Perubahan Fluktuasi Harga Tanah

Nasional Metropolitan Lainnya

Penggunaan tanah untuk seluruh peruntukkan

(pemukiman, kawasan industri, dsb)

1990 1995 2000 2005 2010 2015 2018

 Tantangan Pelaksanaan Administrasi Pertanahan di Masa Depan
• Menciptakan ketersediaan lahan untuk pembangunan kepentingan umum
- Implementasi Pengadaan Tanah yang lebih lancar melalui UU 2/2012
- Pembelian tanah dimuka sebagai cadangan tanah yang akan diperuntukkan sebagai lahan pembangunan infrastruktur
- Memperoleh dan memanfaatkan daerah-daerah dengan tingkat pemanfaatan tanah yang rendah, untuk menggalakan program pere
majaan kota.
• Pengelolaan Kontrol atas tanah dan harga tanah
- Hak untuk didahulukan (Pre-emption rights), dalam wilayah perencanaan kota di Jepang
- Pengendalian/pembekuan harga tanah, tidak lazim dilakukan di Jepang
- Dukungan guna terciptanya transaksi atas tanah yang sehat
• Tanah cadangan strategis sebagai bentuk pemanfaatan tanah pemerintah
- Undang-Undang tentang Promosi Perluasan Tanah Publik (1972)
 Untuk mempromosikan pengembangan system pra-pembelian tanah yang diperlukan guna mendukung pengembangan kota y
ang sehat dan teratur
 Untuk mendirikan Land Development Public Corporation milik pemerintah daerah (BUMD yang bergerak di bidang pengemba
ngan lahan)
• Pengembangan Hukum Tanah guna meningkatkan kualitas hidup yang lebih baik
- Hak atas tanah sebagai bentuk pengakuan atas kemajuan teknologi bangunan dan kompleksitas lingkungan perkotaan
- Pasal 262-2 Hukum Perdata Jepang, Sectional superficies diperkenalkan pada tahun 1964 dengan peruntukkan sebagai dasar peng
gunaan tanah tiga dimensi
 Menciptakan ketersediaan lahan untuk pembangunan kepentingan umum

Pengadaan Tanah di Jepang

• Dua cara untuk memperoleh tanah.
1. Sukarela
2. diwajibkan berdasarkan peraturan (Pengambilalihan secara paksa)
• Sebagian besar tanah diperoleh berdasarkan perjanjian/kesepakatan yang dila
kukan secara sukarela.
• Pengambilalihan hak secara paksa merupakan bentuk yang dapat dilakukan ol
eh proyek-proyek pembangunan sarana kepentingan umum, namun cara ini se
lalu merupakan pilihan kedua!
• Undang-Undang tentang Pengambilalihan Hak Atas Tanah Secara Paksa Tahun
1951
3
 Pengadaan Tanah melalui kontrak yang dilakukan
secara sukarela
Lebih dari 95% pemilik tanah setuju dengan harga yang ditawarkan.
(Contoh: Pembangunan Jalan Tol)
• Untuk transaksi bisnis yang adil, sebagian besar sektor publik (termasuk perusahaan s
wasta) menggunakan standar yang sama untuk membuat perkiraan harga tanah dan p
erkiraan nilai ganti rugi terhadap objek yang melakat pada tanah (contoh: bangunan, r
umah, tanaman)
• Harga bukan merupakan harga tetap. Harga tersebut akan diperhitungkan kembali seti
ap tahunnya karena adanya perubahan pengumuman harga tanah bagi pihak umum d
an faktor lainnya
• apabila pemilik tanah setuju untuk menjual tanahnya dalam kurun waktu 6 bulan sejak
harga tanah ditawarkan, maka pemilik tanah akan mendapatkan pengecualian pajak se
bagai bentuk insentif pajak, besarnya pengecualian pajak penghasilan sampai dengan
50 Juta yen.

