EDSPI306danJuknisSPI306 Rev1 PDF

EKSPOSE DRAF
STANDAR PENILAIAN INDONESIA 306

(SPI 306)
dan
PETUNJUK TEKNIS SPI 306
Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum
Dipublikasikan tanggal : 16 Maret 2018
Masukan dan/atau tanggapan atas Ekspose Draf ini diharapkan selambatnya tanggal 30 April
2018 dapat diterima secara tertulis ke KPSPI – MAPPI melalui email: info-kpspi@mappi.or.id atau
dikirim langsung ke sekretariat MAPPI, jalan Kalibata Raya, No. 11-12E, Jakarta 12740; Fax No.
021-7949081 atau Kantor Pusat MAPPI, 18 Office Park 3rd Floor Suit F, Jln. TB Simatupang
Kav.18, Jakarta Selatan; Ph.: +622122783000, 22783111
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI)
Kantor Pusat MAPPI, 18 Office Park 3rd Floor Suit F, Jln. TB Simatupang Kav.18, Jakarta Selatan; Telepon:
+622122783000, 22783111
Jl. Kalibata Raya No. 11-12E, Jakarta Selatan 12740
Telepon: 62 21 7949079 – 79181706; Fax: 62 21 7949081
Email: sekretariat@mappi.or.id; kpspi@mappi.or.id;
Website: http://www.mappi.or.id
Revisi SPI dan Petunjuk Teknis 306 Tahun 2018
Mengikuti perkembangan yang ada, perkembangan standar penilaian mengharuskan untuk ikut beradaptasi
dengan kebutuhan profesidalam memenuhi kepentingan penilaian terkait pengadaan tanah untuk
kepentingan umum. Ekspos Draf SPI 306 berikut dengan juknisnya dipersiapkan untuk mengantisipasi
kebutuhan Penilai dalam melakukan praktek penilaian di sektor pengadaan tanah untuk kepentingan umum.
Dalam naskah revisi ini, sekurang-kurangnya terdapat tiga aspek utama yang akan melengkapi standar
yang ada selain terapat beberapa kalimat yang disempurnakan. Aspek-aspek yang melengkapi
penyempurnaan tersebut terdiri dari:
1. Dasar nilai pada objek pengadaan tanah yang semula tanpa ada perbedaan skala besar (di atas 5
hektar) dengan skala kecil, pada SPI ini akan diatur tambahan untuk kepentingan skala kecil dengan
pilihan opsi dapat menggunakan Nilai Penggantian Wajar, Nilai Pasar atau Nilai Khusus (SPI 306-5.29
dan Juknis 306-3.2). Kriteria penggunaan dan prosedurnya akan dijelaskan dalam juknis.
2. Adanya penyempurnaan terhadap interpretasi atas besaran kompensasi kerugian non fisik yang diatur
dalam juknis, seperti beban masa tunggu, kompensasi depresiasi dan asumsi biaya perpindahan yang
diperluas untuk kepentingan objek penilaian seperti tanah kas desa, tanah wakaf dan tanah lainnya
yang sejenis (Juknis 306 4.2.7.2 butir C).
3. Memberikan acuan prinsip dasar terhadap pertimbangan atas adanya potensi kerugian non fisik pada
tanah hak ulayat, tanah masyarakat adat dan hal-hal terkait adanya potensi sosial lainnya (Juknis SPI
306 4.2.9).
Dalam melengkapi dan menyempurnakan ekspos draf ini, KSPI mengundang para praktisi semua pemangku
kepentingan terkait kegiatan pengadaan tanah untuk memberikan jawaban dan masukan atas beberapa
pertanyaan berikut ini. Terima kasih.
Pertanyaan dan Masukan
1. Pada penilaian keperluan Pengadaan Tanah untuk kepentingan umum dalam skala kecil (< 5 hektar)
berdasarkan Perpres Nomor148 tahun 2015 dapat dilakukan langsung oleh instansi yang memerlukan
tanah dengan pihak yang berhak tanpa memerlukan penetapan lokasi. Menurut anda apakah dasar nilai
yang harus digunakan adalah Nilai Penggantian Wajar? Bila anda setuju atau tidak berikan alasan.
2. Menunjuk pertanyaan 1, apabila jawaban anda Nilai Penggantian Wajar (NPW) tidak harus maka
apakah anda setuju ada alternatif dasar nilai lain seperti Nilai Pasar atau Nilai Khusus dapat digunakan
selain NPW? Berikan pendapat anda secara singkat berikut alasannya.
3. Menunjuk pertanyaan 1, apabila jawaban anda Nilai Penggantian Wajar (NPW) tetap digunakan
sebagai dasar nilai satu-satunya, apakah dasar nilai ini menurut anda bisa diterapkan untuk semua
kondisi objek penilaian apakah anda penetapan lokasi atau tidak? Berikan pendapat anda secara singkat
berikut alasannya.
4. Pada objek pengadaan tanah tertentu, dijumpai permasalahan dari aspek sosial yang diminta pemberi
tugas harus diperhitungkan. Menurut anda apakah aspek sosial dapat diperhitungkan Penilai? Bila dapat
atau tidak dapat, berikan pendapatan anda.
5. Silahkan anda sampaikan bila ada potensi masalah/usulan anda dalam menyempurnakan pedoman
penilaian untuk keperluan pengadaan tanah.
_____KPSPI MAPPI_____
Ekspose Draf Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306 1

Ekspose Draf
Standar Penilaian Indonesia 306
(SPI 306)
Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam Pendahuluan maupun
dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian
1.0 Pendahuluan
1.1 Pertumbuhan ekonomi yang perlu ditopang dengan pengembangan infrastruktur dan fasilitas
publik sering kali melibatkan pembebasan tanah yang dimiliki oleh masyarakat atau bahkan
merelokasi penduduk. Untuk memastikan bahwa infrastruktur atau fasilitas publik dibangun
dengan biaya yang wajar pada lokasi yang tepat, Pemerintah menerapkan peraturan untuk
pengadaan lahan bagi pembangunan untuk kepentingan umum dengan memberikan ganti
kerugian.
1.2 Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum dilaksanakan
dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah, dengan tetap memberikan
perlindungan dan melaksanakan prinsip penghormatan terhadap pihak-pihak yang terkena
pengadaan tanah.
1.3 Di Indonesia, Pemerintah telah mengeluarkan regulasi berupa UU No.2 Tahun 2012 tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum dan Peraturan Perundang-
undangan lainnya.
1.4 Penetapan besarnya ganti kerugian didasarkan pada azas kemanusiaan, keadilan,
kemanfaatan, kepastian, keterbukaan, kesepakatan, keikutsertaan, kesejahteraan, keberlanjutan
dan keselarasan.
1.5 Penentuan besarnya ganti kerugian dilakukan oleh Penilai Publik sebagai Penilai Independen
yang profesional dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan, yang penetapannya
dilakukan oleh Lembaga Pertanahan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
1.6 Penilaian untuk keperluan ganti kerugian meliputi:
1. Ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman dan/atau
benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah.
2. Ganti kerugian non fisik (immaterial) terdiri dari penggantian terhadap kerugian pelepasan
hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam bentuk uang (premium), serta kerugian
lainnya yang dapat dihitung meliputi biaya transaksi, bunga (kompensasi masa tunggu),
kerugian sisa tanah, dan jenis kerugian lainnya yang dinyatakan oleh pemberi tugas dalam
surat perjanjian kerja.
1.7 Penilai dalam hal ini perlu mendapatkan pedoman penilaian dalam rangka pengadaan tanah
bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum, yang antara lain memberikan
pedoman mengenai konsep dan prinsip umum penilaian, dasar penilaian yang digunakan dan
pendekatan penilaian yang sesuai diterapkan untuk setiap jenis objek penilaian.
1.8 Pengadaan Tanah selain bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh
Pemerintah dapat dilaksanakan secara langsung melalui jual beli, tukar menukar, atau dengan
cara lain yang disepakati kedua belah pihak untuk objek pengadaan tanah dalam skala kecil
(kurang dari 5 hektar) sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

2.0 Ruang Lingkup
2.1 Standar ini membahas mengenai penilaian tanah terkait dengan pemberian ganti kerugian
dalam rangka pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
2.2 Pengadaan tanah sebagaimana dimaksud pada poin 2.1 berlaku untuk setiap penilaian yang
terkait untuk objek pengadaan tanah yang termasuk skala besar maupun skala kecil.
2.3 Standar ini berhubungan dengan beberapa standar lainnya, antara lain:
SPI 103 - Lingkup Penugasan
SPI 300 - Penilaian Real Properti
SPI 302 - Penilaian Properti Agri
SPI 303 - Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus
SPI 330 - Penilaian Bisnis
SPI 362 - Inspeksi dan Hal yang Dipertimbangkan
2.4 Standar ini dilengkapi dengan petunjuk teknis sebagai bagian yang tidak terpisahkan.
3.0 Definisi
Definisi Khusus berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 tahun 2012, tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
3.1 Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian
yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (Pasal 1 Butir 2).
3.2 Pihak yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah (Pasal
1 Butir 3).
3.3 Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan,
tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai (Pasal 1 Butir
4).
Objek Pengadaan Tanah yang dimaksud diatas diartikan sama dengan istilah Properti atau
Properti Pertanahan pada standar ini.
3.4 Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus
diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat (Pasal
1 Butir 6).
3.5 Ganti Kerugian adalah penggantian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak dalam
proses pengadaan tanah (Pasal 1 Butir 10).
3.6 Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah orang perseorangan yang
melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah mendapat izin praktik
penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk
menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah (Pasal 1 Butir 11).
3.7 Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum bertujuan menyediakan tanah bagi pelaksanaan
pembangunan guna meningkatkan kesejahteraan dan kemakmuran bangsa, negara, dan
masyarakat dengan tetap menjamin kepentingan hukum Pihak yang Berhak (Pasal 3).
Definisi Khusus berdasarkan Peraturan Presiden Republik Indonesia, tentang Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
3.8 Penilai Publik adalah penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan untuk
memberikan jasa penilaian (Perpres 71/2012, pasal 1 butir 12).
3.9 Ruang atas tanah dan bawah tanah adalah ruang yang ada dibawah permukaan bumi
dan/atau ruang yang ada diatas permukaan bumi sekedar diperlukan untuk kepentingan yang
langsung berhubungan dengan penggunaan tanah (Perpres 71/2012, pasal 1 butir 22).

Definisi Umum
3.10 Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada
kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa
berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas Properti
dimaksud.
Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud
dalam UU No. 2 tahun 2012.
4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi

SPI ini tidak berhubungan dengan Standar Akuntansi.
5.0 Penerapan Teknis

5.1 Prinsip ganti kerugian adalah bahwa pemilik/penguasa tanah memiliki hak mendapatkan Ganti
Kerugian yang wajar (layak dan adil).
5.2 Dasar nilai yang harus digunakan untuk penilaian kepentingan Pengadaan Tanah
sebagaimana diatur dalam UU No. 2 tahun 2012 adalah Nilai Penggantian Wajar (Fair
Replacement Value). Nilai ini dapat dipahami sebagai Nilai yang didasarkan kepada :
5.2.1 Kepentingan pemilik (value to the owner), dapat diartikan manfaat ekonomi yang
berasal dari penguasaan atau kepemilikan dari suatu Properti;
5.2.2 Kesetaraan dengan Nilai Pasar, adalah salah satu dasar dalam pembentukan Nilai
dengan memperhatikan data pasar. Untuk beberapa real properti yang memiliki data
pasar terbatas atau sama sekali tidak ada data pasarnya, maka Nilai Pasar dimaksud
dapat disetarakan dengan Nilai berdasarkan potensi penggunaannya (tanpa melihat
kepentingan rencana pengadaan tanah untuk kepentingan umum);
5.2.3 Properti sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan objek pengadaan tanah
berdasarkan definisi pada SPI ini butir 3.3;
5.2.4 Unsur luar biasa terkait dengan kerugian non fisik; disebabkan adanya keterpaksaan
bagi pemilik Properti untuk melepaskan haknya. Kerugian non fisik adalah kerugian
lainnya seperti yang dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut
penjelasannya dan sebagaimana dimaksud dalam Standar Teknis ini dan peraturan
pelaksanaan lainnya;
5.2.5 Kepemilikan Properti; tidak terbatas hanya kepada kepemilikan hak saja, namun dapat
diartikan pada penguasaan, pengelolaan dan pemanfaatan atas Properti sesuai yang
diatur oleh peraturan perundangan yang berlaku atau sesuai dengan Lingkup
Penugasan yang disepakati.
5.3 Prinsip nilai bagi pemilik (value to the owner) adalah Nilai Pasar dengan dasar bahwa pemilik
tanah dianggap sebagai salah satu calon pembeli hipotetis dalam konteks penjualan hipotetis
dan akan membayar sejumlah uang sehingga memungkinkannya untuk menggunakan tanah bagi
penggunaan saat ini. Pada dasarnya penilaian ini mempertimbangkan nilai bagi pemilik dan
bukan nilai dari sisi pembeli.
5.4 Apabila peruntukan tanah atau karakteristik tanah lainnya terutama sesuai untuk penggunaan
tanah sebagaimana yang saat ini dilakukan oleh pemilik tanah, maka tanah tersebut menjadi
sangat bernilai untuk pemilik tanah daripada orang lain di pasar, sehingga tanah harus dinilai
tidak hanya berdasarkan Nilai Pasar tetapi juga mempertimbangkan kepentingan khusus yang
ada (misalnya komersial). Nilai bagi pemilik terdiri dari seluruh keuntungan yang dimiliki tanah
pada saat ini.
5.5 Nilai bagi pemilik untuk tanah yang dihuni oleh pemilik adalah berbeda dengan tanah yang
tidak dihuni. Apabila tanah dihuni, Penilai seharusnya memperhitungkan biaya non fisik yang
diatur dalam standar ini. Contoh: tanah yang digunakan untuk kepentingan komersial, maka
harus diperhitungkan juga kerugian usaha dan kerugian lain yang mungkin timbul.

Namun demikian, prinsip Ganti kerugian adalah bahwa pihak-pihak dalam transaksi hipotetis
tidak akan membayar sejumlah uang untuk keuntungan masa depan yang dapat dihasilkan
tanah yang belum terjadi pada tanggal penilaian, karena pemilik tanah dapat juga
mendapatkan keuntungan tersebut dari tanah baru yang dimilikinya. Keuntungan yang dapat
diantisipasi dari penggunaan tanah dapat dijadikan panduan penilaian dalam menghitung Nilai
Pasar tanah. Namun keuntungan tersebut bukan merupakan ukuran dari perhitungan besarnya
ganti kerugian. Contoh: Tanah yang digunakan untuk rumah tinggal dilingkungan yang telah
berkembang menjadi kawasan komersial, maka potensi nilai tanahnya berdasarkan
penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/ HBU) pada tanggal penilaian.
5.6 Tanggal Penilaian menggunakan tanggal pengumuman penetapan lokasi pembangunan
untuk kepentingan umum sesuai dengan yang ditetapkan dalam peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
5.7 Penambahan nilai harus dihitung berdasarkan risiko yang timbul atas potensi kerugian pemilik
dan diukur secara wajar. Nilai Penggantian Wajar seharusnya lebih tinggi dari Nilai Pasar,
atau minimal sama dengan nilai ganti kerugian dari objek pengadaan tanah yang sejenis
dalam suatu transaksi ganti kerugian yang serupa dan wajar.
5.8 Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:
1. Tanah;
2. Ruang atas tanah dan bawah tanah;
3. Bangunan;
4. Tanaman;
5. Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.
5.9 Kerugian non fisik meliputi:
1. Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan
premium serta diukur dalam bentuk uang berdasarkan ketentuan peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
Penggantian ini dapat meliputi hal-hal yang berkaitan dengan;
(1) Kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi (dengan
memperhatikan UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya).
(2) Kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian tidak berwujud yang dikaitkan
dengan pengambilalihan tanah yang digunakan sebagai tempat tinggal dari pemilik
(dengan memperhatikan UU No. 2 tahun 2012 pasal 1 butir 10, pasal 2 berikut
penjelasannya dan pasal 9 ayat 2).
(3) Hal-hal yang belum diatur pada butir (1) dan (2) diatas seharusnya ditentukan
berdasarkan kesepakatan para pihak yang terkait. Kesepakatan dimaksud adalah
prinsip dasar yang akan digunakan dalam perhitungan besaran premium atas kerugian
non fisik.
2. Biaya transaksi, asumsi dasar yang dibentuk dari sejumlah biaya perpindahan,
pengosongan, pajak/BPHTB, PPAT. Bila tidak diatur lain, prinsip dasar yang dapat diambil
seharusnya mengikuti SPI ini dan/atau petunjuk teknisnya.
3. Kompensasi masa tunggu, yaitu sejumlah dana yang diperhitungkan sebagai pengganti
adanya perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal
pembayaran ganti kerugian.
4. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan sebagian bidang
tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya,
maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan bidang tanahnya.
5. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat pengadaan tanah
sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
5.10 Ganti kerugian yang dapat diukur dengan uang adalah ganti kerugian dari sejumlah potensi
Nilai Pasar atas real properti yang dimaksud pada butir 5.8 dan kerugian non fisik pada butir
5.9.

