PENGADAAN TANAH

Bagi Kepentingan Umum

DINAS PERTANAHAN
KABUPATEN NUNUKAN
TAHAPAN PENGADAAN TANAH
 Kebijakan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Sistem Kepentingan Umum
PP No.21/ 2022 tentang
Pengadaan Tanah
(Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum)
I Pendahuluan
1) Tujuan Pengadaan Tanah
2) Skema Umum Pengadaan
Tanah
3) Prinsip-prinsip Perumusan
UU 2/2012
II Pokok-Pokok Pengadaan Tanah
4) Jaminan Pemerintah dan
Pemda terhadap Tersedianya
Tanah dan Pendanaan
5) Pihak yang Berhak melepas
tanahnya
III Jenis Kepentingan Umum
IV Penyelenggaraan Pengadaan
Tanah
PP No.21/ 2022 tentang
Permen-ATR/Ka-BPN RI Nomor :
Pengadaan Tanah 20 Tahun 2020
(Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
Untuk Kepentingan Umum)
1) Penyusunan Dokumen
4 Tahapan Pekerjaan Perencanaan Pengadan Tanah
(DPPT) ;
Pengadaan Tanah
2) Pelaksanaan DPPT ;
I Perencanaan 3) Pembiayaan DPPT ;
1. Dasar Perencanaan 4) Pembuatan Sistem Penyajian
2. Kelembagaan DPPT ;
3. Substansi Perencanaan
4. Dokumen Perencanaan
Permen-ATR/Ka-BPN RI
II Persiapan Nomor : 19 Tahun 2021
5. Tim Persiapan
6. Tim Kajian Penyelenggaraan Pengadaan
7. Tahap Kegiatan
Tanah
8. Penetapan Lokasi
III Pelaksanaan bagi Pembangunan untuk
9. Sosialisasi Pengadaan Kepentingan Umum
Tanah Kepada Masyarakat
10. Inventarisasi dan
identifikasi
11. Penetapan Penilai PMK 13 / 2013
12. Musyawarah
IV Penyerahan Hasil
Biaya Operasional dan Pendukung
13. Serah Terima Dokumen
Pengadaan Tanah Pelaksanaan Pengadaan Tanah
14. Kegiatan Pembangunan yang bersumber dari APBN
15. Kegiatan Pendaftaran Pembentukan Tim & Honorarium
(Sertipikasi) Tim
 PENYELENGGARAAN PENGADAAN TANAH (PP 21/2022)
PERENCANAAN PERSIAPAN PELAKSANAAN PENYERAHAN HASIL

