instansi yang memerlukan tanah
Pengguna laporan Tanah & BPN
5 Objek penilaian • skala besar sesuai UUPT • skala kecil tidak merujuk kepada • skala kecil tidak merujuk kepada
yang ditetapkan oleh BPN UUPT, digunakan berdasarkan UUPT, digunakan berdasarkan
petunjuk pemberi tugas petunjuk pemberi tugas
 Lingkup Penugasan (3.2)
Tanah Skala Besar (>5 Tanah Skala Kecil (< 5 hektar)
No. Faktor Perbedaan
hektar) Tidak Terikat Lokasi Tertentu Terikat Lokasi Tertentu
6 Tanggal penilaian • bersamaan dengan • tidak diatur dapat bersamaan • tidak diatur dapat bersamaan
tanggal penetapan lokasi dengan inspeksi dengan inspeksi
7 Kondisi fisik • diperhitungkan setara Nilai • diperhitungan secara normal • diperhitungkan secara khusus
Pasar
8 Kerugian non fisik • diperhitungkan sebagai • tidak diperhitungkan • hanya mempertimbangkan
kompensasi kepentingan pembeli khusus
untuk penggunaan khusus
9 Jangka waktu • 30 hari kerja • tidak ditentukan • tidak ditentukan
pelaksanaan
10 Basis asumsi • Dokumen • Jual beli langsung • Jual beli langsung untuk
Perencanaan/Studi berdasarkan pasar kepentingan khusus yang
Kelayakan diserta dokumen pendudukung
11 Batasan • Merujuk kepada UUPT dan • Merujuk kepada peraturan • Merujuk kepada peraturan dan
peraturan pelaksanaannya dan ketentuan yang berlaku, ketentuan yang berlaku, karena
karena objek penilaian masuk objek penilaian masuk kategori
kategori skala kecil, maka skala kecil, maka dikecualikan
dikecualikan dari UUPT dari UUPT
 Matriks Perbandingan Dasar Nilai Skala Kecil

Nilai Penggantian Wajar Nilai Pasar Nilai Khusus

Objek Penilaian • Bervariasi dan • Properti sederhana, tidak • Terikat pada lokasi tertentu
kompleks kompleks • Pemilik tidak posisi untuk
• Penggunaan tanah • Tidak memiliki potensi melepaskan kecuali ada
beragam masalah penawaran yang lebih baik
• Memiliki problem • Pemilik berniat melepaskan • Umumnya sebidang tanah
• Pemilik tidak berniat hak
melepaskan • Umumnya sebidang tanah
• Lebih dari satu bidang/ • Instansi memiliki beberapa
banyak bidang tanah opsi pilihan lokasi
Kepemilikan • Dimiliki beberapa • Dimiliki satu pihak • Dapat dimiliki datu atau
pihak beberapa pihak
Batasan • Harus didukung alasan
yang kuat, ada studi atau
referensi
 ……Perbandingan Dasar Nilai…. (Contoh)
Nilai Penggantian Wajar
• Objek pengadaan tanah telah
berdiri permukiman, dihuni oleh
sejumlah keluarga dan dapat juga
wilayah dimaksud beraneka ragam
penggunaan. Untuk dapat
memenuhi kepentingan pemilik
tanah maka diperlukan besaran
ganti kerugian yang dapat
memenuhi kepentingan pemilik
agar dapat pindah ke lokasi lain
dengan kebutuhan yang
mencukupi.
Nilai Pasar Nilai Khusus
• instansi yang memerlukan • Contoh, Instansi yang memerlukan tanah
tanah ingin berencana membangun fasilitas transmisi
membangunan kantor (radar) untuk kepentingan Bandara.
atau fasilitas kesehatan
Pemilihan lokasi tanah secara teknis
pada suatu wilayah.
Namun pemilihan lokasi ditentukan pada kordinat tertentu sesuai
tanah dapat terdiri dengan studi kelayakan yang resmi. Opsi
beberap opsi, tidak hanya pemilihan lokasi tanah telah ditentukan.
pada suatu lokasi Bila calon tanah yang ingin diambil
tertentu. dimiliki pihak ketiga, maka diperlukan
solusi pengadaan tanah agar tanah
dimaksud dapat diperoleh dan pemilik
tanah mendapatkan penggantian yang
wajar dan adil.
TANAH KAS DESA
 Permendagri No. 1 Tahun 2016
• Penilaian adalah suatu proses kegiatan pengukuran yang didasarkan pada data/fakta yang obyektif dan relevan dengan
menggunakan metode/teknis tertentu untuk memperoleh nilai aset Desa.
• Tanah Desa adalah tanah yang dikuasai dan atau dimiliki oleh Pemerintah Desa sebagai salah satu sumber pendapatan
asli desa dan/atau untuk kepentingan sosial.
• Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota bersama Pemerintah Desa melakukan inventarisasi dan penilaian aset Desa sesuai
ketentuan peraturan perundang-undangan.
• Penilaian aset desa dalam rangka pemanfaatan dan pemindahtanganan berupa tanah dan/atau bangunan dilakukan oleh
Penilai Pemerintah atau Penilai Publik.
• Tukar menukar aset desa berupa tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum dilakukan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.
 Permendagri No. 1 Tahun 2016
• Tukar menukar dilakukan dengan ketentuan:
a. tukar menukar dilakukan setelah terjadi kesepakatan
b. besaran ganti rugi sesuai harga yang menguntungkan desa dengan menggunakan nilai wajar hasil perhitungan
tenaga penilai;
c. apabila tanah pengganti belum tersedia maka terhadap tanah pengganti terlebih dahulu dapat diberikan berupa
uang;
d. penggantian berupa uang sebagaimana dimaksud pada huruf b harus digunakan untuk membeli tanah pengganti
yang senilai;
e. tanah pengganti sebagaimana dimaksud pada huruf c diutamakan berlokasi di Desa setempat; dan
f. apabila lokasi tanah pengganti tidak tersedia di Desa setempat sebagaimana dimaksud pada huruf d, tanah
pengganti dapat berlokasi dalam satu Kecamatan dan/atau Desa dikecamatan lain yang berbatasan langsung.
 Dasar Hukum