4
 Tahapan Prosedur Pengambilalihan Atas Tanah Secara Paksa
Kegiatan Rata-rata jangka waktu
yang diperlukan (bulan)
1 Konsultasi Publik terkait Proyek yang akan dilaksanakan kepada 0
masyarakat sekitar
2 Permohonan untuk Persetujuan Proyek 1
3 Pemmeriksaan berkas permohonan 2
4 Persetujuan Proyek (mirip dengan Penetapan Lokasi) 4
5 Pengumuman Persetujuan Proyek 4
6 Survey terhadap tanah dan bangunan 6
7 Permohonan putusan kepada Komite 7
8 Pemeriksaan berkas permohonan 8
9 Keputusan Komite 10-16
Batas waktu penyerahan dan jumlah kompensasi yang akan diserahkan
kepada pemilik hak
10 Permohonan pelaksanaan ekseskusi kepada Pemerintah Daerah 21
11 Surat peringatan kepada Pemilik 22
12 Pelaksanaan eksekusi oleh pihak yang memiliki surat kuasa 24

5
Kerangka Konsolidasi Tanah
sebelum Bidang tanah Tuan A sebelum dilakukannya konsolidasi tanah

300 ㎡

200 ㎡ 100 ㎡

Bidang tanah Tuan A setelah Bagian tanah kontribusi

penyesuaian kembali (replot)

Setelah Kontribusi bagi kepentingan umum

Kontribusi untuk
Financial land

Pembuangan dari financial land

Sumber
Biaya Proyek ●Modal dari pembagian keuangan tanah
●Biaya untuk relokasi dan ●Pembagian bersama fasilitas umum oleh
ganti rugi otoritas manajemen
●Biaya untuk konstruksi ●pembagian bersama
jalan, taman, dll ●Subsidi nasional
●Biaya survey dan desain ●Biaya untuk prefektur
●Biaya lainnya ●Biaya untuk kota dan desa
●Administrasi
●Biaya lainnya (pinjaman dsb)
 Peningkatan Nilai Tanah

Sebelum Sesudah

Nilai
Nilai

Ａ Ｂ Ｃ Ａ Ｂ Ｃ
Ｄ
Ｆ Ｇ Ｄ Ｅ ＦＧ
Ｅ
7
 Pembelian Tanah di Muka
Kasus 1
Wilayah telah ditentukan. Dalam kurun waktu 10 tahun, proyek h
arus sudah dimulai.
Dilakukan oleh pemerintah kota untuk pembangunan taman, jala
n, sungai, perumahan, dll.
Kasus 2
Penataan ulang terhadap tanah yang dibeli di muka. Metode kons
olidasi tanah.
Dilakukan oleh perusahaan kereta api, pemerintah daerah atau ba
dan usaha dibawah pengelolaan pemerintah daerah yang bergera
k dibidang perkeretaapian (rel dan stasiun)
 Kasus 2
Wilayah yang Tanah yang telah dibeli
“Metoda Terintegrasi" Tahap 1 1 diperuntukkan bagi sarana
perkeretaapian
di muka

Mengintegrasikan pembangunan Pembangunan fasilitas

infrastruktur perkeretaapian dan perkeretaapian di wilayah
pengembangan lahan proyek

Undang-Undang Khusus untuk

Replotting dan
mempromosikan pembangunan Kontribusi

lahan perumahan dan Tahap 2

perkeretaapian di wilayah Penataan ulang/replotting
metropolitan (1989) untuk area fasilitas rel kereta
api (Tawaran penataan
ulang)

Tahap 3 Sta. plaza

Pembangunan sarana Station
Sta. plaza
perkeretaapian
 Pengelolaan Kontrol atas tanah dan harga tanah

