PENGADAAN TANAH
BAGI PEMBANGUNAN
UNTUK KEPENTINGAN UMUM
PELAKSANAAN PENGADAAN
TANAH BAGI PEMBANGUNAN
UNTUK KEPENTINGAN UMUM
22 Tahun 2015
Dasar Hukum Pendanaan, Pajak, dan Biaya Operasional
2. PMK Nomor 13 Tahun 2013 Tentang Biaya Operasional Dan Pendukung Perubahannya:
Pengadaan Tanah Melalui Anggaran APBN PMK Nomor 10 Tahun 2016
4. Perpres No. 102 Tahun 2016 tentang Pengadaan Tanah Bagi Tindak Lanjut:
Pembangunan untuk Kepentingan Umum Dalam Rangka Proyek PMK Nomor 21 / Pmk.06 / 20 1 7
Strategis Nasional Tentang Tata Cara Pendanaan
Pengadaan Tanah Bagi Proyek Strategis
Nasional Dan Pengelolaan Aset Hasil
Pengadaan Tanah Oleh Lembaga
Manajemen Aset Negara (LMAN)
2. Perma Nomor 3 Tahun 2016 Tentang Tata Cara Pengajuan Keberatan dan
Penitipan Ganti Kerugian Ke Pengadilan Negeri Dalam Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
1. Standar Penilaian Indonesia (SPI) 306 jo SPI 204 Tentang Penilaian Terhadap
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN
UNTUK KEPENTINGAN UMUM
DIATAS 5 HA
dilaksanakan sesuai tahapan Perpres No 71 Tahun 2012
DIBAWAH 5 HA
Dasar : Pasal 121 Perpres No 40 Tahun 2014
Pasal 34 Perpres No 4 Tahun 2016 (untuk
pembangungan infrastruktur ketenagalistrikan)
3 hr DAFTAR
PERMOHONAN PEMBENTUKAN PEMBENTUKAN
INVENTARISASI NOMINATIF &
KE KANWIL BPN PELAKSANA PT SATGAS A & B & IDENTIFIKASI PETA BIDANG
PENYERAHAN
HASIL 2 hr 2 hr 14 hr
KEBERATAN
14 hr PENGADAAN
PENILAI OLEH
7 hr VERIFIKASI 14 hr INSTANSI
KANTAH
PELEPASAN HAK PENAKSIRAN PENETAPAN
PEMBERIAN SETUJU MUSYAWARAH
DIHADAPAN GANTI RUGI PENILAI OLEH
KAKANTAH
GANTI RUGI SETUJU GANTI
BENTUK
min 2 OLEH PENILAI KETUA PPT
RUGI hr
04 SETUJU
SETUJU
30 hr 30 hr 30 hr
TAHAPAN TIDAK SETUJU
TIDAK SETUJU
PENYERAHAN
HASIL
MA PN
JW putusan 30 03 TAHAPAN PELAKSANAAN
REVIU
TIDAK SETUJU, TITIP hr BPKP
JW putusan 30 hr LMAN
TAHAPAN PERENCANAAN
ISI DOKUMEN PERENCANAAN
1. Maksud dan tujuan rencana pembangunan
2. Kesesuaian dengan RTRW dan Prioritas pembangunan
3. Letak tanah
4. Luas tanah yang dibutuhkan
5. Gambaran umum status tanah
6. Perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengadaan Tanah
7. Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan
8. Perkiraan nilai tanah
9. Rencana penganggaran
DIDASARKAN PADA :
STUDI KELAYAKAN
1. RTRW (Nasional, Prov, Kab/Kota) 1. Survey sosial ekonomi
2. Prioritas Pembangunan 2. Kelayakan lokasi
- Rencana Pembangunan Jangka 3. Analis biaya dan manfaat
Menengah pembangunan bagi wilayah dan
- Rencana Strategis masyarakat
- Rencana Kerja 4. Perkiraan nilai tanah
Pemerintah/Instansi Yang 5. Dampak lingkungan dan dampak
Bersangkutan sosial yang mungkin timbul
6. Studi lain yang dibutuhkan
TAHAPAN PERSIAPAN
PERSIAPAN PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM (1)
f. Pihak yang menguasai tanah negara dengan itikad baik, yang dibuktikan
dengan:
1) Sertipikat hak atas tanah yang telah berakhir jangka waktu haknya;
2) Surat sewa menyewa tanah;
3) Surat keputusan penerima obyek tanah landreform;
4) Surat ijin garapan/ membuka tanah; atau
5) Surat penunjukan/ pembelian kavling tanah pengganti.
