KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/

BADAN PERTANAHAN NASIONAL

Melayani, Profesional, Terpercaya

PENETAPAN
HAK MILIK, HAK GUNA BANGUNAN DAN HAK PAKAI

Disampaikan Oleh:
Subdirektorat Penetapan Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai
Direktorat Pengaturan dan Penetapan Hak Atas Tanah dan Ruang

Fullboard Meeting Pembinaan Bidang Penetapan Hak Atas Tanah

Hotel Mercure Ancol

Direktorat Pengaturan dan Penetapan Hak Atas Tanah dan Ruang

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional
Tahun 2023
 TINDAK LANJUT PUTUSAN MK ATAS UUCK
(UU NOMOR 11 TAHUN 2020)

Menyatakan Inskonstitusional Bersyarat

2
 TINDAK LANJUT PUTUSAN MK ATAS UUCK
(UU NOMOR 11 TAHUN 2020)

Pengaturan Metode Omnibus dalam UU dan PP

3
 IDENTIFIKASI KEBUTUHAN PERATURAN
PELAKSANA PERPPU CIPTA KERJA
No Rancangan Peraturan Pemerintah
1 Rancangan Peraturan Pemerintah
tentang Perubahan atas Peraturan
Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021
tentang Hak Pengelolaan. Hak Atas
Tanah, Satuan Rumah Susun, dan
Pendaftaran Tanah
2 Rancangan Peraturan Pemerintah Pengharmonisasian dengan perMA 2 Tahun
tentang Perubahan atas Peraturan 2021
Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021
tentang Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum
Pokok Materi Muatan Penanggung Jawab Materi
1. Perluasan peruntukan HGU untuk jasa Direktorat Jenderal
lingkungan Penetapan Hak dan
2. Jangka waktu hak atas tanah lebih Pendaftaran Tanah
mendukung investasi
3. Pengaturan kepemilikan orang asing
4. Pengaturan hak pengelolaan (IKN
sebagai subjek HPL)
5. Penyesuaian pengaturan tanah musnah
6. Penegasan sanksi hak atas tanah menjadi
objek tanah telantar
Direktorat Jenderal
Pengadaan Tanah dan
Pengembangan Pertanahan
4
 IDENTIFIKASI KEBUTUHAN PERATURAN
PELAKSANA PERPPU CIPTA KERJA

No Rancangan Peraturan Pemerintah Pokok Materi Muatan Penanggung Jawab Materi

3 Rancangan Peraturan Pemerintah 1. Perlunya penegasan/pendetailan kriteria Direktorat Jenderal
tentang Perubahan atas Peraturan tanah hak milik yang menjadi objek Pengendalian dan
Pemerintah Nomor 20 Tahun 2021 penertiban tanah telantar Penertiban Tanah dan
tentang Penertiban Kawasan dan 2. Pengaturan yang mewajibkan pimpinan Ruang
Tanah Telantar instansi untuk memberikan data dan
informasi
3. Pengaturan mengenai larangan
melakukan perbuatan hukum terhadap
tanah yang masuk dalam basis data
tanah terindikasi telantar
4. Pengurangan jangka waktu
5. Penyesuaian pengaturan pendayagunaan
TCUN untuk Bank Tanah

