SOSIALISASI KEBIJAKAN PERTANAHAN

PASCA UUCK

Direktorat Pengaturan dan Penetapan Hak Atas Tanah dan Ruang

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/
Badan Pertanahan Nasional

Melayani, Profesional, Terpercaya @atr_bpn Kementerian ATRBPN @Kementerian.atrbpn

 TEROBOSAN KEBIJAKAN PASCA UUCK
Latar Belakang UUCK
Hiper Regulasi
Kompleksitas dan Obesitas
Regulasi, di pusat dan daerah
Daya Saing Indonesia
Peringkat daya saing masih
rendah, Hasil Survey terkait
Doing Business in Indonesia
Kebutuhan Kerja
Tingginya data Angkatan Kerja
yang Tidak/Belum Bekerja dan
Bekerja Tidak Penuh
UMK-M & Koperasi
Perlu pemberdayaan UMKM,
dan peningkatan peran Koperasi
Pekonomian Global
Ketidakpastian & perlambatan
mempengaruhi ekonomi RI
Dengan teknik Omnibus Law, sekitar 80 Undang-Undang dan lebih
dari 1.200 pasal bisa direvisi sekaligus hanya dengan satu UU Cipta
Kerja yang mengatur multisektor.
Pembaruan Kebijakan Pengelolaan
Pertanahan untuk menjawab tantangan
percepatan investasi
1
Pertumbuhan Ekonomi
▪ Investasi (Job Creation, Wellfare) (32%)
▪ Konsumsi (daya beli) (56%)
2
Pemerataan Ekonomi
Rasio Gini 2020-2024= 0,360-0374
3
Ketahanan Ekonomi
Peningkatan Inovasi & Kualitas Investasi
4 Daya Saing Ekonomi
Peningkatan Peringkat Daya Saing Ekonomi RI
11 KLASTER DALAM UU CIPTA KERJA
▪ Penyederhanaan
▪ Perizinan
▪
▪
Dukungan Riset dan Inovasi
Administrasi Pemerintahan
5
Kebutuhan Lahan ▪ Persyaratan Investasi ▪ Pengenaan Sanksi
Luas Tanah tanah tidak bertambah, kebutuhan ▪ Kemudahan, Pemberdayaan,
pembangunan meningkat
▪ Ketenagakerjaan
dan Perlindungan UMKM
▪ Pengadaan Lahan
6
Kemudahan Berusaha ▪ Kawasan Ekonomi
Pemberian hak ruang atas tanah/ruang ▪
bawah tanah ▪ Investasi dan Proyek Pemerintah
Payung hukum bagi pembangunan vertical
7
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/
BADAN PERTANAHAN NASIONAL
Percepatan Pendaftaran Seluruh Bidang
Tanah Di Indonesia UUCK Bagian Keempat Pertanahan
Pasal 125 s.d. Pasal 147
2
 LATAR BELAKANG PENYUSUNAN PP 18/2021
PELAKSANAAN AMANAT PASAL UU CIPTA KERJA

PP 18/2021
▪ Disusun untuk melaksanakan ketentuan Pasal 142 dan Pasal
Inventarisasi Aturan Terdampak Karena
185 huruf b UU 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja
Terbitnya UUCK:
▪ Perlu menetapkan Peraturan Pemerintah tentang Hak
1. PP 40 Tahun 1996 (Dicabut)
Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan
2. PP 24 Tahun 1997 (2 Pasal dicabut)
Pendaftaran Tanah
3. PP 103 Tahun 2015 (Dicabut)

Pasal 142 UUCK Pasal 185 UUCK

Ketentuan lebih lanjut mengenai
hak pengelolaan diatur dalam
Peraturan Pemerintah.
NORMA BARU
Pada saat Undang-Undang ini mulai berlaku: ▪ HAT
a. Peraturan pelaksanaan dari Undang-Undang ini ▪ PENDAFTARAN TANAH
wajib ditetapkan paling lama 3 (tiga) bulan; dan ▪ SARUSUN ORANG ASING
b. Semua peraturan pelaksanaan dari Undang-
Undang yang telah diubah oleh Undang-Undang ini
dinyatakan tetap berlaku sepanjang tidak
bertentangan dengan Undang-Undang ini dan
wajib disesuaikan paling lama 3 (tiga) bulan.