Perkaban No. 5 Tahun 2012 Pasal 16 ayat (2) huruf a, hanya mengatur
untuk Pasal 21 ayat (2) dan Pasal 24 ayat (2) Perpres No. 71 Tahun 2012.
Tidak termasuk Pasal 23 ayat (a), terkait jika dengan bukti
penguasaan/kepemilikan tanah yang “tidak ada”
Tanah Timbul
Permen ATR/BPN Nomor 17 Tahun 2016 tentang Penataan Pertanahan
di Wilayah Pesisir dan Pulau-pulau Kecil :
Pasal 1 angka 8
“Tanah timbul adalah deretan yang terbentuk secara alami karena
proses pengendapan di sungai, danau, pantai, dan atau pulau timbul
serta penguasaan tanahnya dikuasai oleh negara”
• VERIFIKASI
a) APABILA ADA PIHAK YANG BERHAK YANG KEBERATAN, MAKA SATGAS A DAN SATGAS B
AKAN MELAKUKAN VERIFIKASI
b) BILA KEBERATAN DITERIMA MAKA, DAFTAR NOMINATIF ATAU PETA BIDANG AKAN
DIBETULKAN.
c) BILA KEBERATAN DITOLAK, MAKA DIBUATKAN BERITA ACARA PENOLAKAN KEBERATAN
YANG DITANDATANGANI KETUA PELAKSANA
PENETAPAN PENILAI
Dasar: Daftar Nominatif dan Peta Bidang
Surat untuk mengadakan pengadaan penilai
INSTANSI YANG
KETUA PELAKSANA MEMERLUKAN TANAH
Melaporkan hasil pemenang penilai
SK PENETAPAN PENILAI
PERTANAHAN
1. MUSYAWARAH sepakat atau tidak sepakat akan dituangkan dalam Berita Acara
Kesepakatan
2. Pihak yang berhak yang belum sepakat dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari
dapat mengajukan keberatan kepada Pengadilan Negeri.
3. Untuk keberatan ke Pengadilan Negeri pihak yang berhak dapat mengajukan permohonan
kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah untuk menerbitkan salinan/kutipan BA
Musyawarah Ganti Rugi
4. Ketua Pelaksana dapat membentuk Tim Musyawarah Ganti Rugi yang terdiri dari unsur:
1) BPN
2) Appraisal
3) Satgas A dan B,
4) Pemerintah Daerah setempat
5. VALIDASI:
• Hasil musyawarah bentuk dan besarnya ganti rugi akan diolah, sehingga akan
diketahui berapa yang minta ganti kerugian berbentuk uang, tanah pengganti atau
permukiman kembali serta besaran nilai ganti kerugian dan validasi untuk konsinyasi
bidang tanah yang bersengketa/belum memberikan persetujuan.
• Dalam waktu 7 (tujuh) hari sejak surat Validasi, Instansi yang memerlukan tanah
diharapkan sudah dapat menyiapkan dana untuk pembayaran ganti kerugian
PEMBAYARAN GANTI RUGI DAN
PELEPASAN HAK ATAS TANAH
a. Naskah Berita Acara Pelepasan Hak dan kuitansi disiapkan oleh Sekretariat
Pelaksana Pengadaan Tanah
b. Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dapat membentuk Tim Pembayaran Ganti
Rugi yang terdiri dari unsur:
1. BPN 4. PEMERINTAH DAERAH
2. INSTANSI YG MEMERLUKAN TANAH 5. PIHAK PERBANKAN
3. KEPALA DESA 6. PIHAK KEAMANAN
1 Tanah Instansi Pemerintah/TNI/Polri - Pasal 45 UU 2/2012 Tidak diberikan ganti rugi - Dilakukan oleh Pejabat yang berwenang
- Pasal 46 UU 2/2012 kecuali: atau yang diberi pelimpahan kewenangan
- Pasal 47 UU 2/2012 Obyek Pengadaan Tanah - Bentuk ganti rugi Tanah/Bangunan atau
telah berdiri bangunan Relokasi
yang digunakan secara - Pelepasan dilaksanakan 60 hari kerja sejak
aktif untuk Penlok
penyelenggaraan tugas - Apabila pelepasan belum selesai dalam
pemerintah waktu 60 hari, tanahnya dinyatakan telah