Gubernur/Bupati/Walikota selaku LEMBAGA PERTANAHAN

instansi yg memerlukan tanah (BPN / Kantah)
INSTANSI YANG
MEMERLUKAN TANAH LEMBAGA
• Inventarisasi dan identifikasi
 Pemberitahuan rencana
penguasaan, pemilikan,
PERTANAHAN
pembangunan (BPN / Kantah)
penggunaan dan pemanfaatan
 Pendataan awal lokasi rencana
PERENCANAAN pengadaan tanah
tanah (P4T)
• Penilaian ganti kerugian
PENGADAAN TANAH  Konsultasi publik rencana
• Musyawarah penetapan ganti
(didasarkan atas prioritas pengadaan tanah
kerugian
pembangunan yg ada dalam • Pembayaran ganti kerugian
RPJM, Renstra dan RKP
Pihak yg berhak
serta sesuai RTRW), berisi : Langsung maupun tidak langsung Diumumkan di
Lembaga kantor desa/
Pertanahan kelurahan dan
Setuju kecamatan
a.Maksud dan tujuan Tidak setuju
rencana pembangunan 1. Serah Terima
Perhitungan
b.Kesesuaian dg RTRW/ Keberatan Berita Acara Penilai
besarnya nilai
Dokumen Pengadaan
Rencana Pembangunan Kesepakatan Independen Tanah Dari Pelaksana
ganti kerugian
Nasional dan Daerah Pengadaan Tanah
Gubernur
c.Letak tanah Lembaga Pertanahan, Pihak yg
Kepada Instansi yang
d.Luas tanah yg dibutuhkan memerlukan tanah, Penilai dan Memerlukan Tanah
e.Perkiraan waktu TIM PENETAPAN PENETAPAN Pihak yg berhak 2. Dimulainya Kegiatan
LOKASI LOKASI
pelaksanaan pengadaan Pembangunan
tanah Sepakat Infrastruktur
f. Perkiraan jangka waktu Menolak (Keberatan) TidakSepakat 3. Pembangunan
keberatan Berita Acara
pelaksanaan Gugatan Ke Kesepakatan Dilaksanakan
pembangunan PTUN PN Pemerintah,
g.Perkiraan nilai tanah (Menerima (Menolak (menerima) Pemerintah Daerah,
keberatan) Putusan)
h.Rencana penganggaran (Menolak) BUMN Serta Swasta
Instansi yg Kasasi Ke Pemberian
i. Dokumen memerlukan ganti
Dengan Skema KPS
MA Kasasi Ke
Lingkungan/sejenis tanah kerugian (PPP)
Putusan MA MA
mengajukan 4. Kegiatan Pendaftaran
lokasi SERTIPIKAT Putusan
MA
Tanah (Sertipikasi)
pembangunan di HAK ATAS
DOKUMEN PERENCANAAN tempat lain TANAH
 CARA PEROLEHAN TANAH BAGI PEMERINTAH
UNTUK KEPENTINGAN UMUM
• DASAR HUKUM
•  
• Undang-Undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1945 ;
• Undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria ;
• Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 11 Tahun 2021 tentang Cipta Kerja.
• Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
• Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 19
Tahun 2021 ;
• Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 20
Tahun 2020 ;
• Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 13/PMK.02/2013 Tahun 2013
tentang Biaya operasional dan biaya pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang bersumber dari Anggaran Pendapatan dan
Beanja Negara.
 RAGAM DOKUMEN PEMILIKAN ATAU
PENGUASAAN TANAH

Terdapat banyak ragam dokumen pemilikan atau penguasaan tanah yang

diakui Negara Republik Indonesia.Ada yang memiliki kekuatan hukum
pasti, dan beberapa yang hanya bersifat kearifan lokal.Diantaranya :
• Dokumen Tanah atas legitimasi Pemerintah :
• Hak (sertifikat tanah atas putusan BPN-RI) ;
• Dokumen Tanah atas legitimasi kearifan lokal (Alas Hak) :
• Dokumen Pernyataan Tanah Garapan/pertanian/ perkebunan/ tambak
ikan/udang ;
• Dokumen Pernyataan Penguasaan Tanah ;
• Dokumen Pernyataan Pelepasan Atas Tanah Penguasaan ;
• DokumenKeterangan Pinjam Pakai Tanah ;
RAGAM PEROLEHAN TANAH BAGI PEMERINTAH UNTUK
PEMBANGUNAN DAN KEPENTINGAN UMUM