3
 MATERI/SUBSTANSI PERMEN ATR/KBPN NO. 18 TAHUN 2021
TATA CARA PENETAPAN HAK PENGELOLAAN DAN HAK ATAS TANAH

Terdapat 8 amanat dalam PP 18/2021 yang diatur lebih lanjut PERMEN ATR/KBPNNO.18/2021
dalam Permen ATR/KBPN No.18 Tahun 2021 Tentang Tata Cara
Penetapan HPL dan HAT yaitu:
TATA CARA PENETAPAN HAK PENGELOLAAN DAN
HAK ATAS TANAH
1. PASAL 18 huruf a PENGATURAN HAK PENGELOLAAN RUANG LINGKUP PENGATURAN:
2. PASAL 33 PENGATURANHGU Jumlah Bab 1. Persiapan Permohonan Hak Pengelolaan
dan Hak Atas Tanah
3. PASAL 48 PENGATURANHGB
14 BAB
2. Tata Cara Pemberian Hak Pengelolaan
4. PASAL63 PENGATURAN HAK PAKAI 3. Tata Cara Pemberian Hak Atas Tanah
5. PASAL65 PEMBERIANHAK ATASPULAU Secara Individual Atau Kolektif
4. Pemeriksaan Tanah
KECIL DAN WILAYAHPERAIRAN 5. Tata Cara Pemberian Hak Atas Tanah
6. PASAL 18 huruf b TANAH REKLAMASI Secara Umum
Jumlah Pasal 6. Tata Cara IzinPeralihan Hak Atas Tanah
7. PASAL73 HUNIAN RUMAH TINGGAL
ATAUHUNIAN ORANG 209 PASAL dan IzinPelepasan HakPengelolaan
7. Tata Cara Pemberian Dan Batasan Atas
ASING Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau
8. Pasal 99 PERUBAHAN HGB MENJADI Hunian Oleh Orang Asing
HM 8. Tanah Reklamasi
9. Pemberian Hak Untuk Pulau Kecil Dan
Wilayah Perairan
10. Kewajiban Penerima Hak Pengelolaan Dan
Hak Atas Tanah
11. Pengawasan dan Pengendalian

4
 INVENTARISASI ATURAN TERDAMPAK
PERMEN ATR/KEPALA BPN NO. 18 TAHUN 2021

8
Peraturan
6
Keputusan
Menteri Menteri
Terdampak Disimplifikasi

1. PMDN No. 3/1977tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian 1. KMNA/Kepala BPNNo. 21Tahun 1994
5Permen Perpanjangan Jangka Waktu Pembayaran Uang Pemasukan Kepada Negara tentang Tata Cara Perolehan Tanah Bagi
Dicabut: Dalam Rangka Pemberian Hak Atas Tanah dan Pendaftaran Haknya;
2. PMNA/Kepala BPNNo. 9/1999tentang Tata Cara Pemberian dan
Perusahaan Dalam Rangka Penanaman Modal;
2. KMNA/Kepala BPNNo. 9 Tahun 1997 Keputusan
Pembatalan Hak Atas Tanah Negara, dan Hak Pengelolaan; tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Menteri
3. PerkaBPN No. 7 Tahun 2007tentang Panitia Pemeriksaan Tanah; RSS dan RS;
4. Permen ATR/Kepala BPN No. 29/2016tentang Rumah 3. KMNA/Kepala BPN No. 16 Tahun 1997 tentang
tinggal/Hunian Orang Asing tentang Perubahan HM Menjadi HGB Atau Pemberian
5. Permen ATR/Kepala BPN No. 7/2017tentang Pengaturan dan HP Dan HGB Menjadi HP; Hak Atas
Penetapan Hak Guna Usaha 4. KMNA/Kepala BPNNo.1 Tahun 1998
tentang Perluasan Pemberian Hak Milik Atas Tanah
Tanah Untuk RSS/RS; Secara
5. KMNA/Kepala BPNNo. 2 Tahun 1998 Umum
3Permen 1. PerkaBPN No. 1/2010tentang Standar Pengaturan Pelayanan tentang Pemberian HM Atas Tanah Untuk Rumah

Direvisi: Pertanahan
2. Permen ATR/Kepala BPN No 4/2017tentang Standar Pelayanan
Tinggal Yang Telah Dibeli Oleh Pegawai Negeri
Dari Pemerintah;
Kementerian ATR/BPN 6. KMNA/Kepala BPNNo. 6 Tahun 1998
3. PerkaBPN No. 2/2013tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk
Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah Rumah Tinggal

5
 TEROBOSAN KEBIJAKAN PASCA UUCK

▪ Subjek Hak Pengelolaan diperluas Pemberian Hak

tidak hanya kepada pemerintah
▪ Pemanfaatan HPL diperluas dengan pada RAT/RBT
diberikan HGU, HGB, HP sehingga (Pasal 146)
dapat mencakup aspek pembangunan
serta di bidang pangan (pertanian,
perkebunan)
▪ Hak diatas HPL dijamin memperoleh Dokumen
pemberian, perpanjangan dan
pembaruan sebagai bentuk kepastian
▪ Kebutuhan atas Elektronik
pembangunan vertical
▪ Bank Tanah akan menjamin
sangat diperlukan (Pasal 147)
ketersediaan tanah
▪ Untuk menjamin kepastian ▪ Perkembangan
▪ Perolehan Lahan dapat
hukum maka ruang atas Pemanfaatan Teknologi
berasal dari hak atas tanah
tanah/ruang bawah tanah Informasi menjadi sangat
yang telah habis jangka
penting
waktunya Satuan Rumah dapat diberikan hak
pengelolaan atau hak atas ▪ Untuk mewujudkan
Bank Tanah dapat diberikan
▪
HPL Penguatan Susun untuk tanah pengelolaan pertanahan
yang modern
Hak Orang Asing
Pengelolaan (Pasal 143-145)
▪ Pemilikan orang asing atas
(Pasal 136-142)
sarusun diperluas dapat
Pembentukan diatas HGB
▪ Asas pemisahan horizontal
Bank Tanah untuk kepemilikan orang
(Pasal 125-135) asing