5.11 Yang belum termasuk diatur dalam standar ini meliputi dan tidak terbatas pada:
1. Pemberian konsultasi publik atau sejenisnya
2. Pembangunan pemukiman kembali;
3. Program pendidikan dan pemberian motivasi;
4. Pengadaan sarana kerja; dan
5. Santunan fasilitas usaha.
5.12 Penilai dapat melaksanakan hal-hal sebagaimana diatur pada butir 5.11 sebagai bagian dari
penugasan, dengan terlebih dahulu menyepakatinya dengan pemberi tugas dan
menuangkannya dalam Lingkup Penugasan. Seluruh asumsi dan dasar-dasar penentuan asumsi
berkenaan dengan hal ini juga harus dicantumkan dalam Lingkup Penugasan. Penentuan asumsi
harus berdasarkan referensi yang wajar berdasarkan keyakinan Penilai.
5.13 Pendekatan utama dalam melakukan penilaian tanah adalah Pendekatan Pasar, dimana nilai
tanah tidak seharusnya didasarkan pada harga yang diinginkan oleh penjual, namun lebih
kepada harga yang wajar yang akan dibayarkan oleh pembeli yang sangat berkeinginan
membeli kepada penjual yang berkeinginan menjual tapi tidak sangat berkeinginan menjual
pada tanggal penilaian.
Nilai tanah tersebut tidak didasarkan pada asumsi penjualan terpaksa namun merupakan hasil
penetapan lokasi dari Pemerintah atas dasar permintaan kepada pemilik tanah untuk
melepaskan hak tanahnya secara sukarela. Dengan kondisi ini para pihak apakah instansi yang
memerlukan tanah dan pemilik tanah sama-sama berkeinginan namun tidak sangat ingin
sehingga mengabaikan pertimbangan bisnis yang wajar.
Penilai harus mempertimbangkan hal-hal yang mempengaruhi nilai tanah antara lain lokasi,
bentuk, lingkungan, kedekatan dengan faktor positif serta negatif maupun karakteristik
lingkungan, maupun transaksi/penawaran yang ada terhadap tanah pembanding pada
tanggal penilaian.
5.14 Pendekatan sebagaimana disebutkan pada 5.13, dilaksanakan dalam situasi kompetisi yang
aktif, tanpa intervensi, dan sesuai dengan pertimbangan terbaik.
5.15 Data pasar pada lokasi setempat dianalisis dalam rangka memberikan informasi pasar, dan
dapat menggunakan data pasar di lokasi lain dengan karakteristik sejenis sebagai data kontrol,
atau data lainnya yang belum tentu menggambarkan data pasar.
Contoh:
Data pasar pada lokasi ganti rugi telah mengalami fluktuasi harga yang telah terpengaruh
akibat adanya rencana pembangunan. Pada kondisi ini, penilai harus memastikan data pasar
yang sejenis dan sebanding pada lokasi lain sebagai data pembanding atau data kontrol.
5.16 Dalam menentukan nilai tanah Penilai harus mengkaji potensi penggunaan tertinggi dan terbaik
(highest and best use/HBU) dengan asumsi tanah dalam keadaan kosong (as vacant) atau telah
dikembangkan (as improved).
5.17 Tugas Penilai adalah menerapkan keahliannya untuk merefleksikan pertimbangan pasar yang
relevan dalam setiap waktu melalui analisis dari bukti pasar yang sebanding. Hal ini merupakan
faktor fundamental dalam penentuan indikasi Nilai Pasar tanah untuk kepentingan ganti
kerugian.
5.18 Ketentuan tata wilayah dan tata kota penting bagi penilai untuk menentukan HBU dari tanah
eksisting (sebelum ada rencana pembangunan), dan karenanya data pasar sebanding yang
relevan yang harus diambil.
5.19 Penilaian untuk pengadaan tanah harus dilakukan dengan memenuhi persyaratan sebagai
berikut:
 Penilai harus memiliki kompetensi didalam melaksanakan pekerjaan penilaian untuk
pengadaan tanah bagi kepentingan umum sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam KEPI
dan SPI.
 Penilai harus berpedoman kepada Lingkup Penugasan sebagaimana yang diatur dalam SPI
103 - Lingkup Penugasan.

5.20 Penilaian untuk kepentingan standar ini dilakukan secara individu atau bidang per bidang tanah
berdasarkan penugasan yang diterima.
5.21 Pendekatan Penilaian

Semua pendekatan, metode, teknik dan prosedur dalam mengukur kesetaraan Nilai Pasar, jika
dapat diterapkan dan penerapannya dilakukan secara tepat dan benar, akan menghasilkan
kesetaraan Nilai Pasar apabila didasarkan pada kriteria yang berdasarkan pasar.
Berikut ini diuraikan matrirks umum hubungan objek penilaian dengan pendekatan/metode
penilaian yang dapat dirujuk Penilai.
Objek Basis Pendekatan/

Keterangan
Penilaian Perhitungan Metode
Fisik :
• Tanah atau Pasar dan • Pendekatan Lihat SPI 106
Tanah dan non pasar Pasar/Metode
Bangunan Perbandingan
Data Pasar
• Pendekatan
Pendapatan/
Metode DCF
• Bangunan Biaya • Pendekatan Lihat juknis SPI

dan/atau Pengganti Biaya dan/atau ini
Sarana Baru dengan metode
Pelengkap penyesuaian turunannya
kondisi fisik
• Tanaman Pasar dan • Pendekatan Dengan metode

(dapat/belum norma Pendapatan/Me DCF (Lihat juknis
termasuk perhitungan tode DCF SPI ini)
tanah) budidaya
yang berlaku
wajar
• Pendekatan Untuk tanaman

Pasar/Metode non komersial,
Perbandingan dengan
Data Pasar menggunakan
rujukan dari
instansi terkait
• Pendekatan Untuk tanaman

Biaya dan/atau belum
metode menghasilkan
turunannya

Keterangan
Non Fisik :
• Penggantian Berdasarkan
terhadap peraturan
kerugian perundang-
pelepasan undangan yang
hak dari berlaku
pemilik tanah
yang akan
diberikan
premium : Pasar dan • Pendekatan
- kehilangan non pasar Pendapatan/
pekerjaan Metode DCF Kerugian
atau • Pendekatan akibat
kehilangan Biaya dan/atau penghentian
bisnis metode atau penutupan
termasuk turunannya tempat usaha.
alih profesi Contoh; petani
tambak, rumah
- kerugian Tambahan makan dan
emosional yang dihitung bengkel.
(solatium) berdasarkan
bobot Contoh:
persentase 10% - 30%
dari nilai dari nilai ganti
kerugian fisik kerugian fisik
untuk
kepentingan
tempat tinggal
dari pemilik
• Biaya Berdasarkan • Pendekatan 1. Biaya
transaksi kajian sosial Biaya dan/atau perpindahan;
ekonomi metode 2. Biaya
yang turunannya pengosongan;
dilakukan 3. Biaya pajak
oleh /BPHTB;
konsultan ahli 4. Biaya PPAT.
dan/atau
peraturan
perundang-
undangan
yang berlaku
• Kompensasi Tergantung Berdasarkan
masa tunggu jangka peraturan
waktunya. perundang-
Untuk masa undangan yang
tunggu berlaku dan
kurang dari diatur lebih
6 bulan lanjut dalam
didasarkan juknis
kepada
bunga
deposito
bank
pemerintah

Keterangan
• Kerugian sisa Pasar • Pendekatan Berdasarkan
tanah Data peraturan
Pasar/Metode perundang-
Perbanding undangan yang
Data Pasar berlaku
• Kerusakan Biaya • Pendekatan Berdasarkan
fisik lainnya Perbaikan Biaya dan/atau peraturan
metode perundang-
turunannya undangan yang
berlaku
5.22 Penilai harus memperhatikan hal-hal berikut:

1. Dalam pelaksanaan proses penilaian Ganti Kerugian, Penilai wajib mengacu kepada
peraturan perundang-undangan terkait dari tingkat pusat sampai tingkat daerah.
2. Ganti Kerugian tidak akan lebih rendah dari Nilai Pasar tanah, walaupun terjadi penurunan
atau kenaikan nilai tanah dikarenakan adanya pengumuman penetapan lokasi pengadaan
tanah.
3. Besaran dari Nilai Penggantian Wajar apabila sesuai, diterapkan terkait dengan sejumlah
uang di atas Nilai Pasar yang merefleksikan manfaat tertentu bagi pemilik tanah.
4. Dalam setiap proses penilaian Ganti Kerugian yang terkait dengan pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum, Penilai harus menggunakan standar ini.
5.23 Penerapan Pendekatan Pasar dalam penilaian Ganti Kerugian harus mempertimbangkan data
pembanding yang mencerminkan kecenderungan harga (trend) atas lokasi yang terkena
pembebasan dan memiliki karakteristik yang sama sebagai “data control”.
5.24 Penerapan Pendekatan Biaya dalam penilaian Ganti Kerugian harus mempertimbangkan hal-
hal meliputi:
 Kemunduran Eksternal akibat adanya pembebasan lahan tidak boleh diperhitungkan.
 Kemunduran Fungsional akibat HBU harus dipertimbangkan dengan hati-hati terutama jika
bangunan eksisting masih dimanfaatkan.
5.25 Penerapan Pendekatan Pendapatan dalam penilaian Ganti Kerugian harus mempertimbangkan
hal-hal meliputi:
 Proyeksi arus kas dibuat tanpa mempertimbangkan adanya pembebasan lahan.
 Tahun dasar proyeksi harus diyakini bebas dari pengaruh pembebasan.
5.26 Penerapan Metode Pengembangan Lahan dalam penilaian Ganti Kerugian harus
mempertimbangkan hal-hal meliputi:
 Skenario pengembangan tanpa mempertimbangkan adanya pembebasan lahan.
 Proyeksi Arus Kas dibuat tanpa mempertimbangkan adanya pembebasan lahan.
 Tahun dasar proyeksi harus diyakini bebas dari pengaruh pembebasan.
5.27 Penilaian terhadap kerugian non fisik seperti kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis
termasuk alih profesi, kerugian emosional (solatium) dan premium lainnya harus
mempertimbangkan:
 Penentuan jenis kerugian non fisik yang dituangkan dalam Lingkup Penugasan;
 Sepanjang tidak diatur lain, besar kerugian emosional (solatium) yang diambil merujuk
kepada SPI ini dan petunjuk teknis yang mengaturnya. Besar kerugian emosional dicatatkan
dalam Lingkup Penugasan atau berita acara yang mengikat kepada Lingkup Penugasan;

 Penilai harus memastikan rujukan dan dasar yang digunakan dalam hal diberlakukannya
pemberian premium atas bagian tertentu dari objek penilaian, dan persetujuan pengenaan
premium tersebut harus dicatatkan dalam Lingkup Penugasan atau berita acara yang
mengikat kepada Lingkup Penugasan.
5.28 Penilaian dalam rangka pengadaan tanah untuk kepentingan umum skala kecil atau
kepentingan lain yang yang pelaksanaannya tidak mengikuti tahapan sebagaimana ditentukan
UU No. 2/2012, Penilai dapat menggunakan dasar nilai lainnya seperti Nilai Pasar atau Nilai
Khusus, sepanjang sesuai serta didasarkan kepada alasan yang relevan. Pemilihan dasar
penilaian harus didasari oleh identifikasi mengenai proses pengadaan tanah yang dilaksanakan
oleh pemberi tugas sehingga hasil penilaian dapat memenuhi kebutuhan pemberi tugas
penilaian. Ketentuan lebih lanjut diatur dalam petunjuk teknis dari SPI ini.
5.29 Penilai dapat diminta untuk melakukan pemberian jasa konsultansi pada tahapan perencanaan
pengadaan tanah atau tahapan lainnya di luar tahapan pelaksanaan. Namun, Penilai tidak
pada posisi independen atau berpotensi benturan kepentingan bila melakukan penugasan
penilaian pada tahapan pelaksanaan, apabila sebelumnya telah melakukan pemberian jasa
konsultansi pada tahapan perencanaan.
6.0 Persyaratan Pengungkapan

6.1 Persyaratan untuk Pelaporan Penilaian harus merujuk kepada SPI 105 – Pelaporan Penilaian
dan petunjuk teknis terkait.
6.2 Dalam pelaksanaan penilaian, SPI mengatur agar Penilai mengungkapkan atau mencatatkan
bila ada tambahan informasi dan asumsi ke dalam Lingkup Penugasan. Apabila perubahan atas
Lingkup Penugasan sukar dilakukan, maka perubahan atas tambahan informasi dan asumsi
tersebut dapat dituangkan ke dalam berita acara yang disetujui Penilai, pemberi tugas
dan/atau pihak terkait. Setiap berita acara yang disepakati, menjadi bagian yang terikat
dengan Lingkup Penugasan atau perjanjian kerja yang sah.
6.3 Hal-hal yang dianggap perlu dan mempengaruhi secara signifikan terhadap hasil penilaian,
karena adanya perubahan informasi dan asumsi sebagaimana yang dimaksud pada poin 6.2,
maka Penilai perlu untuk mencatatkannya dalam laporan penilaian.
7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku

7.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 306 - Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
7.2 SPI 306 ini ditetapkan pada tanggal 1 Juli 2018 dan mulai berlaku secara efektif pada 1
Januari 2019.
*******