Penilaian Aset Desa

Permendagri No. 1/2016

Non Pengadaan Tanah

Pengadaan Tanah bagi
bagi Kepentingan
Kepentingan Umum
Umum

UU NO. 2/2012

Nilai Penggantian
Nilai Pasar
Wajar

31
 Objek Penilaian
Kakayaan asli desa (Permendagri No. 1/2016):
a. tanah kas desa;
b. pasar desa;
c. pasar hewan;
d. tambatan perahu;
e. bangunan desa;
f. pelelangan ikan yang dikelola oleh desa;
g. pelelangan hasil pertanian;
h. hutan milik desa;
i. mata air milik desa;
j. pemandian umum; dan
k. lain-lain kekayaan asli desa.
 Beban Transaki

• Beban perpindahan atau pengosongan dapat diperhitungkan dalam

penilaian untuk objek pengadaan tanah meliputi tanah kas desa,
tanah wakaf dan sejenis lainnya.
• Objek penilaian tersebut umumnya tidak dapat diganti dengan
uang, namun harus diganti dengan objek sejenis atau direlokasi ke
Biaya tempat yang setara. Penilai dapat mempertimbangkan keperluan
Perpindahan beban biaya perpindahan secara wajar, meliputi keperluan
pencarian tanah pengganti dan beban administrasi lainnya (ilustrasi
terlampir).
• Permintaan terhadap kepentingan ini harus diungkapkan di Lingkup
Penugasan atau dilengkapi dengan berita acara yang mengikat
penugasan penilaian serta diuraikan dalam laporan penilaian.
 Tanah Pengganti
1. Pemberi Tugas : Instansi Desa
2. Pengguna Penilaian : Instansi Desa
3. Tujuan Penilaian : Untuk
1. tujuan pengadaan atau pembelian atas tanah pengganti
2. kepentingan tukar guling atas objek penilaian
4. Dasar Nilai : Nilai Pasar
5. Objek Penilaian : Tanah atau Tanah dan Bangunan (sesuai penuagsan)
6. Tanggal Penilaian : Tanggal inspeksi atau berdasarkan penunjukan pemberi tugas
7. Asumsi & Batasan : Tergantuk kondisi dan situasi objek penilaian
 Dasar Hukum

Pengadaan Tanah bagi

Kepentingan Umum

Pengadaan Tanah bagi

Tanah Pengganti
Kepentingan Umum

UU NO. 2/2012

Nilai Penggantian
Nilai Pasar
Wajar

35
 NPW vs NP

NPW NP
• Untuk tujuan pengadaan tanah • Untuk tujuan pembelian atas
bagi kepentingan umum tanah pengganti
• Didasari kepada kesetaraan • Didasari kepada Nilai Pasar
Nilai Pasar + kerugian non fisik • Sesuai penentuan Pemberi
• Terikat kepada daftar nominatif Tugas
atau ketentuan yang berlaku

