Metode Apraisal dalam Menentukan Taksiran Harga Tanah

Berdasarkan Kewenangan Daerah Terkait Dengan UU

23/2014 Tentang Pemeritahan Daerah dan Kehutanan

Metode Penilaian Tanah Untuk

Kepentingan Pengadaan Tanah

Senthot Sudirman

Disampaikan dalam acara:

Bimtek Pengadaan Tanah
Lembaga Pusat Pengkajian Informasi Nasional
Hotel Oasis Amir
Jakarta
2017
Proyek Strategis Nasional (Prespres 3 dan Inpres
1/2016

(19)
(52) Keret
(1) Jalan a Api (17)
Listrik Bandara

(6)
Smelter (13)
Pelabuhan
255 PSN
(60) 1 Listrik (3)
Bendungan
14 Perumahan

Sektor
(3) (7)
Teknologi Energi

(3)
(7)
(25) (10) Pertanian/
PLBN
Kawasa Air Kelautan
n Bersih
 Progres PSN (2016)
255 Proyek Strategis Nasional 1 Tenagalistrikan

12 Selesai
170 MW
Beroperasi
89 Konstruksi
4005 MW Tahap
18 Transaksi Konstruksi

102 Penyiapan 10254 MW Tahap

Pengadaan
4 Tinjau Ulang
8660 MW Tahap
Perencanaan
125 Belum Dimulai
Isu Nasional keterlambatan pembangunan
infrastruktur
Isu Nasional Hambatan PSN

Perizinan
12%

Pengadaan
Perencanaan/P Tanah
ersiapan 44%
25%

Pendanaan Pelaksanaan
17% Konstruksi
2%
 Tahapan Kegiatan Pengadaan Tanah
I
III
Perencanaan
Pelaksanaan
II Inventarisasi dan identifikasi Obyek Pengadaan
Persiapan Tanah
Kesesuaian dg Tata Penilaian Ganti Kerugian
Pemberitahuan Musyawarah
Ruang rencana Pemberian ganti kerugian
Lokasi, Luas, Letak, Pembangunan Pelepasan Tanah
Status Tanah Pendataan Awal
Analisis Biaya dan Lokasi
Manfaat Konsultasi Publik
Pembangunan Bagi IV
Rencana Penyerahan Hasil
Wilayah dan Pembangunan
Masyarakat Penjelasan Cara Dokumen pelaksanaan meliputi:
Perkiraan Nilai Penghitungan (a) Dok Perencanaan,
Tanah Ganti Kerugian (b) Dok. Tahapan Persiapan,
(c) Dokumen penyiapan pelaksanaan,
(d) Dok. Inventarisasi dan identifikasi,
pengumuman dan hasil verifikasi,
(e) Penilai Pertanahan, Hasil Taksiran Ganti
Kerugian,
(f) Dok. musyawarah ganti kerugian, berita acara
kesepakatan, dan validasi,
(g) Dok. pembayaran ganti kerugian, berita acara
pelepasan hak dan kuitansi,
(h) foto dan vidio.
 Penilai Pertanahan
Penilai Publik
Izin Praktek dari Menteri
Menkeu Ajukan ATR/BPN
PMK 101/2014 Lisensi

Dapat
Lisensi

Penilai Pertanahan Instansi Yang

UU 2/2012 Memerlukan
Lelang Tanah
Perpres 71/2012
Pekerjaan
ke

Patuh KEPI
Mengerjakan Mendapat Pekerjaan
Pekerjaan Penilaian dari
Patuh SPI Penilaian Instansi Yang
(102, 103, Memerlukan Tanah
105, 306
 Dasar Nilai
T Suatu opini
Nilai:
dari manfaat
Nilai dalam pertukaran suatu harga hipotesis
Hipotesis dari nilai diestimasi dan ditentukan
ekonomi atas oleh tujuan penilain pada wakyu tertentu.
kepemilikan aset Nilai bagi pemilik Suatu estimasi dari manfaat
Atau yang akan diperoleh pihak tertentu atas suatu
Harga yang paling kepemilikan
mungkin dibayarkan
untuk suatu aset dalam
pertukaran Nilai Nilai Opini harus terukur
Bukan Fakta secara obyektif dg
Opini pemahaman yg dpt
dimengerti