dilepaskan dan menjadi tanah negara dan
langsung digunakan untuk pembangunan
3 Tanah Kas Desa - UU 2/2012 Obyek Pengadaan Tanah - Ijin dari Bupati/Walikota persetujuan
- Pasal 45, Pasal 46, dan Kas Desa Gubernur
Pasal 47 UU 2/2012 - Bentuk ganti rugi
- PMDN 1/2016 a. Tanah/bangunan
b. Relokasi
- Uang (harus mendapat ijin dan persetujuan
Gubernur)
PELEPASAN ASET – SUBYEK HAK(2)
4 Tanah Wakaf - Pasal 17 Perpres 71/2012 Pelepasan/ganti rugi - Koordinasi dengan Badan Wakaf Indonesia
- Perpres 42/2006 tanah wakaf sesuai setempat
ketentuan perundang- - Bentuk ganti rugi
undangan tentang wakaf a. Tanah
b. Bangunan
c. Relokasi
d. Uang (setelah mendapat persetujuan
Badan Wakaf Indonesia)
5 Tanah Kehutanan - Perpres 4/2016 - Sesuai RTRW (diluar - Pelepasan Kawasan Hutan/APL
- Permen ESDM 33/2016 kawasan hutan) - Pinjam-pakai Kawasan
- Dalam Kawasan - Tanam/Tumbuh Bangunan
Hutan - Penyelesaian teknis tanah, bangunan
dan/atau tanaman yang dikuasai
masyarakat dalam kawasan hutan
3 PENOLAKAN MASYARAKAT
• Namun kondisi lapangan yang dinamis, serta banyaknya keterlibatan berbagai pihak dan kepentingan
turut menyumbang sulitnya penerapan peraturan tersebut.
• Adapun beberapa hal yang menjadi faktor keterlambatan pelaksanaan pengadaan tanah antara
lain:
1. Pelaksanaan monitoring, evaluasi, dan penyelesaian permasalahan yang tidak tanggap dan berlarut-
larut;
2. Ketidaktersediaan dana yang cukup untuk melaksanakan ganti kerugian ataupun biaya operasional;
3. Proses yang berulang diakibatkan data dan informasi pada tahap perencanaan tidak rinci dan tidak
tepat;
4. Ketidaksepakatan akan ganti kerugian antara pelaksana pengadaan tanah dengan pihak yang berhak.
PERMASALAHAN DAN TANTANGAN PENGADAAN TANAH
PENDANAAN DAN GANTI KERUGIAN DALAM PENGADAAN TANAH
1. SUMBER DANA GANTI KERUGIAN DENGAN DANA LMAN
→ Pemahaman terkait persyaratan dan legalitas ganti kerugian dengan menggunakan dana LMAN
→ Mekanisme ganti kerugian dengan menggunakan dana LMAN
→ Tanah Wakaf
Dalam keberjalanannya, pelaksanaan pengadaan tanah seringkali
→ Tanah Kas Desa
bersinggungan dengan berbagai pihak, terutama terkait kewenangan dan
→ Tanah Kehutanan
kepemilikan tanah. Dalam melaksanakan pengadaan tanah seringkali
→ Tanah TNI
bersinggungan dengan:
→ dll
P2T
SATGAS A
SATGAS B
INVENTARIS
ASI
OUTPU
PENGUKURAN PETA BIDANG
T
TANAH (TANAH = 191 BIDANG)
APPRAISA
PEMBERKASA L
N
REVIU
BPKP
ALUR VERIFIKASI DOKUMEN OLEH BPKP
PPK
menyampaikan
Dokumen/berkas REVIU
Warga BPKP
TIDAK
ELIGIBLE
ELIGIBLE
VALIDASI
TIDAK DATA TDK
BPN
LENGKAP SESUAI
DANOM
VERIFIKASI/
PERSET UJUAN BPN REVISI
LMAN DANOM
WARGA MELENGKAPI
BAY DOKUMEN
AR
REVIU BPKP
REKOMENDA
SI
Kelengkapan Dokumen Review BPKP
No Dokumen warga per bidang Pribadi Badan
No Dokumen Umum tanah Usaha
1 Penetapan Lokasi 1 Copy Sertipikat Alas Hak (Sertipikat, √ √
AJB,
2 SK P2T, Satgas A dan B Girik, dll)
3 Peta Bidang 2 Copy KTP dan KK √ √
4 Daftar Nominatif 3 Copy SSP PBB √ √
4 Surat Pernyataan Menerima Hasil √ √
5 Laporan Hasil Appraisal Ukur
(dilengkapi materai 6000)
5 Surat Pernyataan Penguasaan Fisik √ √
(Sporadik) diketahui oleh lurah