Ekspose Draf Petunjuk Teknis
Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum
(SPI 306)
1.0 Pendahuluan
1.1 Petunjuk teknis (Juknis) ini membahas mengenai pedoman penilaian tanah terkait
dengan pemberian ganti kerugian dalam rangka pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum. Juknis ini memberikan panduan mengenai
LIngkup Penugasan, Implementasi dan Pelaporan Penilaian untuk tujuan penilaian
pengadaan tanah sebagaimana diatur pada SPI 306.
1.2 Juknis ini tidak mengatur cara penulisan, namun memberikan gambaran terkait dengan
hal-hal teknis dalam proses penilaian atas pendiskripsian Lingkup Penugasan, hal-hal
yang perlu dipertimbangkan pada proses Implementasi dan Pelaporan Penilaian.
1.3 Pendekatan penilaian dengan metode penerapan dan teknik perhitungan menjadi
bagian yang dijelaskan pada Juknis ini. Diharapkan Penilai dapat menerapkan secara
berhati-hati dan konsisten sehingga memiliki pola yang seragam dalam praktek
penilaian dan dapat menghasilkan penilaian yang dapat dipercaya.
1.4 Jenis, isi dan kedalaman Pelaporan Penilaian sesuai dengan yang dinyatakan di
dalam LIngkup Penugasan yang disepakati dengan Pemberi Tugas dan tertuang di
dalam kontrak atau perjanjian kerja.
1.5 Penilai harus memiliki kompetensi didalam melaksanakan pekerjaan penilaian untuk
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum sesuai dengan yang
dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI. Dalam pemenuhan dasar kompetensi tersebut,
Penilai secara terus menerus menjaga dan meningkatkan pengetahuannya melalui
program CPD (Continuing Professional Development) yang diselenggarakan oleh
Asosiasi Profesi Penilai dan lembaga kompeten lainnya yang diakui oleh Asosiasi
Profesi Penilai.
1.6 Sepanjang sesuai, relevan dan tidak diatur dalam ketentuan peraturan perundang-
undangan lainnya, SPI 306 berikut Juknis ini bersifat mandatory digunakan oleh
Penilai sebagai rujukan dalam melaksanakan penilaian properti terkait dengan
pengadaan tanah apakah yang terkait dan/atau tidak terkait dalam menggunakan
ketentuan yang diatur UU No. 2 tahun 2012 berikut peraturan pelaksanaanya.
1.7 Juknis ini direvisi dan dapat dipergunakan sejak tanggal ……. dengan masa efektif
berlaku pada tanggal ………..
2.0 Definisi dan Pengertian

2.1 Implementasi; merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi
tahapan Investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja
penilaian (SPI 104).
2.2 Laporan Penilaian; merupakan suatu dokumen yang mencantumkan instruksi
penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini
Ekspose Draf Petunjuk Teknis Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306) 1
nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang dilakukan
dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi penting yang digunakan
dalam analisis (SPI 105).
2.3 Lingkup Penugasan; merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan
penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian (SPI
103).
2.4 Nilai Penggantian Wajar; adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan
kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan memperhatikan
unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan
hak atas Properti dimaksud (SPI 102 – 3.10).
Nilai Penggantian Wajar (NPW) diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian
sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012.
NPW dapat dihasilkan dari kombinasi kerugian fisik dan kerugian non fisik atas suatu
objek penilaian. Kombinasi ini dapat digambarkan sebagai penjumlahan indikasi Nilai
Pasar atas kerugian fisik ditambah indikasi nilai atas kerugian non fisik (lihat diagram,
lampiran 1).
2.5 Nilai Pasar; didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari
hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli
yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan
tanpa paksaan (SPI 101 – 3.1).
2.6 Nilai Khusus; adalah sejumlah uang yang mencerminkan atribut tertentu dari aset yang
hanya berlaku bagi pembeli khusus dan bukan pasar secara keseluruhan (SPI 102 –
3.4)
2.7 Pemanfatan tertinggi dan terbaik (Higest and Best Use) yang selanjutnya disebut HBU,
didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset,
yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara
hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset
tersebut (KPUP -12.1).
2.8 Pendekatan Pasar; pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis
atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui
proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (objek penilaian)
dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi
maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual
beli.
2.9 Pendekatan Pendapatan; pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya
yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui
proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (umumnya pendapatan
bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi
nilai. Proses ini dapat menggunakan metode kapitalisasi langsung atau metode Arus
Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow/DCF), atau keduanya.
2.10 Pendekatan Biaya; menetapkan nilai properti dengan mengestimasi biaya perolehan
tanah dan biaya pengganti pengembangan baru (sesuatu yang dibangun) di atasnya
dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi properti lama dengan
penggunaan yang sama, tanpa mempertimbangkan antara lain biaya akibat
penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur. Untuk properti yang lebih tua,
pendekatan biaya memperhitungkan estimasi depresiasi termasuk penyusutan fisik dan
keusangan lainnya (fungsional dan eksternal). Biaya konstruksi dan depresiasi
seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi
sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.
2.11 Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti
kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (UU No. 2/2012, Pasal 1
Butir 2).
2.12 Penilaian untuk keperluan ganti kerugian meliputi:
1. Ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman
dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah.
2. Ganti kerugian non fisik (immaterial) terdiri dari penggantian terhadap kerugian
pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam bentuk uang
(premium), serta kerugian lainnya yang dapat dihitung meliputi biaya transaksi,
bunga (kompensasi masa tunggu), kerugian sisa tanah, dan jenis kerugian lainnya
yang dinyatakan dan disepakati oleh pemberi tugas dalam Lingkup Penugasan.
Objek Pengadaan Tanah yang dimaksud diatas diartikan sama dengan istilah Properti
atau Properti Pertanahan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 306 tahun
2013.
2.13 Pengertian atas Asosiasi Profesi Penilai pada Juknis ini adalah Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI) sebagaimana yang tercantum dalam bagian Pendahuluan
SPI 2015.
3.0 Lingkup Penugasan (merujuk kepada SPI 103-5.3)

3.1 Penugasan penilaian pada tahap awal dimulai dengan memahami Lingkup Penugasan
sesuai dengan tujuan penilaian yang akan dilaksanakan. Persyaratan dari Lingkup
Penugasan sebagai mana dimaksud oleh SPI 103 – 5.3 harus digunakan Penilai
secara konsisten, dimana sistematika dan isinya dijelaskan sebagai berikut:
Hal Referensi Penjelasan

SPI 103
Status Penilai 5.3.1.1 Sebuah pernyataan yang menyatakan apakah :
a) Identitas Penilai sebagai individu atau
instansi/Kantor Jasa Penilai Publik;
b) Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian
objektif dan tidak memihak;
c) Penilai tidak mempunyai atau mempunyai
potensi benturan kepentingan dengan subyek
dan atau objek penilaian;
d) Penilai harus memiliki kompetensi untuk
melakukan penilaian. Jika Penilai memerlukan
bantuan tenaga ahli atau Tenaga Penilai
lainnya, maka sifat bantuan dan sejauh mana
pekerjaan dilakukan akan disepakati dan
diungkapkan dalam Lingkup Penugasan.
Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli
SPI 103
dan/atau Penilai lain dalam kaitannya
penugasan penilaian untuk tujuan sebagaimana
diatur oleh SPI, maka sifat bantuan dan sejauh
mana pekerjaan dilakukan, disampaikan dalam
laporan. Contoh pernyataan yang dapat
dinyatakan adalah, ”Seluruh Penilai, ahli dan
staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu
kesatuan tim penugasan di bawah kordinator
Penilai berizin atau penanggung jawab laporan
penilaian”
Bila terdapat ketentuan lain sebagaimana yang

disebutkan pada hurup a), b) dan c), sepanjang
dibenarkan berdasarkan ketentuan dan peraturan
perundang-undangan, maka Penilai harus
menyatakannya dalam Lingkup Penugasan.
Pemberi Tugas 5.3.1.2 Bila tidak dinyatakan lain oleh Ketentuan dan
dan Pengguna Perundang-undangan yang berlaku, maka Pemberi
Laporan tugas dan Pengguna Laporan adalah Lembaga
Pertanahan (UU No. 2 tahun 2012).
Pemberi tugas dan pengguna laporan dapat
berbeda sepanjang diperlukan dan dibenarkan oleh
peraturan yang berlaku. Dalam hal penilaian
dilakukan untuk tujuan pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum bukan
ditujukan kepada Lembaga Pertanahan (misalnya
tanah untuk skala kecil), maka ketentuan
sebagaimana yang dimaksud dalam KEPI dan SPI
harus diberlakukan, dan nama Pemberi Tugas dan
Pengguna Laporan harus diungkapkan secara jelas
serta dilengkapi dengan alamat resmi.
Maksud dan 5.3.1.3 Maksud dan Tujuan Penilaian adalah untuk
Tujuan Penilaian memberikan opini Nilai Penggantian Wajar (NPW)
yang akan digunakan untuk tujuan pengadaaan
tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
Penilai dapat melengkapi tujuan penilaian tersebut
dengan menyebutkan spesifik pekerjaannya,
sehingga dapat memberikan informasi yang lebih
jelas.
Untuk kepentingan tertentu termasuk objek
pengadaan tanah skala kecil sebagaimana
dimaksud dalam peraturan dan perundang-
undangan yang berlaku, selain NPW, dapat
digunakan opsi nilai lain seperti Nilai Pasar atau
Nilai Khusus. Ketentuan ini dapat dilihat pada poin
3.2.
SPI 103
Objek penilaian 5.3.1.4 Penilai harus mendapatkan informasi secara jelas
dari Pemberi Tugas mengenai objek penilaian yang
akan dinilai.
Objek penilaian yang dicantumkan dalam Lingkup
Penugasan harus berdasarkan kepada Daftar
Nominatif dan peta bidang hasil inventarisasi dan
identifikasi yang dilakukan Lembaga Pertanahan
atau institusi lainnya sepanjang relevan dan diakui
secara benar.
Penilai akan melaksanakan penilaian sesuai dengan
rincian objek penilaian tersebut. Penilai harus
mengklarifikasi dan membatasi dirinya untuk tidak
melakukan pekerjaan selain yang diatur oleh
Lingkup Penugasan.
Dalam hal terjadi perubahan, pengurangan,
penambahan atas objek penilaian di luar dari yang
ditentukan/daftar nominatif, maka perubahan
tersebut dapat diperhitungkan Penilai dengan
persetujuan pemberi tugas dengan merivisi Lingkup
Penugasan atau membuat berita acara pesetujuan.
Bentuk 5.3.1.5 Bukti penguasaan dan/atau kepemilikan properti
kepemilikan harus dinyatakan sesuai dengan informasi dari
Lembaga Pertanahan sebagaimana yang diatur
dalam ketentuan dan perundang-undangan yang
berlaku. Informasi tentang penguasaan dan/atau
kepemilikan terdapat dalam Daftar Nominatif
berdasarkan hasil inventarisasi dan identifikasi yang
dilakukan Lembaga Pertanahan.
Dasar Nilai 5.3.1.6 Berdasarkan SPI 102 - 3.10 dan SPI 306 – 5.2
dasar nilai yang digunakan adalah Nilai
Penggantian Wajar. Dasar Nilai ini harus
didefinisikan sesuai dengan SPI.
Bila dianggap perlu, penjelasan tentang definisi
dasar nilai yang digunakan dapat dilengkapi
dengan penjelasan sepanjang merujuk kepada SPI
306.
Tanggal 5.3.1.7 Tanggal penilaian harus bersamaan dengan tanggal
penilaian penetapan lokasi yang dilakukan oleh Gubernur
atau pihak resmi lainnya berdasarkan ketentuan
yang berlaku.
Mata uang yang 5.3.1.8 Hasil penilaian harus dinyatakan dalam mata uang
digunakan Rupiah.
Tingkat 5.3,1.9 Penilai harus mengungkapkan bahwa investigasi
kedalaman yang dilakukan dibatasi hal-hal sebagai berikut :
SPI 103
investigasi
a. Data dan informasi menyangkut fisik dan legal
atas objek penilaian diperoleh dari hasil
inventarisasi dan identifikasi yang dilakukan oleh
Lembaga Pertanahan selaku pihak yang memiliki
wewenang dalam pengadaan tanah sesuai
peraturan dan ketentuan yang berlaku;
b. Penilai harus memastikan sampai sejauhmana
investigasi dapat dilaksanakan dan perlu
menyaratkan pemberi tugas dan/atau pemilik
objek penilaian:
• Untuk memberikan surat tugas atau
persetujuan inspeksi; dan
• Menandatangani berita acara inspeksi yang
mengikat perjanjian kerja atau Lingkup
Penugasan
c. Verififikasi yang dilakukan Penilai terhadap
keseluruhan atau bagian dari objek penilaian,
merupakan bagian dari keperluan dan
kepentingan pelaksanaan penilaian;
d. Pelaksanaan penilaian dibatasi penyelesaiannya
dalam masa 30 (tiga puluh) hari kerja
sebagaimana diatur oleh peraturan dan
perundangan yang berlaku;
e. Bila ditemukan adanya batasan tingkat
kedalaman investigasi, maka inspeksi akan
dilakukan secara sampling.
f. Penilai harus mengungkapkan apabila penilaian
dilaksanakan tanpa informasi yang biasanya
tersedia dalam pelaksanaan penilaian.
Sifat dan sumber 5.3.1.10 Data dan informasi lain yang dianggap dapat
informasi yang dipercaya dalam mendukung pelaksanaan penilaian
dapat dalam juknis ini dapat bersumber dari :
diandalkan
• Pemerintah Daerah sebagai instansi rujukan data
dan informasi terkait dengan peraturan daerah
• Lembaga Pertanahan sebagai instansi pemberi
tugas dan pengguna laporan sebagai sumber
rujukan data, informasi dan hal-hal terkait
kepada pertanahan
• Bank Indonesia sebagai rujukan kurs bila ada
• Badan Pusat Statistik (BPS)
• Bank Pemerintah sebagai sumber suku bunga
masa tunggu
SPI 103
Konfirmasi 5.3.1.11 Pernyataan bahwa pekerjaan penilaian dilakukan
bahwa penilaian berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan
dilakukan Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang berlaku.
berdasarkan
KEPI dan SPI
Laporan 5.3.2 Laporan penilaian yang akan disampaikan adalah
Penilaian laporan terinci (lengkap) dalam bahasa Indonesia.
Jumlah dan kelengkapan dokumen laporan penilaian
disesuaikan dengan kesepakatan Pemberi Tugas dan
seharusnya dicantumkan pada Lingkup Penugasan.
Persyaratan atas 5.3.3 Harus dinyatakan secara jelas kepada pemberi
Persetujuan untuk tugas pada saat penugasan diterima, bahwa
Publikasi persetujuan Penilai harus didapatkan atas setiap
publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari
laporan, atau referensi yang dipublikasikan.
Lingkup Penugasan harus memuat persyaratan
mengenai hal tersebut.
Batasan atau 5.3.4 Penilai dapat mencantumkan klausul bahwa Penilai
pengecualian tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga,
atas tanggung selama tidak menyimpang dari peraturan dan hukum
jawab kepada yang berlaku.
pihak selain
pemberi tugas
Persyaratan 5.3.5 Penilai harus mensyaratkan adanya pernyataan
adanya tertulis berupa surat representasi dari pemberi tugas
pernyataan mengenai kebenaran dan sifat informasi yang
tertulis berupa diberikan oleh pemberi tugas (lampiran 7).
surat representasi
Asumsi dan 5.3.6 Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas apabila
asumsi khusus terdapat ketidak pastian informasi berkaitan
karakteristik fisik, legal atau ekonomi dari properti,
atau mengenai kondisi eksternal properti seperti
kondisi pasar atau tren atau integritas data yang
digunakan dalam analisis.
Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang
terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan
mengenai keterbatasan tersebut.
Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan dan
dijelaskan (bila ada).
Biaya Jasa 5.3.7 Biaya jasa Penilaian diperhitungkan dengan merujuk
Penilaian kepada standar fee/biaya yang dibuat Asosiasi
Profesi Penilai
Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud di atas harus dituangkan menjadi bagian
dari kontrak atau perjanjian pekerjaan diantara Penilai dan Pemberi Tugas. Khusus
untuk penilaian yang objeknya masuk kategori skala kecil (< 5 hektar), ketentuan
yang berlaku diatur pada 3.2.
3.2 Pemilihan dasar nilai sebagaimana yang dimaksud pada 5.3.1.3 sekurang-kurangnya
harus memenuhi prosedur:
No Faktor Tanah Skala Kecil (< 5 hektar)