Periode pencarian tanah

NWP NP

Kompensasi non fisik:

NPW NP
• Beban perpindahan
 Ilustrasi NPW - TKD
1 Kerugian Fisik: 1.220.000.000
- Indikasi Nilai Pasar Tanah 1.000.000.000
- Indikasi Nilai Pasar Bangunan Gudang 220.000.000
2 Kerugian Non FIsik
a. Kerugian Usaha - - -
b. Solatium - - -
c. Transaksi:
Asumsi Biaya Perpindahan:
- pencarian tanah pengganti* 2,50% 1.220.000.000 30.500.000
- biaya pindah 1,00% 1.220.000.000 12.200.000
- biaya administrasi* 1,50% 1.220.000.000 18.300.000
Asumsi beban BPHTB** 0,00% - -
Asumsi beban PPAT 1,50% 1.220.000.000 18.300.000
d. Premium atas beban administrasi* 220.000.000
- Indikasi Biaya Penggantian Baru Bangunan 440.000.000
- Indikasi Nilai Bangunan 220.000.000
Sub. Total a+b+c+d 299.300.000
3 Sub. Total 1 + 2 1.519.300.000
4 Beban masa tunggu (asumsi 6 bulan) 3,00% 1.519.300.000 45.579.000
Nilai Penggantian Wajar (NPW) 1.564.879.000
*) Hanya untuk perlakuan khsusus tanah kasa desa sesesuai dokumen perencanaan atau permintaan
**) Tergantung kondisi masing-masing peraturan yang berlaku dan beban pajak 5% sebagai asumsi umum, tanpa/belum mempertimbangkan
37
NPOPTKP)
TANAH WAKAF
 PP No. 25/2018

• Untuk menetapkan nilai dan manfaat harta benda penukar sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
harus memenuhi ketentuan:
a. dinilai oleh Penilai atau Penilai Publik; dan
b. harta benda penukar berada di wilayah yang strategis dan mudah untuk dikembangkan sesuai
dengan peruntukannya.
• Penilai atau Penilai Publik sebagaimana dimaksud disediakan oleh instansi atau pihak yang akan
menggunakan tanah wakaf sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
• Penetapan Penilai atau Penilai pullik sebagaimana dimaksud, dilaksanakan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.
 PP No. 25/2018

• nilai dan manfaat harta benda penukar paling sedikit sama dengan harta benda Wakaf semula.
• Nilai dan manfaat harta benda penukar ditetapkan oleh Kepala Kantor berdasarkan rekomendasi Tim
Penetapan dan untuk menetapkan nilai dan manfaat harta benda penukar harus memenuhi ketentuan
dinilai oleh Penilai atau Penilai Publik dan harta benda penukar berada di wilayah yang strategis dan
mudah untuk dikembangkan sesuai dengan peruntukannya.
 Subjek Wakaf (UU No. 41/2004)
a. hak atas tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku baik yang
sudah maupun yang belum terdaftar;
b. bangunan atau bagian bangunan yang berdiri di atas tanah sebagaimana dimaksud pada huruf a;
c. tanaman dan benda lain yang berkaitan dengan tanah;
d. hak milik atas satuan rumah susun sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan yang
berlaku;
e. benda tidak bergerak lain sesuai dengan ketentuan syariah dan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
 Dasar Hukum
Penilaian Tanah Wakaf

PP No. 25/2018

Pengadaan Tanah
bagi Kepentingan Tanah Wakaf
Umum

UU NO. 2/2012 Tanah/Aset Pengganti

Nilai Penggantian
Nilai Pasar
Wajar

42
 Lingkup Penugasan

1. Pemberi Tugas : Instansi yang memerlukan tanah

2. Pengguna Penilaian : Nazhir
3. Tujuan Penilaian : Untuk
• tujuan pengadaan tanah atas tanah wakaf sesuai ketentuan yang berlaku
berikut tanah penggantinya
4. Dasar Nilai : Nilai Penggantian Wajar dan Nilai Pasar
5. Objek Penilaian : Tanah Wakaf (sesuai penugasan)
6. Tanggal Penilaian : Berdasarkan penunjukan pemberi tugas
7. Asumsi & Batasan : Tergantung kondisi dan situasi objek penilaian
 Objek Penilaian & Pola NPW (Ilustrasi)