6
 TEROBOSAN KEBIJAKAN PASCA UUCK
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/
BADAN PERTANAHAN NASIONAL

2. PEMBERIAN HAK SECARA UMUM Melayani, Profesional, Terpercaya

UUCK Bagian Keempat Pertanahan

Latar Belakang Pasal 125 s.d. Pasal 147

UUCK
o Pemberlakuan debirokratisasi dan deregulasi

Hiper
❑ Pengaturan Materil Hak Atas Tanah penetapan hak atas tanah
o Pemberlakuan konsep 3R

Peraturan ❑ Pengaturan Materil HPL

Regulasi turunan

❑ Pengaturan Materil Pendaftaran Tanah

Banyak regulasi yang PP 18/2021

tumpang tindih ❑ Pengaturan Materil Hunian Orang Asing

❑ Pengaturan Materil Sarusun

❑ Pengaturan Materil Hak Ruang Atas

Daya Saing Tanah dan Ruang Bawah Tanah

Indonesia Peraturan
turunan
Meningkatkan daya Permen ATR KBPN 18/2021
a. Penetapan Hak Pengelolaan
b. Pemberian Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, HakPakai Atas Tanah
saing investasi serta (salah satunya mengatur c. Pemberian Hak Atas Pulau Kecil dan Wilayah Perairan
memberikan solusi pada pemberian hak secara d. Tanah Reklamasi
umum) e. Rumah Tempat Tinggal atau Hunian untuk Orang Asing
kebuntuan perizinan f. Pemberian Hak Atas Tanah Secara Umum

Peraturan
turunan

Kepmen 1339/SK-HK.02/X/2022
tentang Pemberian Hak Secara
Umum
7
PENGATURAN PEMBERIAN HAK SECARA UMUM
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/
BADAN PERTANAHAN NASIONAL

KEBIJAKAN KEPUTUSAN MENTERI No. 1339/SK-HK.02/X/2022 Melayani, Profesional, Terpercaya

Pemberian Hak Atas Tanah Secara

Umum adalah pemberian hak atas Dalam rangka pemberian hak atas tanah secara umum tidak
sebidang tanah kepada pihak yang perlu dilakukan pemeriksaan lapangan. Bidang tanah tersebut
dianggap masih dipunyai oleh bekas pemegang haknya
memenuhi syarat yang dilakukan dengan
selama yang bersangkutan dapat menunjukkan bahwa
1 (satu) penetapan pemberian hak sertipikat hak atas tanah masih dipegang oleh yang
bersangkutan dan masih dalam penguasaannya. Namun
untuk memastikan penggunaan dapat dilakukan
pemeriksaan lapangan

Perubahan hak atas tanah yang diajukan melalui

pemberian hak atas tanah secara umum adalah hak
atas tanah pada 1 (satu) bidang tanah secara utuh
dalam 1 (satu) sertipikat hak atas tanah bukan
sebagian. Apabila hak atas tanah yang akan diubah
haknya telah berakhir jangka waktunya, maka tidak
perlu terlebih dahulu diberikan perpanjangan jangka
waktu atau pembaruan haknya
Untuk bidang tanah yang berada di atas Hak
Pengelolaan, harus mendapat
rekomendasi/persetujuan dari pemegang Hak
Pengelolaan yang memuat pelepasan atas bagian
tanah Hak Pengelolaan

“ Proses langsung di stempel pada Sertipikat Hak untuk

diubah/diganti menjadi hak yang sesuai berdasarkan
Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Secara Umum
“
8