Tanah Skala Besar
Perbedaan Tidak Terikat Lokasi Terikat Lokasi Tertentu
(>5 hektar)
Tertentu
Nilai Pengganti Nilai Pasar NPW atau Nilai Khusus
Wajar (NPW)
Untuk kepentingan • Untuk kepentingan • Untuk kepentingan
pengadaan tanah pengadaan tanah yang pengadaan tanah yang
1 Dasar Nilai berdasarkan UUPT dilakukan secara langsung dilakukan secara langsung
• Kriteri lebih lanjut atas pengguna khusus
diuraikan terpisah (poin • Kriteri lebih lanjut
3.3) diuraikan terpisah (poin
3.3)
2 Kepentingan Nilai bagi pemilik Berdasarkan pandangan Nilai bagi pembeli khusus
penilaian untuk kepentingan pasar terbuka, karena untuk kepentingan khusus,
umum dibenarkan transaksi dan dibenarkan transaksi
langsung langsung
3 Prinsip HBU HBU HBU untuk NPW
penilaian
4 Pemberi tugas Instansi yang Instansi yang memerlukan Instansi yang memerlukan
& Pengguna memerlukan Tanah tanah tanah
laporan & BPN
5 Objek Sesuai UUPT sesuai skala kecil tidak mengikuti • skala kecil tidak mengikuti
penilaian Penetapan Lokasi tahapan pelaksanaan tahapan pelaksanaan
dan penetapan sesuai UUPT, digunakan sesuai UUPT, digunakan
oleh BPN berdasarkan petunjuk berdasarkan petunjuk
pemberi tugas pemberi tugas
• dalam hal objek
pengadaan tanah terdiri
dari beberapa bidang
yang dihuni sejumlah
pemilik/penghuni,
sehingga perlu penetapan
lokasi dari pihak
berwenang.
6 Tanggal bersamaan dengan tidak diatur dapat tidak diatur dapat
penilaian tanggal penetapan bersamaan dengan bersamaan dengan
lokasi inspeksi inspeksi
7 Kondisi fisik diperhitungkan diperhitungkan setara Nilai diperhitungkan secara
setara Nilai Pasar Pasar khusus
8 Kerugian non diperhitungkan tidak diperhitungkan hanya mempertimbangkan
fisik sebagai kepentingan pembeli
kompensasi khusus untuk penggunaan
khusus
9 Jangka waktu 30 hari kerja tidak ditentukan tidak ditentukan
pelaksanaan
10 Basis asumsi Dokumen Jual beli langsung Jual beli langsung untuk
Perencanaan/Studi berdasarkan pasar kepentingan khusus yang
Kelayakan disertai dokumen
pendukung atau referensi
yang kredibel
11 Batasan Merujuk kepada Merujuk kepada peraturan Merujuk kepada peraturan
UUPT dan dan ketentuan yang dan ketentuan yang
peraturan berlaku dimana karena berlaku dimana karena
No Faktor Tanah Skala Kecil (< 5 hektar)
Tanah Skala Besar
Perbedaan Tidak Terikat Lokasi Terikat Lokasi Tertentu
(>5 hektar)
Tertentu
pelaksanaannya objek penilaian masuk objek penilaian masuk
kategori skala kecil, maka kategori skala kecil, maka
dikecualikan dari UUPT dikecualikan dari UUPT
3.3 Pemilihan dasar nilai dalam pemenuhan prosedur pada poin 3.2 di atas sekurang-
kurangnya harus memenuhi kriteria:
Lingkup
NPW NP NK
Penugasan
Pengadaan Opsi Pemilihan Dasar Nilai
Tanah Skala • Objek penilaian • Objek penilaian • Pengadaan tanah
Kecil Bagi dapat terikat atau terdiri bidang bersifat stategis dan
Pembangunan tidak dalam suatu tunggal atau tidak bisa saja diperlukan
Untuk wilayah tertentu. termasuk objek yang dengan segera.
Kepentingan • Objek penilaian kompleks, tidak • Kebutuhan tanah untuk
Umum (kurang memiliki jumlah memiliki potensi kepentingan umum
dari 5 hektar) bidang yang relatif masalah atau pemilik terikat kepada suatu
banyak, penggunaan tanah berkeinginan lokasi tertentu karena
yang beragam untuk menjual. tipe bangunan/proyek
dan/atau masuk ke • Lokasi objek yang ingin dibangun
permukiman atau penilaian tidak bersifat khusus.
sejenis. terikat pada lokasi • Objek penilaian terdiri
• Contoh, objek tertentu, hanya dari bidang tunggal
pengadaan tanah sebagai salah satu atau lebih dari satu
telah berdiri opsi yang menjadi bidang, bisa termasuk
permukiman, dihuni pilihan instansi yang objek yang kompleks,
oleh sejumlah memerlukan tanah. memiliki potensi
keluarga dan dapat • Contoh, instansi yang masalah dan/atau
juga wilayah memerlukan tanah pemilik tanah tidak
dimaksud beraneka ingin membangunan berkeinginan untuk
ragam penggunaan. kantor atau fasilitas menjual.
Untuk dapat kesehatan pada • Dalam pemenuhan
memenuhi suatu wilayah. Namun dasar nilai, Penilai
kepentingan pemilik pemilihan lokasi harus dapat
tanah maka tanah dapat terdiri memastikan data,
diperlukan besaran beberap opsi, tidak dokumen teknis atau
ganti kerugian yang hanya pada suatu referensi pendukung
dapat memenuhi lokasi tertentu. atas objek
kepentingan pemilik pengadaan tanah.
agar dapat pindah • Contoh, Instansi yang
ke lokasi lain dengan memerlukan tanah
kebutuhan yang berencana
mencukupi. membangun fasilitas
transmisi (radar) untuk
kepentingan Bandara.
Pemilihan lokasi tanah
secara teknis
ditentukan pada
kordinat tertentu
sesuai dengan studi
kelayakan yang resmi.
Opsi pemilihan lokasi
tanah telah ditentukan.
Lingkup
NPW NP NK
Penugasan
Bila calon tanah yang
ingin diambil dimiliki
pihak ketiga, maka
diperlukan solusi
pengadaan tanah
agar tanah dimaksud
dapat diperoleh dan
pemilik tanah
mendapatkan
penggantian yang
wajar dan adil.
4.0 Implementasi (merujuk kepada SPI 104)

4.1 Investigasi
Investigasi yang dilakukan dalam tugas penilaian harus didasarkan kepada tujuan
penilaian sesuai dengan Lingkup Penugasan yang diatur dalam perjanjian tugas dan
sesuai dengan Dasar Nilai yang akan dilaporkan. Hal-hal yang perlu diperhatikan
dalam prosedur Investigasi ini antara lain:
4.1.1 Proses pengumpulan data yang cukup dapat dilakukan dengan cara inspeksi,
penelaahan, penghitungan dan analisis yang dilakukan dengan cara yang
benar. Penilai harus menentukan batasan, sejauh mana data yang dibutuhkan
adalah cukup untuk tujuan penilaian.
4.1.2 Sebelum inspeksi dilakukan, Penilai harus memperoleh data awal, dapat berupa
daftar aset yang menjadi objek penilaian. Dalam pelaksanaan inspeksi, Penilai
harus membuat berita acara inspeksi yang ditandatangani oleh Penilai dan
Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek penilaian. Berita acara sekurang-
kurangnya berisikan ringkasan hasil inspeksi yang telah dilakukan. Dalam hal
Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek penilaian tidak bersedia
menandatangani berita acara inspeksi, maka Penilai tidak meneruskan
penugasan dimaksud atau penugasan dihentikan.
4.1.3 Apabila setelah dilakukan Investigasi ternyata dijumpai hal-hal yang tidak
sesuai dengan apa yang diatur dalam Lingkup Penugasan yang telah
disepakati; seperti data dari pemberi tugas maupun pihak lain tidak sesuai
atau tidak memadai yang akan mengakibatkan hasil penilaian tidak dapat
diyakini dan dipercaya (credible), maka Lingkup Penugasan harus disesuaikan
dan didiskusikan kepada pemberi tugas. Perubahan atau penyesuaian
terhadap adanya perbedaan data dan informasi, harus dinyatakan dalam
berita acara yang disetujui oleh pemberi tugas.
4.1.4 Penilai harus mempertimbangkan apakah Semua pendekatan, teknik dan

prosedur dalam mengukur Nilai Pasar, jika dapat diterapkan dan
penerapannya dilakukan secara tepat dan benar, akan menghasilkan Nilai
Pasar apabila didasarkan pada kriteria yang berdasarkan pasar informasi
yang diperoleh dapat dipercaya atau diandalkan, tanpa mempengaruhi
kredibilitas hasil penilaian. Pertimbangan tersebut dapat dilakukan dengan
melakukan review, jika memiliki keraguan atas kredibilitas atau keandalannya,
maka informasi tersebut agar tidak digunakan. Hal-hal yang perlu
dipertimbangkan Penilai dalam mereview data dan informasi yang ada,
seperti:
a) Materialitas informasi terhadap kesimpulan nilai;
b) Kompetensi dari pihak ketiga;
c) Indepedensi pihak ketiga terhadap objek penilaian atau pengguna
penilaian;
d) Sejauh mana informasi tersebut termasuk ke domain publik.
4.1.5 Objek penilaian dalam penugasan ini diperhitungkan berdasarkan besarnya
kerugian yang akan terkena kepada properti bersangkutan. Kerugian dimaksud
terdiri dari kerugian fisik dan kerugian non fisik. Kebutuhan data masukan
penilaian dalam menentukan besaran kerugian harus menjadi pertimbangan
dan kehati-hatian Penilai, dimana penggunaan dan prosedurnya dapat merujuk
kepada butir 4.1.4 di atas.
4.2 Pendekatan Penilaian

Pendekatan dan metode penilaian yang sesuai untuk digunakan tergantung kepada
pertimbangan seperti, dasar nilai dan tujuan penilaian, tersedianya informasi dan
data, serta metode yang diterapkan oleh para pelaku dalam pasar yang relevan.
4.2.1 Tujuan penilaian seperti yang dimaksud oleh SPI 306 dan Juknis ini adalah untuk
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, dimana objek
penilaian dimaksud akan diganti rugi mencakup kerugian fisik dan kerugian non
fisik.
4.2.2 Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi :
1) Tanah; dengan peruntukan seperti pertanian, permukiman, industri atau
komersial
2) Ruang atas tanah dan bawah tanah; (lihat Hak Guna Ruang Atas Tanah
meliputi hak atas permukaan bumi tempat pondasi bangunan dan hak untuk
menguasai ruang udara seluas bangunan tersebut serta hak kepemilikan
bangunan, dan Hak Guna Ruang Bawah Tanah meliputi hak atas
permukaan bumi yang merupakan pintu masuk/keluar tubuh bumi dan hak
membangun dan memakai ruang dalam tubuh bumi, serta hak milik atas
bangunan yang berbentuk ruang dalam tubuh bumi)
3) Bangunan; dapat terdiri bangunan residensial, industri, komersil
4) Tanaman; dapat terdiri dari tanaman semusim, hortikultura atau tanaman
keras/tahunan
5) Benda yang berkaitan dengan tanah; seperti utilitas dan sarana pelengkap
bangunan.
4.2.3 Objek penilaian dalam penentuan kerugian non fisik meliputi :
1) Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan
diberikan premium serta diukur dalam bentuk uang berdasarkan ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku. Penggantian ini dapat
meliputi hal-hal yang berkaitan dengan:
a. adanya potensi kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk
alih profesi.
b. kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian tidak berwujud yang
dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan sebagai
tempat tinggal dari pemilik.
c. hal-hal yang belum diatur (bentuk kerugian) pada butir a dan b di atas
seharusnya ditentukan berdasarkan kesepakatan para pihak yang terkait
secara wajar.
2) Biaya transaksi, dapat meliputi biaya perpindahan, pengosongan dan pajak
sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3) Kompensasi masa tunggu, yaitu sejumlah dana yang diperhitungkan sebagai
pengganti adanya perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan
perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian.
4) Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan
sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan
sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian atas
keseluruhan bidang tanahnya.
5) Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat
pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar dapat
berfungsi sebagaimana mestinya.
4.2.4 Penerapan pendekatan dan metode penilaian untuk menghitung kerugian fisik
atas objek penilaian, sebagai berikut:
Objek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan
Tanah P P - HBU
Tanah & Bangunan P P P HBU
Bangunan & SPL - P P -
Tanah & Tanaman P P P HBU
Tanaman P P P -
Personal Properti P - P -
yang melekat ke
tanah/bangunan
Tanah Tanah kosong Tanah kawasan yang - HBU

memiliki potensi
komersial
Tanah & Bangunan Dihitung sebagai satu Properti komersial Indikasi Nilai Pasar HBU
kesatuan dengan seperti, perkantoran, tanah dalam keadaan
menggunakan data hotel dan sebagainya kosong ditambah Biaya
yang sejenis dan Pengganti Baru (RCN)
sebanding bangunan yang
disesuaikan dengan
penyusutan
Bangunan & SPL - - RCN dengan terdapat

penyesuaian kondisi pengecualian
atau depresiasi (4.2.7.2 -
C.2).c)
Tanah & Tanaman Dihitung sebagai satu Digunakan pada Indikasi Nilai Pasar HBU
kesatuan dengan tanaman yang tanah dalam keadaan
menggunakan data menghasilkan secara kosong ditambah RCN
yang sejenis dan komersial seperti, tanaman yang
sebanding, seperti kelapa sawit, karet, disesuaikan dengan
kelapa sawit dan jagung, tanaman penyusutan
sebagainya hortikultura, dan
sebagainya
Tanaman Dihitung sebagai Digunakan pada RCN tanaman belum -

tegakan tanaman tanaman (tanpa tanah) menghasilkan yang
menggunakan data yang menghasilkan disesuaikan dengan
yang sejenis dan secara komersial penyusutan
sebanding, seperti seperti kopi, jagung,
pohon mangga, durian tanaman hortikultura
dan sebagainya dan sebagainya
Personal Properti yang Dihitung menggunakan RCN personal properti -

melekat ke data yang sejenis dan yang disesuaikan
tanah/bangunan sebanding, seperti dengan penyusutan
instalasi pipa, instalasi
listrik, elevator dan
sebagainya
Penjelasan • Data-data yang • Data-data ekonomi • Data dan informasi

digunakan merupakan yang digunakan yang digunakan
data pasar yang merupakan data pasar adalah data pasar
sejenis dan sebanding. yang sejenis dan yang relevan dan
sebanding. wajar.
Gunakan jumlah data
yang cukup dan hindari • Gunakan tingkat • Biaya Pengganti Baru
penggunaan data kapitalisasi dan/atau (RCN) atas bangunan
yang bias dan kurang tingkat diskonto yang dapat menggunakan
relevan sesuai dan relevan Biaya dan Teknis
Bangunan yang
Pertimbangkan umur
dikeluarkan Asosiasi
ekonomis, masa
Profesi Penilai atau
proyeksi sesuai
dari sumber pasar
karateristik masing- yang dipercaya
masing properti
• Umur ekonomis
bangunan dan properti
lainnya dapat
menggunakan
informasi dari Asosiasi
Profesi Penilai atau
sumber informasi
lainnya yang handal.
• Pengukuran kondisi
properti dapat
menggunakan SPI 362
• Penyesuaian kondisi
properti dapat
menggunakan
penyusutan fisik.
Kemunduran fungsi
dapat digunakan untuk
bangunan terpotong
yang HBU nya sudah
berubah (bila ada),
sesuai dengan
kesepakatan yang
disetujui.
4.2.5 Penerapan pendekatan penilaian dalam konteks Nilai Pasar sangat terkait
kepada pertimbangan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU). Pertimbangan
HBU dapat dilihat dari kondisi tanah dalam keadaan kosong (as vacant) atau
tanah dalam kondisi telah dikembangkan (as improved). Dalam analisisnya,
Penilai harus mempertimbangkan kriteria yang meliputi:
• Secara hukum diizinkan;
• Secara fisik dimungkinkan;
• Secara finansial menguntungkan;
• Menghasilkan nilai tertinggi (produktifitas maksimum) dari properti.
4.2.6 Penerapan penggantian kerugian non fisik atas atas objek penilaian, sebagai
berikut:
Objek Penilaian Premium Transaksi Bunga Masa Keterangan