Masjid
NPW = NP + NPK + NNF
Properti
Sekolah
Khusus

Kuburan NPW = NP + NNF

Tanah
Wakaf Tanah
Kosong

Properti Tak NPW = NP + NNF

Tanaman
Khusus

NPW = Nilai Penggantian Wajar Permukiman

NP = Nilai Pasar
NPK = Nilai Pembangunan Kembali
NNF = NIlai Non Fisik
 Komposisi NPW Untuk Tanah Wakaf
Penggantian NP & NPK* Kompensasi Keterangan

A. Kerugian Fisik:
• Real Properti Tanah; tanah & bangunan; tanah & tanaman
B. Kerugian Non FIsik

1. Kerugian Ekonomi: Bila ada

• Kerugian Binis
• Kehilangan Pekerjaan
• Kerugian hasil pertanian
2. Kerugian Emosional - untuk rumah tinggal
3. Beban Transaksi
• Perpindahan
• Perizinan/Notaris untuk lokasi yg baru
• Pajak Properti Tergantung peraturan berlaku
5. Beban masa tunggu

Kesimpulan Nilai Penggantian Wajar Setara dengan Nilai Ganti Kerugian

Sumber : KPSPI (* setara Nilai Pasar dan Nila Pembangunan Kembali)
 Nilai Pembangunan Kembali (NPK)
Nilai Pembangunan Kembali (Reinstatement Value) adalah biaya yang diperlukan untuk menggantikan,
memperbaiki, atau membangun kembali aset ke kondisi yang secara substansial sama dengan, tapi tidak
lebih baik atau lebih ekstensif dari kondisi baru (SPI 102 – 3.7)
Komponen Biaya Pembentuk NPK
1. Biaya langsung
1. Material, dan
2. Tenaga kerja
3. Biaya Instalasi/Fasilitas
2. Biaya tidak langsung
2. Biaya profesional (perencanaan,
pengawasan, ijin, lainnya)
3. Ppn
 Beban Transaki

• Beban perpindahan atau pengosongan dapat diperhitungkan dalam

penilaian untuk objek pengadaan tanah meliputi tanah kas desa,
tanah wakaf dan sejenis lainnya.
• Objek penilaian tersebut umumnya tidak dapat diganti dengan
uang, namun harus diganti dengan objek sejenis atau direlokasi ke
Biaya tempat yang setara. Penilai dapat mempertimbangkan keperluan
Perpindahan beban biaya perpindahan secara wajar, meliputi keperluan
pencarian tanah pengganti dan beban administrasi lainnya (ilustrasi
terlampir).
• Permintaan terhadap kepentingan ini harus diungkapkan di Lingkup
Penugasan atau dilengkapi dengan berita acara yang mengikat
penugasan penilaian serta diuraikan dalam laporan penilaian.
 Ilustrasi NPW - TW
• Objek Penilaian adalah aset wakaf terdiri dari Masjid terletak di suatu desa yang terkena pembabasan lahan rencana
pembangunan jalan toll
• Penilai Publik diminta melakukan penilaian untuk kepentingan aset wakaf dimaksud telah disetujui akan dipindah sehingga
memerlukan opini Penilai untuk menjadi dasar nilai penggantiannya
• Sifat penggantian atas aset wakaf (harta benda wakaf) bukan jual beli atau pelepasan aset seperti aset umum lainnya,
namun harus memperhatikan nilai dan manfaat harta benda penukar paling sedikit sama dengan harta benda wakaf
semula
• Prosedur penilaian yang perlu dilakukan Penilai adalah:
a) menentukan indikasi Nilai Pasar tanah wakaf eksisting;
b) mengestimasi indikasi nilai pembangunan kembali dari bangunan dan fasilitas masjid yang ada dengan
mempertimbangkan rencana pembangunan di tempat lain yang minimal setara (ditentukan Nazhir/pihak pemberi
tugas);
 Ilustrasi NPW - TW
c) mengestimasi besaran beban non fisik berupa besaran rencana keperluan biaya perpindahan meliputi antara lain,
biaya pindah, biaya administrasi selama proses perpindahan, PPAT dan biaya pencarian lokasi pengganti. Seluruh
komponen biaya yang diperhitungkan harus dengan persetujuan pemberi tugas dan/atau pihak yang terkait;
d) Nilai Penggantian Wajar (NPW) ditentukan dari estimasi Nilai Pasar tanah wakaf, nilai pembangunan kembali atas
bangunan dan fasilitas masjid dan beban biaya perpindahan;
e) Tanah sebagai harta benda penukar harus memperhatikan lokasi di wilayah yang strategis dan mudah untuk
dikembangkan sesuai dengan peruntukannya dimana dalam hal ini ditentukan oleh Nazhir dan/atau pihak terkait
lainnya
f) Untuk memenuhi kewajaran dan kesetaraan nilai harta benda penukar dengan harta benda semula maka Penilai
dapat melakukan penilaian/mengkaji atas tanah pada lokasi yang baru dan bila diperlukan termasuk hasil
pembangunan bangunan masjid dan fasilitas yang baru sesuai dokuen perencanaan yang ditetapkan Nazhir
dan/atau pihak terkait lainnya.
 Ilustrasi NPW - TW
Ilustrasi NPW Untuk Tanah Wakaf (Objek Penilaian Rumah Ibadah/Masjid)