Undang-Undang Pengumuman Nilai Tanah Kepada Masyarakat Umum (196

9)
• Komite Penilai Tanah dari MLIT mengumumkan kepada masyarakat umum,
harga tanah normal dari suatu lahan dengan kondisi standar (standard site
s) pada 1 Januari pada tiap tahunnya (pengumuman harga tanah kepada m
asyarakat umum), hal tersebut dilakukan sebagai bentuk kontribusi terhada
p penetapan harga tanah yang layak.
• Pengumuman harga nilai tanah kepada masyarakat umum adalah rangka da
sar sitem pada kegiatan sosial dan ekonomi.
• Jumlah Standard Sites: sekitar 26,000 lokasi
• Harga yang diumumkan kepada masyarakat umum ditentukan berdasarkan
penilaian dan diskusi diantara 167 subkomite regional yang terdiri atas 2,44
2 penilai tanah/real estate
 Peran Utama

• Sebagai indikator bagi tansaksi atas tanah

• Sebagai kriteria untuk penilaian tanah
• Sebagai kriteria dalam penghitungan harga tanah pada pengadaa
n tanah untuk kepentingan umum
• Sebagai standar untuk evaluasi pewarisan tanah dan penilaian pa
jak atas property
• Sebagai kriteria untuk peninjauan harga pada transaksi atas tana
h sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Perencanaan Peng
gunaan Tanah Nasional
 Undang-Undang Perencanaan Penggunaan Tanah Nasional (197
4)
• Sistem pengumuman transasksi atas tanah ditetapkan oleh UU
Perencanaan Penggunaan Tanah Nasional guna mengamankan
penggunaan tanah yang tepat dan wajar.
• Apabila transaksi atas tanah melebihi batas tertentu, maka dip
erlukan pemberitahuan kepada gubernur (Contoh: 2,000m2 pa
da area kota)
• Sistem pengumuman pasca
kontrak (direvisi pada tahun 1998,
semula: sistem pengumuman yang
dilakukan sejak awal)
 Sistem Pengumuman/Pemberitahuan Awal
Pada wilayah yang berada dibawah kontrol (Izin)
• Wilayah dimana terdapat banyak/terkonsentrasi transaksi yang bersifat spekulatif atau dilakukan dalam kisar
an yang cukup besar dan harga tanah meningkat tajam atau dianggap meningkat tajam.
• Wilayah yang ditetapkan oleh gubernur dalam kurun waktu tertentu. Sejauh ini belum ditentukan.
Pada wilayah yang berada dibawah monitoring (Pengumuman)
• Wilayah dimana harga tanah meningkat dalam waktu singkat atau diprediksi akan meningkat dalam kurun w
aktu singkat, sehingga diakui bahwa pengamanan penggunaan lahan yang layak dan wajar dianggap akan su
lit untuk dilakukan.
• Wilayah yang ditetapkan oleh gubernur dalam kurun waktu tertentu.
Pada wilayah yang berada dibawah Observasi (pengumuman)
• Wilayah dimana harga tanah akan naik, atau diprediksi akan naik dalam batas fluktuasi yang wajar apabila dil
ihat dari sudut pandang sosial maupun ekonomi dalam kurun waktu tertentu, sehingga diakui bahwa pegam
anan penggunaan lahan yang layak dan wajar dianggap terhambat.
• Wilayah yang ditetapkan oleh gubernur dalam kurun waktu tertentu
Pengumuman Awal di Wilayah Monitoring dan Wilayah Observasi
Dalam hal terdapat kontrak seperti transaksi jual beli tanah dengan luas tertentu, para pihak (pihak penjual atau pe
mbeli) harus memberitahukan gubernur sebelum kontrak ditandatangani.
 Rekomendasi untuk Pengumuman Tansaksi atas Tanah di Awal
• Gubernur memeriksa dan juga dapat menerbitkan rekomendasi (negatif) apabila tra
nsaksi dinilai akan menyebabkan hambatan serius terhadap penggunaan lahan yang
layak dan wajar, seperti:
1. Harga tanah dinilai sangat tidak pantas;
2. Peruntukan tidak sesuai dengan rencana pemanfaatan lahan, diantaranya ren
cana penggunaan lahan;
3. Terdapat rencana untuk meningkatkan infrastruktur dan fasilitas umum atau
dampak yang tidak sesuai untuk pelestarian lingkungan alam sekitar; dan
4. Penjualan kembali lahan dalam kurun waktu satu tahun, yang diindikasikan se
bagai transaksi spekulatif.
• Selain itu, dalam hal pihak yang menerima rekomendasi tidak memenuhi persyarata
n yang telah ditatapkan. Ketidakpatuhan serta substansi dari rekomendasi tersebut
dapat dibuka untuk umum.
 Pengembangan Hukum Tanah guna meningkatkan kualitas hidup yang lebih baik

