Penilaian Kawasan

Pergudangan
Here is where your
presentation begins
 Apa itu Gudang?

Gudang merupakan Gudang adalah Pergudangan berfungsi

tempat penyimpanan struktur yang didesain menyimpan barang untuk
barang, baik bahan dan digunakan untuk produksi atau hasil
baku yang akan penyimpanan barang produksi dalam jumlah
digunakan dalam dan/atau barang dan rentang waktu
proses manufaktur dagangan. tertentu yang kemudian
maupun barang jadi didistribusikan ke lokasi
yang siap dikirimkan. yang dituju berdasarkan
permintaan.

Meyers and Appraisal

Stephen, 2013 Institute Wikipedia

2
 Karakteristik Kawasan Pergudangan

01 Lokasi 04 Komponen Bangunan

02 Tata Letak Tapak 05 Perlengkapan Khusus

03 Tata Letak Bangunan 06 Infrastruktur

3
 LOKASI Migrasi Ke Kota Satelit
• Meminimalisir kemacetan
• Harga lahan lebih murah
• Ketersediaan lahan besar
• Pajak lebih rendah
• Kemungkinan ekspansi lebih tinggi
• Biaya SDM lebih murah

Akses ke Transportasi
Jarak ke rute distribusi primer, baik darat (jalan/rel), laut
maupun udara. Kawasan yang berdekatan dengan dua atau
lebih rute distribusi tersebut (multimoda) akan memiliki nilai
tambah.

1.01 4
Karakteristik : Lokasi
 TATA LETAK TAPAK
● Jarak Manuver Truk ● Excess vs Surplus
Hampir semua properti industri baru
dikembangkan di lokasi dengan kelebihan
lahan yang disisihkan untuk
kemungkinan ekspansi.

Dapat dikatakan Excess Land jika :

 Lahan tersebut memiliki akses jika
dipisah dari lahan eksisting
 Memiliki bentuk yang memungkinkan
untuk pengembangan industri
(umumnya dikembangkan secara
horizontal, serta cukup untuk kebutuhan
sirkulasi dan parkir)

1.02 5
Karakteristik : Tata Letak Tapak
 TATA LETAK BANGUNAN
Bentuk bangunan yang ideal adalah persegi, dimana bentuk lain memiliki potensi keusangan fungsional karena
mengakibatkan gangguan aliran material serta mengurangi ruang manuver truk.

Loading Docks Tinggi langit-langit (clear)

Hydraulic leveler

1.03 6
Karakteristik : Tata Letak Bangunan
 TATA LETAK BANGUNAN

Area Mezzanine Persentase Ruang Kantor

You can replace the

image on the screen with
your own
Biasanya digunakan untuk penyimpanan
tambahan atau kegiatan lain, seperti IT
room atau penyimpanan sementara.

1.03 7
Karakteristik : Tata Letak Bangunan
 KOMPONEN BANGUNAN

Material Bangunan

Fasilitas Loading

Ketebalan Lantai

1.04 8
Karakteristik : Komponen Bangunan
 1 2
PERLENGKAPAN
KHUSUS
1. Fire and Safety Systems

3 4 2. Security Systems

3. Insulation/Ventilation

4. Jenis Pencahayaan

1.05 9
Karakteristik : Perlengkapan Khusus
 INFRASTRUKTUR : Utilitas

1.06 10
Karakteristik : Infrastruktur
 INFRASTRUKTUR : Parkir

Kebutuhan parkir akan berbeda-beda tergantung pada penggunaan gudang serta jumlah SDM.

1.06 11
Karakteristik : Infrastruktur
 Istilah dan Definisi

WMS (Warehouse Dermaga Muat Floor Load

Management (Loading Dock) Capacity
System) Area di sebuah gudang Total berat maksimum
Sebuah platform yang atau distribution center lantai yang dirancang
berfungsi untuk yang diperuntukan untuk untuk menopang area
mempermudah area bongkar muat dari tertentu. Di Indonesia
pengelolaan barang di atau ke truk pengangkut biasanya disebutkan
dalam Gudang. barang. dalam satuan ton/m2.

4.01 12
Istilah dan Definisi
 Istilah dan Definisi

3PL (Third Party E-Commerce FMCG (Fast

Logistic) Suatu proses transaksi Moving Consumer
Sebuah perusahaan yang jual beli yang dilakukan Good)
menyediakan jasa oleh penjual dan pembeli
Perusahaan yang
outsourcing layanan dari satu perusahaan ke
menjual produk secara
logistik kepada perusahaan lainnya
cepat dengan harga
perusahaan atau individu secara elektronik
produk yang relatif
untuk melakukan satu dengan bantuan
murah.
atau lebih sebuah fungsi komputer sebagai
yang berada di dalam perantara transaksinya.
supply chain
management.

4.01 13
Istilah dan Definisi
 JENIS
PERGUDANGAN General Purpose Warehouse

Gudang yang disewakan atau diperjual belikan

tanpa keterlibatan third party logistic (3PL)

Special Purpose Warehouse

Gudang yang dikelola oleh 3PL, Data Centre,

E-Commerce

Owner Occupied Warehouse

Gudang yang dipakai sendiri

2.02 14
Jenis Gudang
 Lokasi
Hal-Hal yang Perlu • Kualitas akses :

Diperhatikan : Single moda/Multimoda

• Jarak ke rute distribusi primer
Lokasi dan Fisik • Berada di dalam kawasan industri

Karakteristik Fisik
• Umur bangunan
• Luas tapak dan bangunan
• Tinggi langit-langit
• Jumlah dock dan pintu (rasio dock per m2
GFA)
• Kualitas material bangunan

3.01 15
Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan
 Hal-Hal yang Perlu • Skema
Diperhatikan :
Komponen Sewa

• Eskalasi Harga
• Periode sewa
• Luas yang disewakan
• Opsi renewal
• Fit-Out Condition
(Bare, Cold Storage, dll)

3.01 16
Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan
 OPEX
Hal-Hal yang Perlu • Pajak properti
Diperhatikan : • Asuransi
• Utilitas
Aspek Lain • Perawatan dan Perbaikan
• Management Fee
• Common Area Maintenance
(CAM)
• Biaya perbaikan area penyewa

Tingkat Kekosongan
Replacement Allowance
Tingkat Kapitalisasi

3.01 17
Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan
 PENDEKATAN PENILAIAN

Pasar Pendapatan Biaya

• Merupakan • Diterapkan pada • Dapat

pendekatan penilaian Gudang diterapkan pada
utama dan umum yang merupakan Gudang sebagai
diterapkan pada income producing satu kesatuan
semua Gudang property antara obyek tanah dan
yang memiliki lain seperti bangunan tanpa
pasar terbuka Gudang Logistic, ada yang
Data Centre dipisahkan
kepemilikannya

6.01 18
Pendekatan Penilaian
 PENDEKATAN
PENILAIAN Tanah + Bangunan sebagai satu kesatuan
GUDANG TERKAIT kepemilikan
DENGAN POJK 28 Termasuk kategori penilaian dengan memakai
2 pendekatan

Tanah + Bangunan + Mesin dan Peralatan

Property Industry ? 1 pendekatan

Tanah + Bangunan + Peralatan + Handling

Service (3PL)
Penilaian Aset + Bisnis ?

2.02 19
Tipe Gudang