No. Komponen Perhitungan Rp. Rp. Rp.

1 Kerugian Fisik:
- Indikasi Nilai Pasar Tanah 300.000.000 300.000.000
- Indikasi Nilai Pasar Bangunan & Fasilitas 220.000.000
- Indikasi Biaya Penggantian Baru Bangunan & Fasilitas Masjid*** 836.250.000
2 Kerugian Non FIsik
a. Kerugian Usaha - - -
b. Solatium - - -
c. Transaksi:
Asumsi Biaya Perpindahan:
- pencarian tanah pengganti* 2,50% 520.000.000 13.000.000
- biaya pindah 2,00% 520.000.000 10.400.000
- biaya administrasi* 2,00% 520.000.000 10.400.000
Asumsi beban BPHTB** 0,00% 520.000.000 -
Asumsi beban PPAT 1,50% 520.000.000 7.800.000
d. d. Premium atas beban depresiasi* -
- Indikasi Biaya Penggantian Baru Bangunan -
- Indikasi Nilai Bangunan -
Sub. Total a+b+c+d 41.600.000
3 Sub. Total 1 + 2 1.177.850.000
4 Beban masa tunggu (asumsi 6 bulan) 3,00% 1.177.850.000 35.335.500
Nilai Penggantian Wajar (NPW) 1.213.185.500
*) Hanya untuk perlakuan khsusus tanah kasa desa sesesuai dokumen perencanaan atau permintaan
**) Tergantung kondisi masing-masing peraturan yang berlaku
***) Setara dengan Nilai Pembangunan Kembali 50
 NPW vs NP & NPK
NPW NPt
• Untuk tujuan pengadaan • Untuk tujuan pembelian
tanah bagi kepentingan atas tanah pengganti
umum • Didasari kepada Nilai Pasar
• Didasari kepada kesetaraan • Sesuai penentuan Pemberi
Nilai Pasar atas tanah + Nilai Tugas
Pembangunan Kembali
• Terikat kepada ketentuan NPK
• Nilai Pembangunan Kembali
yang berlaku (PP 25/2018) untuk Bangunan dan
Fasilitas lainya
Periode pencarian tanah

NWP NPT + NPK

Nilai Penggantian Wajar - Kompensasi non fisik (beban perpindahan) = NP tanah + NPK bangunan
PERSYARATAN REVISI
 Revisi Laporan Penilaian
• Dalam proses finalisasi, Penilai harus memastikan bahwa hasil penilaian telah sesuai sebagaimana yang dimaksud dalam
Lingkup Penugasan dan tetap memperhatikan proses kaji ulang internal (review). Proses konfirmasi hasil penilaian
kepada pemberi tugas dapat dilaksanakan paa tahap finalisasi laporan penilaian.
• Revisi Laporan Penilaian yang disampaikan kepada pemberi tugas sebagai bagian dari tanggungjawab profesional Penilai
merupakan hal yang dapat diterima dalam praktek penilaian dalam hal terdapat kekeliruan dalam penilaian. Kekeliruan
dalam penilaian sehingga memunculkan revisi laporan penilaian dapat disebabkan oleh dua hal, pertama kekeliruan
terkait penugasan yang disebabkan oleh pemberi tugas penilaian dan kedua kekeliruan terkait proses penilaian yang
merupakan tanggungjawab penilai. Revisi laporan penilaian dilakukan dengan memenuhi hal sebagai berikut:
a) Revisi dilakukan dengan memenuhi ketentuan peraturan perundangan yang berlaku;
b) Revisi terkait penugasan sehubungan dengan perubahan data yang berpengaruh secara signifikan terhadap nilai,
dan harus didasarkan pada kesepakatan tertulis dengan pemberi tugas sebagai bagian dari Lingkup Penugasan;
c) Revisi terkait kekeliruan pada proses penilaian dapat disebabkan oleh kesalahan yang dilakukan penilai baik dalam
perhitungan maupun interpretasi terhadap ketentuan dan standar penilaian yang berlaku;
d) Seluruh proses revisi harus didokumentasikan dan dilaporkan terpisah dari laporan penilaian sebelumnya. Hal ini
harus mengikuti Peraturan dan Perundang-undangan yang berlaku terkait jasa Penilai Publik.
CONTOH-CONTOH
 Ilustrasi Solatium (RT-1a)