Tunggu
Tanah - P P Biaya pindah dan solatium

tidak diperhitungkan
Tanah & Bangunan P P P Solatium hanya untuk

bangunan rumah tinggal
Bangunan & SPL P P P Solatium hanya untuk

bangunan rumah tinggal
Tanah & Tanaman - P P Solatium dan biaya pindah

Tanaman - P P Solatium dan biaya pindah

Personal Properti yang - - P Solatium, biaya PPAT dan

melekat ke Pajak tidak diperhitungkan
tanah/bangunan
Kerugian lain P P Solatium, biaya pindah tidak

diperhitungkan
(Ilustrasi terlampir)
4.2.7 Penerapan penghitungan kerugian non fisik diatur sebagai berikut:

4.2.7.1 Seluruh aspek yang diperhitungkan sebagai bagian dari potensi
kerugian non fisik harus didasarkan instruksi penugasan dari Pemberi
Tugas. Bila Penilai tidak menerima atau ragu atas adanya instruksi
tersebut, maka Penilai dapat melakukan konfirmasi tertulis atau
membuat kesepakatan dalam suatu berita acara diantara Penilai
dengan Pemberi Tugas.
4.2.7.2 Penghitungan besaran kerugian non fisik harus memperhatikan
kesesuaian dan kewajaran pembebanan biaya secara ekonomi yang
proporsional. Hal-hal yang perlu diperhatikan:
A. Penerapan kerugian kehilangan pekerjaan atau bisnis termasuk
alih profesi berdasarkan:
a) Kegiatan usaha atau bisnis yang dilakukan:
1. permanen; seperti tempat jualan, warung, rumah makan atau
sejenisnya;
2. pribadi atau profesi: seperti penjahit pakaian, pertukangan,
ahli potong rambut atau sejenis lainnya.
b) Keharusan pemilik usaha atau pekerja pindah ke tempat lain:
• Untuk kategori butir a).1, kerugian non fisik dapat dihitung
berdasarkan potensi pendapatan usaha (pendapatan bersih
ditambah dengan kewajiban beban biaya usaha yang perlu
ditanggung selama perpindahan, seperti biaya karyawan
tetap) Bila tidak diatur lain, lamanya kehilangan potensi
usaha tersebut dapat dipertimbangkan selama rata-rata 3
bulan.
• Untuk kategori butir a).2, kerugian non fisik dapat dihitung
didasarkan potensi penghasilan dari pekerja/profesi pada
bulan terakhir, yang diperkirakan akan hilang selama
kepindahan/mencari tempat baru. Bila tidak diatur lain,
lamanya kehilangan potensi usaha tersebut dapat
dipertimbangkan selama rata-rata 6 bulan.
B. Penerapan kerugian emosional (solatium) diatur sebagai berikut :

a) Solatium merupakan kompensasi yang diberikan kepada
pemilik rumah tinggal atas kerugian non-finansial dikarenakan
harus pindah, akibat adanya pengambil alihan tanah untuk
kepentingan umum.
b) Besaran solatium dalam bentuk persentase dari indikasi Nilai

Pasar rumah tinggal (tanah dan bangunan) sebagaimana diatur
dalam juknis ini dengan diketahui pemberi tugas.
c) Dalam menilai jumlah kompensasi kerugian, kondisi yang

relevan harus diperhitungkan, termasuk:
• kepentingan pemilik atas rumah yang dimiliki berhubungan
dengan pemberian kompensasi yang wajar;
• jangka waktu pemilik telah memiliki dan/atau menempati
rumah sepanjang disepakati para pihak yang terkait; dan
• ketidak nyamanan pemilik karena keharusan pindah rumah
(bila ditempati sendiri).
d) Kriteria penghitungan solatium dapat dilakukan dengan
memperhatikan:
• kriteria lama masa tinggal dan/atau fungsi bangunan rumah
sebagai sarana hunian;
• luas tapak tanah yang wajar;
• potensi HBU.
Kriteria Solatium RT-1 RT-2

5% dari 5% dari
Masa Tinggal < 3 tahun
Nilai kerugian fisik Nilai kerugian fisik
Masa Tinggal 4-9 tahun 10% 10%
Masa Tinggal >30 tahun 30% 30%
Dasar Perhitungan • indikasi Nilai Pasar Rumah • indikasi Nilai Pasar Rumah
Tinggal (tanah dan TInggal (tanah dan
bangunan) dengan luas bangunan) dengan luas
tanah yang seimbang, tanah yang berlebih,
peruntukan lokasi peruntukan lokasi
permukiman maupun non permukiman maupun non
permukiman memenuhi permukiman memenuhi
HBU HBU
• Indikasi Nilai Pasar tanah

berlebih tidak
diperhitungkan
Keterangan asumsi:
RT-1 rumah tinggal dengan luas tanah yang seimbang

(antara tapak tanah dan tapak bangunan), dengan
peruntukan lokasi permukiman atau telah berkembang
menjadi peruntukan lain;
RT-2 rumah tinggal dengan luas tanah yang berlebih
(memiliki luas tanah melebihi batas untuk rumah
tinggal), dengan peruntukan lokasi permukiman atau
telah berkembang menjadi peruntukan lain;
(Ilustrasi perhitungan lihat lampiran 3)
C. Penerapan kerugian non fisik lainnya diatur sebagai berikut:

1) Bila tidak dinyatakan berbeda maka biaya transaksi dapat
meliputi biaya perpindahan dan pengosongan, pajak/BPHTB
dan biaya PPAT. Pengenaan beban kerugian tersebut:
a. Biaya perpindahan dan pengosongan dikenakan secara

proporsional terhadap nilai kerugian fisik dari rumah
tinggal, tempat usaha dan industri yang dihuni/digunakan.
Tanah kosong dan tanaman tidak diperhitungkan.
b. Beban pajak/BPHTB dan biaya PPAT dikenakan secara

proporsional terhadap nilai kerugian fisik dari tanah dan
bangunan (al. rumah tinggal, tempat usaha, industri,
perkebunan). Untuk personal properti, seperti mesin dan
peralatan tidak diperhitungkan. Beban pajak tersebut
diasumsikan sebagai potensi biaya yang akan timbul pada
saat pengadaan properti baru di tempat lain. Apabila ada
beban pajak saat pengambil alihan hak properti eksisting,
dapat diperhitungan bila sesuai dengan ketentuan dan
peraturan yang berlaku atau sesuai instruksi pemberi tugas.
c. Beban perpindahan atau pengosongan dapat

diperhitungkan dalam penilaian untuk objek pengadaan
tanah meliputi tanah kas desa, tanah wakaf dan sejenis
lainnya. Objek penilaian tersebut umumnya tidak dapat
diganti dengan uang, namun harus diganti dengan objek
sejenis atau direlokasi ke tempat yang setara. Penilai dapat
mempertimbangkan keperluan beban biaya perpindahan
secara wajar, meliputi keperluan pencarian tanah pengganti
dan beban administrasi lainnya. Permintaan terhadap
kepentingan ini harus diungkapkan di Lingkup Penugasan
atau dilengkapi dengan berita acara yang mengikat
penugasan penilaian.
2) Kompensasi masa tunggu diperhitungkan karena adanya

tenggang waktu antara tanggal penilaian (tanggal penetapan
lokasi) dengan tanggal pembayaran ganti kerugian. Dalam
memperhitungkan kompensasi atas masa tunggu, Penilai dapat
memberi tambahan biaya dengan ketentuan sebagai berikut :
a. sebesar suku bunga deposito dari bank pemerintah untuk

masa tunggu kurang dari 6 (enam) bulan atas indikasi NPW
sebelum masa tunggu meliputi kerugian fisik ditambah
dengan kerugian non fisik (premium mencakup solatium,
beban transaksi, dan kerugian lainnya bila ada). Lamanya
masa tunggu sesuai dengan rencana jadwal pembayaran
ganti kerugian atau dapat berkisar 3-6 bulan;
b. dalam hal pelaksanaan penilaian yang dilakukan telah

melewati 6 (enam) bulan dari tanggal penetapan lokasi,
maka besaran beban kerugian masa tunggu diambil sebesar
selisih indikasi Nilai Pasar fisik tanah pada saat tanggal
pelaksanaan penilaian terhadap tanggal penilaan sesuai
penetapan lokasi. Selanjutnya, hasil selisih tersebut menjadi
penambah dalam penetapan indikasi NPW untuk posisi
tanggal penilaian pada penetapan lokasi. Untuk menentukan
NPW yang sebenarnya, estimasi masa tunggu setelah
tanggal pelaksanaan penilaian hingga rencana masa
pembayaran, dapat ditambahkan sebagaimana yang
disebutkan pada bagian C butir 2).a. di atas (Ilustrasi lihat
lampiran 2.3).
3) Pada hal tertentu, penilaian untuk keperluan pengadaan tanah

bagi pembangunan untuk kepentingan umum, yang
menyebabkan penerapan besaran depresiasi pada
pendekatan biaya untuk bangunan rumah tinggal dianggap
belum dapat memenuhi unsur besaran ganti kerugian yang
layak dan adil. Hal ini dengan pertimbangkan khusus bahwa
pemilik tanah dan bangunan rumah tinggal tidak mendapatkan
ganti kerugian yang mencukupi untuk membangun kembali
rumah tinggalnya di tempat lain.
a) Untuk memenuhi unsur kelayakan dan keadilan tersebut

maka jumlah beban depresiasi yang diperoleh dari
perhitungan kerugian fisik bangunan dapat dikonversi
menjadi premium pada kerugian non fisik. Premium dimaksud
selanjutnya dapat disebut “premium kerugian non fisik atas
beban depresiasi” yang besarnya adalah sebesar beban
depresiasi.
b) Pengenaan premium ini hanya bisa diterapkan sepanjang
terdapat alasan tertulis yang melandasinya, dan
dicantumkan dalam Lingkup Penugasan. Alasan dimaksud
dapat berupa ketentuan dan peraturan yang berlaku atau
dokumen perencanaan atau daftar nominatif atau dokumen
yang sah lainnya yang diberikan instansi yang memerlukan
tanah.
4) Kerugian non fisik lainnya yang dapat diperhitungkan oleh

Penilai akibat pengadaan tanah untuk kepentingan umum,
antara lain:
a) kerugian sisa tanah, dimana sisa tanah tidak lagi dapat

difungsikan sesuai dengan peruntukannya dan terjadi
penurunan nilai.
b) kerusakan fisik pada bangunan yang terpotong dan
membutuhkan biaya perbaikan untuk dapat berfungsi
kembali.
Penggantian sisa tanah dihitung menggunakan perbandingan
data pasar dengan asumsi luas bidang tanah sesuai dengan
sebelum terpotong. Sedangkan penggantian kerusakan
bangunan yang terpotong dihitung dengan pendekatan biaya
untuk memperoleh besar biaya perbaikan.
4.2.8 Terdapat kondisi dimana pemilik tanah untuk rumah tinggal, juga memliki :
a) tapak tanah yang tidak diusahakan;
b) tapak tanah yang diusahakan, seperti untuk lahan pertanian yang
menghasilkan bagi pemilik.
Untuk kondisi di atas, Penilai dapat mengikuti pedoman sebagai berikut :
4.2.8.1 Tapak tanah yang tidak diusahakan, dinilai sebagai tanah kosong
dengan memperhitungkan HBU pada tanggal penilaian.
4.2.8.2 Tapak tanah yang diusahakan sebagai lahan pertanian
diperhitungkan sebagai berikut:
(1) tanaman keras/tanaman tahunan yang dibudidayakan secara
komersial dapat dinilai sebagai satu kesatuan usaha perkebunan
yang terdiri dari tanah, tanaman dan sarana pendukung lainnya
(sebagai real properti) untuk satu periode siklus tanam;
(2) tanah dengan tanaman semusim yang dibudidayakan secara

individu, tetapi HBU atas tanah dalam keadaan kosong (tanpa
lahan pertanian) telah berkembang, maka tanah dapat dinilai
terpisah sebagai tanah kosong dengan HBU sesuai tanggal
penilaian, ditambah dengan nilai kini dari tanaman dengan
asumsi diproyeksikan untuk satu periode siklus tanam atau tidak
melebihi 1 (satu) tahun;
Contoh, tanaman semusim seperti padi dapat dihitung
menggunakan metode perbandingan data pasar atau teknik
penyisaan tanaman dengan asumsi diproyeksikan untuk satu
periode siklus tanam atau selama-lamanya 1 (satu) tahun.
(3) tanah dengan tanaman semusim yang dibudidayakan secara
individu, tetapi HBU atas tanah dalam keadaan kosong (tanpa
lahan pertanian) tetap sebagai lahan pertanian atau
penggunaan sesuai dengan peruntukan pada tanggal penilaian,
maka tanah dapat dinilai terpisah sebagai tanah kosong dengan
HBU sesuai dengan penggunaannya, ditambah dengan nilai kini
dari tanaman dengan asumsi diproyeksikan lebih dari satu
periode siklus tanam atau selama-lamanya 2 (dua) tahun;
Contoh, tanaman semusim seperti padi dapat dihitung

menggunakan metode perbandingan data pasar atau teknik
penyisaan tanaman dengan asumsi diproyeksikan lebih dari satu
periode siklus tanam atau atau selama-lamanya 2 (dua) tahun.
(4) dalam hal dijumpai kondisi di luar butir (2) dan (3) di atas, maka
kompensasi penggantian dapat dihitung berdasarkan data yang
relevan dan wajar, dengan menyampaikan sumber dan
alasannya.
4.2.9 Dalam hal objek pengadaan tanah berhubungan dengan hak ulayat atau tanah
yang dikuasai sekelompok masyarakat adat yang memiliki hubungan historis
terhadap tanah yang dimiliki/dikuasai, Penilai dapat mempertimbangkan
kompensasi kerugian ekonomi (premium) berdasarkan dokumen perencanaan
yang ada atau berdasarkan kajian dari pendapat ahli atas bentuk
penggantian secara wajar yang dapat diberikan. Ketentuan ini harus
diungkapkan di Lingkup Penugasan atau dilengkapi dengan berita acara yang
mengikat penugasan penilaian.
4.2.10 Seluruh penggunaan asumsi dalam menghitung satuan biaya kerugian fisik atau
kerugian non fisik harus dilakukan secara wajar dengan rujukan antara lain
dari:
• Bersumber kewajaran yang ada di pasar;
• Studi kelayakan yang telah disetujui pada tahap perencanaan;
• Kajian dari pendapat ahli;

• Ketentuan dan peraturan yang berlaku (apakah di tingkat pusat maupun
daerah).
Contoh satu, salah satu kerugian fisik yang menjadi objek penilaian adalah
tegakan tanaman seperti durian dan tanaman sejenis lainnya, dimana asumsi
harga satuan yang akan digunakan dalam menghitung indikasi kerugian atas
tanaman tersebut dapat berasal dari harga satuan berdasarkan ketentuan
pemerintah setempat.
Contoh dua, terdapat kemungkinan penilaian untuk pengadaan tanah
melibatkan kerugian non fisik berupa potensi kerugian sosial atau adat istiadat
pada suatu wilayah tertentu. Menghadapi masalah ini, Penilai tidak pada posisi
yang kompeten bisa memberikan pendapat atas kerugian dimaksud. Namun
Penilai dapat menggunakan sumber dari pendapat ahli yang profesional untuk
dijadikan dasar mengukur potensi kerugian terkait. Dalam hal Penilai tidak bisa
mengukurnya dalam bentuk uang, karena kerugian yang ditemukan seperti ini
dapat saja tidak dalam bentuk uang (diganti dengan upacara adat), namun
Penilai dapat memberikan saran dan rekomandasi.
Untuk menentukan asumsi, Penilai dapat membuat kesepakatan awal dengan
pemberi tugas yang dituangkan dalam Lingkup Penugasan atau berita acara
tersendiri terkait biaya satuan dalam penghitungan kerugian fisik atau kerugian
non fisik di atas.
4.3 Kertas Kerja Penilaian
a. Kertas kerja penilaian harus disimpan untuk jangka waktu yang wajar
sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku, apakah dalam
bentuk hardcopy atau softcopy.
b. Kertas kerja penilaian mencakup semua dokumen utama termasuk dokumen

investigasi dan analisis yang digunakan untuk memperoleh kesimpulan
akhir, serta salinan dari setiap draft atau laporan akhir yang diberikan
kepada pemberi tugas.
5.0 Pelaporan Penilaian (merujuk kepada SPI 105-5.1)

Penugasan penilaian pada tahap akhir akan memberikan hasil dalam bentuk laporan
penilaian. Uraian berikut ini merupakan penjelasan Pelaporan Penilaian yang merujuk
kepada Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud oleh SPI yang harus digunakan Penilai
secara konsisten.