Suatu pernyataan dari asumsi pengukuran yg fundamental

dlm suatu penilaian

Tujuan Penilian
Dasar Nilai

Menjelaskan asumsi fundamental yg digunakan untuk dasar

dari nilai yg dilaporkan misalnya: sifat transaksi hipotesis,
hubungan dan motivasi para pihak, dan sejauh mana aset di
tawarkan di pasar
 Konsep Nilai Pasar
Nilai pasar adalah
Estimasi sejumlah uang
yang dapat diperoleh dlm suatu transaksi
dari hasil penukaran estimasi sejumlah
uang bebas ikatan
suatu aset atau liabilitas
pada tanggal penilaian
dpt diperoleh dr hasil yg pemasarannya
antara pembeli yang
penukaran suatu aset dilakukan scr layak
berminat membeli
atau liabilitas
dengan penjual yang
berminat menjual, dalam
suatu transaksi bebas kedua pihak masing2
pada tanggal penilaian
ikatan, yang bertindak atas dasar
pemasarannya dilakukan pemahaman yg
secara layak, dimana antara pembeli yang dimilikinya dan kehati-
kedua pihak masing- berminat membeli hatian
masing bertindak atas
dasar pemahaman yang penjual yg berminat
tanpa paksaan
dimilikinya, kehati- menjual
hatian, dan tanpa
paksaan (SPI 101-3.1).
 Nilai Pasar, NPW, dan Nilai Ganti Kerugian
Secara hipotesis nilai pasar benar-
Nilai Pasar benar memperhatikan kewajaran
transaksi dalam pandangan pasar Pembebasan lahan
secara wajar atas dasar ganti
kerugian , secara
Nila Ganti Secara hipotesis perspektif suasana hipotesis para pihak
Kerugian terbangunnya nilai pasar tsb yang bertransaksi
dalam berbeda dengan terbangunnya tidak dapat
Pembebasan nilai Ganti Kerugian pada memenuhi
Tanah Pengadaan Tanah pengertian Nilai
Pasar
Hubungan antar Dasar Nilai dan
SPI 103
Tujuan Penilaian
Nilai Pasar tidak
searti dengan NPW
Tujuan penilaian dalam rangka
Nilai NPW (SPI 306-3.10)
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Searti dg dan
Untuk Kepentingan Umum (UU
Nilai ganti Nilai Ganti Kerugian
2/2012) Nilai Penggantian Wajar
Kerugian (UU2/2012)
(NPW)
 Hubungan Nilai Pasar dan Nilai Bagi Pemilik

Nilai Pasar Nilai?

Pembeli dan Pemilik Terpaksa

Penjual saling Mengalihkan Pemilik tidak berkeinginan
Berkeinginan sehingga berpotensi tidak
Pengguna pernah setuju
Terpaksa Terdapat oknum
Membeli mengambil kesempatan
untuk berspikulasi
Transaksi Atas Transaksi Atas Pemilik berkeinginan
Pasar Wajar Dasar Peraturan namun mencoba
memanfaatkan
penggantian yang
setinggi-tinginya
Pemilik berkeinginan dan
bersedia dengan
Apa tindakan dan solusinya bagi Penilai? penggantian wajar sesuai
pasar
Bungan Nilai Pasar dan Nilai Penggantian Wajar