5
 PENGUATAN KEBIJAKAN PERTANAHAN
PERPPU NOMOR 2 TAHUN 2022 CIPTA KERJA
Latar Belakang UUCK
Hiper Regulasi
Kompleksitas dan Obesitas
Regulasi, di pusat dan
daerah
Daya Saing Indonesia
Peringkat daya saing masih
rendah, Hasil Survey terkait
Doing Business in Indonesia
Kebutuhan Kerja
Tingginya data Angkatan
Kerja yang Tidak/Belum
Bekerja dan Bekerja Tidak
Penuh
UMK-M & Koperasi
Perlu pemberdayaan
UMKM, dan peningkatan
peran Koperasi
Pekonomian Global
Ketidakpastian & perlambatan
mempengaruhi ekonomi RI
Pembaruan Kebijakan Pengelolaan PENGUATAN KEBIJAKAN PERTANAHAN
Pertanahan untuk menjawab tantangan DALAM UU NO. 11 TAHUN 2020 TENTANG CIPTA KERJA
percepatan investasi
Satuan Rumah Susun
Pembentukan Penguatan Hak Pengelolaan
1 Pertumbuhan Ekonomi
▪
▪
Investasi (Job Creation, Wellfare) (32%)
Konsumsi (daya beli) (56%)
Bank Tanah (Pasal
125-135)
(Pasal 136-142)
▪ Subjek Hak Pengelolaan diperluas tidak
untuk Orang Asing
(Pasal 143-145)
hanya kepada pemerintah ▪ Pemilkan orang asing atas
2
▪ Bank Tanah akan menjamin
Pemerataan Ekonomi ketersediaan tanah ▪ Pemanfaatan HPL diperluas dengan sarusun diperluas dapat
Rasio Gini 2020-2024= 0,360-0374
▪ Perolehan Lahan dapat diberikan HGU, HGB, HP sehingga diatas HGB
berasal dari hak atas tanah dapat mencakup aspek ▪ Asas pemisahan horizontal
3
Ketahanan Ekonomi yang telah habis jangka pembangunan serta di bidang untuk kepemilikan orang
Peningkatan Inovasi & Kualitas waktunya pangan (pertanian, perkebunan) asing
Investasi ▪ Hak diatas HPL dijamin memperoleh
▪ Bank Tanah dapat diberikan
HPL pemberian, perpanjangan dan
4 Daya Saing Ekonomi pembaruan sebagai bentuk kepastian
Peningkatan Peringkat Daya Saing
Ekonomi RI
Pemberian Hak pada RAT/RBT Dokumen Elektronik
5
Kebutuhan Lahan (Pasal 146) (Pasal 147)
Luas Tanah tanah tidak bertambah, ▪ Kebutuhan atas pembangunan ▪ Perkembangan Pemanfaatan
kebutuhan pembangunan meningkat Teknologi Informasi menjadi
vertical sangat diperlukan
sangat penting
6
Pemberian hak ruang atas ▪ Untuk menjamin kepastian hukum
maka ruang atas tanah/ruang ▪ Untuk mewujudkan
tanah/ruang bawah tanah pengelolaan pertanahan
Payung hukum bagi pembangunan
bawah tanah dapat diberikan hak
vertical pengelolaan atau hak atas tanah yang modern
7 Percepatan Pendaftaran
Seluruh Bidang Tanah Di ▪ Telah diterbitkan Peraturan Pemerintah Pengganti UU (Perpu) No. 2
Indonesia
Tahun 2022 (mencabut UU 11/2020)
▪ Sebagai pelaksanaan putusan MK 91/PUU-XVIII/2020 yang
memutuskan UUCK batal berkaitan pembentukan formilnya
6
 UPAYA PERBAIKAN TATA KELOLA
PENINGKATAN PELAYANAN PERTANAHAN KEPADA MASYARAKAT

Trend Kebijakan saat ini menyederhanakan layanan guna efisiensi SDM sehingga dapat fokus pada pelayanan
yang bersifat strategis, beberapa kebijakan yang diterbitkan antara lain:

Kemudahan a. Pemberian NM untuk rumah tinggal, rumah toko dan

Penetapan Tanah Pemilikan Hunian rumah kantor yang berasal dari HGB atau HP;
Musnah Kebijakan Pemberian b. Pemberian HM untuk rumah tinggal yang telah dibeli
(pemberian dana kerohiman)
Bagi Orang Asing Hak Secara Umum oleh pegawai negeri dari pemerintah yang berasal dari
(cukup visa/passport) HGB atau HP;
c. Pemberian HGB atau HP yang berasal dari Hak Milik;
d. Pemberian HGB yang berasal dari HP;
e. Pemberian HP yang berasal dari HGB; dan
f. Pemberian HGB atau HP yang berasal dari HGU untuk
sarana penunjang usaha HGU

Simplifikasi Regulasi Kepastian Jangka Pelimpahan Penerapan 7 Layanan ▪ Jangka waktu, persyaratan,
mekanisme harus dilaksanakan sesuai
(Permen 18/2021 menyatukan 5 Waktu Hak Atas Kewenangan Yang Prioritas SOP
peraturan) Sebagai bentuk pelayanan prima ▪ Dimonitor oleh Kementerian melalui
Tanah (siklus) Lebih Luas
dashboard