Hukum Tanah Untuk Ruang Udara dan Ruang Dalam Tanah

Tipe Pembangunan Vertikal & Sectional Superficies
2. Penggunaan komersial ruang udara
1. Penggunaan Ruang Udara dan 3. Vertikalisasi Penggunaan Lahan Catatan :
/ bawah tanah
Bawah tanah dari Tanah milik Swasta Pribadi
lahan milik umum/publik
1-A: Jembatan dan bagian bawah tanah 2-A: Penggunaan Komersil diatas
3-A: Perpindahan Ruang Udara
Sectional
dari metro dan Jalan tanah milik umum/publik Tambahan ruang Superficies
Jembatan dari
metro/jalan Perlu memberikan hak
Perpindahan KLB
penggunaan untuk pribadi Bangunan
yang ada Sectional Superficies (SS)
Tanah
Tanah Swasta
Swasta KLB
Asli Hak properti atas sebagian
Bangunan
swasta Tanah ruang di lahan milik orang
buatan Perlu membatasi lain
Perlu membatasi penggunaan KLB setelah
Metro, Jalan perlintasan
bawah tanah
penggunaan lahan Tanah milik umum perpindahan
Hak sekunder di lahan
public/swasta yang muncul
1-B:Penggunaan ruang bawah tanah 2-B: Pusat Perbelanjaan Bawah 3-B: Tambahan Ruang Udara
pada kedalaman tertentu Tanah Tambahan KLB
berdasarkan kontrak antara
sebagai kompensasi para pihak
Tanah
Tanah milik
milik Publik
Publik
Tanah
Tanah Swasta
Swasta (contoh jalan) Pemanfaatan untuk
(contoh jalan)
KLB fasilitas umum Hak yang bersifat
Tidak ada dampak Pusat perbelanjaan Asli
Tidak ada kompensasi Perlu kerangka yang dioperasikan oleh permanen, dapat dialihkan,
hukum untuk swasta dan bankable/dapat
didefinisikan
Perlu membatasi dijadikan agunan
Ruang
Ruang bawah
bawah tanah
tanah
sebagai ruang Perlu memberikan hak
penggunaan tanah setelah
kedalaman tertentu publik gratis penggunaan untuk pribadi
diberikannya tambahan
 Hak Atas Tanah di Jepang
Perbedaan Mendasar
- Seluruh tanah berstatus dimiliki. Baik
itu oleh perseorangan ataupun
Pemerintah.
- Seluruh taah telah ter-registrasi.
- Jepang tidak mempunyai Undang-
Undang Pokok Agraria.
- masalah pertanahan diatur dalam Peta Kadastral (dahulu merupakan lampiran
dari buku tanah)
Hukum Perdata.
- Hak atas tanah yang dapat
didaftarkan: Hak Kepemilikan, Hak
superficies (hak untuk menggunakan
tanah orang lain), Hak lahan
pertanian, Servitude/Hak untuk Pengajuan permohonan Memasukkan data permohonan Pemertiksaan

menggunakan Lahan Orang (hanya

untuk dilewati/sebagai akses), Hak
Prioritas dalam Gadai, Hak Gadai,
Hipotek, Hak Menyewakan, Hak
Penggalian
Memasukkan hasil pemertiksaan Pemeriksaan akhir Pencatatan
 Pendaftaran Properti Tidak Bergerak