SPI 105
Status Penilai 5.1.1 Bila tidak ditentukan lain, maka status Penilai dalam
kepentingan penugasan ini adalah Penilai independen
dan profesional sebagaimana yang dimaksud oleh
peraturan dan ketentuan yang berlaku (UU No. 2/2012).
Penilai harus mencantumkan statusnya berikut dengan
KJPP atau institusinya.
Laporan penilaian ini wajib mencatumkan tanda tangan
Penilai yang bertanggung jawab sesuai dengan
pengaturan dalam KEPI dan SPI.
Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli dan/atau
Penilai lainnya dalam kaitannya penugasan penilaian
untuk pengadaan tanah sebagaimana diatur oleh SPI,
maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan
dilakukan, disampaikan dalam laporan.
Pemberi Tugas 5.1.2 Laporan harus ditujukan kepada Pemberi Tugas dalam hal
dan Pengguna ini adalah Lembaga Pertanahan atau pihak terkait
Laporan lainnya sesuai Lingkup Penugasan. Pencantuman nama
Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus jelas dan
dilengkapi alamatnya.
Maksud dan 5.1.3 Maksud dan Tujuan penilaian harus dinyatakan secara
Tujuan Penilaian jelas.
SPI 105
Tujuan penilaian adalah alasan Pemberi Tugas
membutuhkan penilaian, misalnya untuk tujuan pengadaan
tanah bagi kepentingan umum.
Maksud penilaian adalah memberikan dasar penilaian
sesuai dengan tujuan penilaian dalam hal ini adalah opini
Nilai Penggantian Wajar.
Bila tidak dinyatakan lain maka kalimat lengkap yang
dapat dikutip adalah sebagai berikut; ”memberikan opini
Nilai Penggantian Wajar yang akan digunakan untuk
tujuan pengadaaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum”.
Objek penilaian 5.1.4 Penilaian pengadaan tanah dapat dipahami sebagai
penilaian atas objek properti yang dilihat secara individu
atau bidang per bidang. Maka objek penilaian dimaksud
dibuat dalam daftar yang mengidentifikasikan setiap unit
properti dari objek penilaian, meliputi deskripsi fisik dan
lokasi.
Apabila mencakup penilaian terpisah untuk objek fisik dan
objek non fisik lainnya, maka penjelasan atas objek
dimaksud harus diidentifikasikan sebagaimana disepakati
dan disetujui dengan Pemberi Tugas.
Secara umum, objek penilaian dapat diistilahkan sebagai
“properti” sebagaimana dimaksud pada SPI 306 tahun
2013.
Bentuk 5.1.5 Kepentingan hak kepemilikan atau penguasaan dari
kepemilikan properti harus dinyatakan sesuai informasi dari Lembaga
Pertanahan, sebagaimana yang diatur dalam peraturan
dan perundangan yang berlaku.
Penilai harus membedakan kepemilikan properti yang
dinilai apakah merupakan hak pemilik, penguasaan,
peminjaman, penggarapan dan sebagainya
sebagaimana yang diinformasikan Lembaga Pertanahan.
Dasar Nilai 5.1.6 Tujuan penilaian akan menentukan dasar nilai yang
digunakan. Dasar nilai harus dinyatakan dan
didefinisikan secara lengkap di dalam laporan penilaian.
Berdasarkan SPI 102 - 3.10 dan SPI 306 – 5.2 dasar
nilai yang digunakan adalah Nilai Penggantian Wajar.
Tanggal 5.1.7 Tanggal penilaian harus dinyatakan di dalam laporan
penilaian sebagaimana dimaksud dalam LIngkup Penugasan dan
merupakan tanggal pada saat nilai diberlakukan,
dimana seluruh parameter dan asumsi penilaian diambil
pada tanggal tersebut.
Tanggal penilaian untuk kepentingan pengadaan tanah
SPI 105
sebagaimana diatur oleh peraturan dan perundangan
yang berlaku didasarkan kepada tanggal penetapan
lokasi yang dilakukan oleh Gubernur atau pihak resmi
lainnya berdasarkan ketentuan yang berlaku.
Penting bagi Penilai untuk memberikan pemahaman
kepada Pemberi Tugas dan Pengguna laporan bahwa
nilai properti dapat berubah dalam satuan waktu,
sehingga nilai yang berlaku pada suatu tanggal tertentu
mungkin tidak berlaku pada tanggal yang lain.
Mata uang yang 5.1.8 Hasil penilaian yang dinyatakan harus dalam mata uang
digunakan Rupiah, sesuai dengan yang disebutkan pada Lingkup
Penugasan.
Tingkat 5.1.9 Investigasi yang dilakukan meliputi inspeksi, penelaahan,
kedalaman penghitungan dan analisis yang bertujuan untuk
investigasi menghasilkan kesimpulan penilaian yang dapat
dipercaya. Untuk itu, pelaksanaan investigasi sepanjang
tidak diatur lain dapat dilakukan secara lengkap.
Beberapa hal terkait dengan investigasi yang perlu
diketahui adalah :
• Data dan informasi menyangkut fisik dan legal dari
objek penilaian diperoleh dari hasil inventarisasi dan
identifikasi yang dilakukan oleh Lembaga Pertanahan
selaku pihak yang memiliki wewenang dalam
penyediaannya sesuai peraturan dan ketentuan yang
berlaku;
• Verififikasi yang dilakukan Penilai terhadap
keseluruhan dan/atau bagian dari objek penilaian,
merupakan bagian dari keperluan dan kepentingan
pelaksanaan penilaian;
• Pelaksanaan penilaian dibatasi penyelesaiannya
dalam masa 30 (tiga puluh) hari kerja sebagaimana
diatur oleh peraturan dan perundangan yang
berlaku.
Penilai harus mengungkapkan apabila penilaian
dilaksanakan tanpa informasi yang biasanya tersedia
dalam pelaksanaan penilaian.
Penilai harus mengindikasikan di dalam laporan jika
dibutuhkan verifikasi untuk informasi atau asumsi yang
mendasari penilaian, atau apabila informasi penting tidak
disediakan.
Sifat dan 5.1.10 Sebagaimana yang diatur pada tingkat kedalaman
sumber informasi investigasi, seluruh informasi yang digunakan tanpa perlu
yang dapat diverifikasi dapat terdiri dari data yang diberikan oleh
diandalkan pemberi tugas yang berhubungan dengan pengadaan
SPI 105
tanah. Data dimaksud bersumber dari hasil inventarisasi
dan identifikasi oleh pihak Lembaga Pertanahan.
Data dan informasi lain yang dianggap dapat dipercaya
bersumber dari :
• Bank Indonesia
• Badan Pusat Statistik (BPS)
• Bank Pemerintah
Asumsi dan 5.1.11 Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas.
asumsi khusus
Asumsi khusus dibuat apabila terdapat ketidak pastian
informasi yang antara lain berkaitan dengan karakteristik
fisik, legal dan ekonomi dari properti, serta kondisi
eksternal properti seperti kondisi/tren pasar atau
integritas data yang digunakan dalam analisis.
Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang
terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan
mengenai keterbatasan.
Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan dan
dijelaskan.
Asumsi lain yang relevan untuk tujuan penilaian
pengadaan tanah dapat diungkapkan Penilai. Contoh,
terkait perbedaan waktu antara tanggal penilaian
dengan tanggal pembayaran ganti kerugian, sepanjang
relevan dan signifikan, Penilai dapat mengungkapkan
masa berlakunya penggunaan laporan penilaian,
meskipun telah diperhitungkan kompensasi masa tunggu.
Pendekatan 5.1.12 Pendekatan penilaian yang digunakan dan alasan
Penilaian pemilihannya pada proses implementasi, harus
diungkapkan secara jelas di dalam laporan penilaian.
Pengutipan istilah dan rujukan penggunaannya mengikuti
sebagaimana diatur oleh SPI dan teori yang relevan.
Kesimpulan 5.1.13 Hasil penilaian dapat disusun per objek penilaian, dengan
Penilaian masing-masing dicantumkan jumlah nominal dalam mata
uang rupiah.
Kesimpulan penilaian ditampilkan secara jelas, mudah
dimengerti dan tidak menimbulkan kesalahpahaman.
Persetujuan 5.1.14 Apabila terdapat kebutuhan akan pernyataan untuk
publikasi dipublikasikan, hal ini harus dituangkan dalam dokumen
terpisah yang dapat merupakan lampiran dari laporan
penilaian (Consent Letter).
Limitasi pengungkapan penilaian berdasarkan informasi
atau instruksi yang terbatas seharusnya dimasukkan.
SPI 105
Keterbukaan informasi seharusnya dapat dilihat dari
kesepakatan yang tercantum dalam Lingkup Penugasan.
Konfirmasi 5.1.15 Sesuai dengan ketentuan yang berlaku Penilai wajib
bahwa penilaian tunduk kepada KEPI dan SPI.
dilakukan
Setiap penugasan dan pelaporan penilaian sebagaimana
berdasarkan
dimaksud oleh SPI 306 wajib dapat dikonfirmasi bahwa
kepada KEPI
penilaian dimaksud dilakukan berdasarkan kepada KEPI
dan SPI
dan SPI.
Diskripsi uraian 5.1.16 Uraian properti didiskripsikan secara jelas dalam
properti mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan.
Tinjauan pasar 5.1.16 Penilai harus memberikan gambaran mengenai tingkat
permintaan/penawaran, tren harga dan indikator pasar
lainnya untuk memberikan gambaran pasar dari properti
yang dinilai.
Lembar Pernyataan Penilai harus mencantumkan nama
Pernyataan 5.1.17
semua Penilai dan tenaga ahli yang terlibat (termasuk
Penilai
penanggung jawab laporan), nomor izin Penilai Publik
(Compliance
(bagi Penilai Publik), nomor keanggotaan asosiasi (bagi
Statement)
semua tim Penilai), kualifikasi profesional (bagi tenaga
ahli) dan jabatan dalam penugasan (termasuk tim dari
konsorsium bila ada).
Pernyataan Penilai dapat merujuk kepada SPI 105
dan/atau petunjuk teknis ini (Lampiran 5).
Kondisi dan 5.1.18 Menyatakan ada batasan dalam penyampaian
Syarat kesimpulan penilaian.
Pembatas
Petunjuk teknis ini memberikan acuan rujukan yang dapat
dijadikan dasar kutipan dalam menentukan Kondisi dan
Syarat Pembatas (Lampiran 6).
Nama, 5.1.19 Lembar Surat Pengantar perlu mencantumkan nama
kualifikasi penanggung jawab laporan, nomor izin Penilai Publik dan
profesional dan jabatannya.
tanda tangan Lembar surat pengantar harus ditandatangani oleh
Penilai penanggung jawab laporan (Penilai Publik) dan lembar
Pernyataan Penilai harus ditandatangani oleh semua
Penilai dan tenaga ahli yang terlibat (termasuk
penanggung jawab laporan), yang merupakan bukti
personal yang mengindikasikan keaslian penilaian yang
dilaksanakan dan bersifat sebagai pernyataan tanggung
jawab atas isi, analisis dan kesimpulan penilaian.
Tanda tangan dimaksud berupa tulisan tangan (tanda
tangan basah).
Rujukan sistematika dan isi laporan penilaian dapat dilihat pada lampiran 4.
*******
LAMPIRAN
Lampiran 1 : Komponen Dasar Pembentukan Dasar Nilai Penggantian Wajar
Lampiran 2 :
2.1. Ilustrasi Penghitungan NPW atas Rumah Tinggal Biasa (masa tinggal 8 tahun)
a.1 Indikasi Nilai Pasar Rumah Tinggal (Tanah dan Bangunan) Rp 100,000,000
a.2 Kerugian Non Fisik
● Solatium 10% x Rp 100.000.000 Rp 10,000,000
● Transaksi 8% x Rp 100.000.000 Rp 8,000,000
◦ Asumsi Biaya Pindah 1.5%
◦ Asumsi Biaya Pajak 5%
◦ Asumsi Biaya PPAT 1.5%
● Beban Masa Tunggu (6 bulan) @ 6% pa. Rp 3,540,000
◦ 3% x Rp 118.000.000
Sub Total Kerugian Non Fisik Rp 21,540,000
Nilai Penggantian Wajar Rp 121,540,000
2.2. Ilustrasi Penghitungan NPW atas Properti dan Tempat Usaha
a.1 Indikasi Nilai Pasar Rumah Tinggal (Tanah dan Bangunan) Rp 100,000,000
a.2 Kerugian Non Fisik
● Kehilangan Pendapatan Usaha Rp 15,000,000
Rp 5 juta per bulan, selama 3 bulan
● Transaksi 8% x Rp 100.000.000 Rp 8,000,000
◦ Asumsi Biaya Pindah 2%
◦ Asumsi Biaya Pajak 5%
◦ Asumsi Biaya PPAT 1%
● Beban Masa Tunggu (6 bulan) @ 6% pa. Rp 3,690,000
◦ 3% x Rp 123.000.000
Sub Total Kerugian Non Fisik Rp 26,690,000
Nilai Penggantian Wajar Rp 126,690,000
2.3. Ilustrasi Penghitungan NPW atas Rumah Tinggal Biasa

(Pelaksanaan penilaian lebih dari 6 bulan setelah penetapan lokasi/tanggal penilaian)
Rp. Rp.
a.1 Indikasi,Nilai,Pasar,Rumah,Tinggal,(Tanah,dan,Bangunan) ,,,,,100,000,000
a.2 Kerugian,non,fisik
@,Solatium,10%,x,Rp.,100.000 ,,,,,10,000,000
@,Transaksi,8%,x,Rp.,100.000 ,,,,,,,8,000,000
,,,asumsi,biaya,pindah,1,5%
,,,asumsi,pajak,5%
,,,asumsi,biaya,PPAT,1,5%
@,Beban,masa,tunggu,: ,
,,,Indikasi,NP,(pada,tanggal,pelaksanaan,penilaian),Rp.,110,juta
,,,Selisih,nilai,(Rp.,110,juta,@,Rp.,100,juta) ,,,,,10,000,000
,,,Masa,tunggu,(6,bulan),@6%,pa ,,,,,,,3,840,000
,,,(3%,x,Rp.,128.000.000)
Sub,total,kerugian,non,fisik ,,,,,,,31,840,000
Nilai%Penggantian%Wajar %%%%%131,840,000
2.4. Ilustrasi Penghitungan NPWP pada Rumah Tinggal Biasa
(Premium Kerugian Non Fisik atas Beban Depresiasi)
1 Kerugian fisik :
Indikasi Nilai Pasar Rumah Tinggal 120,000,000