Secara umum cara perolehan tanah bagi pemerintah untuk

pembangunan dan kepentingan/fasilitas umum dapat
terjadi karena beragam hal. Beberapa diantaranya ialah :
1. Perolehan melalui Hibah/ Pemberian ;
2. Perolehan melalui Wakaf ;
3. Perolehan melalui Pembebasan/ Pengadaan/
Pembelian ;
4. Perolehan melalui Hasil Peradilan/ Putusan Hukum ;
5. Perolehan melalui Tukar-menukar ;
 PEROLEHAN TANAH PEMERINTAH MELALUI
HIBAH/ PEMBERIAN
• Hibah tanah adalah bentuk peralihan pemilikan/penguasaan tanah dari pihak perorangan/ kelompok masyarakat/
yayasan/ organisasi/ badan hukum dengan bukti pemilikan/ penguasaan yang diakui, kepada Pemerintah untuk
keperluan pembangunan.
• Objek tanah yang dihibahkan harus terlebih dulu dilakukan investigasi berupa :
• Identifikasi : terdiri atas proses peninjauan, pengukuran, penggambaran sket atau petayang ditandatangi berbagai
pihak terkait ;
• Inventasirisasi : terdiri atas proses konfirmasi dan verifikasi dokumen pemilikan/ penguasaan, saksi-saksi batas,
dan informasi lain yang mendukung dari berbagai pihak terkait ;
• Laporan hasil : merupakan dokumen hasil rangkuman proses investigasi atau apapun namanya yang menerangkan
hal-hal diatas, dan akan digunakan sebagai data penunjang untuk proses lebih lanjut.
• Proses Hibah Tanah dari masyarakat perorangan/ kelompok adat/ yayasan/ organisasi/ badan hukum dengan
bukti pemilikan/ penguasaan yang diakui, harus dilakukan dengan kesadaran, tanpa paksaan, dengan persyaratan
tertentu maupun tidak bersyarat, diketahui berbagai pihak terkait, dan dituangkan dalam dokumen kesepakatan-
kemufakatan (yang ditandatangani parapihak terkait dan saksi dari pihak terkait), atau dokumen berita acara atau
dokumen lain yang memiliki kepastian dan kekuatan hukum.
• Dokumen hibah tanah asli harus diserahkan kepada pihak pendaftaran dan pencatatan aset Pemerintah untuk
keamanan dan proses lebih lanjut ;
• Pihak Pendaftaran dan Pencatatan Aset Pemerintah akan memberikan salinan Surat/ Dokumen Pengelolaan Aset
Tanah kepada Instansi yang akan menggunakan/ mengolola untuk kepentingan pemerintah maupun kepentingan
pembangunan, lengkap dengan salinan Dokumen Hibahnya ;
 PEROLEHAN TANAH PEMERINTAH MELALUI WAKAF
• Wakaf tanah memiliki prinsip yang sama seperti Hibah tanah.
• Wakaf tanah adalah bentuk peralihan pemilikan/penguasaan tanah dari pihak masyarakat perorangan/ kelompok/
yayasan/ organisasi/ badan hukum dengan bukti pemilikan/ penguasaan yang diakui, kepada Pemerintah untuk
pembangunan.
• Wakaf tanah kepada Pemerintah dari perorangan/ kelompok masyarakat/ yayasan/ organisasi/ badan hukum, biasanya
memiliki alasan peruntukan yang telah ditentukan, baik bagi fasilitas publik (sarana kesehatan, sarana pendidikan, taman
bermain, kantor pemerintah), maupun fasilitas keagamaan (tempat ibadah, pemakaman umum), dilakukan berdasarkan
peraturan tentang Wakaf dari instansi yang membidangi .
• Objek tanah yang diwakafkan harus terlebih dulu dilakukan investigasi berupa :
• Identifikasi : terdiri atas proses peninjauan, pengukuran, penggambaran sket atau peta yang ditandatangi berbagai pihak
terkait ;
• Inventasirisasi : terdiri atas proses konfirmasi dan verifikasi dokumen pemilikan/ penguasaan, saksi-saksi batas, dan
informasi lain yang mendukung dari berbagai pihak terkait ;
• Laporan hasil : merupakan dokumen hasil rangkuman proses investigasi atau apapun namanya yang menerangkan hal-hal
diatas, dan akan digunakan sebagai data penunjang untuk proses lebih lanjut.
• Proses Wakaf Tanah perorangan/ kelompok masyarakat/ yayasan/ organisasi/ badan hukum dengan bukti pemilikan/
penguasaan yang diakui, harus dilakukan dengan kesadaran, tanpa paksaan, dengan persyaratan tertentu maupun tidak
bersyarat, diketahui berbagai pihak terkait, dan dituangkan dalam dokumen kesepakatan-kemufakatan(yang
ditandatangani pihak-pihak terkait dan saksi dari pihak terkait), atau dokumen berita acara atau dokumen lain yang
memiliki kepastian dan kekuatan hukum.
• Dokumen Wakaf tanah asli harus diserahkan kepada pihak pendaftaran dan pencatatan aset Pemerintah untuk keamanan
dan proses lebih lanjut ;
• Pihak Pendaftaran dan Pencatatan Aset Pemerintah akan memberikan salinan Surat/ Dokumen Pengelolaan Aset Tanah
kepada Instansi yang akan menggunakan/ mengolola untuk kepentingan pemerintah maupun kepentingan pembangunan,
lengkap dengan salinan Dokumen Wakafnya ;
 PEROLEHAN TANAH PEMERINTAH MELAUI
PEMBEBASAN/ PENGADAN/ PEMBELIAN (< 5 Ha)
• Pengadaan Tanah (< 5 Ha) adalah penyediaan tanah bagi pembangunan
dan kepentingan umum yang dilakukan oleh Pemerintah untuk luasan
kurang dari 5 Hektar.
• Pengadaan Tanah (< 5 Ha) merupakan Ganti Kerugian dalam bentuk :
• Uang ;
• Tanah Pengganti/ relokasi ;
• Saham ;
• Bentuk lain yang disepakati ;
•  
• Pengadaan Tanah (< 5 Ha) dilakukan dengan cara :
• Pengadaan Tanah Langsung (tanah baru);
• Pengadaan Tanah Langsung (tanah lama/ Klaim) ;
• Pengadaan Tanah Tak Langsung (melalui proses peradilan) ;
• Santunan ;
PENGADAAN TANAH LANGSUNG < 5 Ha N ATAU SKALA
KECIL (TANAH BARU)