• Pencatatan kondisi fisik dan hak yang melakat pada masing-masing prop
erti tidak bergerak pada buku register oleh organisasi yang diberikan kew
enangan untuk melakukan pencatatan (kantor pencatatan)
• Dengan membuat buku register terbuka untuk umum, siapapun dapat m
engetahui siapa pemilik property tertentu, apakah ada pihak lain yang jug
a tercatat atas property tersebut, apabila iya, hak apa yang dimiliki.
Undang-Undang Pendaftaran Properti Tidak Bergerak (UU No. 123 Tahun ,
2004)
(Tujuan)
Pasal 1 Tujuan dari Undang-Undang ini adalah untuk melindugi hak warga negara
dengan menyediakan system pendaftaran yang terbuka untuk umum dan dibuat
guna menyediakan informasi kepada publik tentang status kepemilikan property
tidak bergerak dan hak-hak yang terdapat didalamnya. Dengan tersedianya data
tersebut, diharapkan akan memberikan kontribusi terhadap kelancaran transaksi
atas tanah/properti tidak bergerak.
 Sistem Pendaftaran Properti Tidak Bergerak
• Dasar Hukum: Hukum Perdata, Undang-Undang Pendaftaran Properti Tidak Berger
ak, dsb.
• Otoritas Kewenangan: Kementerian Kehakiman
• Badan penyelenggara pendaftaran:
- Kantor Pendaftaran: Biro Hukum, Biro Hukum tingkat kabupaten dan kantor caba
ngnya
- Pendaftaran akta: Aparatur Sipil Negara
• Cakupan pendaftaran: tanah dan bangunan
- Sistem pendaftaran property tidak bergerak memisahkan antara tanah dan bangu
nan
• Tipe pendaftaran: Pendaftaran yang terkait pada deskripsi dari property, dan pendaf
taran yang terkait dengan hak yang melekat atasnya
• Hal-hal yang tercantum dalam pendaftaran yang terkait dengan hak yang melekat di
atas property: tujuan pendaftaran, tanggal permohonan dan nomor aplikasi, alas an
pendaftaran, dan tanggal, nama dan alamat pemegang hak yang mengajukan pend
aftaran, nama setiap pemilik hak apabila terdapat dua atau lebih pemilik hak
Buku Pendaftaran
Lembar Pendaftaran
 Bagian judul dari Catatan Pendaftaran Tanah
Nomor
　 Bagian Judul (Status Tanah) Persiapan Kosong
Properti
0000000000000

Nomor Identifikasi
Kosong Kosong
Peta bats
Alamat Kasumigaseki 1-chome Kosong
(1) Nomor Lahan (2) Jenis Lahan (3) 　 Luas Lahan 　 m2 Alasan dan tanggal (tanggal registrasi)
No. 1-1 Lahan Permukiman 100 00 Tidak diketahui
(Juni 4, 2017)
Nama Pemilik Taro Houmu, 　 No. 1-1, Kasumigaseki 1-chome, Chiyoda-ku, Tokyo

19
 Buku Pendaftaran
Lembar Pendaftaran
 Bagian Hak yang tercantum dalam Buku Pendaftaran
　 Bagian hak (Bagian A) (Hal-hal yang berkaitan dengan hak kepemilikan)
Tanggal dan nomor
Nomor Urut Tujuan Pencatatan Hal-hal yang berkaitan dengan pemilik hak
pendaftaran
1 Pemeliharaan Juni 5, 2017 Pemilik: Andi
Kepemilikan No. 00000 　 No. 1-1 Kasumigaseki 1-chome, Chiyoda-ku, Tokyo
2 Pengalihan Kepemilikan Juni 20, 2017 Alasan: Sale on June 7, 2017
No. 00000 Owner: Ando
　 No. 1-2, Kasumigaseki 1-chome, Chiyoda-ku

　 Bagian Hak (Bagian B) (Hal-hal yang berkaitan selain hak kepemilikan)