- Indikasi Nilai Pasar Tanah 56,000,000 -
- Indikasi Nilai Bangunan 60,000,000
2 Kerugian non fisik :
a. Kerugian Usaha 0% - -
b. Solatium 30% 120,000,000 36,000,000
c. Transaksi:
- Asumsi biaya pindah 1.5% 120,000,000 1,800,000
- Asumsi beban BPHTB 5.0% 120,000,000 6,000,000
- Asumsi beban PPAT 1.5% 120,000,000 1,800,000
d. Premium atas beban depresiasi* 56,000,000
- Indikasi RCN Bangunan 120,000,000
- Indikasi Nilai Bangunan 64,000,000
Sub Total a+b+c 101,600,000
3 Sub Total 1+2 221,600,000

4 Beban masa tunggu (6% pa) 3 0.50% 221,600,000 3,324,000
Nilai Penggantian Wajar (NPW) 224,924,000
*) Hanya untuk perlakuan khusus sesuai dokumen perencanaan atau permintaan
Lampiran 3 :
3.1. Ilustrasi Perhitungan untuk RT-1a

Objek&Ganti&Rugi Rumah&Tinggal&terdiri&dari&tanah&dan&bangunan
Luas&tanah 120 m2 Masa&tunggu&6&bulan&(3%)
Luas&bangunan 72 m2 &
HBU eksisting&(rumah&tinggal)
Nilai3Penggantian3Wajar
3Alternatif3 Fisik Non3Fisik
No NP NPW
Solatium Indikasi3Nilai3Pasar Premium
Transaksi Bunga Sisa3Tanah Lainnya
Tanah Bangunan Premium* Solatium
Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
a 5% &&&&&&&&108,000 &&&&&125,701 &&&&&&&&&&36,000 &&&&&&&&&&&&72,000 0 &&&&&&&&&&&&&&5,400 &&&&&&&&&&8,640 &&&&&&&&&&3,661 &&&&&&&&&&&&&&&&&6 &&&&&&&&&&&&&&6
b 10% &&&&&&&&108,000 &&&&&131,263 &&&&&&&&&&36,000 &&&&&&&&&&&&72,000 0 &&&&&&&&&&&&10,800 &&&&&&&&&&8,640 &&&&&&&&&&3,823 &&&&&&&&&&&&&&&&&6 &&&&&&&&&&&&&&6
c 15% &&&&&&&&108,000 &&&&&136,825 &&&&&&&&&&36,000 &&&&&&&&&&&&72,000 0 &&&&&&&&&&&&16,200 &&&&&&&&&&8,640 &&&&&&&&&&3,985 &&&&&&&&&&&&&&&&&6 &&&&&&&&&&&&&&6
d 20% &&&&&&&&108,000 &&&&&142,387 &&&&&&&&&&36,000 &&&&&&&&&&&&72,000 0 &&&&&&&&&&&&21,600 &&&&&&&&&&8,640 &&&&&&&&&&4,147 &&&&&&&&&&&&&&&&&6 &&&&&&&&&&&&&&6
c 30% &&&&&&&&108,000 &&&&&153,511 &&&&&&&&&&36,000 &&&&&&&&&&&&72,000 0 &&&&&&&&&&&&32,400 &&&&&&&&&&8,640 &&&&&&&&&&4,471 &&&&&&&&&&&&&&&&&6 &&&&&&&&&&&&&&6
Asumsi&:
6 *)&kehilangan&bisnis/pekerjaan/alih&profesi 6 Asumsi&beban&transaksi&diambil&8%&dari&NP
6 Solatium&(baris&8&=&(5+6)&x&2)
3.2. Ilustrasi Perhitungan untuk RT-1b

Objek*Ganti*Rugi Rumah*Tinggal*terdiri*dari*tanah*dan*bangunan*(dengan*tanah*berlebih)
Luas*tanah 600 m2 Luas*tanah*efektif*utk*RT*(asumsi*60%) 120 m2 tanah*bersisa 480 m2
Luas*bangunan 72 m2 Masa*tunggu*6*bulan*(3%) * * * *
HBU eksisting*(rumah*tinggal)
Nilai%Penggantian%Wajar
%Alternatif% Fisik Non%Fisik
No NP NPW
Solatium Indikasi%Nilai%Pasar Premium
Transaksi Bunga Sisa%Tanah Lainnya
Tanah%Berlebih Tanah%RT Bangunan Premium* Solatium
Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
a 5% ********252,000 *****283,662 ********144,000 ************36,000 ********72,000 **********************> **********5,400 ********18,000 *********8,262 **************> ***************>
b 10% ********252,000 *****289,224 ********144,000 ************36,000 ********72,000 **********************> ********10,800 ********18,000 *********8,424 **************> ***************>
c 15% ********252,000 *****294,786 ********144,000 ************36,000 ********72,000 **********************> ********16,200 ********18,000 *********8,586 **************> ***************>
d 20% ********252,000 *****300,348 ********144,000 ************36,000 ********72,000 **********************> ********21,600 ********18,000 *********8,748 **************> ***************>
c 30% ********252,000 *****311,472 ********144,000 ************36,000 ********72,000 **********************> ********32,400 ********18,000 *********9,072 **************> ***************>
Asumsi*:
> *)*kehilangan*bisnis/pekerjaan/alih*profesi > Asumsi*beban*transaksi*diambil*8%*dari*NP
> Solatium*(baris*9*=*(6+7)*x*2)
3.3. Ilustrasi Perhitungan untuk RT-2a
Objek&Ganti&Rugi Rumah&Tinggal&terdiri&dari&tanah&dan&bangunan
Luas&tanah 120 m2 Masa&tunggu&6&bulan&(3%)
Luas&bangunan 72 m2 &
HBU alternatif&(industri) &
Nilai3Penggantian3Wajar
3Alternatif3 Fisik Non3Fisik
No NP NPW
Solatium Indikasi3Nilai3Pasar Premium
Transaksi Bunga Sisa3Tanah Lainnya
Tanah Bangunan** Premium* Solatium
Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000 Rp.&1.000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
a 5% &&&&&&&&120,000 &&&&&139,668 &&&&&&&&120,000 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&B 0 &&&&&&&&&&&&&&6,000 &&&&&&&&&&9,600 &&&&&&&&&&4,068 &&&&&&&&&&&&&&&&&B &&&&&&&&&&&&&&B
b 10% &&&&&&&&120,000 &&&&&145,848 &&&&&&&&120,000 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&B 0 &&&&&&&&&&&&12,000 &&&&&&&&&&9,600 &&&&&&&&&&4,248 &&&&&&&&&&&&&&&&&B &&&&&&&&&&&&&&B
c 15% &&&&&&&&120,000 &&&&&152,028 &&&&&&&&120,000 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&B 0 &&&&&&&&&&&&18,000 &&&&&&&&&&9,600 &&&&&&&&&&4,428 &&&&&&&&&&&&&&&&&B &&&&&&&&&&&&&&B
d 20% &&&&&&&&120,000 &&&&&158,208 &&&&&&&&120,000 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&B 0 &&&&&&&&&&&&24,000 &&&&&&&&&&9,600 &&&&&&&&&&4,608 &&&&&&&&&&&&&&&&&B &&&&&&&&&&&&&&B
c 30% &&&&&&&&120,000 &&&&&170,568 &&&&&&&&120,000 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&B 0 &&&&&&&&&&&&36,000 &&&&&&&&&&9,600 &&&&&&&&&&4,968 &&&&&&&&&&&&&&&&&B &&&&&&&&&&&&&&B
Asumsi&:
B *)&kehilangan&bisnis/pekerjaan/alih&profesi B Asumsi&beban&transaksi&diambil&8%&dari&NP
B **)&penyusutan&fisik&100%&disebabkan&HBU&industri B Solatium&(baris&8&=&(5+6)&x&2)
3.3. Ilustrasi Perhitungan untuk RT-2b
Objek*Ganti*Rugi Rumah*Tinggal*terdiri*dari*tanah*dan*bangunan*(dengan*tanah*berlebih)
Luas*tanah 600 m2 Luas*tanah*efektif*utk*RT*(asumsi*60%) 120 m2 tanah*bersisa 480 m2
Luas*bangunan 72 m2 Masa*tunggu*6*bulan*(3%)
HBU alternatif*(industri)
Nilai%Penggantian%Wajar
%Alternatif% Fisik Non%Fisik
No NP NPW
Solatium Indikasi%Nilai%Pasar Premium
Transaksi Bunga Sisa%Tanah Lainnya
Tanah%Berlebih Tanah%RT Bangunan** Premium* Solatium
Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000 Rp.*1.000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
a 5% ********600,000 *****666,204 ********480,000 *********120,000 ******************D **********************D **********6,000 ********40,800 *******19,404 **************D ***************D
b 10% ********600,000 *****672,384 ********480,000 *********120,000 ******************D **********************D ********12,000 ********40,800 *******19,584 **************D ***************D
c 15% ********600,000 *****678,564 ********480,000 *********120,000 ******************D **********************D ********18,000 ********40,800 *******19,764 **************D ***************D
d 20% ********600,000 *****684,744 ********480,000 *********120,000 ******************D **********************D ********24,000 ********40,800 *******19,944 **************D ***************D
c 30% ********600,000 *****697,104 ********480,000 *********120,000 ******************D **********************D ********36,000 ********40,800 *******20,304 **************D ***************D
Asumsi*:
D *)*kehilangan*bisnis/pekerjaan/alih*profesi
D **)*penyusutan*fisik*100%*disebabkan*HBU*industri D Asumsi*beban*transaksi*diambil*8%*dari*NP
D Asumsi*beban*transaksi*diambil*8%*dari*NP D Solatium*(baris*9*=*(6+7)*x*2)
Lampiran 4 :
Sistematika dan Isi Laporan Penilaian (bentuk penomoran tidak terikat)
Sistematika Laporan Gambaran Isi

Bagian I - Pendahuluan i. Halaman Judul (cover)
i. Halaman Judul Halaman judul memuat nama pekerjaan, nama Pemberi
ii. Surat Pengantar Tugas dan nama kantor dan alamat Penilai.
iii. Daftar Isi
iv. Pernyataan Penilai ii. Surat Pengantar
v. Ringkasan Penilaian Surat Pengantar secara formal menghantar laporan
Penilaian kepada Pemberi Tugas dan merupakan bagian
tak terpisahkan dari Laporan Penilaian. Surat Pengantar
dimaksudkan sebagai catatan permanen yang
mengidentifikasikan Penilai dan Pengguna Laporan. Surat
ini seharusnya ditulis dalam format surat formal yang layak
dan seringkas mungkin serta dapat meliputi elemen sebagai
berikut:
• Tanggal surat adalah tanggal laporan penilaian
diterbitkan
• Nama pekerjaan dan alamatnya dalam deskripsi ringkas
• Dasar penugasan merujuk kepada perjanjian
kerja/kontrak berikut dengan amandemen/adendumnya
(bila ada)
• Deskripsi ringkas bahwa Penilai telah melakukan
investigasi atas properti yang diperlukan
• Referensi bahwa surat tersebut diiikuti oleh laporan
Penilaian dan identifikasi jenis Penilaian dan format
laporan
• Dasar penilaian yang digunakan di dalam laporan dan
definisinya
• Tanda tangan Penilai Publik sebagai penanggung jawab
Laporan
iii. Daftar Isi

Menyatakan pembagian utama dari laporan diikuti dengan
sub-bagiannya
iv. Pernyataan Penilai

Lembar Pernyataan Penilai penempatannya adalah setelah
Surat Pengantar, dengan mencantumkan tanda tangan
Penilai dan tanggalnya (lihat pada lampiran 5).
Pernyataan Penilai ini penting karena menjelaskan posisi
Penilai, sehingga melindungi baik integritas Penilai maupun
validitas penilaian.
v. Ringkasan Penilaian
Apabila laporan penilaian panjang dan kompleks,
ringkasan dari hal utama dan kesimpulan penting di dalam
penilaian menjadi berguna. Ringkasan ini sering disebut
juga sebagai Ringkasan Eksekutif (Executive Summary) yang
akan memudahkan pengguna laporan dan memungkinkan
Penilai untuk memberi penekanan kepada hal-hal utama
yang dipertimbangkan dalam mencapai opini nilai final.
Berikut adalah pedoman isi dari Ringkasan Penilaian

(Eksekutif) :
• Identifikasi ringkas dari properti (lokasi, fisik dan legal)
• Tanggal penilaian dan tanggal inspeksi, tanggal laporan
• Asumsi khusus (bila ada)
• Deskripsi properti secara ringkas dan informasi relevan
lainnya
• Kesimpulan nilai (dapat dirinci sesuai kebutuhan)
Bagian II – Definisi dan Lingkup Penugasan merupakan penjelasan atas
Definisi & Lingkup sejauhmana suatu pekerjaan penilaian berikut pelaporannya
Penugasan telah dilakukan oleh Penilai. Definisi dan Lingkup Penugasan
i. Status Penilai dimaksud diuraikan sebagaimana yang diatur pada SPI 105-
ii. Pemberi Tugas dan 5.1.1 s/d 5.1.12 dan 5.1.15 (secara bersamaan dapat dibaca
Pengguna Laporan pada bagian ke-3 juknis ini) sebagai berikut :
iii. Maksud dan Tujuan
Penilaian
iv. Objek Penilaian i. Status Penilai
v. Hak Kepemilikan Penilai harus mencatumkan statusnya berikut dengan KJPP
vi. Dasar Nilai atau institusinya. Prosedur lengkap dapat dilihat pada
vii. Tanggal Penilaian uraian tentang Laporan Penilaian Untuk Tujuan Pengadaan
viii. Penggunaan Mata Uang Tanah pada juknis ini (bagian 5).
ix. Tingkat Kedalaman
Investigasi
ii. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
x. Sifat dan sumber
informasi Laporan ditujukan kepada Pemberi Tugas yang bersamaan
xi. Asumsi Umum dan Khusus sebagai pengguna laporan, yaitu pihak yang memberikan
xii. Pendekatan Penilaian penugasan kepada Penilai. Pemberi Tugas dapat berupa
xiii. Standar Penilaian individu atau entitas atau sekelompok orang secara
bersama-sama. Apabila berupa entitas, harus disertai
dengan nama individu yang berhak mewakili. Secara umum
pemberi tugas dan pengguna laporan adalah Lembaga
Pertanahan.
iii. Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dan Tujuan Penilaian harus dijelaskan sehingga
Pengguna Laporan memahami konteks dilakukannya
penilaian.
iv. Objek Penilaian

Dapat disusun secara informatif dimana minimal terdapat
informasi tentang jenis properti, lokasi dan volume (ukuran
dan jumlah).
Objek penilaian dimaksud harus didasarkan data dan/atau

Daftar Nominatif yang diberikan oleh Pemberi Tugas (bila
ada perubahan lakukan penyesuaian pada Laporan
Penilaian dan pada Lingkup Penugasan).
v. Hak Kepemilikan
• Rincian dokumen kepemilikan yang merujuk kepada
Daftar Nominatif yang dikeluarkan oleh Lembaga
Pertanahan
• Sifat hubungan kepemilikan atas properti.
vi. Dasar Nilai