• Pengadaan Tanah skala kecil dapat dilaksanakan secara langsung

oleh instansi yang memerlukan atau yang membutuhkan atau
yang akan menggunakan atau yang akan memanfaatkannya
dalam lingkup atau rumpun pengelolaannya, berdasarkan asas
efektifitas dan atau efisiensi.
• Pengadaan Tanah Skala Kecil (tanah baru) secara Langsung
dilakukan dengan tahapan :
• Perencanaan ;
• Pendanaan ;
• Penilaian harga tanah yang wajar ;
• Pelaksanaan ;
• Pembayaran ;
• Laporan hasil ;
 # Tahapan Perencanaan :
1. Perencanaan adalah dokumen yang menerangkan
kebutuhan atau keperluan tanah untuk
pembangunan ;
2. Perencanaan disusun dalam suatu Dokumen
Perencanaan ;
3. Dokumen Perencanaan dibuat oleh instansi yang
membutuhkan tanah berdasarkan kebutuhan/
permohonan/ Permintaan/ Proposal dari pihak
yang membutuhkan pembangunan (bisa dari
kelompok masyarakat/ Desa/ Kelurahan/
Kecamatan) ;
4. Dokumen perencanaan memuat sekurangnya :
 4. Dokumen perencanaan memuat sekurangnya :
• Alasan kebutuhan ;
• Tujuan Peruntukan tanah ;
• Luasan tanah yang dibutukan ;
• Pilihan lokasi ;
• Informasi Kesesuaian tata ruang daerah ;
• Perkiraan harga tanah (sementara) ;
• Dukungan kebutuhan dari instansi teknis ;
5. Dokumen Perencanaan ditetapkan/ ditandatangani
oleh Pimpinan instansi yang memerlukan tanah;
 # Tahapan Pendanaan :
1. Pendanaan sama dengan peng-anggaran yang
diusulkan oleh instansi yang membutuhkan tanah
kepada Pemerintah Daerah/Propinsi dengan
memperhitungkan berbagai aspek selain perkiraan
harga tanah sementara ;
2. Pendanaan diusulkan setelah mendapatkan
Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah;
3. Uraian Pendanaan sekurangnya terdiri dari :
• Belanja Honorarium Pelaksana/ Panitia ;
• Belanja Jasa Penilai Publik/ Tanah (Apraisal) ;
• Belanja Modal Pengadaan Tanah (sesuai Dokumen
Perencanaan) ;
• Belanja Operasional Lainnya :
 • Biaya Perjalanan Dinas ;
• Biaya Konsumsi Pertemuan/ Rapat/
Musyawarah ;
• Belanja ATK ;
• Belanja Patok Batas Tanah dan Palng ;
• Belanja Pengukuran Luas (Kantor Pertanahan) ;
• Belanja Akta Jual Beli Tanah (jika dokumen
tanah berupa sertifikat) ;
• Belanja Lainnya (Belanja Pensertifikatan/
Baliknama sertifikat );
4. Pembuatan Laporan Hasil ;
 # Tahapan Penilaian Harga Tanah Yang Wajar