Tanggal dan nomor
Nomor Urut Tujuan Pencatatan Hal-hal yang berkaitan dengan pemilik hak
pendaftaran
1 Penerbitan Hak June 20, 2017 Alasan: Dibuatnya Perjanjian Pinjaman Juni 7, 2017
Tanggungan No. 00000 Nilai Pinjaman: 10,000,000 yen
Bunga: 5% per Tahun
Penalty: 14% per Tahun
Mortgagor: Ando
　 No. 1-2, Kasumigaseki 1-chome, Chiyoda-ku
Mortgagee: Fudosan Bank Co., Ltd.
　 No. 1-3,; Kasumigaseki 1-chome, Chiyoda-ku 20
 Buku Pendaftaran
　 Bagian Hak (Bagian B) (Hal-hal yang berkaitan selain hak kepemilikan)

Nomor Urut Tujuan Pencatatan Tanggal dan nomor pendaftaran Hal-hal yang berkaitan dengan pemilik hak

1 Penerbitan Superficies
July 30, 2018 Alasan: Diterbitkan pada Juli 30, 2018
No. 00000 Tujuan: pembangunan terowongan
Lokasi: 10m dibawah permukaan rata-rata laut Tokyo Bay sampai
dengan 10m dibawah permukaan rata-rata laut Tokyo Bay
Jangka Waktu: Mulai tanggal kontrak sampai dengan umur bangunan
terowongan

Klausula Khusus:

1. Dalam batas Sectional Superficies dilarang melakukan penggalian

atau mengubah struktur.
2. Dalam hal dilakukan penggalian atau perubahan struktur dalam
rentang XX m di atas wilayah yang telah ditetapkan, diwajibkan untuk
melakukan pemberitahuan sejak awal terkait desain, metoda konstruksi,
dsb kepada pihak yang memiliki hak atas Sectional Superficies.
3. Dilarang melakukan pembangunan/pemasangan instalasi bangunan
baru yang melebihi beban XX kN/m2 (Batas Maksimum) diatas area
yang telah ditetapkan.
4. Dalam hal dilakukan penggalian atau perubahan struktur dilarang
menyimpan beban kurang dari batas minimum yang telah ditetapkan,
kurang dari XX kN/m2

Pemegang hak Superficies: MLIT(Expressway company)

Gambaran Kebijakan Pemerintah Jepang terkait Pembagian R
uang di Dalam Bumi
Flyover/ Permukaan
Viaduct Tanah/Galian Ruang di Dalam Bumi (RDB)

Dangkal Dalam

40 m di bawah permukaan tanah, atau 10 meter

di bawah tanah penopang (mana yang lebih
dalam, itu yang akan dijadikan Batasan ruang di
dalam bumi yang dapat digunakan untuk
kepentingan umum

Persetujuan berdasarkan
menetapkan Undang-Undang
Pengadaan tanah “Sectional Penggunaan RDB Dalam
Superficies” (Deep Underground Usage
Act)
 Asumsi Hak-Hak atas Tanah di Indonesia

Sistem
Sistem Hak
Hak atas
atas Tanah
Tanah saat
saat ini
ini Peningkatan Sistem Hak atas Tanah
untuk Pembangunan Vertikal
Dibutuhkan perubahan
Penggunaan hak ruang atas dan ruang di dalam bumi Menyediakan hak penggunaan ruang atas dan
untuk kepentingan
secara alami berasal dari hak di permukaan tanah ruang di dalam bumi yang terpisah dari hak di
pembangunan
permukaan tanah
Hak penggunaan
Ruang Udara Ruang Udara
Perusahaan B
Perusahaan A

Tanah Perusahaan A Tanah Perusahaan A

Hak Penggunaan
Perusahaan A
Perusahaan C
Dalam Bumi Dalam Bumi

Underground: UU Tata Ruang 

Ruang di Dalam Bumi
23
Highway di atas tanah milik
1. Penggunaan Ruang Udara dan Bawah tanah dari Tanah milik Swasta
privat, Osaka
1-A: Jembatan dan bagian bawah tanah dari metro dan Jalan