7
 POIN RENCANA PERUBAHAN
PP NOMOR 18 TAHUN 2021
Perluasan Peruntukan
1 HGU untuk Jasa
Lingkungan
▪ Selain untuk usaha pertanian,
perikanan,peternakan,HGU diberikan
untuk usaha jasa ling kung an
▪ Jasa Lingkungan m erupakan kegiatan
untuk m em anfaatkan potensi jasa
lingkungan dengan tidak m erusak
lingkungan dan kehidupan m anusia
Pengaturan
4 Hak Pengelolaan
▪ M enindaklanjuti UU IKN,O torita IKN
ditam bahkan sebag ai subjek yang
dapat diberikan HPL
▪ M engakom odir Kebutuhan Kebijakan
Pemeliharaan Data Hak Pengelolaan ,
m aka diatur bahwa Hak Peng elolaan
dapat dilakukan Peng g abung an
(m erg er), Peleburan atau Pem isahan
yang tidak didahului deng an likuidasi
Jangka W aktu Hak Atas
2 Tanah untuk lebih
mendukung Investasi
▪ Perpanjangan dan pembaruan hak
dapat diberikan sekaligus melalui
kerja sam a dengan Badan Bank Tanah,
hal ini agar tidak bertentangan dengan
P utusan M K No. 21-22/PUU-V/2007
▪ Setelah 1Siklus P em berian,
P erpanjangan dan P em baruan,bekas
pemegang tetap dapat diberikan
kem bali hak untuk siklus ke 2,dst
Penyesuaian
5 Pengaturan Tanah
Musnah
M enindaklanjuti P utusan M A m engenai
P em batalan P asal 15 P ermen ATR/KBP N
No. 17/2021,diperlukan penyesuaian
kem bali atas kebijakan penetapan Tanah
Musnah
Pengaturan Kepemilikan
3 Orang Asing
▪ Selain untuk Rumah Tempat Tinggal, Orang
Asing dapat memiliki Rumah Toko, Rumah
Kantor (Masukan REI)
▪ Pem batasan Kepem ilikan Unit Sarusun
Orang Asing maksimal sampai dengan
80%
Penegasan Sanksi Hak
6 Atas Tanah Menjadi
Objek Tanah Telantar
Hak P engelolaan,Hak Guna Usaha,Hak Guna
Bangunan dan Hak P akai Dengan Jangka
W aktu m enjadi objek penertiban Tanah
Telantar apabila dengan sengaja tidak
diusahakan,tidak dipergunakan,tidak
dimanfaatkan,dan/atau tidak dipelihara
terhitung 2 (dua) tahun sejak diterbitkannya
hak
3
DAFTAR INVENTARISASI
MASALAH

9
 DAFTAR INVENTARISASI MASALAH
PERMOHONAN PENETAPAN HAK MILIK, HAK GUNA BANGUNAN
DAN HAK PAKAI

1
▪ Menjelaskan penggunaan tanah sesuai dengan fungsi rencana tata ruang
RENCANA TATA RUANG dalam risalah panitia A/Risalah Pemeriksaan Tanah (Konstatering
Rapport) disertai dasar hukum atau rekomendasi dari dinas terkait atau
WILAYAH menyertakan PKKPR;
▪ Apabila terdapat perubahan RTRW maka pemberian hak yang diberikan
disesuaikan dengan RTRW yang berlaku;
▪ Jika bidang tanah masuk kawasan hutan maka harus dienclave dari tanah
yang dimohon atau berkoordinasi dengan instansi yang berwenang
mengenai pengeluaran dari Kawasan Hutan;

▪ Mengacu kepada Peraturan Daerah yang mengatur tentang pemekaran

PERBEDAAN DATA WILAYAH wilayah administrasi;

2
▪ Apabila tidak termuat dalam Peraturan Daerah, agar dimintakan
ADMINISTRASI DAN klarifikasi dari Bupati/ Walikota/pejabat yang ditunjuk;
PERBEDAAN LUAS ▪ terhadap kelebihan luas hasil pengukuran kadastral dilengkapi dengan
pernyataan penguasaan fisik dari pemohon yang disaksikan oleh dua
orang atau lebih;
▪ Terhadap perbedaan luas PBT lebih kecil dari alas hak dilengkapi dengan
pernyataan menerima hasil pengukuran kadastral.
10
LANJUTAN …

▪ Perolehan tanah tidak boleh melebihi dari jangka waktu izin lokasi
IZIN LOKASI ▪ Jika tumpang tindih dengan kawasan hutan maka dimintakan pelepasan

3
kawasan hutan;
DAN/ATAU ▪ Jika tumpang tindih dengan kawasan gambut maka dimintakan klarifikasi
KKPR disertai rekomendasi dari BRG (Badan Restorasi Gambut) terkait fungsi
kawasan gambut tersebut apakah termasuk fungsi budidaya atau fungsi
lindung;
▪ Jika tumpang tindih dengan hutan alam primer maka dimintakan pelepasan
kawasan hutan alam primer.