PENGATURAN PEMBERIAN HAK SECARA UMUM
KEBIJAKAN KEPUTUSAN MENTERI No. 1339/SK-HK.02/X/2022
KEBIJAKAN PEMBERIAN HAK MILIK RUKO DAN RUKAN
Perkembangan kebutuhan masyarakat bahwa
rumah tinggal dibuat sebagai tempat usaha
(rumah toko)
Pasal 94
PP 18 Tahun 2021
tentang Hak Pengeloaan, Hak Atas
Tanah, Satuan Rumah Susun dan
Pendaftaran Tanah
“Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang
dimiliki oleh Warga Negara Indonesia, yang
digunakan dan dimanfaatkan untuk rumah
tinggal termasuk rumah toko dan rumah
kantor, dapat diberikan hak milik atas
permohonan pemegang hak”
“
Proses langsung di stempel pada Sertipikat
HGB/HP diubah menjadi Hak Milik
*) Untuk rumah toko dan rumah kantor, harus melampirkan
IMB/PBG.
Pasal 149-153
Permen ATR/KBPN 18 Tahun 2021
tentang Tata Cara Penetapan Hak
Pengeloaan dan Hak Atas Tanah,
Diatur pada Bagian Ketiga mengenai
Pemberian Hak Milik Atas Tanah
Untuk Rumah Tinggal, Rumah Toko
dan Rumah Kantor
“ 2
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/
BADAN PERTANAHAN NASIONAL
Melayani, Profesional, Terpercaya
Pasal 149 Pasal 150
(1) Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang
Syarat permohonan pemberian Hak Milik atas tanah untuk
rumah tinggal, rumah toko atau rumah kantor meliputi:
masih berlaku atau sudah berakhir haknya
yang dipunyai oleh perorangan Warga Negara
a. identitas Pemohon, atau identitas Pemohon dan
kuasanya serta surat kuasa apabila dikuasakan;
Indonesia dan dipergunakan serta
dimanfaatkan untuk rumah tinggal, rumah
b. surat kematian dan surat keterangan ahli waris
dalam hal pemegang hak/bekas pemegang hak
toko atau rumah kantor dapat diberikan Hak
meninggal dunia;
Milik.
c. Sertipikat Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang
(2) Rumah kantor sebagaimana dimaksud pada
bersangkutan;
ayat (1) merupakan rumah tunggal yang
d. bukti Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah
dipergunakan untuk rumah sekaligus
kantor.
dan Bangunan Waris, dalam hal permohonan Hak
(3) Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas
e.
Milik yang diajukan oleh ahli waris;
izin mendirikan bangunan/persetujuan bangunan
tanah Hak Pengelolaan yang dipunyai oleh
perorangan Warga Negara Indonesia yang
gedung atau surat keterangan dari kepala desa/lurah
atau izin/keterangan yang sejenis; dan
diperuntukkan untuk rumah tinggal dapat
f. surat pernyataan dari Pemohon yang menyatakan
diberikan Hak Milik.
bahwa di atas tanah yang dimohon telah didirikan
bangunan untuk rumah tinggal, rumah toko atau
rumah kantor
1 Rumah Tinggal
▪ Luasnya sampai dengan 600 m2,
▪ Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai masih berlaku atau
telah berakhir atau atas nama pemegang hak yang masih
hidup atau meninggal dunia.
Rumah Toko dan Rumah Kantor
▪
▪
Luasnya sampai dengan 120 m2
Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai masih berlaku
atau telah berakhir atau atas nama pemegang hak
yang masih hidup atau meninggal dunia.
9
 KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/
PENGATURAN PEMBERIAN HAK SECARA UMUM BADAN PERTANAHAN NASIONAL
KEBIJAKAN KEPUTUSAN MENTERI No. 1339/SK-HK.02/X/2022 Melayani, Profesional, Terpercaya

3 Rumah Pegawai Negeri 4 Penurunan Hak Milik Menjadi 5 Perubahan HGB menjadi HP
HGB/HP Perubahan HP menjadi HGB
▪ Yang telah lunas dibeli oleh
Pegawai Negeri ▪ Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai
▪ Penetapan pemberian Hak Guna Bangunan
▪ Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai diberikan jangka waktu dari sisa jangka
atau Hak Pakai yang berasal dari Hak Milik,
masih berlaku atau telah berakhir waktu hak sebelumnya
dapat diajukan oleh pemegang hak untuk
atau atas nama pemegang hak
kepentingan pemegang hak
yang masih hidup atau meninggal
▪ Apabila dilakukan karena lelang, maka
dunia.
permohonan diajukan oleh pemenang
▪ Didahului penerbitan keputusan
lelang sekaligus memuat permohonan
konfirmasi mengenai pemberian
peralihan hak karena lelang
Hak Milik atas tanah yang sudah
▪ Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai diberikan
dibeli oleh pegawai negeri dari
dengan jangka waktu paling lama 30 (tiga
pemerintah dan dilakukan
puluh) tahun
pemeriksaan tanah untuk
memastikan kesesuaian subjek
dan objek

“ Proses langsung di stempel pada Sertipikat dan Buku

Tanah untuk diubah/diganti menjadi hak yang sesuai
berdasarkan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah
“
Secara Umum

10
PENGATURAN PEMBERIAN HAK SECARA UMUM
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/
BADAN PERTANAHAN NASIONAL

KEBIJAKAN KEPUTUSAN MENTERI No. 1339/SK-HK.02/X/2022 Melayani, Profesional, Terpercaya

6 Perubahan HGU untuk Sarana Tahapan Kegiatan:

Penunjang HGU 1. Terlebih dahulu dilakukan pengukuran
dalam rangka pemisahan Hak Guna Usaha
▪ Jangka waktu Hak Guna Usaha terhadap luasan yang dimohonkan
masih berlaku perubahan haknya berdasarkan
▪ Luas tanah yang akan diubah Desa/Kelurahan
menjadi Hak Guna Bangunan 2. Berdasarkan hasil pengukuran, Kantor
atau Hak Pakai sampai dengan Pertanahan memproses pemisahan dengan
25 (dua puluh lima) hektar menerbitkan sertipikat Hak Guna Usaha
atas nama pemegang Hak Guna Usaha
3. Selanjutnya dilakukan pemeriksaan tanah
untuk memastikan penggunaan bidang
tanah yang akan diubah haknya
4. Mendaftarkan perubahan HGU menjadi
Dibangun sarana HGB/Hak Pakai atas tanah hasil pemisahan
penunjang usaha Hak Dengan Jangka waktu Hak Guna Bangunan
Guna Usaha meliputi atau Hak Pakai yang diberikan merupakan
emplasemen, bangunan jangka waktu sisa Hak Guna Usaha dan
pabrik, gudang, tempat tidak lebih dari 30 (tiga puluh) tahun
tinggal sementara
karyawan atau bangunan
lainnya yang menunjang
kegiatan usaha