Jembatan dari metro/jalan

Tanah
Tanah Swasta
Swasta

Metro, Jalan perlintasan bawah tanah

Perlu membatasi penggunaan lahan

Metro(Underground/viaduct)

24
 Dasar Hukum
• Pasal 269-2 Undang-Undang Hukum Perdata (Hak pemanfaatan RDB Dangkal/Section
al Superficies)
(1 ) Untuk mendirikan bangunan konstruksi di RDB Dangkal/Sectional Superficies, dimun
gkinkan untuk menetapkan batas atas, batas bawah untuk mencapai tujuan dari pem
anfaatan RDB Dangkal/Sectional Superficies. Dalam hal ini dengan menetapkan atur
an, dimana dapat ditambahkan pembatasan pada penggunaan RDB Dangkal/Section
al superficies.
(2 ) Dalam hal terapat pihak ketiga yang memiliki hak atas tanah di atas permukaan (bisa
dalam bentuk hak milik, hak pakai, dsb), pemanfaatan RDB Dangkal harus mendapat
kan persetujuan dari para pemilik hak tersebut. Apabila para pihak ketiga telah meny
etujui pemanfaatan RDB Dangkal, maka para pihak tersebut harus mematuhi ketentu
an-ketentuan yang mengatur mengenai pemanfaatan RDB Dangkal/Sectional Superfi
cies.

• (Undang-Undang tentang Tindakan Khusus Pemanfaatan RDB Dalam Untuk Kepenting

an Umum, Undang-Undang Nomor 87 Tahun 2000; Dengan Batasan area: Distrik Metr
opolitan Tokyo, Distrik Metropolitan Osaka, dan Distrik Metropolitan Nagoya)
① Batasan/ larangan ② Pemberitahuan
penggalian pada apabila akan melakukan
kedalaman tertentu penggalian pada
Building
bangunan
kedalaman tertentu Building
Sumur

Harus ada
pemberitahuan

terowongan terowongan

Penetapan batasaan untuk

pemanfaatan RDB Dangkal/Sectional
③Bobot Maksimum ④Bobot minimum Superficies

Beban
Beban

terowongan
terowongan
 Tata Cara Perhitungan Uang Ganti Rugi untuk Pemanfaatan RDB Dangkal/ Sectio
nal Superficies

Ganti Rugi = Harga perbidang tanah x Rasio pembatasan penggunaan t

anah x Luas Kawasan project

Distribusi Rasio Penggunaan Tanah

Jenis Lahan Area Pemukiman Area di
daerah Pertanian
Koefisien Lantai >900% 900~ 600~ 500~ 300~ 150%>
perbatas-
/Hutan
an kota
Bangunan 600% 400% 300% 150%
Permukaan
Bangunan
Tanah

RDB (Duang di
RDB
Dalam Bumi)

Lainnya Lainnya

(＊)
(＊)
Peringkat lain di atas
dan di bawah Referensi: Kementerian Lahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata -
Apabila KLB dibawah 150%

Nilai untuk pemanfaatan

ruang atas permukaan tanah
lainnya Tidak ada batasan
Tidak ada pemberian
ganti rugi
Nilai untuk pemanfaatan tanah
dalam bentuk pendirian bangunan

Terdapat pembatasan
Pemberian ganti rugi pada
rasio pembatasan
Nilai untuk
pemanfaatan RDB Rasio pembatasan penggunaan
lahan
=30%xa+2.5%xb
a:Pembatasan pemanfaatan RDB
berdasarkan kedalaman di mana
penggunaan ruang di lakukan
Nilai untuk pemanfaatan
RDB Lainnya b:Tingkat koreksi berdasarakan
tinggi/kedalaman bagian ruang
yang dibatasi
Dalam Hal KLB 600 sampai dengan 900%