Mengikuti ketentuan dalam Permen ATR/KBPN No 18 Tahun 2021;

4
▪
▪ Harus dilengkapi akta pendirian, akta-akta perubahan anggaran dasar yang
telah disetujui Kemenkumham (ada pengesahan)
KELENGKAPAN PERSYARATAN ▪ Harus dilengkapi data rekapitulasi perolehan tanah dan peta rekapitulasi
perolehan tanah (untuk perolehan > 5 bidang) dengan format sesuai Permen
ATR/KBPN No. 18/2021.
▪ Harus dilengkapi dengan Surat Pernyataan Penguasaan Fisik (Perorangan)
atau Akta Pernyataan Penguasaan Fisik Notariil (badan Hukum) sebagaimana
Permen ATR/KBPN No. 18/2021 11
LANJUTAN …

▪ mempedomani ketentuan dalam Permen 18/2021 terkait urutan yang

MATERI MUATAN RISALAH harus dituangkan dalam risalah terutama kesesuaian dengan RTRW

5
PANITIA A/KONSTATERING yang sudah ditetapkan dalam Peraturan Daerah;
▪ Mencantumkan pertimbangan/pendapat Panitia A atas permohonan
RAPPORT hak.

▪ perlu adanya daftar dan peta rekapitulasi perolehan tanah yang dbuat
oleh pemohon dan divalidasi oleh Kantor Pertanahan (format sesuai

6
Permen No. 18/2021);
▪ Wajib dilakukan pembayaran biaya sewa tanah bekas obyek landreform
PEROLEHAN TANAH (untuk bidang tanah bekas obyek landreform).
▪ Riwayat Tanah harus dijelaskan secara runtut, sehingga terdapat
hubungan hukum antara bidang tanah, pemilik/penggarap dengan
pemilik terakhir.

12
LANJUTAN …

PERKARA HUKUM ▪ Dituangkan secara detail pada Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah

7
terkait informasi sengketa/konflik/perkara terhadap obyek tanah
MENYANGKUT BIDANG yang dimohon beserta status perkara sudah inkracht atau masih
TANAH DIMOHON terdapat upaya hukum lain.

▪ Jika terdapat sempadan (pantai, sungai ataupun jalan) dan/atau buffer

zone harus tergambar pada PBT;

8
▪ NIB yang dicantumkan harus memuat 13 digit (kode desa, kecamatan,
PETA BIDANG TANAH kabupaten/kota, provinsi)
▪ Peta Bidang Tanah yang sudah lebih dari 5 (lima) tahun dilakukan
peninjauan ke lapangan untuk melakukan pengukuran ulang dalam
rangka memastikan tidak ada perubahan terhadap letak, luas dan
batas

13
LANJUTAN …

• Dalam hal proses permohonan perpanjangan/pembaruan

PERPANJANGAN/ apabila tanah yang dimohon masih belum

9
dimanfaatkan/digunakan sama sekali (tanah kosong),
PEMBARUAN HGB/HAK perlu dilengkapi dengan keterangan:
PAKAI a. Tidak termasuk dalam database tanah terindikasi
telantar;
b. Surat/Akta kesanggupan untuk memanfaatkan/
membangun dalam jangka waktu 2 tahun.
• Memperhatikan kesesuaian penggunaan tanah dengan
RTRW yang masih berlaku.
• Memperhatikan kesesuaian tujuan pemberian hak dengan
pemanfaatan tanah (eksisting).