11
PENGATURAN PEMBERIAN HAK SECARA UMUM KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/
KEBIJAKAN KEPUTUSAN MENTERI No. 1339/SK-HK.02/X/2022 BADAN PERTANAHAN NASIONAL

Perbandingan Pengaturan yang diubah terkait Pemberian Hak Secara Umum Melayani, Profesional, Terpercaya

Sebelum Terbit
Kepmen
JAN
1339/SK-
HK.02/X/2022 HGB, HP Pemerintah utk rumah HGU -> HGB/HP utk sarana
HGB,HP -> HM tinggal PNS -> HM penunjang
HGB/HP yang dipergunakan u/ SK Ka Kantah Konfirmasi Pemberian HM • Mekanisme diawali dengan izin
rumah tinggal <= 600 m2 yang atas tanah yang sudah dibeli oleh pelepasan HGU
masih berlaku atau habis dapat Pegawai Negeri dari Pemerintah • Perubahan hak dilakukan dengan
diberikan HM diproses terpisah dari permohonan mekanisme pemberian HGB/HP
perubahan HGB/HP ke HM pertama kali

Sesudah Terbit
Kepmen
JAN
1339/SK-
HK.02/X/2022
• HGB/HP yang dipergunakan u/
rumah tinggal <= 600 m2 yang
masih berlaku atau habis dapat SK Ka Kantah Konfirmasi Pemberian
diberikan HM HM atas tanah yang sudah dibeli oleh • Tidak diawali pelepasan hak
• Perluasan penggunaan Pegawai Negeri Dari Pemerintah • Diproses sekaligus dengan mekanisme
termasuk mencakup ruko dan berada dalam satu proses bisnis pemberian hak secara umum dengan
rukan s.d. 120 m2 dengan permohonan perubahan diawali pemeriksaan tanah oleh petugas
• Dapat diajukan oleh ahli waris HGB/HP ke HM konstatasi

HGB, HP Pemerintah rumah HGU -> HGB/HP utk

HGB,HP -> HM tinggal PNS -> HM sarana penunjang
12
PELIMPAHAN KEWENANGAN PEMBERIAN HAK MILIK

SUBJEK HAK MILIK

Pertanian Non Pertanian
Semula Menjadi Semula Menjadi

PER
≤50.000 m² (≤5 Ha) Tetap ≤3.000 m² ≤5.000 m²
ORANGAN
KANTAH
≤50.000 m²
BADAN HUKUM - - Tetap
(≤5 Ha)
PER >5 Ha s.d. >3.000 m² s.d. >5.000 m² s.d.
Tetap
ORANGAN maks 25 Ha ≤10.000 m² ≤15.000 m² *)
KANWIL
>5 Ha
BADAN HUKUM - s.d. Tetap
-
≤15 Ha
PER >10.000 m²
- - -
ORANGAN (>1 Ha)
MENTERI
>150.000 m²
BADAN HUKUM - - -
(>15 Ha)

*) Hak Milik Non Pertanian Perorangan apabila diatas 15.000 m² maka diberikan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai
PELIMPAHAN KEWENANGAN PEMBERIAN HAK GUNA BANGUNAN
HGB
SUBJEK
Semula Menjadi

PER ≤10.000 m²
≤3.000 m²
ORANGAN (≤1 Ha)
KANTAH
≤30.000 m² (≤3 Ha)
BADAN HUKUM ≤20.000 m² (≤2 Ha)
(Untuk MBR ≤5 Ha) ***)
PER
KANWIL >3.000 m² s.d. 10.000 m² >10.000 m2 (1 Ha) s.d. ≤20.000 m2 (2 Ha) **)
ORANGAN
BADAN HUKUM >2 Ha s.d. ≤15 Ha >30.000 m2 (3 Ha) s.d. ≤250.000 m2 (25 Ha)
PER
>10.000 m² (>1 Ha) -
ORANGAN
MENTERI
BADAN HUKUM >150.000 m² (>15 Ha) >250.000 m2 (25 Ha)

▪ **) HGB Perorangan, apabila diatas 2 Ha maka harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang memenuhi syarat serta dilengkapi dengan perizinan
berusaha
▪ ***) HGB s.d. 5 Ha untuk MBR menjadi kewenangan Kantor Pertanahan sesuai Penjelasan PP Nomor 64/2016 tentang Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan
Rendah
▪ HGB di atas HPL mengikuti luasan kewenangan
PELIMPAHAN KEWENANGAN PEMBERIAN HAK PAKAI
HAK PAKAI
SUBJEK Pertanian Non Pertanian
Semula Menjadi Semula Menjadi

PER ≤50.000 m² ≤10.000 m²

Tetap ≤3.000 m²
ORANGAN (≤5 Ha) (≤1 Ha)
KANTAH
≤20.000 m² ≤30.000 m²
BADAN HUKUM - ≤ 250.000 m2 (25 Ha)
(≤2 Ha) (≤3 Ha)
PER >50.000 m2 (5 Ha) s.d. >10.000 m2 (1 Ha) s.d.
ORANGAN >5 Ha s.d. ≤10 Ha >3.000 m² s.d. 10.000 m² 20.000 m2 (≤2 Ha )**)
KANWIL ≤250.000 m2 (25 Ha)**)

>250.000 m2 (25 Ha) s.d. >30.000 m2 (3 Ha) s.d.