• Objek Penilaian Properti dengan uraian sbb : HBU Perumahan

– Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal
dengan luas bangunan 100 m2 dan
luas tanah 200 m2 telah dimiliki selama
20 tahun
– Properti saat ini terletak di kawasan
pemukiman

Contoh :
Nt = Rp. 200 juta
Nb = Rp. 100 juta
iNPrt = Rp. 300 juta
Solatium = 20% x Rp. 300 juta =Rp. 60 juta • Solatium = (% bobot RT-1A x indikasi nilai rumah
tinggal)

55
 Ilustrasi Solatium (RT-2a)

• Objek Penilaian Properti dengan uraian sbb : HBU Perdagangan

– Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal
dengan luas bangunan 100 m2 dan
luas tanah 200 m2
– Properti saat ini terletak di daerah
yang telah berkembang menjadi
kawasan perdagangan

Contoh :
Nt = Rp. 400 juta (HBU perdagangan)
Nb = Rp. 0 juta
iNPrt = Rp. 400 juta • Solatium = (% bobot RT-1b x
Solatium = 20% x Rp. 400 juta =Rp. 80 juta proporsional indikasi nilai pasar
tanah dan bangunan)

56
 NPW atas rumah tinggal biasa
1. Ilustrasi Penghitungan NPW atas Rumah Tinggal Biasa
Rp. Rp.
a. Indikasi Nilai Pasar Rumah Tinggal (Tanah dan Bangunan) 100.000.000
b. Kerugian non fisik
- Solatium 10% x Rp. 100.000 10.000.000
- Transaksi 8% x Rp. 100.000 5.000.000
asumsi biaya pindah 1,5%
asumsi pajak 5% (potong NPOPTKP* Rp. 3 juta)
asumsi biaya PPAT 1,5%
- Beban masa tunggu (6 bulan) @6% pa 3.450.000
3% x Rp. 118.000.000
Sub total kerugian non fisik 18.450.000
Nilai Penggantian Wajar 118.450.000
*) tergantung ketentuan masing-masing daerah, secara umum Rp. 60 juta

Rp. 100 jt + Rp. 10

jt + Rp. 5 jt
57
NPW atas Properti dan Tempat Usaha

2. Ilustrasi Penghitungan NPW atas Properti dan Tempat Usaha

Rp. Rp.
a. Indikasi Nilai Pasar Rumah Tinggal (Tanah dan Bangunan) 100.000.000
b. Kerugian non fisik
- Kehilangan pendapatan usaha 15.000.000
Rp. 5.000.000/bulan, selama 3 bulan
- Transaksi 8% x Rp. 100.000 5.000.000
asumsi biaya pindah 1,5%
asumsi pajak 5% (potong NPOPTKP* Rp. 3 juta)
asumsi biaya PPAT 1,5%
- Beban masa tunggu (6 bulan) @6% pa 3.600.000
3% x Rp. 123.000.000
Sub total kerugian non fisik 23.600.000
Nilai Penggantian Wajar 123.600.000
*) tergantung ketentuan masing-masing daerah, secara umum Rp. 60 juta

Rp. 100 jt + Rp. 15 jt

+ Rp. 5 jt
58
BEBAN MASA TUNGGU
 Beban Masa Tunggu

Setelah dihitung beban

masa tunggu, tambahkan
bunga masa tunggu yang
dihitung berdasarkan suku
bunga rata2 deposito Bank
Pemerintah 3-6 bulan
Tambahkan beban masa terhadap keseluruhan
tunggu yang dihitung dari indikasi NPW
selisih nilai tanah tanggal
pelaksanaan penilaian dan
tanggal penilaian B