Nilai untuk pemanfaatan

ruang atas permukaan tanah 10%
lainnya

0.2x1/2=0.1 (10%) Terdapat pembatasan

Nilai untuk pemanfaatan
tanah dalam bentuk 80%
pendirian bangunan
Value of Underground
use
Nilai untuk pemanfaatan
RDB Lainnya 10%
Pemberian ganti rugi
pada rasio pembatasan
Land use restriction ratio
=80%xB/A+10%xb1+10%xb2
A:Total nilai pemanfaatan pada
setiap lantai
B:Jumlah tingkat pemanfaatan
setiap lantai di mana penggunaan
bangunan di batasi
b1, b2:merujuk ke b

0.2x1/2=0.1 (10%)
 Tingkat Pemanfaatan Bangunan
A. Lantai bawah diperuntukkan bagi pertokoan, lantai atas
sebagai perkantoran (pengecualian pada kondisi tertentu,
lantai atas yang lebih tinggi diperuntukkan bagi tempat
tinggal)
B. Seluruh lantai diperuntukkan sebagai perkantoran
C. Lantai bawah diperuntukkan bagi perkantoran atau
pertokoan dan sebagian besar lantai atas sebagai tempat
tinggal.
D. Seluruh lantai adalah hunian tempat tinggal
Sumber: Dokumen MLIT
Catatan:
1 . Index pada tabel dibuat berdasarkan asumsi ba
hwa distribusi harga tanah 3-D dan distribusi ha
rga bangunan 3-D adalah sama.
2 . Index hanya menunjukkan standar bagi tiap kel
ompok, hal tersebut tidak menutup adanya pen
yesuaian dengan situasi aktual, Khususunya di d
arah yang memiliki karakter gabungan di antara
kelompok-kelompok yang ada.
3 . Indeks untuk lantai yang tidak tercantum dalam
tabel harus dilengkapi dengan pertimbangan tre
n tabel dan situasi aktual.
4 . Karena indeks tersebut dibuat per satuan luas d
ari tiap lantai, keluaran indeks dan luas lantai ak
an menjadi indeks efektif dari masing-masing la
ntai.
5 . Indeks dalam garis tipis pada kelompok C adala
h indeks yang menunjjukan penggunaan lantai s
elain untuk tempat tinggel.
 JEPANG sebagai mitra kerjasama terbesar untuk INDONESIA
INDONESIA sebagai mitra kerjasama terbesar untuk JEPANG

Anggaran yang telah dikeluarkan
untuk kerjasama JPN-INA (bruto)
= US$ 39.2 miliar
Pinjaman dalam Yen = 681 Proyek
Tenaga Ahli JICA = 17,459 Bentuk Kegiatan;
(rata-rata per-tahun = 290)  Pertumbuhan Ekonomi
 Stabilitas dan Kesetaraan
Training di Jepang = 44,023 Masyarakat
(rata-rata per-tahun = 730)  Pembangunan
Berkelanjutan

31
Bentuk Bantuan ＪＩＣＡ
Technical Cooperation/Kerjasama Teknis
Technical Penugasan Tenaga Ahli, Melaksanakan Pelatihan, melakukan
Cooperation studi pembangunan, dsb
on
Land Acquisition

ODA Loan/Pinjaman
Pemberian dana dengan pembayaran jangka panjang yang
ringan dan tingkat bunga rendah

Grant Aid/Hibah
Pemberian dana yang tidak perlu dikembalikan
 Bentuk Kerjasama JICA
JICA memecahkan masalah dengan perencanaan
Perencanaan, Desain, yang tepat dan teknologi yang canggih, termasuk
melakukan alih teknologi
Standar Teknis
Kerjasama Teknis
- Peningkatan Kapasitas
Pembangunan - Pelatihan
Proyek Pembangunan

- Tenaga Ahli
Pengadaan
ODA Loan/Pinjaman
- Jasa Konsultasi
Operasi & Pemeliharaan
- Pembangunan
- Operasi & JICA menyiapkan kualitas pekerjaan yang
Pengembangan SDM Pemeliharaan andal, perawatan yang baik, manajemen
- Pembiayaan asset yang tepat serta pengembangan
kapasitas
Grant Aid
Pengembangan - Pembangunan
Institusi/Organisasi - Pemeliharaan