BADAN HUKUM - >2 Ha s.d. ≤15 Ha
≤5.000.000 m2 (500 Ha) ≤250.000 m2 (25 Ha)

PER >10.000 m²
>10 Ha - -
ORANGAN (>1 Ha)
MENTERI
>150.000 m²
BADAN HUKUM - > 500 Ha >25 Ha
(>15 Ha)
▪ **) HP Perorangan untuk tanah pertanian apabiila di atas 25 Ha dan tanah non pertanian diatas 2 Ha maka harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan
yang memenuhi syarat serta dilengkapi dengan perizinan berusaha
▪ HP di atas HPL mengikuti luasan kewenangan
▪ HP selama dipergunakan kepada instansi pemerintah pusat, pemda, perwakilan negara asing, dan perwakilan badan internasional diproses di Kantor Pertanahan
PELIMPAHAN KEWENANGAN PEMBERIAN HAK GUNA USAHA

HGU
SUBJEK
Semula Menjadi

PER
≤25 Ha ≥ 50.000 m2 (5 Ha) s.d. ≤ 250.000 m2 (25 Ha)*)
ORANGAN
KANTAH
BADAN HUKUM ≤25 Ha -

PER
- -
KANWIL ORANGAN
>250.000 m2 (25 Ha) s.d. 5.000.000 m2
BADAN HUKUM >25 Ha s.d. ≤250 Ha (≤500 Ha)
PER
- -
ORANGAN
MENTERI
BADAN HUKUM >250 Ha > 500 Ha

▪ *) HGU Perorangan, apabila diatas 25 Ha maka harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang memenuhi syarat serta dilengkapi dengan perizinan
berusaha
▪ HGU di atas HPL mengikuti luasan kewenangan
KONSEPSI HUKUM TANAH NASIONAL
KEWENANGAN HAK MENGUASAI NEGARA

UUD 1945 dalam Pasal 33 ayat (3) memberikan dasar bagi lahirnya kewenangan sebagaimana
diatur dalam Pasal (2) ayat (2) UUPA mengenai Hak Menguasai Negara yang memberikan
kewenangan kepada Negara untuk:

Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan Ditentukan adanya macam-macam hak atas

hukum antara orang-orang, dan perbutan- permukaan bumi yang disebut tanah
perbuatan hukum yang hukum yang mengenai diantaranya HM, HGU, HGB dan HP
bumi, air dan ruang angkasa.
(Pasal 4 ayat (1) jo. Pasal 16 ayat (1) UUPA)

Pasal 33 ayat (3)

Bumi dan air dan kekayaan alam
yang terkandung didalamnya
dikuasai oleh Negara dan
dipergunakan untuk sebesar-
besarnya kemakmuran rakyat
Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, HAK MILIK
penggunaan, persediaan dan pemeliharaan
bumi, air dan ruang angkasa
HAK GUNA USAHA
Menentukan dan mengatur hubungan hukum
antara orang-orang dengan bumi, air dan
ruang angkasa
HAK GUNA BANGUNAN