• Dilakukan Oleh Pihak Penilai Publik (Apraiasal)

yaitu Kantor Jasa Penilai Publik ;
• Apraisal yang ditunjuk wajib memiliki
sertifikasi dan aktifasi dari Beberapa
Kementrian terkait ;
• Apraisal adalah pihak yang independen dalam
melaksanakan pekerjaan ;
 # Tahapan Pelaksanaan ;
1. Pembentukan Panitia Pelaksana Pengadaan
Tanah ;
2. Panitia Pelaksana Pengadaan Tanah terdiri atas
unsur instansi/unit kerja terkait, seperti
instansi yang memerlukan/ yang akan
menggunakan/mengelola sebagai Ketua, dan
jajaran staf-nya sebagai anggota, ditambah
instansi teknis lain dan pendampingan hukum.
3. Panitia yang dibentuk untuk pelaksanakan
terdiri atas Pelaksana Pengadaan Tanah dan
Sekretariat :
a. Pelaksana Pengadaan Tanah bertugas melaksanakan pengadaan tanah :
• Mempelajari dokumen perencanaan yang telah dibuat ;
• Memutuskan lokasi/ bidang tanah yang akan diadakan atas usulan/
alternatif yang diajukan (jika ada usulan) ;
• pelaksanaan pekerjaan pengadaan tanah ;
• Melaksanakan identifikasi objek tanah yang akan diadakan, yaitu
melakukan pengecekan alamat lokasi, pengecekan fisik/patok batas
tanah, mengukur dimensi bidang tanah, menghitung luas awal tanah,
mencatat/merekam informasi diatas/dibawah tanah/ disekitar objek
bidang tanah ;
• Melaksanakan inventarisasi data/ dokumen atas bidang tanah yang akan
diadakan, seperti menghimpun data/dokumen penguasaan/pemilikan
tanah, riwayat perolehan tanah, dan informasi lainnya yang berkait
dengan data/dokumen tanah ;
• Melakukan verifikasi dan konfirmasi bersama pihak terkait, atas hasil
identifikasi dan inventarisasi untuk kemudian menentukan tindaklanjut
proses pengadaan tanah ;
• Mengajukan telaahan staf kepada unsur Pimpinan Daerah untuk proses ;
 • Melakukan pengajuan proses penilaian objek bidang tanah kepada
pimpinan Instansi yang menganggarkan Belanja Jasa Penilai Publik ;
• Melakukan kordinasi atas hasil penilaian tanah bersama pimpinan
instansi yang menganggarkan/ membutuhkan tanah ;
• Melakukan musyawarah-mufakat bersama pihak yang
menguasai/memiliki bidang tanah yang akan diadakan dalam
bentuk Dokumen Berita Acara bermaterei ;
• Melakukan proses AKAD beli/jual bersama pihak yang
memiliki/menguasai tanah dalam bentuk Dokumen Berita Acara
bermaterei ;
• Menandatangani laporan hasil pekerjaan pengadaan tanah ;
• Menyerahkan laporan kepada pimpinan instansi yang
menganggarkan pengadaan tanah ;