Nilai Penggantian
Nilai Pasar
wajar

Pembeli dan Penjual

Saling Berkeinginan Kerugian Non Fisik

Transaksi Atas Pasar

+
Kerugian
Wajar Nilai Pasar
Fisik
 Nilai Penggantian Wajar (NPW)
NPW diartikan sebagai nilai untuk kepentingan
pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan
dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan
memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian
nonfisik yang diakibatkan adanya
pengambilalihan hak atas properti dimaksud (SPI
102-2.10 dan 306-3.10).
kepentingan pemilik (value of he owner)
manfaat ekonomi yang berasal dari penguasaan
atau kepemilikan suatu properti.
kesetaraan dg nilai pasar salah satu dasar
pembentukan nilai dengan memperhatikan data
pasar (atau potensi penggunaannya).
unsur luar biasa terkait dengan kerugian nonfisik,
disebabkan adanya keterpaksaan bagi pemilik
properti untuk melepaskan haknya . Kerugian non
fisik dapat meliputi (Ps 33 huruf f UU 2/2012):
a. tanah;
b. ruang atas tanah dan bawah tanah;
c. bangunan;
d. tanaman;
e. benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau
f. kerugian lain yang dapat dinilai. (Ps 33 huruf f
UU 2/2012):
 kepemilikan properti tdk terbatas hanya
kepada kepemilikan hak saja, namun juga
diartikan pada penguasaan, pengelolaan, dan
pemanfaatan atas properti.
 Identifikasi masalah dalam penilaian
Tujuh hal yang berpengaruh:
1. Pemberi tugas dan pengguna laporan
2. Penentuan tujuan penilaian
3. Penentuan dasar nilai
4. Obyek penilaian
5. Hak kepemilikan
6. Tanggal penilaian
7. Asumsi san syarat pembatas
Pengguna laporan, tujuan penilaian, dan obyek peniliaan
dominan mempengaruhi penentuan dasar nilai.
Dalam hal pengguna laporan adalah Lembaga Pertanahan
tujuan penilaiannya adalah pemberian opini NPW dalam
rangka proses PTbPuKU (UU 2/2012) Obyek penilaian
otomatis akan ditentukan oleh Lembaga Pertanahan.
 Pengadaan Tanah Skala Kecil
Perpres 71/2012 Pasal 21 dalam rangka
efisiensi dan efektifitas PTuBbKU yang luasnya
< 1 ha dapat langsung oleh Instansi yang
memerlukan tanah dengan para pemegang hak
atas tanah cara jual beli/tukarmenukar/cara
lain yg disepakati oleh kedua belah pihak.
Dalam perjalannya diubah dg Perpres 40/2014
dan diubah lagi Perpres 148/2015 dalam
Perpres 40/2014 luas berubah dari 1 ha menjadi
5 ha (skala kecil).
Dalam Perpres 148/2015 penyempurnaan
 Penyempurnaan Skala Kecil Menurut Perpres
148/2015
1. Untuk luasan < 5 ha pengadaannya langsung
dilaksanakan oleh Instansi yang memerlukan
tanah dengan Pihak yang Berhak.
2. Harus sesuai dengan tata ruang wilayah
3. Tidak perlu penetapan lokasi
4. Penilaian tanah dalam rangka pengadaan tanah
< 5 ha tsb Instansi yg memerlukan tanah
menngunakan hasil penilaian jasa penilai.
 Relevansi NPW untuk pengadaan tanah skala kecil
Penggunaan NPW perlu dievaluasi lagi sesuai dg kebutuhan dan
kepentingan instansi yg membutuhkan tanah.
NPW dapat menjadi opsi untuk digunakan dalam PTuBbKU skala kecil,
sepanjang sesuai dan relevan (Juknis SPI 306-1.6).
Jika NPW akan digunakan penilai hrs memastikan bahwa si pemberi
tugas menyetujui unsur dan prosedur yg menjadi dasar pembentukan
NPW sesuai Juknis SPI 306.
Contoh jika akan dibangun gedung perkantoran yg tdk membutuhkan
lokasi ttt ada alternatif lain NPW tidak diperlukan cukup
menggunakan Nilai Pasar.
Dalam hal Instansi yg memerlukan tanah pengembangan
infrastrukturnya NPW atau Nilai Khusus (NK)
Nilai khusus adalah sejumlah uang yg mencerminkan atribut tertentu dari
aset yg hanya berlaku bagi pembei khusus dan bukan pasar scr
keseluruhan.
Pembeli khusus adalah pembeli tertentu atas suatu aset tertentu dimana
baginya aset memiliki nilai khusus, karena adanya keuntungan yg timbul
atas kepemilikannya, dan tidak tersedia bagi pembeli lain di pasar (SPI
102-3.6).
Alasan tertulis penggunaan NK harus dibuat dalam Lingkup Penugasan.
 Tgl Penilaain NPW untuk Skala Besar
dan Skala Kecil
Perbedaan tanggal penilaian pembeda
antara NPW untuk skala besar dan skala kecil.
Tanggal penilaian dalam skala besar
bertepatan dengan tgl Pengumuman lokasi
yang dilakukan oleh Gubernur/Kepala Daerah.
Tanggal penilaian dalam NPW untuk skala kecil
tgl Inspeksi atau tgl lain sepanjang bisa
diterima oleh Penilai secara wajar.
Matrik Penerapan Dasar Nilai Pada Obyek
Penilaian Terkait Pengadaan Tanah
 Penerapan Pendekatan Penilaian Dalam
Menentukan Kerugian Fisik
Obyek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan

Tanah - HBU
Tanah dan HBU
bangunan
Bangunan dan SPL - -
Tanah dan HBU
tanaman
Tanaman -
Personal properti - -
yg melekat ke
tanah/Bangunan
Sumber: Juknis SPI
306, 2015
 Dasar Pengukuran NPW
Opini nilai untuk aset berwujud kerugian fisik
Nilai Pasar
Opini nilai untuk potensi aset yang tidak
berwujud atau yang masuk kategori kerugian
nonfisik dpt dibagi ke dalam bentuk yg dpt
diperhitungkan sebagai penambah thd indikasi
Nilai Pasar yg mewakili kerugian fisik.
UUPA kerugian lain yg dapat dinilai
kerugian nonfisik yg dpt disetarakan dg nilai uang
kerugian krn kehilangan usaha/pekerjaan,
biaya pemindahan tempat, biaya alih frofesi, dan
nilai atas properti sisa.
 Potensi kehilangan nonfisik
Kehilangan Pekerjaan termasuk alih frofesi
Kerugian emosional (solatium) kerugian tdk
berwujud yang berkaitan dg pengambilalihan
tanah yg digunakan sbg tempat tinggal dr pemilik.
Solatium dpt diartikan sbg kompensasi kpd
seseorang untuk kerugian non-keuangan akibat
dr pengambilalihan tmpt tinggalnya dan harus
pindah ke tempat lain (NSW Land Acquisition
Acts, 1991).
Dalam Juknis SPI 306 (2015) diatur tentang
ketentuan besarnya solatium tsb.
 Matrik Hubungan Kerugian Fisik dan Non-fisik
Obyek Penilaian Penentuan Transaksi Bunga Masa Keterangan
Tunggu
Tanah - V V Biaya pindah dan
solatium tdk
diperhitungkan
Tanah & Bangunan V V V Solatium hanya untuk
bangunan rmh tgl
Bangunan & SPL V V V Solatium hanya untuk
bangunan rmh tgl

Tanah & Tanaman - V V Biaya pindah dan

solatium tdk
diperhitungkan

Tanaman - V V Biaya pindah dan

solatium tdk
diperhitungkan

Personal Properti - - V Solatium, biaya PPAT,

TERIMA KASIH