HAK PAKAI

17
 DEFINISI
Bumi, Air, Tanah dan Hak Atas Tanah
Pasal 1 Angka 4
Dalam pengertian bumi, selain
permukaan bumi, termasuk pula tubuh
bumi dibawahnya serta yang berada
dibawah air.
Pasal 1 Angka 5
UUPA 5/60 Dalam pengertian air termasuk baik
perairan pedalaman maupun laut
wilayah Indonesia.
Pasal 1 Angka 1 Ketentuan Umum
Tanah adalah permukaan bumi baik
berupa daratan maupun yang
tertutup air, termasuk ruang di atas
dan di dalam tubuh bumi, dalam
batas tertentu yang penggunaan dan
PP 18/2021 pemanfaatannya terkait langsung
maupun tidak langsung dengan
penggunaan dan pemanfaatan
permukaan bumi.
HAK ATAS TANAH :
1. Atas dasar hak menguasai dari Negara ditentukan adanya macam-macam
hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada
dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan
orang-orang lain serta badan-badan hukum (Pasal 4 ayat (1) UUPA)
2. Hak Atas Tanah adalah hak yang diperoleh dari hubungan hukum antara
pemegang hak dengan Tanah, termasuk ruang di atas Tanah, dan atau ruang
di bawah Tanah untuk menguasai, inemiliki, menggunakan, dan
memanfaatkan, serta memelihara Tanah, ruang di atas Tanah, dan/atau
ruang di bawah Tanah (Pasal 1 angka 4 PP 18/2021).
HAK MILIK: hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang
atas tanah (Pasal 20 UUPA)
HAK GUNA USAHA: hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna
perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan (Pasal 28 UUPA)
HAK GUNA BANGUNAN: hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-
bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri (Pasal 35 UUPA)
HAK PAKAI: hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah
yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya
oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan
pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian
pengolahan tanah (Pasal 41 UUPA)
18
PENATAAN DI WILAYAH PESISIR DAN PERAIRAN
PP 18/2021, Permen ATR/KBPN No. 17/2016, Permen ATR/KBPN No. 18/2021
Pasal 4 Permen ATR/KBPN No. 17/2016 Wilayah Pesisir Pantai
Penataan Pertanahan di Wilayah Pesisir
dilakukan dengan pemberian Hak Atas a. bangunan yang digunakan
Tanah pada : untuk pertahanan dan
a. pantai; dan keamanan;
b. pelabuhan atau dermaga;
b. perairan pesisir yang diukur dari garis
c. tower penjaga keselamatan
pantai kearah laut sampai sejauh batas
pengunjung pantai;
laut wilayah provinsi
d. tempat tinggal masyarakat
hukum adat atau anggota
masyarakat yang secara
turun-temurun sudah
bertempat tinggal di tempat
tersebut; dan/atau
e. pembangkit tenaga listrik
Pantai
12 mil
Perairan Pesisir adalah laut yang berbatasan dengan
Sempadan
daratan meliputi perairan sejauh 12 mil laut diukur dari
Pantai
garis pantai, perairan yang menghubungkan pantai dan
100 meter
pulau-pulau, estuari, teluk, perairan dangkal, rawa payau,
dan laguna
wilayah perairan pesisir Dikuatkan dalam PP
a. program strategis negara; 18/2021
b. kepentingan umum; Pasal 65 ayat (2) “Pemberian Hak
c. permukiman diatas air bagi
Atas Tanah di wilayah perairan
masyarakat hukum adat;
dilaksanakan berdasarkan
dan/atau
perizinan yang diterbitkan oleh
d. pariwisata
kementerian yang
menyelenggarakan urusan
pemerintahan di bidang
kelautan dan perikanan sesuai
dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan”
Permen ATR/KBPN No.18/2021
a. Bagi kegiatan usaha, pemberian HPL
dan/atau HAT memerlukan persetujuan
KKPRL/Konfirmasi KKPRL (Pasal 197);
b. Bagi perorangan, pemberian HPL
dan/atau HAT dipersyaratkan menguasai
dan memanfaatkan tanah minimal 20
tahun berturut-turut oleh subyek tersebut
atau pendahulunya (Pasal 198).
Pasal ini telah diharmonisasi salah satunya
dengan Kementerian Kelautan dan
Perikanan sebelum diterbitkan
19
 KONSEP PEMBERIAN HAK ATAS TANAH
DI WILAYAH PESISIR DAN PERAIRAN
Pasal 17 PP Nomor 43 Tahun 2021 tentang Penyelesaian
Ketidaksesuaian, Tata Ruang, Kawasan Hutan, Izin Dan/Atau Hak Atas
Tanah
Hak Atas Tanah di W ilayah
Perairan sebelum PP
43/2010
Hak Atas Tanah yang diterbitkan di
wilayah perairan sebelum berlakunya
P P 43/2021 dinyatakan tetap berlaku
Dengan kewajiban Pem egang Hak
Atas Tanah wajib mem berikan ruang dan
akses kepada nelayan, pem budi daya ikan,
petam bak garam ,dan keselam atan
pelayaran
kesesuaian ruang bagi lingkungan permukiman
beserta fasilitas pendukungnya
Keterlanjuran
Hak Atas Tanah di W ilayah
Perairan setelah PP
43/2010
Masyarakat yang telah
m em anfaatkan ruang di Wilayah
Perairan
Dapat diberikan Hak Atas Tanah
berdasarkan Perizinan yang
diterbitkan oleh Kementerian
Kelautan dan Perikanan
tidak terdapat ekosistem penting berupa
mangrove, padang lamun, dan terumbu
karang
Pasca UUCK (Ke depan)
PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas
Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah
Pasal 65 ayat (2) “Pemberian Hak Atas Tanah di wilayah
perairan dilaksanakan berdasarkan perizinan yang
diterbitkan oleh kementerian yang menyelenggarakan
urusan pemerintahan di bidang kelautan dan perikanan
sesuai dengar ketentuan peraturan perundang-undangan
Pasal 8 PP Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penataan Ruang jo. Pasal
17 Permen ATR/Kepala BPN No. 13 Tahun 2021 tentang Pelaksanaan
Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang dan Sinkronisasi Program
Pemanfaatan Ruang
▪ KKPR akan berfungsi sebagai acuan pemanfaatan ruang dan
sebagai acuan administrasi pertanahan.
▪ KKPR (rezim darat), KKPRL (rezim laut)
memiliki kemudahan akses untuk mata
pencaharian Masyarakat
KRITERIA ZONA PERMUKIMAN
Permen KKP Nomor 28 kondisi hidro-oseanografi yang sesuai
Tahun 2021
memiliki nilai historis, sosial budaya, dan
kearifan lokal Masyarakat.
tidak berada dalam kawasan rawan bencana alam
bukan merupakan kawasan sempadan
berisiko tinggi yang ditetapkan oleh instansi
pantai, kawasan pelabuhan, dan alur laut
pemerintah yang berwenang
20
 PENERAPAN RRR (RIGHT, RESTRICTION, RESPONSIBILITY)
PEMBERIAN HAK ATAS TANAH DI WILAYAH PESISIR DAN PERAIRAN

Penerapan RRR dalam rangka pemberian hak atas tanah di wilayah pesisir maupun perairan