b. Sekretariat Tim Pengadaan Tanah, dengan tugas perbantuan

admintratif dan dokumentatif.
2. Tahapan pengusulan (telaahan staf) pelaksanaan pengadaan tanah
kepada unsur pimpinan daerah ;
3. Tahapan pengajuan pekerjaan pengukuran luas (untuk dokumen alas
hak non sertifiat), atau pengajuan pekerjaan pengembalian batas (untuk
dokumen alas hak sertifiat), kepada Kantor Pertanahan setempat ;
4. Tahapan Penilaian Harga Tanah Yang Wajar pada Pengadaan Tanah (< 5
Ha) :
5. Penilaian harga yang wajar terhadap objek tanah yang akan dibebaskan
dilakukan oleh Pihak independen yaitu Jasa Penilai Publik (Apraisan),
yang memiliki kewenangan sebagai Penilai yang diakui oleh
Kementerian terkait dan Asosiasi ;
6. Tahapan Kesepakatan pada Pengadaan Tanah (< 5 Ha) :
7. Adalah pekerjaan musyarawah-mufakat atas pengadaan tanah antara
pihak yang membutuhkan tanah dengan pihak pemilik/penguasa tanah,
yang kemudian dituangkan kedalam suatu dokumen kesepakatan yang
sah dan ditandatangani bersama oleh pihak-pihak terkait ;
 # Tahapan Pembayaran dan Penyerahan Hasil ;

• Prosedur pembayaran atas kesepakatan

pengadaan tanah dilakukan sesuai standar
pembayaran keuangan Pemerintah Daerah
yang berlaku ;
• Pada pekerjaan ini, proses dilakukan oleh
instansi yang menganggarkan sesuai dengan
Perundangan dan peraturan keuangan daerah
;
 # Laporan Hasil Pekerjaan:
Tahapan Laporan Hasil Pekerjaan merupakan
bukti atas segala pekerjaan pengadaan tanah
dari awal hingga pembayaran, yang dirangkum
dalam satu kesatuan jilidan dan ditandatangani
oleh pelaksana pekerjaan :
PEROLEHAN TANAH BAGI PEMERINTAH DAERAH
MELALUI PROSES TUKAR-MENUKAR
• Hal ini sangat jarang ditemui pada dekade sekarang
ini, namun pernah ada dibeberapa wilayah Negara
Kesatuan Republik Indenesia dimasa lampau.
Perolehan tanah bagi Pemerintah melalui proses
Tukar-Menukar kebanyakan terjadi karena
kesepakatan antara Pemerintah dengan Masyarakat
Adat, atau kerajaan yang dahulu pernah ada.
• Dimasa sekarang ini, hal ini dapat dilakukan tentu
dengan memperhatikan asas-asas hukum yang
berlaku.
 SANTUNAN
Adalah bentuk perhatian Pemerintah Daerah kepada
perorangan/ kelompok masyarakat/ yayasan/ organisasi/ badan
hukum dengan bukti pemilikan/ penguasaan yang diakui.
Dimana atas dasar kemanusian Pemerintah bersimpati dan atau
berempati dengan memberikan bantuan berupa uang atau
barang lain, karena dampak suatu kejadian, seperti pekerjaan
pembangunan Pemerintah atau dampak fenomena atau
musibah alam, atau kepada pihak yang secara rela memberikan
tanah penguasaannya atau kepemiliknya kepada Pemerintah
untuk keperluan pembangunan dan kepentingan umum, dengan
memperhikan kaedah standarisasi nilai yang pantas diberikan
dan asas hukum lainnya.