A
3-6 bln masa tunggu

>< 6 bln dari Tgl inspeksi

Waktu
Tgl. Penlok = Tgl. Pelaksanaan 3 – 6 bulan
Tgl. Penilaian Penilaian

Beban Masa Tunggu > 6 bulan = A + B 60

 NPW (beban masa tunggu > 6 bulan)

3. Ilustrasi Penghitungan NPW atas Rumah Tinggal Biasa

(Pelaksanaan penilaian lebih dari 6 bulan setelah penetapan lokasi/tanggal penilaian)
Rp. Rp.
a.1 Indikasi Nilai Pasar Rumah Tinggal (Tanah dan Bangunan) 100.000.000
a.2 Kerugian non fisik
- Solatium 10% x Rp. 100.000 10.000.000
- Transaksi 8% x Rp. 100.000 5.000.000
asumsi biaya pindah 1,5%
asumsi pajak 5% (potong NPOPTKP* Rp. 3 juta)
asumsi biaya PPAT 1,5%
- Beban masa tunggu :
Indikasi NP Tanah (pada tanggal pelaksanaan penilaian) Rp. 60 juta
Selisih nilai (Rp. 60 juta - Rp. 50 juta) 10.000.000
Masa tunggu (6 bulan) @6% pa 3.750.000
(3% x Rp. 128.000.000)
Sub total kerugian non fisik 28.750.000
Nilai Penggantian Wajar 128.750.000
*) tergantung ketentuan masing-masing daerah, secara umum Rp. 60 juta

Rp. 100 jt + Rp. 10 jt

+ Rp. 5 jt + Rp. 10 jt
61
LAIN-LAIN
 NPW dan Premium KNF atas Depresiasi
Rp. Rp Rp
1 Kerugian fisik :
Indikasi Nilai Pasar Rumah Tinggal 120.000.000
- Indikasi Nilai Pasar Tanah 56.000.000 -
- Indikasi Nilai Bangunan 64.000.000
2 Kerugian non fisik :
a. Kerugian Usaha 0% - -
b. Solatium 30% 120.000.000 36.000.000
c. Transaksi:
- Asumsi biaya pindah 5% 120.000.000 6.000.000
- Asumsi beban BPHTB* 5% 120.000.000 3.000.000
- Asumsi beban PPAT 1,5% 120.000.000 1.800.000
d. Premium atas beban depresiasi* 56.000.000
- Indikasi RCN Bangunan 120.000.000
- Indikasi Nilai Bangunan 64.000.000
Sub Total a+b+c+d 102.800.000
3 Sub Total 1+2 222.800.000
4 Beban masa tunggu (6% pa) 3 bln 1,5% 222.800.000 3.342.000
Nilai Penggantian Wajar (NPW) 226.142.000
*)Hanya untuk perlakuan khusus sesuai dokumen perencanaan atau permintaan dan beban pajak 5% sebagai asumsi umum,
mempertimbangkan NPOPTKP Rp.60 juta

63
 Perhitungan BPHTB
• Perhitungan BPHTB untuk masing-masing wilayah Propinsi besaran dan pedomannuya dapat disesuaikan dengan
ketentuan yang berlaku. Misalnya untuk wilayah DKI, pengenaan BHTB untuk nilai kurang dari Rp. 2 miliar dibebaskan dan
selebihnya dikenakan BHTB setelah dikurang NJOPTKP
• Masing-masing wilayah mungkin dapat saja perhitungan BPHTB berbeda-beda, namun secara umum pengenaan BPHTB
sebagai persyaratan balik nama bagi pembeli tanah atau tanah dan bangunan dikenakan sebesara 5% dari nilai transaksi
(yang mama lebih tinggi dari NJOP) setelah dikurangi NJOPTKP sebesar Rp. 60 juta (besaran ini dikecualikan untuk
pengalihan properti pada warisan).
• Contoh:
– Nilai transaksi suatu rumah tinggal sebesar Rp. 1.000.000.000 (asumsi sama dengan NJOP)
– Pengenaan BPHTB atas properti dimaksud adalah: 5% x (Rp. 1.000.000.000 – Rp 60.000.000) = Rp. 47.000.000.

64
TERIMA KASIH