Hak (RIGHT) ▪ Hak diberikan berupa hak yang berjangka waktu

Registration and Security of
Tenure Position
▪ Didahului dengan perizinan berusaha
(KKPR/KKPRL)
▪ Apabila Hak Milik dapat diberikan dalam bentuk
komunal/kepemilikan bersama

Kewajiban (RESPONSIBILITY)
Social ethical commitment to environment
sustainability and good husbandy Larangan (RESTRICTION)
Planning and control Land Use
▪ Menjaga fungsi pesisir maupun perairan and Land Development
▪ Memelihara tanah, mencegah kerusakan
dan menjaga kelestarian ▪ Dilarang mengurung/menutup akses publik
▪ Menjaga kelestarian ekosistem perairan ▪ Dilarang menelantarkan tanah
pesisir, masyarakat, nelayan tradisional, ▪ Dilarang merusak sumber daya alam dan
kepentingan nasional, serta hak lintas damai kelestarian lingkungan
bagi kapal asing

21
 RAPAT BERSAMA KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL
DAN KEMENTERIAN KELAUTAN DAN PERIKANAN
TERKAIT DENGAN PERIZINAN SEBAGAI DASAR PEMBERIAN HAK DI KAWASAN PESISIR

Hasil rapat bersama yang dilaksanakan pada 8 April 2022, sebagai berikut:

Dalam rangka memberikan kepastian hukum hak atas tanah serta

Kementerian ATR/BPN dan KKP telah bersepakat bahwa “setiap kegiatan memberikan akses pereknomian bagi masyarakat adat/lokal/tradisional
usaha yang memanfaatkan ruang laut memerlukan perizinan sesuai setempat yang telah hidup/mendiami areal yang memanfaatkan ruang
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan” pesisir laut, akan diberikan sertipikat hak atas tanah

1. KKP akan menerbitkan perizinan kepada masyarakat 4. Pemberian HAT disertai dengan pembatasan dan kewajiban berupa:
adat/lokal/tradisional setempat yang telah hidup/mendiami areal
a) penggunaan tanah hanya diperuntukkan sebagai rumah
yang memanfaatkan ruang pesisir laut berbasis komunitas/secara
tinggal;
komunal.
b) Larangan untuk mengalihkan HAT kepada Badan Hukum
2. Kementerian ATR/BPN akan menerbitkan HAT yang berjangka waktu
atau selain masyarakat di luar komunitas/masyarakat lokal
berupa HGB dan HP secara individual kepada masyarakat
setempat;
adat/lokal/tradisional setempat yang telah hidup/mendiami areal
yang memanfaatkan ruang pesisir laut seteah mendapatkan c) Larangan untuk mengubah menjadi Hak Milik;
perizinan dari KKP.
d) Apabila di kemudian hari akan dilakukan reklamasi maka
3. Penerbitan HAT akan dilakukan berdasarkan penetapan lokasi memerlukan perizinan dari instansi yang berwenang sesuai
wilayah penerbitan sertipikat HAT di wilayah pesisir. peraturan perundang-undangan

22
 SURAT EDARAN
PETUNJUK PELAKSANAAN PEMBERIAN HAK ATAS TANAH DI WILAYAH PERAIRAN
Berdasarkan kesepakatan melalui pertemuan via zoom antara Kementerian ATR/BPN dan KKP tanggal 8 April 2022, telah ditetapkan
Surat Edaran Menteri ATR/KBPN tanggal 3 Juni 2022 Nomor HT.03/757/VI/2022 mengenai Petunjuk Pelaksanaan Pemberian Hak Atas
Tanah di Wilayah Perairan yang ditujukan kepada Kakanwil BPN dan Kakan di seluruh indonesia, sebagai berikut:

Hasil identifikasi ditetapkan Kepala Kantor Pertanahan

Mengidentifikasi bidang-bidang tanah yang berada pada lokasi sebagai penetapan lokasi pemberian hak di wilayah perairan
wilayah perairan, dengan kriteria: dan disampaikan kepada Kementerian Kelautan dan
a. masyarakat adat/lokal/tradisional setempat yang telah Perikanan dilampiri dengan data spasial dan data atributnya
hidup/mendiami areal yang memanfaatkan wilayah perairan
berbasis komunitas; dan
b. digunakan untuk rumah tinggal, fasilitas umum, fasilitas sosial Setelah diperoleh izin dari Kementerian Kelautan dan
dan/atau sarana pendukung lainnya Perikanan, Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan Hak
Guna Bangunan atau Hak Pakai yang berjangka waktu
Mencatat dalam Buku Tanah dan Sertipikat Hak Atas Tanah ketentuan
mengenai:
a. penggunaan tanah sebagai rumah tinggal, fasilitas umum, fasilitas sosial
dan/atau sarana pendukung lainnya;
b. larangan untuk mengalihkan hak atas tanah kepada Badan Hukum atau
perorangan di luar masyarakat adat/lokal/tradisional setempat;
c. larangan untuk mengubah menjadi Hak Milik; dan
d. apabila di kemudian hari akan dilakukan reklamasi maka memerlukan
perizinan dari instansi yang berwenang sesuai peraturan perundang-
undangan

23
Terima Kasih
Direktorat Pengaturan dan
Penetapan Hak Atas Tanah
dan Ruang