14
PELIMPAHAN KEWENANGAN
(PERMEN ATR/KBPN NO 16/2022)

15
 PELIMPAHAN KEWENANGAN PEMBERIAN HAK MILIK

SUBYEK HAK MILIK

Pertanian Non Pertanian
Semula Menjadi Semula Menjadi

PER
≤50.000 m² (≤5 Ha) Tetap ≤3.000 m² ≤5.000 m²
ORANGAN
KANTAH
≤50.000 m²
BADAN HUKUM - - Tetap
(≤5 Ha)
PER >5 Ha s.d. >3.000 m² s.d. >5.000 m² s.d.
≤50.000 m² (≤5 Ha)
ORANGAN maks 25 Ha ≤10.000 m² ≤15.000 m² *)
KANWIL
>5 Ha
BADAN HUKUM - s.d. >5 Ha
-
≤15 Ha
PER >10.000 m²
- - -
ORANGAN (>1 Ha)
MENTERI
>150.000 m²
BADAN HUKUM - - -
(>15 Ha)

*) Hak Milik Non Pertanian Perorangan apabila diatas 15.000 m² maka diberikan hak yang berjangka waktu
 PELIMPAHAN KEWENANGAN PEMBERIAN HAK GUNA
BANGUNAN
HGB
SUBYEK
Semula Menjadi

PER ≤10.000 m²
≤3.000 m²
ORANGAN (≤1 Ha)
KANTAH
≤30.000 m² (≤3 Ha)
BADAN HUKUM ≤20.000 m² (≤2 Ha)
(Untuk MBR ≤5 Ha) ***)
PER
KANWIL >3.000 m² s.d. 10.000 m² >1 Ha s.d. ≤2 Ha **)
ORANGAN
BADAN HUKUM >2 Ha s.d. ≤15 Ha >3 Ha s.d. ≤25 Ha
PER
>10.000 m² (>1 Ha) -
ORANGAN
MENTERI
BADAN HUKUM >150.000 m² (>15 Ha) >25 Ha

▪ **) HGB Perorangan, apabila diatas 2 Ha maka harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik serta dilengkapi dengan perizinan berusaha
▪ ***) HGB s.d. 5 Ha untuk MBR menjadi kewenangan Kantor Pertanahan sesuai PP Nomor 64/2016 tentang Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah
▪ HGB di atas HPL mengikuti luasan kewenangan
 PELIMPAHAN KEWENANGAN PEMBERIAN HAK PAKAI

HAK PAKAI
SUBYEK Pertanian Non Pertanian
Semula Menjadi Semula Menjadi

PER ≤50.000 m² ≤10.000 m²

Tetap ≤3.000 m²
ORANGAN (≤5 Ha) (≤1 Ha)
KANTAH
≤20.000 m² ≤30.000 m²
BADAN HUKUM - ≤25 Ha
(≤2 Ha) (≤3 Ha)
PER
>5 Ha s.d. ≤10 Ha >5 Ha s.d. ≤25 Ha >3.000 m² s.d. 10.000 m² >1 Ha s.d. ≤2 Ha **)
ORANGAN
KANWIL

BADAN HUKUM - >25 Ha s.d. ≤500 Ha >2 Ha s.d. ≤15 Ha >3 Ha s.d. ≤25 Ha

PER >10.000 m²
>10 Ha - -
ORANGAN (>1 Ha)
MENTERI
>150.000 m²
BADAN HUKUM - > 500 Ha >25 Ha
(>15 Ha)

▪ **) HP Perorangan apabila diatas 2 Ha maka harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik serta dilengkapi dengan perizinan berusaha
▪ HP di atas HPL mengikuti luasan kewenangan
FORMAT RISALAH PANITIA PEMERIKSAAN
TANAH A

20
1) FORMAT RISALAH PANITIA PEMERIKSAAN TANAH A

21
1) FORMAT RISALAH PANITIA PEMERIKSAAN TANAH A

22
1) FORMAT RISALAH PANITIA PEMERIKSAAN TANAH A

23
1) FORMAT RISALAH PANITIA PEMERIKSAAN TANAH A

24
1) FORMAT RISALAH PANITIA PEMERIKSAAN TANAH A

25
1) FORMAT RISALAH PANITIA PEMERIKSAAN TANAH A

26
1) FORMAT RISALAH PANITIA PEMERIKSAAN TANAH A

27
FORMAT SURAT KEPUTUSAN

28
2) FORMAT SURAT KEPUTUSAN

29
2) FORMAT SURAT KEPUTUSAN

30
2) FORMAT SURAT KEPUTUSAN

31
2) FORMAT SURAT KEPUTUSAN

32
 DIREKTORAT PENGATURAN DAN PENETAPAN HAK

TERIMA ATAS TANAH DAN RUANG

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/

KASIH BADAN PERTANAHAN NASIONAL

Melayani, Profesional,
Terpercaya