(lihat penjelasan pada butir 3)
vii. Tanggal Penilaian

Bila tidak diatur berbeda, tanggal penilaian yang
digunakan harus konsisten sebagaimana yang diinstruksikan
dalam Lingkup Penugasan.
viii. Penggunaan Mata Uang

Dinyatakan sebagaimana yang disebutkan dalam LIngkup
Penugasan.
ix. Tingkat Kedalaman Investigasi

Diungkapkan berdasarkan apa yang telah diatur pada
Lingkup Penugasan. Bila ada penyesuaian dan perubahan,
Penilai harus menngungkapkan pada Laporan Penilaian.
x. Sifat dan Sumber Informasi

Dapat dirujuk sebagaimana telah diungkapkan dalam
Lingkup Penugasan.
xi. Asumsi Umum dan Khusus

Pengungkapan seluruh asumsi dan asumsi khusus selain harus
konsisten dengan apa yang tertera di dalam Lingkup
Penugasan, Penilai juga dapat menyampaikan hal-hal yang
dianggap relevan dalam Laporan Penilaian.
xii. Pendekatan Penilaian dan alasan penggunaannya

Penggunaan pendekatan penilaian yang digunakan agar
diuraikan secara lengkap, wajar dan beralasan.
xiii. Penggunaan Standar

Penilaian untuk kepentingan pada Juknis ini menggunakan
KEPI dan SPI
Bagian III – i. Tinjauan Properti sebagai Objek Penilaian

Presentasi Data Uraian umum properti sebagai objek penilaian diuraikan
i. Tinjauan Properti sebagai secara informatif. Uraian tersebut didasarkan hasil
Objek Penilaian identifikasi dan investigasi Penilai yang dapat memberikan
ii. Analisis Lingkungan gambaran secara lengkap dari properti yang dinilai.
iii. Deskripsi Tapak
iv. Deskripsi Bangunan dan ii. Analisis Lingkungan
Pengembangan lainnya Fakta berkaitan dengan kota dan lingkungan sekitarnya
v. Deskripsi Personal (Neighborhood Analysis) yang dalam anggapan Penilai
Properti berkaitan dengan masalah penilaian seharusnya
vi. Deskripsi Kerugian Non dipertimbangkan dan dilaporkan.
Fisik Analisis lingkungan dapat meliputi gambaran dari lokasi
vii. Tinjauan Pasar properti, aksesibilitas dan fasilitas yang tersedia pada
viii. Karateristik Ekonomi dan lingkungan dimana objek properti berada.
Keuangan (disesuaikan
dengan pendekatan Penilai selalu mendasari analisnya dengan data dan
pendapatan yg informasi yang mendukung pernyataan opini penilaian
digunakan) secara umum. Hal-hal yang yang berpengaruh secara
ix. Informasi relevan lainnya positif dan negatif yang dapat mempengaruhi opini nilai
(bila ada) harus disertakan dalam proses analisis dan pelaporan
penilaian.
Informasi lainnya yang perlu disampaikan, seperti

parameter pengembangan (eksisting dan batasan)
meliputi peruntukan, KLB, KDB, GSB dan batas
ketinggian bangunan.
iii. Deskripsi Tapak

• Karakteristik fisik
• Situasi dan tata letak tanah, luas tanah dan bentuk
• Kondisi tanah
• Fasilitas
• Pengembangan yang menguntungkan maupun merugikan
tapak
• Karakteristik Legal
• Peruntukan, restriksi pengembangan, kemungkinan
perubahan peruntukan
iv. Deskripsi Bangunan dan Pengembangan lainnya

Tidak hanya terbatas kepada bangunan, namun objek
penilaian lainnya seperti ruang atas tanah dan bawah
tanah dan Tanaman merupakan bagian seharusnya
diuraikan. Uraian masing-masing objek penilaian antara
lain :
• Jenis aset (untuk masing-masing bangunan, tanaman atau
lainnya)
• Spesifikasi
• Jumlah dan ukuran unit
• Fasilitas pendudukung
• Kondisi dan umur (bila ada)
• Fasilitas dan servis (listrik, gas, telpon, air bersih, drainasi)
v. Deskripsi Personal Properti

Dapat meliputi benda yang berkaitan dengan tanah,
seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan (Personal
Properti yang melekat ke tanah/bangunan),
vi. Deskripsi Kerugian Non Fisik

Uraian aset non fisik dapat meliputi:
• Kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk
alih profesi dan kerugian emosional (solatium)
• Biaya transaksi;
• Kompensasi masa tunggu (bunga); kerugian sisa tanah;
• Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang
terpotong akibat pengadaan tanah.
vii. Tinjauan Pasar

Uraian dan kajian pasar dapat meliputi:
• Pasar real estat tertentu atau submarket yang ada
• Tingkat permintaan dan trendnya (prediksi peningkatan
atau penurunan)
• Keseimbangan permintaan dan penawaran.
viii. Karakteristik Ekonomi dan Keuangan (bila ada)

• Data keuangan yang meliputi pendapatan dan
pengeluaran serta seluruh parameter yang mempengaruhi
• Pajak properti
• Asuransi properti
• CAPEX
• Kewajiban pengembangan.
ix. Informasi Relevan Lainnya

Fakta lainnya yang terjadi dan mempengaruhi analisis,
estimasi atau kesimpulan penilaian dapat dinyatakan di
dalam laporan
Bagian IV – i. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest & Best Use -
Analisis Data dan HBU)
Kesimpulan
i. Penggunaan Tertinggi Ke-4 kriteria yaitu secara legal, fisik, kelayakan keuangan
dan Terbaik dan produktifitas maksimum dibahas dalam kaitannya
ii. Nilai tanah dengan properti yang dinilai. Pola penggunaan tanah,
iii. Implementasi Penggunaan regulasi peruntukan, profitabilitas dari pengembangan
Pendekatan Penilaian yang ada atau alternatif seharusnya dibahas di dalam
iv. Rekonsiliasi dan laporan.
Kesimpulan
v. Kondisi dan Syarat Analisis dan penulisan HBU dapat disesuikan dengan
Pembatas standar teknis tentang HBU (SPI 360).
ii. Nilai Tanah

Pada bagian penilaian tanah di dalam laporan penilaian,
data pasar disajikan bersamaan dengan analisis data dan
alasan yang mengarah kepada opini nilai tanah. Faktor
yang mempengaruhi nilai tanah seharusnya disajikan dalam
cara yang jelas dan akurat.
iii. Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian

Penilai mengembangkan pendekatan yang sesuai
diterapkan dalam penugasan dan penentuan indikasi nilai.
Penerapan dari setiap pendekatan dijelaskan berikut data
faktual, analisis dan alasan yang mengarah kepada
indikasi nilai yang dinyatakan di dalam laporan. Ketiga
pendekatan penilaian yang meliputi, Pendekatan Pasar,
Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya diuraikan
secara ringkas dan jelas untuk memberikan pemahaman
kepada pengguna laporan.
iv. Rekonsiliasi dan Kesimpulan

Apabila Penilai menggunakan lebih dari satu pendekatan
penilaian maka Penilai perlu melakukan rekonsiliasi dalam
pengambilan kesimpulan hasil penilaian (nilai).
v. Kondisi dan Syarat Pembatas

Menyatakan semua adanya pembatasan yang mendasari
kesimpulan nilai (lihat lampiran …..).
Lampiran
• Deskripsi properti terinci (apabila belum dimasukkan dalam bagian presentasi data)
• Rincian hasil penilaian
• Foto
• Peta
• Informasi dan data pendukung lain yang relevan
Lampiran 5 :
Pernyataan Penilai
Setiap laporan Penilaian properti harus memuat Pernyataan Penilai (compliance statement) yang
ditandatangani dengan bentuk kurang lebih sebagai berikut:
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh asumsi
dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil
analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap
properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-pihak
lain yang memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati
sebelumnya dengan Pemberi Tugas
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau
gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang
dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan
secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud.
6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/dilaksanakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri
yang dinilai.
8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
§ Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan tanggal
Penilaian);
§ Pengumpulan data dan wawancara;
§ Analisis data;
§ Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;
§ Penulisan laporan.
9. Penilai telah/tidak melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek Penilaian (apabila lebih
dari 1 orang menandatangani pernyataan ini, harus dibuat terinci mengenai individu mana yang
melakukan inspeksi lapangan).
10. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan
inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan
Penilaian ini.
11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI yang berlaku.
Pernyataan Penilai yang ditandatangani merupakan bagian integral dari laporan Penilaian. Penilai
yang menandatangani bagian lainnya dari laporan Penilaian, termasuk surat pengantar (letter of
transmittal) juga harus menandatangani pernyataan ini.
Apabila Penilai yang menandatangani laporan bergantung kepada pekerjaan yang dilakukan oleh
Penilai/tenaga ahli lainnya yang tidak menandatangani pernyataan Penilai, maka Penilai yang
menandatangani bertanggung jawab atas keputusan untuk bergantung kepada pekerjaan mereka, dan
disyaratkan untuk memiliki alasan yang kuat untuk mempercayai kompetensi dari Penilai/tenaga ahli
lainnya tersebut.
Nama dari individu yang terlibat dalam Penilaian namun tidak menandatangani lembar Pernyataan
Penilai harus dinyatakan.
Ekspose Draf Petunjuk Teknis Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306)
36
Lampiran 6 :
Syarat Pembatas
Berikut adalah contoh dari syarat pembatas yang harus disesuaikan dengan maksud dan tujuan penilaian :
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam laporan
Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung jawab jika ternyata
informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang
dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang
ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang.
Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak
Pemberi Tugas.
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan laporan
Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan
penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang
dicantumkan pada laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi
Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang
timbul.
3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan
bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan Penilaian. Nilai
yang digunakan dalam laporan Penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang
dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
4. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak berkewajiban untuk
memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat dan
tidak dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama
lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan
terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada
asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.
5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk suatu
pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada kewajaran,
dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan
dalam masa pembangunan.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran.
Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya
pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.
7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan
visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai
hal ini.
8. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan
Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami
beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat
pembatasan-pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan
datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi dan data
yang diberikan Lembaga Petanahan selaku pemberi tugas/pengguna laporan (bila dinyatakan lain
sebutkan). Oleh karena itu, kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara
detail, melainkan data dari sertifikat & gambar bangunan yang diterima dari Pemberi Tugas.
Ekspose Draf Petunjuk Teknis Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306)
37
Lampiran 7:
Surat Representasi
Penilai harus memperoleh surat representasi dari Pemberi Tugas yang ditujukan kepada Penilai untuk
menyatakan kebenaran informasi yang diberikan. Surat representasi dimaksud diterima Penilai setelah
investigasi dilakukan atau sebelum laporan diterbitkan.
No. .......................
............., (tanggal surat)
Kepada Yth.
(sebutkan nama dan alamat KJPP/Instansi Penilai)
Up. (sebutkan nama rekan penanggung jawab laporan)
Perihal: Surat Pernyataan atas penugasan penilaian (sebutkan objek penilaian) yang berlokasi (sebutkan
alamat lokasi) milik (sebutkan nama pemilik properti)
Merujuk kepada kontrak (sebutkan nomor kontrak) tanggal (sebutkan tanggal kontrak) mengenai
perjanjian/kontrak Pekerjaan Penilaian ………. yang disebutkan di atas maka berikut adalah pernyataan
dari (sebutkan nama Pemberi Tugas) atas penugasan dimaksud, sebagai berikut :
a. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta dokumen baik dalam
bentuk asli maupun foto copy dan/atau salinan yang kami sampaikan kepada (sebutkan nama KJPP)
yang kemudian digunakan dalam analisis dalam pemberian opini nilai adalah benar-benar berasal dari
(sebutkan nama Pemberi Tugas), lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya pada tanggal
penilaian sampai dengan dikeluarkannya laporan penilaian.
b. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dan/atau yang digunakan dalam penugasan
penilaian, kami (sebutkan nama Pemberi Tugas) memberikan pembebasan tanggung jawab sepenuhnya
kepada (sebutkan nama KJPP) termasuk didalamnya anggota rekan dan seluruh staff yang ada dari
tuntutan kerugian harta, gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga) baik secara
sendiri-sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak langsung terhadap pihak
manapun juga apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan penyampaian data dan informasi apakah
yang disampaikan secara verbal dan/atau dalam bentuk asli, foto kopi, dan/atau salinan dari kami.
Demikian pernyataan ini kami buat dengan sebenarnya untuk kepentingan penilaian yang dibuat oleh
(sebutkan nama KJPP).
Hormat kami,
(nama Pemberi Tugas)
(nama lengkap dan tanda tangan dilengkapi stempel instansi/perusahaan)

(jabatan)
***********

EDSPI306danJuknisSPI306 Rev1 PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

EDSPI306danJuknisSPI306 Rev1 PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

EKSPOSE DRAF

STANDAR PENILAIAN INDONESIA 306

Dipublikasikan tanggal : 16 Maret 2018

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Pertanyaan dan Masukan

Ekspose Draf Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306 1

Ekspose Draf Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306 2

Ekspose Draf Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306 3

4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi

5.0 Penerapan Teknis

Ekspose Draf Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306 4

Ekspose Draf Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306 5

Ekspose Draf Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306 6

5.21 Pendekatan Penilaian

Objek Basis Pendekatan/

• Bangunan Biaya • Pendekatan Lihat juknis SPI

• Tanaman Pasar dan • Pendekatan Dengan metode

• Pendekatan Untuk tanaman

• Pendekatan Untuk tanaman

Ekspose Draf Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306 7

Ekspose Draf Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306 8

5.22 Penilai harus memperhatikan hal-hal berikut:

Ekspose Draf Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306 9

6.0 Persyaratan Pengungkapan

7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku

Ekspose Draf Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306 10

2.0 Definisi dan Pengertian

3.0 Lingkup Penugasan (merujuk kepada SPI 103-5.3)

Hal Referensi Penjelasan

Bila terdapat ketentuan lain sebagaimana yang

No Faktor Tanah Skala Kecil (< 5 hektar)

4.0 Implementasi (merujuk kepada SPI 104)

4.1.4 Penilai harus mempertimbangkan apakah Semua pendekatan, teknik dan

4.2 Pendekatan Penilaian

Objek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan

Tanah & Bangunan P P P HBU

Bangunan & SPL - P P -

Tanah & Tanaman P P P HBU

Objek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan

Tanah Tanah kosong Tanah kawasan yang - HBU

Bangunan & SPL - - RCN dengan terdapat

Tanaman Dihitung sebagai Digunakan pada RCN tanaman belum -

Personal Properti yang Dihitung menggunakan RCN personal properti -

Penjelasan • Data-data yang • Data-data ekonomi • Data dan informasi

Objek Penilaian Premium Transaksi Bunga Masa Keterangan

Tanah - P P Biaya pindah dan solatium

Tanah & Bangunan P P P Solatium hanya untuk

Bangunan & SPL P P P Solatium hanya untuk

Tanah & Tanaman - P P Solatium dan biaya pindah

Tanaman - P P Solatium dan biaya pindah

Personal Properti yang - - P Solatium, biaya PPAT dan

Kerugian lain P P Solatium, biaya pindah tidak

4.2.7 Penerapan penghitungan kerugian non fisik diatur sebagai berikut:

B. Penerapan kerugian emosional (solatium) diatur sebagai berikut :

b) Besaran solatium dalam bentuk persentase dari indikasi Nilai

c) Dalam menilai jumlah kompensasi kerugian, kondisi yang

Kriteria Solatium RT-1 RT-2

Masa Tinggal 4-9 tahun 10% 10%

Masa Tinggal 10-19 tahun 15% 15%

Masa Tinggal 20-29 tahun 20% 20%

Masa Tinggal >30 tahun 30% 30%

• Indikasi Nilai Pasar tanah